項目設(shè)計管理

1、第十講第十講項目設(shè)計管理項目設(shè)計管理房地產(chǎn)開發(fā)與管理房地產(chǎn)開發(fā)與管理2014.02014.0.2.2第十講第十講 項目設(shè)計管理項目設(shè)計管理房地產(chǎn)設(shè)計階段是整個項目的準備階段、宏觀規(guī)劃階段，對后續(xù)工作起統(tǒng)領(lǐng)作用，同時又是保證整個項目目標實現(xiàn)的基礎(chǔ)。一、設(shè)計階段的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)控制一、設(shè)計階段的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)控制控制重點：控制重點： 住宅與商業(yè)的比例住宅與商業(yè)的比例 住宅品類結(jié)構(gòu)住宅品類結(jié)構(gòu) 戶型及比例優(yōu)化戶型及比例優(yōu)化案例十九：某項目規(guī)劃方案優(yōu)化 1 1、成本管理的內(nèi)涵、成本管理的內(nèi)涵準確估算項目投資準確估算項目投資：重點是對項目的投資進行盡可能準確的估算和控制，對項目風險進行有效控制，保證項目投資效益的實

2、現(xiàn)。優(yōu)化設(shè)計降低造價優(yōu)化設(shè)計降低造價：就是要提高設(shè)計人員的成本意識，在設(shè)計過程中運用技術(shù)經(jīng)濟分析方法，優(yōu)化設(shè)計，降低工程造價，提高項目的整體效益。二、設(shè)計階段的成本管理二、設(shè)計階段的成本管理 、設(shè)計階段的成本控制、設(shè)計階段的成本控制 限額設(shè)計：限額設(shè)計：通過由上而下的縱向展開以及對項目規(guī)模、設(shè)計標準、工程數(shù)量、工程質(zhì)量及概預算指標的層層控制，實現(xiàn)對項目投資的總體控制。 主要包括初步設(shè)計的限額設(shè)計、施工圖的設(shè)計和設(shè)計經(jīng)濟責任制。 標準設(shè)計標準設(shè)計 同一產(chǎn)品類型的標準設(shè)計和通用設(shè)計 不同產(chǎn)品采用統(tǒng)一的建筑模數(shù)、建筑標準、設(shè)計規(guī)范和技術(shù)規(guī)定 建筑單元和主要結(jié)構(gòu)節(jié)點的構(gòu)配件標準化和定型化設(shè)計 盡可能采

3、用構(gòu)配件統(tǒng)一化，實現(xiàn)構(gòu)配件的通用互換性 設(shè)計階段的成本控制節(jié)點設(shè)計階段的成本控制節(jié)點 擴初設(shè)計： 基礎(chǔ)設(shè)計： 施工圖設(shè)計： 裝修方案設(shè)計： 功能設(shè)計： 設(shè)計變更： 材料設(shè)備：、基本要求、基本要求 根據(jù)設(shè)計任務書及投資估算控制初步設(shè)計；根據(jù)設(shè)計任務書及投資估算控制初步設(shè)計； 根據(jù)批準的初步設(shè)計總額概算控制施工圖設(shè)計；根據(jù)批準的初步設(shè)計總額概算控制施工圖設(shè)計； 嚴格控制技術(shù)設(shè)計和施工圖設(shè)計的不合理變更；嚴格控制技術(shù)設(shè)計和施工圖設(shè)計的不合理變更； 投資分解和工程量控制是限額設(shè)計的主要途徑和方法；投資分解和工程量控制是限額設(shè)計的主要途徑和方法； 經(jīng)常檢查本專業(yè)的工程費用，切實控制造價。經(jīng)常檢查本專業(yè)的

4、工程費用，切實控制造價。二、項目限額設(shè)計管理二、項目限額設(shè)計管理、限額設(shè)計目標、限額設(shè)計目標 限額設(shè)計目標的確定：限額設(shè)計目標的確定： 尊重科學、層層控制 死守限額、節(jié)約有獎 采用優(yōu)化設(shè)計、確保限額設(shè)計目標的實現(xiàn)采用優(yōu)化設(shè)計、確保限額設(shè)計目標的實現(xiàn) 分析設(shè)計對象的綜合數(shù)據(jù)，建立模型根據(jù)設(shè)計對象的數(shù)據(jù)特征選擇優(yōu)化方法，建立模型 計算結(jié)果、分析可行性、調(diào)整模型直到滿意、限額設(shè)計、限額設(shè)計過程過程 投資投資分解分解 限額限額進行進行初步設(shè)計初步設(shè)計 限額限額進行進行施工圖設(shè)計施工圖設(shè)計 設(shè)計設(shè)計變更變更、限額設(shè)計控制、限額設(shè)計控制（）限額設(shè)計的縱向控制（）限額設(shè)計的縱向控制 初步設(shè)計：初步設(shè)計：初步

5、設(shè)計要重視方案選擇，按照審定的可行性研究階段的投資估算進一步落實投資的可能性 施工圖設(shè)計：施工圖設(shè)計：把施工圖預算嚴格控制在批準的概算以內(nèi) 變更管理：變更管理：加強對設(shè)計變更的管理（）限額設(shè)計的橫向控制（）限額設(shè)計的橫向控制 設(shè)計單位的責任范圍設(shè)計單位的責任范圍 設(shè)計單位對以下情況造成項目投資不承擔責任設(shè)計單位對以下情況造成項目投資不承擔責任 建立設(shè)計單位內(nèi)部限額設(shè)計責任制建立設(shè)計單位內(nèi)部限額設(shè)計責任制、限額設(shè)計的改進方向、限額設(shè)計的改進方向 限額設(shè)計理論研究與操作實踐的同步發(fā)展限額設(shè)計理論研究與操作實踐的同步發(fā)展 應用價值工程實現(xiàn)功能與價值的同步優(yōu)化應用價值工程實現(xiàn)功能與價值的同步優(yōu)化 深入

6、研究建設(shè)投資與維護成本的整體控制深入研究建設(shè)投資與維護成本的整體控制、設(shè)計質(zhì)量概、設(shè)計質(zhì)量概 述述（）質(zhì)量管理的含義：（）質(zhì)量管理的含義： 房地產(chǎn)項目設(shè)計質(zhì)量管理是對整個項目規(guī)劃設(shè)計、建筑設(shè)計、結(jié)構(gòu)設(shè)計、材料設(shè)備選型、設(shè)計變更控制等全過程的質(zhì)量控制，涉及到參與項目設(shè)計的各專業(yè)、各層次的設(shè)計和管理人員的工作。（）質(zhì)量管理的依據(jù)（）質(zhì)量管理的依據(jù) 項目設(shè)計質(zhì)量計劃：項目設(shè)計質(zhì)量計劃： 國家相關(guān)的法規(guī)標準及規(guī)范國家相關(guān)的法規(guī)標準及規(guī)范 設(shè)計合同條款設(shè)計合同條款三、設(shè)計階段的質(zhì)量管理三、設(shè)計階段的質(zhì)量管理、項目、項目設(shè)計質(zhì)量管理的主要內(nèi)容設(shè)計質(zhì)量管理的主要內(nèi)容 審查設(shè)計招標文件、任務書的可行性審查設(shè)計

7、招標文件、任務書的可行性審查設(shè)計方案的造型藝術(shù)性、技術(shù)可行性、經(jīng)濟合理性和市場適審查設(shè)計方案的造型藝術(shù)性、技術(shù)可行性、經(jīng)濟合理性和市場適應性，確定最佳方案應性，確定最佳方案審查設(shè)計審查設(shè)計單位質(zhì)量保證體系、專業(yè)交底和專業(yè)會簽制度單位質(zhì)量保證體系、專業(yè)交底和專業(yè)會簽制度進行設(shè)計質(zhì)量跟蹤檢查，控制設(shè)計圖紙的質(zhì)量進行設(shè)計質(zhì)量跟蹤檢查，控制設(shè)計圖紙的質(zhì)量審查審查設(shè)計方案的經(jīng)濟性設(shè)計方案的經(jīng)濟性審查設(shè)計文件的正確性和完整性審查設(shè)計文件的正確性和完整性、項目、項目設(shè)計質(zhì)量管理過程設(shè)計質(zhì)量管理過程（）項目（）項目設(shè)計管理設(shè)計管理內(nèi)容內(nèi)容 項目的質(zhì)量標準：項目的質(zhì)量標準：技術(shù)標準的規(guī)范、設(shè)計使用的年限、設(shè)備與

8、材料質(zhì)量等級標準、相關(guān)的配套服務等設(shè)施 設(shè)計成果的質(zhì)量：設(shè)計成果的質(zhì)量：設(shè)計成果的科學性正確性、設(shè)計文件的完備性、設(shè)計成果用戶滿意度（）項目設(shè)計要求的確定（）項目設(shè)計要求的確定 建設(shè)單位的要求：建設(shè)單位的要求：由建設(shè)單位確定項目的功能要求和項目的質(zhì)量標準 功能目標和質(zhì)量的要求：功能目標和質(zhì)量的要求：按項目功能目標和項目的質(zhì)量標準確定項目規(guī)劃、建筑和結(jié)構(gòu)設(shè)計方案，并確定各部分的質(zhì)量要求，形成各部分的設(shè)計要求 具體標準要求：具體標準要求：提出對項目建筑的空間、位置及配套設(shè)施的質(zhì)量要求、使用功能和建筑物協(xié)調(diào)的要求，并納入質(zhì)量管理體系，提出具體標準要求及技術(shù)與安全說明 詳細技術(shù)要求：詳細技術(shù)要求：確定

9、各部分的詳細技術(shù)設(shè)計質(zhì)量要求（）項目設(shè)計單位的選擇（）項目設(shè)計單位的選擇 資質(zhì)資質(zhì) 信譽信譽（）項目設(shè)計工作質(zhì)量控制（）項目設(shè)計工作質(zhì)量控制 分階段審批簽章分階段審批簽章 專家或監(jiān)理審查專家或監(jiān)理審查 招標評標控制質(zhì)量招標評標控制質(zhì)量 獎勵設(shè)計優(yōu)化獎勵設(shè)計優(yōu)化 聘請專家對專門技術(shù)問題進行會審研究聘請專家對專門技術(shù)問題進行會審研究 設(shè)計文件質(zhì)量檢查設(shè)計文件質(zhì)量檢查、概、概 述述 （）設(shè)計進度控制的概念（）設(shè)計進度控制的概念： 設(shè)計階段進度控制，就是根據(jù)工程項目建設(shè)的總體進度要求，對設(shè)計階段的工作內(nèi)容、工作程序、持續(xù)時間和銜接關(guān)系編制計劃，并控制實施進度的過程。（）設(shè)計進度控制的意義（）設(shè)計進度控

10、制的意義 設(shè)計進度控制是工程建設(shè)進度控制的重要內(nèi)容；設(shè)計進度控制是工程建設(shè)進度控制的重要內(nèi)容； 設(shè)計進度控制是施工進度控制的前提；設(shè)計進度控制是施工進度控制的前提； 設(shè)計進度控制是設(shè)備和材料供應進度控制的前提。設(shè)計進度控制是設(shè)備和材料供應進度控制的前提。 四、設(shè)計階段的進度控制四、設(shè)計階段的進度控制、進度控制體系、進度控制體系 （）設(shè)計進度控制的目標體系（）設(shè)計進度控制的目標體系 設(shè)計準備工作時間目標：設(shè)計準備工作時間目標：確定規(guī)劃設(shè)計條件、提供設(shè)計基礎(chǔ)資料、選定設(shè)計單位簽訂設(shè)計合同 初步設(shè)計時間目標：初步設(shè)計時間目標：初步設(shè)計、總概算 施工圖設(shè)計時間目標：施工圖設(shè)計時間目標：確保交圖時間、分

11、期交圖的可能（）設(shè)計進度控制的計劃體系（）設(shè)計進度控制的計劃體系 項目設(shè)計總進度計劃：項目設(shè)計總進度計劃：各階段完成時間及銜接 階段性設(shè)計進度計劃：階段性設(shè)計進度計劃：準備、初設(shè)、施工圖進度落實 專業(yè)設(shè)計進度計劃：專業(yè)設(shè)計進度計劃：規(guī)劃、建筑、規(guī)劃、建筑、工藝、結(jié)構(gòu)、給排水、暖通、電氣、外墻裝飾外墻裝飾、室內(nèi)裝飾、景觀綠化景觀綠化、進度控制措施、進度控制措施 （）設(shè)計進度控制的工作程序（）設(shè)計進度控制的工作程序 制訂分專業(yè)出圖計劃制訂分專業(yè)出圖計劃 審核并銜接各專業(yè)出圖計劃，形成總的出圖計劃審核并銜接各專業(yè)出圖計劃，形成總的出圖計劃 檢查督促計劃的落實檢查督促計劃的落實（預警、檢查、改進）（）

12、設(shè)計單位的進度控制（）設(shè)計單位的進度控制 項目負責人組織編制項目設(shè)計進度計劃項目負責人組織編制項目設(shè)計進度計劃 建立并組織考核設(shè)計技術(shù)經(jīng)濟定額建立并組織考核設(shè)計技術(shù)經(jīng)濟定額 編制切實可行的設(shè)計總進度計劃、專業(yè)協(xié)作計劃編制切實可行的設(shè)計總進度計劃、專業(yè)協(xié)作計劃 認真實施進度計劃，使計劃時刻處于可控狀態(tài)認真實施進度計劃，使計劃時刻處于可控狀態(tài) 盡量避免盡量避免“邊設(shè)計、邊準備、邊施工邊設(shè)計、邊準備、邊施工” 回訪與總結(jié)回訪與總結(jié)（）建設(shè)單位對設(shè)計進度的監(jiān)控（）建設(shè)單位對設(shè)計進度的監(jiān)控 審查設(shè)計單位的設(shè)計進度計劃：審查設(shè)計單位的設(shè)計進度計劃：合理性、可行性定期檢查各專業(yè)、各階段設(shè)計完成情況定期檢查各

13、專業(yè)、各階段設(shè)計完成情況 適時進行計劃調(diào)整與完善適時進行計劃調(diào)整與完善房地產(chǎn)項目設(shè)計審核：房地產(chǎn)項目設(shè)計審核：是指在項目設(shè)計階段，通過對項目的設(shè)計方案、設(shè)計圖紙、設(shè)計交底等方面進行審核，使項目在設(shè)計階段得到有效控制1 1、總體方案的審核、總體方案的審核（）審核內(nèi)容（）審核內(nèi)容五、項目設(shè)計審核五、項目設(shè)計審核 設(shè)計依據(jù)設(shè)計依據(jù) 產(chǎn)品組合產(chǎn)品組合 平面布局平面布局 建筑形式建筑形式 園林綠化園林綠化 配套設(shè)施配套設(shè)施 環(huán)境保護環(huán)境保護 防災抗災防災抗災 建設(shè)期限建設(shè)期限 投資概算投資概算（）審核要求（）審核要求 可行性可行性 合理性合理性 經(jīng)濟性經(jīng)濟性 先進性先進性 協(xié)調(diào)性協(xié)調(diào)性2 2、專業(yè)設(shè)計方

14、案的審核、專業(yè)設(shè)計方案的審核 建筑設(shè)計：建筑設(shè)計：平面、立面、裝飾、物理、工藝 結(jié)構(gòu)設(shè)計：結(jié)構(gòu)設(shè)計： 給排水工程設(shè)計：給排水工程設(shè)計： 通風空調(diào)設(shè)計：通風空調(diào)設(shè)計： 電氣工程：電氣工程： 道路工程：道路工程： 景觀綠化工程：景觀綠化工程：、項目設(shè)計圖紙的審核、項目設(shè)計圖紙的審核 初步設(shè)計初步設(shè)計 技術(shù)設(shè)計技術(shù)設(shè)計 施工圖設(shè)計施工圖設(shè)計、項目設(shè)計交底與圖紙會審基本要求（參考）、項目設(shè)計交底與圖紙會審基本要求（參考） 設(shè)計圖與說明是否齊全，有無分期供圖計劃；設(shè)計圖與說明是否齊全，有無分期供圖計劃；抗震設(shè)計是否符合當?shù)乜拐鹪O(shè)防要求；抗震設(shè)計是否符合當?shù)乜拐鹪O(shè)防要求；設(shè)計圖紙間無矛盾或遺漏；設(shè)計圖紙間

15、無矛盾或遺漏；總平面圖與施工圖尺寸、位置、標高一致；總平面圖與施工圖尺寸、位置、標高一致； 消防滿足要求；消防滿足要求； 建筑結(jié)構(gòu)與各專業(yè)圖紙無差錯，施工單位有標準圖冊；建筑結(jié)構(gòu)與各專業(yè)圖紙無差錯，施工單位有標準圖冊； 材料來源有保證或可替代；材料來源有保證或可替代； 地基處理方法經(jīng)濟合理；地基處理方法經(jīng)濟合理； 建筑與結(jié)構(gòu)施工的技術(shù)經(jīng)濟合理性，工藝實現(xiàn)無困難；建筑與結(jié)構(gòu)施工的技術(shù)經(jīng)濟合理性，工藝實現(xiàn)無困難； 施工安全、環(huán)境保護有保障。施工安全、環(huán)境保護有保障。、項目、項目設(shè)計監(jiān)理設(shè)計監(jiān)理職責職責項目項目設(shè)計監(jiān)理的職責設(shè)計監(jiān)理的職責主要是協(xié)助建設(shè)單位確定設(shè)計單位、組織計劃方案優(yōu)選、設(shè)計進度跟蹤

16、管理、施工圖審查、控制設(shè)計變更及工程洽商，為工程實施階段的各項控制目標奠定良好的前期基礎(chǔ)，實現(xiàn)對工程項目三大控制目標的源頭控制。六、項目設(shè)計監(jiān)理六、項目設(shè)計監(jiān)理、設(shè)計監(jiān)理的工作內(nèi)容、設(shè)計監(jiān)理的工作內(nèi)容 （）質(zhì)量控制（）質(zhì)量控制 技術(shù)經(jīng)濟論證：技術(shù)經(jīng)濟論證：運用技術(shù)經(jīng)濟學、價值工程等方法進行項目研究，組織對項目專項技術(shù)難點進行論證，提出合理化建議 缺陷鑒定：缺陷鑒定：對建設(shè)單位等提出的設(shè)計缺陷，組織權(quán)威機構(gòu)進行鑒定 質(zhì)量跟蹤：質(zhì)量跟蹤：階段性和最終設(shè)計文件的質(zhì)量與深度審查，指出問題并跟蹤落實（）進度控制（）進度控制確定節(jié)點：確定節(jié)點：根據(jù)設(shè)計合同，編制設(shè)計各階段進度計劃，確定進度控制關(guān)鍵節(jié)點跟蹤進度：跟蹤進度：督促進度計劃的執(zhí)行，及時溝通及時補救，推動設(shè)計進展，確保按期交圖及時溝通：