五星級酒店從規(guī)劃設(shè)計到建成開業(yè)全過程要點集錦2及星級酒店項目的前期籌劃方案

1、五星級酒店從規(guī)劃設(shè)計到建成開業(yè)全過程要點集錦27、電梯系統(tǒng)：在建筑設(shè)計階段就應(yīng)該先確定所選電梯的品牌、規(guī)格，便于土建施工時做好井道、轎坑的預(yù)留預(yù)埋工作；高層建筑類酒店，切忌將觀光電梯作為運(yùn)送客人的主電梯！觀光電梯因為視覺的原因速度都受到了限制，一般不超過1.75米/秒，太快了那么會感覺頭暈。但高層建筑的主客梯速度假設(shè)達(dá)不到2.5-3米/秒的話，那絕對會經(jīng)常出現(xiàn)一大群客人等候電梯的場面。我所在籌建的河北邢臺的萬峰國際酒店五星級就出現(xiàn)了這個問題，當(dāng)時因為樁基都已打好，沒法改了。應(yīng)該做到：以封閉式高速電梯為主+以少量觀光電梯為輔。考察過許多的五星級酒店，大多電梯里沒有空調(diào)，夏天乘坐該電梯是沒有五星級

2、酒店感覺的；對于廚房里用的傳菜電梯，因為只傳菜，不能乘人，許多酒店都是用的一般電梯廠制作出非標(biāo)類的“黑戶電梯：沒有銘牌標(biāo)示，也沒有檢驗證明。這種“省錢的做法不可取。8、弱電系統(tǒng)：需要上的系統(tǒng)工程的選擇：按投資本錢可分成以下三個檔次：首先，最底限是：建筑標(biāo)準(zhǔn)里要求必須有的、國家強(qiáng)制性要求必須有的、酒店五星級星評要求必須要有的；其次，在底限的根底上+舒適度及豪華感官度；最后，在底限的根底上+舒適度及豪華感官度+利于酒店管理能耗控制+品牌宣傳最為關(guān)鍵的是酒店客房智能控制系統(tǒng)及會議系統(tǒng)，這兩局部是客人直接感官面對的，這方面的錢是不能省的；需要注意：目前弱電設(shè)計安裝市場還不是很透明化，弱電公司在介紹需要

3、上的各系統(tǒng)時也是比擬夸張化。甲方要仔細(xì)對市場價格進(jìn)行了解比照。9、游泳池設(shè)備：全部投資不超過50多萬，五星級酒店應(yīng)該上的各項系統(tǒng)都應(yīng)該考慮：如臭氧消毒系統(tǒng)，主要設(shè)備如砂缸、泵建議采用原裝進(jìn)口產(chǎn)品；要充分考慮維修的方便性，維修配件的可替代性；10、桑拿設(shè)備：要考慮采用局部舒適性、娛樂性較強(qiáng)的桑拿設(shè)備；還要考慮平安、機(jī)房設(shè)置合理，維修易操作、維修配件易購；11、洗衣房設(shè)備：首先要按照酒店飽和的布草洗滌量來考慮洗衣設(shè)備的配置，其實是考慮是否外接布草洗滌業(yè)務(wù)？選購洗衣房設(shè)備者自己必須熟悉酒店各洗衣設(shè)備的性能，不同類型設(shè)備操作的難易，布草破損率的大致情況，如全自動立式洗衣機(jī)在操作便捷、布草破損率等方面就

4、要優(yōu)于臥式半自動洗衣機(jī)，雙滾3米的平燙機(jī)工作效率就遠(yuǎn)比單滾2.8米平燙機(jī)高得多；要明確高壓蒸汽的供應(yīng)來源,所需蒸汽量、蒸汽壓力、高壓蒸汽鍋爐的位置,輸送管道方式；考慮維修配件的通用性或可替代性； 目前可利用的國家政策節(jié)能，太陽能，地源熱泵，利用低谷電價，投資返金的政策對于采用地源熱泵、水源熱泵的蓄能空調(diào)系統(tǒng)，國家都有一定的補(bǔ)貼政策，如河北省，對于該工程的補(bǔ)貼額度為相關(guān)投資費(fèi)用的15%-25%。對于使用太陽能也有相應(yīng)的補(bǔ)貼，如河北邢臺市2007年出臺了政策：按照審核后的太陽能熱水(開水)系統(tǒng)總造價的10%給予補(bǔ)貼節(jié)能降耗：1、建筑節(jié)能：外墻隔熱：盡量不采用整體玻璃幕墻設(shè)計，造價高、隔熱

5、差、隔音差；采用外墻加隔熱材料方式；門窗隔熱：窗戶采用中空玻璃或雙層玻璃，既隔熱又隔音；內(nèi)墻全部采用輕質(zhì)砂加氣混凝土砌塊，以新型墻體材料替代了黏土磚；屋面采用加厚擠塑泡沫板保溫技術(shù)；2、采用太陽能：3、采用中水系統(tǒng)：注意：采用太陽能及中水系統(tǒng)，相對于收效來說，初期投資較大，實際的目的是獲得良好的社會效應(yīng)，經(jīng)濟(jì)效益次之。4、弱電系統(tǒng)中考慮樓宇控制進(jìn)行節(jié)能：建筑設(shè)備監(jiān)控系統(tǒng) 該系統(tǒng)充分表達(dá)酒店的舒適和豪華性，依據(jù)暖通空調(diào)、給排水、電氣等專業(yè)要求，對酒店內(nèi)的機(jī)電設(shè)備供配電、照明、柴油發(fā)電機(jī)、電梯、冷凍、空調(diào)新風(fēng)、送排風(fēng)、給排水進(jìn)行集中監(jiān)視、控制和管理，使機(jī)電設(shè)備平安、可靠、高效地運(yùn)行，同時節(jié)約能源、

6、減少維護(hù)人員、提高工作效率。5、給排水、供電干路、支路安裝計量器：6、經(jīng)營管理上的節(jié)能措施：用節(jié)水型的坐便器，可以節(jié)水一半以上。在水箱內(nèi)安裝節(jié)水芯，每只馬桶一年可節(jié)水30噸左右。員工浴室可安裝智能感應(yīng)式節(jié)水系統(tǒng)。刷卡洗澡男員工8分鐘，女員工12分鐘，控制用水量。公共衛(wèi)生間安裝感應(yīng)節(jié)水龍頭。 房間衛(wèi)生間可安裝流量節(jié)水龍頭，適當(dāng)控制水流量就可以節(jié)約1/3。 對飯店的各個部門各個區(qū)域分別用水表計量。積累數(shù)據(jù)根據(jù)使用率額定合理的用水量。酒店中央空調(diào)的冷卻塔會形成大量的水霧，一年就要飄掉近5000噸水?？梢园惭b收水器，大大降低水霧損耗。 采用新型節(jié)能光源。至少可節(jié)電70%以上。采用智能節(jié)電調(diào)壓開關(guān)。根據(jù)

7、日照條件和需要營造的氣氛調(diào)節(jié)電壓和照射度?？晒?jié)電20%左右。提倡采用LED半導(dǎo)體燈，可以節(jié)約75%的用電量。 將夏天空調(diào)的溫度設(shè)定在28絕對沒有五星級感受的。少用機(jī)械通風(fēng)，多用自然通風(fēng)。不提供一次性物品，如塑料袋、餐具、臺布。節(jié)約紙張。采用無紙化辦公。不鼓勵客人過度消費(fèi)。倡導(dǎo)適度消費(fèi)，鼓勵打包。 用蒸汽洗車取代傳統(tǒng)高壓水槍洗車，可節(jié)水節(jié)電達(dá)90%。單層窗可貼透明反射膜或防曬膜，可阻隔70%-80%的太陽能。外墻可因地制宜采用淺色涂料，提高陽光反射率減少能耗。酒店建筑墻窗面積比增加10%，能耗增加近30%。玻璃幕墻比普通墻體多耗能2-3倍。酒店的玻璃天頂可采用天幕智能控制。根據(jù)氣溫和光線變化自動

8、調(diào)節(jié)。用反射窗簾可反射50%的熱量。多采用屋頂綠化，可以擋掉50%的太陽輻射。室內(nèi)一棵樹一天可蒸發(fā)40公升的水。洗衣房如能將臟棉織品浸泡20分鐘再洗，既容易洗凈又節(jié)水省電。餐廳廚房冰箱內(nèi)的存放容積以80%為宜。采用鍋爐排煙廢氣余熱利用技術(shù)。一般可提供十幾噸約70的熱水。裝飾的目的、手法：如何能真正地吸引顧客、為酒店獲取最大額的利潤？ 下面分別從餐飲、娛樂、會議等三方面來說明。餐飲：第一，設(shè)計上必須保證私密性：現(xiàn)在一般請客吃飯都愿意坐包房，豪華包房的飯桌一般是不正對包間門的，要設(shè)置單獨(dú)的傳菜窗口供效勞員使用，防止房門頻開讓樓道路過的客人看見里面。更要設(shè)計一些4-6人的小包房，裝修設(shè)計突出細(xì)膩、品

9、位、舒適度和私密性，專門接待一些吃燕鮑翅的高檔客人，這一類請客或赴宴的一般都是人物，消費(fèi)較高，不愿熟人見到，所以一定要保證私密性，進(jìn)出通道最好與其他包房相分隔。第二，針對不同的客源群，裝飾上對每個包房要賦予寓意：比方為滿足升官晉級這類客人的需求，將一間餐廳包房取名為"得舉軒"，取范進(jìn)中舉之意。墻面設(shè)計為宮廷賀喜的粉紅大花軟包造型，壁燈造型為一枝剛剛破土的嫩芽，預(yù)示前途無量。職位升遷了的客人舉辦宴席就特別喜愛這類包房。再比方接待貴賓的豪華包房，局部采用純中式裝修，墻面木作造型內(nèi)，采用漢代名人書法壁布，天花為皇家房檐硫璃瓦造型及宮廷實木窗隔造型，吊燈為宮廷古典式，盡顯五千年的中

10、國古典文化。采用目的性照明，直射餐桌，使菜品與配用的金餐具色彩斑斕，氣氛濃烈。主人坐的龍椅由紅木雕刻而成，其他椅子也是仿宋朝雕刻。休息區(qū)的主題背景墻內(nèi)嵌入等離子電視，包房內(nèi)單設(shè)豪華衛(wèi)生間。該類包房常常是設(shè)了8800元的起訂費(fèi)還爆滿。 娛樂OK廳包房和桑拿包房： 第一，最重要的還是私密性的問題，這對于政府要員及其他重要人物來說，名譽(yù)及人身的平安是至關(guān)重要的。要考慮幾個豪華包房，其進(jìn)出通道另外專設(shè)，不需要經(jīng)過效勞臺，引領(lǐng)、結(jié)帳等工作由酒店派專人直接負(fù)責(zé)；第二，一定要設(shè)計考慮一個隔音良好、較為清靜的小場所專供客人放心接打 。很多酒店的OK廳包房隔音較差，走在過道上或是在一空房間里也躲不開此

11、起彼伏的噪音，想在 里說自己不在OK廳都不可能；第三，一定要考慮設(shè)計歌手及按摩技師的緊急疏散通道，沉著應(yīng)對各種緊急情況；第四，音響效果、通新風(fēng)、隔音等問題是不用說都必須考慮的。會議： 第一，要考慮高科技設(shè)備的使用，如同聲傳譯至少四聲道、自動升降液晶電腦桌、電子簽到系統(tǒng)、電視 會議系統(tǒng)、會議的攝錄象系統(tǒng)、中央控制系統(tǒng)、手拉手會議系統(tǒng)、自動升降會標(biāo)桿包括室外的門牌位置、投影顯示系統(tǒng)自動升降投影屏幕、監(jiān)控視頻系統(tǒng)、DCN數(shù)據(jù)通信網(wǎng)系統(tǒng)、移動音響車、多媒體投影、寬帶、電視光纖、 、電鈴等等。許多的政府會議及高等級專業(yè)會議，要的就是高性能的會議硬件設(shè)施來表達(dá)酒店檔次，以此爭光添彩。第二，平面功能布局方面

12、要充分考慮接待貴賓的設(shè)計：貴賓間的位置、貴賓間內(nèi)部的設(shè)計、貴賓間進(jìn)入主席臺的通道、從主席臺撤離會場的專用通道；第三，目前會議室都是按照多功能設(shè)計，既可開會、表演，也可舉辦大型宴會、小型商務(wù)展示，提高利用率。設(shè)計時就必須考慮相應(yīng)足夠的儲藏間、工作間、化裝間及相關(guān)通道。第四，現(xiàn)在會展的市場越來越大，假設(shè)有條件，可以考慮一些大型網(wǎng)架式層高較高的會議室，設(shè)計時充分考慮會議室的面積、地處位置、門前廣場面積、進(jìn)出通道、電力負(fù)荷、各種視頻、網(wǎng)絡(luò)、 等綜合布線的設(shè)計、相關(guān)停車場面積等等因素星級酒店工程的前期籌劃方案酒店工程的前期籌劃如果說，酒店是一座理想的大廈，那么，酒店的籌備工作就是建造這座大廈的根底。酒店

13、企業(yè)的開業(yè)籌備規(guī)劃從總體上說是“兩個重點及“三個主線?！皟蓚€重點指的是酒店開業(yè)籌備中的硬件籌備和軟件籌備。硬件籌備主要是指酒店的工程籌建工作，軟件籌備那么是指酒店的開業(yè)經(jīng)營管理籌備工作?！叭齻€主線指的是酒店開業(yè)籌備所經(jīng)過的三個時期，即先期籌劃期、工程建設(shè)期和預(yù)開業(yè)經(jīng)營管理籌備期。第一局部：酒店工程前期籌劃需要考慮的問題酒店工程前期籌劃將促使酒店決策者和預(yù)開業(yè)籌備的經(jīng)營管理者全盤考慮一下幾個問題：一：酒店究竟是為誰建造的      進(jìn)行酒店工程的前期籌劃時，要首先考慮的是酒店是為誰建造的？是為客人建造的嗎？看似簡單的問題仔細(xì)想想就不那么簡單了。&

14、#160;  很明顯，不同的客人有不同的需求，客人會根據(jù)個性化的需求來尋找適合自己的酒店。影響客人消費(fèi)行為的可能有價格因素、地理位置因素、個性化差異因素、習(xí)慣性因素等多種原因。對酒店而言，在實施工程工程前，必須遵守“先定位，再選擇的原那么，明確酒店市場的市場定位，明確酒店是為哪些層次的客人效勞的。   要做出準(zhǔn)確的市場定位，就要了解酒店所在地區(qū)域有什么樣的市場需求，未來的客源結(jié)構(gòu)是怎樣的？如果酒店位于城市的中心商務(wù)區(qū)或交通樞紐帶，客人大局部有商務(wù)旅游需求，那么，酒店最好定位為商務(wù)酒店；如果酒店位于旅游勝地或風(fēng)景區(qū)，旅游客流量比擬大，那么，酒店最好定位為度假型酒店；

15、如果酒店周邊有大量的長住商旅或會議展覽的客源需求，那么，酒店很可能定位為公寓酒店或會議型酒店。二：如何開發(fā)合理的酒店產(chǎn)品   適合目標(biāo)市場的產(chǎn)品才是酒店作為企業(yè)生存和開展的根本。通俗地說，客人最喜歡消費(fèi)的產(chǎn)品也就是合理的產(chǎn)品。在確定了酒店的市場定位和經(jīng)營范圍后，要把其主要產(chǎn)品按照不同的定位和客人的需求進(jìn)行仔細(xì)分析，對客房、會議設(shè)施、餐飲設(shè)施、公共區(qū)域的規(guī)模和比例進(jìn)行合理調(diào)配，集中發(fā)揮資源優(yōu)勢，最大限度地滿足客人的需要。   在構(gòu)建產(chǎn)品結(jié)構(gòu)時，還有考慮到酒店運(yùn)營的經(jīng)濟(jì)性，對于預(yù)期能夠獲利較大的酒店產(chǎn)品要相應(yīng)的加大投入，保證酒店有足夠的市場競爭力。三：酒店企

16、業(yè)需要實現(xiàn)什么樣的目標(biāo)      酒店企業(yè)需要實現(xiàn)什么樣的目標(biāo)呢？      對酒店業(yè)主來說，這個目標(biāo)就是酒店在未來的經(jīng)營中能取得怎樣的經(jīng)濟(jì)效益和社會效益，具體表達(dá)在酒店工程的投資回報、有形資產(chǎn)的保值增值和無形資產(chǎn)的形成這幾個方面。      對酒店的預(yù)開業(yè)經(jīng)營管理和未來的經(jīng)營者來說，這個目標(biāo)就是有多個短期目標(biāo)組成的，它包括酒店剛剛進(jìn)入市場的培育期、業(yè)務(wù)拓展期和經(jīng)營成熟期等不同時期的目標(biāo)。每一個階段的目標(biāo)所帶來的收益是不同的。在酒店市場培養(yǎng)期，如

17、果酒店業(yè)主要求管理者實現(xiàn)一定的經(jīng)營利潤，這是不現(xiàn)實的。因為在這個時期，酒店的主要任務(wù)是樹立品牌形象，盡量擴(kuò)大客源市場，其運(yùn)營管理本錢和人力資源本錢相對會高些。當(dāng)酒店經(jīng)過一兩年的市場培育期進(jìn)入到業(yè)務(wù)拓展期和經(jīng)營成熟期后，其市場形象已經(jīng)確立，經(jīng)營管理模式相對固定，收益能力日趨穩(wěn)定，實現(xiàn)相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)任務(wù)也就水到渠成了。四：酒店業(yè)主和未來經(jīng)營者對酒店的心理預(yù)期有何不同   在這一問題上，酒店業(yè)主和未來經(jīng)營管理者的心態(tài)是不同的：酒店業(yè)主更多地看中的是經(jīng)營結(jié)果，他是從宏觀上把握和解決問題；而酒店的經(jīng)營者由于市場的不斷變化和實際的經(jīng)營壓力，那么更多地重視經(jīng)營目標(biāo)的實現(xiàn)過程，他是從微觀上處理

18、問題的。心理預(yù)期不同，行為方式就會有所不同，這就需要酒店業(yè)主和經(jīng)營管理者都要站在對方的角度考慮問題，按照酒店的客觀開展規(guī)律辦事，為酒店的長遠(yuǎn)開展考慮，不要急于求成。五：如何減少酒店的投資風(fēng)險每一項酒店投資就要經(jīng)營風(fēng)險、財務(wù)風(fēng)險、又有市場風(fēng)險。相對于其他行業(yè)來說，酒店工程的投資風(fēng)險更大。因為酒店工程是憑借各種設(shè)備設(shè)施所提供的效勞來取得收益的。而效勞這種產(chǎn)品本身具有不可儲存性，一旦投資決策失誤或旅游市場需求發(fā)生變化，酒店產(chǎn)品的銷售就會受阻，預(yù)期的投資效益就會無法實現(xiàn)，甚至虧本倒閉。因此，只要加強(qiáng)投資的風(fēng)險管理，進(jìn)行科學(xué)決策，才能降低風(fēng)險帶來的損失，提供投資的經(jīng)濟(jì)回報。六：如何合理規(guī)劃酒店工程的投資

19、要求和投資步驟規(guī)劃酒店工程的投資要求，需要投資者做到三點:首先，是建立嚴(yán)密的投資管理程序；其次，是制定投資方案；最后，是進(jìn)行投資酒店工程的資金預(yù)算，及時籌集工程所需資金，防止由于資金缺乏造成半截子工程，影響投資效益?？紤]酒店工程的投資步驟時，為保證投資的有序性和有效性，需要確立酒店工程投資管理的程序和方法：步驟一，是工程的預(yù)可行性研究。在正式確定投資意向前，進(jìn)行必要的可行性研究。步驟二，根據(jù)投資意向進(jìn)行可行性研究，要求制定出假設(shè)干個投資方案以供篩選。步驟三，是逐一篩選投資方案，對每一個方案進(jìn)行經(jīng)濟(jì)評價，最終選出最優(yōu)方案。步驟四，是制定詳細(xì)的投資方案，監(jiān)督資金合理使用。七：酒店經(jīng)營中如何平衡業(yè)主

20、、管理者和員工之間的利益酒店是由業(yè)主、管理者和員工三局部人員組成的一個團(tuán)隊共同經(jīng)營的。酒店經(jīng)營目標(biāo)的角度來說，這個團(tuán)隊的利益是一致的，他們都期望酒店能在市場上得到豐厚的經(jīng)濟(jì)和社會效益。但從單個群體的個人目標(biāo)出發(fā)，他們的利益又有所不同，主要表現(xiàn)為：1對于酒店業(yè)主來說，他們是酒店的投資者和所有者，所有業(yè)主都會把酒店的投資行為最為是一種期待回保的經(jīng)濟(jì)手段來進(jìn)行市場化操作。業(yè)主的利益在某種程度上說，就是酒店能否成功走向產(chǎn)業(yè)化開展道路、能否快速收回投資且?guī)硎找婧突貓?，但這種期待有一定風(fēng)險，其中有市場經(jīng)營風(fēng)險也有金融風(fēng)險。從整體上講，酒店業(yè)是一個高投入而相對地產(chǎn)出的行業(yè)，中高檔酒店的投資回收期一般要七八年。當(dāng)酒店的現(xiàn)金流支付不了經(jīng)營本錢、管理費(fèi)用、稅金、折舊、貸款利息等費(fèi)用而不能產(chǎn)生一定的利潤的話，就意味著工程虧損，如果這種虧損不能得到及時控制和改變的話，很可能會使投資失敗。2 大多數(shù)酒店的管理者都是酒店業(yè)的職業(yè)經(jīng)理人，他們的利益一方面是獲得薪水和超額完成經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的物質(zhì)獎勵，另一方面是在業(yè)內(nèi)得到更好的開展。3 員工的根本利益是有工資、福利和各種保險，能參加專業(yè)培訓(xùn)、獲得職位