資產(chǎn)評(píng)估第六章練習(xí)題

1、思考題第一題思考題第一題o 位置固定性位置固定性o 供求區(qū)域性供求區(qū)域性o 經(jīng)濟(jì)用途的可變性經(jīng)濟(jì)用途的可變性o 價(jià)值量大，生產(chǎn)周期長(zhǎng)，使用時(shí)間長(zhǎng)價(jià)值量大，生產(chǎn)周期長(zhǎng)，使用時(shí)間長(zhǎng)o 保值與增值性保值與增值性o 內(nèi)在、外在環(huán)境的統(tǒng)一性內(nèi)在、外在環(huán)境的統(tǒng)一性1、房地產(chǎn)有哪些特性？、房地產(chǎn)有哪些特性？思考題第二題思考題第二題1、影響工業(yè)用地的區(qū)域因素有哪些？、影響工業(yè)用地的區(qū)域因素有哪些？與產(chǎn)品及原料集散中心的距離；與產(chǎn)品及原料集散中心的距離；產(chǎn)業(yè)聚集度；產(chǎn)業(yè)聚集度；交通運(yùn)輸狀況；交通運(yùn)輸狀況；勞動(dòng)力市場(chǎng)供求狀況；勞動(dòng)力市場(chǎng)供求狀況；對(duì)水質(zhì)、空氣的污染程度；對(duì)水質(zhì)、空氣的污染程度；與關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)群的距離；

2、與關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)群的距離；行政干預(yù)及管理程度行政干預(yù)及管理程度 思考題第三題思考題第三題o簡(jiǎn)述土地價(jià)格體系和評(píng)估價(jià)格的種類？簡(jiǎn)述土地價(jià)格體系和評(píng)估價(jià)格的種類？ 地價(jià)體系是在土地市場(chǎng)中，由若干個(gè)既相互聯(lián)地價(jià)體系是在土地市場(chǎng)中，由若干個(gè)既相互聯(lián)系，又相互區(qū)別的地價(jià)構(gòu)成的，共同滿足土地系，又相互區(qū)別的地價(jià)構(gòu)成的，共同滿足土地市場(chǎng)管理和運(yùn)行需要的價(jià)格系列。我國(guó)的地價(jià)市場(chǎng)管理和運(yùn)行需要的價(jià)格系列。我國(guó)的地價(jià)體系以基準(zhǔn)地價(jià)和標(biāo)定地價(jià)為核心，以標(biāo)定地體系以基準(zhǔn)地價(jià)和標(biāo)定地價(jià)為核心，以標(biāo)定地價(jià)、交易地價(jià)或交易評(píng)估價(jià)為主要成分，具體價(jià)、交易地價(jià)或交易評(píng)估價(jià)為主要成分，具體包括以下幾種形式：包括以下幾種形式： 基準(zhǔn)地價(jià)

3、：基準(zhǔn)地價(jià)： 標(biāo)定地價(jià)；標(biāo)定地價(jià)； 交易底價(jià)或交易評(píng)估價(jià)；交易底價(jià)或交易評(píng)估價(jià)； 成交價(jià)格；成交價(jià)格； 由以上由以上4種類型的地價(jià)衍生和派生的供抵種類型的地價(jià)衍生和派生的供抵押貸款、土地稅收、資產(chǎn)核算、土地轉(zhuǎn)讓等押貸款、土地稅收、資產(chǎn)核算、土地轉(zhuǎn)讓等方面使用的地價(jià)等。方面使用的地價(jià)等。o 我國(guó)地價(jià)體系的建立是土地使用制度改革中我國(guó)地價(jià)體系的建立是土地使用制度改革中最重要的一個(gè)方面，它使我國(guó)的土地使用從最重要的一個(gè)方面，它使我國(guó)的土地使用從無償、無限期使用向有償、有限期使用轉(zhuǎn)變，無償、無限期使用向有償、有限期使用轉(zhuǎn)變，具有重要的歷史意義。具有重要的歷史意義。o 其具有公示、參考、稅收和政策調(diào)控作

4、用以其具有公示、參考、稅收和政策調(diào)控作用以及對(duì)土地利用方式和利用強(qiáng)度的引導(dǎo)作用。及對(duì)土地利用方式和利用強(qiáng)度的引導(dǎo)作用。 按宗地權(quán)利劃分土地價(jià)格評(píng)估類別：按宗地權(quán)利劃分土地價(jià)格評(píng)估類別：1.土地所有權(quán)價(jià)格評(píng)估；土地所有權(quán)價(jià)格評(píng)估；2.土地使用權(quán)價(jià)格評(píng)估；土地使用權(quán)價(jià)格評(píng)估；3.土地租賃權(quán)價(jià)格評(píng)估；土地租賃權(quán)價(jià)格評(píng)估；4.土地抵押價(jià)格評(píng)估；土地抵押價(jià)格評(píng)估；5.土地地役權(quán)價(jià)格評(píng)估。土地地役權(quán)價(jià)格評(píng)估。o 其中標(biāo)定地價(jià)、交易底價(jià)、成交地價(jià)屬于宗其中標(biāo)定地價(jià)、交易底價(jià)、成交地價(jià)屬于宗地地價(jià)類型；基準(zhǔn)地價(jià)是目前區(qū)域平均價(jià)最地地價(jià)類型；基準(zhǔn)地價(jià)是目前區(qū)域平均價(jià)最常見的形式；標(biāo)定地價(jià)、交易底價(jià)是地產(chǎn)市常見的

5、形式；標(biāo)定地價(jià)、交易底價(jià)是地產(chǎn)市場(chǎng)中最常見的地價(jià)形式。場(chǎng)中最常見的地價(jià)形式。o 所有權(quán)和使用權(quán)價(jià)格、（基準(zhǔn)、標(biāo)定、出讓、所有權(quán)和使用權(quán)價(jià)格、（基準(zhǔn)、標(biāo)定、出讓、轉(zhuǎn)讓、租賃）地價(jià)、（總價(jià)、單位、樓面）轉(zhuǎn)讓、租賃）地價(jià)、（總價(jià)、單位、樓面）地價(jià)。地價(jià)。 思考題第四題思考題第四題o用收益法進(jìn)行土地使用權(quán)評(píng)估時(shí)，如何求取土地用收益法進(jìn)行土地使用權(quán)評(píng)估時(shí)，如何求取土地收益？收益？ 1. 土地租賃中的土地年純收益求取：土地租賃中的土地年純收益求?。?土地年純收益土地年純收益=年租金收入年租金收入年總費(fèi)用年總費(fèi)用 2. 房地合一出租中的土地年純收益求?。悍康睾弦怀鲎庵械耐恋啬昙兪找媲笕。?土地年純收益土地年

6、純收益=房地產(chǎn)年純收益房地產(chǎn)年純收益房屋年純收益房屋年純收益 房地產(chǎn)年純收益房地產(chǎn)出租年總收入房地產(chǎn)房地產(chǎn)年純收益房地產(chǎn)出租年總收入房地產(chǎn)出租年總費(fèi)用出租年總費(fèi)用 房屋年純收益房屋現(xiàn)值房屋年純收益房屋現(xiàn)值建筑物還原利率建筑物還原利率 3、自用土地或待開發(fā)土地的年純收益求?。?、自用土地或待開發(fā)土地的年純收益求?。?自用土地或待開發(fā)土地的年純收益可采用比自用土地或待開發(fā)土地的年純收益可采用比較法求取，即比照類似地區(qū)或相鄰地區(qū)有收較法求取，即比照類似地區(qū)或相鄰地區(qū)有收益的相似土地的純收益，經(jīng)過區(qū)域因素、個(gè)益的相似土地的純收益，經(jīng)過區(qū)域因素、個(gè)別因素的比較修正，求得其土地純收益。別因素的比較修正，求得

7、其土地純收益。 思考題第五題思考題第五題o 房地產(chǎn)的還原率有哪幾種？它們之間有怎樣房地產(chǎn)的還原率有哪幾種？它們之間有怎樣的關(guān)系？的關(guān)系？ 房地合一還原率房地合一還原率 土地還原率土地還原率 建筑物還原率建筑物還原率 關(guān)系：關(guān)系： 應(yīng)用的領(lǐng)域不同，但互相之間可以采用一定應(yīng)用的領(lǐng)域不同，但互相之間可以采用一定 的公式進(jìn)行轉(zhuǎn)換。（的公式進(jìn)行轉(zhuǎn)換。（P157頁）頁）思考題第六題思考題第六題o 用市場(chǎng)法評(píng)估房地產(chǎn)時(shí)，所選擇的參照交易實(shí)例應(yīng)用市場(chǎng)法評(píng)估房地產(chǎn)時(shí)，所選擇的參照交易實(shí)例應(yīng)滿足什么要求？滿足什么要求？ 根據(jù)估價(jià)對(duì)象狀況和估價(jià)目的，應(yīng)從搜集的交易根據(jù)估價(jià)對(duì)象狀況和估價(jià)目的，應(yīng)從搜集的交易實(shí)例中選取

8、實(shí)例中選取三個(gè)以上三個(gè)以上的比較實(shí)例。如果比較實(shí)例少的比較實(shí)例。如果比較實(shí)例少于三個(gè)，其代表性差，可能造成估價(jià)結(jié)果出現(xiàn)偏差，于三個(gè)，其代表性差，可能造成估價(jià)結(jié)果出現(xiàn)偏差，難以客觀地反映市場(chǎng)狀況。難以客觀地反映市場(chǎng)狀況。 所選取的比較實(shí)例應(yīng)符合下列要求：所選取的比較實(shí)例應(yīng)符合下列要求： (1) 與估價(jià)對(duì)象地塊的用途應(yīng)相同。主要是指房與估價(jià)對(duì)象地塊的用途應(yīng)相同。主要是指房地產(chǎn)的具體利用方式，可按大類和小類劃分。大類地產(chǎn)的具體利用方式，可按大類和小類劃分。大類用途如：商店、辦公樓（寫字樓）、酒樓、旅館、用途如：商店、辦公樓（寫字樓）、酒樓、旅館、住宅、工業(yè)廠房、倉庫等。小類是在大類用途的基住宅、工業(yè)

9、廠房、倉庫等。小類是在大類用途的基礎(chǔ)上再細(xì)分，例如住宅，可細(xì)分為普通住宅、高檔礎(chǔ)上再細(xì)分，例如住宅，可細(xì)分為普通住宅、高檔公寓、豪華別墅等。公寓、豪華別墅等。 (2) 與估價(jià)對(duì)象地塊所處地段應(yīng)相同。主要是指與估價(jià)對(duì)象地塊所處地段應(yīng)相同。主要是指比較實(shí)例與估價(jià)對(duì)象地塊應(yīng)處于同一區(qū)域或鄰近地比較實(shí)例與估價(jià)對(duì)象地塊應(yīng)處于同一區(qū)域或鄰近地區(qū)，或處于同一供求圈內(nèi)或同一等級(jí)土地內(nèi)的類似區(qū)，或處于同一供求圈內(nèi)或同一等級(jí)土地內(nèi)的類似地區(qū)。地區(qū)。 (3) 與估價(jià)地塊的價(jià)值類型應(yīng)相同。價(jià)值類型有：與估價(jià)地塊的價(jià)值類型應(yīng)相同。價(jià)值類型有：買賣價(jià)格，租賃價(jià)格，入股價(jià)格，抵押價(jià)格，征用買賣價(jià)格，租賃價(jià)格，入股價(jià)格，抵押

10、價(jià)格，征用價(jià)格，課稅價(jià)格，投保價(jià)格，典當(dāng)價(jià)格等。價(jià)格，課稅價(jià)格，投保價(jià)格，典當(dāng)價(jià)格等。 (4) 成交日期應(yīng)與估價(jià)對(duì)象地塊的估價(jià)時(shí)點(diǎn)相近。成交日期應(yīng)與估價(jià)對(duì)象地塊的估價(jià)時(shí)點(diǎn)相近。一般選擇的比較實(shí)例的成交日期距估價(jià)時(shí)點(diǎn)的間隔一般選擇的比較實(shí)例的成交日期距估價(jià)時(shí)點(diǎn)的間隔越短，在進(jìn)行交易日期修正時(shí)的準(zhǔn)確性越高。因此，越短，在進(jìn)行交易日期修正時(shí)的準(zhǔn)確性越高。因此，最好選擇近期最好選擇近期1年內(nèi)成交的房地產(chǎn)作為比較實(shí)例。年內(nèi)成交的房地產(chǎn)作為比較實(shí)例。最長(zhǎng)不宜超過最長(zhǎng)不宜超過2年。年。 (5) 成交價(jià)格為正常價(jià)格或可修正為正常價(jià)格。成交價(jià)格為正常價(jià)格或可修正為正常價(jià)格。思考題第七題思考題第七題o 用市場(chǎng)法評(píng)

11、估房地產(chǎn)時(shí)，主要應(yīng)進(jìn)行哪些差用市場(chǎng)法評(píng)估房地產(chǎn)時(shí)，主要應(yīng)進(jìn)行哪些差異修正？異修正？ 進(jìn)行交易情況修正；進(jìn)行交易情況修正； 進(jìn)行交易日期修正；進(jìn)行交易日期修正； 進(jìn)行區(qū)域因素修正；進(jìn)行區(qū)域因素修正； 進(jìn)行個(gè)別因素修正；進(jìn)行個(gè)別因素修正； 交易行為中的特殊因素概括起來主要有下交易行為中的特殊因素概括起來主要有下列種：列種： 1. 有利害關(guān)系人之間的交易；有利害關(guān)系人之間的交易； 2. 急于出售或者購買情況下的交易；急于出售或者購買情況下的交易； 3. 受債權(quán)債務(wù)關(guān)系影響的交易；受債權(quán)債務(wù)關(guān)系影響的交易； 4. 交易雙方或者一方獲取的市場(chǎng)信息不全交易雙方或者一方獲取的市場(chǎng)信息不全情況下的交易；情況下

12、的交易； 5. 交易雙方或者一方有特別動(dòng)機(jī)或者特別交易雙方或者一方有特別動(dòng)機(jī)或者特別偏好的交易；偏好的交易； 6. 相鄰地塊的合并交易。買方若購買相鄰相鄰地塊的合并交易。買方若購買相鄰地塊以與其原有地塊合并，必將增加原有地地塊以與其原有地塊合并，必將增加原有地產(chǎn)的效用，相鄰地產(chǎn)的擁有者會(huì)因此抬高價(jià)產(chǎn)的效用，相鄰地產(chǎn)的擁有者會(huì)因此抬高價(jià)格迫使買方以高于市場(chǎng)正常價(jià)格的購買；格迫使買方以高于市場(chǎng)正常價(jià)格的購買； 7. 特殊方式的交易。拍賣方式成交價(jià)格一特殊方式的交易。拍賣方式成交價(jià)格一般多高于市場(chǎng)正常價(jià)格；協(xié)議方式成交價(jià)格般多高于市場(chǎng)正常價(jià)格；協(xié)議方式成交價(jià)格一般多低于市場(chǎng)正常價(jià)格；一般多低于市場(chǎng)正

13、常價(jià)格； 8. 交易稅費(fèi)非正常負(fù)擔(dān)的交易；交易稅費(fèi)非正常負(fù)擔(dān)的交易； 9. 其他非正常的交易。其他非正常的交易。進(jìn)行交易日期修正，是將比較實(shí)例在其成進(jìn)行交易日期修正，是將比較實(shí)例在其成交日期時(shí)的價(jià)格調(diào)整為估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格：交日期時(shí)的價(jià)格調(diào)整為估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格：o 1. 采用類似土地價(jià)格變動(dòng)率進(jìn)行修正。采用類似土地價(jià)格變動(dòng)率進(jìn)行修正。o 2. 利用類似土地價(jià)格指數(shù)進(jìn)行修正。利用類似土地價(jià)格指數(shù)進(jìn)行修正。o 3.土地價(jià)格還可通過分析土地價(jià)格隨時(shí)間推土地價(jià)格還可通過分析土地價(jià)格隨時(shí)間推移的變動(dòng)規(guī)律，采用時(shí)間序列分析，建立土移的變動(dòng)規(guī)律，采用時(shí)間序列分析，建立土地價(jià)格與時(shí)間的相互關(guān)系模型來求取。地價(jià)格與時(shí)

14、間的相互關(guān)系模型來求取。o 4.在無類似土地價(jià)格指數(shù)或變動(dòng)率的情況下，在無類似土地價(jià)格指數(shù)或變動(dòng)率的情況下，估價(jià)人員可以根據(jù)當(dāng)?shù)赝恋貎r(jià)格的變動(dòng)情況估價(jià)人員可以根據(jù)當(dāng)?shù)赝恋貎r(jià)格的變動(dòng)情況和發(fā)展趨勢(shì)及自己的經(jīng)驗(yàn)積累進(jìn)行判斷，加和發(fā)展趨勢(shì)及自己的經(jīng)驗(yàn)積累進(jìn)行判斷，加以修正。以修正。區(qū)域因素主要包括：區(qū)域因素主要包括：o 1. 繁華程度：是指城市中某些職能在空間上的聚繁華程度：是指城市中某些職能在空間上的聚集，對(duì)企業(yè)單位和居民產(chǎn)生巨大的吸引力的結(jié)果，集，對(duì)企業(yè)單位和居民產(chǎn)生巨大的吸引力的結(jié)果，并影響土地的收益和利潤(rùn)的因素。如商業(yè)繁華程度并影響土地的收益和利潤(rùn)的因素。如商業(yè)繁華程度可以從商業(yè)的集聚規(guī)模和

15、等級(jí)兩方面進(jìn)行分析量化?？梢詮纳虡I(yè)的集聚規(guī)模和等級(jí)兩方面進(jìn)行分析量化。o 2. 交通便捷程度：是指在空間地域上人們出行的交通便捷程度：是指在空間地域上人們出行的可達(dá)性程度。反映交通便捷程度的因素主要包括道可達(dá)性程度。反映交通便捷程度的因素主要包括道路功能、道路寬度、道路網(wǎng)密度、公交便捷程度和路功能、道路寬度、道路網(wǎng)密度、公交便捷程度和對(duì)外交通便利程度等。對(duì)外交通便利程度等。o 3. 環(huán)境狀況：主要包括自然環(huán)境和人文環(huán)境質(zhì)量。環(huán)境狀況：主要包括自然環(huán)境和人文環(huán)境質(zhì)量。o 4. 公共設(shè)施配套完備程度，包括城市基礎(chǔ)公共設(shè)施配套完備程度，包括城市基礎(chǔ)設(shè)施和社會(huì)公共服務(wù)設(shè)施兩部分。反映其完設(shè)施和社會(huì)公共

16、服務(wù)設(shè)施兩部分。反映其完備程度的指標(biāo)主要有設(shè)施水平、設(shè)施的保證備程度的指標(biāo)主要有設(shè)施水平、設(shè)施的保證率和齊備程度。率和齊備程度。o 5. 城市規(guī)劃限制，主要包括對(duì)用途、建筑城市規(guī)劃限制，主要包括對(duì)用途、建筑容積率、建筑覆蓋率、建筑高度等指標(biāo)的限容積率、建筑覆蓋率、建筑高度等指標(biāo)的限制。制。個(gè)別因素修正的內(nèi)容主要應(yīng)包括：個(gè)別因素修正的內(nèi)容主要應(yīng)包括：o 位置、面積大小，形狀，臨街狀況，基礎(chǔ)設(shè)位置、面積大小，形狀，臨街狀況，基礎(chǔ)設(shè)施完備程度，土地生熟程度，地勢(shì)，地質(zhì)水施完備程度，土地生熟程度，地勢(shì)，地質(zhì)水文狀況，規(guī)劃管制條件，土地使用權(quán)年限等。文狀況，規(guī)劃管制條件，土地使用權(quán)年限等。o 個(gè)別因素修

17、正的具體內(nèi)容應(yīng)根據(jù)估價(jià)對(duì)象的個(gè)別因素修正的具體內(nèi)容應(yīng)根據(jù)估價(jià)對(duì)象的用途確定。用途確定。思考題第八題思考題第八題o 用成本法評(píng)估房地產(chǎn)和土地，適用于那些情用成本法評(píng)估房地產(chǎn)和土地，適用于那些情形？形？ 一般適用于無法采用市場(chǎng)法和收益法的情形：一般適用于無法采用市場(chǎng)法和收益法的情形：新開發(fā)土地的價(jià)格評(píng)估；新開發(fā)土地的價(jià)格評(píng)估； 既無收益又很少有交易情況的學(xué)校、公園等既無收益又很少有交易情況的學(xué)校、公園等公共建筑、公益設(shè)施等具特殊性的估價(jià)項(xiàng)目；公共建筑、公益設(shè)施等具特殊性的估價(jià)項(xiàng)目； 房地產(chǎn)用途為自用的評(píng)估項(xiàng)目；房地產(chǎn)用途為自用的評(píng)估項(xiàng)目； 思考題第九題思考題第九題o 如何用剩余法評(píng)估土地價(jià)值？如何

18、用剩余法評(píng)估土地價(jià)值？ 剩余法以稱假設(shè)開發(fā)法剩余法以稱假設(shè)開發(fā)法,是在預(yù)計(jì)開發(fā)完成后不動(dòng)是在預(yù)計(jì)開發(fā)完成后不動(dòng)產(chǎn)正常交易價(jià)格的基礎(chǔ)上產(chǎn)正常交易價(jià)格的基礎(chǔ)上,扣除預(yù)計(jì)的正常開發(fā)成扣除預(yù)計(jì)的正常開發(fā)成本及有關(guān)專業(yè)費(fèi)用、利息、利潤(rùn)和稅收等，以價(jià)格本及有關(guān)專業(yè)費(fèi)用、利息、利潤(rùn)和稅收等，以價(jià)格余額來估算待估土地價(jià)格的方法。余額來估算待估土地價(jià)格的方法。 基本公式：基本公式：VA(BC） V待估土地的價(jià)格；待估土地的價(jià)格；A總開發(fā)價(jià)值或開發(fā)完成總開發(fā)價(jià)值或開發(fā)完成后的不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)值；后的不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)值；B整個(gè)開發(fā)項(xiàng)目的開發(fā)成本；整個(gè)開發(fā)項(xiàng)目的開發(fā)成本；C開發(fā)商合理利潤(rùn)。開發(fā)商合理利潤(rùn)。思考題第十題思考題第十題

19、o 在建工程評(píng)估需要收集那些資料？在建工程評(píng)估需要收集那些資料？ 1、基礎(chǔ)資料、基礎(chǔ)資料 2、查勘資料、查勘資料 3、相關(guān)信息資料、相關(guān)信息資料思考題第十一題思考題第十一題o 簡(jiǎn)述基準(zhǔn)地價(jià)法和路線價(jià)法的基本思路。簡(jiǎn)述基準(zhǔn)地價(jià)法和路線價(jià)法的基本思路。o 基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法是通過對(duì)待估宗地地價(jià)基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法是通過對(duì)待估宗地地價(jià)影響因素的分析，對(duì)各城市已公布的同類用影響因素的分析，對(duì)各城市已公布的同類用途同級(jí)土地基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行修正，估算宗地客途同級(jí)土地基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行修正，估算宗地客觀價(jià)格的方法。觀價(jià)格的方法。o 利用路線價(jià)評(píng)估宗地地價(jià)，主要是在已知路利用路線價(jià)評(píng)估宗地地價(jià)，主要是在已知路線價(jià)的基礎(chǔ)上

20、，根據(jù)宗地的自身?xiàng)l件，進(jìn)行線價(jià)的基礎(chǔ)上，根據(jù)宗地的自身?xiàng)l件，進(jìn)行深度修正、宗地形狀修正、寬度修正、寬深深度修正、宗地形狀修正、寬度修正、寬深比率修正、容積率修正、朝向修正等比率修正、容積率修正、朝向修正等思考題第十二題思考題第十二題o 在建工程評(píng)估有哪些特點(diǎn)？有哪些需要注意在建工程評(píng)估有哪些特點(diǎn)？有哪些需要注意的問題？的問題？o 在建工程評(píng)估的特點(diǎn)：在建工程評(píng)估的特點(diǎn)： 1、在建工程涉及的資產(chǎn)種類較多，情況復(fù)、在建工程涉及的資產(chǎn)種類較多，情況復(fù)雜。雜。 2、在建工程的賬面價(jià)值不能完全體現(xiàn)在建、在建工程的賬面價(jià)值不能完全體現(xiàn)在建工程的形象進(jìn)度和資產(chǎn)功能。工程的形象進(jìn)度和資產(chǎn)功能。 3、在建工程的

21、可比性差，各項(xiàng)目間基本不、在建工程的可比性差，各項(xiàng)目間基本不可比?？杀取 在建工程評(píng)估中應(yīng)注意的問題：在建工程評(píng)估中應(yīng)注意的問題： 1、評(píng)估范圍的確定：掌握合理的原則。、評(píng)估范圍的確定：掌握合理的原則。 2、合理選擇評(píng)估方法，注意資料情況、工、合理選擇評(píng)估方法，注意資料情況、工程物資、是否完工、是否停建等情況的處理。程物資、是否完工、是否停建等情況的處理。 3、特殊處理問題：如應(yīng)付工程款問題等。、特殊處理問題：如應(yīng)付工程款問題等。o在建工程的評(píng)估方法：在建工程的評(píng)估方法： 1、重置核算法、重置核算法 2、預(yù)算調(diào)整法、預(yù)算調(diào)整法 3、形象進(jìn)度法、形象進(jìn)度法 4、假設(shè)開發(fā)法、假設(shè)開發(fā)法計(jì)算題第一

22、題計(jì)算題第一題o 甲、乙雙方聯(lián)建一棟建筑物開發(fā)經(jīng)營(yíng)，甲方出地5000平方米，并出資300萬元；乙方出資5000萬元參與建設(shè)。投資比例為4：6。已知規(guī)劃開發(fā)項(xiàng)目的建筑容積率為4，覆蓋率為50%，單位建筑面積造價(jià)為1100元/平方米，單位建筑面積各項(xiàng)稅費(fèi)為200元/平方米。求：（1）該地塊的單位面積地價(jià)，樓面地價(jià)。 （2）該建筑物每層平均分?jǐn)偟貎r(jià)（設(shè)每層建筑面積相等）。 單位地價(jià)單位地價(jià)=（500064-300）500010000 =6067元每平方米元每平方米樓面地價(jià)樓面地價(jià)=60674=1517元每平方米元每平方米建筑面積建筑面積=50004=20000平方米平方米每層面積每層面積=50005

23、0%=2500平方米平方米建筑層數(shù)建筑層數(shù)=200002500=8層層每層地價(jià)每層地價(jià)=15172500=3792500元元 或或 = （500064-300）810000 =3791667元元計(jì)算題第二題計(jì)算題第二題o 某宗地為一待開發(fā)建設(shè)的“七通一平”空地，土地面積1000平方米，允許用途為商住混合，允許建筑容積率為7，覆蓋率為50%，土地使用年限為50年，1998年3月出售。經(jīng)調(diào)查和開發(fā)設(shè)計(jì)，取得如下資料：o （1）開發(fā)方式：設(shè)計(jì)建筑物14層，每層面積500平方米，共7000平方米。12層為商用房，1000平方米；34層為住宅，6000平方米。o （2）開發(fā)費(fèi)用估計(jì)。建筑費(fèi)用500萬元，

24、專業(yè)費(fèi)用為建筑費(fèi)用的6%，利息率為10%，利潤(rùn)率為20%，由賣方承擔(dān)的售房稅金為房地產(chǎn)售價(jià)的5%。o （3）預(yù)計(jì)建設(shè)期。共需三年完成全部建筑，資金分三年投入，第一年投入總建筑費(fèi)的50%，第二年投入總建筑費(fèi)的30%，第三年投入總建筑費(fèi)的20%。o （4）預(yù)計(jì)房地產(chǎn)售價(jià)。假定建成后，商業(yè)樓可全部售出，住宅可售出30%；住宅的50%半年后可售出，其余的20%一年后才能售出。預(yù)計(jì)2000年3月商業(yè)樓平均售價(jià)5000元/平方米，住宅平均售價(jià)2400元/平方米（均含樓面地價(jià)）。o 要求：用假設(shè)開發(fā)法評(píng)估該宗地1998年3月的總地價(jià)、單位地價(jià)及樓面地價(jià)。 樓價(jià)現(xiàn)值樓價(jià)現(xiàn)值500050001000/1000/

25、（1 110%10%）3 3240024006000/6000/（1 110%10%）3 330%/30%/（1 110%10%）0 050%/50%/（1 110%10%）0.50.520%/20%/（1 110%10%）1 1 1457.6 14714.1457.6 14714.萬元萬元建筑費(fèi)現(xiàn)值建筑費(fèi)現(xiàn)值50050050%/50%/（1 110%10%）0.50.550050030%/30%/（1 110%10%）1.51.5 50050020%/20%/（1 110%10%）2.52.5447447萬元萬元專業(yè)費(fèi)用專業(yè)費(fèi)用4474476%6%萬元萬元租售費(fèi)用及稅費(fèi)租售費(fèi)用及稅費(fèi)1457

26、.61457.65 5萬元萬元投資利潤(rùn)投資利潤(rùn)（總地價(jià)總建筑費(fèi)用專業(yè)費(fèi)用）（總地價(jià)總建筑費(fèi)用專業(yè)費(fèi)用）2020總地價(jià)總地價(jià)20202020總地價(jià)總地價(jià)2020總地價(jià)總地價(jià) （）（）/(1/(120%)20%) /1.2/1.25,417.855,417.85萬元萬元 單位地價(jià)單位地價(jià)/1000/1000萬元萬元/ /平方米平方米 樓面地價(jià)樓面地價(jià)= =計(jì)算題第三題計(jì)算題第三題o 預(yù)計(jì)某房地產(chǎn)未來五年的年凈收益將保持在400萬元的水平，第5年未計(jì)劃將該房地出售，出售價(jià)格預(yù)計(jì)比現(xiàn)在增值5%，出售時(shí)需要對(duì)增值部分繳納30%的稅費(fèi)。折現(xiàn)率為10%。試估算房地產(chǎn)當(dāng)前的價(jià)值。 o 設(shè)房地產(chǎn)當(dāng)前的價(jià)值為設(shè)房

27、地產(chǎn)當(dāng)前的價(jià)值為v，則有：，則有： v=400年金現(xiàn)值系數(shù)年金現(xiàn)值系數(shù)+v(1+5%) 復(fù)利現(xiàn)值系數(shù)復(fù)利現(xiàn)值系數(shù)- v5% 30%復(fù)利復(fù)利現(xiàn)值系數(shù)現(xiàn)值系數(shù)查表年金現(xiàn)值系數(shù)和復(fù)利現(xiàn)值系數(shù)表3.7908 0.6209 4242.64計(jì)算題第四題計(jì)算題第四題o 某公司于2000年11月以有償出讓方式取得A地塊50年使用權(quán)，并于2001年11月在該地塊上建成建筑物B，當(dāng)時(shí)，造價(jià)為1200/平方米，其經(jīng)濟(jì)耐用年限為55年；目前該類建筑重置價(jià)格為1500/平方米，殘值率為10%，A地塊面積450平方米，建筑面積為400平方米，目前該建筑全部出租，每月實(shí)收租金為10000元。據(jù)調(diào)查，當(dāng)?shù)赝惤ㄖ鲎庾饨穑?/p>

28、般為每月30元/平方米，土地及房屋還原利率分別為5%和6%，每年需要支付的土地使用稅及房產(chǎn)稅為20元/建筑平方米，需支付的年管理費(fèi)為同類建筑年租金的4%，年維修費(fèi)為重置價(jià)的2%，年保險(xiǎn)費(fèi)為重置價(jià)的02%，A地塊在2004年11月的土地市場(chǎng)價(jià)為2400元/平方米，試根據(jù)以上資料用收益法計(jì)算B建筑物價(jià)格。 o 首先采用收益法計(jì)算房地合一價(jià)值首先采用收益法計(jì)算房地合一價(jià)值 計(jì)算凈收益：計(jì)算凈收益： 年總收益年總收益=3040012=144000元元 年土地房產(chǎn)稅年土地房產(chǎn)稅=20400=8000元元 年管理費(fèi)年管理費(fèi)=1440004%=5760元元 年維修費(fèi)年維修費(fèi)=15004002%=12000元

29、元 年保險(xiǎn)費(fèi)年保險(xiǎn)費(fèi)=15004000.2%=1200元元 年凈收益年凈收益=117040元元計(jì)算收益期計(jì)算收益期=50-4=46年年房地合一現(xiàn)值房地合一現(xiàn)值=117040*(P/A,6%,46) =1816972.25元元土地現(xiàn)值土地現(xiàn)值=2400*450=1080000房屋現(xiàn)值房屋現(xiàn)值=1816972.25-1080000 =736972.25計(jì)算題第五題計(jì)算題第五題o某城市內(nèi)，有一宗住宅用地500平方米需要評(píng)估，評(píng)估基準(zhǔn)日為2004年10月31日，現(xiàn)根據(jù)該地條件，選擇了與之類似的四宗已成交案例，幾宗地塊的比較條件見下表：o對(duì)位置、基礎(chǔ)設(shè)施、交通、地勢(shì)、形狀及其他因素對(duì)地價(jià)的影響，均是待估

30、地塊與案例地塊相比，表中數(shù)字正值表示待估地塊優(yōu)于比較地塊百分比，負(fù)值表示待估地塊劣于比較地塊百分比，數(shù)字大小表示需修正的幅度。o又知該城市地價(jià)指數(shù)在2003年1月為100，以后每月上漲數(shù)與2003年1月比均為1%。o容 積 率 1、2、3、4、5o對(duì)應(yīng)修正系數(shù)為1、1.8、2.1、2.3、2.4o幾宗交易地塊剩余使用年限均為40年，委估宗地剩余使用年限為50年，土地還原率取8%。o按以上條件和下表，估算該住宅用地的單位地價(jià)和樓面地價(jià)。項(xiàng) 目待估土地比較案例A比較案例B比較案例C比較案例D用 途住 宅住 宅住 宅住 宅住 宅成交日期（評(píng)估期日）2004.102003102003122003420

31、048成交價(jià)格1200元/m2 1300元/m21400元/m21100元/m2容積率23342區(qū)域條件位 置0-2%+3%0-3%基礎(chǔ)設(shè)施0-1%-2%+2%0交 通0-2%0+3%0個(gè)別條件地 勢(shì)0-2%+1%0-2%形 狀0+3%00+1%其 它0-3%-3%0-2%項(xiàng) 目待估土地比較案例A比較案例B比較案例C比較案例D用 途住 宅住 宅住 宅住 宅住 宅成交日期121109111103119成交價(jià)格x1200元/m2 1300元/m21400元/m21100元/m2容積率1.82.12.12.31.8區(qū)域條件位 置100102+3%0-3%基礎(chǔ)設(shè)施0-1%-2%+2%0交 通0-2%0

32、+3%0個(gè)別條件地 勢(shì)0-2%+1%0-2%形 狀0+3%00+1%其 它0-3%-3%0-2%o 地價(jià)定基指數(shù)分別為：121 109111 103 119o PA=1200=1062.96元/平方米o(hù) PB=1300=1201.20元/平方米o(hù) PC=1400=1352.25元/平方米o(hù) PD=1100=1052.39元/平方米o(hù) （3）運(yùn)用算術(shù)平均法確定待估地塊價(jià)格并進(jìn)行年期修正o （PA+ PB+ PC+ PD）/4=1162.2元/平方米o(hù) 年期修正：委估地塊評(píng)估總價(jià)=1197.43500=598715元 單位地價(jià)：79.83萬元/畝樓面地價(jià)：1197.432=598.72元/m211

33、62.2504011-(18%)11-(18%)+=1162.21.0259=1197.43元/平方米計(jì)算題第六題計(jì)算題第六題o 某廠現(xiàn)使用的土地為國(guó)家行政劃撥的國(guó)有土地，在現(xiàn)代企業(yè)制度改造中，要求對(duì)進(jìn)入股份制改組的4767729平方米的土地使用權(quán)價(jià)格進(jìn)行評(píng)估，其用途為工業(yè)用地。o 現(xiàn)用成本逼近法評(píng)估該宗地價(jià)格。收集到如下資料：o （1）土地取得費(fèi)。根據(jù)該市土地管理法實(shí)施細(xì)則等綜合分析，確定評(píng)估基準(zhǔn)日年份近郊征用土地以平均年產(chǎn)值1200元/畝計(jì)算，土地補(bǔ)償費(fèi)，安置補(bǔ)償費(fèi)，青苗補(bǔ)償費(fèi)分別按年產(chǎn)值的6倍，10倍及80%計(jì)算，地面附著物補(bǔ)償以10000元/畝計(jì)算。o （2）土地開發(fā)費(fèi)。廠區(qū)已達(dá)到“七通一平”，調(diào)查該市工業(yè)小區(qū)土地開發(fā)費(fèi)為每平方公里5千萬元。o （3）稅費(fèi)。根據(jù)該市有關(guān)文件規(guī)定：耕地占用稅66元/平方米；土地管理費(fèi)09元/平方米；新菜地開發(fā)費(fèi)11元/平方米；教育附加費(fèi)3元/平方米；