房地產(chǎn)和建安企業(yè)營(yíng)改增新政全方位解析和全程模擬演練(20164 廣東惠州)

1、房地產(chǎn)和建筑業(yè)“營(yíng)改增”新政全方位解析和全程模擬演練主講人：于老師2016年3月31日 課程簡(jiǎn)介 本課程以提升房地產(chǎn)和建安企業(yè)“營(yíng)改增”稅改實(shí)務(wù)應(yīng)對(duì)技能為出發(fā)點(diǎn)，深刻剖析“營(yíng)改增”政策可能對(duì)這兩大行業(yè)經(jīng)營(yíng)、融資、財(cái)務(wù)、管理、公司組織架構(gòu)、供應(yīng)鏈等方面產(chǎn)生的一系列影響。通過(guò)學(xué)習(xí)增值稅管控理念、發(fā)票管理技能和健全的財(cái)稅應(yīng)對(duì)知識(shí)體系及方法，有效掌握“營(yíng)改增”稅制改革財(cái)稅應(yīng)對(duì)技能，通過(guò)企業(yè)相關(guān)部門(mén)上下聯(lián)動(dòng)，有效進(jìn)行涉稅風(fēng)險(xiǎn)管控。通過(guò)對(duì) “營(yíng)改增” 各類(lèi)型企業(yè)稅負(fù)測(cè)算、不同成本構(gòu)成項(xiàng)目分析測(cè)算及成本管控案例，手把手教你識(shí)別出本企業(yè)“營(yíng)改增”稅改過(guò)渡期可能出現(xiàn)的涉稅風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)，有效進(jìn)行稅收籌劃。在目前企業(yè)轉(zhuǎn)型

2、大背景下，通過(guò)企業(yè)組織架構(gòu)重新搭建、供應(yīng)鏈調(diào)整和公司內(nèi)控流程重新規(guī)劃，掌控有效應(yīng)對(duì)策略，輕松渡過(guò)房地產(chǎn)和建安企業(yè)“營(yíng)改增”稅改過(guò)渡期，自由掌握房地產(chǎn)和建安企業(yè)財(cái)稅籌劃主動(dòng)權(quán)，通過(guò)掌握高效財(cái)務(wù)管控技能，真正有效提升企業(yè)價(jià)值。目 錄管控思維調(diào)整篇一、“營(yíng)改增”背景簡(jiǎn)介李克強(qiáng)總理在經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型大背景下，提出目前助推我國(guó)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型發(fā)展的三大助推器-“一帶一路”、”互聯(lián)網(wǎng)+”、”營(yíng)改增”。“營(yíng)改增”是我國(guó)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整引發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)型和稅務(wù)征管應(yīng)對(duì)的一次全新變革。1979 年我國(guó)引入增值稅制度，至 1994 年稅制改革，增值稅征稅范圍擴(kuò)到所有貨物和加工修理修配勞務(wù)，對(duì)其他勞務(wù)、無(wú)形資產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)征營(yíng)業(yè)稅，由此進(jìn)入“增

3、值稅”和“營(yíng)業(yè)稅”并行期。營(yíng)業(yè)稅本身存在重復(fù)征稅特征，隨著三產(chǎn)發(fā)展，重復(fù)征稅愈加突出；銷(xiāo)售貨物和提供勞務(wù)日益融合，企業(yè)難以分開(kāi)核算，兩套稅制增大征納成本；稅收累積效應(yīng)和額外征納成本，產(chǎn)生深層次問(wèn)題，抑制企業(yè)間分工協(xié)作深化，影響服務(wù)業(yè)發(fā)展，制約調(diào)結(jié)構(gòu)、轉(zhuǎn)方式經(jīng)濟(jì)發(fā)展要求。 2011 年起我國(guó)推行“營(yíng)改增”稅改，即通過(guò)“貨物和勞務(wù)”一體化征稅、擴(kuò)大增值稅征收范圍，完善商品勞務(wù)環(huán)節(jié)扣稅鏈條，消除重復(fù)征稅，減輕企業(yè)負(fù)擔(dān)，實(shí)現(xiàn)結(jié)構(gòu)性減稅，促進(jìn)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展，實(shí)現(xiàn)我國(guó)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和發(fā)展方式轉(zhuǎn)型目標(biāo)。如何看待“營(yíng)改增”稅收規(guī)模：2015年房地產(chǎn)業(yè)營(yíng)業(yè)稅占全國(guó)營(yíng)業(yè)稅31.6%（6,104億元），建筑業(yè)營(yíng)業(yè)稅占

4、26.6%（5,136億元），金融業(yè)營(yíng)業(yè)稅占23.6%（4,561億元）。此次增值稅擴(kuò)圍對(duì)國(guó)家經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生自營(yíng)改增實(shí)施以來(lái)最大影響。行業(yè)稅負(fù)：湖南大學(xué)2014年發(fā)布房地產(chǎn)行業(yè)稅負(fù)調(diào)查報(bào)告顯示：房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)際稅率已達(dá)54.3%。媒體曾報(bào)道，地產(chǎn)商每賺1元利潤(rùn)需交稅1.02元。稅負(fù)若再增加，對(duì)近幾年利潤(rùn)已持續(xù)下滑的地產(chǎn)商，是一個(gè)難言之痛。稅務(wù)總局原副局長(zhǎng)許善達(dá)：稅改影響：全面“營(yíng)改增”減稅額有望達(dá)9000億元（約為GDP 0.4%）。有預(yù)測(cè)，2016年已納入“營(yíng)改增”行業(yè)減稅規(guī)模估計(jì)有2000億元，金融業(yè)、房地產(chǎn)和建筑業(yè)、生活服務(wù)業(yè)等行業(yè)減稅規(guī)模或接近4000億元，2016年“營(yíng)改增”減稅總規(guī)模近60

5、00億元。李克強(qiáng)總理：“營(yíng)改增”有利于減少重復(fù)征稅，降低企業(yè)成本和稅收成本，這將對(duì)發(fā)展服務(wù)業(yè)尤其是科技等高端服務(wù)業(yè)、促進(jìn)產(chǎn)業(yè)和消費(fèi)升級(jí)、培育新動(dòng)能、深化供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革發(fā)揮重要作用。 營(yíng)改增稅制改革是當(dāng)前的讓利，更是在培育未來(lái)新動(dòng)能?！庇枚唐谪?cái)政收入的“減”換取持續(xù)發(fā)展勢(shì)能的“增”，為經(jīng)濟(jì)保持中高速增長(zhǎng)、邁向中高端水平打下堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。全面推進(jìn)“營(yíng)改增”，是深化財(cái)稅體制改革、推進(jìn)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整和產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型的“重頭戲”。全國(guó)政協(xié)委員、財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所原所長(zhǎng)賈康：“營(yíng)改增是一項(xiàng)稅制改革，其結(jié)構(gòu)性減稅特征很明顯。營(yíng)改增內(nèi)在機(jī)理是鼓勵(lì)專(zhuān)業(yè)化競(jìng)爭(zhēng)。它減少營(yíng)業(yè)稅重復(fù)征收。最傷腦筋最傷腦筋最難最難所有行業(yè)所有行

6、業(yè)都受益都受益非常頭疼非常頭疼樓部長(zhǎng)兩會(huì)答記者問(wèn)：2015營(yíng)改增財(cái)政部長(zhǎng)樓繼偉就“營(yíng)改增”答記者問(wèn)核心內(nèi)容：1、營(yíng)改增過(guò)程實(shí)際是降稅。擬準(zhǔn)備方案是17%標(biāo)準(zhǔn)稅率不提高，但由于所有不動(dòng)產(chǎn)可納入抵扣，沒(méi)一個(gè)地方不用不動(dòng)產(chǎn)，道路、道路兩邊的交通工程、廠房，都是不動(dòng)產(chǎn)，這些可抵扣，實(shí)際稅基縮小了，造成減收，無(wú)論中央財(cái)政還是地方財(cái)政都要減收。2、可做到行業(yè)不增負(fù)，不能做到所有企業(yè)不增負(fù)。不動(dòng)產(chǎn)可抵扣，企業(yè)租來(lái)房產(chǎn)、投資形成的不動(dòng)產(chǎn)可抵扣，但過(guò)去以往不動(dòng)產(chǎn)不能抵，有個(gè)消化過(guò)程，新投資部分可抵，以往部分不能抵，開(kāi)始階段可能有稅負(fù)變化，然后逐漸消化掉，鼓勵(lì)投資，都可抵稅，甚至投資量大時(shí)，可能一兩年可不交稅。但

7、不能保證每一個(gè)企業(yè)實(shí)行營(yíng)改增最后一個(gè)環(huán)節(jié)時(shí)不增負(fù)。3、營(yíng)改增會(huì)造成財(cái)政收入降低。營(yíng)改增后，中央和地方收入都要減少?？偟目紤]是維持目前中央和地方總財(cái)力分配格局不變下，安排一個(gè)過(guò)渡性中央地方收入劃分辦法，解決地方收入減少問(wèn)題。本次營(yíng)改增方案中為何仍稱(chēng)“試點(diǎn)”？樓繼偉部長(zhǎng)解釋?zhuān)鲋刀惡蜖I(yíng)業(yè)稅并存造成一定扭曲，包括企業(yè)行為和財(cái)務(wù)方面的扭曲，因此改革中采取不少過(guò)渡措施，全面推開(kāi)后是一種全面的試點(diǎn)。初步認(rèn)識(shí)增值稅增值稅：對(duì)銷(xiāo)售貨物、提供加工、修理修配勞務(wù)及提供應(yīng)稅服務(wù)的單位和個(gè)人就其實(shí)現(xiàn)增值額征收。特點(diǎn)：對(duì)銷(xiāo)售貨物、提供加工修理修配勞務(wù)或提供應(yīng)稅服務(wù)各個(gè)環(huán)節(jié)中新增價(jià)值額征收;核心是稅款抵扣制;實(shí)行價(jià)外征

8、收;日常會(huì)計(jì)核算中，其成本不包括增值稅。生產(chǎn)型生產(chǎn)型增值稅增值稅消費(fèi)型消費(fèi)型增值稅增值稅增值稅增值稅擴(kuò)圍擴(kuò)圍增值稅增值稅擴(kuò)圍擴(kuò)圍1994年2009年2012-20142015-2016“營(yíng)改增”總體進(jìn)展交通運(yùn)輸業(yè)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)實(shí)施時(shí)間：2012.1.1上海市 2012.9.1北京市 2012.10.1江蘇和安徽 2012.11.1福建和廣東 2012.12.1天津、浙江和湖北 2013.8.1全國(guó)范圍內(nèi)實(shí)施鐵路運(yùn)輸和郵政業(yè)：財(cái)稅2013106號(hào)規(guī)定，自2014年1月1日起，鐵路運(yùn)輸和郵政業(yè)營(yíng)改增試點(diǎn)。電信業(yè)：財(cái)稅201443號(hào)規(guī)定，自2014年6月1日起電信業(yè)納入營(yíng)改增范圍。5月1日改革營(yíng)業(yè)稅稅

9、目：建筑業(yè)、銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)、金融業(yè)、傳統(tǒng)生活服務(wù)業(yè)四個(gè)行業(yè)。返回稅改政策影響篇“營(yíng)改增”對(duì)房地產(chǎn)和建安企業(yè)可能產(chǎn)生的影響1、盈虧情況直接掛鉤稅負(fù)?！盃I(yíng)改增”前，建安企業(yè)和房地產(chǎn)企業(yè)無(wú)論盈虧，都須按計(jì)稅營(yíng)業(yè)額納稅?！盃I(yíng)改增”后，建安企業(yè)和房地產(chǎn)企業(yè)只對(duì)工程項(xiàng)目增值額部分納稅。當(dāng)企業(yè)利潤(rùn)微薄或產(chǎn)生虧損時(shí)，在取得增值稅專(zhuān)業(yè)發(fā)票下，只需繳很少增值稅，甚至不納稅。2、甲供材可抵扣稅金。“營(yíng)改增”前，建安和房地產(chǎn)企業(yè)作為營(yíng)業(yè)稅納稅人，其外購(gòu)材料、設(shè)備不能獲得稅款抵扣?！盃I(yíng)改增”后，房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)甲供材外購(gòu)材料和設(shè)備支付進(jìn)項(xiàng)稅金，可抵扣增值稅銷(xiāo)項(xiàng)稅額，避免重復(fù)征稅。問(wèn)題：建筑主耗材在哪一方核算直接影響增值稅的稅

10、負(fù)，建安企業(yè)如何處理和房地產(chǎn)企業(yè)的進(jìn)項(xiàng)稅率抵扣問(wèn)題？3、對(duì)財(cái)務(wù)影響財(cái)務(wù)指標(biāo)財(cái)務(wù)指標(biāo)會(huì)計(jì)核算會(huì)計(jì)核算財(cái)務(wù)預(yù)算財(cái)務(wù)預(yù)算績(jī)效考核績(jī)效考核工程造價(jià)工程造價(jià)崗位設(shè)置崗位設(shè)置應(yīng)交稅費(fèi)應(yīng)交增值稅借方發(fā)生額進(jìn)項(xiàng)稅額已交稅金轉(zhuǎn)出未交增值稅貸方發(fā)生額銷(xiāo)項(xiàng)稅額進(jìn)項(xiàng)稅額轉(zhuǎn)出轉(zhuǎn)出多交增值稅營(yíng)改增抵減的銷(xiāo)項(xiàng)稅額預(yù)征稅額清算稅額減免稅款未交增值稅增值稅留抵稅額簡(jiǎn)易征收增值稅財(cái)政部關(guān)于印營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)有關(guān)企業(yè)會(huì)計(jì)處理規(guī)定的通知 財(cái)會(huì)201213號(hào) 17%、11%、6%、3%、0 明細(xì)科目核算或項(xiàng)目輔助核算對(duì)財(cái)務(wù)人員核算水平提出更高要求 項(xiàng)目施工增值稅稅負(fù)如何評(píng)價(jià)呢？ 按項(xiàng)目？ 按年？ 按月？中標(biāo)建設(shè)結(jié)算開(kāi)票項(xiàng)目銷(xiāo)售收入

11、測(cè)算表序號(hào)項(xiàng)目測(cè)算第1期第2期預(yù)算收入不含稅收入銷(xiāo)項(xiàng)稅額預(yù)算收入不含稅收入銷(xiāo)項(xiàng)稅額預(yù)算收入不含稅收入銷(xiāo)項(xiàng)稅額1建筑工程總包收入2安裝工程總包收入3門(mén)窗銷(xiāo)售收入4鋼結(jié)構(gòu)銷(xiāo)售收入5玻璃幕墻銷(xiāo)售收入6工程設(shè)計(jì)收入7商品砼銷(xiāo)售收入8廢舊材料銷(xiāo)售收入9利息收入序號(hào)類(lèi)別成本費(fèi)用明細(xì)是否可抵扣發(fā)票類(lèi)型增值稅稅率1人工費(fèi)員工工資、五險(xiǎn)一金否23材料類(lèi)鋼材是增值稅專(zhuān)用發(fā)票17%4商砼商砼是增值稅專(zhuān)用發(fā)票3%5除鋼材、商砼外的其他主材是增值稅專(zhuān)用發(fā)票17%6地材（沙土石料地材（沙土石料）是增值稅專(zhuān)用發(fā)票3%7除地材外的其他輔材是增值稅專(zhuān)用發(fā)票17%8材料委托加工是增值稅專(zhuān)用發(fā)票17%9預(yù)制構(gòu)件是增值稅專(zhuān)用發(fā)票17

12、%1011機(jī)械類(lèi)設(shè)備采購(gòu)及安裝是增值稅專(zhuān)用發(fā)票17%12設(shè)備租賃費(fèi)是增值稅專(zhuān)用發(fā)票17%13自有設(shè)備修理費(fèi)是增值稅專(zhuān)用發(fā)票17%對(duì)財(cái)務(wù)人員控制水平提出更高要求p 現(xiàn)狀：p工程造價(jià)采取工程量清單計(jì)價(jià)法編，一般由直接成本、間接費(fèi)用、利潤(rùn)和稅金構(gòu)成，其中，稅金指營(yíng)業(yè)稅、城建稅及教育費(fèi)附加，采用綜合稅率記取。營(yíng)改增逼迫建筑企業(yè)完善產(chǎn)業(yè)鏈，促使人工、材料、機(jī)械等成本規(guī)范化、合法化。理順總包與分包間稅務(wù)關(guān)系。對(duì)聯(lián)營(yíng)掛靠、合作經(jīng)營(yíng)、非法轉(zhuǎn)包、隨意肢解工程等建筑行業(yè)不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)行為有一定制約作用。工程造價(jià)現(xiàn)狀 營(yíng)改增對(duì)工程造價(jià)的改變工程造價(jià)營(yíng)改增后的新規(guī)則4、“營(yíng)改增”對(duì)房地產(chǎn)建造成本產(chǎn)生影響建筑業(yè)是房地產(chǎn)企業(yè)

13、重要上游行業(yè)，財(cái)稅2011110號(hào)規(guī)定其適用11%增值稅稅率，原則上適用增值稅一般計(jì)稅方法。建筑業(yè)“營(yíng)改增”直接造成房地產(chǎn)企業(yè)建造成本增加。 （1）建筑材料來(lái)源方式較多，增大建筑業(yè)增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣難度由于建安企業(yè)面對(duì)材料供應(yīng)商及材料種類(lèi)“散、雜、小”，且基本由個(gè)體戶(hù)、小規(guī)模納稅人供應(yīng)，購(gòu)買(mǎi)材料沒(méi)發(fā)票或取得非增值稅專(zhuān)用發(fā)票，材料進(jìn)項(xiàng)稅額無(wú)法正常抵扣，使建筑業(yè)實(shí)際稅負(fù)加大。（2）建筑人工成本直接影響稅負(fù)建筑工程中人工費(fèi)占工程總造價(jià)2030%，其勞務(wù)用工主要來(lái)源于勞務(wù)公司和零散農(nóng)民工。建筑勞務(wù)公司為建筑企業(yè)提供專(zhuān)業(yè)勞務(wù)服務(wù)，原按3%繳營(yíng)業(yè)稅，營(yíng)改增后，稅率大幅提高，但沒(méi)進(jìn)項(xiàng)稅可抵扣。目前在人工成本

14、上漲趨勢(shì)下，勞務(wù)公司必將稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁到建筑企業(yè)。零散農(nóng)民工提供勞務(wù)產(chǎn)生人工費(fèi)也沒(méi)有增值稅發(fā)票可抵扣進(jìn)項(xiàng)稅，加大建筑企業(yè)人工費(fèi)稅負(fù)。以上兩方面導(dǎo)致成本增加也必然攤銷(xiāo)在商品中轉(zhuǎn)嫁給房地產(chǎn)企業(yè)?，F(xiàn)在房屋售價(jià)趨勢(shì)是政府通過(guò)宏觀調(diào)控手段抑制房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲。房?jī)r(jià)不能對(duì)應(yīng)上漲，由稅改帶來(lái)成本增加只能由建筑企業(yè)和開(kāi)發(fā)企業(yè)自行消化。（3）“營(yíng)改增”對(duì)建筑企業(yè)主耗材稅率的影響直接增加建筑業(yè)稅負(fù)相關(guān)文件：財(cái)稅20099號(hào)一般納稅人銷(xiāo)售自產(chǎn)下列貨物，可選擇簡(jiǎn)易辦法依6%征收率計(jì)算增值稅：建筑用和生產(chǎn)建筑材料用的砂、土、石料；以自己采掘的砂、土、石料或其他礦物連續(xù)生產(chǎn)的磚、瓦、石灰（不含黏土實(shí)心磚、瓦）；自來(lái)水；商品混凝土（

15、僅限于以水泥為原料生產(chǎn)的水泥混凝土）。上述貨物都是建筑工程主要原材料，且占工程造價(jià)比較大。假設(shè)建筑企業(yè)購(gòu)入以上原材料均能取得正規(guī)增值稅發(fā)票，可抵扣進(jìn)項(xiàng)稅率6%，銷(xiāo)項(xiàng)稅率11%。相對(duì)營(yíng)改增前，建筑企業(yè)購(gòu)入上述建材增加5%稅負(fù)成本。根據(jù)2010年公布該行業(yè)產(chǎn)值利潤(rùn)率3.55%而言，營(yíng)改增必將增加建筑業(yè)稅負(fù)，擠占利潤(rùn)空間。6、聯(lián)營(yíng)合作項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)加大目前聯(lián)營(yíng)合作方大部分不是合法正規(guī)企業(yè)，且部分合作方是自然人，沒(méi)有健全會(huì)計(jì)核算體系，工程成本核算形同虛設(shè)，采購(gòu)材料、分包工程、租賃機(jī)械設(shè)備和設(shè)施基本沒(méi)有正式稅務(wù)發(fā)票，也沒(méi)索取發(fā)票意識(shí)。營(yíng)業(yè)稅下，以工程總造價(jià)為計(jì)稅依據(jù)征營(yíng)業(yè)稅，與成本費(fèi)用關(guān)系不大。增值稅下，銷(xiāo)項(xiàng)

16、稅額是不含稅工程造價(jià)乘以增值稅率計(jì)算，進(jìn)項(xiàng)稅額是材料采購(gòu)、設(shè)備租賃、工程分包等環(huán)節(jié)取得的專(zhuān)用發(fā)票上注明的增值稅額，進(jìn)項(xiàng)稅額產(chǎn)生于成本費(fèi)用支出環(huán)節(jié)，增值稅與工程造價(jià)、成本費(fèi)用密不可分。如聯(lián)營(yíng)合作項(xiàng)目采購(gòu)、租賃、分包等環(huán)節(jié)不能取得足夠?qū)Ｓ冒l(fā)票，進(jìn)項(xiàng)稅額很小，可抵扣稅款較少，繳納稅款較多，工程實(shí)際稅負(fù)可能達(dá)到6%11%，超過(guò)總包方管理費(fèi)率，甚至超過(guò)項(xiàng)目利潤(rùn)率。7、一定時(shí)期內(nèi)有現(xiàn)金流盤(pán)活房地產(chǎn)企業(yè)多采用預(yù)售制，營(yíng)業(yè)稅在確認(rèn)預(yù)售收入當(dāng)期就要繳，占用流動(dòng)資金。改增值稅后，一般房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)、材料等先購(gòu)入，多數(shù)時(shí)間進(jìn)項(xiàng)稅額大于銷(xiāo)項(xiàng)稅額，因而減少企業(yè)開(kāi)發(fā)初期流動(dòng)資金占用，減輕企業(yè)開(kāi)發(fā)建設(shè)期資金壓力。8、產(chǎn)品線

17、升級(jí)多業(yè)態(tài)并行營(yíng)改增后，建安成本進(jìn)項(xiàng)稅為進(jìn)項(xiàng)稅抵扣主要部分，對(duì)建安成本占比較高產(chǎn)品及企業(yè)更利好。企業(yè)為降低稅負(fù)，增加盈利空間，將調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，多業(yè)態(tài)并行。特別對(duì)主打住宅產(chǎn)品企業(yè)，加大精裝修、高檔公寓別墅產(chǎn)品在產(chǎn)品線中比重成為主要應(yīng)對(duì)方式，同時(shí)延伸下游家具家電等產(chǎn)業(yè)鏈，打造“拎包入住”式一體化住宅模式，也成為房企考慮方向?！盃I(yíng)改增”也為深耕商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域、建安成本占比相對(duì)較大的運(yùn)營(yíng)企業(yè)帶來(lái)更多機(jī)會(huì)。9、區(qū)域布局策略調(diào)整土地成本是房地產(chǎn)企業(yè)成本結(jié)構(gòu)重要組成，不同城市土地價(jià)格不同，開(kāi)發(fā)企業(yè)成本結(jié)構(gòu)也不同。開(kāi)發(fā)企業(yè)選擇一般計(jì)稅方法，土地成本可從銷(xiāo)售額中扣除。在當(dāng)前土地成本占比愈來(lái)愈高下，考慮稅收綜合稅負(fù)

18、，企業(yè)或?qū)⒕C合考慮各類(lèi)城市土地成本，調(diào)整拿地策略和區(qū)域布局。為布局一線城市等土地成本較高企業(yè)帶來(lái)更大機(jī)會(huì)，有可能持續(xù)引導(dǎo)開(kāi)發(fā)商進(jìn)一步加劇在一線城市土地市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。10、企業(yè)管控水平加強(qiáng)，行業(yè)集中度進(jìn)一步提升營(yíng)改增后實(shí)際經(jīng)營(yíng)中，企業(yè)管控水平對(duì)企業(yè)業(yè)績(jī)影響更為明顯。一方面，能否從上游取得足額可抵扣增值稅發(fā)票從而最大化進(jìn)項(xiàng)稅抵扣是房地產(chǎn)企業(yè)面臨重要課題，要求企業(yè)在管理特別是采購(gòu)環(huán)節(jié)提高內(nèi)控水平，同時(shí)精選供應(yīng)商；另方面，增強(qiáng)稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁能力也是房地產(chǎn)企業(yè)減輕稅負(fù)重要手段，企業(yè)要加強(qiáng)與上下游企業(yè)談判和議價(jià)能力。同時(shí)，精裝修產(chǎn)品、商辦地產(chǎn)占比增長(zhǎng)，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)成本控制和管理提出更高要求。從目前企業(yè)管控看，龍頭企

19、業(yè)管理能力和談判議價(jià)空間明顯優(yōu)于中小企業(yè)，未來(lái)隨著對(duì)企業(yè)精細(xì)化管理要求增加，龍頭企業(yè)憑借其管理能力將獲得更大優(yōu)勢(shì)，行業(yè)集中度將進(jìn)一步提升。返回稅務(wù)核算篇 一、會(huì)計(jì)科目設(shè)置： （一）一般納稅人： 在“應(yīng)交稅費(fèi)”下設(shè)：“應(yīng)交增值稅”、“未交增值稅”、“待抵扣增值稅”、“增值稅留抵稅額”等科目。 1、“應(yīng)交稅費(fèi)應(yīng)交增值稅”： 借方發(fā)生額，反映企業(yè)購(gòu)進(jìn)貨物或接受勞務(wù)支付進(jìn)項(xiàng)稅額、實(shí)際已繳增值稅額、月終轉(zhuǎn)出當(dāng)月應(yīng)繳未繳增值稅額； 貸方發(fā)生額，反映企業(yè)銷(xiāo)售貨物或提供應(yīng)稅勞務(wù)收取銷(xiāo)項(xiàng)稅額、出口企業(yè)收到出口退稅、進(jìn)項(xiàng)稅額轉(zhuǎn)出數(shù)額、轉(zhuǎn)出多繳增值稅。 期末借方余額反映尚未抵扣增值稅。 “應(yīng)交稅費(fèi)應(yīng)交增值稅”，應(yīng)設(shè)

20、以下三級(jí)科目： （1）借方登記三級(jí)科目： “應(yīng)交稅費(fèi)應(yīng)交增值稅（進(jìn)項(xiàng)稅額）”，核算購(gòu)入貨物或接受勞務(wù)支付的準(zhǔn)予從銷(xiāo)項(xiàng)稅額中抵扣的增值稅額。 購(gòu)入貨物或接受勞務(wù)支付進(jìn)項(xiàng)稅額，用”藍(lán)字”登記； 退回所購(gòu)貨物沖銷(xiāo)進(jìn)項(xiàng)稅額用“紅字”登記。 “應(yīng)交稅費(fèi)應(yīng)交增值稅（轉(zhuǎn)出未交增值稅）”，核算月終轉(zhuǎn)出應(yīng)交未交增值稅。 月末該科目出現(xiàn)貸方余額時(shí)： 借：應(yīng)交稅費(fèi)應(yīng)交增值稅（轉(zhuǎn)出未交增值稅） 貸：應(yīng)交稅費(fèi)未繳增值稅 “應(yīng)交稅費(fèi)應(yīng)交增值稅（減免稅款）”， 核算一般納稅人購(gòu)進(jìn)增值稅稅控系統(tǒng)專(zhuān)用設(shè)備和發(fā)生技術(shù)維護(hù)時(shí)抵減應(yīng)納稅額的款項(xiàng)。 “應(yīng)交稅費(fèi)應(yīng)繳增值稅（已交稅金）”， 核算預(yù)繳本月增值稅額。本科目適用一個(gè)月內(nèi)分次預(yù)交

21、增值稅納稅人。 “應(yīng)交稅費(fèi)應(yīng)繳增值稅（出口抵減內(nèi)銷(xiāo)產(chǎn)品應(yīng)納稅額）”， 反映出口企業(yè)銷(xiāo)售出口貨物后，向稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理免抵退稅申報(bào)，按規(guī)定計(jì)算的應(yīng)免抵稅額。 （2）貸方登記三級(jí)科目： “應(yīng)交稅費(fèi)應(yīng)交增值稅（銷(xiāo)項(xiàng)稅額）”，記錄銷(xiāo)售貨物或提供應(yīng)稅勞務(wù)應(yīng)收增值額。銷(xiāo)售貨物或提供應(yīng)稅勞務(wù)應(yīng)收取銷(xiāo)項(xiàng)稅額，用藍(lán)字登記，退回所購(gòu)銷(xiāo)物沖銷(xiāo)的銷(xiāo)項(xiàng)稅額用“紅字”登記。 “應(yīng)交稅費(fèi)應(yīng)交增值稅（進(jìn)項(xiàng)稅額轉(zhuǎn)出）”，核算將已抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額項(xiàng)目用于非增值稅應(yīng)稅項(xiàng)目、免征增值稅應(yīng)稅項(xiàng)目、簡(jiǎn)易辦法征稅等不得抵扣進(jìn)項(xiàng)稅行為時(shí)，所抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額需在發(fā)生用途改變當(dāng)月進(jìn)行進(jìn)項(xiàng)稅額轉(zhuǎn)出金額。 “應(yīng)交稅費(fèi)應(yīng)交增值稅（轉(zhuǎn)出多繳增值稅）”，核算月終轉(zhuǎn)出

22、多預(yù)交增值稅。“應(yīng)交稅費(fèi)應(yīng)交增值稅（已交稅金）本月如有實(shí)際發(fā)生額，且“應(yīng)繳稅費(fèi)應(yīng)交增值稅”月末出現(xiàn)借方余額，用當(dāng)月預(yù)繳稅額與借方余額比較，較小金額是本月多繳稅額。 借：應(yīng)交稅費(fèi)未繳增值稅 貸：應(yīng)交稅費(fèi)應(yīng)交增值稅（轉(zhuǎn)出多繳增值稅） 2、“應(yīng)交稅費(fèi)未繳增值稅”： 借方發(fā)生額，反映月終轉(zhuǎn)入多交增值稅； 貸方發(fā)生額，反映月終轉(zhuǎn)入當(dāng)月應(yīng)繳未繳增值稅； 期末借方余額反映多繳增值稅，貸方余額反映未繳增值稅。 3、“應(yīng)交稅費(fèi)待抵扣增值稅額”： 主要用于輔導(dǎo)期一般納稅人實(shí)行“先認(rèn)證，后抵扣”和進(jìn)口企業(yè)取得海關(guān)專(zhuān)用繳款書(shū)實(shí)行“先稽核比對(duì)，后抵扣”方式進(jìn)項(xiàng)稅核算。其借方發(fā)生額反映本期已購(gòu)進(jìn)尚未抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額；貸方發(fā)生

23、額反映次月比對(duì)無(wú)誤進(jìn)項(xiàng)發(fā)票可抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額。 4、 “應(yīng)交稅費(fèi)增值稅留底稅額”： 核算原增值稅一般納稅人兼有應(yīng)稅服務(wù)的，截止開(kāi)始試點(diǎn)當(dāng)月月初增值稅期末留底稅額，不得從應(yīng)稅服務(wù)銷(xiāo)項(xiàng)稅額中抵扣進(jìn)項(xiàng)稅，待以后期間允許抵扣，按允許抵扣金額由貸方轉(zhuǎn)出。 （二）小規(guī)模納稅人： 只需設(shè)“應(yīng)交稅費(fèi)應(yīng)交增值稅”科目，不需三級(jí)明細(xì)核算。 借方發(fā)生額，反映已繳增值稅。 貸方發(fā)生額，反映應(yīng)繳增值稅。 期末借方余額反映多交增值稅，期末貸方余額反映尚未繳的增值稅額。2、財(cái)務(wù)人員必須掌握的增值稅核算原理和方法一般納稅人和小規(guī)模納稅人的界定及稅率問(wèn)題。增值稅納稅人分小規(guī)模納稅人和一般納稅人。小規(guī)模納稅人：銷(xiāo)售貨物或應(yīng)稅勞務(wù)，按

24、銷(xiāo)售額和征收率計(jì)算應(yīng)納稅額的簡(jiǎn)易辦法，并不得抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額。 應(yīng)納稅額=銷(xiāo)售額征收率小規(guī)模納稅人標(biāo)準(zhǔn)由國(guó)務(wù)院財(cái)政、稅務(wù)主管部門(mén)規(guī)定。小規(guī)模納稅人增值稅征收率3%。小規(guī)模納稅人以外納稅人應(yīng)向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申請(qǐng)資格認(rèn)定。小規(guī)模納稅人會(huì)計(jì)核算健全，能提供準(zhǔn)確稅務(wù)資料的，可向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申請(qǐng)資格認(rèn)定，不作小規(guī)模納稅人。一般納稅人：納稅人銷(xiāo)售貨物或提供應(yīng)稅勞務(wù)，應(yīng)納稅額為當(dāng)期銷(xiāo)項(xiàng)稅額抵扣當(dāng)期進(jìn)項(xiàng)稅額后余額。當(dāng)期銷(xiāo)項(xiàng)稅額小于當(dāng)期進(jìn)項(xiàng)稅額不足抵扣時(shí)，其不足部分可結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵扣。銷(xiāo)項(xiàng)稅額：納稅人銷(xiāo)售貨物或應(yīng)稅勞務(wù)，按銷(xiāo)售額和增值稅率計(jì)算并向購(gòu)買(mǎi)方收取的增值稅額。進(jìn)項(xiàng)稅額：納稅人購(gòu)進(jìn)貨物或接受應(yīng)稅勞務(wù)支付或負(fù)擔(dān)的

25、增值稅額。下列進(jìn)項(xiàng)稅額準(zhǔn)予從銷(xiāo)項(xiàng)稅額中抵扣： （1）從銷(xiāo)售方取得增值稅專(zhuān)用發(fā)票上注明增值稅額。（2）從海關(guān)取得海關(guān)進(jìn)口增值稅專(zhuān)用繳款書(shū)上注明增值稅額。（3）購(gòu)進(jìn)農(nóng)產(chǎn)品，除取得增值稅專(zhuān)用發(fā)票或海關(guān)進(jìn)口增值稅專(zhuān)用繳款書(shū)外，按農(nóng)產(chǎn)品收購(gòu)發(fā)票或銷(xiāo)售發(fā)票上注明的農(nóng)產(chǎn)品買(mǎi)價(jià)和13%扣除率計(jì)算的進(jìn)項(xiàng)稅額。進(jìn)項(xiàng)稅額=買(mǎi)價(jià)扣除率納稅人購(gòu)進(jìn)貨物或應(yīng)稅勞務(wù)，取得增值稅扣稅憑證不符合法律、行政法規(guī)或國(guó)務(wù)院稅務(wù)主管部門(mén)規(guī)定的，其進(jìn)項(xiàng)稅額不得從銷(xiāo)項(xiàng)稅額中抵扣。注意：下列項(xiàng)目進(jìn)項(xiàng)稅額不得從銷(xiāo)項(xiàng)稅額中抵扣：（1）用于非增值稅應(yīng)稅項(xiàng)目、免征增值稅項(xiàng)目、集體福利或個(gè)人消費(fèi)的購(gòu)進(jìn)貨物或應(yīng)稅勞務(wù)；（2）非正常損失購(gòu)進(jìn)貨物及相關(guān)應(yīng)稅勞

26、務(wù)；（3）非正常損失的在產(chǎn)品、產(chǎn)成品耗用購(gòu)進(jìn)貨物或應(yīng)稅勞務(wù)；（4）國(guó)務(wù)院財(cái)政、稅務(wù)主管部門(mén)規(guī)定的納稅人自用消費(fèi)品；（5）本條第（1）項(xiàng)至第（4）項(xiàng)規(guī)定貨物的運(yùn)輸費(fèi)用和銷(xiāo)售免稅貨物運(yùn)輸費(fèi)用。 增值稅一般納稅人稅率 1、17%稅率： 除另有規(guī)定外，納稅人銷(xiāo)售或進(jìn)口貨物、提供加工修理修配勞務(wù)、提供有形動(dòng)產(chǎn)租賃服務(wù)，稅率17%。 2、13%稅率： 納稅人銷(xiāo)售或進(jìn)口下列貨物，稅率13%： （1）糧食、食用植物油； （2）自來(lái)水、暖氣、冷氣、熱水、煤氣、石油液化氣、天然氣、沼氣、居民用煤炭制品； （3）書(shū)、報(bào)紙、雜志； （4）飼料、化肥、農(nóng)藥、農(nóng)機(jī)、農(nóng)膜； （5）國(guó)務(wù)院規(guī)定的其他貨物。 3、11%稅率：

27、提供交通運(yùn)輸服務(wù)業(yè)、郵政服務(wù)業(yè)、電信服務(wù)業(yè)。 4、6%稅率： 提供現(xiàn)代服務(wù)業(yè)服務(wù)，有形動(dòng)產(chǎn)租賃服務(wù)除外。 5、“0”稅率： 納稅人出口貨物、提供財(cái)政部和總局規(guī)定應(yīng)稅服務(wù)，稅率零；但國(guó)務(wù)院另有規(guī)定除外。 （增值稅暫行條例、財(cái)稅2013106號(hào)附件1，第12條） 全面實(shí)施營(yíng)改增后，增值稅稅率可能基本上保持17%、13%、11%、6%和“零”稅率5檔不變。營(yíng)改增后的增值稅稅率財(cái)稅201457號(hào)2014-6-13：自2014年7月1日起，將6%和4%的增值稅征收率統(tǒng)一調(diào)整為3%。 增值稅“稅率”與“征收率”稅率，適用一般納稅人，目前有17%、13%、11%和6%四檔；征收率適用小規(guī)模納稅人和特定一般納

28、稅人。小規(guī)模納稅人統(tǒng)一按3%征收率計(jì)征；特定一般納稅人，適用6%、5%、4%、3%四檔征收率。征收率6%項(xiàng)目：自來(lái)水、小型水力發(fā)電單位生產(chǎn)的電力、部分建材產(chǎn)品和生物制品；征收率5%項(xiàng)目：中外合作開(kāi)采的原油、天然氣；征收率4%項(xiàng)目：寄售、典當(dāng)和拍賣(mài)商品、銷(xiāo)售舊貨；征收率3%項(xiàng)目：公共交通運(yùn)輸?shù)葼I(yíng)改增個(gè)別應(yīng)稅服務(wù)?！盃I(yíng)改增”后增值稅優(yōu)惠政策優(yōu)惠政策匯總事項(xiàng)新政策財(cái)稅201457號(hào)舊政策財(cái)稅20099號(hào)一般納稅人銷(xiāo)售自己使用過(guò)固定資產(chǎn)銷(xiāo)售自己使用過(guò)固定資產(chǎn)（符合簡(jiǎn)易計(jì)稅方法條件的）按簡(jiǎn)易辦法依3%征收率減按2%征收增值稅。計(jì)算：含稅賣(mài)價(jià)/(1+3%)*2%按簡(jiǎn)易辦法依4%征收率減半征收增值稅納稅人銷(xiāo)

29、售舊貨銷(xiāo)售舊貨縣級(jí)及縣級(jí)以下小型小型水力發(fā)電水力發(fā)電單位單位生產(chǎn)的電力依3%征收率依6%征收率建筑用和生產(chǎn)建筑材料所用的砂、土、石料砂、土、石料以自己采掘的砂、土、石料或其他礦物連續(xù)生產(chǎn)的磚、瓦、石灰(不含粘土實(shí)心磚、瓦)。用微生物、微生物代謝產(chǎn)物、動(dòng)物毒素、人或動(dòng)物的血液或組織制成的生物制品生物制品自來(lái)水自來(lái)水商品混凝土商品混凝土(僅限于以水泥為原料生產(chǎn)的水泥混凝土)寄售商店代銷(xiāo)寄售物品代銷(xiāo)寄售物品(包括居民個(gè)人寄售的物品在內(nèi))依3%征收率依4%征收率典當(dāng)業(yè)銷(xiāo)售死當(dāng)物品銷(xiāo)售死當(dāng)物品經(jīng)國(guó)務(wù)院或國(guó)務(wù)院授權(quán)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)的免稅商店零售的免稅品零售的免稅品房地產(chǎn)和建安企業(yè)營(yíng)改增新政亮點(diǎn)混合銷(xiāo)售的重新定義原

30、混合銷(xiāo)售是1994年隨增值稅暫行條例和營(yíng)業(yè)稅暫行條例誕生。增值稅混合銷(xiāo)售：一項(xiàng)銷(xiāo)售行為如既涉及貨物又涉及非增值稅應(yīng)稅勞務(wù)（應(yīng)繳營(yíng)業(yè)稅的勞務(wù)），為混合銷(xiāo)售行為。除特別規(guī)定行為外，從事貨物生產(chǎn)、批發(fā)或零售企業(yè)、企業(yè)性單位和個(gè)體工商戶(hù)的混合銷(xiāo)售行為，視為銷(xiāo)售貨物，應(yīng)繳增值稅；其他單位和個(gè)人的混合銷(xiāo)售行為，視為銷(xiāo)售非增值稅應(yīng)稅勞務(wù)，不繳增值稅。營(yíng)業(yè)稅混合銷(xiāo)售：一項(xiàng)銷(xiāo)售行為如既涉及應(yīng)稅勞務(wù)又涉及貨物（包括電力、熱力、氣體在內(nèi)的有形動(dòng)產(chǎn)），為混合銷(xiāo)售行為。除特別規(guī)定行為外，從事貨物生產(chǎn)、批發(fā)或零售企業(yè)、企業(yè)性單位和個(gè)體工商戶(hù)的混合銷(xiāo)售行為，視為銷(xiāo)售貨物，不繳營(yíng)業(yè)稅；其他單位和個(gè)人的混合銷(xiāo)售行為，視為提供應(yīng)

31、稅勞務(wù)，繳營(yíng)業(yè)稅。以上特別規(guī)定行為，指納稅人銷(xiāo)售自產(chǎn)貨物并同時(shí)提供建筑業(yè)勞務(wù)，該類(lèi)混合銷(xiāo)售行為應(yīng)分別核算貨物銷(xiāo)售額和營(yíng)業(yè)稅應(yīng)稅勞務(wù)營(yíng)業(yè)額；未分別核算的，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)核定其貨物銷(xiāo)售額和提供營(yíng)業(yè)稅應(yīng)稅勞務(wù)營(yíng)業(yè)額。房地產(chǎn)和建安企業(yè)營(yíng)改增新政亮點(diǎn)本次營(yíng)改增后，需更新慣性思維，混合銷(xiāo)售概念發(fā)生本質(zhì)變化：一項(xiàng)銷(xiāo)售行為如既涉及貨物又涉及服務(wù)，為混合銷(xiāo)售。從事貨物生產(chǎn)、批發(fā)或零售的單位和個(gè)體工商戶(hù)（包括以從事貨物的生產(chǎn)、批發(fā)或零售為主，并兼營(yíng)銷(xiāo)售服務(wù)的單位和個(gè)體工商戶(hù)在內(nèi)）的混合銷(xiāo)售行為，按銷(xiāo)售貨物繳增值稅；其他單位和個(gè)體工商戶(hù)的混合銷(xiāo)售行為，按銷(xiāo)售服務(wù)繳增值稅。結(jié)論：增值稅混合銷(xiāo)售由以往同一納稅人同一銷(xiāo)售

32、業(yè)務(wù)中，跨越增值稅和營(yíng)業(yè)稅兩個(gè)稅種，既涉及貨物又涉及非增值稅應(yīng)稅勞務(wù)行為，改為：同一納稅人在同一項(xiàng)銷(xiāo)售業(yè)務(wù)中，混雜增值稅不同稅目業(yè)務(wù)，既涉及貨物又涉及營(yíng)改增應(yīng)稅服務(wù)行為。房地產(chǎn)和建安企業(yè)營(yíng)改增新政亮點(diǎn)變革的兼營(yíng)行為原增值稅跨稅種兼營(yíng)行為，指銷(xiāo)售貨物或提供加工、修理修配勞務(wù)納稅人兼營(yíng)營(yíng)業(yè)稅應(yīng)稅項(xiàng)目行為，該幾種行為并無(wú)直接聯(lián)系和從屬關(guān)系，幾種行為不一定發(fā)生在同一購(gòu)買(mǎi)者身上，收取價(jià)款不一定來(lái)自同一人。從事兼營(yíng)業(yè)務(wù)增值稅納稅人應(yīng)分別核算貨物或增值稅應(yīng)稅勞務(wù)的銷(xiāo)售額和營(yíng)業(yè)稅應(yīng)稅項(xiàng)目營(yíng)業(yè)額；未分別核算的，由增值稅和營(yíng)業(yè)稅主管稅務(wù)機(jī)關(guān)分別核定貨物或增值稅應(yīng)稅勞務(wù)的銷(xiāo)售額和營(yíng)業(yè)稅應(yīng)稅勞務(wù)營(yíng)業(yè)額。本次營(yíng)改增規(guī)定

33、，納稅人兼營(yíng)銷(xiāo)售貨物、勞務(wù)、服務(wù)、無(wú)形資產(chǎn)或不動(dòng)產(chǎn)，適用不同稅率或征收率的，應(yīng)分別核算適用不同稅率或征收率銷(xiāo)售額；未分別核算的，從高適用稅率。同時(shí)保留納稅人兼營(yíng)免稅、減稅項(xiàng)目的，應(yīng)分別核算免稅、減稅項(xiàng)目銷(xiāo)售額；未分別核算銷(xiāo)售額的，不得免稅、減稅規(guī)定。還規(guī)定，適用一般計(jì)稅方法納稅人，兼營(yíng)簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅項(xiàng)目、免征增值稅項(xiàng)目而無(wú)法劃分不得抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額，按相關(guān)公式計(jì)算不得抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額。房地產(chǎn)和建安企業(yè)營(yíng)改增新政亮點(diǎn)取消混業(yè)經(jīng)營(yíng)以往營(yíng)改增試點(diǎn)均在增值稅和營(yíng)業(yè)稅并行模式下進(jìn)行的，既存在一項(xiàng)銷(xiāo)售行為跨稅種混合銷(xiāo)售，又存在一個(gè)納稅人兼有增值稅銷(xiāo)售和營(yíng)業(yè)稅應(yīng)稅行為的兼營(yíng)行為，因此，對(duì)試點(diǎn)納稅人兼有不同稅率或

34、征收率銷(xiāo)售貨物、提供加工修理修配勞務(wù)或應(yīng)稅服務(wù)行為，以“混業(yè)經(jīng)營(yíng)”界定，并規(guī)定分別核算適用不同稅率或征收率銷(xiāo)售額，未分別核算銷(xiāo)售額的，從高適用稅率或征收率。本次營(yíng)改增，已在全增值稅模式下運(yùn)行，因此取消混業(yè)經(jīng)營(yíng)征稅規(guī)定，按兼營(yíng)行為規(guī)定征稅。房地產(chǎn)和建安企業(yè)營(yíng)改增新政亮點(diǎn)服務(wù)業(yè)存在視同銷(xiāo)售原營(yíng)業(yè)稅條例細(xì)則第5條：納稅人有下列情形之一的，視同發(fā)生應(yīng)稅行為：（一）單位或個(gè)人將不動(dòng)產(chǎn)或土地使用權(quán)無(wú)償贈(zèng)送其他單位或個(gè)人；（二）單位或個(gè)人自己新建建筑物后銷(xiāo)售，其所發(fā)生的自建行為；（三）財(cái)政部、稅務(wù)總局規(guī)定其他情形。因此以往認(rèn)為營(yíng)業(yè)稅下，服務(wù)業(yè)沒(méi)有視同銷(xiāo)售說(shuō)法。因營(yíng)業(yè)稅下視同銷(xiāo)售只存在不動(dòng)產(chǎn)或土地使用權(quán)無(wú)償贈(zèng)

35、送和自建建筑物后銷(xiāo)售行為。全面營(yíng)改增后，根據(jù)財(cái)稅201636號(hào)附件2第14條：下列情形視同銷(xiāo)售服務(wù)、無(wú)形資產(chǎn)或不動(dòng)產(chǎn)：（一）單位或個(gè)體工商戶(hù)向其他單位或個(gè)人無(wú)償提供服務(wù)，但用于公益事業(yè)或者以社會(huì)公眾為對(duì)象的除外。（二）單位或個(gè)人向其他單位或個(gè)人無(wú)償轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)或不動(dòng)產(chǎn)，但用于公益事業(yè)或以社會(huì)公眾為對(duì)象的除外。（三）財(cái)政部和稅務(wù)總局規(guī)定其他情形。房地產(chǎn)和建安企業(yè)營(yíng)改增新政亮點(diǎn)偏低或偏高都可能調(diào)整原增值稅實(shí)施細(xì)則第16條規(guī)定，納稅人有價(jià)格明顯偏低并無(wú)正當(dāng)理由或有條例規(guī)定的視同銷(xiāo)售貨物行為而無(wú)銷(xiāo)售額的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可核定銷(xiāo)售額。營(yíng)改增后，財(cái)稅201636號(hào)第44條：納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為價(jià)格明顯偏低或偏高且

36、不具有合理商業(yè)目的的，或發(fā)生本辦法第十四條所列行為而無(wú)銷(xiāo)售額的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)按順序確定銷(xiāo)售額。不具有合理商業(yè)目的，指以謀取稅收利益為主要目的，通過(guò)人為安排，減少、免除、推遲繳納增值稅稅款，或增加退還增值稅稅款。根據(jù)財(cái)稅201636號(hào)規(guī)定，價(jià)格偏高且不具有合理的商業(yè)目的也可能被主管稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)按一定順序確定銷(xiāo)售額。房地產(chǎn)和建安企業(yè)營(yíng)改增新政亮點(diǎn)年應(yīng)稅銷(xiāo)售額超過(guò)規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的單位和個(gè)體工商戶(hù)必須成為一般納稅人根據(jù)財(cái)稅201636號(hào)，年應(yīng)稅銷(xiāo)售額超過(guò)規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的其他個(gè)人不屬一般納稅人。年應(yīng)稅銷(xiāo)售額超過(guò)規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)但不經(jīng)常發(fā)生應(yīng)稅行為的單位和個(gè)體工商戶(hù)可選擇按小規(guī)模納稅人納稅。不經(jīng)常發(fā)生應(yīng)稅行為這個(gè)認(rèn)定需稅

37、務(wù)機(jī)關(guān)文件明確。房地產(chǎn)和建安企業(yè)營(yíng)改增新政亮點(diǎn)不得抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額需清算原增值稅細(xì)則26條規(guī)定，一般納稅人兼營(yíng)免稅項(xiàng)目或非增值稅應(yīng)稅勞務(wù)而無(wú)法劃分不得抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額的，按下列公式計(jì)算不得抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額：不得抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額當(dāng)月無(wú)法劃分的全部進(jìn)項(xiàng)稅額當(dāng)月免稅項(xiàng)目銷(xiāo)售額、非增值稅應(yīng)稅勞務(wù)營(yíng)業(yè)額合計(jì)當(dāng)月全部銷(xiāo)售額、營(yíng)業(yè)額合計(jì)。此規(guī)定和全面營(yíng)改增后并無(wú)大變化，最大不同是原增值稅條例細(xì)則沒(méi)有對(duì)不得抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額進(jìn)行清算辦法。但全面營(yíng)改增后，財(cái)稅201636號(hào)提到清算。根據(jù)財(cái)稅201636號(hào)第29條：適用一般計(jì)稅方法的納稅人，兼營(yíng)簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅項(xiàng)目、免征增值稅項(xiàng)目而無(wú)法劃分不得抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額，按下列公式計(jì)算不得抵

38、扣進(jìn)項(xiàng)稅額：不得抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額當(dāng)期無(wú)法劃分的全部進(jìn)項(xiàng)稅額（當(dāng)期簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅項(xiàng)目銷(xiāo)售額+免征增值稅項(xiàng)目銷(xiāo)售額）當(dāng)期全部銷(xiāo)售額主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可按上述公式依年度數(shù)據(jù)對(duì)不得抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額進(jìn)行清算。房地產(chǎn)和建安企業(yè)營(yíng)改增新政亮點(diǎn)進(jìn)項(xiàng)稅可分次抵扣原增值稅政策中，對(duì)一項(xiàng)進(jìn)項(xiàng)稅額沒(méi)規(guī)定分次抵扣辦法。全面營(yíng)改增后，根據(jù)財(cái)稅201636號(hào)規(guī)定，適用一般計(jì)稅方法試點(diǎn)納稅人，2016年5月1日后取得并在會(huì)計(jì)制度上按固定資產(chǎn)核算的不動(dòng)產(chǎn)或2016年5月1日后取得不動(dòng)產(chǎn)在建工程，其進(jìn)項(xiàng)稅額應(yīng)自取得之日起分2年從銷(xiāo)項(xiàng)稅額中抵扣，第一年抵扣比例60%，第二年抵扣比例40%。這個(gè)分次抵扣辦法如何操作，總局會(huì)出具體辦法。房地產(chǎn)和

39、建安企業(yè)營(yíng)改增新政亮點(diǎn)增值稅先預(yù)繳后申報(bào)原增值稅關(guān)于預(yù)繳增值稅規(guī)定：輔導(dǎo)期納稅人一個(gè)月內(nèi)多次領(lǐng)購(gòu)專(zhuān)用發(fā)票的，應(yīng)從當(dāng)月第二次領(lǐng)購(gòu)專(zhuān)用發(fā)票起，按上一次已購(gòu)并開(kāi)專(zhuān)用發(fā)票銷(xiāo)售額3%預(yù)繳增值稅。及總分機(jī)構(gòu)間預(yù)繳相關(guān)規(guī)定。全面營(yíng)改增后，財(cái)稅201636號(hào)沿襲營(yíng)業(yè)稅管理辦法，增值稅下是先預(yù)繳后申報(bào)辦法。根據(jù)財(cái)稅201636號(hào)，其中建筑服務(wù)、銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)租賃服務(wù)、一般納稅人銷(xiāo)售其2016年4月30日前取得不動(dòng)產(chǎn)（不含自建），適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅的，都規(guī)定按一定預(yù)征率（預(yù)繳率有不同規(guī)定）在不動(dòng)產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款后，向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)納稅申報(bào)。房地產(chǎn)和建安企業(yè)營(yíng)改增新政亮點(diǎn)貸款利息及費(fèi)用不得扣除納稅

40、人購(gòu)進(jìn)貸款服務(wù)（各種形式占用、拆借他人資金）支付利息及利息性質(zhì)支出，其進(jìn)項(xiàng)稅額均不得從銷(xiāo)項(xiàng)稅額中抵扣。因接受貸款服務(wù)向貸款方支付的與該筆貸款直接相關(guān)的投融資顧問(wèn)費(fèi)、手續(xù)費(fèi)、咨詢(xún)費(fèi)等費(fèi)用，其進(jìn)項(xiàng)稅額不得從銷(xiāo)項(xiàng)稅額中抵扣。 房地產(chǎn)老項(xiàng)目房地產(chǎn)老項(xiàng)目，指建筑工程施工許可證注明合同開(kāi)工日期在2016年4 月30日前的房地產(chǎn)項(xiàng)目。房地產(chǎn)和建安企業(yè)營(yíng)改增新政亮點(diǎn)房地產(chǎn)項(xiàng)目土地價(jià)款不作進(jìn)項(xiàng)扣除開(kāi)發(fā)企業(yè)中一般納稅人銷(xiāo)售其開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目（選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法的房地產(chǎn)老項(xiàng)目除外），以取得全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，扣除受讓土地時(shí)向政府部門(mén)支付的土地價(jià)款后余額為銷(xiāo)售額。 建筑工程老項(xiàng)目1. 建筑工程施工許可證注明合同開(kāi)工日期

41、在2016年4月30日前的建筑工程項(xiàng)目。2. 未取得建筑工程施工許可證的，建筑工程承包合同注明開(kāi)工日期在2016年4 月30日前的建筑工程項(xiàng)目。一般納稅人為建筑工程老項(xiàng)目提供的建筑服務(wù)，可選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅。房地產(chǎn)和建安企業(yè)營(yíng)改增新政亮點(diǎn)取得不動(dòng)產(chǎn)抵扣規(guī)定營(yíng)改增一般納稅人和原一般納稅人，2016年5月1日后取得并在會(huì)計(jì)制度上按固定資產(chǎn)核算的不動(dòng)產(chǎn)或2016年5月1日后取得的不動(dòng)產(chǎn)在建工程，其進(jìn)項(xiàng)稅額應(yīng)自取得之日起分2年從銷(xiāo)項(xiàng)稅額中抵扣，第一年抵扣比例60%，第二年抵扣比例40%。取得不動(dòng)產(chǎn)，包括以直接購(gòu)買(mǎi)、接受捐贈(zèng)、接受投資入股、自建及抵債等各種形式取得不動(dòng)產(chǎn)，但不包括房地產(chǎn)企業(yè)自行開(kāi)發(fā)

42、的房地產(chǎn)。 新增不得抵扣項(xiàng)目營(yíng)改增納稅人和原一般納稅人購(gòu)進(jìn)的旅客運(yùn)輸服務(wù)、貸款服務(wù)、餐飲服務(wù)、居民日常服務(wù)和娛樂(lè)服務(wù)的進(jìn)項(xiàng)稅額不得從銷(xiāo)項(xiàng)稅額中抵扣。房地產(chǎn)和建安企業(yè)營(yíng)改增新政亮點(diǎn)差額征稅項(xiàng)目1. 試點(diǎn)納稅人提供建筑服務(wù)適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法的，以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用扣除支付的分包款后余額為銷(xiāo)售額。2. 開(kāi)發(fā)企業(yè)一般納稅人銷(xiāo)售其開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目（選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法的房地產(chǎn)老項(xiàng)目除外），以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，扣除受讓土地時(shí)向政府部門(mén)支付的土地價(jià)款后的余額為銷(xiāo)售額。房地產(chǎn)和建安企業(yè)營(yíng)改增新政亮點(diǎn)選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法的營(yíng)改增項(xiàng)目1. 以清包工方式提供的建筑服務(wù)。2. 為甲供工程（全部或部分設(shè)備、材料

43、、動(dòng)力由發(fā)包方自行采購(gòu)的建筑工程）提供的建筑服務(wù)。3. 為建筑工程老項(xiàng)目提供的建筑服務(wù)。4. 開(kāi)發(fā)企業(yè)中一般納稅人，銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)老項(xiàng)目。5. 一般納稅人銷(xiāo)售其2016年4月30日前取得（不含自建）的不動(dòng)產(chǎn)。6. 一般納稅人銷(xiāo)售其2016年4月30日前自建的不動(dòng)產(chǎn)。7. 一般納稅人出租其2016年4月30日前取得的不動(dòng)產(chǎn)。8. 以納入營(yíng)改增試點(diǎn)之日前取得的有形動(dòng)產(chǎn)為標(biāo)的物提供的經(jīng)營(yíng)租賃服務(wù)。9. 在納入營(yíng)改增試點(diǎn)之日前簽的尚未執(zhí)行完畢的有形動(dòng)產(chǎn)租賃合同。房地產(chǎn)和建安企業(yè)營(yíng)改增新政亮點(diǎn)不得開(kāi)增值稅專(zhuān)用發(fā)票情形納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為，屬下列情形之一的，不得開(kāi)增值稅專(zhuān)用發(fā)票:1. 向消費(fèi)者個(gè)人銷(xiāo)售

44、服務(wù)、無(wú)形資產(chǎn)或不動(dòng)產(chǎn)。2. 適用免征增值稅規(guī)定的應(yīng)稅行為。 不征收增值稅項(xiàng)目（1）房地產(chǎn)主管部門(mén)或其指定機(jī)構(gòu)、公積金管理中心、開(kāi)發(fā)企業(yè)及物業(yè)管理單位代收的住房專(zhuān)項(xiàng)維修基金。（2）在資產(chǎn)重組過(guò)程中，通過(guò)合并、分立、出售、置換等方式，將全部或者部分實(shí)物資產(chǎn)以及與其相關(guān)聯(lián)的債權(quán)、負(fù)債和勞動(dòng)力一并轉(zhuǎn)讓給其他單位和個(gè)人，其中涉及的不動(dòng)產(chǎn)、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓行為。建安企業(yè)和房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)改增必備知識(shí)第一部分 房地產(chǎn)相關(guān)稅收規(guī)定一、取得不動(dòng)產(chǎn)抵扣規(guī)定1. 所有增值稅一般納稅人，2016年5月1日后取得并在會(huì)計(jì)制度上按固定資產(chǎn)核算的不動(dòng)產(chǎn)或2016年5月1日后取得的不動(dòng)產(chǎn)在建工程，其進(jìn)項(xiàng)稅額應(yīng)自取得之日起分2年從

45、銷(xiāo)項(xiàng)稅額中抵扣，第一年抵扣比例60%，第二年抵扣比例40%。取得不動(dòng)產(chǎn)，包括以直接購(gòu)買(mǎi)、接受捐贈(zèng)、接受投資入股、自建及抵債等各種形式取得不動(dòng)產(chǎn)，不包括房地產(chǎn)企業(yè)自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)。注意：融資租入不動(dòng)產(chǎn)及在施工現(xiàn)場(chǎng)修建的臨時(shí)建筑物、構(gòu)筑物，其進(jìn)項(xiàng)稅額不適用上述分2年抵扣規(guī)定。建安企業(yè)和房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)改增必備知識(shí)二、銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)征稅范圍銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)，指轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的業(yè)務(wù)活動(dòng)。不動(dòng)產(chǎn)，指不能移動(dòng)或移動(dòng)后會(huì)引起性質(zhì)、形狀改變的財(cái)產(chǎn)，包括建筑物、構(gòu)筑物等。建筑物，包括住宅、商業(yè)營(yíng)業(yè)用房、辦公樓等可供居住、工作或進(jìn)行其他活動(dòng)的建造物。構(gòu)筑物，包括道路、橋梁、隧道、水壩等建造物。轉(zhuǎn)讓建筑物有限產(chǎn)權(quán)或永久使用權(quán)的

46、，轉(zhuǎn)讓在建的建筑物或構(gòu)筑物所有權(quán)的，及在轉(zhuǎn)讓建筑物或構(gòu)筑物時(shí)一并轉(zhuǎn)讓其所占土地使用權(quán)的，按銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)繳增值稅。三、經(jīng)營(yíng)租賃不動(dòng)產(chǎn)征稅范圍經(jīng)營(yíng)租賃不動(dòng)產(chǎn)，指在約定時(shí)間內(nèi)將不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓他人使用且租賃物所有權(quán)不變更的業(yè)務(wù)活動(dòng)。將建筑物、構(gòu)筑物等不動(dòng)產(chǎn)的廣告位出租給其他單位或個(gè)人用于發(fā)布廣告，按經(jīng)營(yíng)租賃服務(wù)繳增值稅。建安企業(yè)和房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)改增必備知識(shí)四、稅率和特殊征收率及計(jì)稅方法（一）銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)、提供不動(dòng)產(chǎn)租賃服務(wù)稅率11%；銷(xiāo)售、出租不動(dòng)產(chǎn)征收率5%。五、利息及費(fèi)用不得抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額（一）納稅人購(gòu)進(jìn)貸款服務(wù)（支付利息）的進(jìn)項(xiàng)稅額不得從銷(xiāo)項(xiàng)稅額中抵扣。（二）納稅人接受貸款服務(wù)向貸款方支付的與該筆貸款直接相

47、關(guān)的投融資顧問(wèn)費(fèi)、手續(xù)費(fèi)、咨詢(xún)費(fèi)等費(fèi)用，其進(jìn)項(xiàng)稅額不得從銷(xiāo)項(xiàng)稅額中抵扣。六、不征增值稅的收入房地產(chǎn)主管部門(mén)或其指定機(jī)構(gòu)、公積金管理中心、開(kāi)發(fā)企業(yè)及物業(yè)管理單位代收的住房專(zhuān)項(xiàng)維修基金。建安企業(yè)和房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)改增必備知識(shí)七、銷(xiāo)售額規(guī)定（一）銷(xiāo)售額，指納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用（不含稅），財(cái)政部和稅務(wù)總局另有規(guī)定除外。（二）除用于公益事業(yè)或以社會(huì)公眾為對(duì)象外，單位或個(gè)人向其他單位或個(gè)人無(wú)償轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)，應(yīng)視同銷(xiāo)售。（三）房地產(chǎn)老項(xiàng)目，指建筑工程施工許可證注明合同開(kāi)工日期在2016年4月30日前的房地產(chǎn)項(xiàng)目。開(kāi)發(fā)企業(yè)中一般納稅人銷(xiāo)售其開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目（選簡(jiǎn)易計(jì)稅方法的房地產(chǎn)老項(xiàng)目除外），

48、以取得全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，扣除向政府部門(mén)支付的土地價(jià)款后的余額為銷(xiāo)售額。支付的土地價(jià)款，應(yīng)取得省級(jí)以上財(cái)政部門(mén)印制的財(cái)政票據(jù)或稅務(wù)總局規(guī)定的其他憑證為合法有效憑證。否則，不得扣除。納稅人取得上述憑證屬增值稅扣稅憑證的，其進(jìn)項(xiàng)稅額不得從銷(xiāo)項(xiàng)稅額中抵扣。建安企業(yè)和房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)改增必備知識(shí)八、銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)特別征稅規(guī)定（一）預(yù)售房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)企業(yè)采取預(yù)收款方式銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，收到預(yù)收款時(shí)按3%預(yù)征率預(yù)繳增值稅。（二）一般納稅人銷(xiāo)售房地產(chǎn)老項(xiàng)目1. 開(kāi)發(fā)企業(yè)中一般納稅人，銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)老項(xiàng)目，可選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法按5% 征收率計(jì)稅。2. 一般納稅人銷(xiāo)售其2016年4月30日前自建的不動(dòng)產(chǎn)，可

49、選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法，以取得全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用為銷(xiāo)售額，按5%征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。納稅人應(yīng)按上述計(jì)稅方法在不動(dòng)產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款后，向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)納稅申報(bào)。3. 一般納稅人銷(xiāo)售其2016年4月30日前取得（不含自建）的不動(dòng)產(chǎn)，可選擇適應(yīng)簡(jiǎn)易計(jì)稅方法，以全部收入減去該項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)購(gòu)置原價(jià)或取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)的作價(jià)后余額，按5%征收率在不動(dòng)產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)預(yù)繳增值稅，向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)繳增值稅。建安企業(yè)和房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)改增必備知識(shí)（三）一般納稅人銷(xiāo)售房地產(chǎn)新項(xiàng)目1. 一般納稅人銷(xiāo)售其2016年5月1日后自建的不動(dòng)產(chǎn)，應(yīng)適用一般計(jì)稅方法，以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用為銷(xiāo)售額計(jì)算應(yīng)納稅額。納稅

50、人應(yīng)以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，按5%預(yù)征率在不動(dòng)產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款后，向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)納稅申報(bào)。2. 一般納稅人銷(xiāo)售其2016年5月1日后取得（不含自建）的不動(dòng)產(chǎn)，應(yīng)適用一般計(jì)稅方法，以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用為銷(xiāo)售額計(jì)算應(yīng)納稅額。納稅人應(yīng)以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用減去該項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)購(gòu)置原價(jià)或取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)的作價(jià)后的余額，按5%預(yù)征率在不動(dòng)產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款后，向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行納稅申報(bào)。建安企業(yè)和房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)改增必備知識(shí)（四）小規(guī)模納稅人銷(xiāo)售房地產(chǎn)項(xiàng)目1. 開(kāi)發(fā)企業(yè)中小規(guī)模納稅人，銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，按5%征收率計(jì)稅。2. 小規(guī)模納稅人銷(xiāo)售其取得（不含自建）的不動(dòng)產(chǎn)（不含個(gè)體

51、工商戶(hù)銷(xiāo)售購(gòu)買(mǎi)的住房和其他個(gè)人銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)），應(yīng)以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用減去該項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)購(gòu)置原價(jià)或取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)作價(jià)后的余額為銷(xiāo)售額，按5%征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。納稅人應(yīng)按上述計(jì)稅方法在不動(dòng)產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款后，向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)納稅申報(bào)。3. 小規(guī)模納稅人銷(xiāo)售其自建的不動(dòng)產(chǎn)，應(yīng)以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用為銷(xiāo)售額，按5%征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。納稅人應(yīng)按上述計(jì)稅方法在不動(dòng)產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款后，向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)納稅申報(bào)。建安企業(yè)和房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)改增必備知識(shí)九、租賃不動(dòng)產(chǎn)的特別征稅規(guī)定（一）一般納稅人出租不動(dòng)產(chǎn)老項(xiàng)目1.一般納稅人出租其2016年4月30日前取得的不動(dòng)產(chǎn)，可選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法,按5

52、%征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。納稅人出租其2016年4月30日前取得的與機(jī)構(gòu)所在地不在同一縣（市）的不動(dòng)產(chǎn)，應(yīng)按上述計(jì)稅方法在不動(dòng)產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款后，向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)納稅申報(bào)。（二）一般納稅人出租不動(dòng)產(chǎn)新項(xiàng)目一般納稅人出租其2016年5月1日后取得的、與機(jī)構(gòu)所在地不在同一縣（市）的不動(dòng)產(chǎn)，應(yīng)按3%預(yù)征率在不動(dòng)產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款，向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)繳增值稅。（三）小規(guī)模納稅人出租不動(dòng)產(chǎn)小規(guī)模納稅人出租其取得的不動(dòng)產(chǎn)（不含個(gè)人出租住房），應(yīng)按5%征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。納稅人出租與機(jī)構(gòu)所在地不在同一縣（市）的不動(dòng)產(chǎn)，應(yīng)按上述計(jì)稅方法在不動(dòng)產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款后，向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)納稅申報(bào)。建

53、安企業(yè)和房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)改增必備知識(shí)十、稅款預(yù)繳規(guī)定開(kāi)發(fā)企業(yè)中一般納稅人銷(xiāo)售房地產(chǎn)老項(xiàng)目，及一般納稅人出租其2016年4月30日前取得的不動(dòng)產(chǎn)，適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅的，應(yīng)以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，按3%預(yù)征率在不動(dòng)產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款后，向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)納稅申報(bào)。一般納稅人銷(xiāo)售其2016年4月30日前取得的不動(dòng)產(chǎn)（不含自建），適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅的，以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用為銷(xiāo)售額計(jì)算應(yīng)納稅額。上述納稅人應(yīng)以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用減去該項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)購(gòu)置原價(jià)或取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)作價(jià)后的余額，按5%預(yù)征率在不動(dòng)產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款后，向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)納稅申報(bào)。一般納稅人銷(xiāo)售其2016年4月30日前

54、自建的不動(dòng)產(chǎn)，適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅的，應(yīng)以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用為銷(xiāo)售額計(jì)算應(yīng)納稅額。納稅人應(yīng)以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，按5%預(yù)征率在不動(dòng)產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款后，向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行納稅申報(bào)。一般納稅人跨?。ㄗ灾螀^(qū)、直轄市或計(jì)劃單列市）銷(xiāo)售、出租取得的與機(jī)構(gòu)所在地不在同一省（自治區(qū)、直轄市或者計(jì)劃單列市）的不動(dòng)產(chǎn)，在機(jī)構(gòu)所在地申報(bào)納稅時(shí)，計(jì)算的應(yīng)納稅額小于已預(yù)繳稅額，且差額較大的，由稅務(wù)總局通知不動(dòng)產(chǎn)所在地省級(jí)稅務(wù)機(jī)關(guān)，在一定時(shí)期內(nèi)暫停預(yù)繳增值稅。建安企業(yè)和房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)改增必備知識(shí)第二部分 建筑業(yè)相關(guān)稅收規(guī)定 一、征稅范圍建筑服務(wù)，指各類(lèi)建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施的建造、修繕、裝飾，線

55、路、管道、設(shè)備、設(shè)施等的安裝及其他工程作業(yè)的業(yè)務(wù)活動(dòng)。包括工程服務(wù)、安裝服務(wù)、修繕?lè)?wù)、裝飾服務(wù)和其他建筑服務(wù)。二、稅率及征收率納稅人提供建筑服務(wù)增值稅稅率11%；增值稅征收率3%；財(cái)政部和稅務(wù)總局另有規(guī)定除外。建安企業(yè)和房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)改增必備知識(shí)三、銷(xiāo)售額規(guī)定（一）銷(xiāo)售額，指納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用（不含稅），財(cái)政部和稅務(wù)總局另有規(guī)定除外。（二）除用于公益事業(yè)或以社會(huì)公眾為對(duì)象外，單位或個(gè)人向其他單位或個(gè)人無(wú)償提供建筑服務(wù)，應(yīng)視同銷(xiāo)售。（三）納稅人提供建筑服務(wù)適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法的，以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用扣除支付的分包款后余額為銷(xiāo)售額。建安企業(yè)和房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)改增必備知識(shí)四、提

56、供建筑服務(wù)特別征稅規(guī)定（一）為甲供工程提供服務(wù)一般納稅人為甲供工程提供的建筑服務(wù)，可選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅。甲供工程，指全部或部分設(shè)備、材料、動(dòng)力由發(fā)包方自行采購(gòu)的建筑工程。（二）以清包工方式提供建筑服務(wù)一般納稅人以清包工方式提供建筑服務(wù)，可選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅。以清包工方式提供建筑服務(wù)，指施工方不采購(gòu)建筑工程所需材料或只采購(gòu)輔助材料，并收取人工費(fèi)、管理費(fèi)或其他費(fèi)用的建筑服務(wù)。（三）為老項(xiàng)目提供建筑服務(wù)一般納稅人為建筑工程老項(xiàng)目提供的建筑服務(wù)，可選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅。建筑工程老項(xiàng)目指:1. 建筑工程施工許可證注明合同開(kāi)工日期在2016年4月30日前的建筑工程項(xiàng)目。2. 未取得建筑工程

57、施工許可證的，建筑工程承包合同注明開(kāi)工日期在2016年4月30日前的建筑工程項(xiàng)目。建安企業(yè)和房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)改增必備知識(shí)五、異地施工稅收管理1. 一般納稅人跨縣（市）提供建筑服務(wù)，適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅的，應(yīng)以取得全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用為銷(xiāo)售額計(jì)算應(yīng)納稅額。納稅人應(yīng)以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用扣除支付的分包款后余額，按2預(yù)征率在建筑服務(wù)發(fā)生地預(yù)繳稅款后，向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)納稅申報(bào)。2. 一般納稅人跨縣（市）提供建筑服務(wù)，選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅的，應(yīng)以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用扣除支付的分包款后余額為銷(xiāo)售額，按3%征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。納稅人應(yīng)按上述計(jì)稅方法在建筑服務(wù)發(fā)生地預(yù)繳稅款后，向機(jī)構(gòu)所在地主管稅

58、務(wù)機(jī)關(guān)納稅申報(bào)。3. 試點(diǎn)納稅人中的小規(guī)模納稅人跨縣（市）提供建筑服務(wù)，應(yīng)以取得全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用扣除支付的分包款后余額為銷(xiāo)售額，按3%征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。納稅人應(yīng)按上述計(jì)稅方法在建筑服務(wù)發(fā)生地預(yù)繳稅款后，向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)納稅申報(bào)。4. 一般納稅人跨?。ㄗ灾螀^(qū)、直轄市或計(jì)劃單列市）提供建筑服務(wù)，在機(jī)構(gòu)所在地申報(bào)納稅時(shí)，計(jì)算的應(yīng)納稅額小于已預(yù)繳稅額，且差額較大的，由稅務(wù)總局通知建筑服務(wù)發(fā)生地省級(jí)稅務(wù)機(jī)關(guān)，在一定時(shí)期內(nèi)暫停預(yù)繳增值稅。建安企業(yè)和房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)改增必備知識(shí)第三部分 房地產(chǎn)、建筑業(yè)相關(guān)管理一、納稅人納稅人年應(yīng)征增值稅銷(xiāo)售額超過(guò)財(cái)政部和稅務(wù)總局規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)（500萬(wàn)元）的納稅人為一般納

59、稅人，未超過(guò)規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的納稅人為小規(guī)模納稅人。年應(yīng)稅銷(xiāo)售額超過(guò)規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的其他個(gè)人不屬一般納稅人。年應(yīng)稅銷(xiāo)售額超過(guò)規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)但不經(jīng)常發(fā)生應(yīng)稅行為的單位和個(gè)體工商戶(hù)可選擇按小規(guī)模納稅人納稅。除稅務(wù)總局另有規(guī)定外，一經(jīng)登記為一般納稅人后，不得轉(zhuǎn)為小規(guī)模納稅人。建安企業(yè)和房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)改增必備知識(shí)二、計(jì)稅辦法（一）一般計(jì)稅方法1. 一般計(jì)稅方法的應(yīng)納稅額，指當(dāng)期銷(xiāo)項(xiàng)稅額抵扣當(dāng)期進(jìn)項(xiàng)稅額后余額。當(dāng)期銷(xiāo)項(xiàng)稅額小于當(dāng)期進(jìn)項(xiàng)稅額不足抵扣時(shí)，其不足部分可結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵扣。2. 銷(xiāo)項(xiàng)稅額，指納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為按銷(xiāo)售額和增值稅稅率計(jì)算的增值稅額。3. 進(jìn)項(xiàng)稅額，指納稅人購(gòu)進(jìn)貨物、加工修理修配勞務(wù)、服務(wù)、無(wú)形資產(chǎn)或不動(dòng)產(chǎn)，

60、支付或負(fù)擔(dān)的增值稅額。準(zhǔn)予從銷(xiāo)項(xiàng)稅額中抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額：增值稅扣稅憑證（增值稅專(zhuān)用發(fā)票、海關(guān)進(jìn)口增值稅專(zhuān)用繳款書(shū)、稅收繳款憑證和農(nóng)產(chǎn)品收購(gòu)發(fā)票、農(nóng)產(chǎn)品銷(xiāo)售發(fā)票）上注明或計(jì)算的增值稅額。按規(guī)定不得抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額應(yīng)轉(zhuǎn)出或扣減。建安企業(yè)和房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)改增必備知識(shí)（二）簡(jiǎn)易計(jì)稅方法簡(jiǎn)易計(jì)稅方法的應(yīng)納稅額，指按銷(xiāo)售額和增值稅征收率計(jì)算的增值稅額，不得抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額。（三）一般納稅人發(fā)生財(cái)政部和稅務(wù)總局規(guī)定特定應(yīng)稅行為，可選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅，但一經(jīng)選擇，36個(gè)月內(nèi)不得變更。三、不含稅銷(xiāo)售額的計(jì)算（一）一般計(jì)稅方法的銷(xiāo)售額不包括銷(xiāo)項(xiàng)稅額，納稅人采用銷(xiāo)售額和銷(xiāo)項(xiàng)稅額合并定價(jià)方法的，銷(xiāo)售額=含稅銷(xiāo)售額 /（1