商業(yè)調(diào)研及蓄客安排0903

1、未來時間商業(yè)產(chǎn)品蓄客安排一、銷售商業(yè)市場調(diào)研二、未來時間商業(yè)蓄客安排項目附近各主要商圈及重點商場分布新百廣場新百廣場銀座商城銀座商城樂匯城樂匯城勒泰勒泰懷特國際商城懷特國際商城萬達廣場萬達廣場北國商城北國商城建華城市廣場建華城市廣場萬象天成萬象天成新新 百百 商商 圈圈北北 國國 商商 圈圈萬萬 達達 商商 圈圈目前項目周邊分布著目前項目周邊分布著“新百新百、北國北國、萬達萬達”三個主要商圈三個主要商圈新百廣場、萬象天成、樂匯城、勒泰、北國商城、萬達廣場等；商場屬于自營商業(yè)，不對外出售。新百廣場、萬象天成、樂匯城、勒泰、北國商城、萬達廣場等；商場屬于自營商業(yè)，不對外出售。本次調(diào)研樓盤，均為商業(yè)

2、公司統(tǒng)一招商、經(jīng)營，商鋪產(chǎn)權(quán)對外出售。本次調(diào)研樓盤，均為商業(yè)公司統(tǒng)一招商、經(jīng)營，商鋪產(chǎn)權(quán)對外出售。嘉和廣場嘉和廣場金指數(shù)廣場金指數(shù)廣場榮盛場廣場榮盛場廣場世紀(jì)華茂世紀(jì)華茂【金指數(shù)廣場金指數(shù)廣場】項目位置項目位置位于中華北大街與新華路位于中華北大街與新華路交口東行交口東行500米路南米路南項目體量項目體量14.7萬萬商業(yè)定位商業(yè)定位服裝批發(fā)服裝批發(fā)現(xiàn)推售樓現(xiàn)推售樓層層2-6層層主力面積主力面積小面積劃分小面積劃分產(chǎn)品均價產(chǎn)品均價一層返租后一層返租后3.8萬左右，沿街商鋪萬左右，沿街商鋪5萬左右；二層萬左右；二層3萬；三萬；三層層2.4萬；四層萬；四層2.2萬，五層萬，五層2萬，六層萬，六層1.6

3、萬，萬，7層暫時不層暫時不外售，負(fù)一層外售，負(fù)一層2.6萬萬銷售政策銷售政策全款全款9折，分期折，分期9.4折，貸款折，貸款9.8折折返租政策返租政策總共返租總共返租10年，第一年年，第一年6%，第二年，第二年7%，第三年，第三年8%（前（前3年返到首付款里）從第四年開始在保底年返到首付款里）從第四年開始在保底7%的基礎(chǔ)上二的基礎(chǔ)上二八分成。八分成?！炯魏蛷V場嘉和廣場】 1-41-4層為商業(yè)裙樓，層為商業(yè)裙樓，5 5層以上為公寓層以上為公寓項目位置項目位置長安中山路以北，談固西長安中山路以北，談固西街以東，談固大街以西街以東，談固大街以西項目體量項目體量總建面總建面2222萬萬商業(yè)定位商業(yè)定位

4、一層金融和咖啡店；一層金融和咖啡店；二層零售和餐飲；二層零售和餐飲；三層教育配套兒童娛樂；三層教育配套兒童娛樂；四層大型餐飲；四層大型餐飲；五層娛樂休閑；五層娛樂休閑；現(xiàn)推售樓現(xiàn)推售樓層層三層、五層；三層、五層；主力面積主力面積7 7、8 8、1010、2020、3030、4040平米平米產(chǎn)品均價產(chǎn)品均價一層一層7萬左右，三層萬左右，三層2.7萬，五層萬，五層1.7萬萬-1.8萬萬銷售政策銷售政策貸款貸款9.7折，全款折，全款9.5折。折。返租政策返租政策返租時間：返租時間：10年。第一年返年。第一年返7%，第二年返，第二年返8%（前（前2年返年返到房款里）第三年返到房款里）第三年返8%，第四

5、到第五年返，第四到第五年返9%，第六年，第六年返返10%，第七年到第十年每年保底，第七年到第十年每年保底8%，超出部門九一分，超出部門九一分成。成?！窘ㄈA城市廣場建華城市廣場】項目位置項目位置建華大街和中山路交口建華大街和中山路交口項目體量項目體量總建面總建面3030萬萬商業(yè)定位商業(yè)定位一層黃金珠寶；一層黃金珠寶；二層服裝；二層服裝；三層兒童娛樂；三層兒童娛樂；四層餐飲；四層餐飲；現(xiàn)推售樓現(xiàn)推售樓層層一層及三層少量內(nèi)鋪一層及三層少量內(nèi)鋪主力面積主力面積8-20平米平米產(chǎn)品均價產(chǎn)品均價臨中山路臨中山路7萬左右萬左右/，內(nèi)街單層商鋪，內(nèi)街單層商鋪4-5萬，萬，銷售政策銷售政策全款全款9.9折，貸款

6、無優(yōu)惠折，貸款無優(yōu)惠返租政策返租政策返租時間：返租時間：12年返租，前年返租，前7年是年是7%，7%，8%，8%，10%，12%，14%，七年以后，七年以后9:1分成分成【榮盛城市廣場榮盛城市廣場】項目位置項目位置平安北大街、勝利大街、平安北大街、勝利大街、光華路交口東側(cè)光華路交口東側(cè)項目體量項目體量11萬萬商業(yè)定位商業(yè)定位一層珠寶、高檔服裝、化妝品；二層品牌服裝；三層兒一層珠寶、高檔服裝、化妝品；二層品牌服裝；三層兒童娛樂童娛樂+服裝；四層餐飲；五層健身服裝；四層餐飲；五層健身+KTV;六層影院六層影院現(xiàn)推售樓現(xiàn)推售樓層層大部分售罄；正出售一層二層個別商鋪；大部分售罄；正出售一層二層個別商鋪

7、；主力面積主力面積小面積劃分小面積劃分產(chǎn)品均價產(chǎn)品均價一層一層4.5萬左右，二層萬左右，二層-六層六層2-3萬左右萬左右銷售政策銷售政策貸款貸款9.7折，全款最低能到折，全款最低能到9折。折。返租政策返租政策返租時間：返租時間：13年，前年，前2年的年的14%返到房款里，第三年到第返到房款里，第三年到第六年共返六年共返34%（每年返（每年返8.5%）第七年到第十年返）第七年到第十年返36%（每年返（每年返9%）第）第11年到第年到第13年返年返30%（每年返（每年返10%）13年回本年回本【世紀(jì)華茂廣場世紀(jì)華茂廣場】項目位置項目位置裕華體育南大街與東崗裕華體育南大街與東崗路交口東南路交口東南項

8、目體量項目體量12萬萬商業(yè)定位商業(yè)定位一層珠寶百貨；一層珠寶百貨；二層服裝（調(diào)整中）；二層服裝（調(diào)整中）；三層餐飲；三層餐飲；四層電影院、娛樂；四層電影院、娛樂；現(xiàn)推售樓現(xiàn)推售樓層層三層餐飲三層餐飲主力面積主力面積6-8產(chǎn)品均價產(chǎn)品均價三層價格三層價格27000-30000元元銷售政策銷售政策5000抵抵10000排卡排卡返租政策返租政策商業(yè)包租商業(yè)包租10年，前年，前2年返年返15%一次性折入房款，第一次性折入房款，第3年年-10年，年，8.5%保底保底+9:1分成。分成。小結(jié)：u 金指數(shù)城市廣場、嘉和廣場、建華城市廣場、榮盛城市廣場、世紀(jì)華茂，商業(yè)對外銷售，銷售都以返租模式銷售，10-13

9、年不等。u 金指數(shù)、建華城市廣場、榮盛廣場、銷售周期長，現(xiàn)處于尾盤銷售狀態(tài)；u 競品項目現(xiàn)五證齊全、項目工程形象封頂準(zhǔn)現(xiàn)房。經(jīng)過整體市場進行調(diào)研和客戶摸底，擬定返租從購買之日開始，前前2-3年租金直接折抵房款年租金直接折抵房款的方式在市場上的接受度較高接受度較高。未來時間，按年返租，自購買之日起前兩年每年返租前兩年每年返租7%，直接從房款中扣除直接從房款中扣除，第三年開始每年分別第三年開始每年分別8%、8%、10%。第六年始到第十年，經(jīng)營收益的八成為業(yè)主所有，二成歸商業(yè)管理公司。8:2分成優(yōu)勢優(yōu)勢劣勢劣勢機會機會威脅威脅u 交通位置獨一無交通位置獨一無二；二；u 新百廣場、華潤新百廣場、華潤廣

10、場、時間廣場廣場、時間廣場形成商業(yè)商圈，形成商業(yè)商圈，聚集大量人流；聚集大量人流；u 獨有的創(chuàng)意文化獨有的創(chuàng)意文化商業(yè)定位，與同商業(yè)定位，與同商圈內(nèi)商場形成商圈內(nèi)商場形成差異化。差異化。u 開業(yè)時間較晚開業(yè)時間較晚u 返租時間相對市返租時間相對市場產(chǎn)品較短，返場產(chǎn)品較短，返租比例較高租比例較高u 單套鋪位總價高單套鋪位總價高于市場主流商業(yè)于市場主流商業(yè)內(nèi)鋪內(nèi)鋪新百、華潤為自營，新百、華潤為自營，目前該區(qū)域銷售商業(yè)目前該區(qū)域銷售商業(yè)暫時沒有。暫時沒有。新合作城市廣場、利新合作城市廣場、利嘉中心商業(yè)即將投放嘉中心商業(yè)即將投放市場。市場。商鋪類產(chǎn)品近三年去商鋪類產(chǎn)品近三年去化面積較大，客戶市化面積較

11、大，客戶市場即將進入休整萎縮場即將進入休整萎縮期期未來時間商業(yè)未來時間商業(yè)- -SWOTSWOT分析分析商鋪蓄客工作排期9 9月月1 1日日銷售方式銷售方式銷售策劃保障措施銷售策劃保障措施9 9月月1010日日工作安排工作安排廣告：海報為主要推廣途徑。廣告：海報為主要推廣途徑。渠道：萬商、搜房、譜華、覽眾、鏈家渠道：萬商、搜房、譜華、覽眾、鏈家9 9月月3030日日9月案場銷售以公寓為主，戶外推廣同樣輸出公寓信息及樣板間開放信息。商鋪一層售樓部順銷，月案場銷售以公寓為主，戶外推廣同樣輸出公寓信息及樣板間開放信息。商鋪一層售樓部順銷，可直接交首付款，四層商鋪執(zhí)行分銷模式，可直接交首付款，四層商鋪

12、執(zhí)行分銷模式，9月月10日分銷可正式帶客，進行排卡，日分銷可正式帶客，進行排卡，3萬抵萬抵6萬、萬、4萬萬抵抵8萬、萬、5萬抵萬抵10萬，認(rèn)籌萬，認(rèn)籌50張卡后正式開售。張卡后正式開售。9.39.3日銷售說辭確定，日銷售說辭確定，9.49.4日職業(yè)顧問商鋪說辭考核日職業(yè)顧問商鋪說辭考核完成；完成；9 9月月5.65.6日分銷商業(yè)日分銷商業(yè)培訓(xùn)到位培訓(xùn)到位9 9月月6 6日日9-79-7日到日到9-99-9日分銷人日分銷人員考核及商業(yè)蓄客同員考核及商業(yè)蓄客同時進行。時進行。認(rèn)籌目標(biāo)認(rèn)籌目標(biāo)3030張卡張卡異業(yè)渠道拓展聯(lián)盟：汽車銀行美容院，已與分銷達成初步共識，經(jīng)過車友會活動、案場展覽、店內(nèi)活動；

13、將其銷售、客服系統(tǒng)嫁接成為項目的渠道組織之一；渠道分銷整合，拓展周邊縣城：整合周邊縣市及市區(qū)分銷商，納入整體的渠道資源；扶持分銷商標(biāo)準(zhǔn)化店面管理，細化帶客、管控機制。精準(zhǔn)社區(qū)拓展：中介資源與社區(qū)結(jié)合，精準(zhǔn)的社區(qū)排布精準(zhǔn)的中介渠道，覆蓋市區(qū)周邊高端社區(qū)投資人群，形成良性有效的帶客。認(rèn)籌目標(biāo)認(rèn)籌目標(biāo)5050張卡張卡，進行開盤轉(zhuǎn)籌。進行開盤轉(zhuǎn)籌。（四層?xùn)|北區(qū)房源）（四層?xùn)|北區(qū)房源）12業(yè)態(tài)定位一層：業(yè)主自營區(qū)域，引導(dǎo)主營業(yè)態(tài)為：金融服務(wù)、商務(wù)咖啡店；二層：時光隧道主題購物街 ；三層：主題餐飲+高端教育機構(gòu)；四層：餐飲 （主題餐飲、 茶餐廳 、靜吧）商業(yè)運營整體由北京聯(lián)和致遠商業(yè)管理公司統(tǒng)一經(jīng)營，形成公寓寫字樓的商業(yè)配套，各業(yè)態(tài)間相輔相成。以上定位作為銷售說辭，目前僅推售一層。四層僅排卡蓄客，不確定房源，不輸出準(zhǔn)確價格。一層可售商鋪8套，面積：102-62.87，105-40.94 ，108-197.28，110-166.33，111-28.29，112-248.7 ，113-140.6 ，114-18.73 可售鋪位四層可售商鋪132套，總銷售面積為2681.52平米，平均面積20.03平左右可售鋪位已接待商鋪客戶分析商鋪四層蓄客政