下沉式商業(yè)調(diào)研報(bào)告

1、1無(wú)錫下沉式商業(yè)研究報(bào)告2下沉式商業(yè)是圍繞下沉廣場(chǎng)邊緣向內(nèi)發(fā)散布局的商鋪形式p 城市的下沉廣場(chǎng)是指廣場(chǎng)的整體或局部下沉于其周圍環(huán)境，形成一個(gè)圍合的開(kāi)敞空間。 而一般我們所指的下沉商業(yè)則是圍繞下沉廣場(chǎng)邊緣向內(nèi)發(fā)散布局的商鋪形式。p 下沉式廣場(chǎng)作為城市廣場(chǎng)立體化的一種表現(xiàn)形式，既是城市廣場(chǎng)空間向地下的拓展，同時(shí)也可作為城市地下空間綜合開(kāi)發(fā)的一部分。它既能有效解決交通的分流問(wèn)題，又在相對(duì)喧囂的城市環(huán)境中提供了一個(gè)相對(duì)安靜、安全、圍合有致，且具有歸屬感的廣場(chǎng)空間。p 下沉商業(yè)大多兼具有步行交通功能，與地面落差處往往結(jié)合水體、雕塑等。下沉商業(yè)的定義3下沉式商業(yè)的存在更多的是為了分解地面商業(yè)土地資源趨緊的

2、窘境而存在，國(guó)內(nèi)的主要形式一般為大型建筑的地下業(yè)態(tài)延伸、城市地下交通型商業(yè)配套、城市下沉廣場(chǎng)的商業(yè)配套、下沉式商業(yè)街區(qū)p 建造下沉式廣場(chǎng)為商業(yè)開(kāi)發(fā)提供了場(chǎng)所?！霸谑袇^(qū)寸土寸金的地塊上，為小區(qū)設(shè)置超市等商業(yè)配套顯得有點(diǎn)奢侈，為了更好地節(jié)約土地，可以借鑒國(guó)外的經(jīng)驗(yàn)，合理利用地下空間，將大型超市等商業(yè)配套放到地下，為了更好地處理地下采光、通風(fēng)，修建下沉式廣場(chǎng)作為地下商業(yè)的主入口。 下沉商業(yè)的建造意義p 一般來(lái)說(shuō)，開(kāi)發(fā)商并不會(huì)單純地為了做下沉式廣場(chǎng)而做下沉式廣場(chǎng)，它主要還是為了與其相連的帶式地下商城、地下會(huì)所、地下軌道服務(wù)，解決地下空間的通風(fēng)、采光、消防等多方面的問(wèn)題，提高舒適度。下沉式廣場(chǎng)因何而存在

3、？下沉式商業(yè)的常見(jiàn)存在形式：城市下沉廣場(chǎng)的商業(yè)配套大型建筑的地下業(yè)態(tài)延伸下沉式商業(yè)街區(qū)城市地下交通型商業(yè)配套大型建筑的地下業(yè)態(tài)延伸、城市地下交通型商業(yè)配套、城市下沉廣場(chǎng)的商業(yè)配套、下沉式商業(yè)街區(qū)4項(xiàng)目分布信息項(xiàng)目名稱租售方式崇安寺一期可售明發(fā)商業(yè)廣場(chǎng)可售金太湖國(guó)際城三期可售人民路下沉商業(yè)街在建保利廣場(chǎng)只租不售火車站南廣場(chǎng)下沉商業(yè)只租不售汽車站下沉商業(yè)只租不售南禪寺下沉式商業(yè)廣場(chǎng)只租不售新區(qū)城鐵站前商貿(mào)區(qū)下沉商業(yè)只租不售龍湖九墅A地塊商業(yè)只租不售陽(yáng)春巷只租不售太湖新城一街區(qū) 下沉式商業(yè)廣場(chǎng)只租不售通惠商場(chǎng)只租不售只租不售 可售 在建崇安寺保利廣場(chǎng)火車站南廣場(chǎng)商業(yè)無(wú)錫目前分布的下沉式商業(yè)多集中在解

4、放內(nèi)環(huán)商圈范圍內(nèi)，目前可售的項(xiàng)目不多，行業(yè)發(fā)展成熟度低明發(fā)商業(yè)廣場(chǎng)金太湖國(guó)際城三期人民路下沉商業(yè)街汽車站下沉商業(yè)新區(qū)城鐵站前商貿(mào)區(qū)下沉商業(yè)龍湖九墅A地塊商業(yè)陽(yáng)春巷太湖新城一街區(qū) 下沉式商業(yè)廣場(chǎng)南禪寺下沉式商業(yè)廣場(chǎng)通惠商場(chǎng)5金太湖國(guó)際集“購(gòu)物、餐飲、娛樂(lè)、休閑、商務(wù)、會(huì)展、文化、旅游”為一體的大型綜合項(xiàng)目，其中商業(yè)近25萬(wàn)中心mall數(shù)碼城步行街沃爾瑪（-1F）溜冰場(chǎng)國(guó)際百貨國(guó)際影院1234567金太湖國(guó)際城基本情況總建筑面積 68萬(wàn)平米（地上44萬(wàn)平米，地下約24萬(wàn)平米）商業(yè)面積25萬(wàn)板塊北塘江尖公園板塊容積率 3.05樓盤地址 北塘區(qū)青石路吳橋廣場(chǎng)東側(cè)綠化率 25 %開(kāi)發(fā)商無(wú)錫金太湖房地產(chǎn)開(kāi)

5、發(fā)有限公司物業(yè)形態(tài) 高層、商業(yè)、寫字樓p 項(xiàng)目占地面積12.25（約214畝），總建筑面積達(dá)68萬(wàn)，其中地上建筑面積約44萬(wàn)，地下建筑面積約24萬(wàn)。p 整個(gè)項(xiàng)目由步行街、水街、中心購(gòu)物廣場(chǎng)、住宅和酒店等五大部分組成；項(xiàng)目的步行街長(zhǎng)為600米，將東側(cè)的7000的休閑廣場(chǎng)，西端近5000的吳橋廣場(chǎng)以及約5000的中心商業(yè)廣場(chǎng)連成一線。p 項(xiàng)目水街的開(kāi)發(fā)理念與上海新天地、杭州西湖新天地相類似。項(xiàng)目的中心Mall以20萬(wàn)的體量將賣場(chǎng)（沃爾瑪）、百貨、家居、家電、數(shù)碼、影院（盛世橫店亞細(xì)亞院線）、兒童城、餐飲、娛樂(lè)等主力店、半主力店融入其中，形成一站式購(gòu)物中心；p 項(xiàng)目西北側(cè)將形成近18萬(wàn)的高檔居住區(qū)及

6、6.58萬(wàn)的國(guó)際品牌的五星級(jí)酒店及其配套建筑。 p 購(gòu)物中心：金太湖國(guó)際目前主要經(jīng)營(yíng)商業(yè)是一期和二期，目前餐飲經(jīng)營(yíng)較好，零售經(jīng)營(yíng)一般，一期靠近主力店的零售相對(duì)較好。6項(xiàng)目自身下沉式商業(yè)銷售情況、與SOHO產(chǎn)品的去化對(duì)比項(xiàng)目名稱所屬商圈銷售方式是否包租下沉式商業(yè)酒店式公寓體量m成交均價(jià)元/m余量m月均去化 m月均成交金額 萬(wàn)元體量m成交均價(jià)元/m余量m月均去化 m月均成交金額 萬(wàn)元金太湖國(guó)際城歐風(fēng)街商圈獨(dú)立銷售是3600164571100450741222278356（含精裝）16299423353金太湖下沉商業(yè)月均去化速度及實(shí)現(xiàn)成交金額均超自身酒店式公寓，市場(chǎng)接受度明顯好于公寓下沉商業(yè)月成交金

7、額超SOHO14.8914.89%下沉商業(yè)月成交面積超SOHO6.386.38%較SOHO實(shí)現(xiàn)溢價(jià)96.9596.95%月均去化450m月均去化423m月均成交741萬(wàn)元月均成交423萬(wàn)元下沉商業(yè)SOHO7崇安寺一期下沉商業(yè)實(shí)現(xiàn)成交金額及溢價(jià)水平均遠(yuǎn)超紅豆國(guó)際酒店式公寓，但去化速度略有不及崇安寺一期基本情況總建筑面積 70000m板塊解放內(nèi)環(huán)板塊開(kāi)業(yè)時(shí)間2006-1-1樓盤地址 崇安區(qū)人民路與中山路交叉口開(kāi)發(fā)商無(wú)錫市崇安寺房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司商業(yè)規(guī)劃定位珠寶古玩區(qū)、皇亭小吃區(qū)、特色商業(yè)區(qū)、民俗展示區(qū)、體育文化活動(dòng)區(qū)、品牌服飾區(qū)、休閑娛樂(lè)區(qū)檔次定位中端物業(yè)形態(tài) 商業(yè)項(xiàng)目自身下沉式商業(yè)銷售情況、與S

8、OHO產(chǎn)品的去化對(duì)比項(xiàng)目名稱所屬商圈銷售方式是否包租下沉式商業(yè)紅豆國(guó)際廣場(chǎng)-酒店式公寓體量m成交均價(jià)元/m余量m月均去化 m月均成交金額 萬(wàn)元體量m成交均價(jià)元/m余量m月均去化 m月均成交金額 萬(wàn)元崇安寺一期解放內(nèi)環(huán)商圈獨(dú)立銷售否410050912售罄3731899374392302548126041391排除項(xiàng)目成交的時(shí)間差因素，崇安寺一期下沉式商業(yè)的成交集中期要早于紅豆國(guó)際廣場(chǎng)的酒店式公寓產(chǎn)品，而解放內(nèi)環(huán)區(qū)域商業(yè)價(jià)值處于不斷攀漲中；將兩項(xiàng)目對(duì)比，崇安寺一期商業(yè)已處于弱勢(shì)比較環(huán)境下，我們?nèi)匀豢梢钥吹剑撼绨菜乱黄谙鲁辽虡I(yè)月成交金額超同板塊-紅豆國(guó)際廣場(chǎng)酒店式公寓36.52%月成交面積超紅豆國(guó)際

9、廣場(chǎng)酒店式公寓-38.24%較紅豆國(guó)際廣場(chǎng)酒店式公寓 實(shí)現(xiàn)溢價(jià)121.22%8在對(duì)比無(wú)錫市場(chǎng)上僅有的可售下沉式商業(yè)項(xiàng)目，我們不難發(fā)現(xiàn)：如何實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化，下沉式商業(yè)&SOHO酒店式公寓類產(chǎn)品下沉式商業(yè)的利潤(rùn)空間很明顯。9下沉式商業(yè)產(chǎn)品的限制性條件：客群導(dǎo)入經(jīng)營(yíng)檔次運(yùn)營(yíng)要點(diǎn)硬性條件 1、下沉式商業(yè)的建造成本高于地上商業(yè)，每平米造價(jià)約為4000元/平左右；2、對(duì)排水管網(wǎng)的要求比較地上商業(yè)更高；3、對(duì)物管公司的后期維護(hù)能力要求較高。1、抓住區(qū)域空白點(diǎn)切入市場(chǎng)2、目前無(wú)錫僅崇安寺一期、陽(yáng)春巷是比較成功的案例，但都經(jīng)過(guò)了長(zhǎng)時(shí)間的市場(chǎng)培育階段，前期持有，或是出售后統(tǒng)一招租是項(xiàng)目后期商業(yè)能盤活的必須手段；3、精準(zhǔn)的定位和與地上商業(yè)的融合很重要，包括環(huán)境與文化品位。1、城區(qū)消費(fèi)群體的購(gòu)物習(xí)慣是大型商場(chǎng)消費(fèi)，而地下、甚至是半地下商業(yè)由于自身硬件不足，則更易通過(guò)新穎的業(yè)態(tài)深挖中端消費(fèi)群；