電大房地產(chǎn)其他案例分析

1、1、1983 年春，被告A、B隨其父在野外開墾了一塊荒地，種植土豆等蔬菜以解決家中吃菜問(wèn)題。 分析提示 ：該案例的核心問(wèn)題是荒地的歸屬權(quán)問(wèn)題，根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定和法院對(duì)該案的判決，可以了解 我國(guó)法律關(guān)于荒地所有權(quán)的歸屬問(wèn)題的規(guī)定。該案所涉案例雖然發(fā)生時(shí)間較早，但是不影響大家對(duì)相關(guān) 法律法規(guī)的理解，因?yàn)殛P(guān)于荒地所有權(quán)的法律規(guī)定，從土地管理法到新的物權(quán)法并沒(méi)有實(shí)質(zhì)性的改變。2、1993 年11 月23日，原告（乙方）與被告土地局 （甲方）經(jīng)協(xié)商一致簽訂了國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同。 分析提示： 雖然當(dāng)?shù)卣嘘P(guān)于出讓轉(zhuǎn)讓暫行條例實(shí)施辦法中有關(guān)于“受讓方不履行合同 的，出讓方可以依法解除合同，所支付的定金

2、及出讓金不予退還”的規(guī)定，但本案中原告交付的400 萬(wàn)元中有一部分屬于出讓金，因此應(yīng)當(dāng)看作部分履行了合同，而非“不履行合同”。被告土地局不能以原告未履行合同為由，對(duì)其定金及出讓金一律不予退還。法院應(yīng)當(dāng)判決土地管理局退還出讓金，但對(duì)于定金 部分則不予返還。3、廈門市中級(jí)人民法院 （1996） 廈門初字第 2號(hào)民事判決書認(rèn)定： 黃振煌與第三人陳和基原于 1985 年1 月1 日共承包縣后村委會(huì) 50畝場(chǎng)地種植經(jīng)營(yíng)，雙方簽訂一份合同書，每年承包款為 3000元，承包 期為 30 年， 分析提示： 法院判決依據(jù)在于土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的補(bǔ)償權(quán)。根據(jù)農(nóng)村土地承包法的 相關(guān)規(guī)定，承包方享有補(bǔ)償權(quán)。 應(yīng)根據(jù)法律規(guī)

3、定和合同規(guī)定給予承包人公平合理的補(bǔ)償。4、原告等訴稱：原告居住的樓房，底層為被告所有，二層以上的產(chǎn)權(quán)為原告等所有。被告擅自在其底層拆改裝潢，為架設(shè)夾層而深挖屋內(nèi)地面將基礎(chǔ)梁暴露在外，用膨脹螺栓把槽鋼固定在樓房框架 和四周墻體上，明顯加大了樓房主體的負(fù)荷。分析提示： 法院的判決不符合法律規(guī)定。根據(jù)，物權(quán)法 70 條、 71 條、 84 條、 85 條、 91 條、 92 條相關(guān)規(guī)定，原告與被告既是相鄰權(quán)人，又是對(duì)樓體 框架相連部分的共有權(quán)人。被告對(duì)樓體框架和墻體四周等共有部分進(jìn)行處分，應(yīng)該取得全體共有權(quán)人的 同意。對(duì)自己產(chǎn)權(quán)范圍內(nèi)的處理，也應(yīng)該以不影響相鄰方的權(quán)益為限。本案中被告雖有批準(zhǔn)證明，但

4、并 沒(méi)有確切證據(jù)證明是在嚴(yán)格監(jiān)督下按照批準(zhǔn)的施工質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)組織施工的。所以被告應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任，支持原告的部分訴訟請(qǐng)求，由被告對(duì)受損的樓房主體結(jié)構(gòu)和給排水系統(tǒng)采取補(bǔ)救加固措施。5、2003 年 6 月，王某與李某出于投資的目的，共同出資購(gòu)買了一處房產(chǎn)，并將該房出租給張某，租金收益雙方按投資比例分享。分析提示： 根據(jù)民法通則 78條和物權(quán)法 101 條的規(guī)定和 合同法230 條規(guī)定， 共有權(quán)人和承租人都享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。 但共有權(quán)人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)利是物權(quán)上的優(yōu)先權(quán)， 承租人的權(quán)利是債權(quán)上的優(yōu)先權(quán)，物權(quán)優(yōu)先于債權(quán)，基于物權(quán)的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)就優(yōu)先于基于債權(quán)的優(yōu)先購(gòu) 買權(quán)，所以同等條件下，共有權(quán)人的優(yōu)先購(gòu)買

5、權(quán)利優(yōu)先。6、A與B是夫妻，有一子一女甲和乙。 A于1992年12月30日死亡。在1991年5月30日登記的房地產(chǎn)資料中有權(quán)利人為 A的房產(chǎn)，即陳家宅10號(hào)，建筑面積合計(jì)127平方米，但其中沒(méi)有記載土地 使用的狀況。分析提示：B的訴訟請(qǐng)求能得到支持。本案屬于共有權(quán)物的替代后的分割問(wèn)題。A、B共同共有房屋陳家宅10號(hào)，其中A、B各擁有二分之一的權(quán)利，屬于 A的二分之一在 A死亡后發(fā)生 繼承，由B、甲和乙按份共有 。關(guān)于兩套新安置房屋，應(yīng)看作原來(lái)陳家宅10號(hào)的替代物，B首先享有二分之一的權(quán)利；其次，在沒(méi)有遺囑繼承的情況下，按照法定繼承順序，另外二分之一的權(quán)利由B甲和乙三位第一順序的繼承人按份繼承，

6、各享其中三分之一的權(quán)利。對(duì)于甲修復(fù)房屋所用的資金和取得新房的差價(jià)補(bǔ)貼同樣由 B、甲和乙按權(quán)利分額承擔(dān)義務(wù)。7、2001 年 4月 13日，某號(hào) 601 室的朱某與物業(yè)公司辦妥入戶裝修手續(xù)后，開始對(duì)自己的房子進(jìn)行個(gè)性化裝修，在外陽(yáng)臺(tái)內(nèi)貼了深紅色面磚。分析提示： 法院判決合法。專有所有權(quán)人與一般所有權(quán)人所享有的權(quán)利應(yīng)該是相同的，即具有絕對(duì)性、永久性和排他性。專有所有權(quán)人對(duì)其專有部分 具有占有、使用、收益和處分的權(quán)能。對(duì)于侵犯專有部分權(quán)利的，有權(quán)提出停止侵害、排除防礙、賠償 損失等民事請(qǐng)求。但是，專有所有權(quán)人在行使其權(quán)利的時(shí)候，為了全體建筑區(qū)分所有權(quán)人共同利益其也 應(yīng)該承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。例如，對(duì)建筑物

7、的不當(dāng)毀損，未按照專有部分的本來(lái)用途和使用目的予以使用， 隨意改變通過(guò)專有部分的電線、水管、煤氣管道等。本案朱某在自己擁有產(chǎn)權(quán)的房屋陽(yáng)臺(tái)內(nèi)貼上紅色面 磚，是一種個(gè)性化裝飾，是對(duì)專有部分所有權(quán)的行使，而非對(duì)外墻的損壞，沒(méi)有侵害其他業(yè)主的合法權(quán)、益。8、張女士、古先生及其女兒從美國(guó)回來(lái)后購(gòu)置某號(hào) 201 室的一套房屋，一家三口是該房的房屋共有權(quán)人，某物業(yè)管理公司為該居住小區(qū)的前期物業(yè)管理單位。分析提示： 在住宅使用公約未作明確規(guī)定的情況下，對(duì)業(yè)主不具有約束力。所謂的成員權(quán)是指建筑物區(qū)分所有權(quán)人基于在一棟建筑物的構(gòu)造、權(quán)利歸屬及使用上的不可分離的共同關(guān)系而產(chǎn)生的，作為建筑物的一個(gè)團(tuán)體組織的成員享有

8、的權(quán)利與承擔(dān)的義務(wù)。它不但是財(cái)產(chǎn)關(guān)系，更主要的是管理關(guān)系，也是與專有所有權(quán)、共有權(quán)所有權(quán)緊 密結(jié)合而不可分割的一種永續(xù)權(quán)。其表現(xiàn)為具有表決權(quán)、參與制定規(guī)約、選舉及解任管理者等，同時(shí)承 擔(dān)相應(yīng)的義務(wù)。 隨著建筑物向高空和多層發(fā)展，建筑物內(nèi)部結(jié)構(gòu)愈來(lái)愈復(fù)雜，各區(qū)分所有人之間的關(guān) 系也隨之而復(fù)雜化，因而完全由法律、法規(guī)來(lái)規(guī)定各建筑物區(qū)分所有人內(nèi)部管理關(guān)系，看來(lái)是十分困難 的。最好的辦法是借鑒國(guó)外的經(jīng)驗(yàn)，要求在建筑物區(qū)分所有情況下，由各區(qū)分所有人成立一個(gè)自治性的 管理團(tuán)體組織。通過(guò)這個(gè)組織，召開全體所有人大會(huì)，訂立規(guī)約，設(shè)置常設(shè)性的管理委員會(huì)，管理日常 事物，并解決因使用專有部分、共有權(quán)部分而產(chǎn)生的糾

9、紛。 一般來(lái)說(shuō)，如果章程、協(xié)議無(wú)特別規(guī)定，那么每個(gè)成員所享有表決權(quán)利大小應(yīng)與專有部分在整個(gè)建筑物 中占有的份額相聯(lián)系。本案張女士作為該小區(qū)的成員權(quán)人，在公約未明確統(tǒng)一規(guī)定陽(yáng)臺(tái)封閉的模式、規(guī)格和材料的情況下，有權(quán)決定自己家陽(yáng)臺(tái)的裝修風(fēng)格。9、原告開發(fā)建造的京銀大廈和被告開發(fā)的中商大廈相距 8米。 1995年10月 26日，京銀大廈開工打樁時(shí)，中商大廈做基坑圍護(hù)。分析提示： 該判決主要依據(jù)：我國(guó)的民法通則第 83條對(duì)相鄰關(guān)系的基本內(nèi)容和責(zé)任形式以及處理相鄰關(guān)系的 基本原則作了一定的規(guī)范，即“不動(dòng)產(chǎn)的相鄰各方，應(yīng) 當(dāng)按照有利生產(chǎn)、方便生活、團(tuán)結(jié)互助、公平合理的精神，正確處理截水、排水、通行、通風(fēng)、采

10、光等 方面的相鄰關(guān)系。給相鄰方造成妨礙或者損失的，應(yīng)當(dāng)停止侵害，排除妨礙，賠償損失” 。 該案發(fā) 生在 20世紀(jì) 90年代。當(dāng)時(shí)的判案依據(jù)是民法通則的相關(guān)規(guī)定。而從2007年 10月 1 日起，物權(quán)法的頒布實(shí)施為此類案件提供了較為詳細(xì)的相關(guān)規(guī)定。10、1993 年 12 月，中國(guó)銀行廣東某市分行 (以下簡(jiǎn)稱中行分行 ) 與該市東大集團(tuán)股份有限公司 (以 下簡(jiǎn)稱東大集團(tuán) ) 簽署了一批授信協(xié)議，根據(jù)該批授信協(xié)議，中行分行分別為東大集團(tuán)項(xiàng)下的 12 份信用 證發(fā)放貸款，共計(jì)美元 22309889.11 元。 分析提示： 第一種意見(jiàn)認(rèn)為，東方管理公司不享有優(yōu)先受 償權(quán)，理由是 (1) 本案中當(dāng)事人向

11、市政府、房產(chǎn)局報(bào)批的行為不是抵押登記行為； (2) 即使是抵押登記行 為，也因違反當(dāng)時(shí)的法律、法規(guī)的規(guī)定而應(yīng)認(rèn)定無(wú)效。依據(jù)廣東省人大常委會(huì)通過(guò)的廣東省抵押借款 條例第 11 條，以建筑物設(shè)定抵押權(quán)時(shí)，須憑建筑物產(chǎn)權(quán)證，而當(dāng)時(shí)東大集團(tuán)公司并無(wú)房產(chǎn)證書，且至 今也未取得房產(chǎn)權(quán)證書。 這種意見(jiàn)有著強(qiáng)烈的地方性， 局限性強(qiáng)， 因此不具備一定的說(shuō)服力。 第 二種意見(jiàn)較第一種意見(jiàn)更為合理合法。其理由是： (1) 本案中當(dāng)事人的行為，是一種意思表示非常清楚、 明確的抵押登記行為； (2) 該抵押行為合法有效。東大集團(tuán)公司在設(shè)定抵押時(shí)，雖然沒(méi)有房屋產(chǎn)權(quán)證書， 但已非常清楚地向登記部門說(shuō)明了是在建工程，且該工程

12、至今也無(wú)任何權(quán)屬爭(zhēng)議。最高人民法院關(guān)于適 用中華人民共和國(guó)擔(dān)保法若干問(wèn)題的解釋第 47 條明確規(guī)定： “以依法獲準(zhǔn)尙未建造或者正在建造中 的房屋或者其他建筑物抵押的，當(dāng)事人辦理了抵押物登記，人民法院可以認(rèn)定有效。 ” 當(dāng)然，該案發(fā) 生時(shí)間較早，如果發(fā)生在當(dāng)前，物權(quán)法已經(jīng)頒布實(shí)施，其中第 180 條和 187 條就相關(guān)問(wèn)題已經(jīng)規(guī)定的比 較清楚，即“正在建造的建筑物可以抵押，抵押權(quán)自登記時(shí)設(shè)立” ，該問(wèn)題已經(jīng)不存在疑問(wèn)。而且為了配 合物權(quán)法的實(shí)施，北京市還就相關(guān)問(wèn)題做了地方性的規(guī)定，即“市、區(qū)( 縣)國(guó)土資源部門在辦理在建工程抵押登記時(shí)應(yīng)到現(xiàn)場(chǎng)核實(shí)，其抵押部位必須是實(shí)際完工部分” 。11、 A 公

13、司、B研究所和C公司簽訂合同，成立賽艇倶樂(lè)部有限公司。注冊(cè)資金人民幣1200萬(wàn)元。分析提示：根據(jù)2006年開始實(shí)施的新公司法相關(guān)規(guī)定，A公司和B研究所具有訴訟主體的資格。應(yīng)當(dāng)支持原告的訴訟請(qǐng)求。這是新公司法增加和并有較大改動(dòng)的股東直接和派生訴訟制度。根據(jù)本案的事實(shí)， C 公司未按照合同約定將土地使用權(quán)進(jìn)行變更手續(xù)，而且挪用資金，這些都屬于違反法 律和章程規(guī)定損害股東利益的行為，因此股東可以間接或直接提起訴訟，維護(hù)賽艇倶樂(lè)部有限公司和個(gè) 股東的利益。法院受理該案件后，在查明事實(shí)的基礎(chǔ)上，可以判令：被告交足注冊(cè)資金；償還挪用的資金；按出資比例分擔(dān)被告賽艇倶樂(lè)部的虧損，并根據(jù)公司法150 條的相關(guān)規(guī)

14、定，判令有關(guān)責(zé)任人員承擔(dān)賠償責(zé)任。12、1999 年 4 月，吉安斯科貿(mào)中心以大發(fā)公司隱瞞事實(shí)與其簽訂土地轉(zhuǎn)讓合同，使其遭受巨大損失為由起訴至法院要求確認(rèn)雙方簽訂的合同無(wú)效，大發(fā)公司賠償吉安斯中心設(shè)計(jì)費(fèi)100 萬(wàn)元，為履行合同支付的房租、電話費(fèi)、工資 154547 元及孽息。分析提示 : 根據(jù)上述案例經(jīng)過(guò)，大發(fā)公司與金鵬公司雖然已經(jīng)簽訂土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，但并未履行土地移交手續(xù)，且已經(jīng)在法院調(diào)解下達(dá)成協(xié)議，合同 無(wú)效，返還土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)。在明確了大發(fā)公司與金鵬公司之間合同無(wú)效的基礎(chǔ)上，吉安斯科貿(mào)中心以大發(fā)公司隱瞞事實(shí)與其簽訂土地轉(zhuǎn)讓合同，使其遭受巨大損失的訴由就不再成立。在吉安斯科貿(mào)中心的訴訟理由

15、已經(jīng)不再成立的情況下， 關(guān)于大發(fā)公司將其房地產(chǎn)(而非僅僅土地的轉(zhuǎn)讓)轉(zhuǎn)讓給吉安斯 公司的合同是否有效的問(wèn)題就迎刃而解了。為了減少交易成本和社會(huì)資源的浪費(fèi)，在爭(zhēng)取當(dāng)事人意見(jiàn)的基礎(chǔ)上， 既然轉(zhuǎn)讓的主體、 客體合格， 權(quán)利義務(wù)比較明確， 雙方的合同簽訂和履行過(guò)程也基本符合自愿、 公平、等價(jià)有償、誠(chéng)實(shí)信用”的原則，所以本著促進(jìn)合同有效原則，法院認(rèn)定雙方合同為有效合同，應(yīng) 該繼續(xù)履行。本案爭(zhēng)議的焦點(diǎn)在于大發(fā)公司是否具備轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的資格，根據(jù)案例提供條件，尤其是“北京市規(guī)劃管理局向大發(fā)公司發(fā)出通知書”這一細(xì)節(jié)，可以證明大發(fā)公司是實(shí)際上的土地使用 權(quán)人，但其應(yīng)該補(bǔ)辦土地使用權(quán)證書。分析此類案例的重要參考

16、依據(jù)是建設(shè)部 2001 年 8 月修改發(fā)布的 <<城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定 >>。13、1992 年潘甲與李某再婚。 李某原居住房屋是其女婿胡某承租，再婚后李某將該房屋與潘甲的公房合并調(diào)換成一處，然后又與潘甲的兒子潘乙的單位換房，潘甲作為承租人與李某共同居住。分析提示： 根據(jù)該案的經(jīng)過(guò)，該案是在公有住房出售過(guò)程中出現(xiàn)的公房購(gòu)買問(wèn)題，而且該案還涉及繼承的 問(wèn)題。 綜合本案例提供的條件， 潘甲與李某共同居住的由潘甲作為承租人的房屋，潘甲與李某作為共同使用權(quán)人，胡某是合法的居住權(quán)人，潘乙和潘某也是合法的居住權(quán)人，在胡某購(gòu)買之前應(yīng)該根據(jù) 該房的置換過(guò)程，分別確定胡某、潘甲、潘乙對(duì)

17、該房的份額。鑒于該房已經(jīng)由胡某購(gòu)買，在承認(rèn)胡某的購(gòu)買權(quán)的同時(shí)，也應(yīng)該承認(rèn)李某的居住權(quán)和繼承權(quán)、潘乙的居住權(quán)和繼承權(quán)、潘某的居住權(quán)。因此 應(yīng)該由胡某根據(jù)實(shí)際情況給予潘乙和潘某一定的補(bǔ)償后，房屋由李某居住，由胡某所有。該案發(fā)生在我國(guó)城鎮(zhèn)住房制度改革的過(guò)程中，所涉及問(wèn)題復(fù)雜而且具有計(jì)劃經(jīng)濟(jì)向市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)軌的特色，解決這 種問(wèn)題的原則應(yīng)該遵循民法的公平原則，在不違反公房購(gòu)買政策的情況下，兼顧各方當(dāng)事人權(quán)益。14、2000 年，吳先生等 70 多位業(yè)主與某房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂了商品房預(yù)售合同 ，以分期付款的方式購(gòu)買了商品房， 雙方約定： 逾期交樓 180 天以內(nèi)， 違約金按銀行利息的 1 。 2 倍計(jì)算；

18、如果超過(guò) 180 天，則按每日購(gòu)房款的 0。 05%計(jì)算。分析提示： 本案所涉及問(wèn)題是對(duì)格式條款的解釋的原則。格式合同的解釋需遵循兩個(gè)原則：一是不利于條款提供人的原則，即當(dāng)合同有兩種以上解釋的，應(yīng)當(dāng)作出 不利于提供格式條款一方的解釋，也就是作出有利于其相對(duì)方的解釋：二是非格式條款優(yōu)于格式條款， 例如房地產(chǎn)買賣合同中雙方約定的補(bǔ)充條款， 如果與格式條款不一致， 當(dāng)然采用補(bǔ)充條款的約定。根據(jù)該解釋規(guī)則，應(yīng)該作出不利于合同中格式條款提供方的解釋。即按原告的理解來(lái)解釋該格式條款。15 、 2000 年 3 月，王某與某房產(chǎn)公司簽訂商品房屋買賣合同 ，購(gòu)買了該房產(chǎn)公司開發(fā)的別墅一 套。 分析提示： 商品

19、房銷售管理辦法第二十四條規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照批準(zhǔn)的規(guī)劃、 設(shè)計(jì)建設(shè)商品房。商品房銷售后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得擅自變更規(guī)劃、設(shè)計(jì)。 經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)的規(guī) 劃變更、設(shè)計(jì)單位同意的設(shè)計(jì)變更導(dǎo)致商品房的結(jié)構(gòu)型式、戶型、空間尺寸、朝向變化，以及出現(xiàn)合同 當(dāng)事人約定的其他影響商品房質(zhì)量或者使用功能情形的， 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在變更確立之日起10 日內(nèi)，書面通知買受人。 買受人有權(quán)在通知到達(dá)之日起 15 日內(nèi)做出是否退房的書面答復(fù)。買受人在 通知到達(dá)之日起 15 日內(nèi)未作書面答復(fù)的，視同接受規(guī)劃、設(shè)計(jì)變更以及由此引起的房?jī)r(jià)款的變更。房地 產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未在規(guī)定時(shí)限內(nèi)通知買受人的，買受人有權(quán)退房；買受人退房的

20、，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)違 約責(zé)任。 根據(jù)商品房銷售管理辦法有關(guān)規(guī)定，該案購(gòu)房人王某有權(quán)要求換房或退房，由房地產(chǎn) 開發(fā)企業(yè)承擔(dān)違約責(zé)任。16、1996 年 8 月，被告應(yīng)某與原告房產(chǎn)公司簽訂了某公寓商品房預(yù)售合同，房款總計(jì)為人民幣 1885378元， 1997年3月20日前支付完畢，交房期為 1996年 12月31日。 例分析提示： 最高人 民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋第 12 條規(guī)定：因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量 不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗(yàn)確屬不合格，買受人請(qǐng)求解除合 同和賠償損失的，應(yīng)予支持。第 13 條規(guī)定：因房屋質(zhì)量問(wèn)題嚴(yán)重影響正常

21、居住使用，買受人請(qǐng)求解除合 同和賠償損失的，應(yīng)予支持。交付使用的房屋存在質(zhì)量問(wèn)題，在保修期內(nèi)，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)修復(fù)責(zé)任； 出賣人拒絕修復(fù)或者在合理期限內(nèi)拖延修復(fù)的，買受人可以自行或者委托他人修復(fù)。修復(fù)費(fèi)用及修復(fù)期 間造成的其他損失由出賣人承擔(dān)。 根據(jù)案件事實(shí)，本案存在的問(wèn)題屬于交付使用的房屋存在一般質(zhì) 量問(wèn)題，購(gòu)房人不能解除買賣合同。但根據(jù)住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說(shuō)明書的內(nèi)容，在保修 期內(nèi)，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)修復(fù)責(zé)任，出賣人拒絕修復(fù)或者在合理期限內(nèi)拖延修復(fù)的，買受人可以自行或者 委托他人修復(fù)。修復(fù)費(fèi)用及修復(fù)期間造成的其他損失由出賣人承擔(dān)。 又合同法第六十六條 規(guī)定：當(dāng)事人互負(fù)債務(wù)，沒(méi)有先后履行順序的

22、，應(yīng)當(dāng)同時(shí)履行。一方在對(duì)方履行之前有權(quán)拒絕其履行要 求。一方在對(duì)方履行債務(wù)不符合約定時(shí)，有權(quán)拒絕其相應(yīng)的履行要求。本案中存在房產(chǎn)公司履行債務(wù)即 交付房屋不符合約定的情況，所以應(yīng)某可以拒絕房產(chǎn)公司的履行要求，在房產(chǎn)公司承擔(dān)了保修任務(wù)后， 按照約定履行支付余款的義務(wù)。17、黃某承租了中國(guó)工商銀行某支行房屋 27 間，對(duì)轉(zhuǎn)租問(wèn)題未約定。 分析提示： 該轉(zhuǎn)租合 同的效力取決于是否有原出租人的同意轉(zhuǎn)租的書面意見(jiàn)，如果原告取得了該書面意見(jiàn)，該轉(zhuǎn)租合同有效， 雙方應(yīng)該到房屋管理部門進(jìn)行房產(chǎn)租賃登記備案，被告應(yīng)按照約定支付租金。如果原告不能取得原出租 人的同意轉(zhuǎn)租的書面意見(jiàn)，轉(zhuǎn)租合同無(wú)效，應(yīng)當(dāng)返還租金，但被告

23、要根據(jù)市場(chǎng)價(jià)格給原告一定的房屋使 用費(fèi)。18、2000 年 5月 1 日，原告上海某食品公司與山東甲集團(tuán)公司簽訂房屋租賃合同，租賃該集團(tuán)公 司在上海的房屋為辦公用房，租期 48 個(gè)月。 分析提示： 本案中承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)并沒(méi)有受到侵 犯。因?yàn)榉ㄔ翰榉饬思准瘓F(tuán)公司出租給原告的房屋，并委托山東某拍賣公司拍賣，拍賣公司在其所在地 的報(bào)紙登了拍賣公告。該拍賣公告可以看作對(duì)社會(huì)所有人包括對(duì)原告的通告，原告若欲行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)， 就應(yīng)參加拍賣會(huì)競(jìng)買。既然沒(méi)有參加拍賣會(huì)競(jìng)買，視為沒(méi)有購(gòu)買的意思表示，拍賣程序結(jié)束，優(yōu)先購(gòu)買 權(quán)喪失。所以該案原告的訴訟請(qǐng)求不會(huì)得到支持，該房產(chǎn)可以進(jìn)入強(qiáng)制執(zhí)行程序。19、1997

24、 年 12 月 31 日，原告王某與被告某置業(yè)咨詢有限公司簽訂了房屋出租委托合同 ，約 定由原告委托被告出租 1010室房屋，出租房屋的面積為110m2,原告意向的租金為每月 5000元； 分 析提示： 按照合同法的誠(chéng)信原則，被告置業(yè)咨詢有限公司應(yīng)當(dāng)誠(chéng)信守法經(jīng)營(yíng)，對(duì)客戶進(jìn)行詳細(xì)告知說(shuō)明 義務(wù)，將租賃中的相互權(quán)利和義務(wù)解釋清楚，而該案中被告未盡相應(yīng)義務(wù)，未將相互權(quán)利義務(wù)解釋清楚， 所以被告應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)法律責(zé)任。按照原告的主張，對(duì)原告承擔(dān)違約責(zé)任并進(jìn)行賠償。另外城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定規(guī)定： 房地產(chǎn)中介服務(wù)人員在房地產(chǎn)中介活動(dòng)中不得有索取、收受委托合同以 外的酬金和其它財(cái)物，或者利用工作之便，牟取

25、其他不正當(dāng)利益的行為；如果有這種行為的，由市、縣 土地房屋管理部門會(huì)同有關(guān)部門對(duì)責(zé)任者給予處罰。因此依照相關(guān)法律規(guī)定，本案被告應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任和行政責(zé)任。20、朱先生把自己一套房子委托中介公司掛牌出售。在居間委托合同中，他與中介公司約定，委托期限為 15天，若朱先生在 15天內(nèi)單方面撤銷委托，需付違約金 1000元； 分析提示： 本案所問(wèn) 問(wèn)題是司法實(shí)踐對(duì)于違約金問(wèn)題的處理。根據(jù) 2003年6月 1 日開始實(shí)施的最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋第十六條規(guī)定：當(dāng)事人以約定的違約金過(guò)高為由請(qǐng)求減少的，應(yīng)當(dāng)以違約金超過(guò)造成的損失3 0%為標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)減少；當(dāng)事人以約

26、定的違約金低于造成的損 失為由請(qǐng)求增加的，應(yīng)當(dāng)以違約造成的損失確定違約金數(shù)額。可見(jiàn)違約金的問(wèn)題要根據(jù)合同對(duì)此規(guī)定是否公平合理，是否存在過(guò)高或過(guò)低的問(wèn)題，發(fā)展到訴訟的話要看具體的訴訟請(qǐng)求，參照行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)和價(jià) 款來(lái)處理類似案例。21、2003 年 6 月，甲與乙簽訂協(xié)議書，約定甲將其一套房屋賣給乙，價(jià)格 18 萬(wàn)元。同時(shí)雙方約定了付款期限、房屋交付的時(shí)間等事項(xiàng)。此后雙方按照約定履約。分析提示： 乙既不是房屋的產(chǎn)權(quán)人也不是中介人，其冒用甲的名義把房屋出售給第三人的行為存在效力瑕疵，既主體不合格，因此乙以 甲的名義把房屋出售給第三人的行為無(wú)效。乙對(duì)甲自稱是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人，又冒用甲名義將該房屋出售給了第三人

27、，乙對(duì)的行為有欺詐故意，因此乙應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。房屋買賣行為無(wú)效，乙的獲利 3萬(wàn)元因?yàn)槿狈ο鄳?yīng)法律依據(jù)，應(yīng)屬不當(dāng)?shù)美８鶕?jù)民法通則第九十二條規(guī)定：沒(méi)有合法根據(jù)，取得不當(dāng) 利益，造成他人損失的，應(yīng)當(dāng)將取得的不當(dāng)利益返還受損失的人。實(shí)踐中防范措施是作為持證方， 要提高警惕，不要輕易將有效證件交給沒(méi)有確切證據(jù)可信的組織或個(gè)人，需要交證前要查驗(yàn)對(duì)方有效證 件。作為房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓等引起登記變更的，須本人持有效證件辦理有關(guān)手續(xù)。22、2001 年 7 月初的一天，王大媽找到了某房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司，委托該公司將其位于金州小區(qū)31 號(hào)301 室、建筑面積為 79 平方米的住宅，以 15 萬(wàn)元的價(jià)格出售。 分析提示： 該

28、案中劉某與王大媽簽 訂的房屋買賣契約 ，王大媽又向李某簽發(fā)委托書，將兩份法律文書的內(nèi)容聯(lián)系起來(lái)看，實(shí)際上該房地 產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司存在著利用知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)優(yōu)勢(shì)制造顯示公平合同的故意，所以合同效力存在瑕疵，該買賣行為 是否有效，有待于王大媽的真實(shí)意思表示。所以可以將該買賣行為看作可以變更或者可以撤銷的合同。 又聯(lián)系房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司后來(lái)將該房向袁某出售的行為，基本應(yīng)該將這一系列的行為調(diào)解為可以變更合同 價(jià)款，達(dá)到對(duì)王大媽和袁某都比較公平這一標(biāo)準(zhǔn)。 所以綜合分析的話，應(yīng)當(dāng)將案件前后有機(jī)聯(lián)系， 整體分析，重新綜合認(rèn)定一系列行為的性質(zhì)與效力，調(diào)整為原合同的可變更，即在尊重王大媽真實(shí)意思 表示的基礎(chǔ)上，變更合同價(jià)款，調(diào)

29、整委托金價(jià)款。如果簡(jiǎn)單認(rèn)定為“以合法的形式掩蓋非法的目的” ，結(jié) 果是合同無(wú)效，不利于維護(hù)交易穩(wěn)定，不利于維護(hù)當(dāng)事人利益。 法院判決應(yīng)該根據(jù)合同法的相關(guān)規(guī)定，首先決定合同效力問(wèn)題，當(dāng)事人民事責(zé)任問(wèn)題。而不是將重心放 在非法所得問(wèn)題的處理上。 本案法院的判決依據(jù)是 “以合法的形式掩蓋非法的目的” 這種認(rèn)定欠妥。 至 于該中介公司的有關(guān)行為違反從業(yè)規(guī)定的問(wèn)題，法院可以向工商行政管理部門發(fā)出司法建議書，由工商 行政管理部門核實(shí)后根據(jù)相關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理。23、原告胡某與妻子于某感情不合分居。于某在丈夫出國(guó)時(shí)把房子轉(zhuǎn)賣他人。胡某回國(guó)得知后， 將妻子和現(xiàn)在房主夫婦告上法庭。 分析提示： 在該案中胡某起訴于某

30、和房屋受讓人，要求確認(rèn)房 屋買賣行為無(wú)效的請(qǐng)求沒(méi)有得到法院的支持。根據(jù)法律的規(guī)定，法院的判決合法。 物權(quán)法規(guī)定：受讓 人受讓該不動(dòng)產(chǎn)時(shí)是善意的，受讓人取得該不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)；又轉(zhuǎn)讓的不動(dòng)產(chǎn)依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯洸?已經(jīng)登記的，受讓人取得該不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)。 胡某可以起訴登記機(jī)關(guān)撤銷頒發(fā)給買家的房地產(chǎn)權(quán)證， 這樣會(huì)得到法院的支持。參照城市房屋權(quán)屬登記管理辦法的相關(guān)規(guī)定：申報(bào)不實(shí)的，登記機(jī)關(guān)有權(quán) 注銷房屋權(quán)屬證書。以虛報(bào)、瞞報(bào)房屋權(quán)屬情況等非法手段獲得房屋權(quán)屬證書的，由登記機(jī)關(guān)收回其房 屋權(quán)屬證書或者公告其房屋權(quán)屬證書作廢，并可對(duì)當(dāng)事人處以 1 千元以下罰款。據(jù)此，于某找了一個(gè)和 丈夫相貌相似的人陪同，

31、自己替丈夫簽字的行為屬于申報(bào)不實(shí)，瞞報(bào)房屋權(quán)屬情況。法院可以判決登記 機(jī)關(guān)撤銷頒發(fā)給買家的房地產(chǎn)權(quán)證，從而使房屋買賣行為無(wú)效。善意第三人可以請(qǐng)求于某賠償損失。 從該案例可以看出，同一案件事實(shí)在起訴理由不同、被告不同的情況下，卻可以有不同的法律后果。24、甲與乙在夫妻關(guān)系存續(xù)期間購(gòu)買了房屋。 該房屋產(chǎn)權(quán)證上登記的產(chǎn)權(quán)人為甲。 分析提示： 本案與前一案例都可以判決撤銷登記機(jī)關(guān)的頒證行為，區(qū)別在于撤銷登記機(jī)關(guān)的頒證行為的原因不同。 前一案例中由于當(dāng)事人的不實(shí)陳述和找人冒充等欺瞞行為而使得登記機(jī)關(guān)頒發(fā)證書，登記申請(qǐng)人有過(guò)錯(cuò)。 后面的案例登記機(jī)關(guān)并未進(jìn)行全面詳實(shí)的審查，尤其是未審查共有人是否同意出售房屋

32、，屬登記機(jī)關(guān)認(rèn) 定事實(shí)不清，所以頒證行為存在過(guò)失。 我國(guó)法律對(duì)于登記機(jī)關(guān)審查登記申請(qǐng)行為的性質(zhì)缺乏明確的 法律規(guī)定，在司法實(shí)踐中存在很大爭(zhēng)議。25、2004 年 4 月 20 日，郭某與曾某簽訂了一份房屋買賣協(xié)議，雙方約定：郭某自愿將其所有的 一套商品房，作價(jià) 100000 元出售給曾某，簽訂協(xié)議之日曾某預(yù)付房款 80000 元，余款 20000 元于同年 8 月 20 日前郭某交付房屋時(shí)一次性支付。 分析提示： 該案意見(jiàn)分歧的兩方所依據(jù)的法律法規(guī)和司法 解釋均是在 1987 年前后頒布實(shí)施的，如果該案發(fā)生在 1987 年前后，那么這種分歧是存在的，即由于法 律法規(guī)之間存在矛盾和沖突，導(dǎo)致同一

33、案件，不同的分析推理，不同的法律適用，會(huì)產(chǎn)生不同的法律后 果。 但是根據(jù)后來(lái)即 1995 年頒布實(shí)施的城市房地產(chǎn)管理法的相關(guān)規(guī)定，該案所涉及問(wèn)題已經(jīng)基 本明確。城市房地產(chǎn)管理法規(guī)定：房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)依照本法第五章的規(guī)定辦理權(quán)屬登 記。而第五章規(guī)定國(guó)家實(shí)行土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)登記發(fā)證制度，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或者變更時(shí)，應(yīng)當(dāng)向縣 級(jí)以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門申請(qǐng)房產(chǎn)變更登記。這些規(guī)定基本明確了房屋權(quán)屬登記的效力，其實(shí) 際含義是不經(jīng)登記不發(fā)生權(quán)屬變動(dòng)的效力。但畢竟措辭方面還有些欠缺，有失嚴(yán)謹(jǐn)。 到了 2007 年 物權(quán)法頒布實(shí)施后，該問(wèn)題就非常明確了。 物權(quán)法規(guī)定：不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)

34、讓和消滅， 經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力。 該案發(fā)生在 2004 年，根據(jù)從新的法理原則，應(yīng)該 適用城市房地產(chǎn)管理法的相關(guān)規(guī)定，應(yīng)該確認(rèn)房屋買賣行為無(wú)效。26、原告 A 金融租賃公司具有融資擔(dān)保的資格。 分析提示： 法院的判決合法。 因?yàn)楦?據(jù)擔(dān)保法的相關(guān)規(guī)定和本案抵押合同的有關(guān)條款，抵押期間，抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人同意，不得轉(zhuǎn)讓抵押 財(cái)產(chǎn)，已經(jīng)轉(zhuǎn)讓的其轉(zhuǎn)讓行為無(wú)效。本案被告未經(jīng)原告的同意擅自將抵押的房屋出售給第三人，違反了 擔(dān)保法和抵押合同的有關(guān)規(guī)定，所以轉(zhuǎn)讓行為無(wú)效。 關(guān)于本案中 B 與 C 簽訂商品房預(yù)售合同并 在 7 月 7 日作預(yù)售登記備案的行為，案發(fā)時(shí)該登記備案行為的性質(zhì)

35、根據(jù)當(dāng)時(shí)的法律規(guī)定還不明確。如果 按照 2007 年已經(jīng)頒布實(shí)施的物權(quán)法的相關(guān)規(guī)定來(lái)分析，該登記備案行為的性質(zhì)應(yīng)該屬于預(yù)告登記。 房地產(chǎn)登記管理部門未對(duì)預(yù)售合同和預(yù)售登記內(nèi)容進(jìn)行嚴(yán)格審查，造成已經(jīng)抵押財(cái)產(chǎn)的的預(yù)售登記，屬 于過(guò)失登記，應(yīng)予撤銷，而給抵押權(quán)人的利益造成的損害，房地產(chǎn)登記管理部門應(yīng)該負(fù)有一定的法律責(zé) 任。27、原告A、B與第三人是兄弟關(guān)系， A、C早年參加工作，1975年前后兄弟三個(gè)在其母親主持下在該市城關(guān)鎮(zhèn)新橋村老院蓋起三間堂屋瓦房。分析提示： 對(duì)于政府管轄的范圍問(wèn)題， 土地管理法第十六條有相關(guān)規(guī)定：土地所有權(quán)和使用權(quán)爭(zhēng)議，由當(dāng)事人協(xié)商解決；協(xié)商不成的，由人民政府處理。 單位之間

36、的爭(zhēng)議，由縣級(jí)以上人民政府處理；個(gè)人之間、個(gè)人與單位之間的爭(zhēng)議，由鄉(xiāng)級(jí)人民政府或者 縣級(jí)以上人民政府處理。當(dāng)事人對(duì)有關(guān)人民政府的處理決定不服的，可以自接到處理決定通知之日 起三十日內(nèi)，向人民法院起訴。 在土地所有權(quán)和使用權(quán)爭(zhēng)議解決前，任何一方不得改變土地利用 現(xiàn)狀。 該案爭(zhēng)議標(biāo)的是房屋的歸屬而非土地所有權(quán)和使用權(quán)爭(zhēng)議，該種糾紛不屬于政府管轄的范圍。28、1995 年 10 月 7 日，四川蜀星公司與川南旅游公司簽訂合作協(xié)議，約定：雙方共同投資、合 作開發(fā)旅游公司在自貢市的仿古商業(yè)街項(xiàng)目，利益共享、風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)； 分析提示： 本案的關(guān)鍵問(wèn)題是 合同雙方是否具有合法的資質(zhì)條件，是否具有簽定合同應(yīng)該具有

37、的基本主體資格。在沒(méi)有合法的資質(zhì)條 件時(shí)，不具備簽定合同應(yīng)有的主體資格，因而合同無(wú)效。 經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)開發(fā)是指由專業(yè)化的房地產(chǎn) 開發(fā)企業(yè)進(jìn)行，通過(guò)房地產(chǎn)的投資開發(fā)活動(dòng)將開發(fā)商品（房屋、基礎(chǔ)設(shè)施、土地使用權(quán)）作為商品進(jìn)行 交易，以追求利潤(rùn)回報(bào)的開發(fā)活動(dòng)。 自用性的房地產(chǎn)開發(fā)是指為自用而進(jìn)行的房地產(chǎn)開發(fā)活動(dòng)，開 發(fā)者即使用者，開發(fā)的房地產(chǎn)產(chǎn)品不進(jìn)入流通領(lǐng)域，只是滿足開發(fā)者自己進(jìn)行生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)或消費(fèi)的需要， 開發(fā)環(huán)節(jié)本身不追求營(yíng)利。29、1992 年 2 月 12 日，政府部門將某小區(qū)土地劃撥給發(fā)展公司，但未發(fā)給土地使用證。 分 析提示： 本案在土地使用權(quán)取得的程序上存在以下問(wèn)題：1、政府部門是將某小區(qū)

38、土地劃撥給發(fā)展公司的，就不應(yīng)當(dāng)簽定國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同書 。名義出讓實(shí)際劃撥造成土地使用權(quán)性質(zhì)的混淆。 2 、在 發(fā)展公司與中部房地產(chǎn)公司的合同簽定及履行過(guò)程中，國(guó)土局與發(fā)展公司簽定了國(guó)有土地使用權(quán)出讓 合同書，卻把土地使用證直接發(fā)給未參與出讓合同簽定的中部房地產(chǎn)公司，造成出讓合同簽定主體與實(shí) 際取得土地使用證證書主體的不統(tǒng)一，在實(shí)踐中會(huì)造成權(quán)利義務(wù)的不統(tǒng)一。正確的做法是由國(guó)土局收回 劃撥土地，再另行出讓給中部房地產(chǎn)公司，并簽定出讓合同。 3 、后來(lái)受讓土地的置地公司并非劃撥取 得土地，所以應(yīng)主張出讓合同的補(bǔ)簽，并在取得土地的過(guò)程中按照法律的規(guī)定辦妥一書兩證，即選址意 見(jiàn)書、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證。在辦理這些證件過(guò)程中對(duì)