征收工作實(shí)務(wù)教學(xué)提綱

1、征收工作實(shí)務(wù)目的 征收工作相對專業(yè)且繁雜，需要業(yè)主單位（或代建單位）與征收單位（征收實(shí)施單位）相互支持、共同監(jiān)督、按照政策和程序完善相關(guān)手續(xù)，才能妥善完成征收工作，并且能按時完成結(jié)案、結(jié)算，及時辦理好土地權(quán)屬登記。提要 土地征收、房屋征收及補(bǔ)償概算編制，征收過程監(jiān)管，補(bǔ)償超標(biāo)準(zhǔn)個案的審批，檔案管理，征收結(jié)案和結(jié)算，土地征收、房屋征收和補(bǔ)償涉及相關(guān)部門報(bào)審的注意事項(xiàng)；權(quán)屬調(diào)查、補(bǔ)償量的確認(rèn)，具體動遷，征收補(bǔ)償方案等內(nèi)容。一、政策1 、 憲法第十條 城市的土地屬于國家所有。農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于集體所有；宅基地和自留地、自留山，也屬于集體所有。國家為了公共利益的

2、需要，可以依照法律規(guī)定對土地實(shí)行征收或者征用并給予補(bǔ)償。2 、 物權(quán)法第四十二條為了公共利益的需要，依照法律規(guī)定的權(quán)限和程序可以征收集體所有的土地和單位、個人的房屋及其他不動產(chǎn)。征收集體所有的土地，應(yīng)當(dāng)依法足額支付土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、地上附著物和青苗的補(bǔ)償費(fèi)等費(fèi)用，安排被征地農(nóng)民的社會保障費(fèi)用，保障被征地農(nóng)民的生活，維護(hù)被征地農(nóng)民的合法權(quán)益。征收單位、個人的房屋及其他不動產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)依法給予拆遷補(bǔ)償，維護(hù)被征收人的合法權(quán)益；征收個人住宅的，還應(yīng)當(dāng)保障被征收人的居住條件。3 、 土地管理法第二條第四款 國家為了公共利益的需要，可以依法對土地實(shí)行征收或者征用并給予補(bǔ)償。第四十五條征收下列土地的，由

3、國務(wù)院批準(zhǔn)：（一）基本農(nóng)田；（二）基本農(nóng)田以外的耕地超過三十五公頃的；（三）其他土地超過七十公頃的。征收前款規(guī)定以外的土地的，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)，并報(bào)國務(wù)院備案。征收農(nóng)用地的，應(yīng)當(dāng)依照本法第四十四條的規(guī)定先行辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批。其中，經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)農(nóng)用地轉(zhuǎn)用的，同時辦理征地審批手續(xù)，不再另行辦理征地審批；經(jīng)省、自治區(qū)、直轄市人民政府在征地批準(zhǔn)權(quán)限內(nèi)批準(zhǔn)農(nóng)用地轉(zhuǎn)用的，同時辦理征地審批手續(xù)，不再另行辦理征地審批，超過征地批準(zhǔn)權(quán)限的，應(yīng)當(dāng)依照本條第一款的規(guī)定另行辦理征地審批。4 、 國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例第二條為了公共利益的需要，征收國有土地上單位、個人的房屋，應(yīng)當(dāng)對被征收房屋所有

4、權(quán)人（以下稱被征收人）給予公平補(bǔ)償。第八條為了保障國家安全、促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展等公共利益的需要，有下列情形之一，確需征收房屋的，由市、縣級人民政府作出房屋征收決定：（一）國防和外交的需要；（二）由政府組織實(shí)施的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的需要；（三）由政府組織實(shí)施的科技、教育、文化、衛(wèi)生、體 育、環(huán)境和資源保護(hù)、防災(zāi)減災(zāi)、文物保護(hù)、社會福利、市 政公用等公共事業(yè)的需要；（四）由政府組織實(shí)施的保障性安居工程建設(shè)的需要；（五）由政府依照城鄉(xiāng)規(guī)劃法有關(guān)規(guī)定組織實(shí)施的對危 房集中、基礎(chǔ)設(shè)施落后等地段進(jìn)行舊城區(qū)改建的需要；（六）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他公共利益的需要。第九條依照本條例第八條規(guī)定，

5、確需征收房屋的各項(xiàng) 建設(shè)活動，應(yīng)當(dāng)符合國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展規(guī)劃、土地利用總 體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃和專項(xiàng)規(guī)劃。保障性安居工程建設(shè)、舊城 區(qū)改建，應(yīng)當(dāng)納入市、縣級國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展年度計(jì)劃。制定國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、城 鄉(xiāng)規(guī)劃和專項(xiàng)規(guī)劃，應(yīng)當(dāng)廣泛征求社會公眾意見，經(jīng)過科學(xué) 論證。二、程序征地一般指國家征用農(nóng)民的集體土地，在依照法定程序 批準(zhǔn)后，由縣級以上地方人民政府予以公告并組織實(shí)施。征 地是一種政府行為，受國家土地管理法體系規(guī)管。房屋征收，原指拆遷，一般指城市國有土地房屋的征收 與補(bǔ)償，同時收回國有土地使用權(quán)，受國有土地上房屋征 收與補(bǔ)償條例規(guī)管；宅基地房拆遷不受該條例規(guī)管， 但可

6、參照，如實(shí)施強(qiáng)制搬遷，應(yīng)由批準(zhǔn)征用土地的人民政府 裁決，公告實(shí)施。（一）國有土地上房屋征收程序與流程。征收條例及我市實(shí)施意見規(guī)定的程序：項(xiàng)目立項(xiàng) - 規(guī)劃選址- 環(huán)境影響評價- 申領(lǐng)建設(shè)用地規(guī)劃許可證- 申請辦理征收國有土地和房屋手續(xù)-確定房屋征收范圍-進(jìn)行社會穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評估- 制定征收補(bǔ)償方案-作出征收決定。其中立項(xiàng)、選址、環(huán)評、規(guī)劃許可證、申請征收等手續(xù)都由項(xiàng)目業(yè)主負(fù)責(zé)，房屋征收部門負(fù)責(zé)確定房屋征收范圍、進(jìn)行社會穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評估、制定征收補(bǔ)償方案，由市或?qū)俚貐^(qū)政府作出征收決定。實(shí)務(wù)操作程序如下：1 、根據(jù)建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃選址意見書及附圖，進(jìn)行摸查，編制概算。2 、制定房屋征收與補(bǔ)償實(shí)施方案。項(xiàng)目概述

7、。費(fèi)用分析。重點(diǎn)、難點(diǎn)分析。騎線樓拆遷實(shí)施意見及紅線調(diào)整建議（案例）。工作計(jì)劃。補(bǔ)償方案、無條件的可后報(bào)。人員構(gòu)成及工作責(zé)任。具體工作措施。3 、辦理土地預(yù)審及土地勘測定界報(bào)告書（協(xié)助項(xiàng)目業(yè)主辦理） 。4、申請國有土地建設(shè)用地批準(zhǔn)書（協(xié)助項(xiàng)目業(yè)主辦理）。5 、申請辦理征收公告（附資料清單）。6 、簽訂房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議。A 私房、單位房拆遷。與產(chǎn)權(quán)人協(xié)商房屋拆遷安置補(bǔ)償；簽訂房屋征收安置補(bǔ)償協(xié)議，并辦理協(xié)議備案手續(xù)（該程序需要市拆遷辦確認(rèn)是否與原拆遷備案一樣，還是有新的要求或規(guī)定）；支付補(bǔ)償款（棄產(chǎn)），辦理入住手續(xù)（安置）；被征收人交清水、電費(fèi)尾數(shù)，完成搬遷交由被征收房。B 公房拆遷（原拆遷

8、公告時的程序，現(xiàn)程序如何，需要市國土房管局確認(rèn)）。申請公房拆遷補(bǔ)償意見書（市、區(qū)國土房管局）；簽定公房安置補(bǔ)償協(xié)議，承租安置的，作等值產(chǎn)權(quán)交換，承租人棄租的，可作不交吉貨幣補(bǔ)償；辦理房屋移交撤管手續(xù)（拆遷部門把產(chǎn)權(quán)交換協(xié)議送物業(yè)中心，物業(yè)中心辦理相關(guān)手續(xù)）；停止原公房租金支付（物業(yè)中心通知計(jì)財(cái)處辦理）。7 、房屋拆卸。簽房屋拆卸施工合同；施工單位辦理房屋拆卸許可證；組織房屋拆卸工作，注意文明施工，安全拆卸；余泥清運(yùn)（被拆卸房屋地臺平面）。8 、辦理場地移交。視項(xiàng)目工程建設(shè)需要及拆遷的實(shí)際情況，可一次性移交或分步移交（需辦理場地移交書）。9 、強(qiáng)制搬遷。拆遷條例時期為強(qiáng)制拆遷，對達(dá)不成協(xié)議的，先

9、走行政裁決程序，然后走行政強(qiáng)拆或司法強(qiáng)拆，但在市政工程實(shí)踐中，絕大多數(shù)為行政強(qiáng)拆。征收條例這樣規(guī)定：房屋征收部門與被征收人、承租人在征收補(bǔ)償方案確定的簽約期限內(nèi)達(dá)不成協(xié)議，或者被征收房屋所有權(quán)人不明確的，由房屋征收部門報(bào)請本級人民政府依，按照征收補(bǔ)償方案作出補(bǔ)償決定，并在房屋征收范圍內(nèi)予以公告。征收補(bǔ)償決定的搬遷期限不得少于30 日。被征收人在法定期限內(nèi)不申請行政復(fù)議或者不提起行政訴訟，在補(bǔ)償決定規(guī)定的期限內(nèi)又不搬遷的，由作出房屋征收決定的本級人民政府依法申請人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。注意，征收條例規(guī)定，只能實(shí)施司法強(qiáng)拆，不能實(shí)施行政強(qiáng)拆。10 、 征收條例規(guī)定，禁止建設(shè)單位參與搬遷活動。第二十七條實(shí)

10、施房屋征收應(yīng)當(dāng)先補(bǔ)償、后搬遷。作出房屋征收決定的市、縣級人民政府對被征收人給予補(bǔ)償后，被征收人應(yīng)當(dāng)在補(bǔ)償協(xié)議約定或者補(bǔ)償決定確定的搬遷期限內(nèi)完成搬遷。任何單位和個人不得采取暴力、威脅或者違反規(guī)定中斷供水、供熱、供氣、供電和道路通行等非法方式迫使被征收人搬遷。禁止建設(shè)單位參與搬遷活動。（二）集體土地征收。1 、程序及流程。根據(jù)建設(shè)單位提供建設(shè)用地規(guī)劃許可證或規(guī)劃條件、規(guī)劃意見等材料，向市國土資源行政主管部門在市轄區(qū)的派出機(jī)構(gòu)申請征地預(yù)公告并擬定征地方案。受理的派出機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)進(jìn)行擬征地權(quán)屬的調(diào)查，以及對地類、面積及地上附著物權(quán)屬、種類、數(shù)量等的登記確認(rèn)。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)委托有關(guān)測繪單位（一般是市測繪所）

11、同時開展土地勘測定界工作。上述工作完成后，由測繪單位出具土地勘測定界技術(shù)報(bào)告書區(qū)國土主管部門組織擬定征地補(bǔ)償安置方案。同時，用地單位向區(qū)（縣級市）人力資源和社會保障部門申請辦理社保審核手續(xù)，涉及占用林地的，建設(shè)單位向林業(yè)部門申請辦理占用林地批準(zhǔn)手續(xù)。若需聽證的，國土主管部門應(yīng)當(dāng)組織征地聽證，并擬定用地報(bào)批方案，逐級上報(bào)審批。2 、問題與借鑒。我市很多重點(diǎn)項(xiàng)目時間緊、任務(wù)重，但前期可研、環(huán)評等手續(xù)需要時間較長，為爭取時間，往往在前期手續(xù)未完備的情況下就開展征收工作，導(dǎo)致被征收人不配合，征收工作難以順利進(jìn)行。成都市的做法值得我們借鑒，征收與建設(shè)是分開進(jìn)行的。首先，由房屋征收部門根據(jù)當(dāng)年的年度建設(shè)計(jì)

12、劃確定是否需要征收，再按照屬地原則，向市、縣發(fā)改部門申請納入年度計(jì)劃，由發(fā)改部門出具征收立項(xiàng)的證明文件，房屋征收部門憑發(fā)改部門出具的證明、規(guī)劃部門出具的符合相關(guān)規(guī)劃的證明，以及國土部門出具的符合土地利用總體規(guī)劃的證明等相關(guān)材料向市、縣級政府提出征收申請，在經(jīng)過補(bǔ)償方案論證、風(fēng)險(xiǎn)評估等程序，以及資金到位后，即可由市、縣級政府發(fā)布征收決定。也就是說，征收階段不需要建設(shè)項(xiàng)目前期立項(xiàng)、規(guī)劃、國土等審批手續(xù)，甚至在征收階段連建設(shè)單位尚未確定，由征收部門負(fù)責(zé)組織拆平后再交由建設(shè)單位進(jìn)行建設(shè)。我市今年新出臺的廣州市國有土地上房屋征收工作規(guī)則仍沿用了征收要以建設(shè)前期手續(xù)完善為前提的做法，由建設(shè)項(xiàng)目單位憑項(xiàng)目批

13、準(zhǔn)文件和建設(shè)用地規(guī)劃許可證，按照市區(qū)分工，向市或項(xiàng)目所在區(qū)人民政府申請辦理征收國有土地和房屋手續(xù)。對工期緊急的重點(diǎn)項(xiàng)目來說，要么不具備合法手續(xù)就要開工，征收工作陷入困境；要么就等建設(shè)手續(xù)完備后再辦理征收手續(xù)、實(shí)施征收，時間上難以滿足工期要求。（三）注意事項(xiàng)。1 、量要準(zhǔn)確。征地拆遷量的摸查要細(xì)、要實(shí)，拆遷量是拆遷補(bǔ)償?shù)暮诵囊?，如拆遷量不真實(shí)、有水份，拆遷標(biāo)準(zhǔn)無法掌控征地案里，村的果樹及其他苗木的補(bǔ)償，往往由于量大、林密，清點(diǎn)有難度，近年來天河區(qū)出現(xiàn)了大面積搶種樹木現(xiàn)象，一些搶種的樹木和原生樹木混在一起，有個別征地的經(jīng)辦人員怕辛苦，怕得罪村干部，不愿作清點(diǎn)核實(shí)，隨便要求村、社報(bào)個數(shù)上來就作確認(rèn)

14、，或者一口價下浮20 30% 。由于你沒有現(xiàn)場清點(diǎn)核實(shí)，真實(shí)數(shù)據(jù)心中沒底，談判中處于劣勢，最后只能滿足村過高的補(bǔ)償要求。這里跟大家介紹一個正面的案例，夏港大道二期征用筆村230 畝果林地，村里提出有幾萬棵果樹要求補(bǔ)償，當(dāng)時經(jīng)辦人黃紹基、梁兆全等人提出沒有幾萬棵樹，與我們摸查數(shù)據(jù)不符，要求雙方共同現(xiàn)場清點(diǎn)核實(shí)，開始村干部不相信他們會去現(xiàn)場核實(shí)數(shù)量，就同意了，結(jié)果才干了二天，就堅(jiān)持不下去了，只剩1人參與現(xiàn)場清點(diǎn)工作，結(jié)果是以我們現(xiàn)場清點(diǎn)的果樹品種、胸徑、數(shù)量作為補(bǔ)償依據(jù)，放棄他們過高的補(bǔ)償要求，從這大家可以看到我們的工作做得越細(xì)、越實(shí)，我們的主動權(quán)就越大，更有說服力，拆遷補(bǔ)償才能做得更加真實(shí)合理。

15、2 、認(rèn)真對待歷史遺留問題。經(jīng)辦人對村提出的一些具體 問題要認(rèn)真對待，加以研究，想方設(shè)法幫助他們解決問題。由于廣州城市建設(shè)的發(fā)展，市政建設(shè)的需要，有些村、社經(jīng)歷數(shù)次征地，由于方方面面的原因，一些問題未能得到及時解決，成了歷史遺留問題。我們要換位思考，設(shè)身處地為他們著想，通過協(xié)調(diào)建委、規(guī)劃、國土、市政等部門，確實(shí)解決他們的問題，這樣，村、社干部覺得經(jīng)辦人真心為他們辦事，為他們解決了困難，大家成了朋友，征地就好談了。比如吳永池征地，他會主動幫助村辦理留用地指標(biāo)及相關(guān)用地手續(xù)，譚處在西江引水工程夏茅村征地時，主動協(xié)調(diào)自來水公司，解決自來水報(bào)裝問題。所以，他們的征地都能比較順利地完成。3 、 掌握政策

16、程序。認(rèn)真學(xué)習(xí)征地拆遷的有關(guān)法律、法規(guī)、政策規(guī)定等文件，做到對拆遷政策及補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)心中有數(shù)，才能引導(dǎo)被拆遷人向依政策合理補(bǔ)償這個方向來協(xié)商，牢牢掌握談判的主動權(quán)。4、特殊個案特殊對待。對工程紅線范圍內(nèi)的拆遷量進(jìn)行細(xì)致的調(diào)查分析，對重點(diǎn)單位、騎線樓要做好拆遷方案，對項(xiàng)目用地紅線進(jìn)行論證，結(jié)合拆遷的重點(diǎn)難點(diǎn)以及拆遷成本分析提出確實(shí)可行的修改意見和建議，做到減少拆遷難度，降低拆遷成本。舉例：禺東西立交、快捷路二期。5 、制定周密的實(shí)施方案。制定征拆實(shí)施方案是對項(xiàng)目負(fù)責(zé)人的一項(xiàng)基本要求，方案就是計(jì)劃，只有計(jì)劃周密、合理，項(xiàng)目負(fù)責(zé)人才能依據(jù)方案來掌握整個項(xiàng)目的進(jìn)程。（拆遷方案的具體內(nèi)容）6 、依法簽訂協(xié)議

17、。征地拆遷合同雖然有基本固定的合同版本，但不排除拆遷過程中的一些特殊情況，如協(xié)商不成需要裁決的個案或無主房屋拆遷，要有證據(jù)保全意識，要做好評估、證據(jù)保全公證等工作，在發(fā)生爭議時可做證據(jù)使用。有些合同雙方當(dāng)事人會有一些特殊的約定，因此，在訂立每一份合同時都要字斟句酌、仔細(xì)推敲。（四）問題。征收條例實(shí)踐中，建設(shè)單位（代建單位）與征收單位（征收實(shí)施單位）的關(guān)系。一是審批權(quán)，二是督辦權(quán)，三是審計(jì)問題。三、征收與補(bǔ)償概算編制編制概算的前提，一般需要有項(xiàng)目業(yè)主委托書、上報(bào)相關(guān)上級部門的投資計(jì)劃書、立項(xiàng)批文、紅線圖或施工平面圖（應(yīng)有項(xiàng)目業(yè)主簽字蓋章，明確征借地的范圍、時間、權(quán)屬等內(nèi)容） ，并對設(shè)計(jì)方案穩(wěn)定性

18、加以說明、測繪圖（委托有資質(zhì)的專業(yè)公司制作）。目前很多項(xiàng)目前期手續(xù)都不完備，有規(guī)劃紅線的很少，有的就憑施工紅線圖就開展摸查，編制概算，準(zhǔn)確性受到影響。根據(jù)工程規(guī)劃紅線圖，到規(guī)劃局查詢用地內(nèi)紅線重疊情況，核查紅線范圍內(nèi)需征收房屋的門牌，并到所屬區(qū)局查詢產(chǎn)權(quán)資料，可以同步開展測繪、評估工作，提供概算編制所需支持材料，對概算中的主要數(shù)據(jù)和參數(shù)提出說明或提供支持材料。我辦凡工程概算超過1 億的工程或重點(diǎn)工程，在概算報(bào)送前，邀請市建委、項(xiàng)目業(yè)主、搖珠確定測繪、評估等相關(guān)單位，召開工程概算研討會。四、過程監(jiān)管（一）過程監(jiān)管可以概括為審核方案、審價、審量、審特殊個案。依據(jù)文件：1 、 關(guān)于印發(fā)市道路擴(kuò)建辦市

19、政征地拆遷補(bǔ)償安置標(biāo)準(zhǔn)與操作規(guī)程的通知（穗擴(kuò) 2001 82 號） ； 2006 年進(jìn)行了修訂。2 、 廣州市市政公共設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目臨時借地及宅基地房補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn) （穗擴(kuò) 2003 183 號） 。1 、審核方案。包括項(xiàng)目征收和管線遷改實(shí)施方案和征收補(bǔ)償安置方案 ，前者是整個項(xiàng)目的概算情況、工期計(jì)劃、重點(diǎn)難點(diǎn)分析、項(xiàng)目組的組織架構(gòu)和人員組成、相關(guān)制度等，后者包含補(bǔ)償安置方式、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、安置房源情況、補(bǔ)償費(fèi)用構(gòu)成等內(nèi)容。我辦承接的項(xiàng)目，尤其是重點(diǎn)項(xiàng)目，我辦都會組織編制兩個方案，報(bào)項(xiàng)目業(yè)主審核批復(fù)后實(shí)施。把好方案關(guān)，可以更有預(yù)見性地推進(jìn)征收實(shí)施工作，為征收的順利實(shí)施打好基礎(chǔ)。2 、補(bǔ)償價的確認(rèn)。3 1

20、）按評估價補(bǔ)償?shù)模栽u估報(bào)告書為準(zhǔn)。4 2 ）以典型房屋評估價作為參考的，按照項(xiàng)目業(yè)主確認(rèn)的指導(dǎo)價補(bǔ)償。5 、補(bǔ)償量的確認(rèn)。項(xiàng)目業(yè)主、被征收人、實(shí)施單位三方簽證確認(rèn)：A 征收國有土地，以房地產(chǎn)證、土地使用證記載為依據(jù)，對記載數(shù)量只被部分征用的要根據(jù)工程用地紅線圖繪制平面圖，計(jì)算征地面積，并經(jīng)項(xiàng)目業(yè)主確認(rèn)。B 征收集體土地，以市國土房管局測繪所勘測定界報(bào)告書測定面積為依據(jù)。由于特殊原因沒有辦理勘測定界的，必須在項(xiàng)目業(yè)主認(rèn)可的圖紙上（規(guī)劃紅線、國土紅線、施工圖）標(biāo)示，并經(jīng)項(xiàng)目業(yè)主確認(rèn)。為提前交出場地，一般也用征地預(yù)公告確定的面積先行簽訂征地協(xié)議，但必須注明為暫定征地面積，最終面積以市國土房管局測繪

21、所勘測定界報(bào)告書測定面積為準(zhǔn)，補(bǔ)償款多退少補(bǔ)。C 征收產(chǎn)權(quán)房屋。以有效的房屋產(chǎn)權(quán)證記載的面積為準(zhǔn)。D 其他構(gòu)筑物：歷史用房、未到期臨建、圍墻、花基、綠化、水泥地面等附屬物。由實(shí)施單位測量、制圖、面積登記，報(bào)項(xiàng)目業(yè)主或項(xiàng)目業(yè)主委托的監(jiān)理單位確認(rèn)。4、超標(biāo)準(zhǔn)個案的審批。超過指導(dǎo)價或評估價的補(bǔ)償，由實(shí)施單位制定補(bǔ)償方案，報(bào)項(xiàng)目業(yè)主批復(fù)后實(shí)施。（二）問題與借鑒。我市目前仍采取事后審計(jì)的模式，即征收過程中審計(jì)單位不介入，工程完工后進(jìn)行結(jié)算時再提交財(cái)局評審中心進(jìn)行終審，問題是補(bǔ)償協(xié)議已經(jīng)簽訂且補(bǔ)償款已經(jīng)支付，若審計(jì)過程中發(fā)生核減，補(bǔ)償款也難以追回，所以事后審計(jì)很難控制；且有一些實(shí)施單位單純追求工程進(jìn)度，實(shí)

22、施過程中不注意保存資料等，導(dǎo)致遲遲無法結(jié)算。我們最近調(diào)研的成都和昆明兩個城市，在征收工作中都采取審計(jì)“提前介入，全程跟蹤”的方式，在征收階段即委托具備相應(yīng)資質(zhì)的造價審核單位對征收補(bǔ)償工作進(jìn)行審核，有的是在征收決定做出前就提前介入，有的是征收決定發(fā)布后參與進(jìn)來。全程參與征收與補(bǔ)償工作，負(fù)責(zé)對撥付的每一筆補(bǔ)償款進(jìn)行審計(jì)，征收完成后再進(jìn)行一次終審。征收條例第二十九條第二款對征收的審計(jì)有明確的規(guī)定： “審計(jì)機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對征收補(bǔ)償費(fèi)用管理和使用情況的監(jiān)督，并公布審計(jì)結(jié)果?！?我市應(yīng)進(jìn)一步加強(qiáng)。針對超標(biāo)準(zhǔn)個案的審批，其他上海、寧波、成都等城市：對于超標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)償個案等疑難案例，由市或所在區(qū)政府牽頭，召集相關(guān)職

23、能部門，通過集體研究討論，形成會議紀(jì)要的形式確定補(bǔ)償方案。審計(jì)部門認(rèn)為只要是經(jīng)過集體研究決定，且補(bǔ)償資金確實(shí)是支付給被征收人的，即沒有異議。五、檔案管理征收條例第二十九條第一款： “房屋征收部門應(yīng)當(dāng)依法建立房屋征收補(bǔ)償檔案，并將分戶補(bǔ)償情況在房屋征收范圍內(nèi)向被征收人公布。 ”征收補(bǔ)償工作涉及的情況比較復(fù)雜，每一份補(bǔ)償協(xié)議都需要很多附件支撐，有文字材料，包括項(xiàng)目前期審批文件、圖紙資料，也有圖片資料等，尤其是一些重要的會議紀(jì)要、工程量簽證等，是結(jié)算的必備資料。因而，嚴(yán)格的檔案管理至關(guān)重要。項(xiàng)目業(yè)主也要重視和配合檔案管理工作，整個工程結(jié)算后，做好檔案的接收等工作。六、征收結(jié)案和結(jié)算（一）結(jié)案：邊談判

24、補(bǔ)償邊完善手續(xù)。1 、 國有土地上房屋征收：征收決定- 實(shí)施征收 -協(xié)議備案-產(chǎn)權(quán)交換-拆遷結(jié)案文件。2 、 征地： 勘測定界 - 權(quán)屬調(diào)查- 申請征地預(yù)公告- 征地聽證- 補(bǔ)償款支付完畢- 辦理社保- 經(jīng)濟(jì)發(fā)展留用地報(bào)批- 繳納耕地開墾費(fèi) （涉及林地的，辦理林地審批手續(xù)）-征地公告-繳納各種稅費(fèi)后即可結(jié)案。（二）結(jié)算。征收項(xiàng)目整體完成后3 個月內(nèi)，房屋征收部門會同項(xiàng)目單位向財(cái)政部門申請項(xiàng)目結(jié)算。文件要求：? 市建委 關(guān)于規(guī)范城建項(xiàng)目征地拆遷管線遷改工程送審資料的通知（穗建計(jì)2010262 號） ；? 市建委關(guān)于印發(fā)廣州市城建投資項(xiàng)目計(jì)劃和資金管理工作指引（試行）的通知（穗建計(jì)2011138

25、號） ；? 市建委 關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范市城投集團(tuán)建設(shè)項(xiàng)目工程變更管理有關(guān)事項(xiàng)的通知（穗建計(jì)20101450 號） ；? 市污水公司關(guān)于印發(fā)廣州市污水治理項(xiàng)目征拆結(jié)算送審資料須知的通知（穗污治2011229 號） ；? 市道擴(kuò)辦 征地拆遷管線遷移等各類工程項(xiàng)目概預(yù)結(jié)算鑒證審核送審資料規(guī)范指引（穗擴(kuò) 2006212 號） 。（三）問題與借鑒。征收工作完成后辦理結(jié)案結(jié)算，是實(shí)施項(xiàng)目管理的一項(xiàng)基本要求。以前結(jié)案結(jié)算為什么會成歷史遺留問題，并不是這類工作很難、做不了，而是沒有實(shí)行規(guī)范化管理，沒人跟進(jìn)。所以項(xiàng)目負(fù)責(zé)人從項(xiàng)目實(shí)施開始，每一項(xiàng)工作都要符合結(jié)案、結(jié)算的要求。比如有了規(guī)劃選址意見書或規(guī)劃許可證，就要辦

26、理勘測定界報(bào)告書，如不及時辦理，等施工單位進(jìn)場，地形地貌發(fā)生了變化，就辦不了。還有簽訂棄產(chǎn)補(bǔ)償協(xié)議要及時辦理拆遷辦的協(xié)議備案手續(xù)，公房承租戶安置或棄租后，要及時辦理公房產(chǎn)權(quán)交換，無主房要及時辦理房屋代管，只要這些工作按程序做了，結(jié)案也就水到渠成，只是一種簡單的手續(xù)的辦理而已。結(jié)算也是這樣，只要每一份補(bǔ)償協(xié)議都依有據(jù)，附件齊全，拆遷派生類管線工程及時辦理結(jié)算，項(xiàng)目結(jié)算也就是檔案整理及資金的統(tǒng)計(jì)而已，根本算不了難事。七、管線遷改操作實(shí)務(wù)（一）管線遷改工作概述。1 、管線遷改的概念。管線遷改是指對建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃紅線范圍內(nèi)阻礙主體工程施工的供電、供水、通信、煤氣等管道、線路及設(shè)備，按照有關(guān)的專業(yè)規(guī)范和規(guī)

27、劃要求進(jìn)行遷改或保護(hù)。2 、管線類別。涉及遷改的管線一般有以下幾類：電力a.廣州供電局一一10KV以上（含10KV）高壓輸電線路 及設(shè)備b.廣州各區(qū)供電局一一10KV以下低壓線路和設(shè)備c.鐵路、航道、大型事業(yè)單位、工礦企業(yè)、院校、村社等廣廣表后供電線路及專用變壓器、電房等d.廣州市電車公司一一電車線網(wǎng)及設(shè)備e.廣州供電局路燈管理所一一所有市政路燈通信a.廣州電信分公司一一架空、埋地通信電纜、光纜、管道及設(shè)備b.廣州長途電信線路局一一架空、埋地通信電纜、光纜、管道及設(shè)備c.電力調(diào)度公司一一電力通信電纜、光纜d.其他信息單位（中國移動、聯(lián)通、鐵通、網(wǎng)通、寬帶網(wǎng)等）廣廣架空、埋地通信電纜、光纜、管道

28、及設(shè)備e.廣隊(duì)、公安系統(tǒng)一一架空、埋地通信電纜、光纜、管道及設(shè)備、監(jiān)控線路等f.廣東有線廣播電視網(wǎng)絡(luò)股份有限公司、廣州市廣播電視網(wǎng)絡(luò)有限公司廣廣有線電視線路及設(shè)備供水a(chǎn). 廣州市自來水公司廣廣表前輸水干管、配水管、水表等b. 鐵路、航道、大型事業(yè)單位、工礦企業(yè)、院校、村社等廣廣表后配水管煤氣廣州市煤氣公司廣廣表前煤氣管、天然氣管及設(shè)備等其他管線如熱力管等。3 、管線遷改工作的基本原則。有產(chǎn)權(quán)補(bǔ)償原則。即只對有產(chǎn)權(quán)、報(bào)建手續(xù)齊備的管線予以補(bǔ)償；對沒有在市規(guī)劃局報(bào)建的（如部隊(duì)線路、位于郊區(qū)的與公路局有協(xié)議的）以及歷史遺留問題、特殊問題盡量協(xié)商解決，無法解決的報(bào)項(xiàng)目業(yè)主或上級有關(guān)部門?，F(xiàn)有規(guī)模補(bǔ)償與

29、規(guī)劃要求相結(jié)合原則。對紅線范圍內(nèi)需要遷改的管線原則上按現(xiàn)有規(guī)模（即現(xiàn)有的規(guī)格型號和數(shù)量等）進(jìn)行補(bǔ)償，同時兼顧規(guī)劃和景觀要求及項(xiàng)目主體工程情況，例如架空高壓線落地遷改、臺式變壓器入房遷改等。對于管線業(yè)主提出的為適應(yīng)日后發(fā)展需要而增加容量的部分，經(jīng)規(guī)劃部門同意后可在原有線路遷改過程中一并實(shí)施，但增容部分的費(fèi)用由管線業(yè)主單位承擔(dān)。一次性遷改原則。對影響施工的管線，盡量作一次性遷改，避免浪費(fèi)資金和辦理多次管線報(bào)停手續(xù)，也利于施工現(xiàn)場的管理；在永遷場地條件不具備而又阻礙項(xiàng)目主體施工的情況下可考慮對現(xiàn)有管線進(jìn)行保護(hù)或局部臨遷。先深后淺、規(guī)范敷設(shè)原則。同一施工面上不同管線的遷改施工遵循“先深后淺”的原則，盡

30、量避免交叉施工和發(fā)生管線受損事故。按照規(guī)劃要求，管線走廊位置一般是：電力管道、通信管道、DN300 及以下配水管安放在人行道，一般遵循電力東南向、通信西北向的原則；煤氣管道和DN300以上的輸水管則安放在車行道。4、管線遷改工作的特點(diǎn)管線遷改工作貫穿于項(xiàng)目建設(shè)的整個過程，是制約項(xiàng)目工期的關(guān)鍵點(diǎn)之一。因建設(shè)項(xiàng)目的特點(diǎn)和管線行業(yè)自身的專業(yè)性、壟斷性和特殊性，管線遷改工作凸現(xiàn)以下特點(diǎn)：遷改方案不穩(wěn)定。建設(shè)項(xiàng)目一般都是任務(wù)急、工期緊，不少工程都是邊設(shè)計(jì)、邊施工，圖紙等設(shè)計(jì)文件不到位的情況較嚴(yán)重，不可預(yù)見情形較多發(fā)生，常因項(xiàng)目主體方案的變更（如樁位位置變動、紅線變動等）而造成管線遷改方案變更或重復(fù)遷改。

31、遷改工作受場地限制。管線遷改工作要以房屋拆遷和 施工探樁工作的完成為先決條件，如果因房屋拆遷沒有按時 完成或道路施工問題（例如路基未由、或人行道側(cè)石線未定） 導(dǎo)致管線永遷走廊用地?zé)o法讓由時，管線也無法遷改；同時 它還受到項(xiàng)目建設(shè)過程中施工組織方式和各類管線走廊報(bào)建 報(bào)批等因素的限制。管線報(bào)停手續(xù)復(fù)雜。遷改施工的大部分管線是正在運(yùn) 行的，關(guān)系到沿線用戶的用電、用水、通訊、用氣等正常工 作和生活需要，特別是一些重大線路更涉及重要部門的運(yùn)作, 因此管線遷改施工往往需要管線報(bào)停。管線報(bào)停需要多方審 批，非常嚴(yán)格，例如電力線路遷改的停電時間受季節(jié)、用電 高峰期、用電時段等因素限制；重要長途通信線路的割接

32、， 需要通過省信息產(chǎn)業(yè)廳及國家信息產(chǎn)業(yè)部審批等等。因此管 線報(bào)停手續(xù)的辦理一直是遷改工作的難點(diǎn)之一，有時甚至成 為影響施工進(jìn)度的瓶頸。管線施工相互干擾，遷改程序復(fù)雜。同一施工面往往 分布有多種管線，即使是同類管線也權(quán)屬不同的業(yè)主單位， 造成管線施工相互干擾，加大了施工現(xiàn)場管理的難度；同時, 各類管線之間交叉施工，也可能會影響遷改進(jìn)度，并帶來施 工安全方面的問題。另外，現(xiàn)有管線種類繁多、敷設(shè)不規(guī)范 等原因，也造成遷改程序的復(fù)雜。不可預(yù)見因素多。如施工過程中發(fā)現(xiàn)圖紙范圍之外的 管線等。有些地下管線因埋放時間較長甚至連管線業(yè)主都難 以確定其準(zhǔn)確位置，給管線遷改工作帶來一定的困難。在新滘南西段工程中，

33、有一DN1000 供水管（為水泥管）經(jīng)業(yè)主廣州市自來水公司多次確認(rèn)均位于紅線外，不影響道路施工；但直至后期才發(fā)現(xiàn)該水管位于紅線內(nèi)，必須馬上遷移，因工期緊急且事發(fā)突然，協(xié)調(diào)工作難度非常大。（二）管線遷改工作流程。1 、接任務(wù)通知書及有關(guān)圖紙（有些項(xiàng)目可能沒有正規(guī)的施工圖紙），指定協(xié)調(diào)經(jīng)辦人員。2 、現(xiàn)場踏勘摸查，確定紅線范圍內(nèi)影響道路施工的管線及其權(quán)屬單位，發(fā)管線摸查遷移通知書。3 、同步開展以下兩項(xiàng)工作：受項(xiàng)目業(yè)主委托，配合設(shè)計(jì)單位制定管線綜合平衡方案，召集各管線業(yè)主會議審查通報(bào)方案，修正后報(bào)市規(guī)劃局審批。分發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)平面圖（每個管線單位需求量一般為4份） ，并要求各管線業(yè)主單位在收到圖紙后5 個工作日內(nèi)，把本單位在該工程紅線范圍內(nèi)的現(xiàn)有管線類型、敷設(shè)方