稅法第七章第四節(jié)

1、土土 地地 增增 值值 稅稅 法法土土 地地 增增 值值 稅稅 法法土地增值稅法土地增值稅法模塊一：土地增值稅的核算模塊一：土地增值稅的核算模塊二：土地增值稅的申報(bào)模塊二：土地增值稅的申報(bào)案例導(dǎo)入案例導(dǎo)入 學(xué)習(xí)目標(biāo)學(xué)習(xí)目標(biāo) 學(xué)習(xí)要點(diǎn)學(xué)習(xí)要點(diǎn) 學(xué)習(xí)內(nèi)容學(xué)習(xí)內(nèi)容 經(jīng)典自測題經(jīng)典自測題土土 地地 增增 值值 稅稅 法法案例導(dǎo)入某外商投資企業(yè)，專門從事房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)，2005年有關(guān)經(jīng)營情況如下：（1）2月1日與當(dāng)?shù)亟ㄗh銀行簽訂借款合同一份，合同記載借款金額2000萬元，借款期限10個(gè)月，還款到期日11月30日。（2）2月中旬用借款2000萬元和自有資金800萬元，購得非耕地40000平方米的使用權(quán)用于

2、開發(fā)寫字樓和商品房，合同記載土地使用權(quán)為60年，2月末辦完相關(guān)權(quán)屬證件。（3）第一期工程（“三通一平”和第一棟寫字樓開發(fā)）于11月30日竣工，按合同約定支付建筑承包商全部土地的“三通一平”費(fèi)用400萬元和寫字樓建造費(fèi)用7200萬元。寫字樓占地面積12000平方米，建筑面積60000平方米。土土 地地 增增 值值 稅稅 法法 中，7000平方米用于先租后售，11月30日簽訂租賃合同約定出租時(shí)間先定一年，租金從12月1日起計(jì)算，每月收租金21萬元，合同共記載租金252萬元，租金每月收一次；另外3000平方米轉(zhuǎn)為本企業(yè)固定資產(chǎn)作辦公費(fèi)用。11月30日用于出租和自用的房屋面積已全部辦好相關(guān)出租、資產(chǎn)轉(zhuǎn)

3、賬手續(xù)，于當(dāng)日全部交付并從12月1日使用。（5）在售房、租房等過程中發(fā)生銷售費(fèi)用1500萬元；發(fā)生管理費(fèi)用（不含印花稅）900萬元（其中交際應(yīng)酬費(fèi)80萬元）。 （說明：計(jì)算土地增值稅開發(fā)費(fèi)用的扣除比例為（說明：計(jì)算土地增值稅開發(fā)費(fèi)用的扣除比例為10%10%） （4）到12月31日為止對(duì)外銷售寫字樓50000平方米，全部簽了售房合同，每平方米售價(jià)0.32萬元，共計(jì)收入16000萬元，按售房合同規(guī)定全部款項(xiàng)于12月31日均可收回，有關(guān)土地權(quán)證和房產(chǎn)證次年為客戶辦理。其余的10000平方米土土 地地 增增 值值 稅稅 法法 根據(jù)上述資料，回答一下問題： （1）征收土地增值稅時(shí)應(yīng)扣除的取得土地使用權(quán)支

4、付的金額； （2）征收土地增值稅時(shí)應(yīng)扣除的開發(fā)成本金額； （3）征收土地增值稅時(shí)應(yīng)扣除的開發(fā)費(fèi)用和其他項(xiàng)目金額； （4）2005年應(yīng)繳納的土地增值稅。土土 地地 增增 值值 稅稅 法法學(xué)習(xí)目標(biāo)理解并掌握土地增值稅的有關(guān)概念，能夠正確計(jì)算應(yīng)納稅額；掌握土地增值稅納稅申報(bào)的程序。土土 地地 增增 值值 稅稅 法法學(xué)習(xí)要點(diǎn)1.應(yīng)稅收入的確定 2.扣除項(xiàng)目的確定 3.增值額的確定 4.土地增值稅應(yīng)納稅額的核算 5.對(duì)若干具體情況的判定6.土地增值稅的納稅申報(bào)土土 地地 增增 值值 稅稅 法法 模塊一：模塊一：土地增值稅土地增值稅的核算的核算一、納稅義務(wù)人二、征稅范圍三、四級(jí)超率累進(jìn)稅率表四、應(yīng)納稅額的

5、計(jì)算五、稅收優(yōu)惠學(xué)習(xí)學(xué)習(xí)內(nèi)容內(nèi)容土土 地地 增增 值值 稅稅 法法一、納稅義務(wù)人 土地增值稅是對(duì)轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物 及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人，就其轉(zhuǎn)讓房 地產(chǎn)所取得的增值額征收的一種稅。土地增值稅的納稅人是土地增值稅的納稅人是轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上地上 建筑物及其附著建筑物及其附著物并取得收入的單位和物并取得收入的單位和個(gè)人。個(gè)人。不論是法人還是自然人，不論是內(nèi)資企業(yè)還是外資 企業(yè)，不論是何種經(jīng)濟(jì)性質(zhì)，不論是哪一部門，只 要發(fā)生土地增值稅有關(guān)政策所涉及的征稅范圍，均 應(yīng)繳納土地增值稅。土土 地地 增增 值值 稅稅 法法二、征稅范圍 征稅范圍征稅范圍 轉(zhuǎn)

6、讓國有土地使用權(quán)，地上建筑物及其附著 物連同國有土地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓。 征稅范圍判定標(biāo)準(zhǔn)征稅范圍判定標(biāo)準(zhǔn) 標(biāo)準(zhǔn)之一：轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)是否國家所有。 標(biāo)準(zhǔn)之二：土地使用權(quán)、地上建筑物及其附 著物是否發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓。 標(biāo)準(zhǔn)之三：轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)是否取得收入。 上述三個(gè)標(biāo)準(zhǔn)必須同時(shí)具備，即轉(zhuǎn)讓國有土地使上述三個(gè)標(biāo)準(zhǔn)必須同時(shí)具備，即轉(zhuǎn)讓國有土地使 用權(quán)，或房用權(quán)，或房屋產(chǎn)權(quán)與國有土地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓，屋產(chǎn)權(quán)與國有土地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓， 只要取得收入，均屬于土只要取得收入，均屬于土地增值稅的征稅范圍。地增值稅的征稅范圍。土土 地地 增增 值值 稅稅 法法三、四級(jí)超率累進(jìn)稅率表 項(xiàng)目級(jí)次 增值額占扣除項(xiàng)目金額比例稅率速

7、速算扣除系數(shù)150%50%以下（含以下（含50%50%）30%30%0 02超過超過50%50%100%100%（含（含100%100%） 40% 40% 5% 5% 3超過超過100%100%200%200%（含（含200%200%） 50%50%15%15%4200%200%以上以上 60%60%35%35%土土 地地 增增 值值 稅稅 法法四、應(yīng)納稅額的計(jì)算 計(jì)稅依據(jù)的基本規(guī)定 土地增值稅的征稅對(duì)象是納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得 的增值額。房地產(chǎn)增值額為納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取 得的收入，減除規(guī)定的扣除項(xiàng)目金額后的余額。 1.1.應(yīng)稅收入應(yīng)稅收入 2.2.增值額的扣除增值額的扣除 稅額核算應(yīng)稅收入

8、是納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取應(yīng)稅收入是納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的全部價(jià)款和得的全部價(jià)款和 相關(guān)經(jīng)濟(jì)收益，相關(guān)經(jīng)濟(jì)收益，包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他 收入收入( (如無形資產(chǎn)收人，具有財(cái)如無形資產(chǎn)收人，具有財(cái)產(chǎn)價(jià)值的權(quán)利產(chǎn)價(jià)值的權(quán)利) )。 對(duì)實(shí)物收入和對(duì)實(shí)物收入和其他收入需經(jīng)有關(guān)部門評(píng)估確認(rèn)。其他收入需經(jīng)有關(guān)部門評(píng)估確認(rèn)。土土 地地 增增 值值 稅稅 法法 四、應(yīng)納稅額的計(jì)算四、應(yīng)納稅額的計(jì)算-增值額的扣除增值額的扣除對(duì)于新建房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓可扣除項(xiàng)目：對(duì)于新建房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓可扣除項(xiàng)目： 1.取得土地使用權(quán)所支付的金額；2.房地產(chǎn)開發(fā)成本3.房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用4.與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金5.財(cái)

9、政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目 對(duì)于存量房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓可扣除項(xiàng)目：對(duì)于存量房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓可扣除項(xiàng)目： 1.房屋及建筑物的評(píng)估價(jià)格。評(píng)估價(jià)格 重置成本價(jià)成新度折扣率2.取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用。3.轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金。 土土 地地 增增 值值 稅稅 法法 四、應(yīng)納稅額的計(jì)算四、應(yīng)納稅額的計(jì)算-稅額核算稅額核算 應(yīng)納稅額=增值額適用稅率-扣除項(xiàng)目金額速 算扣除系數(shù) 增值額轉(zhuǎn)讓收入-扣除項(xiàng)目金額 例題：例題：某工業(yè)企業(yè)2003年轉(zhuǎn)讓一幢新建辦公樓取得收 入5000萬元，該辦公樓建造成本和相關(guān)費(fèi)用3700萬元，繳 納與轉(zhuǎn)讓辦公樓相關(guān)的稅金277.5萬元(其中印花稅金2.5 萬元)。該

10、企業(yè)應(yīng)繳納土地增值稅多少？扣除項(xiàng)目金額扣除項(xiàng)目金額3700+2773700+2775=39775=39775 5萬元萬元 土地增土地增值額值額5000-39775000-39775=10225=10225 5萬元萬元 增值額與扣除增值額與扣除項(xiàng)目比率項(xiàng)目比率102210225 5397739775 52626，適，適 用稅率為用稅率為3030，扣除率為，扣除率為0 0 應(yīng)納土地增值稅應(yīng)納土地增值稅102210225 530303063067575萬元。萬元。 土土 地地 增增 值值 稅稅 法法五、稅收優(yōu)惠五、稅收優(yōu)惠 建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的稅收優(yōu)惠建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的稅收優(yōu)惠納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出

11、售，增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20%的，免征土地增值稅。如果超過20%的，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定計(jì)稅。注釋：注釋：20%是起征點(diǎn)，19.99%都不納稅，21%應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定計(jì)稅。 國家征用收回的房地產(chǎn)的稅收優(yōu)惠國家征用收回的房地產(chǎn)的稅收優(yōu)惠 因城市實(shí)施規(guī)劃、國家建設(shè)的需要而搬遷，由納稅人自行轉(zhuǎn)讓原房地產(chǎn)的，比照有關(guān)規(guī)定免征土地增值稅。 土土 地地 增增 值值 稅稅 法法五、稅收優(yōu)惠五、稅收優(yōu)惠 個(gè)人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的稅收優(yōu)惠個(gè)人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的稅收優(yōu)惠個(gè)人因工作調(diào)動(dòng)或改善居住條件而轉(zhuǎn)讓原自用住房，經(jīng)向稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)核準(zhǔn)，土地增值稅減免稅優(yōu)惠如下：（1）居住滿5年或5年以上的，免征；（2）居住滿3年未

12、滿5年的，減半征稅；（3）居住未滿3年的，按規(guī)定計(jì)征土地增值稅。 【判斷題】個(gè)人因工作調(diào)動(dòng)或改善居住條件而轉(zhuǎn)讓原自用住房，經(jīng)向稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)核準(zhǔn)，凡居住滿3年或3年以上的，免予征收土地增值稅。（）解析：解析：居住滿3年未滿5年的，減半征稅土土 地地 增增 值值 稅稅 法法 模塊二：模塊二：土地增值稅土地增值稅的申報(bào)的申報(bào) 納稅申報(bào)相關(guān)規(guī)定納稅申報(bào)相關(guān)規(guī)定 納稅申報(bào)表及其納稅申報(bào)表及其填寫填寫學(xué)習(xí)學(xué)習(xí)內(nèi)容內(nèi)容土土 地地 增增 值值 稅稅 法法納稅申報(bào)相關(guān)規(guī)定納稅申報(bào)相關(guān)規(guī)定 申報(bào)時(shí)間申報(bào)時(shí)間 土地增值稅的納稅申報(bào)時(shí)間為納稅人簽訂房地產(chǎn) 轉(zhuǎn)讓合同后7日內(nèi)。 納稅地點(diǎn)納稅地點(diǎn) 土地增值稅的納稅地點(diǎn)為房

13、地產(chǎn)所在地(即房地產(chǎn)坐落地) 主管稅務(wù)機(jī)關(guān)。如果納稅人轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)坐落在兩個(gè)或 兩個(gè)以上地區(qū)的，應(yīng)按房地產(chǎn)所在地分別申報(bào)納稅。 實(shí)際工作中，納稅地點(diǎn)的確定又可分為兩種情況： 1納稅人是法人時(shí)：轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)坐落地與其機(jī)構(gòu)所在 地或經(jīng)營所在地一致的，應(yīng)在辦理稅務(wù)登記的原管轄稅 務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅；如果不一致的，則應(yīng)在房地產(chǎn)坐落地 所管轄的稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。土土 地地 增增 值值 稅稅 法法納稅申報(bào)相關(guān)規(guī)定納稅申報(bào)相關(guān)規(guī)定 2納稅人是自然人時(shí)：轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)坐落地與其居住所 在地一致的，應(yīng)在住所所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅；如果不一致的，則應(yīng)在辦理過戶手續(xù)所在地的稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。土土 地地 增增 值值 稅稅 法法

14、經(jīng)典自測題經(jīng)典自測題【選擇題】【選擇題】 1.2004年某房地產(chǎn)開發(fā)公司銷售其新建商品房一幢，取得銷售收入1.4億元，已知該公司支付與商品房相關(guān)的土地使用權(quán)費(fèi)及開發(fā)成本合計(jì)為4800萬元；該公司沒有按房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)傘y行借款利息；該商品房所在地的省政府規(guī)定計(jì)征土地增值稅時(shí)房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用扣除比例為10%；銷售商品房繳納的有關(guān)稅金770萬元。該公司銷售該商品房應(yīng)繳納的土地增值稅為（）。A.2256.5萬元B.2445.5萬元C.3070.5萬元D.3080.5萬元 【答案】B【解析】根據(jù)土地增值稅法計(jì)算方法與步驟，計(jì)算過程如下：計(jì)算扣除金額4800480010%770480020%7010（萬元

15、）；計(jì)算土地增值額1400070106990（萬元）；計(jì)算增值率69907010100%99.7%，適用稅率為第二檔，稅率40%、扣除系數(shù)5%；應(yīng)納土地增值稅699040%70105%2445.5（萬元）。土土 地地 增增 值值 稅稅 法法 2.某生產(chǎn)企業(yè)2007年轉(zhuǎn)讓一棟八十年代末建造的辦公樓，取得轉(zhuǎn)讓收入400萬元，繳納相關(guān)稅費(fèi)共計(jì)25萬元。該辦公樓原造價(jià)300萬元，如果按現(xiàn)行市場價(jià)的材料、人 工費(fèi)計(jì)算，建造同樣的辦公樓需 800萬元，該辦公樓經(jīng)評(píng)估還有四成新。該企業(yè)轉(zhuǎn)讓辦公樓繳納的土地增值稅為（）萬元。A.16.5 B.22.5 C.25.5 D.14.5 【答案】A【解析】辦公樓的成新度折扣率為40%，即4成新，其評(píng)估價(jià) 80040%。扣除項(xiàng)目金額800 40%25345（萬元）增值額40034555（萬元）增值率55345100%15.94%50%，適用稅率30%。該企業(yè)轉(zhuǎn)讓辦公樓應(yīng)納土地增值稅（400800 40%25）30%16.5（萬元）。 土土 地地 增增 值值 稅稅 法法【計(jì)算題】【計(jì)算題】 某市轎車生產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)讓10年前建成的舊生產(chǎn)車