房地產(chǎn)定價方法

1、房地產(chǎn)定價方法分享定價方法定價方法是企業(yè)為了在目標(biāo)市場上實(shí)現(xiàn)定價目標(biāo)，而給項(xiàng)目制是企業(yè)為了在目標(biāo)市場上實(shí)現(xiàn)定價目標(biāo)，而給項(xiàng)目制定的一個基本價格或浮動范圍的方法。定的一個基本價格或浮動范圍的方法。雖然影響項(xiàng)目的價格因素很多，但是企業(yè)在制定價格時主要考慮項(xiàng)目的成本、市場需求和競爭情況。項(xiàng)目的成本規(guī)定了價格的最低基數(shù)，而競爭者的價格則提供了企業(yè)在制定價格時必須考慮的參照系數(shù)。競爭成本導(dǎo)向定價需求導(dǎo)向定價競爭導(dǎo)向定價需求成本價格1 成本導(dǎo)向定價1.1.成成本導(dǎo)向定本導(dǎo)向定價價是以成本為中心是以成本為中心，按，按賣方意圖定價的方法。賣方意圖定價的方法。其基本思路是：在定價時，首先考慮收回企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營中

2、投入的全部成本，然后加上一定的利潤。成本導(dǎo)向定價主要由成本加成定價法、目標(biāo)利率定價法和銷售加成定價法三種方法構(gòu)成。銷售加成定價法目標(biāo)利率定價法成本加成定價法成本導(dǎo)向1.1 1.1 成成本加成定本加成定價法價法就是在單位產(chǎn)品成本的基礎(chǔ)上，加上一定就是在單位產(chǎn)品成本的基礎(chǔ)上，加上一定比例的預(yù)期利潤作為產(chǎn)品的售價比例的預(yù)期利潤作為產(chǎn)品的售價。成本加成定價法的優(yōu)點(diǎn)是計(jì)算方便，因?yàn)榇_定成本要比確定需求容易得多，定價時著眼于成本，企業(yè)可以簡化定價工作，也不必經(jīng)常依據(jù)需求情況而作調(diào)整。在市場環(huán)境諸因素基本穩(wěn)定的情況下，采用這種方法可保證房地產(chǎn)企業(yè)獲得正常的利潤。單位產(chǎn)品價格=單位產(chǎn)品成本（1+加成率） 加成

3、率：預(yù)期利潤占成本的比例A 計(jì)算公式B 舉例說明問：某房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)某一樓盤，每平方米的開發(fā)成本為2000元，加成率為15%，則每平方米售價為多少？解：每平方米售價=2000X（1+15%）=2300（元）1.2 1.2 目目標(biāo)收益定價標(biāo)收益定價法法是是在成本的基礎(chǔ)上，按照目標(biāo)收益率的高在成本的基礎(chǔ)上，按照目標(biāo)收益率的高低計(jì)算售價的方低計(jì)算售價的方法。法。第一步，確定目標(biāo)收益率。目標(biāo)收益率可表現(xiàn)為投資收益率、成本利潤率、銷售利潤率、資金利潤率等。第二步，確定目標(biāo)利潤。第三步，計(jì)算售價。售價=（總成本+目標(biāo)利潤）/預(yù)計(jì)銷售量A 計(jì)算公式B 舉例說明問：某房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)一總建筑面積為20萬平方米的

4、小區(qū)，估計(jì)未來在市場上可實(shí)現(xiàn)銷售16萬平方米，其總開發(fā)成本為4億元，企業(yè)的目標(biāo)收益率為成本利潤率的15%，售價為多少？解：目標(biāo)利潤=總成本x成本利潤率= 4 x 15%= 0.6（億元）每平方米售價=（總成本+目標(biāo)利潤）/預(yù)計(jì)銷售量=（4+0.6）/0.0016=2875（元）目標(biāo)收益率定價法的優(yōu)點(diǎn)是可以保證企業(yè)既定目標(biāo)利潤的實(shí)現(xiàn)。這種方法一般適合用于在市場上具有一定影響力的企業(yè)，市場占有率較高或具有壟斷性質(zhì)的企業(yè)。1.3 1.3 售售價加成定價法價加成定價法以產(chǎn)品的最后銷售為基數(shù)，按銷售價的一以產(chǎn)品的最后銷售為基數(shù)，按銷售價的一定百分率計(jì)算加成率，最后得出產(chǎn)品售價。定百分率計(jì)算加成率，最后得

5、出產(chǎn)品售價。單位產(chǎn)品售價=單位產(chǎn)品總成本/（1-加成率）加成率：即為銷售的毛利率A 計(jì)算公式B 舉例說明問：某樓盤的開發(fā)成本為每平方米2500元，加成率20%，則該樓盤的售價為多少？解：售價=2500/（1-20%）=3125（元）售價加成定價方法的優(yōu)點(diǎn)對于銷售者來說，容易計(jì)算出商品銷售的毛利率。2 需求導(dǎo)向定價2.2.需求需求導(dǎo)導(dǎo)向定向定價價是指以需求為中心，依據(jù)買方對產(chǎn)品價值的理是指以需求為中心，依據(jù)買方對產(chǎn)品價值的理解和需求強(qiáng)度來定價，而非依據(jù)賣方的成本定價。解和需求強(qiáng)度來定價，而非依據(jù)賣方的成本定價。需求導(dǎo)向定價根據(jù)市場需求變化情況，在一定的幅度內(nèi)變動價格，以致同一商品可以按兩種或兩種

6、以上價格銷售。它要求確定消費(fèi)者對于各種不同的產(chǎn)品感受的價值是多少，然而這很難衡量，而且費(fèi)時費(fèi)力。其主要方法是理解值定價法和區(qū)分需求定價法。理解值定價法區(qū)分需求定價法2.1 2.1 理理解值定價法解值定價法是以消費(fèi)者對商品價值的感受及理解程度作是以消費(fèi)者對商品價值的感受及理解程度作為定價的基本依據(jù)。為定價的基本依據(jù)。理解值定價法的基本指導(dǎo)思想是認(rèn)為決定商品價格的關(guān)鍵因素是消費(fèi)者對商品價值的認(rèn)識水平，而非賣方的成本。由于理解值定價法可以與現(xiàn)代產(chǎn)品定位思路很好地結(jié)合起來，成為市場經(jīng)濟(jì)條件下的一種全新的定價方法，因此為越來越多的企業(yè)所接受。Text in here基本步驟：確定顧客的認(rèn)識價值決定初始價

7、格預(yù)測銷售量預(yù)測目標(biāo)成本決策2.2 2.2 區(qū)區(qū)分需求定價法分需求定價法是指某一產(chǎn)品可根據(jù)不同需求強(qiáng)度、不同是指某一產(chǎn)品可根據(jù)不同需求強(qiáng)度、不同購買力，不同購買地點(diǎn)和不同購買時間等因素，采取不同的售價。購買力，不同購買地點(diǎn)和不同購買時間等因素，采取不同的售價。需求差異定價法以不同時間、地點(diǎn)、商品及不同消費(fèi)者的消費(fèi)需求強(qiáng)度差異為定價的基本依據(jù)，針對每種差異決定其在基礎(chǔ)價格上是加價還是減價。1因地點(diǎn)而異主要形式：234因時間而異因商品而異因顧客而異因客戶職業(yè)、階層、年齡等不同，客戶需求也不同。樓盤品質(zhì)、附加值、資源條件等不同，客戶需求不同 。不同市場行情下，客戶的購買意愿強(qiáng)弱不一。區(qū)域成熟度不同，

8、對于客戶的吸引力有強(qiáng)弱之分。3 競爭導(dǎo)向定價3 3. .競爭導(dǎo)向定價競爭導(dǎo)向定價是以競爭者的價格為基礎(chǔ)，根據(jù)競爭雙方的力是以競爭者的價格為基礎(chǔ)，根據(jù)競爭雙方的力量等情況，制定較競爭者價量等情況，制定較競爭者價格低格低、高或相同、高或相同的定的定價方價方法。法。競爭導(dǎo)向定價是企業(yè)為了應(yīng)付市場競爭的需要而采取的特殊定價方法。當(dāng)本企業(yè)所開發(fā)的項(xiàng)目在市場上有較多的競爭者時，適宜采用競爭導(dǎo)向定價確定樓盤售價。競爭導(dǎo)向定價有隨行就市定價法、追隨領(lǐng)導(dǎo)者企業(yè)定價法和市場比較定價法。市場比較定價法追隨領(lǐng)導(dǎo)者企業(yè)定價法隨行就市定價法競爭導(dǎo)向3.1 3.1 隨隨行就市定價法行就市定價法企業(yè)使自己的商品價格跟上同行的

9、平均水企業(yè)使自己的商品價格跟上同行的平均水平的定價方法。平的定價方法。在基于成本預(yù)測比較困難，競爭對手不確定，以及企業(yè)希望得到一種公平的報(bào)酬和不愿打亂市場現(xiàn)有正常次序的情況下，這種定價方法較為行之有效。在競爭的現(xiàn)代市場條件下，銷售同樣商品房的各個房地產(chǎn)企業(yè)在定價時實(shí)際上沒有選擇的余地，只能按現(xiàn)行市場價格來定價。因此，這種定價方法比較受一些中、小房地產(chǎn)企業(yè)的歡迎。平均價格水平通常被認(rèn)為是“合理價格”，易為用戶所接受。優(yōu)點(diǎn)容易與競爭對手和平共處，避免激烈競爭產(chǎn)生的風(fēng)險。一般能為企業(yè)帶來適度的利潤?？蛇m用于任何市場結(jié)構(gòu)。3.2 3.2 追追隨領(lǐng)導(dǎo)者企隨領(lǐng)導(dǎo)者企業(yè)定價法業(yè)定價法開發(fā)企業(yè)以同行中對市場影

10、響最大開發(fā)企業(yè)以同行中對市場影響最大的房地產(chǎn)企業(yè)的價格為標(biāo)準(zhǔn)的房地產(chǎn)企業(yè)的價格為標(biāo)準(zhǔn), ,來制來制定價格。定價格。使用這種定價方法的房地產(chǎn)企業(yè)一般擁有較為豐富的后備資料，為了應(yīng)付或避免競爭，或?yàn)榱朔€(wěn)定市場以利其長期經(jīng)營。3.3 3.3 市場比較法市場比較法是指將估價對象與估價時點(diǎn)近期有過交易的類是指將估價對象與估價時點(diǎn)近期有過交易的類似似項(xiàng)目項(xiàng)目進(jìn)進(jìn)行比較，對這些類行比較，對這些類似似項(xiàng)目項(xiàng)目的的已知價格作適當(dāng)?shù)男拚?，以已知價格作適當(dāng)?shù)男拚源斯浪愎纼r對象的客觀合理價此估算估價對象的客觀合理價格。格。市場比較法是房地產(chǎn)估價最重要、最常用的方法之一，也是一種技術(shù)上成熟、最貼切實(shí)際的估價方法。但

11、僅適用于市場比較穩(wěn)定，有大量豐富交易案例的地區(qū)，并且交易案例與待估項(xiàng)目應(yīng)有相關(guān)性和替代性。類別權(quán)數(shù)蓮花新城華潤橡樹灣水晶湖郡本案區(qū)域因素（65%）地段區(qū)位15%10090100100周邊配套10%10080100100交通因素5%10090100100自然環(huán)境10%10090100100景觀因素15%10085105100區(qū)域發(fā)展10%1009090100項(xiàng)目因素（35%）項(xiàng)目規(guī)模5%1008085100建筑規(guī)劃5%808080100戶型規(guī)劃10%1008080100園林設(shè)計(jì)5%908085100社區(qū)配套5%505080100物業(yè)管理5%909080100修正指數(shù)95.583.7593.251

12、00交易均價（元/平米）180001400019000/本案修正價格18848 16716 20375 /可比權(quán)重40%40%20%/本案市場比較價格（元/平米）18301 本案2014年7月入市價格（元/平米）=市場比較價格*（1+12%）=20497步步驟驟一一、選取競品項(xiàng)目及其權(quán)重系數(shù)。、選取競品項(xiàng)目及其權(quán)重系數(shù)。競品項(xiàng)目主要為區(qū)域內(nèi)具有代表性的同質(zhì)項(xiàng)目。競品項(xiàng)目的權(quán)重系數(shù)依據(jù)與評估項(xiàng)目的相似性及參考性大小得出。類別權(quán)數(shù)蓮花新城華潤橡樹灣水晶湖郡本案區(qū)域因素（65%）地段區(qū)位15%10090100100周邊配套10%10080100100交通因素5%10090100100自然環(huán)境10%1

13、0090100100景觀因素15%10085105100區(qū)域發(fā)展10%1009090100項(xiàng)目因素（35%）項(xiàng)目規(guī)模5%1008085100建筑規(guī)劃5%808080100戶型規(guī)劃10%1008080100園林設(shè)計(jì)5%908085100社區(qū)配套5%505080100物業(yè)管理5%909080100修正指數(shù)95.583.7593.25100交易均價（元/平米）180001400019000/本案修正價格18848 16716 20375 /可比權(quán)重40%40%20%/本案市場比較價格（元/平米）18301 本案2014年7月入市價格（元/平米）=市場比較價格*（1+12%）=20497步步驟二、確定

14、可比參數(shù)及權(quán)重。驟二、確定可比參數(shù)及權(quán)重?？杀葏?shù)即對項(xiàng)目影響較大的因素。按重要性及影響力的高低，確定每一因素的權(quán)重，權(quán)重越大，重要性及影響力就越高，反之亦然。類別權(quán)數(shù)蓮花新城華潤橡樹灣水晶湖郡本案區(qū)域因素（65%）地段區(qū)位15%10090100100周邊配套10%10080100100交通因素5%10090100100自然環(huán)境10%10090100100景觀因素15%10085105100區(qū)域發(fā)展10%1009090100項(xiàng)目因素（35%）項(xiàng)目規(guī)模5%1008085100建筑規(guī)劃5%808080100戶型規(guī)劃10%1008080100園林設(shè)計(jì)5%908085100社區(qū)配套5%505080100物業(yè)管理5%909080100修正指數(shù)95.583.7593.25100交易均價（元/平米）180001400019000/本案修正價格18848 16716 20375 /可比權(quán)重40%40%20%/本案市場比較價格（元/平米）18301 本案2014年7月入市價格（元/平米）=市場比較