房地產(chǎn)投資與分析課件房地產(chǎn)投資分析N

1、12復(fù)復(fù) 習(xí)習(xí)1、房地產(chǎn)的定義房地產(chǎn)的定義2、房地產(chǎn)的存在形態(tài)、房地產(chǎn)的存在形態(tài)3、房地產(chǎn)的類型（按開發(fā)程度分）、房地產(chǎn)的類型（按開發(fā)程度分）3第一章第一章 房地產(chǎn)投資概述房地產(chǎn)投資概述 第一節(jié)第一節(jié) 房地產(chǎn)投資的基本概念房地產(chǎn)投資的基本概念 一、投資的內(nèi)涵一、投資的內(nèi)涵 概念概念：為了獲得可能的不確定的未來值而：為了獲得可能的不確定的未來值而作出的確定的現(xiàn)值犧牲。分為以資產(chǎn)為基作出的確定的現(xiàn)值犧牲。分為以資產(chǎn)為基礎(chǔ)的投資定義、以企業(yè)為基礎(chǔ)的投資定義礎(chǔ)的投資定義、以企業(yè)為基礎(chǔ)的投資定義和以交易為基礎(chǔ)的投資定義。和以交易為基礎(chǔ)的投資定義。 分類分類：固定資產(chǎn)投資和流動(dòng)資產(chǎn)投資。：固定資產(chǎn)投資和流

2、動(dòng)資產(chǎn)投資。 4 特性特性：是一種有目的的經(jīng)濟(jì)行為，是現(xiàn)：是一種有目的的經(jīng)濟(jì)行為，是現(xiàn)在支出一定價(jià)值的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)；投資具有在支出一定價(jià)值的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)；投資具有時(shí)間性；投資的目的在于得到報(bào)酬；投時(shí)間性；投資的目的在于得到報(bào)酬；投資具有風(fēng)險(xiǎn)性。資具有風(fēng)險(xiǎn)性。 作用作用：是一個(gè)國家經(jīng)濟(jì)增長的基本推動(dòng)：是一個(gè)國家經(jīng)濟(jì)增長的基本推動(dòng)力；投資與企業(yè)密切相關(guān)；投資可以提力；投資與企業(yè)密切相關(guān)；投資可以提高人民生活水平；投資有利于一國的國高人民生活水平；投資有利于一國的國內(nèi)穩(wěn)定和國際交往。內(nèi)穩(wěn)定和國際交往。5 二、房地產(chǎn)投資的概念二、房地產(chǎn)投資的概念 房地產(chǎn)投資是指國家、集體或個(gè)人等投房地產(chǎn)投資是指國家、集體或個(gè)

3、人等投資主體，將一定的資金直接或間接的投入到資主體，將一定的資金直接或間接的投入到房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、管理、服務(wù)和消費(fèi)等活房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、管理、服務(wù)和消費(fèi)等活動(dòng)中，期望獲得價(jià)值增值的投資行為。動(dòng)中，期望獲得價(jià)值增值的投資行為。 6 三、房地產(chǎn)投資的類型三、房地產(chǎn)投資的類型 （一）按房地產(chǎn)投資形式劃分（一）按房地產(chǎn)投資形式劃分： 房地產(chǎn)直接投資和房地產(chǎn)間接投資。房地產(chǎn)直接投資和房地產(chǎn)間接投資。 1 1、房地產(chǎn)直接投資、房地產(chǎn)直接投資：包括房地產(chǎn)開發(fā)投資包括房地產(chǎn)開發(fā)投資和房地產(chǎn)置業(yè)投資。大多數(shù)情況下，房地和房地產(chǎn)置業(yè)投資。大多數(shù)情況下，房地產(chǎn)開發(fā)投資屬于短期投資，當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)開發(fā)投資屬于短期投

4、資，當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)者將建成的房屋用于出租、經(jīng)營時(shí)，短期者將建成的房屋用于出租、經(jīng)營時(shí)，短期投資就變成了長期置業(yè)投資。投資就變成了長期置業(yè)投資。房地產(chǎn)開發(fā)投資房地產(chǎn)開發(fā)投資房地產(chǎn)置業(yè)投資房地產(chǎn)置業(yè)投資7 2 2、房地產(chǎn)間接投資、房地產(chǎn)間接投資：購買房地產(chǎn)企業(yè)的購買房地產(chǎn)企業(yè)的債券和股票；投資于房地產(chǎn)投資信托公債券和股票；投資于房地產(chǎn)投資信托公司（房地產(chǎn)信托公司是購買、開發(fā)、管司（房地產(chǎn)信托公司是購買、開發(fā)、管理和出售房地產(chǎn)資產(chǎn)的公司，分為權(quán)益理和出售房地產(chǎn)資產(chǎn)的公司，分為權(quán)益型、抵押型和混合型三種）；購買住房型、抵押型和混合型三種）；購買住房抵押支持證券。抵押支持證券。購買住房抵押支持證券購買住房

5、抵押支持證券購買房地產(chǎn)開發(fā)投資企業(yè)的債券和股票購買房地產(chǎn)開發(fā)投資企業(yè)的債券和股票購買房地產(chǎn)投資信托基金包括購買房地產(chǎn)購買房地產(chǎn)投資信托基金包括購買房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行的股票、債券和房地產(chǎn)支持的債企業(yè)發(fā)行的股票、債券和房地產(chǎn)支持的債券或債券。券或債券。8（二）按房地產(chǎn)投資的用途劃分（二）按房地產(chǎn)投資的用途劃分1 1、居住房地產(chǎn)投資（普通住宅、別墅、公寓、居住房地產(chǎn)投資（普通住宅、別墅、公寓等）等）2 2、商業(yè)房地產(chǎn)投資（酒店、寫字樓、商場、商業(yè)房地產(chǎn)投資（酒店、寫字樓、商場、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)等）商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)等）3 3、工業(yè)房地產(chǎn)投資、工業(yè)房地產(chǎn)投資4 4、特殊用途房地產(chǎn)投資（娛樂中心、賽馬場、特殊用途房地產(chǎn)投資（

6、娛樂中心、賽馬場、高爾夫球場、加油站、車站、碼頭等）高爾夫球場、加油站、車站、碼頭等）9四、四、房地產(chǎn)投資的經(jīng)濟(jì)功能房地產(chǎn)投資的經(jīng)濟(jì)功能10發(fā)現(xiàn)價(jià)值發(fā)現(xiàn)價(jià)值房地產(chǎn)投資房地產(chǎn)投資活動(dòng)的活動(dòng)的經(jīng)濟(jì)功能經(jīng)濟(jì)功能轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移移風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)增增加加市市場場效效率率活躍房地產(chǎn)市場活躍房地產(chǎn)市場11五、房地產(chǎn)投資三要素五、房地產(chǎn)投資三要素時(shí)機(jī)、地段時(shí)機(jī)、地段和質(zhì)量和質(zhì)量1 1、投資時(shí)機(jī)投資時(shí)機(jī)，即投資者何時(shí)入市投資問，即投資者何時(shí)入市投資問題。題。 介入和退出決定了房地產(chǎn)投資的收介入和退出決定了房地產(chǎn)投資的收益與風(fēng)險(xiǎn)。益與風(fēng)險(xiǎn)。投資者應(yīng)綜合考慮國際形式、投資者應(yīng)綜合考慮國際形式、經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢、收入水平、消費(fèi)者的偏經(jīng)濟(jì)

7、發(fā)展趨勢、收入水平、消費(fèi)者的偏好、供需狀況等。好、供需狀況等。12具體投資時(shí)機(jī)的選擇：具體投資時(shí)機(jī)的選擇：一是取決于投資者的實(shí)力和目標(biāo)，這是一是取決于投資者的實(shí)力和目標(biāo)，這是投資意愿與投資時(shí)機(jī)的關(guān)系問題；投資意愿與投資時(shí)機(jī)的關(guān)系問題；二是取決于房地產(chǎn)開發(fā)價(jià)值的大小，這二是取決于房地產(chǎn)開發(fā)價(jià)值的大小，這是房地產(chǎn)開發(fā)價(jià)值與投資時(shí)機(jī)的關(guān)系問是房地產(chǎn)開發(fā)價(jià)值與投資時(shí)機(jī)的關(guān)系問題。題。13房地產(chǎn)投資房地產(chǎn)投資合理時(shí)機(jī)策略的形成合理時(shí)機(jī)策略的形成豐富的豐富的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)高度的高度的敏感性敏感性廣博的廣博的知識(shí)知識(shí)14 2 2、投資地段、投資地段 綜合考慮區(qū)位條件，即自然地理位綜合考慮區(qū)位條件，即自然地

8、理位置、經(jīng)濟(jì)地理狀況置、經(jīng)濟(jì)地理狀況( (居住區(qū)的人口素質(zhì)、居住區(qū)的人口素質(zhì)、教育設(shè)施水平、商業(yè)服務(wù)水平、生活設(shè)教育設(shè)施水平、商業(yè)服務(wù)水平、生活設(shè)施配套狀況等施配套狀況等) )、交通地理位置（交通、交通地理位置（交通通達(dá)度、交通便利度、通訊設(shè)施完備度通達(dá)度、交通便利度、通訊設(shè)施完備度等）。等）。15取決于取決于土地的增值性土地的增值性房地產(chǎn)具有增值性房地產(chǎn)具有增值性取取決決于于地地 段段土地的區(qū)位土地的區(qū)位相當(dāng)于相當(dāng)于自然地理位置、經(jīng)自然地理位置、經(jīng)濟(jì)地理狀況、交通濟(jì)地理狀況、交通地理位置三者的綜地理位置三者的綜合合16 房地產(chǎn)房地產(chǎn)地段的好壞地段的好壞，對于不同的投資者，對于不同的投資者或同

9、一投資者在不同時(shí)期的意義是大相徑庭或同一投資者在不同時(shí)期的意義是大相徑庭的。的。 對于長線投資者而言，房地產(chǎn)在社區(qū)未對于長線投資者而言，房地產(chǎn)在社區(qū)未來一段時(shí)間所處的地段至關(guān)重要；對于短線來一段時(shí)間所處的地段至關(guān)重要；對于短線投資者而言，更應(yīng)注重房地產(chǎn)在社區(qū)環(huán)境中投資者而言，更應(yīng)注重房地產(chǎn)在社區(qū)環(huán)境中的既定位置。的既定位置。17選擇具有升值潛力的土地進(jìn)行投資選擇具有升值潛力的土地進(jìn)行投資 如果把建設(shè)用地分為如果把建設(shè)用地分為未開發(fā)的土地、未開發(fā)的土地、已開發(fā)的土地和開發(fā)中的土地，哪種土地已開發(fā)的土地和開發(fā)中的土地，哪種土地增值潛力大？增值潛力大？掌握并應(yīng)用地段選擇的理論好經(jīng)驗(yàn)掌握并應(yīng)用地段選擇

10、的理論好經(jīng)驗(yàn) 上風(fēng)口發(fā)展理論、高走理論、近水發(fā)展理上風(fēng)口發(fā)展理論、高走理論、近水發(fā)展理論、沿邊發(fā)展理論。論、沿邊發(fā)展理論。房地產(chǎn)投資地段選擇的重點(diǎn)：房地產(chǎn)投資地段選擇的重點(diǎn)：18從城市規(guī)劃的角度選擇投資地段從城市規(guī)劃的角度選擇投資地段 既要考慮近期的投資熱點(diǎn)，又要判斷中既要考慮近期的投資熱點(diǎn)，又要判斷中長期的投資熱點(diǎn)，還要判斷隱蔽的投資熱長期的投資熱點(diǎn)，還要判斷隱蔽的投資熱點(diǎn)。點(diǎn)。 城市規(guī)劃因素包括：土地用途、容積率、城市規(guī)劃因素包括：土地用途、容積率、建筑覆蓋率、建筑高度、交通道路狀況等。建筑覆蓋率、建筑高度、交通道路狀況等。 房地產(chǎn)投資地段選擇的重點(diǎn)：房地產(chǎn)投資地段選擇的重點(diǎn)：19 綜合考

11、慮房地產(chǎn)的綜合考慮房地產(chǎn)的實(shí)體質(zhì)量（建筑質(zhì)量）實(shí)體質(zhì)量（建筑質(zhì)量）和和服務(wù)質(zhì)量（管理質(zhì)量）。服務(wù)質(zhì)量（管理質(zhì)量）。 對于投資者和用戶而言，關(guān)于房地產(chǎn)質(zhì)對于投資者和用戶而言，關(guān)于房地產(chǎn)質(zhì)量的觀點(diǎn)可能是不同的，甚至是截然相反的、量的觀點(diǎn)可能是不同的，甚至是截然相反的、對立的。對立的。 對于投資者而言，在確定房地產(chǎn)質(zhì)量目對于投資者而言，在確定房地產(chǎn)質(zhì)量目標(biāo)時(shí)，應(yīng)當(dāng)綜合考慮用戶要求的質(zhì)量、價(jià)格標(biāo)時(shí)，應(yīng)當(dāng)綜合考慮用戶要求的質(zhì)量、價(jià)格以及建設(shè)成本，從而確定適當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)質(zhì)量以及建設(shè)成本，從而確定適當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)質(zhì)量目標(biāo)目標(biāo)用戶愿意購買、投資者對回報(bào)滿意用戶愿意購買、投資者對回報(bào)滿意的質(zhì)量水平。的質(zhì)量水平。3、房

12、地產(chǎn)的投資質(zhì)量、房地產(chǎn)的投資質(zhì)量20第二節(jié)第二節(jié) 房地產(chǎn)投資的特點(diǎn)及利弊房地產(chǎn)投資的特點(diǎn)及利弊一、特點(diǎn)一、特點(diǎn)1、投資金額巨大，回收期長、投資金額巨大，回收期長2、投資不確定性因素多，風(fēng)險(xiǎn)大、投資不確定性因素多，風(fēng)險(xiǎn)大3、流動(dòng)性較差、流動(dòng)性較差4、具有保值增值性、具有保值增值性5、受政府政策影響較大、受政府政策影響較大6、對專業(yè)知識(shí)的依賴性、對專業(yè)知識(shí)的依賴性7、相互影響性、相互影響性8、依賴金融部門的支持、依賴金融部門的支持21二、房地產(chǎn)投資的利處二、房地產(chǎn)投資的利處1、相對較高的收益水平、相對較高的收益水平2、能夠得到稅收方面的好處能夠得到稅收方面的好處（避稅）（避稅）3、易于獲得金融機(jī)構(gòu)

13、的支持易于獲得金融機(jī)構(gòu)的支持（發(fā)揮財(cái)（發(fā)揮財(cái)務(wù)杠桿的作用）務(wù)杠桿的作用）4、能夠抵消通貨膨脹的影響、能夠抵消通貨膨脹的影響（保值性）（保值性）5、能夠提高投資者的資信等級、能夠提高投資者的資信等級22 三、房地產(chǎn)投資的弊處三、房地產(chǎn)投資的弊處1、變現(xiàn)性差、變現(xiàn)性差2、投資數(shù)額巨大、投資數(shù)額巨大3、投資回收周期長、投資回收周期長4、需要專門的知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)、需要專門的知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)23 四、房地產(chǎn)置業(yè)投資的優(yōu)越性四、房地產(chǎn)置業(yè)投資的優(yōu)越性1、保值、保值抵制通貨膨脹抵制通貨膨脹2、增值、增值需求增加引起需求增加引起3、獲得租金收益（出租型）、獲得租金收益（出租型）4、滿足即期消費(fèi)（自住型）、滿足即期消費(fèi)（

14、自住型）24第三節(jié)第三節(jié) 房地產(chǎn)投資過程與影響因素房地產(chǎn)投資過程與影響因素一、一、房地產(chǎn)投資過程（開發(fā)投資）房地產(chǎn)投資過程（開發(fā)投資）1 1、投資機(jī)會(huì)尋找、投資機(jī)會(huì)尋找2 2、項(xiàng)目可行性研究、項(xiàng)目可行性研究3 3、取得土地使用權(quán)、取得土地使用權(quán)4 4、項(xiàng)目規(guī)劃與合同談判、項(xiàng)目規(guī)劃與合同談判5 5、項(xiàng)目建設(shè)、項(xiàng)目建設(shè)6 6、房地產(chǎn)銷售、房地產(chǎn)銷售25 二、房地產(chǎn)投資的影響因素二、房地產(chǎn)投資的影響因素1 1、經(jīng)濟(jì)因素、經(jīng)濟(jì)因素（稅收政策變化、經(jīng)濟(jì)過熱或（稅收政策變化、經(jīng)濟(jì)過熱或蕭條）蕭條）2 2、金融因素、金融因素（金融危機(jī)或通貨膨脹）（金融危機(jī)或通貨膨脹）2 2、社會(huì)因素、社會(huì)因素3 3、政治和

15、行政因素、政治和行政因素（國際政治、國家的行（國際政治、國家的行政干預(yù)）政干預(yù)）4 4、法律因素、法律因素（法律、法規(guī)、規(guī)章等完善度）（法律、法規(guī)、規(guī)章等完善度）5 5、技術(shù)因素、技術(shù)因素（建筑技術(shù)、使用新材料技術(shù)（建筑技術(shù)、使用新材料技術(shù)等）等）26第四節(jié)第四節(jié) 房地產(chǎn)投資分析的內(nèi)容房地產(chǎn)投資分析的內(nèi)容一、房地產(chǎn)投資的一、房地產(chǎn)投資的基本原理基本原理二、房地產(chǎn)投資二、房地產(chǎn)投資環(huán)境分析環(huán)境分析三、房地產(chǎn)投資三、房地產(chǎn)投資市場分析市場分析四、房地產(chǎn)投資四、房地產(chǎn)投資成本估算成本估算五、房地產(chǎn)投資五、房地產(chǎn)投資經(jīng)濟(jì)評價(jià)經(jīng)濟(jì)評價(jià)六、房地產(chǎn)投資六、房地產(chǎn)投資不確定性分析不確定性分析七、房地產(chǎn)投資七、

16、房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)分析風(fēng)險(xiǎn)分析八、房地產(chǎn)投資八、房地產(chǎn)投資決策分析決策分析27第五節(jié)第五節(jié) 房地產(chǎn)投資分析的方法房地產(chǎn)投資分析的方法一、一、房地產(chǎn)投資分析的特征房地產(chǎn)投資分析的特征1 1、客觀性、客觀性是保證分析結(jié)果正確的是保證分析結(jié)果正確的基礎(chǔ)?；A(chǔ)。2 2、全面性、全面性3 3、責(zé)任性、責(zé)任性職業(yè)道德職業(yè)道德28結(jié)束結(jié)束二、房地產(chǎn)投資分析的方法二、房地產(chǎn)投資分析的方法1 1、理論聯(lián)系實(shí)際的方法、理論聯(lián)系實(shí)際的方法 微觀經(jīng)濟(jì)學(xué)和工程經(jīng)濟(jì)學(xué)的理論與投資微觀經(jīng)濟(jì)學(xué)和工程經(jīng)濟(jì)學(xué)的理論與投資實(shí)踐結(jié)合實(shí)踐結(jié)合2 2、定性與定量相結(jié)合的方法、定性與定量相結(jié)合的方法3 3、靜態(tài)分析與動(dòng)態(tài)分析相結(jié)合的方法、靜態(tài)

17、分析與動(dòng)態(tài)分析相結(jié)合的方法4 4、宏觀分析與微觀分析相結(jié)合的方法、宏觀分析與微觀分析相結(jié)合的方法29 獲得避稅收益獲得避稅收益因提取房地產(chǎn)折舊因提取房地產(chǎn)折舊而而降降低納稅基數(shù)低納稅基數(shù)，從而給投資者帶來的收益。它，從而給投資者帶來的收益。它是房地產(chǎn)投資者因擁有房地產(chǎn)而間接獲得的是房地產(chǎn)投資者因擁有房地產(chǎn)而間接獲得的收益。收益。 應(yīng)納稅所得額應(yīng)納稅所得額= =收入總額收入總額- -營業(yè)稅及附加營業(yè)稅及附加- -（經(jīng)營成本（經(jīng)營成本+ +折舊折舊+ +攤銷攤銷+ +應(yīng)償還的借款利息應(yīng)償還的借款利息） 所得稅所得稅= =應(yīng)納稅所得額應(yīng)納稅所得額所得稅稅率（所得稅稅率（33%33%） 可獲得避稅收益

18、可獲得避稅收益返回標(biāo)題二30財(cái)務(wù)杠桿財(cái)務(wù)杠桿（一）利用借貸資金（一）利用借貸資金擴(kuò)大自有資金的產(chǎn)擴(kuò)大自有資金的產(chǎn)出出，稱為財(cái)務(wù)杠桿。，稱為財(cái)務(wù)杠桿。 通俗地講，即是你通俗地講，即是你僅有買一套樓僅有買一套樓房房的錢，你仍然可以去的錢，你仍然可以去建一棟樓建一棟樓。31 【例【例1 1】財(cái)務(wù)杠桿實(shí)例。財(cái)務(wù)杠桿實(shí)例。 第一種情況第一種情況：自有資金：自有資金10001000萬元，貸款與自萬元，貸款與自有資金的比例為有資金的比例為2 2：1 1，貸款利率為，貸款利率為10%10%，投資，投資收益率為收益率為20%20%，投資期限為，投資期限為1 1年。年。 投資收益投資收益= =（1000+2000

19、1000+2000）20%20%1=6001=600（萬元）（萬元） 貸款利息貸款利息=2000=200010%10%1=2001=200（萬元）（萬元） 投資凈收益投資凈收益=600-200=400=600-200=400（萬元）（萬元） 自有資金收益率自有資金收益率=400=40010001000100%=40%100%=40%32 第二種情況第二種情況：自有資金自有資金10001000萬元，貸款與自萬元，貸款與自有資金的比例為有資金的比例為5 5：1 1，貸款利率為，貸款利率為10%10%，投資，投資收益率為收益率為20%20%，投資期限為，投資期限為1 1年。年。 投資收益投資收益=

20、=（1000+50001000+5000）20%20%1=12001=1200（萬元）（萬元） 貸款利息貸款利息=5000=500010%10%1=5001=500（萬元）（萬元） 投資凈收益投資凈收益=1200-500=700=1200-500=700（萬元）（萬元） 自有資金收益率自有資金收益率=700=70010001000100%=70%100%=70%當(dāng)貸款利率當(dāng)貸款利率低于低于投資收益率投資收益率時(shí)，杠桿原理起時(shí)，杠桿原理起積極積極作用。作用。33 第三種情況第三種情況：自有資金自有資金10001000萬元，貸款與自萬元，貸款與自有資金的比例為有資金的比例為2 2：1 1，貸款利率

21、為，貸款利率為10%10%，投資，投資收益率為收益率為8%8%，投資期限為，投資期限為1 1年。年。 投資收益投資收益= =（1000+20001000+2000）8%8%1=2401=240（萬元）（萬元） 貸款利息貸款利息=2000=200010%10%1=2001=200（萬元）（萬元） 投資凈收益投資凈收益=240-200=40=240-200=40（萬元）（萬元） 自有資金收益率自有資金收益率=40=4010001000100%=4%100%=4%當(dāng)貸款利率當(dāng)貸款利率高于高于投資收益率投資收益率時(shí)，杠桿原理起時(shí)，杠桿原理起消極消極作用。作用。34（二）抵押貸款可以二）抵押貸款可以增加稅金豁免增加稅金豁免，提高，提高自有資金的收益率。自有資金的收益率。 在抵押貸款償還過程中，用于支付在抵押貸款償還過程中，用于支付貸款利息的部分是免稅的。貸款利息的部分是免稅的。35 【例【例2 2】某投資者購買一寫字樓用于出某投資者購買一寫字樓用于出租，投資額租，投資額185,000185,000元。經(jīng)過計(jì)算，元。經(jīng)過計(jì)算，該房產(chǎn)每年的折舊額為該房產(chǎn)每年的折舊額為6,0006,000元。所元。所得稅率得稅率33%33%。年租金毛收入為。年租金毛收入為46,00046,000元，其中元，其中22,00022,000