物業(yè)服務(wù)方案

1、物業(yè)服務(wù)方案根據(jù)“招遠(yuǎn)華盈尚景小區(qū)”的設(shè)計(jì)特點(diǎn)，現(xiàn)擬出“華盈尚景小區(qū)”物業(yè)管理方案。我們真誠(chéng)希望在為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)過(guò)程中，能使業(yè)主能充分享受到物業(yè)管理所帶來(lái)的方便、溫馨和周到的服務(wù)，使“華盈尚景小區(qū)”物業(yè)持續(xù)升值，為住戶(hù)營(yíng)造一個(gè)安全、整潔、優(yōu)美、方便的陽(yáng)光社區(qū)。 一、招遠(yuǎn)華盈尚景小區(qū)概況 華盈尚景小區(qū)位于金城路435號(hào)、項(xiàng)目總占地面積36萬(wàn)，總建筑面積60萬(wàn)，住宅戶(hù)數(shù)4800余戶(hù)，遠(yuǎn)市華盈尚景小區(qū)1.1期和2.1期項(xiàng)目位于招遠(yuǎn)市夢(mèng)芝街道辦事處北嶺村，由煙臺(tái)華盈房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司開(kāi)發(fā)建設(shè)，該項(xiàng)目用地面積10.1759萬(wàn)平方米，總建筑面積20.373202萬(wàn)平方米，房屋總套數(shù)1314套。綠地面積

2、35615.65平方米。交通便捷，銀行、學(xué)校、超市、酒店、郵局等生活設(shè)施齊全，是居家置業(yè)的理想物業(yè)。 二、公司接管后服務(wù)標(biāo)準(zhǔn) 根據(jù)招遠(yuǎn)華盈尚景小區(qū)實(shí)況，我司確定華盈尚景小區(qū)為高檔管理。其服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)如下參照山東省住宅小區(qū)五星級(jí)物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)：1 五星級(jí)1.1 硬件設(shè)施要求1.1.1 小區(qū)內(nèi)地面停車(chē)位數(shù)量不少于小區(qū)總停車(chē)位數(shù)量的10%。專(zhuān)用固定停車(chē)泊位不少于1個(gè)/3戶(hù)。1.1.2 住宅小區(qū)應(yīng)具備門(mén)禁系統(tǒng)、監(jiān)控系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)或其他三項(xiàng)以上安全防范設(shè)施。1.1.3 小區(qū)宜建有配套的休閑活動(dòng)中心、場(chǎng)地或固定活動(dòng)館所，以及滿(mǎn)足業(yè)主需求的體育活動(dòng)設(shè)施。1.1.4 新建小區(qū)綠地率不應(yīng)低于30%，舊區(qū)改建不宜低

3、于25%。1.1.5 住宅小區(qū)公共服務(wù)設(shè)施的配建水平應(yīng)與居住人口規(guī)模相對(duì)應(yīng)，其中小區(qū)應(yīng)配套建設(shè)有教育、醫(yī)療衛(wèi)生、商業(yè)服務(wù)、金融郵電、社區(qū)服務(wù)等公共服務(wù)設(shè)施。1.2 綜合管理服務(wù)1.2.1 業(yè)主入住時(shí)物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)提供全面、詳細(xì)的業(yè)主公約、房屋使用手冊(cè)等。1.2.2 承接項(xiàng)目時(shí)，對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行認(rèn)真查驗(yàn)，驗(yàn)收手續(xù)齊全。1.2.3 客戶(hù)服務(wù)場(chǎng)所工作時(shí)間不少于12小時(shí)，其它時(shí)間設(shè)置值班人員。設(shè)置并公示24小時(shí)服務(wù)電話(huà)。1.2.4 24小時(shí)受理業(yè)主或物業(yè)使用人報(bào)修。急修服務(wù)15分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)，6小時(shí)內(nèi)修復(fù)；一般修理1日內(nèi)完成（預(yù)約除外）。1.2.5 對(duì)業(yè)主或物業(yè)使用人的投訴在24小時(shí)內(nèi)

4、答復(fù)處理。1.2.6 小區(qū)項(xiàng)目經(jīng)理應(yīng)具有物業(yè)管理師資質(zhì)，有6年以上的物業(yè)服務(wù)工作經(jīng)驗(yàn)，并有3年以上小區(qū)項(xiàng)目經(jīng)理任職經(jīng)歷。1.2.7 至少每半年公開(kāi)一次物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用收支情況。1.2.8 能提供六種以上便民（無(wú)償）服務(wù)，如代購(gòu)飛機(jī)票、火車(chē)票、代收郵件、電瓶車(chē)接送、配置服務(wù)手推車(chē)、短時(shí)間內(nèi)存放物品等。1.2.9 每年開(kāi)展3次以上一定規(guī)模的社區(qū)文化活動(dòng)，節(jié)假日有專(zhuān)題布置。1.2.10 每年的溝通面達(dá)到小區(qū)住戶(hù)的100%，每季至少1次征詢(xún)業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)的意見(jiàn)，并定期向業(yè)主發(fā)放物業(yè)管理服務(wù)工作征求意見(jiàn)單，滿(mǎn)意率達(dá)95%以上。對(duì)不滿(mǎn)意事項(xiàng)進(jìn)行分析、整改、回訪(fǎng)，不滿(mǎn)意事項(xiàng)回訪(fǎng)率達(dá)95%，處理率達(dá)95%以上

5、。1.3 房屋管理與維修養(yǎng)護(hù)服務(wù)1.3.1 房屋管理1.3.1.1 制定完善的房屋管理規(guī)定、房屋維修養(yǎng)護(hù)制度、小區(qū)巡檢制度、房屋裝飾裝修管理辦法、戶(hù)外設(shè)置物管理規(guī)定等規(guī)章制度。1.3.1.2 每年第四季度制定下一年度維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃。1.3.1.3 小區(qū)主出入口設(shè)有小區(qū)平面示意圖，主要路口設(shè)有路標(biāo)，組團(tuán)及幢、單元（門(mén)）、戶(hù)門(mén)標(biāo)號(hào)標(biāo)志明顯。1.3.1.4 房屋外觀(guān)完好、整沽，外墻面磚、涂料等裝飾材料無(wú)脫落、無(wú)污跡。1.3.1.5 樓梯、扶手、公共門(mén)窗、休閑設(shè)施等共有部分牢固、無(wú)裂縫、無(wú)破損、無(wú)明顯污漬，使用安全。1.3.1.6 室外招牌、廣告牌、霓虹燈按規(guī)定設(shè)置，保持整潔統(tǒng)一美觀(guān)，無(wú)安全隱患或破損。

6、1.3.1.7 封閉陽(yáng)臺(tái)統(tǒng)一有序，色調(diào)一致，不超出外墻面。1.3.1.8 建筑設(shè)計(jì)有要求外不應(yīng)安裝外廊及戶(hù)外防盜網(wǎng)、晾曬架、遮陽(yáng)蓬等。1.3.1.9 空調(diào)安裝位置統(tǒng)一，冷凝水集中收集，支架無(wú)銹蝕。1.3.1.10 對(duì)違反規(guī)劃私搭亂建、擅自改變房屋用途的行為及時(shí)勸阻，并報(bào)告業(yè)主委員會(huì)和有關(guān)部門(mén)。1.3.2 維修養(yǎng)護(hù)1.3.2.1 巡查物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)根據(jù)小區(qū)實(shí)際情況選擇房屋維護(hù)巡查項(xiàng)目，包括：每年1次觀(guān)測(cè)房屋結(jié)構(gòu)，發(fā)現(xiàn)特殊情況及時(shí)上報(bào)，必要時(shí)請(qǐng)專(zhuān)業(yè)單位進(jìn)行檢測(cè)評(píng)定；每季檢查1次墻體、墻面；每季檢查1次頂棚；每季檢查1次樓梯、扶手；每季檢查1次屋面保溫隔熱層、防水層；每季檢查1次天臺(tái)扶欄、公共防盜網(wǎng)

7、；每季檢查1次散水坡、雨檐臺(tái)、連廊；每季全面檢查1次樓板、地面磚；每季度檢查1次通風(fēng)口；每半月巡查1次小區(qū)各標(biāo)識(shí)；每周全面檢查1次公共門(mén)窗；每周巡查1次路面、側(cè)石、井蓋等；每周巡查1次圍墻；每周巡查1次休閑椅、涼亭、雕塑、景觀(guān)小品；每周巡查1次室外健身設(shè)施、兒童樂(lè)園。1.3.2.2 維修養(yǎng)護(hù)在房屋巡查中發(fā)現(xiàn)的損壞及時(shí)安排專(zhuān)項(xiàng)修理，屬小修范圍的應(yīng)在24小時(shí)內(nèi)組織修復(fù)；屬于管理方面的應(yīng)于2日內(nèi)采取措施恢復(fù)正常；屬大中修范圍的及時(shí)編制維修計(jì)劃或?qū)ｍ?xiàng)維修資金使用計(jì)劃，并于24小時(shí)內(nèi)向業(yè)主委員會(huì)提出書(shū)面報(bào)告，根據(jù)業(yè)主大會(huì)的決定組織維修。1.3.3 裝飾裝修管理1.3.3.1 受理業(yè)主或物業(yè)使用人的裝飾裝

8、修申請(qǐng)登記，與業(yè)主、物業(yè)使用人或裝飾裝修企業(yè)簽訂裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議，告知業(yè)主或物業(yè)使用人裝修須知和注意事項(xiàng)。1.3.3.2 裝飾裝修期間每日巡查1次現(xiàn)場(chǎng)，發(fā)現(xiàn)業(yè)主或物業(yè)使用人未申請(qǐng)登記或違規(guī)裝修，影響房屋外觀(guān)、危及房屋結(jié)構(gòu)安全及拆改共用管線(xiàn)等損害公共利益現(xiàn)象的，應(yīng)及時(shí)勸阻或制止；拒不改正的，報(bào)告相關(guān)行政主管部門(mén)及業(yè)主委員會(huì)，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示。1.3.3.3 裝飾裝修結(jié)束后進(jìn)行檢查，對(duì)違反住宅室內(nèi)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議的當(dāng)事人按照約定處理。1.3.3.4 委托清運(yùn)裝修垃圾的，應(yīng)在指定地點(diǎn)臨時(shí)堆放，采取圍擋、遮蓋等措施，在2日內(nèi)清運(yùn)。自行清運(yùn)裝修垃圾的，應(yīng)采用袋裝運(yùn)輸或密閉運(yùn)輸?shù)姆绞?，?日

9、內(nèi)清運(yùn)。1.4 共用設(shè)備設(shè)施運(yùn)行、維修、保養(yǎng)服務(wù)1.4.1 供配電1.4.1.1 總配電室專(zhuān)人值守，每2小時(shí)檢查1次設(shè)備運(yùn)行狀況，對(duì)主要運(yùn)行參數(shù)進(jìn)行查抄；具備無(wú)人值守條件的配電室每日檢查1次，用電高峰時(shí)期適當(dāng)增加巡視次數(shù)；其它低壓配電室每周巡查1次。1.4.1.2 高低壓配電柜、變壓器每年1次檢修除塵，按要求對(duì)高低壓配電設(shè)備、絕緣工具進(jìn)行打壓檢測(cè)。1.4.1.3 配電室安全標(biāo)識(shí)、安全防護(hù)用品齊全，通風(fēng)照明良好，能有效防止蛇鼠等小動(dòng)物進(jìn)入；無(wú)有毒有害危險(xiǎn)品及雜物存放，環(huán)境整潔。1.4.1.4 無(wú)自身系統(tǒng)故障引起的計(jì)劃外大面積停電。1.4.2 公共照明1.4.2.1 院落、樓道照明巡查每周1次，不

10、定期巡視，及時(shí)修復(fù)損壞的開(kāi)關(guān)、燈口、燈泡。1.4.2.2 保持公共照明燈具清潔，亮燈率100%；院落照明燈按時(shí)開(kāi)啟，滿(mǎn)足使用要求。1.4.2.3 公共照明系統(tǒng)控制柜、線(xiàn)路、燈具綜合檢修每年1次，控制柜工作正常，無(wú)損壞組件；燈具無(wú)損壞、無(wú)變形、無(wú)銹蝕，完好率100%。1.4.3 電梯1.4.3.1 配備專(zhuān)業(yè)管理人員，電梯設(shè)備運(yùn)行情況每天巡查2次。1.4.3.2 保證電梯24小時(shí)運(yùn)行，轎廂內(nèi)按鈕、照明燈具等配件保持完好，轎廂內(nèi)整潔。1.4.3.3 委托專(zhuān)業(yè)電梯維保單位按質(zhì)監(jiān)部門(mén)要求定期進(jìn)行保養(yǎng)，每年進(jìn)行安全檢測(cè)，年檢合格證在轎廂內(nèi)張貼，并對(duì)維保單位保養(yǎng)工作進(jìn)行監(jiān)督，保存相關(guān)記錄。1.4.3.4 電

11、梯發(fā)生故障，物業(yè)管理人員應(yīng)及時(shí)通知電梯維保單位，并督促維保單位對(duì)故障進(jìn)行修復(fù)，一般性換件維修1日內(nèi)完成，較為復(fù)雜維修3日內(nèi)完成；發(fā)生困人或其它重大事故，物業(yè)管理人員應(yīng)立即通知電梯維保單位，并在15分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)，開(kāi)展應(yīng)急處理，協(xié)助專(zhuān)業(yè)維修人員進(jìn)行救助；物業(yè)服務(wù)企業(yè)保存相關(guān)記錄。1.4.4 給排水1.4.4.1 生活供水1.4.4.1.1 泵房設(shè)備運(yùn)行情況每日檢查4次；地下室、管道井等部位明裝管線(xiàn)、閥門(mén)巡查每周1次。1.4.4.1.2 水泵、閥門(mén)全面檢查、檢測(cè)、保養(yǎng)每年1次，保證正常供水；水泵潤(rùn)滑點(diǎn)注油每月1次，水泵、管道等除銹、防腐、刷漆每年至少1次。1.4.4.1.3 水箱、水池每年清洗2次

12、，檢查保養(yǎng)附屬配件，并對(duì)水質(zhì)進(jìn)行化驗(yàn)，二次供水水質(zhì)符合國(guó)家飲用水標(biāo)準(zhǔn)。1.4.4.1.4 水箱、水池管理具備一箱一卡；上人孔蓋板完好并加鎖；溢流管口安裝防護(hù)網(wǎng)并完好；每年秋冬季對(duì)暴露水管進(jìn)行防凍保溫處理，確保供水的安全性。1.4.4.1.5 泵房環(huán)境整潔，通風(fēng)良好，無(wú)雜物存放，能有效防蛇鼠等小動(dòng)物進(jìn)入。1.4.4.2 雨污水排放1.4.4.2.1 公共污水管道每季檢查1次，視情況進(jìn)行清通，排水暢通。1.4.4.2.2 雨水管道、化糞池等部位每季檢查1次，視情況進(jìn)行清通，排水暢通，無(wú)堵塞。1.4.4.2.3 污水提升泵檢查保養(yǎng)每半年1次，對(duì)化糞池進(jìn)行清挖、清抽，集水坑定期清理。1.4.4.2.4

13、 雨季前對(duì)屋面天溝、落水口及雨水管進(jìn)行清理清挖。1.4.4.2.5 不定期對(duì)鑄鐵雨污水井蓋、明裝雨污水管道進(jìn)行除銹、刷漆，損壞井蓋及時(shí)更換。1.4.5 供熱設(shè)施1.4.5.1 采用鍋爐供熱的住宅小區(qū)，其供熱設(shè)備、設(shè)施及供熱管線(xiàn)應(yīng)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)維護(hù)、管理，或由其委托專(zhuān)業(yè)供暖公司維護(hù)、管理；采用集中供熱的住宅小區(qū)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可根據(jù)集中供熱部門(mén)的委托承擔(dān)小區(qū)內(nèi)供熱交換站及二次供熱管線(xiàn)、用戶(hù)室內(nèi)散熱設(shè)備等的維護(hù)和管理。1.4.5.2 每年在供熱開(kāi)始前完成采暖供熱系統(tǒng)的年度檢修保養(yǎng)工作。1.4.5.3 供熱季節(jié)，供熱交換站內(nèi)應(yīng)設(shè)24小時(shí)值班人員，每2小時(shí)巡視機(jī)房和設(shè)備一次，并做好設(shè)備運(yùn)行記錄，及時(shí)

14、發(fā)現(xiàn)和處理設(shè)備的各類(lèi)故障隱患。1.4.5.4 維修人員每日10：00、22：00對(duì)小區(qū)供采暖閥門(mén)進(jìn)行巡視檢查，對(duì)巡視中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題應(yīng)及時(shí)采取整改措施，暫時(shí)不能解決的應(yīng)及時(shí)上報(bào)主管部門(mén)。1.4.5.5 對(duì)業(yè)主提出報(bào)修申請(qǐng)的，維修人員應(yīng)及時(shí)對(duì)其室內(nèi)供熱設(shè)施進(jìn)行維修，暫時(shí)不能解決的應(yīng)及時(shí)上報(bào)主管部門(mén)。1.4.6 安全防范設(shè)施物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)根據(jù)小區(qū)安全防范設(shè)施配備的實(shí)際情況，選擇做好下列維護(hù)保養(yǎng)工作：監(jiān)控系統(tǒng)，做到：· 設(shè)備設(shè)施24小時(shí)運(yùn)轉(zhuǎn)正常，實(shí)現(xiàn)對(duì)管理區(qū)域的有效監(jiān)控，畫(huà)面齊全、清晰；· 按設(shè)備隨機(jī)使用說(shuō)明書(shū)的要求對(duì)硬盤(pán)錄像機(jī)、攝像機(jī)等設(shè)備進(jìn)行檢修保養(yǎng)；· 設(shè)備出現(xiàn)故障，

15、能及時(shí)修復(fù)。門(mén)禁系統(tǒng)，做到：· 每周巡視1次，保證系統(tǒng)工作正常；· 門(mén)鎖、對(duì)講主機(jī)檢查保養(yǎng)每季1次；· 一般性故障2小時(shí)內(nèi)修復(fù)；較為復(fù)雜的故障2日內(nèi)修復(fù)。電子巡更，做到：· 調(diào)試保養(yǎng)每季1次，保證正常運(yùn)行；· 保持巡更時(shí)間、地點(diǎn)、人員和數(shù)據(jù)的顯示、歸檔、查詢(xún)及打印功能正常，巡更違規(guī)記錄提示功能正常。周界防范系統(tǒng)，做到：· 主機(jī)除塵，壓線(xiàn)端子牢固，對(duì)射探頭牢固性檢查每年1次；· 報(bào)警系統(tǒng)有效性測(cè)試每周1次，中心報(bào)警控制主機(jī)能準(zhǔn)確顯示報(bào)警或故障發(fā)生的信息，并同時(shí)發(fā)出聲光報(bào)警信號(hào)；· 系統(tǒng)發(fā)生故障，一般性故障1小時(shí)內(nèi)修復(fù)

16、，較為復(fù)雜的故障24小時(shí)內(nèi)修復(fù)。1.4.7 防雷接地系統(tǒng)1.4.7.1 每年2次檢查避雷裝置，銹蝕、變形、斷裂部位及時(shí)修復(fù)。1.4.7.2 高層建筑每年雨季前對(duì)避雷系統(tǒng)進(jìn)行測(cè)試，保證其性能符合國(guó)家規(guī)定。1.4.8 景觀(guān)配套附屬設(shè)施設(shè)備1.4.8.1 每日按時(shí)開(kāi)啟；每月檢查1次，發(fā)現(xiàn)損壞及時(shí)修復(fù)。1.4.8.2 重大節(jié)日前對(duì)景觀(guān)附屬設(shè)施設(shè)備進(jìn)行安全功能檢修，保證各項(xiàng)設(shè)施運(yùn)行正常。1.5 協(xié)助公共秩序維護(hù)服務(wù)1.5.1 人員要求1.5.1.1 專(zhuān)職公共秩序維護(hù)人員，以中青年為主，45周歲以下的人員占總數(shù)60%以上，身體健康，有較強(qiáng)的責(zé)任心，并定期接受專(zhuān)業(yè)培訓(xùn)。1.5.1.2 能處理和應(yīng)對(duì)小區(qū)公共秩

17、序維護(hù)工作，能正確使用各類(lèi)消防、物防、技防器械和設(shè)備。1.5.1.3 配備對(duì)講裝置或必要的安全護(hù)衛(wèi)器械。1.5.2 門(mén)崗1.5.2.1 建立健全門(mén)衛(wèi)、值班、巡邏、守護(hù)制度，落實(shí)崗位職責(zé)制，人員到位，責(zé)任到位。1.5.2.2 保障值班電話(huà)暢通，接聽(tīng)及時(shí)。1.5.2.3 各出入口24小時(shí)值班，主出入口雙人值勤，7：009：00、17：0019:00設(shè)立崗，按照委托合同要求進(jìn)行進(jìn)出車(chē)輛管理、訪(fǎng)客登記。1.5.2.4 對(duì)大型物品搬出進(jìn)行登記，記錄規(guī)范、詳實(shí)。1.5.2.5 對(duì)裝修及其它臨時(shí)施工人員實(shí)行出入證管理，加強(qiáng)出入詢(xún)問(wèn)。1.5.2.6 保持出入口環(huán)境整潔、有序，道路暢通，阻止小商小販、可疑人員隨

18、意入內(nèi)。1.5.3 巡邏1.5.3.1 制定詳細(xì)的巡查方案。公共秩序維護(hù)人員手持巡更采集器，按指定的時(shí)間和路線(xiàn)每2小時(shí)巡查一次，重點(diǎn)部位增加巡查頻次。1.5.3.2 每天定時(shí)巡查樓梯間等室內(nèi)公共區(qū)域，保持樓梯間暢通、無(wú)擅自占用、亂堆亂放現(xiàn)象。1.5.3.3 巡查中發(fā)現(xiàn)各區(qū)域內(nèi)的異常情況，應(yīng)立即通知有關(guān)部門(mén)并在現(xiàn)場(chǎng)采取必要措施，隨時(shí)準(zhǔn)備啟動(dòng)相應(yīng)的應(yīng)急預(yù)案。1.5.4 車(chē)輛管理1.5.4.1 按車(chē)輛行駛要求設(shè)立標(biāo)識(shí)牌和標(biāo)線(xiàn)，規(guī)定車(chē)輛行駛路線(xiàn)，指定車(chē)輛停放區(qū)域，地上車(chē)位標(biāo)識(shí)規(guī)范。有條件住宅小區(qū)宜設(shè)立臨時(shí)停車(chē)位。1.5.4.2 按照合同約定對(duì)車(chē)輛進(jìn)行管理，確保車(chē)輛有序停放，消防通道中禁止停放車(chē)輛，保證

19、消防通道的暢通，對(duì)不按規(guī)定停車(chē)的行為進(jìn)行勸阻、糾正。1.5.4.3 車(chē)庫(kù)門(mén)禁系統(tǒng)、車(chē)庫(kù)內(nèi)照明、消防設(shè)備設(shè)施配置齊全并保持正常使用。1.5.4.4 收取車(chē)輛看管費(fèi)的車(chē)場(chǎng)、車(chē)庫(kù)設(shè)專(zhuān)人24小時(shí)值班，車(chē)輛出入記錄規(guī)范、詳實(shí)。1.5.4.5 有條件的住宅小區(qū)宜建設(shè)立體化停車(chē)設(shè)施。1.5.4.6 建有立體停車(chē)設(shè)備的車(chē)庫(kù)應(yīng)設(shè)專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員值守，并對(duì)設(shè)備使用人進(jìn)行專(zhuān)業(yè)培訓(xùn)。1.5.4.7 住宅小區(qū)中的車(chē)庫(kù)不應(yīng)私自改建、分隔、拆除。1.5.4.8 非機(jī)動(dòng)車(chē)應(yīng)定點(diǎn)停放。1.5.5 監(jiān)控1.5.5.1 設(shè)有監(jiān)控室的應(yīng)有專(zhuān)人24小時(shí)值班，交接班記錄規(guī)范、詳實(shí)。1.5.5.2 監(jiān)控室收到報(bào)警信號(hào)后，公共秩序維護(hù)人員應(yīng)在5

20、分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行處理。1.5.5.3 監(jiān)控的錄入資料至少保持30日，有特殊要求的參照相關(guān)規(guī)定或行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。1.5.6 緊急事故防范1.5.6.1 對(duì)洪澇、地震等突發(fā)性自然災(zāi)害，火災(zāi)、治安、公共衛(wèi)生、電梯故障等突發(fā)事件制定應(yīng)急預(yù)案，明確應(yīng)急事件處理責(zé)任人。事發(fā)時(shí)及時(shí)報(bào)告業(yè)主委員會(huì)和有關(guān)部門(mén)，并協(xié)助采取相應(yīng)措施。1.5.6.2 對(duì)因故障導(dǎo)致的臨時(shí)性停水、停電事故，應(yīng)及時(shí)排除故障并報(bào)告業(yè)主委員會(huì)和有關(guān)部門(mén)。1.5.6.3 每年組織1次以上應(yīng)急預(yù)案演習(xí)。1.6 保潔服務(wù)1.6.1 樓內(nèi)保潔1.6.1.1 樓層通道和樓梯臺(tái)階，每日清潔3次。地面每日濕拖1次，干凈整潔。1.6.1.2 樓梯扶手、窗臺(tái)、

21、防火門(mén)、消防栓、指示牌每日清潔1次，欄桿每周清潔1次。1.6.1.3 天花板、公共燈具、墻面、踢腳線(xiàn)每月清潔1次，目視無(wú)積塵、無(wú)蜘蛛網(wǎng)。1.6.1.4 共用門(mén)窗玻璃，每月擦拭2次，玻璃明亮、目視干凈。1.6.1.5 電梯轎廂地面每日清潔2次，干凈、整潔。1.6.1.6 燈飾、轎廂四壁及頂部每月清潔2次，目視干凈。1.6.2 外圍保潔1.6.2.1 道路：每日清掃2次；雨雪天氣及時(shí)清掃主要通行道路，方便出行。1.6.2.2 綠化帶：每日清潔2次，秋冬季節(jié)或落葉較多季節(jié)增加清潔次數(shù)?；▔砻鏉崈簦庥^(guān)整潔。1.6.2.3 水景：開(kāi)放期內(nèi)，每日清潔2次。定期對(duì)水體投放藥劑或進(jìn)行其它處理。水面無(wú)漂浮物

22、，水體無(wú)異味。1.6.2.4 休閑娛樂(lè)、健身設(shè)施：每日擦拭1次，每周刷洗消毒1次，設(shè)施表面干凈。1.6.2.5 3m以下庭院燈、草坪燈：每周清潔1次，目視干凈。1.6.2.6 標(biāo)識(shí)、宣傳牌、信報(bào)箱、景觀(guān)小品：每周清潔1次，目視干凈。1.6.2.7 天臺(tái)、明溝、上人屋面：每月清潔1次，排水順暢、無(wú)垃圾堆放。1.6.3 車(chē)庫(kù)、車(chē)棚1.6.3.1 地面每日清潔1次，每月沖刷2次。保持空氣流通，地面無(wú)垃圾和雜物。1.6.3.2 天花板、墻面每月清潔1次，目視無(wú)積塵、蜘蛛網(wǎng)。1.6.3.3 門(mén)窗、消防箱、防火門(mén)、箱柜等公共設(shè)施每月清潔1次，目視無(wú)積塵。1.6.3.4 指示牌、指示燈保持整潔。1.6.4

23、垃圾收集與處理1.6.4.1 垃圾桶布局合理，樓道內(nèi)每一層宜設(shè)置一個(gè)垃圾投擲點(diǎn)，方便業(yè)主使用。1.6.4.2 垃圾日產(chǎn)日清，周?chē)孛鏌o(wú)散落垃圾、無(wú)垃圾外溢、無(wú)污水、無(wú)明顯異味。1.6.4.3 建筑垃圾設(shè)置臨時(shí)垃圾池，集中存放，及時(shí)外運(yùn)。1.6.4.4 垃圾桶、果皮箱每日清潔1次。1.6.4.5 能正常使用、維護(hù)垃圾生物處理設(shè)備、中水處理設(shè)備等。1.6.5 衛(wèi)生消殺蚊、蠅、蟑螂孳生季節(jié)每月消殺2次，其它根據(jù)季節(jié)和當(dāng)?shù)厍闆r制定具體計(jì)劃；滅鼠每季進(jìn)行1次，無(wú)明顯鼠跡。1.6.6 動(dòng)物管理物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)協(xié)助有關(guān)部門(mén)做好住宅小區(qū)內(nèi)的寵物、家禽、家畜等動(dòng)物管理工作，不在小區(qū)內(nèi)飼養(yǎng)家禽、家畜及無(wú)許可證的寵物

24、等。1.7 綠化服務(wù)1.7.1 綠化養(yǎng)護(hù)有專(zhuān)業(yè)人員對(duì)住宅小區(qū)實(shí)施綠化養(yǎng)護(hù)管理，并做到：對(duì)草坪、花卉、樹(shù)籬等定期進(jìn)行修剪、養(yǎng)護(hù)；定期清除綠地雜草、雜物，雜草面積小于2%；對(duì)花卉、草坪、綠籬、喬灌木等適時(shí)補(bǔ)植更新，缺株率小于3%，存活率大于95%，行道樹(shù)缺株率小于3%，土地裸露面積小于5%；綠籬、色帶及造型植物，輪廓清晰、層次分明、無(wú)殘枝敗葉，造型植物枝葉緊密、圓整，觀(guān)賞效果良好；樹(shù)木每年修剪1次以上，樹(shù)冠整齊，側(cè)枝分布均勻，根干部無(wú)萌枝，不影響車(chē)輛行人通行，與建筑架空線(xiàn)路無(wú)刮擦；定期噴灑藥物，預(yù)防病蟲(chóng)害；定期組織澆灌、施肥和松土，做好防澇、防凍。1.7.2 環(huán)境布置1.7.2.1 綠化總體布局合

25、理，喬、灌、花、草配置得當(dāng)、層次豐富，視覺(jué)效果良好，滿(mǎn)足居住環(huán)境需要，無(wú)侵占現(xiàn)象。1.7.2.2 綠地設(shè)施及硬質(zhì)景觀(guān)保持常年完好，無(wú)人為破壞現(xiàn)象。1.7.2.3 設(shè)有景觀(guān)湖的，保持三季有水，每年春季投放觀(guān)賞魚(yú)苗，水質(zhì)良好，每月至少補(bǔ)水1次，每年清淤1次。1.7.2.4 重大節(jié)日或慶典活動(dòng)，對(duì)公共區(qū)域進(jìn)行花木裝飾。1.7.2.5 加強(qiáng)綠化宣傳，對(duì)古樹(shù)名木，保護(hù)措施到位，使其生長(zhǎng)正常；對(duì)稀有樹(shù)木進(jìn)行掛牌標(biāo)識(shí)，注明其名稱(chēng)、科屬、產(chǎn)地、生長(zhǎng)習(xí)性等。1.8 特約服務(wù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)為滿(mǎn)足部分業(yè)主或物業(yè)使用人的需求，可根據(jù)住宅小區(qū)的實(shí)際條件及其自身的能力，經(jīng)雙方特別約定，有償提供但不限于以下服務(wù)活動(dòng)：家庭安裝

26、、維修服務(wù)；家庭保潔服務(wù)；家庭餐飲服務(wù)；鐘點(diǎn)工服務(wù)；洗衣服務(wù)；商務(wù)（打字、復(fù)印等）服務(wù)；房屋租賃、出售等中介代理服務(wù)；老年人陪聊服務(wù)；小家電維修服務(wù)；搬運(yùn)服務(wù)等。2 監(jiān)督與投訴2.1 信息收集物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)以各種方式收集業(yè)主及物業(yè)使用人對(duì)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的信息，及時(shí)分析這些信息，不斷改進(jìn)服務(wù)的內(nèi)容和質(zhì)量。業(yè)主及物業(yè)使用人對(duì)物業(yè)服務(wù)滿(mǎn)意度信息的收集可以采用以下方式：直接與業(yè)主溝通；向業(yè)主發(fā)放調(diào)查問(wèn)卷；來(lái)自各種媒體的報(bào)道；收集各種渠道的業(yè)主投訴。2.2 投訴處理2.2.1 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)主動(dòng)接受業(yè)主的監(jiān)督，建立投訴處理機(jī)構(gòu)，明確責(zé)任人，對(duì)外公布監(jiān)督、投訴電話(huà)。2.2.2 積極配合有關(guān)部門(mén)做好投訴處理工

27、作，對(duì)投訴處理結(jié)果進(jìn)行回訪(fǎng)。2.2.3 認(rèn)真及時(shí)地處理業(yè)主的意見(jiàn)和建議，并將處理結(jié)果及時(shí)通知投訴者。三、公司采取的管理方式 “對(duì)物業(yè)進(jìn)行嚴(yán)格管理，為業(yè)主、開(kāi)發(fā)商提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)”是本公司的根本理念，規(guī)范化管理，貼心服務(wù)，維持品牌物業(yè)公司的信譽(yù)與形象。（一）標(biāo)準(zhǔn)化管理 本公司從項(xiàng)目前期管理、入伙、二次裝修、房屋維修與養(yǎng)護(hù)、給排水及電氣設(shè)備管理、消防、安全、保潔、綠化以及便民服務(wù)，均實(shí)施全面的、標(biāo)準(zhǔn)化質(zhì)量管理，使本公司物業(yè)管理行為符合規(guī)范化的國(guó)際慣例，在內(nèi)部管理上自律、制度上創(chuàng)新，以達(dá)到管理嚴(yán)格有序、服務(wù)質(zhì)量高的管理目標(biāo)，使開(kāi)發(fā)商放心、業(yè)主滿(mǎn)意、公司信譽(yù)度進(jìn)一步得到提高。（二）溝通服務(wù)至上 組織、溝通

28、、協(xié)調(diào)能力是物管企業(yè)的一項(xiàng)不可或缺的重要素質(zhì)，具備這項(xiàng)素質(zhì)，工作中的各項(xiàng)矛盾往往可以大事化小、小事化無(wú)；反之，則誤會(huì)重重，隔閡加深。目前大多數(shù)物業(yè)公司受投訴主要在于溝通不暢所致。為此，本公司專(zhuān)門(mén)設(shè)置業(yè)主聯(lián)絡(luò)處，通過(guò)禮貌走訪(fǎng)、接待業(yè)主投訴、較好解決業(yè)主提出的問(wèn)題（合理要求）、答復(fù)業(yè)主疑問(wèn)、設(shè)置業(yè)主交流箱、公示欄、宣傳欄等方式，發(fā)展與業(yè)主的良好關(guān)系。同時(shí)，鑒于物業(yè)管理是一項(xiàng)具體、繁瑣的業(yè)務(wù)，公司要求管理人員親力親為，實(shí)行走動(dòng)式管理，親臨服務(wù)一線(xiàn)，直接了解業(yè)主需求，認(rèn)真負(fù)責(zé)，講道德，重誠(chéng)實(shí)，對(duì)業(yè)主有求必應(yīng)，保證服務(wù)質(zhì)量。凡是業(yè)主對(duì)入伙交房時(shí)提出的涉及與開(kāi)發(fā)商有關(guān)的問(wèn)題，我們將利用規(guī)范物業(yè)公司的耐心、

29、親切的服務(wù)優(yōu)勢(shì)對(duì)業(yè)主進(jìn)行溝通、疏導(dǎo)和撫慰，有效化解部分業(yè)主似懂非懂的怨氣、誤解或投訴，并按物業(yè)管理的規(guī)范要求登記下來(lái)，書(shū)面呈報(bào)開(kāi)發(fā)商。絕對(duì)禁止加劇業(yè)主與開(kāi)發(fā)商、開(kāi)發(fā)商與物業(yè)公司、物業(yè)公司與業(yè)主之間錯(cuò)綜復(fù)雜矛盾的做法與行為。（三）締造親善的社區(qū)文化 創(chuàng)造一個(gè)和諧、文明、舒適、優(yōu)美的生活與工作環(huán)境是我公司與業(yè)主的共同愿望。因此，本公司提倡文明、禮貌、親善的社區(qū)文化，與業(yè)主共建共榮、友好相處、相互信任，主導(dǎo)公司員工發(fā)展與業(yè)主、派出所、社區(qū)居民委員會(huì)以及政府部門(mén)的友好協(xié)作關(guān)系。不論員工在工作期間或在工作區(qū)域之外，業(yè)主或員工的難處是否關(guān)系到本人，都要熱心助人、溫善相待，主動(dòng)構(gòu)架良好的關(guān)系。 四、為開(kāi)展華

30、盈尚景小區(qū)物業(yè)管理所配置的人力及服務(wù)收費(fèi)情況 （一）人員設(shè)置。根據(jù)所確定的管理檔次及實(shí)地考察，按物業(yè)管理面積203732.02平方米計(jì)算,本公司“華盈尚景小區(qū)”管理處擬設(shè)置工作人員48人。序號(hào)部門(mén)職務(wù)定編（人）1綜合管理部 （3人）項(xiàng)目經(jīng)理1財(cái)務(wù)內(nèi)勤1綜合主管12工程管理部（6人）工程主管1工程班長(zhǎng)1綜合技工2強(qiáng)電技工23客戶(hù)服務(wù)部（6人）客服助理64環(huán)境管理部（16人）保潔員14綠化工25秩序維護(hù)部 （17人）秩序主管1安全隊(duì)長(zhǎng)2門(mén)崗8中控室2巡邏崗2機(jī)動(dòng)崗2合計(jì)48（二）服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)華盈尚景小區(qū)服務(wù)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)如下 多層住宅（不帶電梯）物業(yè)費(fèi)： 1.20 元/建筑平米·月；多層住宅

31、（帶電梯）物業(yè)費(fèi)： 1.50 元/建筑平米·月（含電梯費(fèi)）；高層住宅物業(yè)費(fèi)： 1.50 元/建筑平方·月（含電梯費(fèi)）；商業(yè)用房物業(yè)費(fèi)： 2.20 元/建筑平方·月； 五、華盈尚景小區(qū)物業(yè)管理的具體操作 公司貫徹“以人為本、業(yè)主至上”的服務(wù)理念，從項(xiàng)目前期管理、入伙、二次裝修、房屋維修與養(yǎng)護(hù)、給排水及電氣設(shè)備管理、消防、安全、保潔、綠化以及便民服務(wù)，均實(shí)施全面的、標(biāo)準(zhǔn)化質(zhì)量管理 。逐步建立完善的安全保衛(wèi)系統(tǒng)、設(shè)備設(shè)施維護(hù)系統(tǒng)、環(huán)境保結(jié)系統(tǒng)、綠化維護(hù)系統(tǒng)、共用設(shè)施管理系統(tǒng)、社區(qū)文化活動(dòng)組織系統(tǒng)。 (一)前期準(zhǔn)備 公司派出專(zhuān)業(yè)人員對(duì)待承接項(xiàng)目進(jìn)行深入研究，了解項(xiàng)目規(guī)劃、

32、物業(yè)特點(diǎn)以及周邊地區(qū)物業(yè)分布情況、安全狀況，結(jié)合本方案擬定特定物業(yè)項(xiàng)目的管理方案；進(jìn)駐前一個(gè)月開(kāi)始籌建物業(yè)管理隊(duì)伍，進(jìn)行人員選拔、培訓(xùn)，針對(duì)項(xiàng)目特點(diǎn)制定各項(xiàng)管理規(guī)定及工作流程，擬定用戶(hù)手冊(cè)、業(yè)主規(guī)約及前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議；進(jìn)駐前一個(gè)月必須安排好管理用房、員工宿舍及管理處相關(guān)辦公設(shè)備；物業(yè)接管必須進(jìn)行驗(yàn)收評(píng)估，妥善進(jìn)行鑰匙、圖紙資料的交接。 1.內(nèi)部機(jī)構(gòu)的設(shè)置與擬定人員編制 2.物業(yè)管理人員的選聘和培訓(xùn) 開(kāi)展管理工作前1個(gè)月。培訓(xùn)內(nèi)容為：專(zhuān)業(yè)管理概念，緊急應(yīng)變的處置，業(yè)主及用戶(hù)投訴的處理，特別電梯配電應(yīng)取得上崗證方可上崗。 3.規(guī)章制度制定 1）、根據(jù)政府有關(guān)部門(mén)的法律、法令、文件和示范文體，編寫(xiě)業(yè)

33、主規(guī)約、用戶(hù)手冊(cè)并在入伙時(shí)發(fā)放。 2）、制定嚴(yán)謹(jǐn)、科學(xué)的管理文件（各項(xiàng)守則、管理規(guī)定，各級(jí)員工崗位職責(zé)及工作程序）并在入伙前完成。 (二)物業(yè)管理的啟動(dòng)1.物業(yè)的接管驗(yàn)收（承接查驗(yàn)） 1）、產(chǎn)權(quán)資料（項(xiàng)目批準(zhǔn)文件、用地批準(zhǔn)文件、建筑執(zhí)照）。 2）、技術(shù)資料（竣工圖、設(shè)備的檢驗(yàn)合格證書(shū)等）2.入伙管理 1）、房屋驗(yàn)收、交接執(zhí)行公司嚴(yán)謹(jǐn)、科學(xué)的“入伙管理系統(tǒng)”。發(fā)放入伙通知書(shū)、住戶(hù)手冊(cè)，明確入伙驗(yàn)收手續(xù)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，簽署“業(yè)主規(guī)約”，禮貌、熱情接待業(yè)主，主動(dòng)解釋有關(guān)疑問(wèn)；簽訂物業(yè)服務(wù)協(xié)議、業(yè)主規(guī)約；通過(guò)宣傳使用戶(hù)了解和配合物業(yè)管理工作；向用戶(hù)發(fā)放業(yè)主須知、業(yè)主手冊(cè)；配合用戶(hù)搬遷，應(yīng)打掃好室內(nèi)外衛(wèi)生、

34、清掃進(jìn)出道路、協(xié)助用戶(hù)搬遷以及交通指揮等；做好用戶(hù)搬遷階段的安全工作，合理協(xié)調(diào)保安人員值班、巡邏，適當(dāng)增加保安力量。 2）、建立業(yè)主檔案和產(chǎn)權(quán)備案。在辦理移交手續(xù)中，系統(tǒng)了解業(yè)主相關(guān)資料，建立顧客檔案，界定每個(gè)產(chǎn)權(quán)人擁有產(chǎn)權(quán)的范圍和比例，建立產(chǎn)權(quán)備案制度，為今后順利管理打好基礎(chǔ)。3.二次裝修施工全過(guò)程監(jiān)控 二次裝修管理關(guān)系樓宇的建筑風(fēng)格、品質(zhì)，因此，為了保證樓房長(zhǎng)期正常使用，公司將依山東物業(yè)管理?xiàng)l例、建設(shè)部第46號(hào)令建筑裝飾裝修管理規(guī)定、等有關(guān)法規(guī)以及前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議、業(yè)主手冊(cè)、業(yè)主公約執(zhí)行管理。 作業(yè)現(xiàn)場(chǎng)管理時(shí)，管理處將采取必要的安全防護(hù)和消防措施，保障作業(yè)人員和相鄰居民的安全，控制現(xiàn)場(chǎng)的各

35、種粉類(lèi)、廢氣、固體廢物以及噪聲、振動(dòng)對(duì)環(huán)境的污染和危害，減輕或避免對(duì)相鄰居民的日常生活造成影響。 安全防范管理。二次裝修施工人員須按政府規(guī)定辦理證件，接受管理處管理，留宿施工人員由業(yè)主或代理人書(shū)面擔(dān)保，防范治安事件發(fā)生；進(jìn)行二次裝修中用電、煤氣、明火安全管理，消除消防隱患；二次裝修與入住并存期間，加強(qiáng)安全防范重點(diǎn)宣傳，有針對(duì)性地采取措施，確保不遺留安全隱患。 環(huán)境衛(wèi)生管理。規(guī)范二次裝修材料及垃圾的運(yùn)輸和堆放，嚴(yán)禁投入下水道，確保樓宇內(nèi)道路通暢及環(huán)境整潔；加強(qiáng)噪聲控制，限定二次裝修施工時(shí)間或進(jìn)行噪聲隔離，最大限度降低對(duì)周邊居民正常生活及工作的影響，控制入住和二次裝修期交叉時(shí)造成的環(huán)境影響。 共用

36、設(shè)備設(shè)施管理。確保二次裝修水電主干線(xiàn)、消防設(shè)施等戶(hù)內(nèi)外設(shè)備設(shè)施不受破壞，嚴(yán)禁任意動(dòng)用消防設(shè)施，使其正常運(yùn)行。 二次裝修管理。嚴(yán)禁破壞外墻整體美觀(guān)，不得在外墻鑿洞；禁止安裝雨陽(yáng)蓬或作任何形式的封閉；窗戶(hù)、落地窗防護(hù)柵應(yīng)設(shè)在窗扇內(nèi)側(cè)；公共部位嚴(yán)禁安裝、架設(shè)私家物品及構(gòu)筑物，尤其是私自在樓梯口加裝鐵門(mén)。 土建二次裝修管理。不得用重磅大錘進(jìn)行野蠻施工，以防止破壞樓板結(jié)構(gòu)；不得變更或破壞房屋的柱、梁、板、承重墻等建筑主體結(jié)構(gòu)、外墻、屋面防水、廚衛(wèi)防水；外墻體埋設(shè)管線(xiàn)，須進(jìn)行防水處理，以防止外墻滲水；不得在無(wú)梁板上砌筑檣體。 水電設(shè)施二次裝修管理。嚴(yán)禁在結(jié)構(gòu)樓板鑿溝埋管、在公共墻體埋設(shè)水管；廚衛(wèi)下水主管檢

37、查口不得封死；二次裝修前堵塞好下水口，以防止二次裝修雜物造成堵塞；墻體及吊頂內(nèi)埋設(shè)電線(xiàn)應(yīng)使用套管；要求業(yè)主在進(jìn)行吊頂裝飾時(shí)留出檢查口。 裝修工程完工后，由裝修戶(hù)通知管理處工程部對(duì)工程進(jìn)行驗(yàn)收，出具竣工驗(yàn)收單并辦理相關(guān)手續(xù)。(三)完善的日常物業(yè)管理服務(wù)A、安全保衛(wèi)系統(tǒng)1、總體安全環(huán)境管理 在社區(qū)四周、車(chē)庫(kù)進(jìn)出口、社區(qū)出入口，電梯轎廂內(nèi)設(shè)置閉路監(jiān)控系統(tǒng)，建立24小時(shí)不間斷監(jiān)控資料；結(jié)合公安110報(bào)警系統(tǒng)，對(duì)突發(fā)安全事件及時(shí)解決，依法辦事。 培訓(xùn)專(zhuān)業(yè)保安巡查員隊(duì)伍，保安巡查員統(tǒng)一著裝、佩戴明顯標(biāo)志，文明值勤，言語(yǔ)規(guī)范，認(rèn)真負(fù)責(zé)，對(duì)社區(qū)進(jìn)行24小時(shí)值班及巡邏，制定詳盡巡邏路線(xiàn)及頻次；對(duì)危及人身安全處設(shè)

38、有明顯標(biāo)志和防范措施并及時(shí)消除安全隱患。 在出入口處對(duì)來(lái)訪(fǎng)客人進(jìn)行登記，控制樓宇內(nèi)流動(dòng)人員數(shù)量，防止推銷(xiāo)人員散發(fā)廣告?zhèn)鲉位驘o(wú)關(guān)人員流竄；建立我公司覆蓋的物業(yè)保安呼叫系統(tǒng)，遇有突發(fā)事態(tài)，可以立即調(diào)配全公司人力和物力集中支援；制定應(yīng)急準(zhǔn)備和應(yīng)急措施，如防臺(tái)風(fēng)、防地震方案等。2、對(duì)出租戶(hù)管理 租戶(hù)的社區(qū)角色不同，人員流動(dòng)性大，社會(huì)背景、身份也極為復(fù)雜，因此，出租戶(hù)管理成為當(dāng)今物業(yè)管理中較難處理的問(wèn)題。我公司將從提倡親和社區(qū)文化入手，對(duì)租戶(hù)進(jìn)行分類(lèi)拜訪(fǎng)與重點(diǎn)關(guān)注；配合派出所、居委會(huì)對(duì)小區(qū)內(nèi)租戶(hù)、流動(dòng)人員的調(diào)查。確保樓宇內(nèi)業(yè)主、租戶(hù)的生活安全與人際和諧。3、車(chē)輛交通及道路管理 樓宇停車(chē)場(chǎng)有專(zhuān)人疏導(dǎo)，管理

39、有序，排列整齊，機(jī)動(dòng)車(chē)輛出入有登記；非機(jī)動(dòng)車(chē)車(chē)輛按規(guī)定位置停放；每天巡查樓宇內(nèi)道路，確保道路通暢，路面平整；井蓋無(wú)缺損、無(wú)丟失，路面井蓋不影響車(chē)輛和行人通行及業(yè)主的日常生活。4、科學(xué)管理 記錄全面的事件日志，針對(duì)事故多發(fā)地加強(qiáng)巡邏及監(jiān)控，消滅安全隱患。B、設(shè)備設(shè)施維護(hù)系統(tǒng)1.房屋管理與維修養(yǎng)護(hù) 主出入口設(shè)樓宇平面示意圖，幢、單元（門(mén)）、戶(hù)標(biāo)號(hào)標(biāo)志明顯；定期檢查外墻，發(fā)現(xiàn)破損及時(shí)修補(bǔ)，確保房屋外觀(guān)完好、整潔，外墻面磚、涂料等裝飾材料無(wú)脫落、無(wú)污跡；空調(diào)安裝位置統(tǒng)一，冷凝水集中收集；設(shè)立小告示板，開(kāi)展與業(yè)主交流，及時(shí)通報(bào)相關(guān)事項(xiàng)。2.共用設(shè)備管理 本公司設(shè)備保養(yǎng)與維修，一是以預(yù)防為主，堅(jiān)持日常保養(yǎng)

40、與計(jì)劃維修并重，使設(shè)備始終處于良好狀態(tài)；二是對(duì)房屋設(shè)備做到“三好”，“四會(huì)”和“五定”。三好是指用好、修好和管理好重要的房屋設(shè)備。“四會(huì)”是指物業(yè)維修人員對(duì)房屋設(shè)備要會(huì)使用、會(huì)保養(yǎng)、會(huì)檢查、會(huì)排除故障?！拔宥ā笔菍?duì)房屋主要設(shè)備的清潔、潤(rùn)滑、檢修要做到定量、定人、定點(diǎn)、定時(shí)和定質(zhì)；三是實(shí)行專(zhuān)業(yè)人員修理與使用操作人員修理相結(jié)合。以專(zhuān)業(yè)修理為主，同時(shí)設(shè)備的使用操作人員參加日常的維護(hù)保養(yǎng)和進(jìn)行部分的小型維修。四是完善設(shè)備管理和定期維修制度。制度科學(xué)的保養(yǎng)規(guī)程，完善設(shè)備資料和維修登記卡片管理，合理制定定期維修計(jì)劃。1）給排水設(shè)備管理 管理目標(biāo)：細(xì)心保養(yǎng)，確保給排水設(shè)備、閥門(mén)、管道工作正常，無(wú)跑冒滴漏，方

41、便住用戶(hù)生活。 供水設(shè)備（包括供水泵、管網(wǎng)、屋頂水箱、水表、閥門(mén)等）。對(duì)生活水泵、給水管網(wǎng)定期檢修及防腐保養(yǎng)，確保供水設(shè)備運(yùn)行正常、設(shè)施完好、無(wú)滲漏、無(wú)污染；每天2次巡視水泵房、給水管網(wǎng)、屋頂水箱；水泵、水池、水箱有嚴(yán)格管理措施，無(wú)污染隱患；生活用水的水質(zhì)符合衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)。 排水管理。每天巡視排水管道等設(shè)施，確保排水、排污管理通暢，無(wú)堵塞、外溢現(xiàn)象；汛期道路、車(chē)庫(kù)、設(shè)備房無(wú)積水、浸泡發(fā)生；每年一次清理化糞池、污水井；遇有事故，維修人員在規(guī)定時(shí)間內(nèi)進(jìn)行搶修，無(wú)大面積跑水、泛水、長(zhǎng)時(shí)間停水現(xiàn)象。2）供電設(shè)備管理 供電設(shè)備（變壓器、電表、供電線(xiàn)路、總開(kāi)關(guān)、戶(hù)外型負(fù)荷開(kāi)關(guān)、戶(hù)內(nèi)型漏電保護(hù)自動(dòng)開(kāi)關(guān)、避雷針等

42、）。建立24小時(shí)運(yùn)行和維修值班制度，及時(shí)排除故障；每天檢查供電線(xiàn)路，確保正常供電，道路、樓道等公共照明完好；建立配電室巡查制度（每班巡查一次，每月細(xì)查一次，半年大檢修一次），并做好運(yùn)行記錄；停電提前一天通知各用戶(hù)；臨時(shí)施工及?。ㄓ茫?hù)裝修制定臨時(shí)用電管理措施；發(fā)生地震、火災(zāi)、水災(zāi)等情況及時(shí)切斷電源；備用應(yīng)急發(fā)電機(jī)隨時(shí)起用。 配電房管理。由機(jī)電技術(shù)人員管理和值班，無(wú)關(guān)人員禁止入內(nèi)；建立配電運(yùn)行記錄，每班巡查1次，每月細(xì)查1次，半年大檢修1次，查出問(wèn)題及時(shí)處理，并做好記錄；室內(nèi)照明、通風(fēng)保持良好；操作開(kāi)頭的標(biāo)志明顯，停電拉閘要掛標(biāo)志牌，檢修停電，更應(yīng)掛牌；操作及檢驗(yàn)時(shí)，必須按規(guī)定使用電工絕緣工具、

43、絕緣鞋、絕緣手套等。 供電設(shè)備的正常維護(hù)和保養(yǎng)。觀(guān)察種類(lèi)儀表、電壓是否正常，使用電流的變化情況，高峰用電時(shí)的電流數(shù)值，三相電流是否平衡，對(duì)照值班記錄檢查分析有關(guān)差異；核對(duì)各個(gè)支路的實(shí)際負(fù)荷是否與裝設(shè)的保護(hù)元件整定值相符合；配電箱固定是否牢固，箱內(nèi)器件是否完好無(wú)損，各閘具的接頭有無(wú)松動(dòng)，操作是否靈活，刀刃及接點(diǎn)有無(wú)燒傷，導(dǎo)線(xiàn)絕緣是否老化、變脆、熔斷器有無(wú)焦痕；導(dǎo)線(xiàn)絕緣是否良好，各類(lèi)絕緣導(dǎo)線(xiàn)的絕緣是否老化，各接頭處無(wú)燒焦、變脆、絕緣包布有無(wú)失效，接頭之間有無(wú)腐蝕現(xiàn)象；金屬管連接的地線(xiàn)是否良好，有無(wú)虛脫或腐蝕，各種管路固定是否牢固。管子接頭有無(wú)脫扣拔節(jié)現(xiàn)象，管路有無(wú)塌腰變形；各用電器具是否牢固；各種

44、地板的接地電阻是否符合規(guī)定。3）弱電設(shè)備管理 每天對(duì)門(mén)禁對(duì)講系統(tǒng)進(jìn)行維修保養(yǎng)，確保故障能及時(shí)排除。4）消防管理 消防控制中心24小時(shí)值班，消防系統(tǒng)設(shè)施設(shè)備齊全，完好無(wú)損，可隨時(shí)起用；制訂突發(fā)事件應(yīng)急方案；消防管理員接受?chē)?yán)格正規(guī)的培訓(xùn)。建立日常防火檢查制度，每周一次檢查消防系統(tǒng)設(shè)施設(shè)備，每月全部檢查一次，及時(shí)發(fā)現(xiàn)并消除火災(zāi)安全隱患，確保消防設(shè)施齊全、完好，標(biāo)識(shí)完整，可隨時(shí)起用；在明顯處設(shè)立消防疏散示意圖。照明設(shè)施、引路標(biāo)志完好，緊急疏散通道暢通無(wú)阻；全體管理人員掌握消防設(shè)施設(shè)備的使用方法并能及時(shí)處理各種問(wèn)題；組織開(kāi)展消防法規(guī)及消防知識(shí)的宣傳教育，明確各區(qū)域防火責(zé)任人；建立義務(wù)消防隊(duì)，制訂突發(fā)火災(zāi)應(yīng)急方案；每年舉行一次消防演習(xí)，增強(qiáng)應(yīng)急技能、提高業(yè)主消防意識(shí)。C、環(huán)境保結(jié)系統(tǒng) 環(huán)境衛(wèi)生管理的目的是凈化環(huán)境，給住用人提供一個(gè)清潔宜人的工作、生活環(huán)境。我司對(duì)清潔衛(wèi)生工作將嚴(yán)格“五定”管理，即定人、定地點(diǎn)、定時(shí)間、