綠城集團(tuán)案例解析匯編

1、ENTOWN案例解析匯編二00八年十二月綠城集團(tuán)(PAGE3案例一:房屋交付時(shí)因哪些質(zhì)量問(wèn)題業(yè)主有理由拒絕領(lǐng)房(PAGE12案例二:哪些情形容易引起開(kāi)發(fā)商逾期辦證的責(zé)任(PAGE17案例三:業(yè)主未對(duì)開(kāi)發(fā)商的書(shū)面通知提出異議，構(gòu)成對(duì)通知內(nèi)容的 默 認(rèn)”嗎?(PAGE19案例四:開(kāi)發(fā)商有權(quán)送露臺(tái)嗎？(PAGE21案例五:我的房子要和樣板房一樣(PAGE23案例六:廣告天馬行空,交房苦不堪言(PAGE26案例七:近在咫尺的樓上樓下,曠日持久的維修尷尬(PAGE28案例八:開(kāi)發(fā)商沒(méi)拿到竣工驗(yàn)收備案表能交房嗎？(PAGE31案例九:業(yè)主斷供,開(kāi)發(fā)商怎么辦？(PAGE34案例十：甲方指定分包工程發(fā)生安全事

2、故,發(fā)包人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)責(zé)任嗎？(PAGE37案例一 :發(fā)包人收到承包人的工程價(jià)款結(jié)算文件后未及時(shí)回復(fù),承包人起訴要求按其遞交的結(jié)算文件結(jié)算工程價(jià)款，會(huì)得到法院支持嗎？(PAGE43案例十三：企業(yè)內(nèi)部標(biāo)準(zhǔn)能作為工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)嗎 ？(PAGE45案例十四：物管公司盡到合理注意義務(wù)不須承擔(dān)責(zé)任(PAGE47案例十五：開(kāi)發(fā)公司移交物業(yè)管理資料及設(shè)施設(shè)備不能馬虎 (PAGE49 案例十六：開(kāi)發(fā)商沒(méi)賣(mài)掉的車(chē)位是不是必須提供給業(yè)主使用 (PAGE52案例十七:試用 期員工可以隨便解聘嗎？(PAGE54案例十八:項(xiàng)目收購(gòu)有風(fēng)險(xiǎn)，盡職調(diào)查須謹(jǐn)慎(PAGE56案例十九：發(fā)改委1773號(hào)文施行后，綠城還能拿大項(xiàng)目嗎？ (

3、PAGE58案 例二十:委托國(guó)際品牌酒店管理的綠城酒店項(xiàng)目管理合同中的財(cái)務(wù)問(wèn)題如何約定房屋交付時(shí)因哪些質(zhì)量問(wèn)題業(yè)主有理由拒絕領(lǐng)房?案情介紹：張先生買(mǎi)了城北拱墅區(qū)的房子，現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)房時(shí)發(fā)現(xiàn)多處滲水和漏雨(頂樓,還有開(kāi) 裂。張先生拒絕領(lǐng)房，開(kāi)發(fā)商3日內(nèi)緊急修復(fù)完畢，請(qǐng)張先生再次驗(yàn)房，張先生認(rèn)為該 質(zhì)量問(wèn)題已構(gòu)成退房條件，要求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)逾期交房的違約責(zé)任。?法律分析：一、哪些質(zhì)量問(wèn)題買(mǎi)受人可拒絕領(lǐng)房，出賣(mài)人承擔(dān)逾期交房的責(zé)任？法律上并 沒(méi)有作明確的列舉性規(guī)定，一般來(lái)講,要從合同約定和法律規(guī)定兩個(gè)方面來(lái) 考量,看 是否符合合同約定的條件和法律規(guī)定的情形。(一約定條件:買(mǎi)受人能否以房屋存在質(zhì)量問(wèn)題為由拒收房

4、屋，首先要依 據(jù)商 品房買(mǎi)賣(mài)合同 中約定的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)以及合同中有關(guān)的違約責(zé)任約定 ，若合同中明確 約定交付的房屋達(dá)不到合同約定的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，買(mǎi)受人有權(quán)拒絕接收房屋或解除合同, 則買(mǎi)受人可以拒絕接收房屋。若合同中沒(méi)有約定，則依據(jù)法律規(guī)定，只有房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量存在問(wèn)題、 未經(jīng) 竣工驗(yàn)收合格以及嚴(yán)重影響正常居住使用和安全的質(zhì)量問(wèn)題的 ，買(mǎi)受人才可以 拒絕 接收房屋。（二法定情形一：房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，買(mǎi)受人有權(quán)請(qǐng)求解除合同和賠償 損失。主體質(zhì)量不合格的認(rèn)定需要以市級(jí)以上質(zhì)量監(jiān)督管理部門(mén)出具的書(shū) 面工程 質(zhì)量評(píng)定意見(jiàn)作為處理爭(zhēng)執(zhí)的依據(jù)。 質(zhì)量檢測(cè)費(fèi)用由主張方墊付,責(zé)任方承擔(dān)。（三法定情形二：因房屋質(zhì)

5、量問(wèn)題嚴(yán)重影響正常居住使用。在此，住宅工程質(zhì) 量分戶驗(yàn)收內(nèi)容及要求 對(duì)開(kāi)發(fā)商的要求過(guò)高，我們認(rèn)為，只要滿足國(guó)家 強(qiáng)制性標(biāo) 準(zhǔn)的規(guī)定，除此以外的質(zhì)量瑕疵，不一定是嚴(yán)重影響正常居住使用的情 況。上述法定和約定的情形，買(mǎi)受人有理由拒絕領(lǐng)房。因出賣(mài)人履行修繕義務(wù)導(dǎo)致逾期交房的，出賣(mài)人應(yīng)承擔(dān)逾期交付的違約責(zé)任二、哪些質(zhì)量問(wèn)題業(yè)主拒絕領(lǐng)房理由不成立，出賣(mài)人僅承擔(dān)維修義務(wù)？除上述 法定或約定的拒絕領(lǐng)房的情形之外，買(mǎi)受人在驗(yàn)收房屋時(shí)，對(duì)所交付 商品房的質(zhì)量 有異議的，出賣(mài)人僅承擔(dān)修復(fù)義務(wù)，且在修復(fù)期間，不視為出賣(mài)人 逾期交付房屋。地面、墻面裂縫、局部滲水、漏水、門(mén)窗損壞等質(zhì)量瑕疵并不會(huì)導(dǎo)致商品房 的功能喪失，

6、不會(huì)導(dǎo)致買(mǎi)受人不能實(shí)現(xiàn)合同目的，若不影響正常居住使用的，從促進(jìn) 交易、維護(hù)正常的交易秩序、實(shí)現(xiàn)權(quán)益和社會(huì)資源利用最大化的角度出發(fā)，法律法規(guī)確定了修復(fù)的民事責(zé)任。出賣(mài)人修復(fù)完畢后，買(mǎi)受人應(yīng)于出賣(mài)人發(fā)出通知后的合理期限內(nèi)對(duì)房屋的修復(fù)進(jìn)行驗(yàn)收，逾期不驗(yàn)收,視同買(mǎi)受人已驗(yàn)收完畢。漏雨、開(kāi)裂等質(zhì)量問(wèn)題,根據(jù)上述分析，本案中張先生買(mǎi)入的房屋出現(xiàn)滲水、 因存在頂樓漏雨的情形，因此應(yīng)屬于業(yè)主可拒絕領(lǐng)房。?法務(wù)建議和意見(jiàn):為避免爭(zhēng)議，在商品房買(mǎi)賣(mài)合同中應(yīng)作出明確約定（一出賣(mài)人因質(zhì)量問(wèn)題承擔(dān)保修責(zé)任的條款設(shè)定出賣(mài)人在向買(mǎi)受人交付房屋時(shí)，該房屋已達(dá)到政府規(guī)定的強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)，買(mǎi)受人 在接受房屋時(shí)，對(duì)所交付商品房的質(zhì)量（

7、隱蔽工程除外、空間尺寸、室內(nèi)設(shè) 施、室 內(nèi)裝飾設(shè)備、室外環(huán)境、公共設(shè)施質(zhì)量等有異議的，買(mǎi)受人應(yīng)向出賣(mài)人提 出書(shū)面意 見(jiàn),由出賣(mài)人予以認(rèn)可后，出賣(mài)人有義務(wù)盡快予以修復(fù)。修復(fù)期間，不視為出賣(mài)人逾期 交付房屋。出賣(mài)人修復(fù)完畢后，買(mǎi)受人應(yīng)于出賣(mài)人發(fā)出通知后的 7日內(nèi)對(duì)房屋的修 復(fù)進(jìn)行驗(yàn)收，逾期不驗(yàn)收，視同買(mǎi)受人已驗(yàn)收完畢。（二因質(zhì)量問(wèn)題買(mǎi)受人有理由退房的條款設(shè)計(jì)買(mǎi)受人對(duì)該商品房提出有重大質(zhì)量問(wèn)題，雙方產(chǎn)生爭(zhēng)議時(shí)，以市級(jí)以上質(zhì)量 監(jiān) 督管理部門(mén)出具的書(shū)面工程質(zhì)量評(píng)定意見(jiàn)作為處理爭(zhēng)執(zhí)的依據(jù)。 質(zhì)量檢測(cè)費(fèi)用 由 主張方墊付,責(zé)任方承擔(dān)。如該部門(mén)認(rèn)定屬非重大質(zhì)量問(wèn)題，在保修期內(nèi)由出賣(mài)人根據(jù)本合同約定承擔(dān)保修責(zé)

8、任；如確系重大質(zhì)量問(wèn)題且不具備入住條件， 買(mǎi)受人要求退房的，出賣(mài)人須在買(mǎi)受人出面提出退房要求后 5天之內(nèi)將買(mǎi)受人已付 款退還買(mǎi)受人并支付利息，利息按銀行同期存款利率計(jì)算。 買(mǎi)受人要求換房且出 賣(mài) 人同意換房的，差價(jià)按新、舊合同總價(jià)格多還少補(bǔ)。買(mǎi)受人選擇不退房且出賣(mài)人 可以修復(fù)的，雙方另行約定保修期限，出賣(mài)人修復(fù)完畢后，買(mǎi)受人應(yīng)于出賣(mài)人 發(fā)出通 知后的7日內(nèi)對(duì)房屋的修復(fù)進(jìn)行驗(yàn)收，在修復(fù)期間，出賣(mài)人按照合同中逾 期交房的 相關(guān)約定承擔(dān)賠償責(zé)任。?實(shí)踐中，發(fā)生這方面的爭(zhēng)議后，開(kāi)發(fā)商要做好以下幾方面的工作：1、與客戶妥善溝通。最大焦點(diǎn)往往在房屋質(zhì)量瑕疵是否屬于法定的因房屋質(zhì)量嚴(yán)重影響正常居住使用”有權(quán)

9、退房的情形。出賣(mài)人可以援引 住宅工程質(zhì)量分戶驗(yàn)收內(nèi)容及要求以及相關(guān)法律法規(guī)（詳見(jiàn) 法律法規(guī)的依據(jù)指引”與客戶解釋并作妥善溝通。 同時(shí)承 諾對(duì)于交付質(zhì)量瑕疵的房屋，視具體情況不同，將承擔(dān)修理、更換、 重做、減少價(jià)款 等違約責(zé)任，對(duì)于因維修、更換、重做給買(mǎi)受人造成損失的，將承擔(dān)賠償責(zé)任。2、抓緊履行保修義務(wù)。3、事先約定申請(qǐng)鑒定的機(jī)構(gòu)、程序、費(fèi)用承擔(dān)方式。4、維修完成后，及時(shí)以出面形式通知買(mǎi)受人驗(yàn)房。買(mǎi)受人拒絕領(lǐng)房的 ，應(yīng)告知 買(mǎi)受人無(wú)正當(dāng)理由拒絕接收的，房屋毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)自書(shū)面通知確定的交 付使用 之日起由買(mǎi)受人承擔(dān)。 買(mǎi)受人仍然惡意回避，可采用公告送達(dá)的方式通知 領(lǐng)房。?法律法規(guī)的依據(jù)指引：

10、 浙江省實(shí)施 中華人民共和國(guó)消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法 辦法（2001年1月1 日第二十八條 房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)商品房管理的法律、法規(guī)。經(jīng)營(yíng)者有下列行為之一的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)消費(fèi)者的要求負(fù)責(zé)退房，并承擔(dān)其他民事責(zé)任 （二將未經(jīng)竣工驗(yàn)收（包括建筑工程質(zhì)量驗(yàn)收和按規(guī)定必須的綜合驗(yàn)收 合格的商品 房交付使用的； 城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例（1998年7月20日國(guó)務(wù)院發(fā)布 第三十二條商品房交付使用后，購(gòu)買(mǎi)人認(rèn)為主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的。可以向工程質(zhì)量監(jiān)督單位申請(qǐng)重新審核。經(jīng)核臉,確屬主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，購(gòu)買(mǎi)人有權(quán)退房；給購(gòu)買(mǎi) 人造成損失的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。中華人民共和國(guó)建筑法（1997年1

11、1月1日第六+條建筑物在合理使用壽命內(nèi)，必須確保地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)的 質(zhì) 量。建筑工程竣工時(shí)，屋頂、墻面不得留有滲漏、開(kāi)裂等質(zhì)量缺陷；對(duì)已發(fā)現(xiàn) 的質(zhì)量 缺陷，建筑施工企業(yè)應(yīng)當(dāng)修復(fù)。 最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解 釋（2003年4月28日第十一條買(mǎi)受人接到出賣(mài)人的書(shū)面交房通知，無(wú)正當(dāng)理由拒絕接收的，房屋毀 損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)自書(shū)面交房通知確定的交付使用之日起由買(mǎi)受人承擔(dān)。第十二條房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用，或者房及交付使用后，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng) 核驗(yàn)確屬不合格，買(mǎi)受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。第十三條因房屋質(zhì)量問(wèn)題嚴(yán)重影響正常居住使用，買(mǎi)受人請(qǐng)

12、求解除合同和賠償 損失的，應(yīng)予支持。 中華人民共和國(guó)合同法（1999年3月15日第九十四條 有下列情形之一的，當(dāng)事人可以解除合同：一因不可杭力致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的；（二在履行期限屆滿之前，當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務(wù)；（三當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未展行；（四當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的；（五法律規(guī)定的其他情形。第一百零七條 當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。 商品房銷售管理辦法（2001年4月4日建設(shè)部發(fā)布第三十條房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照合同

13、約定，將符合交付使用條件的商品 房按 期交付給買(mǎi)受人。未能按期交付的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。因不可杭力或者當(dāng)事人在合同中約定的其他原因，需延期交付的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí) 告知買(mǎi)受人。 住宅工程質(zhì)量分戶驗(yàn)收內(nèi)容及要求一、戶內(nèi)部分驗(yàn)收項(xiàng)目驗(yàn)收內(nèi)容檢查方法參照標(biāo)準(zhǔn)樓地面表面平整度用2m靠尺檢查建筑地面工程施工質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)范(GB50209-20025.1.7水泥混凝土面層允許偏差為 5mm,水泥砂漿面層允許偏 差為4mm。樓地面面層質(zhì)量用小錘輕擊和觀察檢查建筑地面工程施工質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)范(GB50209-2002525,526,534,536面層與下一層應(yīng)結(jié)合牢固，無(wú)空鼓、裂紋；面層表面應(yīng)潔

14、 凈,無(wú)裂紋、脫皮、麻面、起砂等 缺陷。墻面、頂棚面層表面平整度用2m靠尺檢查，觀察檢查建筑裝飾裝修工程質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)范(GB50210-20014.2.11 普通抹灰允許偏差為4mm;頂棚抹灰表面平整度可不 檢查,但應(yīng)平順。1.樓地面、墻面、頂棚面層墻面、頂棚抹灰層質(zhì)量用小錘輕擊和觀察檢查建筑裝飾裝修工程質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)范(GB50210-20014.2.5 :抹灰層與基層之間及各抹灰層之間必須粘結(jié)牢固，抹灰層應(yīng)無(wú)脫層、空 鼓，面層應(yīng)無(wú)爆灰和裂縫。外窗臺(tái)高度鋼尺檢查，每個(gè)窗臺(tái)不少于一處民用建筑設(shè)計(jì)通則 (GB50352-20056.10.3,住宅設(shè)計(jì)規(guī)范(GB50096-19993.9.1窗臺(tái)或落地窗

15、防護(hù) 欄桿高度不低于 900mm,且不得有負(fù)偏差。2門(mén)窗外窗滲漏觀察檢查，夕卜窗及周邊無(wú)滲漏中華人民共和國(guó)建筑法第六十條：建筑工程竣工時(shí)，屋頂、墻面不得留有滲 漏、開(kāi)裂等質(zhì)量缺陷；對(duì)已發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量缺陷，建筑施工企業(yè)應(yīng)當(dāng)修復(fù)。門(mén)窗開(kāi)啟觀察,開(kāi)啟和關(guān)閉檢查，手扳檢查建筑裝飾裝修工程質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)范 （GB50210-2001 5.1.11建筑外門(mén)窗的安裝 必須牢固；5.3.4金屬門(mén)窗扇必須安裝牢固，并應(yīng)開(kāi)關(guān)靈活、關(guān)閉嚴(yán)密，無(wú)倒翹。推拉 門(mén)窗扇必須有防脫落措施。安全玻璃認(rèn)證標(biāo)識(shí)觀察檢查安全認(rèn)證標(biāo)識(shí)。發(fā)改運(yùn)行（20032116號(hào)第六條：應(yīng)使用安全玻璃的不得使用 非安全玻璃，玻璃上 有安全認(rèn)證標(biāo)識(shí)（標(biāo)識(shí)不得隱

16、蔽。玻璃層數(shù)對(duì)照?qǐng)D紙檢查玻璃層數(shù)玻璃層數(shù)必須與經(jīng)審查的施工圖紙所示一致。驗(yàn)收項(xiàng)目驗(yàn)收內(nèi)容檢查方法參照標(biāo)準(zhǔn)欄桿高度住宅建筑規(guī)范（GB50368-20055.1.5,5.2.2:陽(yáng)臺(tái)、上人屋面欄桿六層及以下不低于1.05米;七層及以上不 低于1.10米，不得有負(fù)偏差。豎桿間距鋼尺測(cè)量，每片欄桿不少于一處建筑裝飾裝修工程質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)范（GB50210-2001 12.5.9臨空處欄桿凈間距不應(yīng)大于0.11m,正偏差不大于3mm。防攀爬措施觀察檢查民用建筑設(shè)計(jì)通則（GB50352-20056.6.3有水平桿件的欄桿或花式欄桿應(yīng) 設(shè)防攀爬措施（金屬密網(wǎng)、安全玻璃等。3欄桿護(hù)欄玻璃觀察檢查3C安全標(biāo)識(shí)，游標(biāo)

17、卡尺測(cè)量建筑裝飾裝修工程質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)范（GB50210-2001 12.5.7護(hù)欄玻璃應(yīng)使用公稱厚度不小于12mm的鋼化玻璃或鋼化夾層玻 璃。當(dāng)護(hù)欄一側(cè)距樓地面高度為 5m及以上時(shí)，應(yīng)使用鋼化夾層 玻璃。屋面滲漏雨后或蓄水試驗(yàn)檢查屋面工程質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)范（GB50207-200210.0.5檢查屋面有無(wú)滲漏、積水和 排水系統(tǒng)是否暢通，應(yīng)在雨后或持續(xù)淋水2h后進(jìn)行。有可能作蓄水檢驗(yàn)的屋面，其蓄 水時(shí)間不應(yīng)少于24h。4.防水衛(wèi)生間等有防水要求的地面滲漏觀察檢查和蓄水、潑水檢驗(yàn)及坡度尺檢查建筑地面工程施工質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)范（GB50209-2002 4.9.8有防水要求的建筑地面工程的立管、套管、地漏處嚴(yán)禁滲

18、漏，坡向應(yīng)正確、無(wú)積水。條文說(shuō)明：嚴(yán)格規(guī) 定對(duì)有防水要求的建筑地面工程的施工質(zhì)量要求，強(qiáng)調(diào)必須進(jìn)行蓄水、潑水檢驗(yàn)，一 般蓄水深度為20-30 mm,24h內(nèi)無(wú)滲漏為合格。外墻滲漏雨后觀察檢查或潑水檢驗(yàn)中華人民共和國(guó)建筑法第六十條：建筑工程竣工時(shí)，屋頂、墻面不得留有滲 漏、開(kāi)裂等質(zhì)量缺陷；對(duì)已發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量缺陷，建筑施工企業(yè)應(yīng)當(dāng)修復(fù)。驗(yàn)收項(xiàng)目驗(yàn)收內(nèi)容檢查方法參照標(biāo)準(zhǔn)管道滲漏試水檢查建筑給水排水及采暖工程施工質(zhì)量驗(yàn)收規(guī) 范（GB50242-2002 :給水、排水、采暖管道、散熱器、衛(wèi)生器具、閥門(mén)、熱 表、水表等的接口無(wú)滲漏。管道堵塞試水檢查建筑給水排水及采暖工程施工質(zhì)量驗(yàn)收規(guī) 范（GB50242-20

19、02 :給水、排水、采暖管道無(wú)堵塞管道坡度觀察檢查建筑給水排水及采暖工程施工質(zhì)量驗(yàn)收規(guī) 范（GB50242-2002 :排水管道坡向、坡度正確。安裝固定觀察檢查建筑給水排水及采暖工程施工質(zhì)量驗(yàn)收規(guī) 范（GB50242-2002 :給水、排水、衛(wèi)生器具、閥門(mén)、水表等安裝固定牢固、支架間距位置符合要求。地漏水封尺量檢查建筑給水排水及采暖工程施工質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)范（GB50242-2002 :地漏水封深度不小于 50mm。5.給排水安裝安裝位置對(duì)照?qǐng)D紙進(jìn)行檢查插座相序、接地使用漏電開(kāi)關(guān)測(cè)試儀”逐個(gè)檢查建筑電氣工程施工質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)范（GB50303-200222.1.2、3.1.7:漏電開(kāi)關(guān)測(cè)試儀”無(wú)接錯(cuò)顯示

20、。戶內(nèi)配電箱（盤(pán)觀察和開(kāi)、關(guān)觸電保護(hù)器動(dòng)作建筑電氣工程施工質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)范（GB50303-20026.1.9 6.2.8:照明配電箱（盤(pán)內(nèi)配線整齊，回路編號(hào)齊全，標(biāo)識(shí)正確;箱（盤(pán)內(nèi)開(kāi)關(guān)動(dòng)作靈活可靠。照明試驗(yàn) 通電檢查 建筑電氣工程施工質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)范（GB50303-200223.1.1: 照明系統(tǒng)通電試運(yùn)行正常安裝等電位 觀察檢查 等電位連接端子齊全、位置正確7.其它煙道設(shè)置及附件觀察檢查止回閥、防火門(mén)按規(guī)定安裝；表面無(wú)裂紋；上人屋面煙道（包括管道透氣孔高度應(yīng)超過(guò)1.8m墻面空調(diào)孔觀察檢查無(wú)滲漏、反坡,位置正確，與插座位置協(xié)調(diào)二、公共部位部分驗(yàn)收項(xiàng)目驗(yàn)收內(nèi)容檢查方法參照標(biāo)準(zhǔn)1. 外墻窗角斜裂縫,墻

21、面裂縫在距外墻2.0m范圍內(nèi)平視或仰視觀察檢查中華人民共和國(guó)建筑法第六十條：建筑工程竣工時(shí)，屋頂、墻面不得留有滲 漏、開(kāi)裂等質(zhì)量缺陷；對(duì)已發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量 缺陷，建筑施工企業(yè)應(yīng)當(dāng)修復(fù)。2. 樓地面、墻面、頂棚 面層同戶內(nèi)部分。飾面板（磚工程按建筑裝飾裝修工 程質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)范（GB50210-20018.1、8.2、8.3檢查;吊頂工程按建筑裝飾裝修 工程質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)范（GB50210-20016.1、6.2、6.3檢查。樓梯踏步梯段及平臺(tái)凈寬，樓梯踏步高差鋼尺或激光測(cè)距儀測(cè)量檢查建筑地面工程施工質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)范（GB50209-2002 5.3.8樓梯踏步的寬度、高度應(yīng)符合設(shè)計(jì)要求，樓層梯段相鄰踏步高度差不

22、應(yīng)大于10mm,每踏步兩端寬度差 不應(yīng)大于10mm。住宅設(shè)計(jì)規(guī)范（GB50096-19994.1.3,民用建筑設(shè)計(jì)通 貝貶 （GB50352-2005 6.7.3,住宅建筑規(guī)范（GB50368-2005 5.2.3樓梯從扶手中心到墻 面測(cè)量的凈寬不小于1.1m （六層 及以下或一邊設(shè)有欄桿的不小于1.0m ;樓梯平臺(tái) 凈寬不小于1.2m。電梯候梯廳深度，電梯門(mén)凈寬鋼尺或激光測(cè)距儀測(cè)量檢查住宅設(shè)計(jì)規(guī)范（GB50096-19994.1.9:電梯候梯廳深度 不得小于1.5m,電梯門(mén) 凈寬不得小于80cm。高層建筑首層疏散外門(mén)及通道的寬度鋼尺或激光測(cè)距儀測(cè)量檢查高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范（GB50045

23、-95 6.1.9:疏散門(mén)應(yīng)外開(kāi)，其凈寬不應(yīng) 小于1.1m;通道寬度不應(yīng)小于1.2m。公用走道凈高鋼尺或激光測(cè)距儀測(cè)量、觀察檢查住宅建筑規(guī)范（GB50368-20055.2.1走道等有人員正?；顒?dòng)的凈高度不小于 2.0m。3. 樓（電梯、通道安全防護(hù)設(shè)施鋼尺測(cè)量,觀察檢查欄桿項(xiàng)目同戶內(nèi)部分；安全防護(hù)警示標(biāo)志、設(shè)施齊全有效。通道凈高鋼尺或激光測(cè)距儀測(cè)量住宅建筑規(guī)范(GB50368-20055.4.2通道的凈高度不小于2.0m。防水觀察檢查地下防水工程質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)范(GB50208-20024.1.9地面、墻面及頂棚無(wú)滲漏、無(wú)裂縫。4、地下室地面、墻面、頂棚面層同戶內(nèi)部分。驗(yàn)收項(xiàng)目驗(yàn)收內(nèi)容 檢查方法

24、 參照標(biāo)準(zhǔn) 防護(hù)欄桿項(xiàng)目同戶內(nèi)部分防雷觀察檢查通過(guò)防雷設(shè)施專項(xiàng)驗(yàn)收防水構(gòu)造觀察檢查,拉線和尺量檢查屋面工程質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)范（GB50207-20029.0.10天溝、檐溝的排水坡度必 須符合設(shè)計(jì)要求；9.0.11:天溝、檐溝、檐口、水落口、泛水、變形縫和伸出屋面管 道的防水構(gòu)造，必須符合設(shè)計(jì)要求；10.0.4:屋面工程質(zhì)量應(yīng)符合下列要求：防水層不得 有滲漏或積水現(xiàn)象；使用的材料應(yīng)符合設(shè)計(jì)要求和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定；找平層表面應(yīng)平 整，不得有酥松、起砂、起皮現(xiàn)象；卷材鋪貼方法和搭接順序應(yīng)符合設(shè)計(jì)要求，搭接 寬度正確，接縫嚴(yán)密，不得有皺折、鼓泡和翹邊現(xiàn)象；涂膜防水層的厚度應(yīng)符合設(shè)計(jì) 要求，涂層無(wú)裂紋、皺折、

25、流淌、鼓泡和露胎體現(xiàn)象；剛性防水層表面應(yīng)平整、壓光不起砂,不起皮，不開(kāi)裂,分格縫應(yīng)平直，位置正確;嵌縫密封材料 應(yīng)與兩側(cè)基層粘牢， 密封部位光滑、平直，不得有開(kāi)裂、鼓 泡、下塌現(xiàn)象。隔熱層觀察檢查,尺量檢查屋面工程質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)范（GB50207-20028.1.4架空隔 熱制品的質(zhì)量必須符 合設(shè)計(jì)要求，嚴(yán)禁有斷裂和露筋等缺陷；8.1.5:架空隔熱制品的鋪設(shè)應(yīng)平整、穩(wěn)固,縫隙勾填應(yīng)密實(shí)，架空隔熱制品距山墻或女兒墻不得小于250 mm,架空層中不 得堵塞,架空高度及變形縫做法應(yīng)符合設(shè)計(jì)要求；8.1.6:相鄰兩塊制品的高低差不得大于3mm。管線安裝觀察檢查符合設(shè)計(jì)要求5.屋面檢修梯 觀察檢查 民用建筑

26、設(shè)計(jì)通則（GB50352-20056.13.3當(dāng)無(wú)樓梯通 達(dá) 屋面時(shí)，應(yīng)設(shè)上屋面的檢修人孔或低于10m時(shí)可設(shè)外墻爬 梯,并應(yīng)有安全防護(hù)和防 止兒童攀爬的措施。哪些情形容易引起開(kāi)發(fā)商逾期辦證的責(zé)任?案情介紹：2000年初，某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司預(yù)售樓盤(pán)熱銷，根據(jù)商品房買(mǎi)賣(mài)合同，該公司 應(yīng)于2002年6月將辦理房地產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)所必須之商品房銷售專用發(fā)票交付給買(mǎi)受人。房屋交付時(shí)，其中的41戶業(yè)主因物業(yè)維修基金的交付和開(kāi)發(fā)商發(fā) 生爭(zhēng)議，該公 司因買(mǎi)受人未付清物業(yè)維修基金為由拒絕向買(mǎi)受人開(kāi)具專用發(fā)票。直到交付物業(yè)維修基金的權(quán)利義務(wù)明確后,2006年6月該公司才開(kāi)具專用發(fā)票。 直至2007年41 位業(yè)主才辦理完房

27、屋產(chǎn)權(quán)登記。此時(shí)，該公司已進(jìn)入清算程序。41位業(yè)主提起仲裁, 要求該公司因逾期提供辦理商品房權(quán)屬證書(shū)所需資料導(dǎo)致逾期辦證承擔(dān)賠償責(zé)任。最終達(dá)成諒解協(xié)議，賠款總額巨大。?法律分析：（一出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用后 60日內(nèi)，將辦理權(quán)屬（包括契稅證、房屋所 有權(quán)證和土地使用權(quán)證登記需由出賣(mài)人提供的資料報(bào)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案。如因出賣(mài)人的責(zé)任，買(mǎi)受人不能在規(guī)定期限內(nèi)取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)的，買(mǎi)受人可以要求退 房，或請(qǐng)求出賣(mài)人支付違約金而繼續(xù)履行合同。出賣(mài)人逾期提供辦理商品房權(quán)屬證書(shū)所需資料導(dǎo)致逾期辦證的原因主要有以下幾種情形：（一商品房交付后抵押權(quán)未能及時(shí)撤銷；（2工程款未結(jié)清，施工單位不肯提供相 關(guān)資料，

28、無(wú)法申請(qǐng)竣工驗(yàn)收備案，致使初始登記未完成；（3竣工驗(yàn)收未 完成;（4超容積 率指標(biāo)，規(guī)劃驗(yàn)收未通過(guò)，土地出讓金未補(bǔ)繳，行政處罰未處 理完畢；（5買(mǎi)受人未交納 物業(yè)維修基金或房款余額，商品房買(mǎi)賣(mài)合同中并未對(duì)此做出相關(guān)約定，開(kāi)發(fā)商不 開(kāi)具專用發(fā)票等。（二對(duì)于因出賣(mài)人的原因?qū)е碌倪t延辦理房產(chǎn)證的 ，可作如下處理：1、因?yàn)槌鲑u(mài)人原因?qū)е掠馄谵k證糾紛的，出賣(mài)人應(yīng)按照合同條款的約定承擔(dān)賠償責(zé)任；如果沒(méi)有約定或約定不明確的，參照銀行貸款利率，出賣(mài)人應(yīng)償付 合同約定交付產(chǎn)權(quán)證之次日起至限期辦證之日止的利息 ；如果,開(kāi)發(fā)商在限期內(nèi) 仍 未辦妥證照的，自限期之日起至實(shí)際辦妥證照之日應(yīng)償付購(gòu)房人已交房款按上 述利

29、率計(jì)算的雙倍利息。2、因出賣(mài)人開(kāi)發(fā)、銷售手續(xù)不合法引起產(chǎn)權(quán)證辦理糾紛 ，應(yīng)確認(rèn)合同是否 有 效。若合同無(wú)效，買(mǎi)受人可請(qǐng)求解除合同；若在案件審理期間依法補(bǔ)辦手續(xù)取 得合 法資格的，可令出賣(mài)人限期辦妥房屋權(quán)屬登記。根據(jù)上述分析，本案中，商品房買(mǎi)賣(mài)合同對(duì)買(mǎi)受人不交納物業(yè)維修基金 的違 約責(zé)任未作約定，開(kāi)發(fā)商沒(méi)有理由據(jù)此不開(kāi)具專業(yè)發(fā)票，此屬由于出賣(mài)人的 原因,在 商品房交付使用后約定期限內(nèi)，沒(méi)有將辦理權(quán)屬登記需由出賣(mài)人提供的 資料報(bào)產(chǎn)權(quán) 登記機(jī)關(guān)備案，出賣(mài)人應(yīng)承擔(dān)逾期辦證的違約責(zé)任。?法務(wù)建議和意見(jiàn)：為避免爭(zhēng)議，商品房買(mǎi)賣(mài)合同補(bǔ)充協(xié)議中應(yīng)做出明確約定。如要求買(mǎi)受人應(yīng)在出賣(mài)人向其提供辦理產(chǎn)權(quán)登記所需的資

30、料前 ，與出賣(mài)人結(jié)清應(yīng)付給出賣(mài)人 的所 有款項(xiàng)。買(mǎi)受人委托出賣(mài)人辦理該商品房產(chǎn)權(quán)登記的，應(yīng)按辦理產(chǎn)權(quán)登記的 要求向 出賣(mài)人提供證件、材料和費(fèi)用。若買(mǎi)受人未與出賣(mài)人結(jié)清款項(xiàng)的，出賣(mài)人有權(quán)拒 絕將辦理權(quán)證的資料提供給買(mǎi)受人，其后果由買(mǎi)受人承擔(dān)。出賣(mài)人應(yīng)特別注意上述未及時(shí)提供辦理商品房權(quán)屬證書(shū)所需資料導(dǎo)致逾期 辦 證的幾種情形，在前期工作中做好預(yù)防措施。 例如,為避免影響領(lǐng)取竣工驗(yàn)收 備案 表，需要在簽署施工合同時(shí)，就對(duì)工程款的結(jié)算、施工單位向有關(guān)政府 部門(mén)提供 有關(guān)資料的條件和時(shí)間約定在先。買(mǎi)受人以按揭貸款方式購(gòu)房的，由于出賣(mài)人為買(mǎi)受人的貸款提供了連帶責(zé)任保 證擔(dān)保,應(yīng)及時(shí)督促買(mǎi)受人按照約定的時(shí)間

31、，根據(jù)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)支 付辦 理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記相關(guān)的稅費(fèi)并提供相關(guān)資料，與出賣(mài)人、按揭銀行共同在約定期限 內(nèi)辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記及相應(yīng)的抵押登記。?法律法規(guī)的依據(jù)指引： 中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法(2007年8月30日第六十一條 以出讓或者劃撥方式取得土地使用權(quán)，應(yīng)當(dāng)向縣級(jí)以上地方人 民政 府土地管理部門(mén)申請(qǐng)登記，經(jīng)縣級(jí)以上地方人民政府土地管理部門(mén)核實(shí)，由同級(jí)人 民政府頒發(fā)土地使用權(quán)證書(shū)。在依法取得的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地上建成房屋的，應(yīng)當(dāng)憑土地使用權(quán)證書(shū)向縣級(jí)以 上地方人民政府房產(chǎn)管理部門(mén)申請(qǐng)登記，由縣級(jí)以上地方人民政府房產(chǎn)管理部 門(mén)核 實(shí)并頒發(fā)房屋所有權(quán)證書(shū)。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或者變更時(shí)，應(yīng)當(dāng)向縣級(jí)

32、以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門(mén)申請(qǐng)房產(chǎn)變更登記，并憑變更后的房屋所有權(quán)證書(shū)向同級(jí)人民政府土地管理部門(mén)申請(qǐng)土地使用權(quán)變更登記，經(jīng)同級(jí)人民政府土地管理部門(mén)核實(shí)，由同級(jí)人民政府更換或 者更改 土地使用權(quán)證書(shū)。法律另有規(guī)定的，依照有關(guān)法律的規(guī)定辦理。 中華人民共和國(guó)合同法（1999年3月15日第四十四條 依法成立的合同，自成立時(shí)生效。法律、行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)生效的 ，依照共規(guī)定。第一百 三十五條出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)履行向買(mǎi)受人交付標(biāo)的物或者交付提取標(biāo)的物 的單證，并轉(zhuǎn)移 標(biāo)的物所有權(quán)的義務(wù)。 城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定（2001年8月15日第七條房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，應(yīng)當(dāng)按照下列程序辦理：（一房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人

33、簽訂書(shū)面轉(zhuǎn)讓合同；（二房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同簽訂后90日內(nèi)持房地產(chǎn)權(quán)屬證 書(shū)、當(dāng)事人的合法證明、 轉(zhuǎn)讓合同等有關(guān)文件向房地產(chǎn)所在地的房地產(chǎn)管理部門(mén)提出申請(qǐng)，并申報(bào)成交價(jià)格；（三房地產(chǎn)管理部門(mén)對(duì)提供的有關(guān)文件進(jìn)行審查，并在7日內(nèi)作出是否受 理申 請(qǐng)的書(shū)面答復(fù),7日內(nèi)未作書(shū)面答復(fù)的，視為同意受理；（四房地產(chǎn)管理部門(mén)核實(shí)申報(bào)的成交價(jià)格,并根據(jù)需要對(duì)轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)查勘和評(píng)估；（五房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人按照規(guī)定繳納有關(guān)稅費(fèi)；（六房地產(chǎn)管理邵門(mén)辦理房屋權(quán)屬登記手續(xù)，核發(fā)房地產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)。 商品房 銷售管理辦法（2001年6月1日建設(shè)部發(fā)布第三十四條 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用前按項(xiàng)目委托具

34、有房產(chǎn)測(cè)繪資格的單位實(shí)施測(cè)繪，測(cè)繪成果報(bào)房地產(chǎn)行政主管部門(mén)審核后用于房屋權(quán)屬登記。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用之日起 60日內(nèi)，將需要由其提供的 辦理 房屋權(quán)屬登記的資料報(bào)送房屋所在地房地產(chǎn)行政主管部門(mén)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助商品房買(mǎi)受人辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)。第三十六條 未取得營(yíng)業(yè)執(zhí)照、擅自銷售商品房的，由縣級(jí)以上人民政府工 商行 政管理部門(mén)依照城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例的規(guī)定處罰。城市商品房預(yù)售管理辦法（2004年7月20日建設(shè)部修正第十二條預(yù)售的商品房交付使用之日起 90日內(nèi),承購(gòu)人應(yīng)當(dāng)依法到房地產(chǎn) 管 理部門(mén)和市、縣人民政府土地管理部門(mén)辦理權(quán)屬登記手續(xù)。 開(kāi)發(fā)企業(yè)

35、應(yīng)當(dāng)予以 協(xié) 助，并提供必要的證明文件。由于開(kāi)發(fā)企業(yè)的原因，承購(gòu)人未能在房屋交付吏用之日起 90日內(nèi)取得房屋 權(quán)屬 證書(shū)的，除開(kāi)發(fā)企業(yè)和承購(gòu)人有特殊約定外，開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。 最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋（2003年4月28日第十八條由于出賣(mài)人的原因，買(mǎi)受人在下列期限屆滿未能取得房屋權(quán)屬證 書(shū)的, 除當(dāng)事人有特殊約定外，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任：（一商品房買(mǎi)賣(mài)合同約定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限 ；（二商品房買(mǎi)賣(mài)合同的標(biāo)的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90 日；（三商品房買(mǎi)賣(mài)合同的標(biāo)的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起90日。合同沒(méi)有約定違約金

36、或者損失數(shù)額難以確定的，可以按照已付購(gòu)房款總領(lǐng)，參照 中國(guó)人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貨款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。第十九條商品房買(mǎi)賣(mài)合同約定或者城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例第三 十 三條規(guī)定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限屆滿后超過(guò)一年 ，由于出賣(mài)人的原因，導(dǎo)致買(mǎi) 受人無(wú)法辦理房屋所有權(quán)登記，買(mǎi)受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的，應(yīng)與支持。業(yè)主未對(duì)開(kāi)發(fā)商的書(shū)面通知提出異議，構(gòu)成對(duì)通知內(nèi)容的默認(rèn)”嗎？?案情介紹：A項(xiàng)目公司開(kāi)發(fā)建設(shè)一處位于市中心高檔精裝修住宅項(xiàng)目。A項(xiàng)目公司在與客戶簽訂的商品房買(mǎi)賣(mài)合同中，約定廚房地面鋪設(shè)高檔 大 理石。但在材料采購(gòu)及施工過(guò)程中，A項(xiàng)目公司發(fā)現(xiàn)，廚房地面若鋪設(shè)大理石，在今 后的使用中

37、容易造成油煙、污垢等附著在大理石表面，不但不易清潔，而且容易變 色。為此,A項(xiàng)目公司決定廚房地面改為鋪設(shè)高檔瓷磚。另外,A項(xiàng)目公司在原有戶型的基礎(chǔ)上，對(duì)部分主臥戶型進(jìn)行了設(shè)計(jì)優(yōu)化，將原主 臥的窗戶設(shè)計(jì)變更成飄窗，有效增加了主臥的可利用空間，但對(duì)主臥的采 光及日照 有一定的影響。A項(xiàng)目公司就上述兩項(xiàng)變更事項(xiàng)分別向購(gòu)房業(yè)主發(fā)出了通知書(shū) ，并均在通知 書(shū) 中告知：若您對(duì)上述變更有異議的，您有權(quán)在收到本通知后15日內(nèi)提出，若您未于 收到本通知后15日內(nèi)提出異議的，視同您接受上述的變更?！?法律分析：商品房買(mǎi)賣(mài)合同中的條款、附件以及附圖均為商品房買(mǎi)賣(mài)合同的有 效組成部分，一經(jīng)雙方簽署，即對(duì)雙方都具有約束

38、力。 案例中A項(xiàng)目公司對(duì)廚房 地 面鋪設(shè)材料的變更屬于對(duì)商品房買(mǎi)賣(mài)合同附件三:裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)的變更；對(duì) 主臥窗戶的設(shè)計(jì)變更因涉及到戶型變更屬于對(duì)商品房買(mǎi)賣(mài)合同附件一:房屋平面圖的變更。一般情況下，若要變更合同的，需要雙方當(dāng)事人協(xié)商一致方能變更。那么，A項(xiàng)目 公司通過(guò)單方書(shū)面通知的形式，能實(shí)現(xiàn) 業(yè)主在收到該通知后15日內(nèi)，若未提出異議， 視同接受變更”的法律效力嗎？這需要區(qū)別對(duì)待。一、關(guān)于廚房地面由高檔大理石變更為高檔瓷磚通知書(shū)的法律效力。商品房買(mǎi)賣(mài)合同附件三:裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)中明確約定廚房地面采用大理石鋪設(shè)，在未征得買(mǎi)受人同意的情況下，出賣(mài)人無(wú)權(quán)單方變更裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)，因 此A項(xiàng)目公司在向業(yè)主發(fā)

39、出通知后，即使業(yè)主沒(méi)有提出異議，也不能視為已經(jīng) 接受 了該項(xiàng)變更。A項(xiàng)目公司仍應(yīng)按商品房買(mǎi)賣(mài)合同附件三：裝飾、設(shè)備標(biāo) 準(zhǔn)約定 的標(biāo)準(zhǔn)交付商品房。 若A公司單方變更該裝飾、 設(shè)備標(biāo)準(zhǔn),則需向買(mǎi)受人 承擔(dān)違 約責(zé)任。根據(jù)商品房買(mǎi)賣(mài)合同第十三條第二款的約定 ，按商品房的實(shí) 際裝飾、 設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)與合同約定裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)的實(shí)際差價(jià)予以賠償。、關(guān)于主臥設(shè)計(jì)變更通知書(shū)的法律效力商品房買(mǎi)賣(mài)合同 第十條對(duì)規(guī)劃、設(shè)計(jì)變更作了明確約定：出賣(mài)人在設(shè)計(jì) 變更后10日內(nèi)應(yīng)當(dāng)書(shū)面通知買(mǎi)受人，買(mǎi)受人有權(quán)在通知到達(dá)之日起15日內(nèi)做出是 否退房的書(shū)面答復(fù)。買(mǎi)受人在通知到達(dá)之日起 15日內(nèi)未作書(shū)面答復(fù)的，視同接受變 更?；谏唐贩抠I(mǎi)

40、賣(mài)合同對(duì)設(shè)計(jì)變更的特別約定 ,A項(xiàng)目公司在向業(yè) 主發(fā)出通 知后，只要業(yè)主沒(méi)有提出異議的，就視為已經(jīng)接受了該設(shè)計(jì)變更。?法務(wù)建議和意見(jiàn)：由案例可見(jiàn)，對(duì)于不同性質(zhì)不同內(nèi)容的變更事項(xiàng)，在A項(xiàng)目公司單方發(fā)出通 知 書(shū)后,會(huì)產(chǎn)生不一樣的法律后果。 導(dǎo)致這樣截然不同的法律后果的原因，在于合同 雙方是否事先對(duì)無(wú)異議即視為認(rèn)可”進(jìn)行了約定。現(xiàn)行使用的商品房買(mǎi)賣(mài)合同僅僅在 規(guī)劃、設(shè)計(jì)變更”上明確約定了，買(mǎi)受 人在受到出賣(mài)人書(shū)面通知后，會(huì)產(chǎn)生 無(wú)異議即視為認(rèn)可”的法律后果。除 規(guī)劃、設(shè) 計(jì)變更”外,出賣(mài)人、買(mǎi)受人可以對(duì)其他情形也作相應(yīng)的約定，但該約定的內(nèi)容應(yīng)當(dāng) 遵守公平、合理的原則，同時(shí)出賣(mài)人應(yīng)事先向買(mǎi)受人作必要

41、的提 醒。開(kāi)發(fā)商有權(quán)送露臺(tái)嗎？?案情介紹：A項(xiàng)目公司在銷售一沿街商住樓時(shí)，考慮到該商住樓屋頂有面積約 400平方 米 的露臺(tái),就以明顯高于市場(chǎng)價(jià)的價(jià)格將頂樓住宅銷售給業(yè)主張先生，并在與業(yè) 主張先生簽署的商品房買(mǎi)賣(mài)合同補(bǔ)充協(xié)議 中約定,屋頂露臺(tái)的使用權(quán)歸業(yè)主 張先 生所有。房屋交付后，樓下商鋪業(yè)主認(rèn)為屋頂露臺(tái)屬于全體業(yè)主共有，要求在屋頂露臺(tái) 上搭設(shè)太陽(yáng)能熱水器、空調(diào)室外機(jī)、以及晾曬衣物，遭到了業(yè)主張先生的拒絕，雙 方發(fā)生了爭(zhēng)議。?法律分析:商品房的屋面是商品房不可分割的組成部分，屬于建筑物共用部分。 根據(jù)物 權(quán)法第七十條規(guī)定：業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)的住宅、 經(jīng)營(yíng)性用房等專有部分享有所有 權(quán),對(duì)專有部分以

42、外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。因此，商品房的屋 面所有權(quán)及使用權(quán)均歸該棟樓房的全體業(yè)主共有。若要將屋面的使用權(quán)歸某一業(yè)主專用,則需要征得每一位享有屋面共有權(quán)業(yè)主的同意及授權(quán)。由此可見(jiàn),A項(xiàng)目公司既無(wú)權(quán)向某一業(yè)主贈(zèng)送屋頂露臺(tái)，也無(wú)權(quán)處分屋頂露 臺(tái)的 使用權(quán),其與業(yè)主張先生所簽署的補(bǔ)充協(xié)議由于無(wú)法得到其他業(yè)主的追認(rèn),事 實(shí)上屬于無(wú)效合同。A項(xiàng)目公司需向業(yè)主張先生承擔(dān)賠償責(zé)任。?法務(wù)建議和意見(jiàn)：為了避免上述現(xiàn)象，同時(shí)又能以較高的價(jià)格銷售該套頂層住宅，作為開(kāi)發(fā)商，需 要在商品房銷售時(shí)，就要求每一位享有屋面共有權(quán)的業(yè)主同意將該幢樓宇屋面的使用權(quán)歸某位（或數(shù)位業(yè)主專用。在實(shí)際操作中，應(yīng)當(dāng)在 商品房

43、買(mǎi)賣(mài)合同 中約 定：該商品房所在樓宇的屋面使用權(quán)歸該幢樓宇買(mǎi)受人共有。如該樓宇屋面已經(jīng)設(shè)計(jì)為屋頂花園或露臺(tái)的，則該屋頂花園或露臺(tái)專用權(quán)歸設(shè)計(jì)上與之相連通的商品房買(mǎi)受人所有，各買(mǎi)受人對(duì)此專用權(quán)的約定均無(wú)異議，并對(duì)各買(mǎi)受人具 有合同約束力?！绷硗?開(kāi)發(fā)商應(yīng)與享有屋面專用權(quán)的業(yè)主就其使用該屋面的具體事宜進(jìn)行補(bǔ)充約定,業(yè)主在使用該屋面時(shí)須符合法律、法規(guī)及管理規(guī)約、物業(yè)服務(wù)公司制定的 有關(guān)規(guī)定等，并承擔(dān)維護(hù)、管理、修繕等義務(wù)及費(fèi)用。我的房子要和樣板房一樣?案情介紹：A開(kāi)發(fā)商在其開(kāi)發(fā)的精裝修樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)前，推出了數(shù)套樣板房及景觀樣板區(qū)。 客 戶李先生在參觀了樣板房后，對(duì)該樓盤(pán)產(chǎn)生了濃厚的興趣，當(dāng)天即購(gòu)買(mǎi)了與樣

44、 板房 戶型完全一致的商品房一套。一年后，該樓盤(pán)正式交付?？蛻衾钕壬l(fā)現(xiàn)其購(gòu)買(mǎi)的房屋與樣板房相比明顯縮水”盡管櫥柜、潔具的品牌都一樣，但使用的型號(hào)不同，樣板房使用的該 品牌的 高端產(chǎn)品，而交付的房屋使用的是該品牌的入門(mén)產(chǎn)品；另外,樣板房里漂 亮的窗簾、 燈飾、地毯等，交付的房屋里都沒(méi)有。為此，該客戶認(rèn)為開(kāi)發(fā)商并未告知樣板房與交付房屋的裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)是不 同的,遂以交付的房屋與樣板房不符為由，要求按照樣板房的標(biāo)準(zhǔn)交付房屋；A開(kāi)發(fā)商認(rèn) 為，樣板房主要在于展示房屋的空間、布局、功能等，交付的房屋肯定 會(huì)與樣板房有 所差異,具體裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)以實(shí)際交付為準(zhǔn)。 雙方陷入了爭(zhēng) 執(zhí)。?法律分析：在精裝修

45、樓盤(pán)的銷售過(guò)程中，樣板先行是非常普遍的。 為了能夠吸引潛在的 意 向客戶，開(kāi)發(fā)商總是在樣板房的設(shè)計(jì)、施工、陳設(shè)等方面不遺余力，努力營(yíng)造精品樣 板效果（其質(zhì)量、設(shè)備、裝修標(biāo)準(zhǔn)明顯高于交付房屋的標(biāo)準(zhǔn) 。因此，商品房的質(zhì) 量、設(shè)備、裝修會(huì)有 展示標(biāo)準(zhǔn)”及 交付標(biāo)準(zhǔn)”通常開(kāi)發(fā)商會(huì)按 展示標(biāo)準(zhǔn)”銷售, 按交付標(biāo)準(zhǔn)”交付。根據(jù)商品房銷售管理辦法第三十一條的規(guī)定：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷售商 品房 時(shí)設(shè)置樣板房的，應(yīng)當(dāng)說(shuō)明實(shí)際交付的商品房質(zhì)量、 設(shè)備及裝修與樣板房是 否一致, 未作說(shuō)明的，實(shí)際交付的商品房應(yīng)當(dāng)與樣板房一致。 ”由此可見(jiàn),A開(kāi)發(fā)商并未對(duì)樣板房與實(shí)際交付商品房的質(zhì)量、設(shè)備及裝修標(biāo)準(zhǔn)作區(qū)別說(shuō)明，因此，其實(shí)

46、際交付的房屋應(yīng)當(dāng)與樣板房一致。?法務(wù)建議和意見(jiàn)：一方面，開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)在樣板房展示時(shí)告知消費(fèi)者，該樣板房是 展示標(biāo)準(zhǔn)”還是交付標(biāo)準(zhǔn)”并在樣板房入口告示欄中，用文字明確予以提醒。若是 交付標(biāo)準(zhǔn)”的， 還需要對(duì)具體的裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)（包括顏色、型號(hào)、規(guī)格、功率、 產(chǎn)地等等進(jìn)行說(shuō) 明，對(duì)于今后交付房屋中沒(méi)有的陳設(shè)、裝飾、電器等，要用固定的文字予以提醒。另一方面，要在商品房買(mǎi)賣(mài)合同中作相關(guān)約定，例如樣板房質(zhì)量、設(shè) 備、 裝修僅供風(fēng)格及裝修效果的參考，不作為交付標(biāo)準(zhǔn)，本商品房的質(zhì)量、設(shè)備、裝修 具體以實(shí)際交付實(shí)樣為準(zhǔn)?！睆V告天馬行空交房苦不堪言?案情介紹：某房產(chǎn)公司在推廣其開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)時(shí)，對(duì)該樓盤(pán)所在的區(qū)位優(yōu)勢(shì)

47、作了重點(diǎn)宣 傳，并 以該樓盤(pán)為中心分別200米、500米、1公里、3公里的生活半徑內(nèi)的配 套設(shè)施作 了具體的羅列，包括規(guī)劃中的沃爾馬超市、市民廣場(chǎng)、水岸公園、五星級(jí)酒店等在該樓盤(pán)交付時(shí)，該房產(chǎn)公司曾經(jīng)宣傳過(guò)的沃爾馬超市、市民廣場(chǎng)、五星級(jí) 酒店等因規(guī)劃變更、 招商引資等各種原因均不再建設(shè)實(shí)施。不少業(yè)主認(rèn)為，他們購(gòu)買(mǎi)該樓盤(pán)重要原因之一就是因?yàn)橹苓叡憷呐涮?，其所?gòu)商品房的房?jī)r(jià)中已經(jīng)包 含了周邊規(guī)劃所帶來(lái)的未來(lái)預(yù)期，現(xiàn)大量配套均不再建設(shè)實(shí)施，要求房產(chǎn)公司承擔(dān) 賠償責(zé)任。?法律分析：關(guān)于房產(chǎn)公司對(duì)商品房開(kāi)發(fā)規(guī)劃范圍外周邊今后的規(guī)劃所作的宣傳，要不要承 擔(dān)責(zé)任？需要作深入的法律分析，要看該宣傳是否是虛假

48、宣傳？是否屬于要 約？如果屬 于要約,沒(méi)有將該內(nèi)容寫(xiě)進(jìn)商品房買(mǎi)賣(mài)合同，房產(chǎn)公司能否免責(zé)？如果屬于要約邀請(qǐng), 房產(chǎn)公司是否可以不承擔(dān)任何責(zé)任？要回答上述問(wèn)題，首先需要明白什么是 要約”什么是 要約邀請(qǐng)”兩者的區(qū)別 在法律上如何界定？根據(jù)合同法第十四條和第十五條的規(guī)定，要約是希望和他人訂立合同 的意思表示”該意思表示應(yīng)該 具體確定”并且一經(jīng)受要約人承諾，要約人即受該意 思表示約束”；要約邀請(qǐng)是希望他人向自己發(fā)出要約的意思表示 ”一般來(lái)講,寄送 的價(jià)目表、拍賣(mài)公告、招標(biāo)公告、商業(yè)廣告等為要約邀請(qǐng) ，但法律 也明確規(guī)定 商業(yè) 廣告的內(nèi)容符合要約規(guī)定的，視為要約?！币簿褪钦f(shuō),商業(yè)廣告的內(nèi)容也并非全都是

49、要約邀請(qǐng)，不可以天馬行空地任意發(fā)揮。在明確了法律規(guī)定的 要約”和 要約邀請(qǐng)”的概念后,再來(lái)看本案中銷售 廣告中 對(duì)該樓盤(pán)規(guī)劃區(qū)域外1公里、3公里生活半徑的配套說(shuō)明究竟是 要約”還是要約 邀請(qǐng)”。根據(jù)最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋第三條的規(guī)定，房產(chǎn)公司在商品房的銷售廣告和宣傳資料中就就商品房 開(kāi)發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說(shuō)明和允諾具體確定，并對(duì)商品房買(mǎi)賣(mài)合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。”本案中該廣告內(nèi)容 雖然 具體確定”且對(duì)合同訂立和價(jià)格確定有重大影響，但由于不在房產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)規(guī) 劃范圍內(nèi)，所以該廣告內(nèi)容應(yīng)該屬于 要約邀請(qǐng)”而不是

50、要約”。如果廣告中部分內(nèi)容符合法律規(guī)定的 要約”的條件，那么該部分 說(shuō)明和允諾 即使未載入商品房買(mǎi)賣(mài)合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé) 任。”如果廣告中的部分內(nèi)容不符合法律規(guī)定的要約”條件,僅系 要約邀請(qǐng)”如本案中的廣告爭(zhēng)議內(nèi)容，其宣傳內(nèi)容不具有合同約束力，但是這并 不意味著,本案中 的房產(chǎn)公司可以對(duì)于商品房開(kāi)發(fā)規(guī)劃范圍外的相關(guān)規(guī)劃配套隨心所欲地進(jìn)行宣傳而不用承擔(dān)任何責(zé)任。根據(jù)反不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)法第九條關(guān)于虛假宣傳的規(guī)定及相關(guān)司法解釋，民法通則第58條第3項(xiàng)因欺詐而引起的民事行為無(wú)效及相關(guān)司法解釋及合同法第五十四條關(guān)于因欺詐而簽訂的合同可撤銷等規(guī)定，如果房產(chǎn)公司在廣告要約 邀請(qǐng)中

51、故意提供虛假情況，作引人誤解的虛假宣傳，一方面客戶可以撤銷已簽 訂的 商品房買(mǎi)賣(mài)合同，并有權(quán)要求房產(chǎn)公司承擔(dān)損害賠償責(zé)任，另一方面房產(chǎn)公司可能 還要承擔(dān)因虛假宣傳產(chǎn)生的行政處罰責(zé)任。由上可見(jiàn)，商業(yè)廣告一般在法律上屬于要約邀請(qǐng)，允許廣告主、廣告經(jīng)營(yíng)者作適 度的美化和夸張，但是廣告內(nèi)容并不是可以隨意發(fā)揮的，因?yàn)椴糠?具體確定”的內(nèi) 容,如果符合最高法院司法解釋的第三條的規(guī)定要求，那么在法律性質(zhì) 上就不僅僅 屬于要約邀請(qǐng)”而變成 要約”了，比如24小時(shí)恒溫游泳池、中 央花園面積、樓間 距、綠地率以及配套設(shè)施的品牌等。 違反了廣告中屬于 要約”的內(nèi)容，房產(chǎn)公司應(yīng)該承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任對(duì)于廣告內(nèi)容中的要約

52、邀請(qǐng)，雖然不具有合同約束力，但是也不允許房產(chǎn)公 司 在宣傳時(shí)故意提供虛假情況，作引人誤解的虛假宣傳，否則，同樣要承擔(dān)相關(guān)的法律 責(zé)任。?法務(wù)建議和意見(jiàn)：為避免因虛假宣傳產(chǎn)生的法律風(fēng)險(xiǎn)，建議房產(chǎn)公司在作廣告宣傳、 沙盤(pán)展示 或 樣板方展示時(shí)，應(yīng)在顯著位置清晰提示，本宣傳資料（或樓書(shū)、廣告、圖例、沙盤(pán)或 樣板房等僅系參考,不作為實(shí)際交付標(biāo)準(zhǔn)，最終以政府有關(guān)部門(mén)的批準(zhǔn) 文件和雙方 簽訂的商品房買(mǎi)賣(mài)合同為準(zhǔn)，同時(shí)在商品房買(mǎi)賣(mài)合同中補(bǔ)充協(xié)議中明 確約定,本（補(bǔ) 充協(xié)議的約定內(nèi)容系雙方最終意思表示，此前出賣(mài)人提供的宣 傳資料（包括樓書(shū)、廣 告、沙盤(pán)、樣板房等中部分內(nèi)容與本協(xié)議不一致之處 ，雙方同意將其視作

53、對(duì)相關(guān)內(nèi) 容的變更，以本協(xié)議的約定為準(zhǔn)。另外，針對(duì)本案所涉規(guī)劃區(qū)外的配套或設(shè)施廣告宣傳，還要注意以下問(wèn)題：1在 宣傳時(shí)，房產(chǎn)公司應(yīng)作必要的審查，了解該配套或設(shè)施是否已經(jīng)列入 政府規(guī)劃，是否 已經(jīng)處于建設(shè)施工過(guò)程中等。 對(duì)于尚未列入政府規(guī)劃的，不予宣 傳。2、在宣傳時(shí)，房產(chǎn)公司應(yīng)核對(duì)該規(guī)劃的出處，并注明信息來(lái)源。3、房產(chǎn)公司在商品房買(mǎi)賣(mài)合同、樓書(shū)及宣傳資料中進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)提示，明確 指出這些規(guī)劃不在房產(chǎn)公司商品房開(kāi)發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)，具體由政府部門(mén)或其他單位 予 以實(shí)施,不屬于房產(chǎn)公司承諾的內(nèi)容，且可能存在不確定性，如實(shí)際實(shí)施的內(nèi) 容與宣 傳資料不一致的，以實(shí)際實(shí)施的內(nèi)容為準(zhǔn)。近在咫尺的樓上樓下曠日持久的維

54、修尷尬?案情介紹：張某購(gòu)買(mǎi)了某房產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)的精裝修樓盤(pán) 706室，入住不久發(fā)現(xiàn)其陽(yáng)臺(tái)吊頂 不 時(shí)有水滲漏，于是提出要求盡快維修。房產(chǎn)公司現(xiàn)場(chǎng)核查后，初步確認(rèn)滲水系 由于樓上806室業(yè)主的陽(yáng)臺(tái)防水密封不牢造成的，并同意對(duì)保修期內(nèi)出現(xiàn)的質(zhì)量 瑕疵免 費(fèi)維修。經(jīng)多次聯(lián)系806室業(yè)主，在長(zhǎng)達(dá)一年半的時(shí)間里，該業(yè)主均以 種種理由拒絕 配合維修?，F(xiàn)因706室業(yè)主因商品房有質(zhì)量問(wèn)題向法院起訴要求房產(chǎn)公司及時(shí)履行維修義務(wù)、賠償相應(yīng)損失，于是房產(chǎn)公司向806室業(yè)主發(fā)律師函，要求其配合維 修，否則也將向人民法院起訴，要求賠償。?法律分析：本案涉及兩個(gè)不同的法律關(guān)系，一個(gè)是房產(chǎn)公司與樓下706業(yè)主間因房屋質(zhì) 量 問(wèn)

55、題引起的商品房買(mǎi)賣(mài)合同關(guān)系；另一個(gè)是樓下706業(yè)主與樓上806業(yè)主間因房屋 修繕引起的相鄰權(quán)關(guān)系。在商品房買(mǎi)賣(mài)合同關(guān)系中，對(duì)交付房屋存在的質(zhì)量瑕疵，房產(chǎn)公司依照合同 約 定應(yīng)在保修期內(nèi)承擔(dān)免費(fèi)維修的義務(wù)。根據(jù)合同相對(duì)性的原則，該法律關(guān)系只 約束簽訂合同的雙方當(dāng)事人。 本案中如果706業(yè)主以房屋質(zhì)量問(wèn)題向?qū)Ψ慨a(chǎn)公司 提起 訴訟或仲裁，法院或仲裁機(jī)關(guān)在審理此類案件時(shí)，一般不會(huì)依職權(quán)或依房產(chǎn) 公司的 申請(qǐng)追加806業(yè)主作為共同被告或共同被申請(qǐng)人，而是依據(jù)合同和相關(guān)法律法規(guī)直 接判令或裁決房產(chǎn)公司在一定期限內(nèi)完成房屋修繕。由于在處理這種法 律關(guān)系中,法院或仲裁機(jī)關(guān)的審理不涉及樓上的 806業(yè)主,所以即

56、使判決或裁決 生效,樓下業(yè) 主贏了官司，仍無(wú)法根本解決其房屋的漏水維修問(wèn)題。在案件執(zhí)行 過(guò)程中，房產(chǎn)公司很容易陷于非常被動(dòng)的局面。在相鄰權(quán)糾紛中，根據(jù)物權(quán)法第八十八條的規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人因建 造、 修繕建筑物以及鋪設(shè)電線、電纜、水管、暖氣、燃?xì)夤芫€等必須利用相鄰?fù)恋?、建筑物的，該土地、建筑物的?quán)利人應(yīng)當(dāng)提供必要的便利 ”樓上的806室 業(yè)主為相鄰方修繕建筑物提供必要的便利是其法定義務(wù)，一般的業(yè)主臨時(shí)管理規(guī) 約中也有類似規(guī)定，法院據(jù)此審理或判決，有助于根本上解決706室業(yè)主的 滲水 維修問(wèn)題。?法務(wù)建議和意見(jiàn)：房屋交付后發(fā)現(xiàn)質(zhì)量瑕疵，房產(chǎn)公司同意維修，但是由于相鄰方拒絕配合，使得維 修時(shí)間無(wú)限期拖延，這種情況并不少見(jiàn)。 解決這個(gè)問(wèn)題，首先應(yīng)該在商品 房買(mǎi)賣(mài)合 同補(bǔ)充協(xié)議中增加相應(yīng)條款，明確約定房產(chǎn)公司在修繕相鄰不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，商品房買(mǎi)受人 有配合義務(wù)。在無(wú)明確的法定配合義務(wù)時(shí)，約定的