市調(diào)報告-8哩島

1、調(diào)查報告調(diào)查報告目錄目錄1、項目信息、項目信息2、市場表現(xiàn)、市場表現(xiàn)3、營銷分析、營銷分析4、調(diào)查總結(jié)、調(diào)查總結(jié)1.1、項目位置及周邊配套、項目位置及周邊配套地跨溫榆河兩岸，總面積地跨溫榆河兩岸，總面積7.3平方公里平方公里 。首期首期2平方公里已開發(fā)。平方公里已開發(fā)。已與清華紫光集團合作。已與清華紫光集團合作。吸引中國移動、國電集團等企業(yè)、機構(gòu)和吸引中國移動、國電集團等企業(yè)、機構(gòu)和部門洽談。部門洽談。 8哩島地處朝陽北路東端，哩島地處朝陽北路東端，CBD向東向東8英里；英里；北靠生態(tài)商務(wù)園，東接北靠生態(tài)商務(wù)園，東接36洞國際高爾夫球場，南臨北京物資學(xué)院。洞國際高爾夫球場，南臨北京物資學(xué)院。北

2、京物資學(xué)院北京物資學(xué)院36洞國際高洞國際高爾夫球場爾夫球場1.2、項目規(guī)劃情況、項目規(guī)劃情況平層疊拼結(jié)構(gòu)示意平層疊拼結(jié)構(gòu)示意閣樓5層4層3層2層1層-1層377 （地（地上上270+地下地下107）254254236+110 （閣樓贈送（閣樓贈送110）1單元單元2單元單元1.2、項目規(guī)劃情況、項目規(guī)劃情況目錄目錄1、項目信息、項目信息2、市場表現(xiàn)、市場表現(xiàn)3、營銷分析、營銷分析4、調(diào)查總結(jié)、調(diào)查總結(jié)總供應(yīng)量（套）總供應(yīng)量（套）534戶型配比戶型配比洋房平層疊拼兩居三居面積（）面積（）89135160240-370套數(shù)（套）套數(shù)（套）144120150120占比占比27%22.5%28%22.

3、5%2.1、項目供銷狀況、項目供銷狀況2.2、歷史成交明細、歷史成交明細2.2.1、6-8月洋房銷量較大，價格平穩(wěn)上升；月洋房銷量較大，價格平穩(wěn)上升； 9-12月以平層疊拼銷售為主，速度放緩，價格大幅拉升。月以平層疊拼銷售為主，速度放緩，價格大幅拉升。月銷售套數(shù)、均價走勢2.2、歷史成交明細、歷史成交明細2.2.2、不同面積區(qū)間產(chǎn)品分批推售，、不同面積區(qū)間產(chǎn)品分批推售，6個月內(nèi)消化完畢；個月內(nèi)消化完畢； 80-180之間兩居、三居洋房成交量占主力，大戶型銷售速度較緩。之間兩居、三居洋房成交量占主力，大戶型銷售速度較緩。不同面積區(qū)間，月成交套數(shù)走勢、總成交套數(shù)配比目錄目錄1、項目信息、項目信息2

4、、市場表現(xiàn)、市場表現(xiàn)3、營銷分析、營銷分析4、調(diào)查總結(jié)、調(diào)查總結(jié) 剛需及中端改善型產(chǎn)品去化速度快，中高端改善型產(chǎn)品總價過高而滯銷；剛需及中端改善型產(chǎn)品去化速度快，中高端改善型產(chǎn)品總價過高而滯銷； 產(chǎn)品綜合品質(zhì)與其中高端產(chǎn)品的總價不匹配，產(chǎn)品定位與實際購買群體存在落差。產(chǎn)品綜合品質(zhì)與其中高端產(chǎn)品的總價不匹配，產(chǎn)品定位與實際購買群體存在落差。3.1、市場定位解析、市場定位解析項目核心價值項目核心價值 所處位置能直接通達東部城區(qū) 所處區(qū)域有較好的生態(tài)環(huán)境及較大的發(fā)展空間 提供稀缺的低密度住宅項目產(chǎn)品定位項目產(chǎn)品定位針對東部及通州本地的剛需、中端及中高端改善型產(chǎn)品全面覆蓋主要購買主要購買群體解析群體解

5、析定位客群定位客群東部城區(qū)外溢的改善型需求為主，社會階層以白領(lǐng)及中高管為主實現(xiàn)客群實現(xiàn)客群以朝北沿線、朝青板塊的外溢客戶為主，35-40歲的家庭改善型購買為主3.2、營銷策略解析、營銷策略解析主要銷售策略主要銷售策略解析解析推售策略推售策略 不同面積區(qū)間產(chǎn)品分批交錯推售 前期主推洋房，每月一批次，穿插平層疊拼 后期主推疊拼價格策略價格策略 價格較保守，均于通州市場均價 洋房價格以月均5%的幅度平穩(wěn)上升 后期平層疊拼以月均10%以上的速度大幅拉升，承擔項目 溢價的重任主要推廣策略主要推廣策略解析解析主訴求點主訴求點 東部客群的升級換代居所 周邊生態(tài)環(huán)境 與東部的交通距離有效渠道有效渠道以網(wǎng)絡(luò)、北

6、青報、短信為主（其中短信成交量最大） 09年下半年通州的公寓市場價格拉升較快，從年下半年通州的公寓市場價格拉升較快，從7月到月到12月市場均價拉升了月市場均價拉升了30%，但本案公寓，但本案公寓 的主要推售期集中在的主要推售期集中在68月，價格提升僅為月，價格提升僅為18%，沒有完全切準市場時機。，沒有完全切準市場時機。 推廣的主訴求點與項目核心價值契合，表達準確，但渠道比較單一。推廣的主訴求點與項目核心價值契合，表達準確，但渠道比較單一。目錄目錄1、項目信息、項目信息2、市場表現(xiàn)、市場表現(xiàn)3、營銷分析、營銷分析4、調(diào)查總結(jié)、調(diào)查總結(jié)得利因素得利因素1、低密度產(chǎn)品的稀缺2、周邊的生態(tài)環(huán)境和發(fā)展勢態(tài)3、推廣的形象訴求與客戶定位相吻合、利益訴求與核心價值相吻合失利因素失利因素1、目前周邊的配套狀況不佳2、周邊冷清賣場也顯冷清，氛圍營造和維護不夠3、項目產(chǎn)品定位與客群定位的匹配失利4、在推盤節(jié)奏上，好賣的公寓產(chǎn)品既沒完全實現(xiàn)溢價又沒達成維持項 目熱度的