房地產(chǎn)成本管理分析

1、目前，國內(nèi)房地產(chǎn)公司成本管理主要存在以下問題：1、對房地產(chǎn)開發(fā)過程中的成本控制的理解過多局限于具體施工過程的成本控制； 2、在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，雖基本都已經(jīng)設(shè)立了專門的成本控制部門，但其作用由于成本管理環(huán)節(jié)的監(jiān)控機制不健全而未能充分發(fā)揮?，F(xiàn)有的成本控制部門在實際管理過程中，其功能多局限于工程造價的施工圖預(yù)算和決(結(jié))算的編制、核算；在其他如可行性研究、工程成本估算、概算階段，由于企業(yè)沒有建立良好的控制程序，使成本控制部門不能發(fā)揮應(yīng)有的職能。另外，由于企業(yè)制度流程建設(shè)的匱乏，沒有事先控制環(huán)節(jié)，成本控制部門往往成為工程項目運作部門的附屬物，只能根據(jù)這些部門提交的資料進行成本造價的核算，沒有相應(yīng)的依據(jù)

2、，其職能作用自然降低。 3、成本控制的基礎(chǔ)管理工作不到位。項目成本管理除了工程造價方面的工作外，還包括以下基礎(chǔ)工作：規(guī)劃設(shè)計管理、招評標管理、合同管理、施工管理、信息管理、供方管理、原始記錄等。4、部分房地產(chǎn)企業(yè)一味壓低工程造價，同時施工單位為爭取中標競相壓價，導(dǎo)致部分工程造價偏離合理水平。在利益的驅(qū)動下，選材以次充好，達不到美觀、安全、耐久的使用規(guī)范，輕者造成社會資源的浪費，重者埋下工程質(zhì)量隱患。 5、部分房地產(chǎn)企業(yè)成本居高不下，成本指標一再突破，限額設(shè)計在實施過程中遭遇現(xiàn)實條件的約束而不能落到實處。 6、基于房地產(chǎn)項目的實施周期長，而實施過程不可逆轉(zhuǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)普遍對成本進展缺乏有效的實時

3、跟蹤，在資金的使用方面缺乏有效的管理工具，造成資金使用成本偏高。 房地產(chǎn)開發(fā)成本管理的原理大致如下：根據(jù)項目的特點和投資規(guī)模，確定合理的總成本目標和子成本目標，制定項目整體成本計劃和具體實施措施，在項目建設(shè)過程中，通過嚴格的執(zhí)行落實，糾正發(fā)生的偏差，確保最終各項成本目標的實現(xiàn)。房地產(chǎn)項目成本管理與控制的技術(shù)措施分析 設(shè)計階段的成本管理 在規(guī)劃設(shè)計方面采取相應(yīng)的成本管理措施，對項目成本影響的可能性可達到70%80%。影響建設(shè)工程項目投資的主要是設(shè)計階段，項目投資控制的關(guān)鍵環(huán)節(jié)是設(shè)計階段。建設(shè)項目設(shè)計的節(jié)約是最大的投資節(jié)約，設(shè)計確定工程造價，預(yù)算、結(jié)算只能計量而并不能改變工程造價。因此房地產(chǎn)企業(yè)的

4、工程造價控制要以設(shè)計階段為重點，這是最直接、有效控制建設(shè)項目投資的根本所在。一份好的設(shè)計方案，不僅可以取得良好的社會效益，而且還應(yīng)具有一定的經(jīng)濟合理性(經(jīng)濟效益)。 對某一個具體的項目來說，要達到同一個使用功能標準，采取不同的設(shè)計方案，應(yīng)用不同的材料工藝標準，工程造價最大可能相差15%20%，而在項目的實施過程當中，設(shè)計單位通過提供優(yōu)質(zhì)的現(xiàn)場服務(wù)，及時更改設(shè)計文件中的毗漏，為建設(shè)單位提供可靠的技術(shù)支持，可節(jié)省工程造價5%以上。因此一個項目設(shè)計管理工作的組織好壞，將對該項目的成本管理工作起到?jīng)Q定性影響。一、設(shè)計階段成本控制目標的劃分在設(shè)計階段，設(shè)計單位應(yīng)根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)商的設(shè)計任務(wù)委托書的要求和設(shè)

5、計合同的規(guī)定，將設(shè)計概算控制在委托設(shè)計的投資限額內(nèi)。房地產(chǎn)開發(fā)項目的設(shè)計按初步設(shè)計和施工圖兩個階段進行。但在設(shè)計工作的同時要進行相應(yīng)的成本管理控制工作。 1、設(shè)計概算。設(shè)計單位根據(jù)批準的可行性研究報告、投資估算和設(shè)計承包合同進行初步設(shè)計，在此階段應(yīng)根據(jù)初步設(shè)計圖紙和說明書及概算定額編制初步設(shè)計總概算，概算一經(jīng)批準，即為開發(fā)建設(shè)項目成本控制的最高限額。 2、施工圖預(yù)算。根據(jù)批準的初步設(shè)計文件或擴大初步設(shè)計文件和主要設(shè)備定貨情況進行施工圖設(shè)計。此階段應(yīng)根據(jù)施工圖紙和說明書及預(yù)算定額編制施工圖預(yù)算，用以核實施工圖階段成本控制是否超過批準的初步設(shè)計概算。 設(shè)計階段的成本控制是一個有機的整體，各設(shè)計階段

6、的成本估算、概算和預(yù)算相互制約、相互補充，前者控制后者，后者補充前者，共同組成房地產(chǎn)開發(fā)項目成本控制系統(tǒng)。二、設(shè)計階段成本控制的主要措施 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在規(guī)劃設(shè)計階段所采取的各種成本控制措施和降低成本的方法包括： 進行設(shè)計招標、進行限額設(shè)計、優(yōu)化設(shè)計、進行設(shè)計概算和施工圖預(yù)算的編制和審查等等，從而降低房地產(chǎn)開發(fā)項目的建筑安裝工程費用和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的實際支出成本，最終實現(xiàn)預(yù)期的經(jīng)濟效益。1、規(guī)劃設(shè)計采用招投標制。因為設(shè)計問題造成的成本浪費甚至后期賠償?shù)仍趯嶋H業(yè)務(wù)中時有發(fā)生，而由于當前法制的不健全和相關(guān)行業(yè)標準的不完善，所以開發(fā)商一般也很難在事后去向設(shè)計單位“討個說法”，致使一直這部分最核心的成

7、本控制環(huán)節(jié)房地產(chǎn)企業(yè)把握不住。由于當前確實沒有很好的制約手段，所以最佳辦法就是選擇并維系一家能主動為開發(fā)商設(shè)想、有責(zé)任感、講誠信、易配合的設(shè)計單位。進行設(shè)計招標，可多方而擇優(yōu)選擇設(shè)計方案。通過設(shè)計招標競爭，對提高設(shè)計質(zhì)量，最大限度地設(shè)計文件要求；各項經(jīng)濟技術(shù)指標是否經(jīng)濟合理；同時，在選擇設(shè)計方案時、采取成本效益分析法，在滿足工程質(zhì)量和使用功能的前提下，選擇壽命周期成本最低的方案，實行工程造價和設(shè)計方案相結(jié)合的設(shè)計招標方法，使設(shè)計單位在設(shè)計階段把工程造價放在重要位置。工程建設(shè)實行投標制是市場競爭機制在建筑領(lǐng)域中的具體表現(xiàn)，打破了吃“大鍋飯”的體制，為建設(shè)單位在規(guī)劃設(shè)計階段提高設(shè)計質(zhì)量，進行投資控

8、制提供了契機。 2、推行限額設(shè)計，制定設(shè)計成本目標。限額設(shè)計的重點是對工程量和設(shè)備、材質(zhì)的控制，而施工圖設(shè)計階段的重點在于工程量控制。限額設(shè)計的投資限額一般以可行性研究投資估算造價為最高限額,按直接工程費的80%90%下達分解,留下10%20%作為調(diào)節(jié)使用。為了合理使用設(shè)計限額，應(yīng)實行對設(shè)計限額的動態(tài)管理，各專業(yè)從投資分配的限額設(shè)計中再分離一個“實際設(shè)計限額”。采用折現(xiàn)法的實際設(shè)計限額計算公式為： 實際設(shè)計限額=投資分配設(shè)計的限額(1+) 式中：有關(guān)部門公布的工程造價上漲指數(shù)(%)； 工程建設(shè)年限(年)。 限額設(shè)計就是按著批準的投資估算控制初步設(shè)計，按批準的初步設(shè)計總概算控制施工圖設(shè)計。即將審

9、定的投資額和工程量先行分解到各專業(yè)，然后再分解到各單位工程和分部工程。各專業(yè)在保證使用功能的前提下，按分配的投資限額控制設(shè)計，嚴格控制技術(shù)設(shè)計和施工圖設(shè)計的不合理變更，以確?？偼顿Y限額不被突破。將限額設(shè)計貫穿于項目設(shè)計的全過程，從投資決策開始就根據(jù)投資估算設(shè)立目標限額，以此為限嚴格控制施工圖及施工過程中的設(shè)計變更，直至項目實施的施工圖設(shè)計階段重點控制工程量，達到合理使用人力、物力、財力，提高資金的使用價值，進而提高投資效益。 價值工程是一種在20世紀90年代逐漸得到推廣應(yīng)用的科學(xué)理論，它是以提高產(chǎn)品價值和有效利用資源為目的，通過有組織的創(chuàng)造性工作，尋求用最低的壽命周期成本，可靠地實現(xiàn)使用者所需

10、功能的一種管理技術(shù).這里的“價值”是一個相對的概念，是指作為某種產(chǎn)品所具有的功能與獲得該功能的全部費用的比值，這種關(guān)系可以表示如下： V=F/C 式中V價值 F產(chǎn)品的功能 C為實現(xiàn)產(chǎn)品功能耗費的成本 價值工程在建設(shè)工程項目中主要應(yīng)用在項目決策和規(guī)劃設(shè)計階段，因為這兩個階段是提高建設(shè)工程經(jīng)濟效益的關(guān)鍵階段。價值工程采用系統(tǒng)的工作方法，分析功能與成本，開展價值工程(原理)的應(yīng)用。價值工程的主要特征是：以提高價值目標為重點，以功能分析為核心，以集體智慧為依托，以創(chuàng)造精神為支柱，以系統(tǒng)觀點為指針，技術(shù)分析與經(jīng)濟分析相結(jié)合。運用價值工程，既可提高工程的功能、又可降低工程的造價；運用價值工程，可在保證工程

11、功能不變的情況下降低工程的造價；運用價值工程，可在保證工程造價不變的情況下提高工程的功能；運用價值工程，可在工程功能略有下降的情況下使工程造價大幅度降低；運用價值工程，可在工程造價略有上升的情況下使工程功能大幅度提高。使設(shè)計工作做到功能與造價相統(tǒng)一，在滿足功能要求的前提下，降低成本。例如，利用深坑基礎(chǔ)，增加地下室，這樣地下室既可以停放車輛和儲存雜物，小區(qū)又可以不建地上停車場，既節(jié)約了用地，也美化了環(huán)境。這就是運用價值工程的結(jié)果。這樣一來，既取得了經(jīng)濟效益又取得了很好的社會效益。一般說來，提高產(chǎn)品價值的途徑有五種：一是功能不變，降低成本；二是成本不變，提高功能；三是成本增加，功能提高幅度更大；四

12、是一些次要功能下降，但帶來成本大幅度降低；五是既提高功能，又降低成本。通過功能細化，把多余的功能去掉，對造價高的功能實施重點控制，從而最終降低工程造價，實現(xiàn)建設(shè)項目最佳經(jīng)濟效益。 4、加強設(shè)計出圖前的審核工作。在設(shè)計圖紙出圖前，嚴格質(zhì)量審核。對設(shè)計單位設(shè)計的圖紙質(zhì)量進行仔細復(fù)核與審查，對各專業(yè)間圖紙的矛盾盡早向設(shè)計單位提出修改，以免出現(xiàn)返工現(xiàn)象，造成不必要的資金浪費。對圖紙技術(shù)上的合理性、施工上的可行性、工程造價上的最經(jīng)濟性進行審核，以求提高設(shè)計質(zhì)量，避免因設(shè)計考慮不周或失誤而帶來的經(jīng)濟損失。提高設(shè)計概算和施工圖預(yù)算的準確性，防止“三超”(概算超估算，預(yù)算超概算，結(jié)算超預(yù)算)，具有重要的實際意

13、義。一方面工程造價管理人員應(yīng)主動與設(shè)計人員配合，認真運用價值工程原理及投資分析方法，對設(shè)計方案進行多方而分析比較和選擇，同時加大經(jīng)濟論證的比重；另一方而在滿足投資者所要求達到的使用功能的前提下，計算出最合理的工程造價。5、優(yōu)化設(shè)計是控制工程造價的關(guān)鍵。對規(guī)劃設(shè)計的“優(yōu)化”是成本控制的關(guān)鍵點，但成本管理人員、設(shè)計管理人員難免對某些專業(yè)存在生疏、不了解的情況，所以應(yīng)該盡量讓相關(guān)專業(yè)部門一起參與結(jié)構(gòu)選型設(shè)計、基礎(chǔ)設(shè)計，參與材料、設(shè)備的經(jīng)濟性評估，為設(shè)計部門提供全面客觀的經(jīng)濟性建議，做到經(jīng)濟合理性最大化?？傮w規(guī)劃一經(jīng)確定，如何搞好優(yōu)化設(shè)計便是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)控制造價的關(guān)鍵。例如層高的控制，在滿足規(guī)范的情

14、況下，層高如果每降低0.lm，就可節(jié)約成木1.1%；適當?shù)牟捎么筮M深戶型，可以達到提高容積率，增加建筑而積的效果。同時，針對地形、地貌起伏較大的情況，要做到因地制宜、合理利用。另外，精心設(shè)計，仔細的會審圖紙，減少設(shè)計變更，也是控制造價的一個重要措施。 6、規(guī)劃設(shè)計要樹立“以人為本”的思想，適應(yīng)市場需求。隨著計劃經(jīng)濟向市場經(jīng)濟的轉(zhuǎn)化，房地產(chǎn)企業(yè)已由過去被動地接受設(shè)計轉(zhuǎn)變?yōu)槟軇拥馗鶕?jù)市場引導(dǎo)設(shè)計，主要表現(xiàn)在設(shè)計前對房地產(chǎn)市場的調(diào)研上，一切從消費者需求出發(fā)，實現(xiàn)“以人為本”的營銷理念，根據(jù)前期市場調(diào)查結(jié)果，細分市場，確定目標客戶群，進而確定適銷對路的戶型和滿足功能的戶型，然后進行反饋。這樣，不僅避免

15、了設(shè)計的盲目性，減少了設(shè)計變更，又控制了工程成本，同時對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來講，又增加了賣點，從而有效地發(fā)揮了投資效益。在“萊茵假日”項目上，“以人為本”的思想，抓住了山水樓盤“第二居“的市場定位，戶型主要是一室一廳、兩室一廳，面積從3285平方的范圍。設(shè)計充分考慮了市場需求，創(chuàng)造了很好的賣點，在很短時間內(nèi)就完成了預(yù)期目標。 7、把握好設(shè)計周期。正所謂“欲速則不達”，許多后期的成本失控都是規(guī)劃設(shè)計階段“趕時間”趕出來的。如缺乏以施工圖為依據(jù)的成本控制目標而只能跟著經(jīng)驗走，大量的設(shè)計變更、甚至因規(guī)劃不當造成后期銷售失利等等，所以我們必須保證合理的設(shè)計周期。若開發(fā)商在規(guī)劃設(shè)計把關(guān)方面的力量較弱，則應(yīng)考

16、慮委托監(jiān)理工程師從事設(shè)計監(jiān)理工作，確保設(shè)計一流，把設(shè)計質(zhì)量搞上去，把建設(shè)投資降下來。若僅是造價控制方面的力量較弱，可把造價控制工作委托給社會化、事業(yè)化的工程造價事務(wù)所，讓造價工程師從事設(shè)計階段的造價控制工作，即概預(yù)算把關(guān)工作。在設(shè)計階段，對于有些特殊的難以預(yù)料的情況，如地質(zhì)、項目實施中人工、材料、設(shè)備價格上升、自然災(zāi)害等，在編制概預(yù)算時要預(yù)留“不可預(yù)見費”或“風(fēng)險費”。不可預(yù)見費用的預(yù)測，需要造價工程師具有一定的專業(yè)知識，豐富的經(jīng)驗和判斷能力，并與設(shè)計人員密切配合才能完成。簽證變更的改進措施 1、嚴格控制工程量簽證和設(shè)計變更的審批權(quán)限。對工程量簽證和設(shè)計變更實行等級審批制度，即根據(jù)工程量簽證和

17、設(shè)計變更的造價高低，將審批權(quán)限劃分為幾個等級，不同的等級授予不同的審批款額度。例如，規(guī)定監(jiān)理和甲方代表的審批權(quán)限為5000元以下，部門經(jīng)理的審批權(quán)限為10000元以下，超過10000元的工程量簽證和設(shè)計變更必須由工程部、設(shè)計部、成本部共同會簽，超過50000元的工程量簽證和設(shè)計變更必須經(jīng)總經(jīng)理簽字認可。2、實行時間限制原則。對工程量簽證、設(shè)計變更實行嚴格的時間限制。施工單位對擬提出工程量簽證的項目，必須在該項目實施前3日內(nèi)向監(jiān)理公司遞交工程量簽證通知單和工程量簽證審批單。 甲方應(yīng)在3日內(nèi)完成相關(guān)的審批手續(xù)。如因乙方原因超過時限，視為無效，嚴禁過后補辦。如甲方在巧日內(nèi)對乙方報送的簽證報告未加以書

18、面異議，視為工程師已認可該項簽證。3、先定價后實施的原則。所有的工程量簽證和設(shè)計變更都要實行先定價后實施，只有特殊情況才能例外。特殊情況是指必須馬上執(zhí)行而且延緩實施會造成重大損失的簽證，對于特殊情況，施工單位必須立即無條件執(zhí)行。樹立成本管理思想與觀念 一、樹立企業(yè)成本管理的系統(tǒng)觀念 在市場經(jīng)濟環(huán)境下，企業(yè)應(yīng)樹立成本的系統(tǒng)管理觀念，將企業(yè)的成本管理工作視為一項系統(tǒng)工程，強調(diào)整體與全局，對企業(yè)成本管理的對象、內(nèi)容、方法進行全方位的分析研究。通過研究每種成本管理方法的本質(zhì)及其適應(yīng)的經(jīng)濟環(huán)境的特色，構(gòu)造出系統(tǒng)的成本管理方法體系。隨著市場經(jīng)濟的發(fā)展，為使企業(yè)產(chǎn)品在市場上具有強大競爭力，成本管理就不能再局

19、限于產(chǎn)品的生產(chǎn)過程，戍本管理的內(nèi)涵也應(yīng)由物質(zhì)產(chǎn)品成本擴展到非物質(zhì)產(chǎn)品成本，如人力資源成本、資本成本、服務(wù)成本、產(chǎn)權(quán)成本、環(huán)境成本等。對所有這些成本內(nèi)容都應(yīng)以嚴格、細致的科學(xué)手段進行管理，以增強產(chǎn)品在市場中的競爭力，使企業(yè)在激烈的市場競爭中立于不敗之地。 二、在成本管理中引入戰(zhàn)略成本管理思想 在現(xiàn)代，企業(yè)所處的經(jīng)濟環(huán)境發(fā)生了很大的變化，競爭日益激烈，面對激烈的行業(yè)競爭企業(yè)開始重視制定競爭戰(zhàn)略，并隨時根據(jù)顧客需求與競爭者情況的變動，做出相應(yīng)調(diào)整。這樣就進入了戰(zhàn)略成本管理階段。戰(zhàn)略成本管理以企業(yè)的全局為對象，根據(jù)企業(yè)總體發(fā)展戰(zhàn)略而制定的。即將成本信息貫穿于戰(zhàn)略管理整個循環(huán)過程之中，通過對公司成本結(jié)構(gòu)

20、、成本行為的全面了解、控制與改善，尋求長久的競爭優(yōu)勢。它把企業(yè)內(nèi)部結(jié)構(gòu)和外部環(huán)境綜合起來，企業(yè)的價值鏈貫穿于企業(yè)內(nèi)部自身價值創(chuàng)造作業(yè)和企業(yè)外部價值轉(zhuǎn)移作業(yè)的二維空間，價值鏈不同于價值增值，它是更廣闊的外在于企業(yè)的價值系統(tǒng)鏈，企業(yè)不過是整個價值創(chuàng)造作業(yè)全部鏈節(jié)中的一部分，一個鏈節(jié)。因此，戰(zhàn)略成本管理從企業(yè)所處的競爭環(huán)境出發(fā)，其成本管理不僅包括企業(yè)內(nèi)部的價值鏈分析，而且包括競爭對手價值鏈分析和企業(yè)所處行業(yè)的價值鏈分析，從而達到知己知彼，洞察全局的目的，并由此形成價值鏈的各種戰(zhàn)略。 三、 增強成本觀念，實行全員成本管理 由于目前有不少的企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)和工程技術(shù)人員不懂成本，因而對他們進行的設(shè)計、擬定的工藝，制定的計劃，采取的措施，將對產(chǎn)品成本起什么作用，有多大的影響，一般心中無數(shù)。因此，加強成本管理，首要的工作在于提高廣大職工對成本管理的認識，增強成本觀念，貫徹技術(shù)與經(jīng)濟結(jié)合、生產(chǎn)與管理并重的原則，向全體職工進行成本意識的宣傳教育，培養(yǎng)全員成本意識，變少數(shù)人的成本管理為全員的參與管理。企業(yè)應(yīng)該高度關(guān)切成本專業(yè)人才的培養(yǎng)