電建地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本管理辦法20140708

1、水電地產(chǎn)管理制度及管理標(biāo)準(zhǔn) 編號(hào)：SDDC-SW-BF-2006-01修訂記錄發(fā)布日期版本修訂內(nèi)容修訂人審核人批準(zhǔn)20131231V3.0目標(biāo)成本蘇樹(shù)平李端總辦會(huì)中國(guó)水電建設(shè)集團(tuán)房地產(chǎn)有限公司開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本管理辦法第一章 總 則第一條 為規(guī)范中國(guó)水電建設(shè)集團(tuán)房地產(chǎn)有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“公司”）開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本控制管理，統(tǒng)一成本分類(lèi)劃分，對(duì)各階段成本管理做到以事前預(yù)測(cè)和事中控制為主，事后分析為輔，按照公司管理要求，制定本辦法。第二條 本辦法適用范圍：適用于公司及公司下屬的區(qū)域公司和項(xiàng)目公司二級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本管理，一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可根據(jù)項(xiàng)目情況參照本辦法執(zhí)行。第二章 成本管理組織及職責(zé)第三條 商務(wù)管理部是開(kāi)發(fā)

2、項(xiàng)目成本管理的主管部門(mén)，各專(zhuān)業(yè)部門(mén)為開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本控制管理的職能部門(mén)，區(qū)域和項(xiàng)目公司為開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本控制管理的實(shí)施部門(mén)，在各自職責(zé)范圍內(nèi)負(fù)責(zé)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目各個(gè)環(huán)節(jié)的成本控制與管理。公司各職能部門(mén)主要負(fù)責(zé)對(duì)成本管理的監(jiān)督、指導(dǎo)；區(qū)域和項(xiàng)目公司全面組織成本管理，區(qū)域和項(xiàng)目公司各職能部門(mén)具體實(shí)施成本控制。公司對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目實(shí)行目標(biāo)成本控制管理，各階段目標(biāo)成本由公司總經(jīng)理辦公會(huì)批準(zhǔn)。（一）投資拓展部1、開(kāi)發(fā)項(xiàng)目前期費(fèi)用的市場(chǎng)調(diào)研,提供所需費(fèi)用種類(lèi)及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；2、提供項(xiàng)目的大市政條件關(guān)收費(fèi)情況及相關(guān)收費(fèi)政策；3、提供報(bào)批報(bào)建費(fèi)用種類(lèi)、名稱(chēng)及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；4、負(fù)責(zé)土地成本及相關(guān)費(fèi)用的提供；（二）品牌營(yíng)銷(xiāo)部品牌營(yíng)銷(xiāo)部還應(yīng)提供

3、售樓部及樣板房的建造條件、建筑規(guī)模、建筑標(biāo)準(zhǔn)，是永久還是臨時(shí)？提供交房產(chǎn)生相關(guān)的費(fèi)用情況，包括維修基金、產(chǎn)權(quán)交易等費(fèi)用情況。1、負(fù)責(zé)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的策劃定位，提出可供公司決策的若干備選方案，為項(xiàng)目投資分析提供依據(jù)；2、可研階段提供擬開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的定位報(bào)告及交樓標(biāo)準(zhǔn)的描述性說(shuō)明，為成本估算提供依據(jù)；附件交樓標(biāo)準(zhǔn)。3、項(xiàng)目的營(yíng)銷(xiāo)方案策劃、實(shí)施及提供相應(yīng)費(fèi)用使用計(jì)劃并控制。4、應(yīng)提供售樓處和樣板房的規(guī)劃布局（永久還是臨時(shí)、位置）、建造規(guī)模（面積、套數(shù)）、建造標(biāo)準(zhǔn)。4、提供交房收費(fèi)和產(chǎn)生的相關(guān)費(fèi)用支出情況，包括維修基金、產(chǎn)權(quán)交易等費(fèi)用情況。（三）設(shè)計(jì)研發(fā)部施工圖中各專(zhuān)業(yè)之間的配合盡量在設(shè)計(jì)階段解決，避免后期開(kāi)洞

4、導(dǎo)致不必要的費(fèi)用發(fā)生。1、組織開(kāi)發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃方案論證、優(yōu)化設(shè)計(jì)方案，控制開(kāi)發(fā)項(xiàng)目基礎(chǔ)成本；2、可研階段提供擬開(kāi)發(fā)項(xiàng)目強(qiáng)排方案或概念方案，明確建造標(biāo)準(zhǔn)的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和說(shuō)明，為成本估算提供依據(jù)；附件建造標(biāo)準(zhǔn)。3、方案階段應(yīng)要求設(shè)計(jì)單位提供主要材料表及樣板；方案設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)對(duì)豎向標(biāo)高與現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際情況進(jìn)行經(jīng)濟(jì)技術(shù)方案比較論證；非住宅項(xiàng)目和超過(guò)100米的超高層住宅項(xiàng)目在初步設(shè)計(jì)階段應(yīng)進(jìn)行結(jié)構(gòu)和機(jī)電方案的經(jīng)濟(jì)技術(shù)論證；4、參與施工圖審查，避免或減少因圖紙問(wèn)題造成的變更洽商發(fā)生；5、協(xié)助設(shè)計(jì)費(fèi)用（屬前期工程類(lèi)成本）測(cè)算包括勘測(cè)測(cè)繪等相關(guān)費(fèi)用。（四）工程技術(shù)部負(fù)責(zé)現(xiàn)場(chǎng)臨時(shí)用電、臨時(shí)用水的容量測(cè)算1、提供項(xiàng)目開(kāi)發(fā)分期、順序

5、及開(kāi)發(fā)工程節(jié)點(diǎn)計(jì)劃，為資金支出測(cè)算提供依據(jù)；2、負(fù)責(zé)提供項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)，臨時(shí)用電、用水的容量測(cè)算，地質(zhì)情況調(diào)研和基礎(chǔ)形式、基坑支護(hù)形式的初步方案設(shè)想，確定建造標(biāo)準(zhǔn)的施工工藝方案，為成本估算提供依據(jù)；3、組織施工圖審查，避免或減少因圖紙問(wèn)題造成的變更洽商發(fā)生。（五）商務(wù)管理部1、組織和審核開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的可研階段成本測(cè)算工作；附件成本測(cè)算標(biāo)準(zhǔn)表2、細(xì)化成本指標(biāo)，審核項(xiàng)目目標(biāo)成本中的相關(guān)部分；3、監(jiān)督和管控成本執(zhí)行過(guò)程（已發(fā)生成本統(tǒng)計(jì)，待發(fā)生成本預(yù)測(cè)），跟蹤關(guān)鍵成本管理環(huán)節(jié)，掌握各項(xiàng)目動(dòng)態(tài)成本管理情況，每月定期與財(cái)務(wù)部核對(duì)合同臺(tái)賬和成本發(fā)生額；附件動(dòng)態(tài)成本和合同臺(tái)賬4、負(fù)責(zé)成本管理評(píng)估，對(duì)區(qū)域和項(xiàng)目公

6、司項(xiàng)目成本執(zhí)行情況和成本管理情況進(jìn)行評(píng)價(jià)，分析成本超支隱患，提出成本預(yù)警及控制措施；5、審核項(xiàng)目成本指標(biāo)，參與項(xiàng)目后評(píng)估，組織成本模塊后評(píng)估工作。（六）財(cái)務(wù)產(chǎn)權(quán)部提供建筑工程一切險(xiǎn)及財(cái)務(wù)相關(guān)的費(fèi)用1、提供項(xiàng)目的期間費(fèi)用測(cè)算或標(biāo)準(zhǔn)，根據(jù)建造類(lèi)目標(biāo)成本、項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃等進(jìn)行財(cái)務(wù)費(fèi)用及管理費(fèi)用的目標(biāo)成本測(cè)算；2、所有開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本核算及費(fèi)用總監(jiān)控，定期匯總各項(xiàng)目階段性成本核算結(jié)果并與商務(wù)管理部核對(duì)，并分析存在的問(wèn)題，提出整改和預(yù)防措施。（七）資金管理部負(fù)責(zé)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目資金的計(jì)劃和籌措、使用的協(xié)調(diào)和監(jiān)控，降低財(cái)務(wù)費(fèi)用。（八）人力資源部提供薪酬、獎(jiǎng)金、補(bǔ)貼、保險(xiǎn)、培訓(xùn)費(fèi)及相關(guān)開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用的目標(biāo)成本測(cè)算或?qū)徍?。?/p>

7、九）總經(jīng)理辦公室提供辦公費(fèi)（含辦公用品、辦公耗材等）、通訊費(fèi)、差旅費(fèi)、業(yè)務(wù)招待及會(huì)議費(fèi)、車(chē)輛使用費(fèi)（含油料、保險(xiǎn)、修理等費(fèi)用）、非經(jīng)營(yíng)性固定資產(chǎn)購(gòu)置費(fèi)、辦公場(chǎng)所租賃及相關(guān)使用費(fèi)用等行政費(fèi)用及相關(guān)開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用的目標(biāo)成本測(cè)算或?qū)徍?。（十）區(qū)域和項(xiàng)目公司對(duì)于既有區(qū)域公司又有項(xiàng)目公司，其范圍是否由區(qū)域公司參照此管理辦法另行制定管理辦法。1、按照成本費(fèi)用控制管理目標(biāo)、成本管理辦法及公司相關(guān)規(guī)定對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)、工程造價(jià)與費(fèi)用實(shí)施全過(guò)程控制管理；2、配合商務(wù)管理部編制區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目可研階段的成本測(cè)算，形成開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的目標(biāo)成本；3、按公司成本控制管理辦法，結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際編制所開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本控制管理實(shí)施細(xì)則并實(shí)施；4、對(duì)

8、組織施工、委托設(shè)計(jì)及對(duì)外開(kāi)展業(yè)務(wù)，在其職責(zé)范圍內(nèi)代表公司履行項(xiàng)目成本費(fèi)用控制管理職責(zé)，并對(duì)其成本費(fèi)用失控承擔(dān)直接和主要責(zé)任；5、配合并接受公司各相關(guān)部門(mén)對(duì)項(xiàng)目成本按規(guī)定進(jìn)行的監(jiān)督指導(dǎo)；6、監(jiān)控項(xiàng)目動(dòng)態(tài)成本信息臺(tái)賬，指導(dǎo)項(xiàng)目部收集、錄入項(xiàng)目動(dòng)態(tài)成本、并進(jìn)行匯總分析，提出目標(biāo)成本調(diào)整建議，對(duì)超出預(yù)期成本變動(dòng)范圍的情況啟動(dòng)預(yù)警程序；7、收集、整理有關(guān)成本信息，協(xié)助公司建立成本信息庫(kù)及材料設(shè)備價(jià)格信息庫(kù)；8、編制項(xiàng)目后的成本分析評(píng)價(jià)及效益評(píng)估報(bào)告；9、按月上報(bào)公司商務(wù)管理部要求上報(bào)的相關(guān)資料，包括目標(biāo)成本完成情況統(tǒng)計(jì)表、合同臺(tái)賬、變更洽商臺(tái)賬等。第三章 成本項(xiàng)目劃分及內(nèi)容第四條 開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本內(nèi)容應(yīng)視開(kāi)

9、發(fā)項(xiàng)目的具體情況，按制造成本法設(shè)置具體成本項(xiàng)目。成本項(xiàng)目一般包括下列十大類(lèi)該科目分類(lèi)與2013年12月不一致的，量否按此分類(lèi)：編號(hào)成本科目口徑、含義、范圍（一）土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)1.1土地出讓金向國(guó)土資源與房屋管理局繳納的出讓金費(fèi)用1.1.1土地轉(zhuǎn)讓出讓金（含契稅）1.1.2土地變更及面積價(jià)差1.1.3土地交易服務(wù)費(fèi)1.2土地補(bǔ)償費(fèi)對(duì)土地方、政府及拆遷發(fā)生的所有補(bǔ)償性質(zhì)支出；含拆遷評(píng)估、拆遷費(fèi)等1.3合作款項(xiàng)補(bǔ)償合作方地價(jià)，合作項(xiàng)目建房轉(zhuǎn)入分給合作方的房屋成本和相應(yīng)稅金，或利潤(rùn)1.4大市政配套費(fèi)向政府部門(mén)交納的大市政配套費(fèi)，指紅線外水電氣熱接口補(bǔ)償費(fèi)或增容費(fèi)等1.6土地稅費(fèi)向政府部門(mén)交納的非

10、補(bǔ)償性質(zhì)的稅金（含契稅）及費(fèi)用1.7其他土地費(fèi)用（二）前期工程費(fèi)2.1勘測(cè)費(fèi)含撥地釘樁驗(yàn)線費(fèi)、復(fù)線費(fèi)、定線費(fèi)、放線費(fèi)、建筑面積丈量費(fèi)；含灰線、±0.00驗(yàn)線費(fèi)；樹(shù)木測(cè)量費(fèi)；初勘、詳勘，主要有水文、地質(zhì)、文物和地基勘察費(fèi)2.1.1初勘2.1.2詳勘2.1.3文物勘察2.1.4地籍測(cè)繪2.1.5補(bǔ)釘用地紅線樁點(diǎn)2.1.6紅線外管線圖測(cè)繪2.1.7勘察審查2.1.8規(guī)劃驗(yàn)線2.1.9建筑面積丈量2.1.10樹(shù)木測(cè)量費(fèi)2.1.11竣工土地實(shí)測(cè)費(fèi)2.1.12沉降觀測(cè)2.1.13基坑監(jiān)測(cè)2.1.14樁基檢測(cè)費(fèi)2.1.15工程質(zhì)量檢測(cè)2.2規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)2.2.1詳細(xì)規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)含規(guī)劃論證費(fèi)、總體規(guī)劃設(shè)

11、計(jì)費(fèi)、詳細(xì)規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)、規(guī)劃模型制作費(fèi)非銷(xiāo)售用模型2.2.2規(guī)劃概念設(shè)計(jì)費(fèi)包括方案招標(biāo)費(fèi)、方案評(píng)審費(fèi)、咨詢(xún)顧問(wèn)費(fèi)、設(shè)計(jì)補(bǔ)償費(fèi)等，2.2.3建筑設(shè)計(jì)費(fèi)指建筑工程設(shè)計(jì)、外立面設(shè)計(jì)、地下室人防工程規(guī)劃設(shè)計(jì)復(fù)審費(fèi)、優(yōu)化設(shè)計(jì)費(fèi)及相關(guān)的圖紙制作費(fèi)用2.2.3.1方案設(shè)計(jì)費(fèi)2.2.3.2（擴(kuò)初）施工圖設(shè)計(jì)費(fèi)2.2.4區(qū)內(nèi)市政設(shè)計(jì)費(fèi)道路給排水設(shè)計(jì)、中水規(guī)劃、設(shè)計(jì)費(fèi)用；污水處理方案、規(guī)劃、設(shè)計(jì)費(fèi)用，供電方案、規(guī)劃設(shè)計(jì)；開(kāi)閉站及配電室設(shè)計(jì)；高、低壓電纜工程設(shè)計(jì)費(fèi)用等；煤氣、天然氣、熱力工程設(shè)計(jì)費(fèi)用；地下綜合管線設(shè)計(jì)費(fèi)2.2.5景觀設(shè)計(jì)費(fèi)含園建、綠化、小品、雕塑、小區(qū)入口、圍墻等施工圖設(shè)計(jì)費(fèi)2.2.6精裝修設(shè)計(jì)費(fèi)小區(qū)

12、內(nèi)部現(xiàn)場(chǎng)示范單位、大堂、二次裝修等精裝修設(shè)計(jì)費(fèi)用2.2.7設(shè)計(jì)顧問(wèn)費(fèi)2.2.8施工圖審查費(fèi)2.2.9室內(nèi)燃?xì)庠O(shè)計(jì)費(fèi)2.2.10竣工圖編制費(fèi)2.2.11非合同曬圖費(fèi)2.2.12其他設(shè)計(jì)相關(guān)費(fèi)2.3報(bào)建費(fèi)2.3.1市政咨詢(xún)費(fèi)2.3.2市政增容費(fèi)（分?jǐn)傎M(fèi)）包括水、電、煤氣增容費(fèi)（主要針對(duì)底商）2.3.3白蟻防治費(fèi)2.3.4人防異地建造費(fèi)2.3.5消防設(shè)施配套費(fèi)2.3.6教育配套費(fèi)2.3.7立項(xiàng)審請(qǐng)報(bào)告2.3.8可研報(bào)告編制費(fèi)2.3.9環(huán)境評(píng)估報(bào)告2.3.10地震安全性評(píng)價(jià)2.3.11地質(zhì)災(zāi)害性評(píng)價(jià)2.3.12衛(wèi)生評(píng)價(jià)2.3.13交通影響評(píng)價(jià)2.3.14水土保持評(píng)價(jià)2.3.15節(jié)能審查費(fèi)2.3.16房

13、屋面積測(cè)繪費(fèi)2.3.17產(chǎn)權(quán)交易費(fèi)用2.3.18招標(biāo)交易費(fèi)2.3.19建筑超標(biāo)排污費(fèi)2.3.20日照分析費(fèi)2.3.21散裝水泥集資2.3.22墻改基金2.3.23路口開(kāi)設(shè)等各種政府收費(fèi)2.3.24工程款支付擔(dān)保費(fèi)2.3.25建筑安裝一切險(xiǎn)2.3.26防洪工程建設(shè)維護(hù)管理費(fèi)2.3.27土壤氡濃度檢測(cè)2.3.28防雷檢測(cè)2.3.29節(jié)能檢測(cè)費(fèi)2.3.30消防檢測(cè)2.3.31室內(nèi)環(huán)境檢測(cè)2.3.32其他報(bào)批報(bào)建費(fèi)手續(xù)費(fèi)、證照辦理費(fèi)、登記費(fèi)、報(bào)建曬圖費(fèi)、專(zhuān)家費(fèi)、安檢、質(zhì)檢等2.3.33印花稅2.3.34維修基金2.4咨詢(xún)服務(wù)費(fèi)2.4.1酒店服務(wù)咨詢(xún)顧問(wèn)2.4.2法律顧問(wèn)費(fèi)2.4.3非合同公證費(fèi)2.4.

14、4拆遷評(píng)估2.4.5土地評(píng)估2.4.6房地產(chǎn)評(píng)估費(fèi)2.4.7招標(biāo)代理費(fèi)2.4.8造價(jià)審計(jì)費(fèi)第三方審計(jì)費(fèi)2.5造價(jià)咨詢(xún)費(fèi)包括招標(biāo)采購(gòu)及工程造價(jià)過(guò)程控制、結(jié)算費(fèi)用等2.6“三通一平”費(fèi)臨時(shí)道路、臨時(shí)用電、臨時(shí)用水、場(chǎng)地平整工程；含樹(shù)木伐移、管線拆改及保護(hù)費(fèi)用2.6.1臨時(shí)用水工程2.6.2臨時(shí)用電工程2.6.3臨時(shí)道路工程2.6.4場(chǎng)地平整工程2.6.5樹(shù)木伐移2.6.6其他2.7監(jiān)理費(fèi)2.7.1建筑工程監(jiān)理建安、精裝修、市政、園林等工程2.7.2供電工程監(jiān)理2.7.3自來(lái)水工程監(jiān)理2.7.4燃?xì)夤こ瘫O(jiān)理2.8臨時(shí)設(shè)施建造費(fèi)2.8.1辦公室建造及裝修費(fèi)臨時(shí)辦公場(chǎng)地工程費(fèi)用若臨時(shí)辦公室在售樓部，則該

15、項(xiàng)成本費(fèi)用在售樓部、樣板間項(xiàng)目反映、工程人員臨時(shí)宿舍建造工程費(fèi)用，含設(shè)計(jì)費(fèi)用2.8.2臨時(shí)圍墻建造費(fèi)用臨時(shí)圍墻建造工程費(fèi)用（不含應(yīng)由施工單位承擔(dān)的施工臨時(shí)圍墻），含分階段交樓所需的分區(qū)圍墻、美化圍擋（不含廣告圍擋）2.8.3臨時(shí)場(chǎng)地費(fèi)為項(xiàng)目實(shí)施，項(xiàng)目部臨時(shí)場(chǎng)地租用費(fèi)用及臨時(shí)道路建設(shè)費(fèi)用2.9代征道路綠化等包括報(bào)建、施工、驗(yàn)收等達(dá)到征地要求的標(biāo)準(zhǔn)需要的費(fèi)用2.10其他前期費(fèi)用專(zhuān)家費(fèi)等（三）建安工程費(fèi)3.1地基工程3.1.1土方3.1.2地基處理3.1.3降水工程3.1.4支護(hù)工程3.1.5樁基工程3.2土建水電安裝工程3.3專(zhuān)業(yè)工程3.3.1電梯工程3.3.2空調(diào)通風(fēng)工程3.3.3消防工程3.3

16、.4弱電智能化工程包括閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)、可視對(duì)講系統(tǒng)、IC卡門(mén)禁系統(tǒng)、停車(chē)場(chǎng)管理系統(tǒng)、背景音樂(lè)及公共廣播系統(tǒng)、周界防范報(bào)警系統(tǒng)、電子巡更管理系統(tǒng)等；綜合布線和樓宇自控（指公建）3.3.5樓體亮化工程3.3.6太陽(yáng)能工程3.3.7人防工程3.3.8特殊設(shè)備3.3.9幕墻工程3.3.10窗工程3.3.11門(mén)工程3.3.12鋼結(jié)構(gòu)工程3.4永久售樓處、樣板房裝修設(shè)計(jì)費(fèi)及精裝修（硬裝）費(fèi)用3.4.1建筑設(shè)計(jì)3.4.2建安工程3.4.3裝修設(shè)計(jì)3.4.4裝修工程3.5施工合同外獎(jiǎng)金包括趕工獎(jiǎng)、進(jìn)度獎(jiǎng)等3.6其他建安工程費(fèi)（四）基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)4.1區(qū)外市政工程4.1.1供電工程紅線外建造費(fèi)、管線鋪設(shè)費(fèi)、接口費(fèi)

17、，室外高低壓線路工程、配電室、開(kāi)閉站等除設(shè)計(jì)、報(bào)建費(fèi)用以外的所有供電設(shè)施、工程費(fèi)用4.1.2供水工程包括紅線外建造費(fèi)、管線鋪設(shè)費(fèi)、接口費(fèi)，主要有自來(lái)水系統(tǒng)與直飲水系統(tǒng)及熱水系統(tǒng)4.1.3供氣工程主要包括管道系統(tǒng)、調(diào)壓站等；技服費(fèi)、表底費(fèi)4.1.4供熱工程主要包括管道系統(tǒng)、熱交換站，不含鍋爐房，鍋爐房含在供貨安裝項(xiàng)目4.1.5市政道路紅線外市政道路及附屬設(shè)施建造費(fèi)4.1.6排水與排污工程主要指管道及工程費(fèi)用，包括污水處理站、中水處理站4.1.7其他區(qū)外市政工程對(duì)以上沒(méi)有的區(qū)外零星工程補(bǔ)充反映4.2區(qū)內(nèi)市政工程4.2.1區(qū)內(nèi)供電工程建造費(fèi)、管線鋪設(shè)費(fèi)、接口補(bǔ)償費(fèi)，室外高低壓線路工程、配電室、開(kāi)閉站

18、等除設(shè)計(jì)、報(bào)建費(fèi)用以外的所有供電設(shè)施、工程費(fèi)用4.2.2區(qū)內(nèi)供水工程包括紅線內(nèi)建造費(fèi)、管線鋪設(shè)費(fèi)、接口補(bǔ)償費(fèi)，主要有自來(lái)水系統(tǒng)與直飲水系統(tǒng)及熱水系統(tǒng)4.2.3排水與排污工程主要指管道及工程費(fèi)用，包括污水處理站、化糞池等4.2.4中水工程4.2.5區(qū)內(nèi)供熱工程主要包括管道系統(tǒng)、熱交換站，不含鍋爐房，鍋爐房含在供貨安裝項(xiàng)目4.2.6供氣工程含戶內(nèi)管道、室外管道、調(diào)壓設(shè)備等4.2.7通信工程僅指住宅，公建的納入弱電智能化工程4.2.8網(wǎng)絡(luò)工程僅指住宅，公建的納入弱電智能化工程4.2.9有線電視僅指住宅，公建的納入弱電智能化工程4.2.10市政道路4.2.11園建綠化包含：園建、綠化及區(qū)內(nèi)道路、圍墻、

19、包括廣場(chǎng)、出入口工程；永久圍墻工程、園林桌椅購(gòu)置及安裝；雕塑、噴泉、環(huán)廊、假山、除主干道以外的道路及其他建筑小品建造；路燈、小區(qū)亮化、草坪燈；垃圾箱等、區(qū)內(nèi)植被、花草等綠化物品采購(gòu)、種植及維護(hù)費(fèi)用、區(qū)內(nèi)植被、花草等綠化物品采購(gòu)、種植及維護(hù)費(fèi)用4.2.12示范區(qū)景觀綠化工程4.2.13導(dǎo)視系統(tǒng)設(shè)計(jì)及安裝4.2.14交通劃線及設(shè)施安裝室外道路及車(chē)庫(kù)4.2.15信報(bào)箱4.2.16其他基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)（五）公共配套設(shè)施費(fèi)5.1會(huì)所 含建安工程費(fèi)、精裝、內(nèi)飾、家具及康體設(shè)施等5.2中小學(xué)包含：建安工程費(fèi)、獨(dú)立發(fā)生的園建、綠化及管線工程、操場(chǎng)及運(yùn)動(dòng)設(shè)施5.3幼兒園 包含：建安工程費(fèi)、獨(dú)立發(fā)生的園建、綠化及管線工

20、程、操場(chǎng)及運(yùn)動(dòng)設(shè)施5.4小區(qū)運(yùn)動(dòng)及游樂(lè)設(shè)施非會(huì)所運(yùn)動(dòng)設(shè)施5.5其他配套工程及設(shè)施費(fèi)包括車(chē)站、垃圾站、停車(chē)棚、游泳池（含設(shè)備）、居委會(huì)及綜合治理辦公室等（六）借款費(fèi)用6.1外部銀行借款利息6.2集團(tuán)資金結(jié)算中心借款利息6.3公司資金結(jié)算中心借款利息6.4非銀行金融機(jī)構(gòu)借款利息6.5其他股東借款利息（七）開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用7.1工程管理費(fèi)包括現(xiàn)場(chǎng)人員的行政管理費(fèi)、場(chǎng)地租賃費(fèi)、辦公室配飾費(fèi)；職工工資、獎(jiǎng)金、補(bǔ)貼、保險(xiǎn)等7.1.1辦公費(fèi)7.1.2職工薪酬7.1.2.1工資7.1.2.2福利費(fèi)7.1.2.2.1防暑降溫費(fèi)7.1.2.2.2取暖費(fèi)7.1.2.2.3其他7.1.2.3社會(huì)保險(xiǎn)7.1.2.3.1基本

21、養(yǎng)老保險(xiǎn)7.1.2.3.2補(bǔ)充養(yǎng)老保險(xiǎn)7.1.2.3.3企業(yè)年金7.1.2.3.4基本醫(yī)療保險(xiǎn)7.1.2.3.5補(bǔ)充醫(yī)療保險(xiǎn)7.1.2.3.6失業(yè)保險(xiǎn)金7.1.2.3.7工傷保險(xiǎn)金7.1.2.3.8生育保險(xiǎn)金7.1.2.4商業(yè)保險(xiǎn)7.1.2.5住房費(fèi)用7.1.2.5.1住房公積金7.1.2.5.2一次性住房補(bǔ)貼7.1.2.5.3按月發(fā)放住房補(bǔ)貼7.1.2.6工會(huì)經(jīng)費(fèi)7.1.2.7職工教育經(jīng)費(fèi)7.1.2.8辭退福利7.1.2.9非貨幣性福利7.1.2.10其他7.1.3折舊及攤銷(xiāo)費(fèi)7.1.4修理費(fèi)7.1.5差旅費(fèi)7.1.6水電費(fèi)7.1.7物料消耗7.1.8業(yè)務(wù)招待費(fèi)7.1.9租賃費(fèi)7.1.10物

22、業(yè)費(fèi)7.1.11聘請(qǐng)中介機(jī)構(gòu)費(fèi)用7.1.12會(huì)議費(fèi)7.1.13其他7.2營(yíng)銷(xiāo)設(shè)施建造費(fèi)7.2.1臨時(shí)售樓處臨時(shí)售樓處發(fā)生的設(shè)計(jì)費(fèi)、建安（含精裝修）、軟裝飾、家具、設(shè)備購(gòu)置安裝等費(fèi)用；7.2.2臨時(shí)樣板房臨時(shí)樣板房、非實(shí)體樓內(nèi)樣板房及售樓處發(fā)生的設(shè)計(jì)費(fèi)、建安（含精裝修）、軟裝飾、家具、設(shè)備購(gòu)置安裝等費(fèi)用；7.2.3軟裝飾品家具設(shè)備永久售樓處、樣板房發(fā)生的軟裝飾、家具、設(shè)備購(gòu)置安裝等費(fèi)用7.3前期物業(yè)顧問(wèn)費(fèi)前期物業(yè)顧問(wèn)費(fèi)是指，物業(yè)從地產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)選地、產(chǎn)品定位、營(yíng)銷(xiāo)案場(chǎng)、規(guī)劃設(shè)計(jì)、工程施工及交接驗(yàn)收等中，為地產(chǎn)公司提出合理化建議、意見(jiàn)收取的費(fèi)用。其作用為協(xié)助地產(chǎn)公司完善產(chǎn)品，以達(dá)到產(chǎn)品優(yōu)化的目的。7

23、.3.1銷(xiāo)售案場(chǎng)服務(wù)費(fèi)銷(xiāo)售案場(chǎng)服務(wù)費(fèi)是指物業(yè)在房地產(chǎn)項(xiàng)目銷(xiāo)售活動(dòng)過(guò)程中，為顧客提供的各種勞務(wù)、購(gòu)置服務(wù)道具所需要的費(fèi)用。7.3.2物業(yè)啟動(dòng)費(fèi)（開(kāi)辦費(fèi)）開(kāi)辦費(fèi)指新建項(xiàng)目的物業(yè)服務(wù)中心籌建之日起,到開(kāi)始經(jīng)營(yíng)(即客戶入住開(kāi)始交納物業(yè)服務(wù)費(fèi))之日止發(fā)生的費(fèi)用支出。包括籌建期人員工資、辦公費(fèi)、培訓(xùn)費(fèi)、差旅費(fèi)、印刷費(fèi)、注冊(cè)登記費(fèi)以及不計(jì)入固定資產(chǎn)和無(wú)形資產(chǎn)購(gòu)建成本的匯兌損益和利息支出。7.4物業(yè)收樓服務(wù)費(fèi)7.3.4.1空置房物業(yè)費(fèi)空置房是房地產(chǎn)市場(chǎng)上的專(zhuān)用名詞，嚴(yán)格概念上是指房屋竣工之后沒(méi)有實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售的房子，空置房物業(yè)費(fèi)通俗地說(shuō)就是指地產(chǎn)公司沒(méi)賣(mài)不出去的房子所需繳納的物業(yè)服務(wù)費(fèi)。7.3.4.2空置房的供暖費(fèi)

24、（北方）供暖費(fèi)是支付用以解決我國(guó)北方居民冬季采暖的基本生活需求產(chǎn)生的直接費(fèi)用。7.3.4.3細(xì)部驗(yàn)收為提升交房服務(wù)品質(zhì)，評(píng)估交房質(zhì)量一般行業(yè)內(nèi)委托物業(yè)或?qū)I(yè)公司所做的有關(guān)工作7.3.4.4保潔開(kāi)荒開(kāi)荒保潔一般是指項(xiàng)目竣工后的第一次保潔7.3.4.5閉水打壓費(fèi)用為提升交房服務(wù)品質(zhì)，評(píng)估房屋質(zhì)量，所進(jìn)行的的隱蔽工程驗(yàn)收7.3.4.6空置房管理費(fèi)屬于特約服務(wù)，指物業(yè)入室服務(wù)，包括環(huán)境、設(shè)施維護(hù)等內(nèi)容7.4其他間接費(fèi)用第五條 各成本項(xiàng)目的開(kāi)支范圍（一）土地成本指為取得土地開(kāi)發(fā)使用權(quán)而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。主要包括以下內(nèi)容：1、政府地價(jià)及大市政配套費(fèi)：支付的土地出讓金、土地開(kāi)發(fā)費(fèi)，向政府部門(mén)交納的大市政配套費(fèi)

25、、交納的契稅、土地使用費(fèi)、耕地占用稅，土地變更用途和超面積補(bǔ)交的地價(jià)。3、拆遷補(bǔ)償費(fèi)：有關(guān)地上、地下建筑物或附著物的拆遷補(bǔ)償凈支出，安置及動(dòng)遷支出，農(nóng)作物補(bǔ)償費(fèi)等。（二）前期工程費(fèi)指在取得土地開(kāi)發(fā)權(quán)之后，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前期的水文地質(zhì)勘察、測(cè)繪、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究、籌建、“三通一平”等前期費(fèi)用。主要包括以下內(nèi)容：1、勘測(cè)費(fèi)：含撥地釘樁驗(yàn)線費(fèi)、復(fù)線費(fèi)、定線費(fèi)、放線費(fèi)、建筑面積丈量費(fèi)；含灰線、±0.00驗(yàn)線費(fèi)；樹(shù)木測(cè)量費(fèi)；初勘、詳勘，主要有水文、地質(zhì)、文物和地基勘察費(fèi)，沉降觀測(cè)費(fèi)、樁基檢測(cè)費(fèi)。2、規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)：包括前期規(guī)劃費(fèi)、方案設(shè)計(jì)咨詢(xún)費(fèi)、建筑設(shè)計(jì)費(fèi)、市政設(shè)計(jì)費(fèi)、園林設(shè)計(jì)費(fèi)、精裝修設(shè)計(jì)費(fèi)等。

26、3、報(bào)建費(fèi)（1）報(bào)批報(bào)建費(fèi)：白蟻防治工程、人防報(bào)建費(fèi)、消防設(shè)施配套費(fèi)、教育配套費(fèi)、手續(xù)費(fèi)、證照辦理費(fèi)、登記費(fèi)、報(bào)建曬圖費(fèi)、專(zhuān)家費(fèi)、項(xiàng)目環(huán)境評(píng)價(jià)、地震安全性評(píng)價(jià)、衛(wèi)生評(píng)價(jià)、交通影響、水土保持、房屋面積測(cè)繪費(fèi)、產(chǎn)權(quán)交易費(fèi)用、招標(biāo)交易費(fèi)、建筑超標(biāo)排污費(fèi)、可研報(bào)告編制費(fèi)、日照分析費(fèi)、安檢、質(zhì)檢、散裝水泥集資、墻改基金、建筑面積丈量、路口開(kāi)設(shè)、消防檢測(cè)費(fèi)、防雷檢測(cè)費(fèi)、室內(nèi)環(huán)境檢測(cè)費(fèi)、質(zhì)量檢測(cè)費(fèi)、觀測(cè)費(fèi)、工程檢測(cè)、試驗(yàn)費(fèi)、保修期時(shí)間差內(nèi)的有償維修等；等各種政府收費(fèi)；招標(biāo)代理費(fèi)、第三方審計(jì)費(fèi)（2）增容費(fèi)：包括水、電、燃?xì)庠鋈葙M(fèi)（主要針對(duì)底商）。4、咨詢(xún)費(fèi)包括招標(biāo)采購(gòu)及工程造價(jià)過(guò)程控制、結(jié)算費(fèi)用等；5、“三通

27、一平”費(fèi)：（1）臨時(shí)道路：接通紅線外施工用臨時(shí)道路的設(shè)計(jì)、建造費(fèi)用；（2）臨時(shí)用電：接通紅線外施工用臨時(shí)用電規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)、臨時(shí)管線鋪設(shè)、改造、遷移、臨時(shí)變壓器安裝及拆除費(fèi)用；（3）臨時(shí)用水：接通紅線外施工用臨時(shí)給排水設(shè)施的設(shè)計(jì)、建造、管線鋪設(shè)、改造、遷移等費(fèi)用；（4）場(chǎng)地平整：場(chǎng)地清運(yùn)費(fèi)、舊房拆除等費(fèi)用，含樹(shù)木伐移、管線拆改及保護(hù)費(fèi)用。6、監(jiān)理費(fèi)：支付給聘請(qǐng)的項(xiàng)目監(jiān)理工程師或工程監(jiān)理單位的費(fèi)用，含市政工程監(jiān)理費(fèi)；7、臨時(shí)設(shè)施建造費(fèi)（1）辦公室建造及裝修費(fèi)：臨時(shí)辦公場(chǎng)地工程費(fèi)用若臨時(shí)辦公室在售樓部，則該項(xiàng)成本費(fèi)用在售樓部、樣板間項(xiàng)目反映、工程人員臨時(shí)宿舍建造工程費(fèi)用，含設(shè)計(jì)費(fèi)用；（2）圍墻建造費(fèi)用

28、：臨時(shí)圍墻建造工程費(fèi)用（不含應(yīng)由施工單位承擔(dān)的施工臨時(shí)圍墻），含分階段交樓所需的分區(qū)圍墻；（3）臨時(shí)場(chǎng)地費(fèi)：為項(xiàng)目實(shí)施，項(xiàng)目部臨時(shí)場(chǎng)地租用費(fèi)用及臨時(shí)道路建設(shè)費(fèi)用。（三）建筑安裝工程費(fèi)指項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中發(fā)生的建筑主體列入預(yù)算內(nèi)的各項(xiàng)費(fèi)用。主要包括土建安裝工程、設(shè)備供貨安裝工程、獨(dú)立車(chē)庫(kù)（考慮其對(duì)成本的影響較大，單獨(dú)列項(xiàng)），樓體亮化工程、永久售樓處裝修工程，含變更簽證費(fèi)用。（四）市政及環(huán)境工程1、區(qū)外市政工程費(fèi)：紅線外道路、水、電、氣、熱、排水排污、通訊等建造費(fèi)、管線鋪設(shè)費(fèi)、接口費(fèi)等。指項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中發(fā)生的建筑安裝工程室外主干線與室內(nèi)管線連接部分列入預(yù)算內(nèi)的各項(xiàng)費(fèi)用以及小區(qū)園建綠化等費(fèi)用。2、區(qū)內(nèi)市

29、政工程費(fèi)，主要包括區(qū)內(nèi)供電工程、區(qū)內(nèi)供水工程、區(qū)內(nèi)供氣工程、區(qū)內(nèi)供熱工程、小區(qū)園建、小區(qū)綠化、小區(qū)道路、排水與排污工程、小區(qū)弱電系統(tǒng)及室外零星設(shè)施。（五）公共配套工程指房屋開(kāi)發(fā)過(guò)程中，根據(jù)有關(guān)法規(guī)，產(chǎn)權(quán)及其收益權(quán)不屬于開(kāi)發(fā)商，開(kāi)發(fā)商不能有償轉(zhuǎn)讓也不能轉(zhuǎn)作自留固定資產(chǎn)的公共配套設(shè)施支出。主要包括：1、在開(kāi)發(fā)小區(qū)內(nèi)發(fā)生的不會(huì)產(chǎn)生經(jīng)營(yíng)收入的不可經(jīng)營(yíng)性公共配套設(shè)施支出。如居委會(huì)、派出所、垃圾站、崗?fù)ぁ和瘶?lè)園、自行車(chē)棚等設(shè)施的支出；2、在開(kāi)發(fā)小區(qū)內(nèi)發(fā)生的根據(jù)法規(guī)或經(jīng)營(yíng)慣例，其經(jīng)營(yíng)收入歸經(jīng)營(yíng)者或業(yè)主委員會(huì)的可經(jīng)營(yíng)性公共配套設(shè)施的支出。如托兒所、幼兒園、郵局、圖書(shū)館、健身房、游泳池、球場(chǎng)等設(shè)施的支出；3、

30、開(kāi)發(fā)小區(qū)內(nèi)城市規(guī)劃中規(guī)定的大型配套設(shè)施項(xiàng)目的費(fèi)用支出；4、對(duì)于產(chǎn)權(quán)、收入歸屬情況較為復(fù)雜的地下室、車(chē)位等設(shè)施，根據(jù)當(dāng)?shù)卣ㄒ?guī)、開(kāi)發(fā)商的銷(xiāo)售承諾等具體情況確定是否攤?cè)腠?xiàng)目成本。如開(kāi)發(fā)商通過(guò)補(bǔ)交地價(jià)或人防工程費(fèi)等措施，得到政府部門(mén)認(rèn)可，取得了該配套設(shè)施的使用權(quán)，則應(yīng)作為經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目獨(dú)立核算。如：游泳池：土建、設(shè)備及配套設(shè)施；業(yè)主會(huì)所：設(shè)計(jì)及裝修費(fèi)、資產(chǎn)購(gòu)置；幼兒園：建造成本及配套資產(chǎn)購(gòu)置；學(xué)校：建造成本及配套資產(chǎn)購(gòu)置；車(chē)站建造費(fèi)：土建、設(shè)備及配套設(shè)施兒童游樂(lè)設(shè)施。（六）開(kāi)發(fā)間接費(fèi)指與項(xiàng)目開(kāi)發(fā)直接相關(guān)，但不能明確屬于特定開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)的成本費(fèi)用性支出。1、工程管理費(fèi)指項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中為實(shí)施項(xiàng)目管理而發(fā)生的費(fèi)

31、用支出。主要包括現(xiàn)場(chǎng)人員的行政管理費(fèi)、場(chǎng)地租賃費(fèi)、辦公室配飾費(fèi)；職工工資、獎(jiǎng)金、補(bǔ)貼、保險(xiǎn)；施工合同外獎(jiǎng)金、趕工獎(jiǎng)、進(jìn)度獎(jiǎng)；擾民費(fèi)等；5、物業(yè)管理啟動(dòng)費(fèi)：包括該費(fèi)用各地標(biāo)準(zhǔn)都不一致，物業(yè)公司有否一個(gè)統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)？前期物業(yè)顧問(wèn)費(fèi)、案場(chǎng)服務(wù)費(fèi)、物業(yè)啟動(dòng)費(fèi)（開(kāi)辦費(fèi)）、物業(yè)收樓服務(wù)費(fèi)。該費(fèi)用是否有個(gè)統(tǒng)一的比例，還是按實(shí)發(fā)生計(jì)入？（七）、營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)前發(fā)生的廣告、策劃、樣板間、賣(mài)場(chǎng)建設(shè)、售樓書(shū)、模型等所有營(yíng)銷(xiāo)推廣費(fèi)用。主要包括：1、營(yíng)銷(xiāo)顧問(wèn)、營(yíng)銷(xiāo)策劃及營(yíng)銷(xiāo)代理費(fèi)：包括營(yíng)銷(xiāo)顧問(wèn)費(fèi)、營(yíng)銷(xiāo)策劃及營(yíng)銷(xiāo)代理費(fèi)；2、媒介廣告費(fèi)：包括報(bào)紙、刊物、影視、電臺(tái)、燈箱、公共交通、互聯(lián)網(wǎng)、印刷品、戶外廣告牌、工地圍墻廣告及其

32、他媒體廣告費(fèi)用；3、營(yíng)銷(xiāo)推廣活動(dòng)費(fèi)：包括產(chǎn)品推介會(huì)、開(kāi)盤(pán)慶典費(fèi)、房屋展銷(xiāo)會(huì)、促銷(xiāo)活動(dòng)費(fèi)等費(fèi)用；4、臨時(shí)樣板房、獨(dú)立樣板房及售樓處：包括設(shè)計(jì)、建安（含精裝修）、軟裝飾、家具、設(shè)備購(gòu)置安裝等費(fèi)用臨時(shí)售樓部的建設(shè)費(fèi)用及永久售樓部的軟裝費(fèi)用表中有，文字描述中沒(méi)有。；5、永久樣板房：包括精裝修設(shè)計(jì)和工程、軟裝飾、家具、設(shè)備購(gòu)置安裝等費(fèi)用；6、銷(xiāo)售人員人力成本：包括銷(xiāo)售人員底薪、提成、獎(jiǎng)金等；7、售樓處物業(yè)管理費(fèi)：指售樓處日常維護(hù)及物業(yè)管理費(fèi)；8、其他費(fèi)用：包含平面設(shè)計(jì)費(fèi)用、沙盤(pán)模型費(fèi)用、贊助評(píng)獎(jiǎng)費(fèi)用、銷(xiāo)售人員服裝及機(jī)動(dòng)費(fèi)用等。（八）、管理費(fèi)用1、行政辦公費(fèi)用：包含辦公費(fèi)（含辦公用品、辦公耗材等）、通訊費(fèi)

33、、差旅費(fèi)、業(yè)務(wù)招待及會(huì)議費(fèi)、車(chē)輛使用費(fèi)（含油料、保險(xiǎn)、修理等費(fèi)用）、非經(jīng)營(yíng)性固定資產(chǎn)購(gòu)置費(fèi)、辦公場(chǎng)所租賃及相關(guān)使用費(fèi)用等行政費(fèi)用及相關(guān)開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用；2、人力成本費(fèi)用：包含薪酬、獎(jiǎng)金、補(bǔ)貼、保險(xiǎn)、培訓(xùn)費(fèi)及相關(guān)開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用的目標(biāo)成本測(cè)算或?qū)徍恕＃ň牛?、?cái)務(wù)費(fèi)用直接用于項(xiàng)目開(kāi)發(fā)所借入資金的利息支出、匯兌損失（如發(fā)生）、金融機(jī)構(gòu)手續(xù)費(fèi)，減去利息收入和匯兌收益的凈額。（十）各項(xiàng)稅金包括營(yíng)業(yè)稅、城市建設(shè)維護(hù)稅、教育費(fèi)附加、土地增值稅及其它支出。（十一）不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)在可研測(cè)算內(nèi)難以預(yù)料的主要材料和人工費(fèi)用在建設(shè)期間漲價(jià)的預(yù)期支出、政策性收費(fèi)的變化；不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)按（二）-（五）項(xiàng)之和的3%考慮。第四章 項(xiàng)目預(yù)算成

34、本制定原則第六條 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)階段預(yù)算成本的形成及作用（一）項(xiàng)目可研階段，依據(jù)投資預(yù)算確定項(xiàng)目預(yù)算成本，作為項(xiàng)目整體預(yù)算成本。（二）預(yù)算成本=目標(biāo)成本+預(yù)期簽證變更+不可預(yù)算費(fèi)。目標(biāo)成本參考類(lèi)似項(xiàng)目的結(jié)算指標(biāo)，根據(jù)項(xiàng)目定位和建造標(biāo)準(zhǔn)上差異進(jìn)行局部調(diào)整。目標(biāo)成本作為設(shè)計(jì)限額，控制設(shè)計(jì)。合同招標(biāo)控制價(jià)最高限為目標(biāo)成本。預(yù)期簽證變更按目標(biāo)成本的的5%考慮。第八條 分期目標(biāo)成本分期目標(biāo)成本由于地下室及總平園林工程分期面積及劃分范圍不一致，建議以總體目標(biāo)成本控制，后一階段相同項(xiàng)目除政策性調(diào)整外不不得突破前一階段的目標(biāo)成本對(duì)于分期開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，分期確定后10個(gè)工作日內(nèi)，由區(qū)域和項(xiàng)目公司組織內(nèi)部相關(guān)部門(mén)在總項(xiàng)目目

35、標(biāo)成本基礎(chǔ)上編制并上報(bào)分期目標(biāo)成本，經(jīng)審定后作為各期實(shí)施過(guò)程中成本控制的依據(jù)。分期目標(biāo)成本不得突破總目標(biāo)成本，后一階段的分期目標(biāo)成本不得突破前一階段分期目標(biāo)成本。第九條 目標(biāo)成本細(xì)化可行性研究階段編制估算階段目標(biāo)成本，根據(jù)項(xiàng)目定位報(bào)告、建造標(biāo)準(zhǔn)及設(shè)計(jì)提供強(qiáng)排方案的具體程度細(xì)化至三級(jí)科目；參照合約規(guī)劃模板細(xì)化至合約估算金額；第十條 目標(biāo)成本編制及下達(dá)程序在確認(rèn)土地獲得后15個(gè)工作日內(nèi)，由戰(zhàn)略管控辦公室牽頭組織相關(guān)部門(mén)組織會(huì)議，按最后確認(rèn)的地價(jià)和最新（可研確定時(shí)期后生效）政策性收費(fèi)文件調(diào)整項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)指標(biāo)，并經(jīng)相應(yīng)部門(mén)和區(qū)域項(xiàng)目公司審核，經(jīng)公司總經(jīng)理辦公會(huì)批準(zhǔn)后，由戰(zhàn)略管控辦公室下達(dá)本項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)目標(biāo)責(zé)

36、任書(shū)；第五章 項(xiàng)目成本控制管理第十一條 把好項(xiàng)目成本控制管理的策劃定位關(guān)，降低開(kāi)發(fā)項(xiàng)目系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)。（一）投資拓展部需掌握當(dāng)?shù)卣畬?duì)項(xiàng)目前期及建設(shè)過(guò)程中所收取的各項(xiàng)費(fèi)用。編制擬開(kāi)發(fā)項(xiàng)目詳細(xì)的可行性研究報(bào)告，為項(xiàng)目決策提供可靠依據(jù)。包括：地塊或項(xiàng)目基本現(xiàn)狀、路網(wǎng)狀況和市政設(shè)施配套狀況、周邊環(huán)境及其發(fā)展趨勢(shì)、近期市場(chǎng)地價(jià)水平、地上地下拆遷補(bǔ)償狀況、預(yù)計(jì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期和市場(chǎng)售價(jià)、合作方背景及其合作條件（如發(fā)生）、項(xiàng)目已投資情況及債權(quán)債務(wù)構(gòu)成（如發(fā)生）、投資風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估與對(duì)策等。（二）品牌營(yíng)銷(xiāo)部依據(jù)項(xiàng)目情況及市場(chǎng)調(diào)研，對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行營(yíng)銷(xiāo)部針對(duì)銷(xiāo)售鋪排計(jì)劃，確定是否需建售樓部、樣板房，其規(guī)模、標(biāo)準(zhǔn)如何？臨時(shí)還是永

37、久，還是均需要？評(píng)估論證，做準(zhǔn)項(xiàng)目市場(chǎng)地位，必要時(shí)咨詢(xún)社會(huì)專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)。（三）設(shè)計(jì)研發(fā)部按照項(xiàng)目定位確定詳細(xì)的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，根據(jù)目標(biāo)成本進(jìn)行限額設(shè)計(jì)。第十二條 根據(jù)對(duì)擬開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的策劃定位，按照風(fēng)險(xiǎn)和收益對(duì)等原則確定擬開(kāi)發(fā)項(xiàng)目地價(jià)及收益標(biāo)準(zhǔn)，降低開(kāi)發(fā)項(xiàng)目潛在風(fēng)險(xiǎn)。第十三條 開(kāi)發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi)的控制管理（一）報(bào)批報(bào)建費(fèi)的控制管理1、投資拓展部需掌握當(dāng)?shù)貓?bào)批報(bào)建費(fèi)種類(lèi)、繳費(fèi)時(shí)間及繳費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；2、按規(guī)定能退回的費(fèi)用，應(yīng)由專(zhuān)人及時(shí)辦理相應(yīng)款項(xiàng)回收手續(xù)。（二）“三通一平”費(fèi)的控制管理三通一平中水、電容量建議工程部根據(jù)工程規(guī)模測(cè)算，避免后期因容量不夠增加發(fā)電機(jī)臺(tái)班或增加容量導(dǎo)致施工費(fèi)用增加1、臨時(shí)水電增容費(fèi)等抵扣永久

38、用水電增容費(fèi)；2、利用各地優(yōu)惠政策，爭(zhēng)取部分減免優(yōu)惠；3、如有拆遷，則應(yīng)由拆遷公司負(fù)責(zé)將場(chǎng)地平整至自然地坪范圍內(nèi)；如有深基礎(chǔ)，需破碎處理完畢；如原狀地貌，則視工程量在招標(biāo)文件中明確處理方式。（三）勘察設(shè)計(jì)費(fèi)的控制管理按公司招標(biāo)投標(biāo)管理辦法，凡符合相關(guān)規(guī)定的勘察、規(guī)劃、設(shè)計(jì)單位選擇均通過(guò)招標(biāo)確定，綜合考慮方案及費(fèi)用，將責(zé)任與費(fèi)用支付關(guān)聯(lián)。1、勘察費(fèi)支付與勘察報(bào)告的準(zhǔn)確性關(guān)聯(lián)，預(yù)留10%尾款于基礎(chǔ)工程完工后支付。2、設(shè)計(jì)費(fèi)用支付與設(shè)計(jì)變更量的多少關(guān)聯(lián)，單平米含筋量超出設(shè)計(jì)概算5%后將按比例扣減設(shè)計(jì)費(fèi)，預(yù)留10%設(shè)計(jì)費(fèi)尾款于項(xiàng)目竣工驗(yàn)收通過(guò)后支付。3、總體規(guī)劃設(shè)計(jì)以招標(biāo)方式爭(zhēng)取到知名的、有經(jīng)驗(yàn)的規(guī)劃

39、設(shè)計(jì)單位，一次達(dá)到項(xiàng)目市場(chǎng)定位要求。（四）臨時(shí)設(shè)施費(fèi)的控制管理與市政道路連接的臨時(shí)道路與總體規(guī)劃結(jié)合，力爭(zhēng)部分或全部永久化紅線內(nèi)的臨時(shí)用水管網(wǎng)盡量與總平管網(wǎng)結(jié)合起來(lái)考慮？。第十四條 主體建筑安裝工程造價(jià)控制管理（一）可研階段1、交樓標(biāo)準(zhǔn)、建造標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)進(jìn)行客戶敏感度分析、項(xiàng)目差異化分析后確定；（二）設(shè)計(jì)階段1、建造標(biāo)準(zhǔn)作為設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)的附件。2、根據(jù)目標(biāo)成本進(jìn)行限額設(shè)計(jì)。3、方案設(shè)計(jì)、初步設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)的確認(rèn)必須經(jīng)商務(wù)管理部門(mén)進(jìn)行成本核算并滿足目標(biāo)成本要求才可。4、豎向標(biāo)高的確定需根據(jù)場(chǎng)地標(biāo)高進(jìn)行土方平衡、基坑支護(hù)方案的經(jīng)濟(jì)技術(shù)論證；5、非住宅項(xiàng)目和超過(guò)100米的住宅項(xiàng)目進(jìn)行結(jié)構(gòu)方案和機(jī)電設(shè)備方案

40、的經(jīng)濟(jì)技術(shù)論證；6、通過(guò)以下措施保證設(shè)計(jì)質(zhì)量，減少因變更及不可預(yù)見(jiàn)等導(dǎo)致的費(fèi)用調(diào)整。（1）編制項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)指導(dǎo)書(shū)；（2）要求設(shè)計(jì)方向開(kāi)發(fā)方開(kāi)具履約保函；（3）設(shè)計(jì)合同中載明鋼筋和砼含量等設(shè)計(jì)限額、設(shè)計(jì)圖紙質(zhì)量及設(shè)計(jì)造價(jià)約束性獎(jiǎng)罰條款；（4）對(duì)總體規(guī)劃、方案、擴(kuò)初、施工圖等設(shè)計(jì)成果，邀請(qǐng)社會(huì)專(zhuān)家評(píng)審；對(duì)大型項(xiàng)目要求設(shè)計(jì)單位的設(shè)計(jì)師進(jìn)駐現(xiàn)場(chǎng)協(xié)調(diào)解決施工過(guò)程中的設(shè)計(jì)問(wèn)題。（三）招標(biāo)階段1、應(yīng)從公司合格供應(yīng)商庫(kù)中選擇投標(biāo)單位。2、招標(biāo)文件和合同應(yīng)按公司發(fā)布的標(biāo)準(zhǔn)模板執(zhí)行。3、招標(biāo)項(xiàng)目必須有審批的控制價(jià)。4、主要材料應(yīng)進(jìn)行集采確定價(jià)格，并在招標(biāo)合同中約定技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和供應(yīng)商選擇范圍。5、總包（分包）合同清楚

41、明了，條款全面完整，發(fā)承包雙方責(zé)任義務(wù)明確。（1）合同范圍和界面明確，總包服務(wù)費(fèi)和配合費(fèi)的內(nèi)容明確。 （2）場(chǎng)地情況在招標(biāo)時(shí)明確，包含在措施費(fèi)中以后不予簽證。（3）明確承包工程范圍、甲供材料（設(shè)備）范圍、甲控材料（設(shè)備）范圍及技術(shù)指標(biāo)、結(jié)算辦法；（4）工程取費(fèi)充分利用市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)下調(diào)；（5）項(xiàng)目措施費(fèi)一次性包死，如環(huán)保、安全、場(chǎng)地狹小、趕工等安全施工、文明施工、環(huán)境保護(hù)等安全文明施工費(fèi)用為不可競(jìng)爭(zhēng)費(fèi)用，各城市公司是否根據(jù)當(dāng)?shù)厍闆r確定。；（6）配合費(fèi)、材保費(fèi)，在合同中約定費(fèi)率；（7）明確要求承包商承擔(dān)保修責(zé)任和業(yè)主合理的質(zhì)量、工期索賠；（8）招標(biāo)或內(nèi)部議標(biāo)項(xiàng)目，考慮一定風(fēng)險(xiǎn)費(fèi)用，盡可能采用固定總價(jià)合

42、同，減少變更費(fèi)用發(fā)生（四）施工階段1、充分進(jìn)行施工準(zhǔn)備。編制項(xiàng)目工程設(shè)施策劃，明確分期設(shè)施方案，減少臨時(shí)設(shè)施和場(chǎng)地布局引起的費(fèi)用。2、開(kāi)工前，工程、預(yù)算、監(jiān)理等專(zhuān)業(yè)人員參與施工圖紙會(huì)審和施工組織設(shè)計(jì)方案確認(rèn)，盡量減少施工過(guò)程中變更、洽商發(fā)生；對(duì)施工過(guò)程中發(fā)生的變更洽商簽訂及費(fèi)用確定。3、嚴(yán)格執(zhí)行所簽合同和公司的合同管理辦法，控制好施工圖預(yù)算和結(jié)算審核。4、裝修裝飾、安裝工程造價(jià)的控制管理（1）、在目標(biāo)造價(jià)指標(biāo)控制范圍內(nèi)，對(duì)公共部位及其它部位大宗裝修材料、設(shè)備的設(shè)計(jì)和選用進(jìn)行招標(biāo)定價(jià)或限價(jià)選材；（2）、對(duì)質(zhì)量、工期影響較大的材料（設(shè)備）實(shí)行甲供或甲控限價(jià)指定品牌；（3）、建立長(zhǎng)期供應(yīng)商名錄，爭(zhēng)取

43、有市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的“質(zhì)優(yōu)價(jià)廉”產(chǎn)品；對(duì)區(qū)域性銷(xiāo)售的大宗物資，公司與其形成長(zhǎng)期戰(zhàn)略合作關(guān)系，實(shí)行公司集中采購(gòu)；（4）、對(duì)重要公共部位裝修及大型設(shè)備安裝工程通過(guò)招標(biāo)確定承包商；（5）、裝修設(shè)計(jì)方案確定前，設(shè)計(jì)研發(fā)部組織品牌營(yíng)銷(xiāo)部、工程技術(shù)部、商務(wù)管理部等相關(guān)部門(mén)嚴(yán)格審查設(shè)計(jì)方案的合理性、實(shí)用性、時(shí)代性，減少施工過(guò)程中的變更調(diào)整，控制計(jì)劃外費(fèi)用發(fā)生。5、防范進(jìn)口材料（設(shè)備）風(fēng)險(xiǎn)（1）、以工地為交貨地點(diǎn)，回避境外運(yùn)輸風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)關(guān)風(fēng)險(xiǎn)；（2）、開(kāi)具預(yù)付款時(shí)必須要求供應(yīng)商同時(shí)對(duì)等開(kāi)具有保證能力的銀行預(yù)付款保函；（3）、對(duì)技術(shù)復(fù)雜的材料（設(shè)備），合同中必須明確安裝或技術(shù)指導(dǎo)、調(diào)試要求；（4）、產(chǎn)品質(zhì)量以中國(guó)商檢為

44、準(zhǔn)；（5）、明確質(zhì)保期，原則上預(yù)留5%等額質(zhì)量保證金，特殊情況可開(kāi)具5%的質(zhì)量保證金保函。（五）、銷(xiāo)售階段1、嚴(yán)格執(zhí)行可研的有關(guān)售樓處和樣板房的建設(shè)規(guī)劃、規(guī)模、標(biāo)準(zhǔn)等指標(biāo)，尤其是位置和套數(shù)。調(diào)整須經(jīng)公司審批。2、盡量避免客戶修改。3、嚴(yán)格執(zhí)行銷(xiāo)售計(jì)劃和銷(xiāo)售費(fèi)用預(yù)算。調(diào)整計(jì)劃必須同時(shí)調(diào)整整體銷(xiāo)售預(yù)算。4、明確交房標(biāo)準(zhǔn)，避免客戶索賠。（六）、結(jié)算階段1、委托第三方進(jìn)行結(jié)算。2、鋼筋用量的核實(shí)。3、嚴(yán)格這行關(guān)于價(jià)差的調(diào)整。4、違約索賠的處理。第十五條 社區(qū)管網(wǎng)、環(huán)境工程成本控制管理（一）承包合同簽訂前，工程技術(shù)部組織相關(guān)技術(shù)人員、監(jiān)理審查管網(wǎng)尺寸和合理路徑；設(shè)計(jì)研發(fā)部審查環(huán)境設(shè)計(jì)方案是否與社區(qū)定位匹

45、配。（二）以招標(biāo)方式確定社區(qū)管網(wǎng)、環(huán)境工程的下列事項(xiàng)：1、甲供材料（設(shè)備）采購(gòu)及其安裝；2、甲控材料（設(shè)備）；3、社區(qū)環(huán)境方案；4、周界安防等保安設(shè)施、方案及施工；5、承包商選擇。（三）對(duì)水、電、氣、消防、通訊、電視等壟斷競(jìng)爭(zhēng)性專(zhuān)業(yè)工程方案和承包商盡量利用市場(chǎng)壓低價(jià)格，且宜一次性包死。第十六條 公建配套設(shè)施造價(jià)的控制管理（一）非經(jīng)營(yíng)性設(shè)施或微利設(shè)施的設(shè)計(jì)數(shù)量指標(biāo)控制在規(guī)劃、物業(yè)管理法規(guī)要求范圍內(nèi)。（二）公建造價(jià)控制管理要求與開(kāi)發(fā)項(xiàng)目主體建筑安裝工程的控制要求相同。（三）配套設(shè)施交予社區(qū)或物業(yè)管理公司經(jīng)營(yíng)管理。第十七條 開(kāi)發(fā)間接費(fèi)的控制管理（一）工程管理費(fèi)的控制管理1、區(qū)域和項(xiàng)目公司專(zhuān)業(yè)部門(mén)設(shè)置

46、應(yīng)按公司機(jī)構(gòu)設(shè)置管理要求，以精煉為原則，避免現(xiàn)場(chǎng)人浮于事，建立現(xiàn)場(chǎng)管理責(zé)任制，責(zé)任與工資、獎(jiǎng)懲關(guān)聯(lián)。2、員工工資、獎(jiǎng)金應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行公司薪酬管理辦法，特區(qū)工資需經(jīng)總經(jīng)理批準(zhǔn)。3、辦公用品采購(gòu)、發(fā)放嚴(yán)格執(zhí)行公司相應(yīng)管理辦法，減少開(kāi)支范圍。4、招標(biāo)確定監(jiān)理公司，并在合同中約定監(jiān)理費(fèi)用預(yù)留10%在竣工入住或投入使用后6個(gè)月內(nèi)支付，且明確監(jiān)理完成職責(zé)情況與費(fèi)用支付關(guān)聯(lián)。（二） 營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用的控制管理1、總額控制管理（1）費(fèi)用預(yù)算總額與預(yù)期銷(xiāo)售總額比例關(guān)聯(lián)；（2）分期（月、季、年）使用計(jì)劃與銷(xiāo)售進(jìn)度保持協(xié)調(diào)；（3）特殊情況需在費(fèi)用預(yù)算總額內(nèi)調(diào)劑使用時(shí)，需報(bào)區(qū)域和項(xiàng)目公司總經(jīng)理批準(zhǔn)并在財(cái)務(wù)資金部備案。2、售樓處和交樓裝修示范間要求此標(biāo)準(zhǔn)由營(yíng)銷(xiāo)客服部提供及確認(rèn)（1）售樓處、交樓樣板房、裝修樣板間，盡量結(jié)合永久性工程建設(shè)；（2）裝修方案事先經(jīng)過(guò)論證，一次性到位，避免返工損失；（3）造價(jià)一次性包死；（4）居家示范家具、裝飾用品、生活用品和現(xiàn)場(chǎng)銷(xiāo)售設(shè)施、用具，最大程度回收利用。3、廣告與促銷(xiāo)、展銷(xiāo)活動(dòng)費(fèi)用控制管理（1）按公司招標(biāo)投標(biāo)管理辦法確定廣告商；（2）項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)總體策劃與階段性營(yíng)銷(xiāo)策劃適時(shí)對(duì)比，并適時(shí)調(diào)整銷(xiāo)售策略；（3）每月舉行一次月度營(yíng)銷(xiāo)花費(fèi)與銷(xiāo)售業(yè)績(jī)對(duì)比分析，如出現(xiàn)偏差，查清原因。4、根據(jù)需求配備現(xiàn)場(chǎng)銷(xiāo)