安德鎮(zhèn)前期策劃書(shū)PPT教案

1、會(huì)計(jì)學(xué)1安德鎮(zhèn)前期策劃書(shū)安德鎮(zhèn)前期策劃書(shū)我們面對(duì)什么樣的市場(chǎng)環(huán)境？我們面對(duì)什么樣的市場(chǎng)環(huán)境？極不穩(wěn)定的極不穩(wěn)定的市場(chǎng)環(huán)境市場(chǎng)環(huán)境宏觀上宏觀上競(jìng)爭(zhēng)相對(duì)激烈競(jìng)爭(zhēng)相對(duì)激烈產(chǎn)品日漸同質(zhì)化產(chǎn)品日漸同質(zhì)化品牌化，優(yōu)勝劣汰己成必然品牌化，優(yōu)勝劣汰己成必然中觀上中觀上微觀上微觀上我們面對(duì)什么樣的購(gòu)買市場(chǎng)？我們面對(duì)什么樣的購(gòu)買市場(chǎng)？第1頁(yè)/共156頁(yè)我們有什么？我們有什么？我們的風(fēng)險(xiǎn)在哪里？我們的風(fēng)險(xiǎn)在哪里？第2頁(yè)/共156頁(yè)我們?nèi)ツ睦?？我們?nèi)ツ睦?？檔次定位檔次定位客戶定位客戶定位新安德人新安德人38003800元元/m2/m2均價(jià)均價(jià)價(jià)格定位價(jià)格定位中檔、高品質(zhì)的精品社區(qū)中檔、高品質(zhì)的精品社區(qū)形象定位形象定位

2、享受純美生活享受純美生活第3頁(yè)/共156頁(yè)策略：項(xiàng)目未動(dòng)策略：項(xiàng)目未動(dòng) 商業(yè)先行商業(yè)先行 宜居營(yíng)銷宜居營(yíng)銷 貫穿始終貫穿始終我們?nèi)绾稳ィ课覀內(nèi)绾稳?？先認(rèn)識(shí)品牌再認(rèn)識(shí)產(chǎn)品，先認(rèn)識(shí)品牌再認(rèn)識(shí)產(chǎn)品，展示開(kāi)發(fā)商實(shí)力展示開(kāi)發(fā)商實(shí)力。品牌導(dǎo)入品牌導(dǎo)入?yún)^(qū)位導(dǎo)入?yún)^(qū)位導(dǎo)入項(xiàng)目導(dǎo)入項(xiàng)目導(dǎo)入在開(kāi)發(fā)順序上在開(kāi)發(fā)順序上對(duì)商業(yè)優(yōu)先對(duì)商業(yè)優(yōu)先投入投入商業(yè)帶動(dòng)，配套強(qiáng)區(qū)商業(yè)帶動(dòng)，配套強(qiáng)區(qū)，對(duì)安德中心再對(duì)安德中心再定義定義第4頁(yè)/共156頁(yè)第一部分第一部分總體市場(chǎng)分析總體市場(chǎng)分析第二部分第二部分消費(fèi)者行為分消費(fèi)者行為分析析第三部分第三部分項(xiàng)目分析項(xiàng)目分析第四部分第四部分項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析第五部分第五部分項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位第

3、六部分第六部分產(chǎn)品建議產(chǎn)品建議第七部分第七部分營(yíng)銷推廣策略營(yíng)銷推廣策略第5頁(yè)/共156頁(yè)第6頁(yè)/共156頁(yè)安德鎮(zhèn)安德鎮(zhèn)區(qū)域位置區(qū)域位置第7頁(yè)/共156頁(yè)第8頁(yè)/共156頁(yè)【人口人口】全鎮(zhèn)總?cè)丝谌?zhèn)總?cè)丝?.83.8萬(wàn)萬(wàn)人。人。其中其中本鎮(zhèn)戶籍人口本鎮(zhèn)戶籍人口3 3萬(wàn)萬(wàn)人，人，家庭家庭0.80.8萬(wàn)萬(wàn)戶，占總?cè)丝趹簦伎側(cè)丝诘牡?8%78%；外地籍外地籍人口人口0.80.8萬(wàn)萬(wàn)人，人，占占22%22%。第9頁(yè)/共156頁(yè)【經(jīng)濟(jì)經(jīng)濟(jì)】個(gè)體私營(yíng)經(jīng)濟(jì)個(gè)體私營(yíng)經(jīng)濟(jì)成為安德鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)成為安德鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)的重要支柱的重要支柱截止截止2010年底共引進(jìn)川菜產(chǎn)業(yè)化及其相關(guān)項(xiàng)目年底共引進(jìn)川菜產(chǎn)業(yè)化及其相關(guān)項(xiàng)目56余個(gè)，投資

4、總額達(dá)到余個(gè)，投資總額達(dá)到25.38億元，到位資金億元，到位資金14.19億元，建成投產(chǎn)億元，建成投產(chǎn)27個(gè)。投資億元以上的項(xiàng)目個(gè)。投資億元以上的項(xiàng)目6個(gè)，實(shí)現(xiàn)了安德沒(méi)有上億元投資項(xiàng)目的重大突破。通過(guò)招大引強(qiáng)，進(jìn)一步強(qiáng)化了川菜產(chǎn)業(yè)支撐，推動(dòng)了城市化進(jìn)程，帶動(dòng)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化和第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展，形成了一、二、三產(chǎn)業(yè)互動(dòng)發(fā)展的良好局面。個(gè)，實(shí)現(xiàn)了安德沒(méi)有上億元投資項(xiàng)目的重大突破。通過(guò)招大引強(qiáng)，進(jìn)一步強(qiáng)化了川菜產(chǎn)業(yè)支撐，推動(dòng)了城市化進(jìn)程，帶動(dòng)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化和第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展，形成了一、二、三產(chǎn)業(yè)互動(dòng)發(fā)展的良好局面。去年去年全市個(gè)體私營(yíng)企業(yè)總收入全市個(gè)體私營(yíng)企業(yè)總收入139.36139.36億元億元, ,工業(yè)總產(chǎn)值占全

5、市工業(yè)總產(chǎn)值約工業(yè)總產(chǎn)值占全市工業(yè)總產(chǎn)值約27%27%。第10頁(yè)/共156頁(yè)產(chǎn)業(yè)走規(guī)?；?、集約化道路產(chǎn)業(yè)走規(guī)模化、集約化道路以以規(guī)?；吞厣?jīng)濟(jì)形成集約效應(yīng)。規(guī)?；吞厣?jīng)濟(jì)形成集約效應(yīng)。工業(yè)基地、園區(qū)的建設(shè)加快城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展工業(yè)基地、園區(qū)的建設(shè)加快城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展第11頁(yè)/共156頁(yè)小結(jié)：小結(jié)：綜觀安德鎮(zhèn)整體綜觀安德鎮(zhèn)整體概況，我們概況，我們認(rèn)為安德是認(rèn)為安德是一個(gè)受益于得天獨(dú)厚自然資源一個(gè)受益于得天獨(dú)厚自然資源和優(yōu)良區(qū)域背景和優(yōu)良區(qū)域背景的城市，經(jīng)過(guò)多年的沉淀已經(jīng)形成了具有地方特色的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)。尤其的城市，經(jīng)過(guò)多年的沉淀已經(jīng)形成了具有地方特色的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)。尤其是私營(yíng)是私營(yíng)經(jīng)濟(jì)、民營(yíng)經(jīng)濟(jì)是當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的支

6、柱，經(jīng)濟(jì)、民營(yíng)經(jīng)濟(jì)是當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的支柱，全市多全市多家私營(yíng)企業(yè)使民間財(cái)富積累很多，真正是家私營(yíng)企業(yè)使民間財(cái)富積累很多，真正是“藏富于民藏富于民”，市場(chǎng)的消費(fèi)潛力巨大。，市場(chǎng)的消費(fèi)潛力巨大。甚至可以這樣甚至可以這樣描繪安德鎮(zhèn)：描繪安德鎮(zhèn)：她在享受經(jīng)濟(jì)開(kāi)放帶來(lái)益處的同時(shí)，在內(nèi)部仍保留相對(duì)她在享受經(jīng)濟(jì)開(kāi)放帶來(lái)益處的同時(shí)，在內(nèi)部仍保留相對(duì)“封閉封閉”的生活方式的生活方式，安德人，安德人有自己評(píng)價(jià)生活的一套標(biāo)準(zhǔn)。有自己評(píng)價(jià)生活的一套標(biāo)準(zhǔn)。第12頁(yè)/共156頁(yè)二二、安德鎮(zhèn)房地產(chǎn)、安德鎮(zhèn)房地產(chǎn)數(shù)據(jù)分析數(shù)據(jù)分析1 1、 安德鎮(zhèn)房地產(chǎn)銷售概況安德鎮(zhèn)房地產(chǎn)銷售概況項(xiàng)目名稱西湖半島杜娟城小城故事總占地（畝）67二期74

7、.68200畝（一期45畝）總建面(方)8500080704.840萬(wàn)方總套數(shù)903戶713一期325套分期情況三期目前三期一期（分三批次）總樓棟12棟25棟-戶型區(qū)間（）75-10878-14078-140主力戶型兩房(70-90)三房（90-110）兩房(70-90)三房（100）目前均價(jià)3800元/3500元/3700元/月均銷售套數(shù)20套8套10套銷售主力戶型區(qū)間 70-90占比84%90-110占比57.5%90-110占比80%第13頁(yè)/共156頁(yè)三三、安德鎮(zhèn)房地產(chǎn)、安德鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場(chǎng)特征分析市場(chǎng)特征分析1 1、 區(qū)域性區(qū)域性分布不夠明顯分布不夠明顯活水公園周邊樓盤(pán)價(jià)格均較高于其它樓

8、盤(pán)?；钏珗@周邊樓盤(pán)價(jià)格均較高于其它樓盤(pán)。城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展較為緩慢、城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展較為緩慢、人文環(huán)境、自然環(huán)境、市政建設(shè)人文環(huán)境、自然環(huán)境、市政建設(shè)等相對(duì)安德周邊區(qū)域較為一般。等相對(duì)安德周邊區(qū)域較為一般。 第14頁(yè)/共156頁(yè)2 2、市場(chǎng)成熟度還有待于提高、市場(chǎng)成熟度還有待于提高多數(shù)開(kāi)發(fā)理念落后，缺乏統(tǒng)一指導(dǎo)思想。多數(shù)開(kāi)發(fā)理念落后，缺乏統(tǒng)一指導(dǎo)思想。 法律法規(guī)的執(zhí)行監(jiān)督不夠。法律法規(guī)的執(zhí)行監(jiān)督不夠。 營(yíng)銷手法趨于常規(guī)。營(yíng)銷手法趨于常規(guī)。 中介中介業(yè)務(wù)不發(fā)達(dá)，缺乏主流媒體。業(yè)務(wù)不發(fā)達(dá)，缺乏主流媒體。第15頁(yè)/共156頁(yè)3 3、內(nèi)外銷并存、內(nèi)外銷并存，外銷，外銷占絕對(duì)主力占絕對(duì)主力安德鎮(zhèn)內(nèi)銷市場(chǎng)并非絕對(duì)

9、安德鎮(zhèn)內(nèi)銷市場(chǎng)并非絕對(duì)主導(dǎo)，主導(dǎo)，外銷集中外銷集中在個(gè)在個(gè)盤(pán)（西湖半盤(pán)（西湖半島）。島）?？诒畟鞑?、群居效應(yīng)口碑傳播、群居效應(yīng)在安德鎮(zhèn)外銷在安德鎮(zhèn)外銷房市場(chǎng)中非常明顯。房市場(chǎng)中非常明顯。本項(xiàng)目我司本項(xiàng)目我司建議把外銷作為推廣的重點(diǎn)。建議把外銷作為推廣的重點(diǎn)。第16頁(yè)/共156頁(yè)4 4、產(chǎn)品更新快、品牌忠誠(chéng)度高、產(chǎn)品更新快、品牌忠誠(chéng)度高市場(chǎng)呼喚品牌，市場(chǎng)追隨品牌，品牌和規(guī)模交相輝映。市場(chǎng)呼喚品牌，市場(chǎng)追隨品牌，品牌和規(guī)模交相輝映。受郫縣及都江堰的受郫縣及都江堰的影響大，產(chǎn)品形態(tài)更新快。影響大，產(chǎn)品形態(tài)更新快。郫縣個(gè)別大盤(pán)的郫縣個(gè)別大盤(pán)的作用及影響力作用及影響力不容忽視（中信，五彩城）。不容忽視（

10、中信，五彩城）。第17頁(yè)/共156頁(yè)5 5、電視媒體和房展是購(gòu)房信息傳播的主渠道、電視媒體和房展是購(gòu)房信息傳播的主渠道特別提及：特別提及：電視廣告電視廣告親友介紹親友介紹第18頁(yè)/共156頁(yè)6 6、推貨謹(jǐn)慎，吸納速度慢、推貨謹(jǐn)慎，吸納速度慢市場(chǎng)上首期推貨量在市場(chǎng)上首期推貨量在300300套（套（3-43-4萬(wàn)平方米）左右，大約一年的時(shí)間消化，即萬(wàn)平方米）左右，大約一年的時(shí)間消化，即3-43-4萬(wàn)平方米萬(wàn)平方米/ /年年。第19頁(yè)/共156頁(yè)7 7、銷售價(jià)格區(qū)域差別大、銷售價(jià)格區(qū)域差別大西湖半島的西湖半島的均價(jià)大致在均價(jià)大致在3500-38003500-3800元元/ /之間，之間，而個(gè)別樓盤(pán)的

11、而個(gè)別樓盤(pán)的概念價(jià)格卻是概念價(jià)格卻是低于低于30003000元元/ /。第20頁(yè)/共156頁(yè)第21頁(yè)/共156頁(yè)一、市場(chǎng)客戶主流與非主流分類一、市場(chǎng)客戶主流與非主流分類第22頁(yè)/共156頁(yè)二、市場(chǎng)客戶群體的消費(fèi)行為分析二、市場(chǎng)客戶群體的消費(fèi)行為分析1 1、 生活基本特征生活基本特征消費(fèi)消費(fèi)層次一般層次一般口碑傳播對(duì)消費(fèi)者影響大口碑傳播對(duì)消費(fèi)者影響大第23頁(yè)/共156頁(yè)4 4、 價(jià)格選擇價(jià)格選擇置業(yè)者的目標(biāo)價(jià)格集中置業(yè)者的目標(biāo)價(jià)格集中在在3500-40003500-4000元元/ /平方米。平方米。第24頁(yè)/共156頁(yè)5 5、產(chǎn)品要求、產(chǎn)品要求戶型設(shè)計(jì)戶型設(shè)計(jì)：安德市民：安德市民一般選擇三房二廳

12、，注重實(shí)用、功能性等理性因素。一般選擇三房二廳，注重實(shí)用、功能性等理性因素。朝向選擇：多選擇南向，對(duì)東西朝向抗拒性強(qiáng)。朝向選擇：多選擇南向，對(duì)東西朝向抗拒性強(qiáng)。園林規(guī)劃：消費(fèi)者對(duì)園林越來(lái)越關(guān)注，但對(duì)其理解還是以發(fā)展商的引導(dǎo)為主。園林規(guī)劃：消費(fèi)者對(duì)園林越來(lái)越關(guān)注，但對(duì)其理解還是以發(fā)展商的引導(dǎo)為主。生活配套：主要集中生活配套：主要集中在鎮(zhèn)中心的集散式商業(yè)上。在鎮(zhèn)中心的集散式商業(yè)上。交樓標(biāo)準(zhǔn)：本地客戶主要選擇毛壞房自已交樓標(biāo)準(zhǔn)：本地客戶主要選擇毛壞房自已裝修。裝修。第25頁(yè)/共156頁(yè)6 6、 置業(yè)時(shí)機(jī)置業(yè)時(shí)機(jī)消費(fèi)集中在節(jié)假日，消費(fèi)集中在節(jié)假日，其中春秋兩季的購(gòu)房需求最為顯著。其中春秋兩季的購(gòu)房需求

13、最為顯著。原因：原因：開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)商的促銷及拓展渠道促銷及拓展渠道消費(fèi)者節(jié)假日消費(fèi)能力強(qiáng)。消費(fèi)者節(jié)假日消費(fèi)能力強(qiáng)。第26頁(yè)/共156頁(yè)7 7、 對(duì)折扣的敏感對(duì)折扣的敏感對(duì)于價(jià)格的敏感度要低于折扣優(yōu)惠，也就是說(shuō)同樣的實(shí)收均價(jià)在操作中采用不同的銷售折扣對(duì)客戶的吸引程度是完全不一樣的。對(duì)于價(jià)格的敏感度要低于折扣優(yōu)惠，也就是說(shuō)同樣的實(shí)收均價(jià)在操作中采用不同的銷售折扣對(duì)客戶的吸引程度是完全不一樣的。第27頁(yè)/共156頁(yè) 思考：思考：按照目前客戶選擇區(qū)域的分布格局，我們能吸引什么類型按照目前客戶選擇區(qū)域的分布格局，我們能吸引什么類型的客戶群？的客戶群？如果以低價(jià)格切入市場(chǎng)，能否改變目前客戶選擇的區(qū)域偏如果

14、以低價(jià)格切入市場(chǎng)，能否改變目前客戶選擇的區(qū)域偏向？向？如果發(fā)展中檔、精品項(xiàng)目，如果發(fā)展中檔、精品項(xiàng)目，回避個(gè)別樓盤(pán)的價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)回避個(gè)別樓盤(pán)的價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，我們的目標(biāo)客戶群又是哪一類人群？我們的目標(biāo)客戶群又是哪一類人群？第28頁(yè)/共156頁(yè)第29頁(yè)/共156頁(yè)一、項(xiàng)目所在區(qū)位描述一、項(xiàng)目所在區(qū)位描述【區(qū)位概念區(qū)位概念】【】【人口分布人口分布】【】【產(chǎn)業(yè)特點(diǎn)產(chǎn)業(yè)特點(diǎn)】【】【交通條件交通條件】【】【城市可利用配套城市可利用配套】第30頁(yè)/共156頁(yè)二、項(xiàng)目二、項(xiàng)目SWOT分析分析【優(yōu)勢(shì)分析優(yōu)勢(shì)分析】規(guī)模優(yōu)勢(shì)。規(guī)模優(yōu)勢(shì)。交通系統(tǒng)良好。交通系統(tǒng)良好。地塊方正平坦易于規(guī)劃設(shè)計(jì)。地塊方正平坦易于規(guī)劃設(shè)計(jì)。

15、【劣勢(shì)分析劣勢(shì)分析】區(qū)域的形象差。區(qū)域的形象差。周邊相呼應(yīng)產(chǎn)品較少。周邊相呼應(yīng)產(chǎn)品較少。項(xiàng)目周邊的項(xiàng)目周邊的環(huán)境品相較差。環(huán)境品相較差。 【機(jī)會(huì)分析機(jī)會(huì)分析】政府政府對(duì)我項(xiàng)目的周邊基礎(chǔ)對(duì)我項(xiàng)目的周邊基礎(chǔ)建設(shè)已開(kāi)始加大建設(shè)已開(kāi)始加大 投入。投入。市民置業(yè)時(shí)已經(jīng)開(kāi)始注重社區(qū)的綜市民置業(yè)時(shí)已經(jīng)開(kāi)始注重社區(qū)的綜 合質(zhì)素，而不單純是區(qū)位。合質(zhì)素，而不單純是區(qū)位。政府對(duì)我司項(xiàng)目期望較高，會(huì)給與較寬松的支持。政府對(duì)我司項(xiàng)目期望較高，會(huì)給與較寬松的支持。【威脅分析威脅分析】市場(chǎng)供過(guò)于求，競(jìng)爭(zhēng)激烈且低迷。市場(chǎng)供過(guò)于求，競(jìng)爭(zhēng)激烈且低迷。新生客戶增長(zhǎng)出現(xiàn)脫節(jié)，消化速度新生客戶增長(zhǎng)出現(xiàn)脫節(jié)，消化速度 緩慢。緩慢。市民

16、對(duì)項(xiàng)目所在區(qū)域有較大的抗拒。市民對(duì)項(xiàng)目所在區(qū)域有較大的抗拒。第31頁(yè)/共156頁(yè)第32頁(yè)/共156頁(yè)一、區(qū)位風(fēng)險(xiǎn)一、區(qū)位風(fēng)險(xiǎn)1 1、城市發(fā)展主方向不在于此、城市發(fā)展主方向不在于此2 2、市民印象欠佳、市民印象欠佳安德市民對(duì)我司地塊的安德市民對(duì)我司地塊的認(rèn)識(shí)認(rèn)識(shí)一個(gè)較偏遠(yuǎn)的區(qū)域一個(gè)較偏遠(yuǎn)的區(qū)域生活設(shè)施極為缺乏的區(qū)域生活設(shè)施極為缺乏的區(qū)域環(huán)境較差環(huán)境較差的區(qū)域的區(qū)域一個(gè)檔次較低一個(gè)檔次較低，快速過(guò)道的區(qū)域，快速過(guò)道的區(qū)域第33頁(yè)/共156頁(yè)二、銷售速度風(fēng)險(xiǎn)二、銷售速度風(fēng)險(xiǎn)1 1、 市場(chǎng)一般銷售速度市場(chǎng)一般銷售速度去年全市城區(qū)成交面積去年全市城區(qū)成交面積：2828平方米平方米在售項(xiàng)目在售項(xiàng)目：5 5

17、個(gè)個(gè)左右左右平均銷售速度平均銷售速度：2.52.5萬(wàn)萬(wàn)多平方米多平方米/ /年年資金回收：資金回收：銷售總額銷售總額/銷售面積銷售面積=銷售均價(jià)銷售均價(jià)=3700元元/平方米平方米銷售均價(jià)銷售均價(jià)*2.5萬(wàn)萬(wàn)平方米平方米=9250萬(wàn)萬(wàn)元元第34頁(yè)/共156頁(yè)3 3、 不同銷售速度對(duì)本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)指標(biāo)的影響不同銷售速度對(duì)本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)指標(biāo)的影響基本參數(shù)確定：基本參數(shù)確定：土地價(jià)格土地價(jià)格：732732元元/ /平方米（樓面地價(jià)）平方米（樓面地價(jià)）可銷售面積可銷售面積：150000150000平方米平方米建筑成本建筑成本：28002800元元/ /平方米（該成本為估值，其中包括建安費(fèi)、平方米（該成本為估值

18、，其中包括建安費(fèi)、綠化費(fèi)、設(shè)計(jì)費(fèi)、管理費(fèi)等不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用）綠化費(fèi)、設(shè)計(jì)費(fèi)、管理費(fèi)等不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用）預(yù)計(jì)銷售均價(jià)預(yù)計(jì)銷售均價(jià)：39003900元元/ /平方米平方米建設(shè)周期建設(shè)周期：兩年：兩年?duì)I銷費(fèi)用：銷售額營(yíng)銷費(fèi)用：銷售額* *5%5%所得稅：所得稅：15%15%營(yíng)業(yè)稅：營(yíng)業(yè)稅：5.655.65% %第35頁(yè)/共156頁(yè) 部分經(jīng)濟(jì)測(cè)算：部分經(jīng)濟(jì)測(cè)算：總銷售額：總銷售額：5.855.85億億成本投入：成本投入：4.54.5億億稅稅前利潤(rùn)前利潤(rùn)：1.351.35億左右億左右稅前利潤(rùn)率稅前利潤(rùn)率：23%23%稅后利潤(rùn)稅后利潤(rùn)：1 1億左右億左右稅后利潤(rùn)率：稅后利潤(rùn)率：17.09%17.09%第36頁(yè)/共

19、156頁(yè)第37頁(yè)/共156頁(yè)一、目標(biāo)客戶定位一、目標(biāo)客戶定位1 1、目標(biāo)客戶定位推導(dǎo)、目標(biāo)客戶定位推導(dǎo)目標(biāo)客戶“新安德人新安德人”考慮養(yǎng)老的川西片區(qū)人群外來(lái)人口中高收入人群在外接受教育的回流人群想在成都置業(yè)，卻因房?jī)r(jià)較高選擇在周邊行政事業(yè)單位公務(wù)員私營(yíng)企業(yè)主即將退休的周邊人群購(gòu)買力地域消費(fèi)觀念持續(xù)穩(wěn)定或上升的購(gòu)買群體履蓋全鎮(zhèn)的購(gòu)買人群，特別是鎮(zhèn)區(qū)心態(tài)較開(kāi)放，易接受新鮮事物定義范圍較寬的目標(biāo)客戶定義第38頁(yè)/共156頁(yè)402 2、定位依據(jù)、定位依據(jù)購(gòu)買力因素購(gòu)買力因素針對(duì)消費(fèi)能力最穩(wěn)定、最持續(xù)或增長(zhǎng)最迅速的群體。針對(duì)消費(fèi)能力最穩(wěn)定、最持續(xù)或增長(zhǎng)最迅速的群體。地域因素地域因素覆蓋的客戶群有條件在覆

20、蓋的客戶群有條件在全鎮(zhèn)范圍全鎮(zhèn)范圍內(nèi)輻射。內(nèi)輻射。郫縣及都江堰客源郫縣及都江堰客源不容忽視。不容忽視。消費(fèi)觀念因素消費(fèi)觀念因素 哪個(gè)年齡層次的人比較容易轉(zhuǎn)變觀念？哪個(gè)年齡層次的人比較容易轉(zhuǎn)變觀念？ 哪個(gè)類群體比較容易接受新興事物？哪個(gè)類群體比較容易接受新興事物？第39頁(yè)/共156頁(yè)413 3、定位結(jié)論、定位結(jié)論“新安德人新安德人”第40頁(yè)/共156頁(yè)424 4、特征分析、特征分析 在外接受教育的回流人士在外接受教育的回流人士 接觸外界信息較多的企業(yè)主接觸外界信息較多的企業(yè)主 外來(lái)人口中高收入人群外來(lái)人口中高收入人群 即將退休，考慮在成都周邊養(yǎng)老的中老年人士即將退休，考慮在成都周邊養(yǎng)老的中老年人

21、士第41頁(yè)/共156頁(yè)435 5、職業(yè)分類、職業(yè)分類行政事業(yè)單位公務(wù)員行政事業(yè)單位公務(wù)員私營(yíng)企業(yè)主私營(yíng)企業(yè)主個(gè)體工商戶個(gè)體工商戶技術(shù)工人技術(shù)工人退休人群退休人群第42頁(yè)/共156頁(yè)446 6、目標(biāo)客戶特性需求分析、目標(biāo)客戶特性需求分析行政事業(yè)單位公務(wù)員行政事業(yè)單位公務(wù)員特征：特征：工作和收入穩(wěn)定，有較多積蓄。有較高文化素質(zhì)，思想觀念工作和收入穩(wěn)定，有較多積蓄。有較高文化素質(zhì)，思想觀念比較新，容易接受新事物。比較新，容易接受新事物。追求較舒適的生活環(huán)境，生活講究品質(zhì)。非常注重子女教育追求較舒適的生活環(huán)境，生活講究品質(zhì)。非常注重子女教育。人員結(jié)構(gòu)本地人和外地人都有，本地人為主。數(shù)量龐大且結(jié)人員結(jié)構(gòu)

22、本地人和外地人都有，本地人為主。數(shù)量龐大且結(jié)構(gòu)穩(wěn)定，置業(yè)需求明顯，因工作年限和職級(jí)的不同，一、二構(gòu)穩(wěn)定，置業(yè)需求明顯，因工作年限和職級(jí)的不同，一、二次置業(yè)的可能性均等。次置業(yè)的可能性均等。第43頁(yè)/共156頁(yè)45需求：需求：要求教育配套完善，并且不滿足于傳統(tǒng)的應(yīng)試教育。要求教育配套完善，并且不滿足于傳統(tǒng)的應(yīng)試教育。距離工作單位近，車程在二十分鐘以內(nèi)，上下班方便。距離工作單位近，車程在二十分鐘以內(nèi)，上下班方便。完善的配套，安全舒適的居住環(huán)境，良好社區(qū)文化，體現(xiàn)身完善的配套，安全舒適的居住環(huán)境，良好社區(qū)文化，體現(xiàn)身份檔次。份檔次。以二房、三房戶型為主，注重朝向。以二房、三房戶型為主，注重朝向。第4

23、4頁(yè)/共156頁(yè)46私營(yíng)企業(yè)私營(yíng)企業(yè)主及個(gè)體工商戶主及個(gè)體工商戶特征：特征：全鎮(zhèn)主要的支柱產(chǎn)業(yè)即為私營(yíng)企業(yè)主及個(gè)體工行戶，全鎮(zhèn)主要的支柱產(chǎn)業(yè)即為私營(yíng)企業(yè)主及個(gè)體工行戶，數(shù)目龐數(shù)目龐大，資本雄厚，收入高，購(gòu)買能力強(qiáng)。屬二次及多次置業(yè)者大，資本雄厚，收入高，購(gòu)買能力強(qiáng)。屬二次及多次置業(yè)者雖然文化素質(zhì)不高，但由于營(yíng)商的原因，接觸新鮮事物多且雖然文化素質(zhì)不高，但由于營(yíng)商的原因，接觸新鮮事物多且觀念超前。觀念超前。人員結(jié)構(gòu)主要是本地人，多散居在個(gè)鎮(zhèn)區(qū)，人員結(jié)構(gòu)主要是本地人，多散居在個(gè)鎮(zhèn)區(qū)，置業(yè)在地域上沒(méi)置業(yè)在地域上沒(méi)有明確的要求有明確的要求，大多是，大多是為產(chǎn)業(yè)發(fā)展布局才為產(chǎn)業(yè)發(fā)展布局才置業(yè)城區(qū)，希望將

24、置業(yè)城區(qū)，希望將來(lái)子承父業(yè)、后繼有人，望子成龍心切。來(lái)子承父業(yè)、后繼有人，望子成龍心切。第45頁(yè)/共156頁(yè)47需求：需求：優(yōu)美優(yōu)美舒適的居住環(huán)境，完善的配套設(shè)施，能滿足社交的需求舒適的居住環(huán)境，完善的配套設(shè)施，能滿足社交的需求。對(duì)產(chǎn)品質(zhì)量和服務(wù)要求比較高，體現(xiàn)其身份。對(duì)產(chǎn)品質(zhì)量和服務(wù)要求比較高，體現(xiàn)其身份。以中小戶型、舒適度為主以中小戶型、舒適度為主。第46頁(yè)/共156頁(yè)48技術(shù)工人及企業(yè)技術(shù)工人及企業(yè)白領(lǐng)白領(lǐng)特征：特征：他們是伴隨著城市的發(fā)展迅速形成的新興群體，屬于消費(fèi)能他們是伴隨著城市的發(fā)展迅速形成的新興群體，屬于消費(fèi)能力增長(zhǎng)最快的人群。收入力增長(zhǎng)最快的人群。收入穩(wěn)定，穩(wěn)定，但積蓄有限。

25、但積蓄有限。外地人為主，文化外地人為主，文化素質(zhì)以大中專為主，素質(zhì)以大中專為主，融合各區(qū)域文化特征融合各區(qū)域文化特征明顯。明顯。他們他們是安德的是安德的新人類，生活新人類，生活節(jié)奏較快節(jié)奏較快，時(shí)間觀念強(qiáng)，生活注，時(shí)間觀念強(qiáng)，生活注重品位和細(xì)節(jié)。重品位和細(xì)節(jié)。置業(yè)在地域上沒(méi)有太多的約束，置業(yè)在地域上沒(méi)有太多的約束，比較理性比較理性，講求最高性價(jià)比，講求最高性價(jià)比。多屬首次置業(yè)。多屬首次置業(yè)。第47頁(yè)/共156頁(yè)49需求：需求：生活配套完善，交通便利，距離工作地點(diǎn)較近。生活配套完善，交通便利，距離工作地點(diǎn)較近。追求較高的性價(jià)比，有戶口的要求。追求較高的性價(jià)比，有戶口的要求。需求以中小戶型為主，多

26、注重朝向。需求以中小戶型為主，多注重朝向。第48頁(yè)/共156頁(yè)507 7、目標(biāo)客戶群的拉升、目標(biāo)客戶群的拉升從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，伴隨著本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的深入，居住人氣逐漸從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，伴隨著本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的深入，居住人氣逐漸形成，各類配套設(shè)施完善，必然形成，各類配套設(shè)施完善，必然帶動(dòng)安德中心整體帶動(dòng)安德中心整體區(qū)位價(jià)值區(qū)位價(jià)值的提升。屆時(shí)地塊的區(qū)位資源對(duì)產(chǎn)品的支撐力度將大大加強(qiáng)的提升。屆時(shí)地塊的區(qū)位資源對(duì)產(chǎn)品的支撐力度將大大加強(qiáng)，將有號(hào)召力吸引，將有號(hào)召力吸引更多外圍的更多外圍的目標(biāo)客戶。目標(biāo)客戶。 第49頁(yè)/共156頁(yè)二、項(xiàng)目檔次定位二、項(xiàng)目檔次定位1 1、定位推導(dǎo)、定位推導(dǎo)采用排除法：采用排除法：結(jié)論：不支持結(jié)論

27、：不支持結(jié)論：支持高檔中高檔中檔中低檔低檔論證排除法論證第50頁(yè)/共156頁(yè)522 2、檔次定位、檔次定位本項(xiàng)目定位為本項(xiàng)目定位為“中檔、高質(zhì)素的精品社區(qū)中檔、高質(zhì)素的精品社區(qū)”。所謂中檔，主要是針對(duì)成本而言，力求控制未來(lái)的銷所謂中檔，主要是針對(duì)成本而言，力求控制未來(lái)的銷售價(jià)格不要過(guò)高；雖以中檔為定位，但在產(chǎn)品形象上應(yīng)走中售價(jià)格不要過(guò)高；雖以中檔為定位，但在產(chǎn)品形象上應(yīng)走中高路線，即將能夠體現(xiàn)項(xiàng)目形象的地方做足功夫，通過(guò)提供高路線，即將能夠體現(xiàn)項(xiàng)目形象的地方做足功夫，通過(guò)提供性價(jià)比高的產(chǎn)品促進(jìn)銷售。性價(jià)比高的產(chǎn)品促進(jìn)銷售。第51頁(yè)/共156頁(yè)隨著項(xiàng)目開(kāi)發(fā)深入，各類配套設(shè)施逐步完善，居住人隨著項(xiàng)

28、目開(kāi)發(fā)深入，各類配套設(shè)施逐步完善，居住人氣提升，可以氣提升，可以帶動(dòng)安德中心區(qū)的帶動(dòng)安德中心區(qū)的整體區(qū)位價(jià)值，本項(xiàng)目?jī)r(jià)格整體區(qū)位價(jià)值，本項(xiàng)目?jī)r(jià)格也會(huì)隨之升高。屆時(shí)我們將有號(hào)召力吸引更高檔次的目標(biāo)客也會(huì)隨之升高。屆時(shí)我們將有號(hào)召力吸引更高檔次的目標(biāo)客戶，將整個(gè)樓盤(pán)檔次提升。戶，將整個(gè)樓盤(pán)檔次提升。3 3、 檔次提升的演繹檔次提升的演繹第52頁(yè)/共156頁(yè)三、項(xiàng)目形象定位三、項(xiàng)目形象定位1 1、形象概念推導(dǎo)思路、形象概念推導(dǎo)思路市場(chǎng)導(dǎo)向性：市場(chǎng)導(dǎo)向性：市場(chǎng)需求市場(chǎng)需求品牌需求品牌需求形象概念形象概念結(jié)合結(jié)合自身自身第53頁(yè)/共156頁(yè)55開(kāi)發(fā)概念的推導(dǎo)步驟：開(kāi)發(fā)概念的推導(dǎo)步驟：確定目標(biāo)確定目標(biāo)客戶

29、群客戶群研究目標(biāo)客戶的研究目標(biāo)客戶的生活特征和向往生活特征和向往的生活方式的生活方式了解本項(xiàng)目了解本項(xiàng)目的獨(dú)特點(diǎn)的獨(dú)特點(diǎn)研究我們自身的研究我們自身的需求價(jià)值需求價(jià)值得出符合市場(chǎng)得出符合市場(chǎng)需求的關(guān)鍵詞需求的關(guān)鍵詞得出得出符合開(kāi)發(fā)符合開(kāi)發(fā)商品牌商品牌要求的要求的關(guān)鍵詞關(guān)鍵詞總結(jié)項(xiàng)目總結(jié)項(xiàng)目形象定位形象定位形象定位將指導(dǎo)項(xiàng)目的建設(shè)，并提升品牌影響力形象定位將指導(dǎo)項(xiàng)目的建設(shè)，并提升品牌影響力第54頁(yè)/共156頁(yè)2 2、 從市場(chǎng)需求推導(dǎo)形象定位的關(guān)鍵詞從市場(chǎng)需求推導(dǎo)形象定位的關(guān)鍵詞高品味生活高品味生活良好的居住環(huán)境良好的居住環(huán)境核心目標(biāo)客源核心目標(biāo)客源對(duì)產(chǎn)品的需求對(duì)產(chǎn)品的需求完善的配套完善的配套子女教

30、育子女教育第55頁(yè)/共156頁(yè)質(zhì)樸質(zhì)樸舒適舒適享受享受延伸目標(biāo)客戶延伸目標(biāo)客戶對(duì)產(chǎn)品的需求對(duì)產(chǎn)品的需求第56頁(yè)/共156頁(yè)583 3、產(chǎn)品自身特色推導(dǎo)形象定位的關(guān)鍵詞、產(chǎn)品自身特色推導(dǎo)形象定位的關(guān)鍵詞自然清新自然清新現(xiàn)代明快現(xiàn)代明快離塵不離市離塵不離市優(yōu)雅安逸優(yōu)雅安逸自身特色自身特色第57頁(yè)/共156頁(yè)打造我們品牌打造我們品牌精髓精髓品牌利益品牌利益-高性價(jià)比產(chǎn)品，不斷提升高性價(jià)比產(chǎn)品，不斷提升的高品質(zhì)生活的高品質(zhì)生活品牌價(jià)值品牌價(jià)值品牌文化品牌文化創(chuàng)新、品味、積極、健康、貼心創(chuàng)新、品味、積極、健康、貼心品牌個(gè)性品牌個(gè)性第58頁(yè)/共156頁(yè)60打造我們品牌打造我們品牌的關(guān)鍵詞的關(guān)鍵詞高品味生活

31、高品味生活高性價(jià)比高性價(jià)比創(chuàng)新創(chuàng)新健康健康顧客為本顧客為本貼心貼心開(kāi)發(fā)商品牌開(kāi)發(fā)商品牌第59頁(yè)/共156頁(yè)615 5、從該項(xiàng)目推導(dǎo)從該項(xiàng)目推導(dǎo)關(guān)鍵詞關(guān)鍵詞年輕、活力年輕、活力親和溫馨親和溫馨現(xiàn)代現(xiàn)代項(xiàng)目項(xiàng)目第60頁(yè)/共156頁(yè)626 6、本項(xiàng)目形象概念的推出、本項(xiàng)目形象概念的推出核心客戶需求核心客戶需求高品味生活完善的配套良好的居住環(huán)境子女教育本項(xiàng)目形象概念關(guān)鍵詞本項(xiàng)目形象概念關(guān)鍵詞品質(zhì)品質(zhì)悠閑悠閑創(chuàng)新創(chuàng)新自然自然健康健康現(xiàn)代現(xiàn)代本項(xiàng)目形象概念描述本項(xiàng)目形象概念描述享受純美生活享受純美生活延伸客戶需求延伸客戶需求質(zhì)樸舒適享受產(chǎn)品自身特色產(chǎn)品自身特色自然清新現(xiàn)代明快離塵不離市優(yōu)雅安逸純美生活萬(wàn)科

32、品牌要求萬(wàn)科品牌要求高素質(zhì)生活高性價(jià)比創(chuàng)新健康顧客為本貼心“四季花城四季花城”系系列列年輕活力親和溫馨現(xiàn)代第61頁(yè)/共156頁(yè)63四、價(jià)格定位四、價(jià)格定位1 1、 參照對(duì)象選取依據(jù)參照對(duì)象選取依據(jù) 樓盤(pán)規(guī)模相近樓盤(pán)規(guī)模相近 地理位置參照其它郊區(qū)項(xiàng)目地理位置參照其它郊區(qū)項(xiàng)目 產(chǎn)品形態(tài)相近產(chǎn)品形態(tài)相近綜合上述條件，綜合上述條件，選取西湖半島、小城故事兩個(gè)選取西湖半島、小城故事兩個(gè)項(xiàng)目作為項(xiàng)目作為比價(jià)對(duì)象。比價(jià)對(duì)象。第62頁(yè)/共156頁(yè)2 2、 市場(chǎng)比較法分析均價(jià)市場(chǎng)比較法分析均價(jià) 小高層價(jià)格建議小高層價(jià)格建議單位：元單位：元/ /西湖半島小城故事按揭均價(jià)（毛坯）36003800區(qū)域形象105/10

33、0110/100品牌形象105/10095/100地理位置95/10095/100自然環(huán)境110/100110/100生活配套98/100100/100規(guī)模100/10098/100交通95/10098/100對(duì)比價(jià)36503850權(quán)重20%80%建議均價(jià)3780由上述市場(chǎng)比較推導(dǎo)后，得出參考均價(jià)為由上述市場(chǎng)比較推導(dǎo)后，得出參考均價(jià)為37803780元元/ /，以以8%8%的技術(shù)參數(shù)作調(diào)查，得到參考價(jià)的技術(shù)參數(shù)作調(diào)查，得到參考價(jià)格區(qū)間格區(qū)間為為3 3780-4000780-4000元元/ /。第63頁(yè)/共156頁(yè)653 3、 入市建議入市建議建議項(xiàng)目采納低價(jià)入市的策略，初期建議項(xiàng)目采納低價(jià)入市

34、的策略，初期以以36003600/ /（毛坯）（毛坯）的均價(jià)入市，營(yíng)造的均價(jià)入市，營(yíng)造“同價(jià)優(yōu)質(zhì)同價(jià)優(yōu)質(zhì)”的市場(chǎng)口碑。的市場(chǎng)口碑。第64頁(yè)/共156頁(yè)66第65頁(yè)/共156頁(yè)67一、項(xiàng)目整體容積率建議一、項(xiàng)目整體容積率建議建議項(xiàng)目建議項(xiàng)目整體的容積率整體的容積率為為2.62.6項(xiàng)目總建筑面積項(xiàng)目總建筑面積為為2020萬(wàn)平方米（含地下車庫(kù)萬(wàn)平方米（含地下車庫(kù)4.2 4.2 萬(wàn)平米萬(wàn)平米：按車位配比：按車位配比1:1)1:1)第66頁(yè)/共156頁(yè)68項(xiàng)目本身的產(chǎn)品需要項(xiàng)目本身的產(chǎn)品需要產(chǎn)品形態(tài)可安排的得很豐富，環(huán)境優(yōu)勢(shì)可以表現(xiàn)得更產(chǎn)品形態(tài)可安排的得很豐富，環(huán)境優(yōu)勢(shì)可以表現(xiàn)得更加明顯，且比較符合本項(xiàng)

35、目整個(gè)的檔次定位。加明顯，且比較符合本項(xiàng)目整個(gè)的檔次定位。在產(chǎn)品形態(tài)符合目標(biāo)客戶選擇的前提下，適當(dāng)提高容在產(chǎn)品形態(tài)符合目標(biāo)客戶選擇的前提下，適當(dāng)提高容積率也基于盈利的考慮。積率也基于盈利的考慮。項(xiàng)目的盈利需要項(xiàng)目的盈利需要第67頁(yè)/共156頁(yè)69產(chǎn)品種類所占比例建筑面積(m2)備注小高層90%120000平均層數(shù)16層一梯4戶多層10%10000層數(shù)6層一梯兩戶二、產(chǎn)品形態(tài)建議二、產(chǎn)品形態(tài)建議第68頁(yè)/共156頁(yè)70三、分期開(kāi)發(fā)次序建議三、分期開(kāi)發(fā)次序建議擬定整個(gè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)周期擬定整個(gè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)周期為為3 3年年。項(xiàng)目期數(shù)開(kāi)發(fā)面積產(chǎn)品類型所占比例一期10000多層10%二期60000小高層45

36、%三期60000小高層45%第69頁(yè)/共156頁(yè)71體現(xiàn)一個(gè)大盤(pán)應(yīng)有的綜合環(huán)境優(yōu)勢(shì)。體現(xiàn)一個(gè)大盤(pán)應(yīng)有的綜合環(huán)境優(yōu)勢(shì)。在銷售現(xiàn)場(chǎng)及參觀區(qū)域，突出本項(xiàng)目在細(xì)部處理，如安排在銷售現(xiàn)場(chǎng)及參觀區(qū)域，突出本項(xiàng)目在細(xì)部處理，如安排特色景觀帶及具有觀賞效果的小品。特色景觀帶及具有觀賞效果的小品。銷售區(qū)域的環(huán)境處理，體現(xiàn)出本項(xiàng)目純美、向上的生活形銷售區(qū)域的環(huán)境處理，體現(xiàn)出本項(xiàng)目純美、向上的生活形態(tài)，讓客戶在不經(jīng)意之中觸摸理想的生活境界，并適當(dāng)增態(tài)，讓客戶在不經(jīng)意之中觸摸理想的生活境界，并適當(dāng)增加立體的環(huán)境音樂(lè)、自然蟲(chóng)鳥(niǎo)聲等。加立體的環(huán)境音樂(lè)、自然蟲(chóng)鳥(niǎo)聲等。本項(xiàng)目所處位置，是一個(gè)整體環(huán)境欠佳的區(qū)域，所以首期形本項(xiàng)

37、目所處位置，是一個(gè)整體環(huán)境欠佳的區(qū)域，所以首期形象及銷售示范區(qū)設(shè)計(jì)時(shí)我司建議主要參考以下幾點(diǎn)：象及銷售示范區(qū)設(shè)計(jì)時(shí)我司建議主要參考以下幾點(diǎn)：第70頁(yè)/共156頁(yè)72四、首期開(kāi)發(fā)樓型建議四、首期開(kāi)發(fā)樓型建議產(chǎn)品類型比例備注多層10%一梯2戶6層第71頁(yè)/共156頁(yè)73 根據(jù)市場(chǎng)平均售價(jià)計(jì)算，市場(chǎng)需求主力戶型面積根據(jù)市場(chǎng)平均售價(jià)計(jì)算，市場(chǎng)需求主力戶型面積在在75-10075-100 平方米左右。平方米左右。五、首期戶型、面積建議五、首期戶型、面積建議第72頁(yè)/共156頁(yè)橫條窗，與人的視線相同，別有一番效果。小窗、豎條窗，打破一貫的一片墻設(shè)計(jì)，將室外景觀引入室內(nèi)，猶如一幅風(fēng)景畫(huà)。 在滿足預(yù)期可售面積

38、控制的情況下，盡量增加陽(yáng)臺(tái)、露臺(tái)等半室外空間。在滿足預(yù)期可售面積控制的情況下，盡量增加陽(yáng)臺(tái)、露臺(tái)等半室外空間。 在滿足節(jié)能、成本控制的前提下，盡量加大開(kāi)窗面，優(yōu)化小戶型的通風(fēng)采光條件。在滿足節(jié)能、成本控制的前提下，盡量加大開(kāi)窗面，優(yōu)化小戶型的通風(fēng)采光條件。第73頁(yè)/共156頁(yè)戶型、面積建議：戶型、面積建議：戶型面積 (m2)大約數(shù)量（套）占總建面（%）二房二廳68-7540027三房二廳78-9060040三房二廳95-10540027頂躍及大戶型頂躍及大戶型110-1401006合計(jì)1500100第74頁(yè)/共156頁(yè)項(xiàng)目名稱綠景水景“風(fēng)”景光景互動(dòng)性設(shè)施滲透六、園林建議六、園林建議第75頁(yè)/

39、共156頁(yè)園林設(shè)計(jì)建議園林設(shè)計(jì)建議第76頁(yè)/共156頁(yè)園林設(shè)計(jì)建議園林設(shè)計(jì)建議第77頁(yè)/共156頁(yè)79綠之演繹：綠之演繹：綠色代表健康、自由、舒適，通過(guò)在園景中種植樹(shù)木、花草等常綠植物，運(yùn)用高低錯(cuò)落、色彩映襯等手法，構(gòu)成一幅立體式綠樹(shù)掩映、曲徑通幽、枝繁葉茂的空間。綠色代表健康、自由、舒適，通過(guò)在園景中種植樹(shù)木、花草等常綠植物，運(yùn)用高低錯(cuò)落、色彩映襯等手法，構(gòu)成一幅立體式綠樹(shù)掩映、曲徑通幽、枝繁葉茂的空間。第78頁(yè)/共156頁(yè)80在在樓盤(pán)靠高速路出口處增加樓盤(pán)靠高速路出口處增加綠化密度，種植大型樹(shù)種及多種彩色花卉，增添優(yōu)美景觀，又可以豐富項(xiàng)目景觀，增添項(xiàng)目賣點(diǎn)。綠化密度，種植大型樹(shù)種及多種彩色

40、花卉，增添優(yōu)美景觀，又可以豐富項(xiàng)目景觀，增添項(xiàng)目賣點(diǎn)。在項(xiàng)目中部設(shè)置一個(gè)小型植物園，種植果樹(shù)。在項(xiàng)目中部設(shè)置一個(gè)小型植物園，種植果樹(shù)。莊園莊園通過(guò)山、石、樹(shù)、花、草等元素相互搭配色彩的組合，演繹現(xiàn)代園林的精髓。通過(guò)山、石、樹(shù)、花、草等元素相互搭配色彩的組合，演繹現(xiàn)代園林的精髓。其他園藝景點(diǎn)其他園藝景點(diǎn)第79頁(yè)/共156頁(yè)81光之演繹：光之演繹：光代表新世紀(jì)也代表現(xiàn)代，可通過(guò)在園林中布置多種玻璃建筑物，并配合泛光燈、地?zé)舻裙庠?，表示新時(shí)代的璀璨，各種自然光、人造光、暖光、冷光等不同距離的光源有機(jī)結(jié)合起來(lái)，幻化出一幅新時(shí)代的璀璨美景，從中體現(xiàn)出人類文明社會(huì)的發(fā)展和進(jìn)步。光代表新世紀(jì)也代表現(xiàn)代，可通

41、過(guò)在園林中布置多種玻璃建筑物，并配合泛光燈、地?zé)舻裙庠?，表示新時(shí)代的璀璨，各種自然光、人造光、暖光、冷光等不同距離的光源有機(jī)結(jié)合起來(lái)，幻化出一幅新時(shí)代的璀璨美景，從中體現(xiàn)出人類文明社會(huì)的發(fā)展和進(jìn)步。第80頁(yè)/共156頁(yè)82在廣場(chǎng)上興建玻璃觀星臺(tái)，象征人類對(duì)宇宙在廣場(chǎng)上興建玻璃觀星臺(tái)，象征人類對(duì)宇宙 的無(wú)限向往。的無(wú)限向往。觀星臺(tái)觀星臺(tái)通過(guò)各種色彩的地?zé)?、墻身泛光燈的搭配，編織出?duì)生命、文化和光的禮贊。通過(guò)各種色彩的地?zé)?、墻身泛光燈的搭配，編織出?duì)生命、文化和光的禮贊。各種泛光燈各種泛光燈第81頁(yè)/共156頁(yè)83水之演繹：水之演繹：水是萬(wàn)物之靈，代表生命，可在區(qū)內(nèi)設(shè)置各種流動(dòng)的水系、噴泉、泳池等

42、動(dòng)態(tài)水景，營(yíng)造出流水淙淙的美景，細(xì)流、淺流、跌流、激流、涌流水是萬(wàn)物之靈，代表生命，可在區(qū)內(nèi)設(shè)置各種流動(dòng)的水系、噴泉、泳池等動(dòng)態(tài)水景，營(yíng)造出流水淙淙的美景，細(xì)流、淺流、跌流、激流、涌流循環(huán)往復(fù)，寓意生機(jī)盎然、生生不息、靈氣逼人的生命活力。循環(huán)往復(fù)，寓意生機(jī)盎然、生生不息、靈氣逼人的生命活力。第82頁(yè)/共156頁(yè)84在項(xiàng)目中部由南向北建造一條流動(dòng)水系，既可將項(xiàng)目各區(qū)園景聯(lián)系，構(gòu)成景觀主軸，又可豐富水景效果，并可將洋房區(qū)和別墅區(qū)和諧分隔。在項(xiàng)目中部由南向北建造一條流動(dòng)水系，既可將項(xiàng)目各區(qū)園景聯(lián)系，構(gòu)成景觀主軸，又可豐富水景效果，并可將洋房區(qū)和別墅區(qū)和諧分隔。流動(dòng)水系流動(dòng)水系可建設(shè)一大型娛樂(lè)型泳池，

43、內(nèi)有浮橋、繩索橋、高速滑梯等娛樂(lè)設(shè)施，滿足客人游樂(lè)需要。另再設(shè)置一無(wú)極按摩泳池，以滿足高層次客人享受要?？山ㄔO(shè)一大型娛樂(lè)型泳池，內(nèi)有浮橋、繩索橋、高速滑梯等娛樂(lè)設(shè)施，滿足客人游樂(lè)需要。另再設(shè)置一無(wú)極按摩泳池，以滿足高層次客人享受要。雙動(dòng)感泳池雙動(dòng)感泳池可建造在樓宇西向單位的部分外立面上，既可以增加觀賞效果，增添樓宇特色，制造賣點(diǎn)，又可降溫，減少日曬對(duì)西向單位的影響?？山ㄔ煸跇怯钗飨騿挝坏牟糠滞饬⒚嫔希瓤梢栽黾佑^賞效果，增添樓宇特色，制造賣點(diǎn)，又可降溫，減少日曬對(duì)西向單位的影響。流水玻璃幕墻流水玻璃幕墻第83頁(yè)/共156頁(yè)85風(fēng)之演繹：風(fēng)之演繹：古人云：風(fēng)者動(dòng)也。古人云：風(fēng)者動(dòng)也。春風(fēng)寓意新開(kāi)

44、始、新希望；夏風(fēng)能給人帶來(lái)清涼感覺(jué)，使郁悶的心靈得以解放；秋風(fēng)送爽，使人一身輕松；冬風(fēng)使人清醒，保持冷靜。春風(fēng)寓意新開(kāi)始、新希望；夏風(fēng)能給人帶來(lái)清涼感覺(jué)，使郁悶的心靈得以解放；秋風(fēng)送爽，使人一身輕松；冬風(fēng)使人清醒，保持冷靜。通過(guò)各種走軌旗、船帆、風(fēng)車的映襯，使全區(qū)充滿動(dòng)感。通過(guò)各種走軌旗、船帆、風(fēng)車的映襯，使全區(qū)充滿動(dòng)感。第84頁(yè)/共156頁(yè)86互動(dòng)性設(shè)施設(shè)置：互動(dòng)性設(shè)施設(shè)置： 有鵝卵石鋪墊的梅花樁有鵝卵石鋪墊的梅花樁健身訓(xùn)練健身訓(xùn)練基地，基地，如羽毛球場(chǎng)、各種健身器材等如羽毛球場(chǎng)、各種健身器材等 草縫石草坪草縫石草坪/ /太極廣場(chǎng)太極廣場(chǎng) 樹(shù)樁型的桌椅樹(shù)樁型的桌椅 大型的石質(zhì)象棋大型的石質(zhì)象

45、棋第85頁(yè)/共156頁(yè)87七、七、建筑立面建議建筑立面建議市場(chǎng)上主要外立面設(shè)計(jì)情況：市場(chǎng)上主要外立面設(shè)計(jì)情況：現(xiàn)代簡(jiǎn)約型現(xiàn)代簡(jiǎn)約型代表樓盤(pán)代表樓盤(pán)：陽(yáng)光：陽(yáng)光100100主要表現(xiàn)：強(qiáng)調(diào)色彩對(duì)比，多用紅、桔、淺黃等搶眼色調(diào)。主要表現(xiàn)：強(qiáng)調(diào)色彩對(duì)比，多用紅、桔、淺黃等搶眼色調(diào)?，F(xiàn)代歐式型現(xiàn)代歐式型代表樓盤(pán)代表樓盤(pán)：西湖半島：西湖半島主要表現(xiàn)：色彩搭配較少，主要以淺灰、淺綠等色彩為主。主要表現(xiàn)：色彩搭配較少，主要以淺灰、淺綠等色彩為主。第86頁(yè)/共156頁(yè)88安德市民安德市民的整體欣賞角度；的整體欣賞角度；目標(biāo)客戶群的喜好；目標(biāo)客戶群的喜好；項(xiàng)目產(chǎn)品的替代性。項(xiàng)目產(chǎn)品的替代性。本案對(duì)外立面的選擇的思

46、考本案對(duì)外立面的選擇的思考: :我司建議以繽紛色彩為主，但給人的不是一種浮躁我司建議以繽紛色彩為主，但給人的不是一種浮躁感，而是在體現(xiàn)品質(zhì)感的同時(shí)，更是平靜生活的回歸。感，而是在體現(xiàn)品質(zhì)感的同時(shí)，更是平靜生活的回歸。第87頁(yè)/共156頁(yè)項(xiàng)目外立面建議項(xiàng)目外立面建議第88頁(yè)/共156頁(yè)90十、交樓標(biāo)準(zhǔn)建議十、交樓標(biāo)準(zhǔn)建議裝修標(biāo)準(zhǔn)裝修標(biāo)準(zhǔn)公共部分裝修標(biāo)準(zhǔn)公共部分裝修標(biāo)準(zhǔn)室內(nèi)裝修標(biāo)準(zhǔn)室內(nèi)裝修標(biāo)準(zhǔn)第89頁(yè)/共156頁(yè)91公共部分裝修公共部分裝修: :公共部分裝修公共部分裝修電梯大堂部分電梯大堂部分電梯電梯標(biāo)準(zhǔn)層梯間標(biāo)準(zhǔn)層梯間第90頁(yè)/共156頁(yè)92建議以建議以裝修套餐裝修套餐的形式讓客戶選擇的形式讓客

47、戶選擇, ,套餐的單位價(jià)格套餐的單位價(jià)格分分500500元元/ /平方米平方米和和800800元元/ /平方米兩種平方米兩種. .室內(nèi)裝修標(biāo)準(zhǔn)室內(nèi)裝修標(biāo)準(zhǔn): :第91頁(yè)/共156頁(yè)93第92頁(yè)/共156頁(yè)94一、說(shuō)明一、說(shuō)明本項(xiàng)目面臨三個(gè)困難點(diǎn)：本項(xiàng)目面臨三個(gè)困難點(diǎn)：品牌知名度不高品牌知名度不高區(qū)域形象不佳區(qū)域形象不佳銷售速度的壓力銷售速度的壓力“如何解決這些問(wèn)題如何解決這些問(wèn)題?”?” 第93頁(yè)/共156頁(yè)第94頁(yè)/共156頁(yè)引起關(guān)注、形成品牌初步印象、實(shí)地考察引起關(guān)注、形成品牌初步印象、實(shí)地考察工作目標(biāo)工作目標(biāo)產(chǎn)品力產(chǎn)品力 銷售策略銷售策略價(jià)格策略價(jià)格策略 現(xiàn)場(chǎng)實(shí)景現(xiàn)場(chǎng)實(shí)景產(chǎn)生購(gòu)買產(chǎn)生購(gòu)買

48、工作目工作目標(biāo)標(biāo)營(yíng)銷線路營(yíng)銷線路客戶購(gòu)買線路客戶購(gòu)買線路由虛到實(shí)的營(yíng)銷過(guò)程由虛到實(shí)的營(yíng)銷過(guò)程第95頁(yè)/共156頁(yè)第一節(jié)第一節(jié)形象概念形象概念第96頁(yè)/共156頁(yè)一期產(chǎn)品一期產(chǎn)品戶型戶型兩房、三房?jī)煞?、三房面積面積7575-100-100主力總價(jià)主力總價(jià)30-4030-40萬(wàn)萬(wàn)第97頁(yè)/共156頁(yè)目標(biāo)客戶定位目標(biāo)客戶定位25-3525-35歲首次置業(yè)一族歲首次置業(yè)一族都市公館投資一族都市公館投資一族城市花園公寓養(yǎng)老一城市花園公寓養(yǎng)老一族族第98頁(yè)/共156頁(yè)第99頁(yè)/共156頁(yè)第100頁(yè)/共156頁(yè)第101頁(yè)/共156頁(yè)第102頁(yè)/共156頁(yè)第103頁(yè)/共156頁(yè)第104頁(yè)/共156頁(yè)通過(guò)產(chǎn)品打

49、造滿足物質(zhì)需求通過(guò)產(chǎn)品打造滿足物質(zhì)需求通過(guò)廣告訴求，產(chǎn)生心靈共鳴通過(guò)廣告訴求，產(chǎn)生心靈共鳴第105頁(yè)/共156頁(yè)我們說(shuō)什么？！我們說(shuō)什么？！第106頁(yè)/共156頁(yè)我們要說(shuō)我們要說(shuō)第107頁(yè)/共156頁(yè)我們要說(shuō)我們要說(shuō)第108頁(yè)/共156頁(yè)我們要說(shuō)我們要說(shuō)第109頁(yè)/共156頁(yè)我們要說(shuō)我們要說(shuō)第110頁(yè)/共156頁(yè)特色配套建議特色配套建議寵物會(huì)所寵物會(huì)所星巴克星巴克coffee情緣情緣熱瑜珈熱瑜珈SPA屋屋多媒體網(wǎng)絡(luò)中心（可聯(lián)手多媒體網(wǎng)絡(luò)中心（可聯(lián)手sina、yahoo等）等）第111頁(yè)/共156頁(yè)鄰里中心鄰里中心悠客悠客 CLUB第112頁(yè)/共156頁(yè)我們認(rèn)為，度假可以不必遠(yuǎn)行我們認(rèn)為，度假可

50、以不必遠(yuǎn)行草坪、大樹(shù)、休閑涼椅草坪、大樹(shù)、休閑涼椅城市假日城市假日第113頁(yè)/共156頁(yè)第114頁(yè)/共156頁(yè)第115頁(yè)/共156頁(yè)生態(tài)園林景觀游泳池生態(tài)園林景觀游泳池第116頁(yè)/共156頁(yè)第二節(jié)第二節(jié)傳播策略傳播策略第117頁(yè)/共156頁(yè)城市主角，悠客城市主角，悠客TOWNTOWN第118頁(yè)/共156頁(yè)MINI都市花園公館都市花園公館第119頁(yè)/共156頁(yè)MINI假日花府假日花府第120頁(yè)/共156頁(yè)想象都市假日公館想象都市假日公館第121頁(yè)/共156頁(yè)MINI城市花園公寓城市花園公寓第122頁(yè)/共156頁(yè)讓青春奢華一次讓青春奢華一次重走一遍青春重走一遍青春第123頁(yè)/共156頁(yè)從二十五歲就

51、開(kāi)始享受從二十五歲就開(kāi)始享受原來(lái)沒(méi)有機(jī)會(huì)享受，現(xiàn)在，原來(lái)沒(méi)有機(jī)會(huì)享受，現(xiàn)在，我開(kāi)始享受生活！我開(kāi)始享受生活！第124頁(yè)/共156頁(yè)第125頁(yè)/共156頁(yè)時(shí)間時(shí)間：1313年年03-0703-07月月目標(biāo)：目標(biāo)：a a、項(xiàng)目推廣進(jìn)入市場(chǎng)，達(dá)成知曉度與客戶的、項(xiàng)目推廣進(jìn)入市場(chǎng)，達(dá)成知曉度與客戶的關(guān)注關(guān)注 b b、傳遞項(xiàng)目形象定位，與客戶形成初步溝通、傳遞項(xiàng)目形象定位，與客戶形成初步溝通渠道：戶外渠道：戶外 站牌站牌 燈桿廣告燈桿廣告 網(wǎng)絡(luò)網(wǎng)絡(luò) 外外展展第126頁(yè)/共156頁(yè)時(shí)間時(shí)間：1313年年0808月月-10-10月月目標(biāo)：目標(biāo)： 一期物業(yè)開(kāi)盤(pán)，約一期物業(yè)開(kāi)盤(pán)，約300300套，銷售目標(biāo)套，銷售目標(biāo)80%80%渠道：渠道：a a、現(xiàn)場(chǎng)展示、現(xiàn)場(chǎng)展示 b b、開(kāi)盤(pán)期銷售政策、開(kāi)盤(pán)期銷售政策 c c、開(kāi)盤(pán)營(yíng)銷方式、開(kāi)盤(pán)營(yíng)銷方式 d d、媒體推廣媒體推廣 e e、房房交會(huì)交會(huì)第127頁(yè)