紫云臺個案分析

1、 項目規(guī)劃分析項目規(guī)劃分析 項目產(chǎn)品分析項目產(chǎn)品分析 項目客戶分析項目客戶分析 項目營銷分析項目營銷分析 項目后續(xù)動作項目后續(xù)動作 項目整體規(guī)劃項目整體規(guī)劃 項目經(jīng)濟指標項目經(jīng)濟指標 項目區(qū)位分析項目區(qū)位分析 項目外部配套項目外部配套 項目交通動線項目交通動線項目分兩期開發(fā)，涵蓋聯(lián)排別墅、合院別墅、類獨棟別墅、獨棟別墅、洋房等業(yè)態(tài)。 一期占地570畝，建筑體量379957，規(guī)劃為聯(lián)排、類獨棟、獨棟； 二期占地250畝，體量250127，規(guī)劃有6+1、8+1庭院洋房，聯(lián)排別墅（210-254m），小院別墅（198-202m）、類獨棟別墅等。項目地址項目地址北碚北碚新城（雙子湖旁）北碚北碚新城（雙

2、子湖旁）開發(fā)商開發(fā)商重慶龍湖地產(chǎn)發(fā)展有限公司重慶龍湖地產(chǎn)發(fā)展有限公司占地面積占地面積542680542680（814814畝）畝）建筑面積建筑面積630084630084容積率容積率1.161.16綠化率綠化率40%40%物業(yè)形態(tài)物業(yè)形態(tài)別墅、洋房別墅、洋房戶車比戶車比1 1：2 2拿地時間拿地時間20112011年年7 7月月2626日日開盤日期開盤日期20122012年年4 4月月2222日日交房時間交房時間20142014年年6 6月月物管費物管費4.24.2元元/ /建筑設(shè)計單位建筑設(shè)計單位中國機械工業(yè)第三設(shè)計研究中國機械工業(yè)第三設(shè)計研究院院龍湖龍湖紫云臺，東至兩江新區(qū)，西臨歇馬聚集區(qū)

3、，南接西部新城，北靠繞城高速；紫云臺，東至兩江新區(qū)，西臨歇馬聚集區(qū)，南接西部新城，北靠繞城高速；緊鄰北碚行政中心，距離新城核心車程緊鄰北碚行政中心，距離新城核心車程2 2分鐘分鐘2020分鐘可達兩江新區(qū)核心分鐘可達兩江新區(qū)核心悅來、禮嘉、蔡家。悅來、禮嘉、蔡家。2020分鐘內(nèi)可達大學城，西永產(chǎn)業(yè)園分鐘內(nèi)可達大學城，西永產(chǎn)業(yè)園體育公園體育公園北碚區(qū)政府北碚區(qū)政府3公里公里2.5公里公里北碚新城及商業(yè)中心北碚新城及商業(yè)中心渝武高速公路渝武高速公路西南大學西南大學重慶師范重慶師范大學大學北溫泉鎮(zhèn)北溫泉鎮(zhèn)縉縉云云山山中中梁梁山山項目位于北碚新城，距離北項目位于北碚新城，距離北碚區(qū)政府僅三公里。項目總占

4、地近碚區(qū)政府僅三公里。項目總占地近千畝，處于縉云山和中梁山兩山之千畝，處于縉云山和中梁山兩山之間，高出地平約間，高出地平約8080米的臺地之上，米的臺地之上，兩個天然湖泊圍合而成的近百畝雙兩個天然湖泊圍合而成的近百畝雙子湖，是重慶唯一一個集子湖，是重慶唯一一個集“臺地臺地”、“兩山兩山”、“兩湖兩湖”、“三公園三公園”于一體的大社區(qū)。于一體的大社區(qū)。 項目周邊配套：體育公園，項目周邊配套：體育公園，北碚新城步行街，北溫泉，西南大北碚新城步行街，北溫泉，西南大學，重慶師范大學等。學，重慶師范大學等。碚碚青青路路市政道路市政道路車行道路車行道路內(nèi)部為循環(huán)式的道路系統(tǒng)，與外圍的市政道路和各個組團相連

5、；內(nèi)部為循環(huán)式的道路系統(tǒng)，與外圍的市政道路和各個組團相連；組團內(nèi)部實行人車分流；組團內(nèi)部實行人車分流；后期將建兩條登山步道，一條直達銷售中心，即將開放。后期將建兩條登山步道，一條直達銷售中心，即將開放。售房部售房部（后期幼兒園）（后期幼兒園）登山步道登山步道登山步道入口登山步道入口親水碼頭會所親水碼頭會所落差落差8080米米登山步道登山步道 項目建筑風格項目建筑風格 項目內(nèi)部配套項目內(nèi)部配套 項目戶型分析項目戶型分析 項目車庫設(shè)計項目車庫設(shè)計 項目立面用材項目立面用材 項目布局分析項目布局分析 產(chǎn)品特色分析產(chǎn)品特色分析n 項目采用龍湖自創(chuàng)的頤和原著建筑風格。項目采用龍湖自創(chuàng)的頤和原著建筑風格。

6、n 以賴特風格為借鑒，以以賴特風格為借鑒，以“唐風唐風”為形式引入為形式引入坡形屋頂、石雕斗拱、中式窗欞、花梨木大門、坡形屋頂、石雕斗拱、中式窗欞、花梨木大門、“立體四合院立體四合院”、石灰石干掛的外立面、大量、石灰石干掛的外立面、大量石材等元素，獨具一格，彰顯品質(zhì)。石材等元素，獨具一格，彰顯品質(zhì)。負一負一F F一一F F二二F F三三F F全贈送全贈送半贈送半贈送戶型戶型套內(nèi)套內(nèi)面積面積（）（）實得實得面積面積（）（）贈送贈送面積面積（）（）贈送贈送比例比例整體整體( (米米) )客廳客廳( (米米) )主臥室主臥室( (米米) )車庫車庫面積面積（）（）花園花園面積面積（）（）開間開間進深

7、進深開間開間進深進深開間開間進深進深D1D1型型198198249249515126%26%7.27.29.49.43.83.86.46.43.83.84.14.1333330304545花園贈送花園贈送優(yōu)點：優(yōu)點：面積尺寸適中；面積尺寸適中；功能分區(qū)齊全，功能分區(qū)齊全，贈送較大，高性價；贈送較大，高性價；缺點：缺點： 局部采光較差；局部采光較差；花園、地下室面積較??；花園、地下室面積較??；負一F一F二F三F全贈送全贈送半贈送半贈送戶型戶型套內(nèi)套內(nèi)面積面積（）（）實得實得面積面積（）（）贈送贈送面積面積（）（）贈送贈送比例比例整體整體( (米米) )客廳客廳( (米米) )主臥室主臥室( (米

8、米) )車庫車庫面積面積（）（）花園花園面積面積（）（）開間開間進深進深開間開間進深進深開間開間進深進深D2D2型型202202250250484824%24%7.27.29.49.43.83.84.84.83.83.84.84.8333370-70-100100花園贈送花園贈送優(yōu)點：優(yōu)點：面積尺寸適中；面積尺寸適中；功能分區(qū)齊全，功能分區(qū)齊全，贈送較大，高性價；贈送較大，高性價； 采光通透；采光通透；缺點：缺點： 地下室面積較??；地下室面積較??；負一F一F二F三F全贈送全贈送半贈送半贈送戶型戶型套內(nèi)套內(nèi)面積面積（）（）實得實得面積面積（）（）贈送贈送面積面積（）（）贈送贈送比例比例整體整體(

9、 (米米) )客廳客廳( (米米) )主臥室主臥室( (米米) )車庫車庫面積面積（）（）花園花園面積面積（）（）開間開間進深進深開間開間進深進深開間開間進深進深B1B1型型210210250250484824%24%5.75.713.213.25.75.79.19.14.34.34.94.9303051-6051-60花園贈送花園贈送優(yōu)點：優(yōu)點：面積適中，總價不高；面積適中，總價不高；功能分區(qū)齊全，功能分區(qū)齊全，贈送較大，高性價；贈送較大，高性價；采光通透；采光通透；缺點：缺點：開間僅開間僅5.7m5.7m，舒適度不足；，舒適度不足；負一F一F二F三F全贈送全贈送半贈送半贈送戶型戶型套內(nèi)套內(nèi)

10、面積面積（）（）實得實得面積面積（）（）贈送贈送面積面積（）（）贈送贈送比例比例整體整體( (米米) )客廳客廳( (米米) )主臥室主臥室( (米米) )車庫車庫面積面積（）（）花園花園面積面積（）（）開間開間進深進深開間開間進深進深開間開間進深進深B2B2型型254254306306525220205.75.713.513.55.75.79.99.941415.45.4303080-80-120120花園贈送花園贈送優(yōu)點：優(yōu)點：面積適中，總價不高；面積適中，總價不高；功能分區(qū)齊全，功能分區(qū)齊全，贈送較大，高性價；贈送較大，高性價； 采光通透；采光通透；缺點：缺點： 開間僅開間僅5.7m5.

11、7m，舒適度不足；，舒適度不足；負一層負一層公共車道公共車道車庫全部為地下車庫全部為地下集中式車庫集中式車庫車庫無產(chǎn)權(quán)車庫無產(chǎn)權(quán)開發(fā)商交配套費開發(fā)商交配套費贈送客戶贈送客戶480480畝森林公園畝森林公園龍湖著力打造龍湖著力打造3030畝湖泊景觀畝湖泊景觀湖濱娛樂區(qū)湖濱娛樂區(qū)項目景觀配套項目景觀配套“一臺一臺”“”“兩兩山山”“”“三公園三公園”景觀資源；景觀資源；8080米高的臺地之上；米高的臺地之上；內(nèi)部兩個面積分別為內(nèi)部兩個面積分別為3030畝和畝和6060畝的湖泊，龍湖近年來少有畝的湖泊，龍湖近年來少有的湖景別墅，打造的湖景別墅，打造1010萬方的湖萬方的湖濱娛樂區(qū)；濱娛樂區(qū)；政府規(guī)劃

12、，龍湖打造的政府規(guī)劃，龍湖打造的480480畝畝森林公園；森林公園；周邊周邊240240畝的縉云體育文化公畝的縉云體育文化公園；園；縉云山、中梁山之間；縉云山、中梁山之間；無邊際泳池無邊際泳池30003000親水碼頭親水碼頭6060畝湖泊景觀畝湖泊景觀湖濱娛樂區(qū)湖濱娛樂區(qū)莆田繡荔枝面莆田繡荔枝面歐紅彩瓦歐紅彩瓦院落別墅負一層院落別墅負一層下沉花園下沉花園院落別墅一層院落別墅一層剖面剖面立面立面采光井采光井采光井上空采光井上空院落別墅二層院落別墅二層露臺，與采光井相連，有通風口露臺，與采光井相連，有通風口立面立面端端套套為為臥臥室室客廳挑空贈送客廳挑空贈送樓梯樓梯院落別墅三層院落別墅三層露臺上空

13、露臺上空剖面剖面土地位置土地位置土地面積土地面積（）（）占地面積占地面積（畝）（畝）建筑規(guī)模建筑規(guī)模(m(m2 2) )容積率容積率競得時間競得時間成交價成交價凈地單價凈地單價（萬（萬/ /畝）畝）樓面價樓面價（元（元/ /）II07-01/02II07-01/02、I12-I12-01/0101/01、I12-01/02I12-01/02、I14-01/02I14-01/02地塊地塊176751176751265 265 235908 235908 1.3 1.3 2011-7-262011-7-265100051000192 192 2162 2162 I08-02/02I08-02/02

14、、I16-I16-01/0201/02、I17-03/02I17-03/02、I14-02/02I14-02/02地塊地塊202321202321303 303 210773 210773 1.0 1.0 2011-7-262011-7-265100051000168 168 2420 2420 I15-01/02I15-01/02、I17-I17-01/0201/02、I17-04/02I17-04/02地塊地塊163608163608245 245 183403 183403 1.1 1.1 2011-7-262011-7-264250042500173 173 2317 2317 合計合

15、計5426805426808148146300846300841.161.16144500144500177.6177.622932293項目為地票拿地，地票為項目為地票拿地，地票為3030萬元萬元/ /畝，未含入土地拍賣地款中，畝，未含入土地拍賣地款中，計算地票后，整體地價為計算地票后，整體地價為207.6207.6萬萬/ /畝，樓面單價為畝，樓面單價為26812681元元/ /；本次開盤本次開盤，套內(nèi)均價，套內(nèi)均價82678267元元/ /，建面均價為建面均價為80008000元元/ /。序號序號戶型戶型套內(nèi)面積套內(nèi)面積實得套內(nèi)實得套內(nèi)面積面積推出推出套數(shù)套數(shù)銷售銷售套數(shù)套數(shù)套內(nèi)均價套內(nèi)均

16、價（元（元/m/m）主力總價主力總價去化率去化率1 1小院小院190-210190-210240-243240-24320720720720783568356155-200155-200100%100%2 2聯(lián)排聯(lián)排210-265210-265267-313267-31311211211211281378137190-260190-260100%100%合計合計31931931931982678267155-260155-260100%100% 推案說明：推案說明：1 1、推盤樓位：項目目前推出小院別墅景觀相對聯(lián)排別墅較、推盤樓位：項目目前推出小院別墅景觀相對聯(lián)排別墅較好。好。2 2、推盤產(chǎn)品

17、：推出產(chǎn)品以小院別墅。、推盤產(chǎn)品：推出產(chǎn)品以小院別墅。3 3、推盤價格：目前均價約、推盤價格：目前均價約82678267元元/ /。熱銷原因分析：熱銷原因分析：1 1、前期蓄客階段蓄客充足；、前期蓄客階段蓄客充足；2 2、產(chǎn)品推薦會成功舉行；、產(chǎn)品推薦會成功舉行；3 3、項目品牌優(yōu)勢，有大量忠實客戶支撐；、項目品牌優(yōu)勢，有大量忠實客戶支撐；4 4、產(chǎn)品面積適中，價格合理，性價比高；、產(chǎn)品面積適中，價格合理，性價比高；客戶來源區(qū)域客戶來源區(qū)域客戶構(gòu)成客戶構(gòu)成購買目的購買目的本次開盤近半為北碚區(qū)客戶，均為新業(yè)主購買；本次開盤近半為北碚區(qū)客戶，均為新業(yè)主購買；“三北三北”區(qū)域占比約區(qū)域占比約50%5

18、0%，其中，其中80%80%為老業(yè)主；為老業(yè)主；其他區(qū)域購買客戶僅占其他區(qū)域購買客戶僅占5%5%左右；左右；首開的首開的319319套房源，其中存投資客戶僅占套房源，其中存投資客戶僅占30%30%，養(yǎng)老為，養(yǎng)老為5%5%，65%65%的客戶以自住為第一目的。的客戶以自住為第一目的?？蛻魳?gòu)成可知，北碚區(qū)有著巨大的購買潛力，由于交通客戶構(gòu)成可知，北碚區(qū)有著巨大的購買潛力，由于交通道路的便捷性，北區(qū)客戶接受在該區(qū)域的自住生活。道路的便捷性，北區(qū)客戶接受在該區(qū)域的自住生活。 項目媒體推廣項目媒體推廣 項目活動推廣項目活動推廣 項目工程進度項目工程進度 后續(xù)營銷動作后續(xù)營銷動作項目推廣以來，未進行媒體的

19、宣項目推廣以來，未進行媒體的宣傳推廣，僅有一些網(wǎng)絡(luò)宣傳；傳推廣，僅有一些網(wǎng)絡(luò)宣傳；4 4月份即將開盤，網(wǎng)絡(luò)上出現(xiàn)了月份即將開盤，網(wǎng)絡(luò)上出現(xiàn)了系列性的宣傳，開盤后紙媒對熱系列性的宣傳，開盤后紙媒對熱銷進行了宣傳。銷進行了宣傳。20122012年初，紫云臺項目進行電話宣傳，由年初，紫云臺項目進行電話宣傳，由“綻放生綻放生”長達長達4 4個月的電話宣傳；個月的電話宣傳；20122012年初，龍湖各個小區(qū)展板拜訪，進行項目宣傳；年初，龍湖各個小區(qū)展板拜訪，進行項目宣傳；20122012年年2 2月位于北碚和渝北西苑的臨時接待中心正式開放；月位于北碚和渝北西苑的臨時接待中心正式開放；20122012年年3 3月亮相月亮相“龍湖易房節(jié)龍湖易房節(jié)”，正式全面宣傳；，正式全面宣傳；20122012年年4 4月，每天晚上月，每天晚上5 5點點-7 -7點的，現(xiàn)場看房車，帶客戶到工程現(xiàn)場參觀；點的，現(xiàn)場看房車，帶客戶到工程現(xiàn)場參觀；20122012年年4 4月月1313日，金源酒店舉行日，金源酒店舉行“產(chǎn)品發(fā)布會產(chǎn)品發(fā)布會”；20122012年年4 4月月19-2219-22日嗎，參加春季房交會展示；日嗎，參加春季房交會展示；20122012年年4 4月月2222日，金源酒店