金地集團(tuán)投資價值分析報告

1、做中國最有價值的地產(chǎn)企業(yè)一一金地集團(tuán)投資價值分析報告一、公司概況快速成長的房地產(chǎn)業(yè)后起之秀金地集團(tuán)是一家正在快速成長的房地產(chǎn)公司。自1993年進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)以來，經(jīng)過十年的發(fā)展，金地已經(jīng)從深圳福田區(qū)的一家區(qū)域性地產(chǎn)公司，發(fā)展成為具有相當(dāng)資產(chǎn)規(guī)模、跨區(qū)域發(fā)展、品牌影響力顯著的全國性房地產(chǎn)公司。在1999-2003的四年問，公司的總資產(chǎn)和主營收入分別增長了6.4倍和4.1倍，年均復(fù)合增長率分別高達(dá)64.8咐口50.2%。到2003年底，金地集團(tuán)的主營收入、凈利潤和總資產(chǎn)三項指標(biāo)均位列房地產(chǎn)上市公司前10位。金地的核心競爭力與大多數(shù)資源性的房地產(chǎn)公司不同，金地并沒有實力雄厚的股東背景，土地儲備方面也

2、沒有天然的優(yōu)勢，公司之所以能夠取得成功主要歸因于其所擁有的相互制衡的公司治理結(jié)構(gòu)、科學(xué)而具有競爭力的內(nèi)部激勵機(jī)制、前瞻性的戰(zhàn)略、卓越的產(chǎn)品開發(fā)能力和優(yōu)秀的管理團(tuán)隊。相互制衡的公司治理結(jié)構(gòu)金地集團(tuán)是較早進(jìn)行現(xiàn)代企業(yè)制度改革的深圳本地企業(yè)。早在1994年5月，經(jīng)深圳市體改辦批準(zhǔn)，公司就成為了“現(xiàn)代化企業(yè)制度改革”的試點企業(yè)，并于1996年2月完成股份制改造。在歷次改制過程中，公司先后吸收了多家外部企業(yè)成為戰(zhàn)略性股東，并形成了相互制衡的股東結(jié)構(gòu)。這可以從公司董事會成員的構(gòu)成中得到證明：在總共15位董事中，來自股東單位的占6席，獨立董事占5席,而公司內(nèi)部的執(zhí)行董事僅占4席。顯然，這個結(jié)構(gòu)能夠全面地反映

3、各方股東的利益，確保公司的發(fā)展不會偏離股東財富增值的目標(biāo)?？茖W(xué)而具有競爭力的內(nèi)部激勵機(jī)制房地產(chǎn)公司基本上是以項目為單位進(jìn)行運(yùn)營的，因此員工的短期行為傾向比較突出，而這不利于企業(yè)建立長期的品牌和信譽(yù)。另一方面，近幾年大量民營資本加入行業(yè)競爭，導(dǎo)致行業(yè)內(nèi)互相挖角現(xiàn)象日益普遍，企業(yè)內(nèi)有經(jīng)驗的核心人才流動頻繁。金地充分意識到這點，在實踐中探索建立起了以“延期支付計劃”為核心的長期激勵機(jī)制，不僅保證了團(tuán)隊的穩(wěn)定而且提高了企業(yè)的經(jīng)營績效。所謂“延期支付計劃”是指公司每年確定一個合理的業(yè)績目標(biāo)，如果被激勵對象經(jīng)過努力實現(xiàn)了預(yù)定的業(yè)績目標(biāo)，則根據(jù)業(yè)績表現(xiàn)提取一定的激勵基金對其進(jìn)行獎勵，但激勵基金遞延支付。金地

4、的董事會是長期激勵計劃的管理機(jī)構(gòu)，并下設(shè)薪酬與考核委員會負(fù)責(zé)長期激勵制度的實施。激勵對象具有相當(dāng)大的普遍性，不僅包括集團(tuán)層面的高級管理人員、公司的中層管理人員、子公司或分公司的負(fù)責(zé)人，對公司有突出貢獻(xiàn)的核心骨干也能參與分享。因此，科學(xué)而富有競爭力的激勵制度成為了金地持續(xù)成長的內(nèi)在動力。前瞻性的戰(zhàn)略金地非常重視前瞻性的戰(zhàn)略思考，“快人一步”是金地的指導(dǎo)思想和不懈追求。在這種思想的指導(dǎo)下，在大多數(shù)深圳房地產(chǎn)企業(yè)仍然致力于本地市場爭奪的2000年，金地就邁出了跨區(qū)域擴(kuò)張的腳步，先后進(jìn)入北京和上海市場，并在隨后的幾年中在這兩個城市站穩(wěn)了腳跟，取得了不俗的業(yè)績。這種戰(zhàn)略性的安排不僅使金地避免了在競爭日趨

5、激烈的深圳土地市場上以高價拍地的尷尬，又充分握住了北京和上海近幾年房地產(chǎn)市場的戰(zhàn)略性機(jī)遇，從而獲得了豐厚的投資回報。當(dāng)前，在目前大多數(shù)地產(chǎn)商都在進(jìn)行跨區(qū)域發(fā)展之際，金地的戰(zhàn)略性思考已經(jīng)深入到：如何在幾個重點區(qū)域?qū)崿F(xiàn)區(qū)域化發(fā)展、如何通過更科學(xué)合理的投資體系安排進(jìn)一步提高資金的使用效率等更深層次的問題。卓越的產(chǎn)品開發(fā)能力金地強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品的人本、優(yōu)質(zhì)和創(chuàng)新。經(jīng)過幾年的摸索，金地已經(jīng)形成了一套貫穿產(chǎn)品開發(fā)全過程的科學(xué)的開發(fā)體系。公司在設(shè)計施工過程中堅持以滿足客戶需求為導(dǎo)向，使產(chǎn)品最大限度地滿足客戶的需要；集團(tuán)制定了全流程管理制度，在規(guī)劃設(shè)計、建筑設(shè)計、建筑施工、客戶服務(wù)等重要節(jié)點都實現(xiàn)了標(biāo)準(zhǔn)化，確保公司所

6、有的工程優(yōu)良率都達(dá)到了100%。與此同時，金地非常注重產(chǎn)品的創(chuàng)新，始終確保公司開發(fā)的項目與同類產(chǎn)品相比具有先進(jìn)性和差異化。因此，公司開發(fā)的產(chǎn)品都能受到了客戶和業(yè)內(nèi)廣泛的認(rèn)可，項目的銷售率都非常高。以公司2004年銷售的幾個項目為例：香蜜山一期在短短半年時間內(nèi)，便取得了95%以上的銷售率；武漢金地格林小城首期銷售就出現(xiàn)了1500多人搶購400余套精品房的情況；上海格林春岸兩度出現(xiàn)當(dāng)天推出房源當(dāng)天售罄的盛況。遠(yuǎn)見卓識、凝聚力高、管理能力強(qiáng)的管理團(tuán)隊金地的管理團(tuán)隊和管理風(fēng)格非常具有個性，主要具有以下的特征：第一、公司的決策堅持理性主義原則，無論是對區(qū)域的選擇，還是具體項目的規(guī)劃設(shè)計，管理層都秉持科學(xué)

7、決策的理念，而不是憑借個人的經(jīng)驗和直覺決策。金地或許會因此失去一些機(jī)會，但絕不會出現(xiàn)大的決策失誤，這也正是公司以往開發(fā)的項目都能取得成功的重要原因。第二、團(tuán)隊的凝聚力極強(qiáng)。金地將近60人的中高層管理團(tuán)隊在公司平均的服務(wù)年限超過5年，董事長凌克與總裁張華綱在公司服務(wù)的年限都在10年以上。第三、對戰(zhàn)略和運(yùn)營的研究非常重視。對戰(zhàn)略的重視表明公司是一家有抱負(fù)有理想的企業(yè)，并不只是跟隨行業(yè)發(fā)展而隨波逐流；另一方面，金地又十分注重執(zhí)行力，善于利用各種行之有效的管理工具提高運(yùn)營效率，達(dá)成的途徑包括向世界一流的專業(yè)顧問公司尋求支持，或直接從外部聘請專才。二、發(fā)展戰(zhàn)略遠(yuǎn)景“做中國最有價值的地產(chǎn)企業(yè)”金地的遠(yuǎn)景是

8、“做中國最有價值的地產(chǎn)企業(yè)”，其對價值的定義包括四個主要方面：第一、為正在形成和壯大的中產(chǎn)階層提供高品質(zhì)的生活空間和增值服務(wù)；第二、為股東和投資者創(chuàng)造最大的價值；第三、為員工提供良好的職業(yè)環(huán)境和發(fā)展機(jī)會；第四、為社會創(chuàng)造價值，承擔(dān)社會責(zé)任，實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。與萬科注重規(guī)模擴(kuò)張的“成為行業(yè)領(lǐng)跑者”的愿景相比，金地更加注重品質(zhì)與價值的提升，并在此基礎(chǔ)上進(jìn)行適度有序的規(guī)模擴(kuò)張。這保證了公司項目開發(fā)極高的成功率，同時管理質(zhì)量也不會降低。實際上，到目前為止公司已經(jīng)和正在開發(fā)的10多個項目中沒有一個失敗的案例。全國性擴(kuò)張戰(zhàn)略多層次、高質(zhì)量的有序擴(kuò)張從1998年的住房制度改革開始，中國的房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入了高速增

9、長的階段；另一方面，中國各地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和房地產(chǎn)市場的發(fā)展水平差距較大，總體上呈現(xiàn)此起彼伏的態(tài)勢。為了充分把握行業(yè)的發(fā)展機(jī)會，金地從2000年起開始實施了全國性的擴(kuò)張戰(zhàn)略。與許多地產(chǎn)公司的擴(kuò)張沖動不同，金地的擴(kuò)張相當(dāng)理性，區(qū)域與項目的選擇經(jīng)過慎重的篩選、實施的步驟有條不紊，管理質(zhì)量始終如金地的全國性擴(kuò)張戰(zhàn)略分為三個層次：區(qū)域性公司、城市性公司和項目公司。所謂區(qū)域性公司，是指金地在中國經(jīng)濟(jì)增長最具活力的三大經(jīng)濟(jì)圈長江三角洲、珠江三角洲和環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈，設(shè)立負(fù)責(zé)三大片區(qū)項目管理的區(qū)域性公司。金地希望通過區(qū)域性公司來運(yùn)作更多的項目擴(kuò)大整體開發(fā)規(guī)模，并籍此進(jìn)一步提高集團(tuán)的開發(fā)和營銷能力，并且分散單個

10、城市的投資風(fēng)險。目前集團(tuán)已經(jīng)在北京、上海和深圳建立了區(qū)域性管理中心并在當(dāng)?shù)亻_發(fā)項目，并且以此為基地向周邊的城市滲透。目前，深圳公司已經(jīng)將項目擴(kuò)展到了珠海、東莞，并且正在廣州尋找投資機(jī)會；金地在天津的項目拓展工作也進(jìn)行的非常順利，公司還在長三角周邊城市積極尋找投資機(jī)會和合作伙伴。在第二個層次，公司計劃在中、西部內(nèi)陸地區(qū)挑選若干個具有發(fā)展?jié)摿Φ闹行某鞘?，設(shè)立分公司進(jìn)行長期運(yùn)作。公司已經(jīng)巨資投入的武漢就屬于這一類型，此外金地已經(jīng)對重慶、成都、沈陽等區(qū)域中心城市進(jìn)行了充分的研究和考查，并且正在尋找合適的時機(jī)進(jìn)入。最后，作為對前兩個層次的補(bǔ)充，公司還會根據(jù)個別項目的收益情況，在一些二、三線城市選擇一些個

11、別項目投資，以提高集團(tuán)的盈利水平，并使公司未來的業(yè)績增長更加平穩(wěn)。土地儲備戰(zhàn)略優(yōu)化結(jié)構(gòu)、提高周轉(zhuǎn)率雖然目前金地的土地儲備規(guī)模并不是非常大，但從結(jié)構(gòu)上看一些項目的開發(fā)周期偏長。這樣的土地儲備結(jié)構(gòu)是公司上一輪土地儲備戰(zhàn)略所形成的結(jié)果，并實現(xiàn)了很高的土地增值，公司這幾年的高毛利率體現(xiàn)了這一戰(zhàn)略的成功。不過，這種長周期的土地儲備結(jié)構(gòu)使得集團(tuán)的資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率偏低，不利于規(guī)模擴(kuò)張和分散風(fēng)險，公司的利潤和現(xiàn)金流的波動幅度也較大。金地充分意識到這點，在新一輪土地儲備中，公司將會更加強(qiáng)調(diào)優(yōu)化土地儲備結(jié)構(gòu)，提高集團(tuán)的資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率。在未來新增的土地儲備中，短期項目將占55%左右，而中期項目將占到35%左右，長期項目僅占1

12、0%。結(jié)合現(xiàn)有的項目儲備，未來將基本形成“長、中、短搭配”的土地儲備結(jié)構(gòu)。區(qū)域布局方面，公司的區(qū)域布局將更加分散化，三大經(jīng)濟(jì)圈之外的投資比重將有所提高。產(chǎn)品競爭策略注重產(chǎn)品品質(zhì)和社區(qū)價值的提升總體上，金地的產(chǎn)品競爭策略是：通過對客戶需求和偏好的分析和理解，制定市場細(xì)分策略，并據(jù)此調(diào)整和安排公司的業(yè)務(wù)流程，集中利用企業(yè)有限的資源、有效地為客戶提供能滿足其需求的產(chǎn)品或服務(wù)，提高客戶的滿意度，最終形成企業(yè)持續(xù)的競爭優(yōu)勢。金地的市場細(xì)分策略是：為中國日益擴(kuò)大的中產(chǎn)白領(lǐng)階層（主流市場與潛力市場）提供高品質(zhì)的生活空間和房地產(chǎn)增值服務(wù)（居住價值與社區(qū)價值）。針對目標(biāo)客戶的需求，公司將通過兩方面的能力提升，為

13、客戶提供高品質(zhì)的居住空間和增值服務(wù)：一方面，公司采取差異化的競爭戰(zhàn)略，通過提高產(chǎn)品的附加值來提高客戶的價值。首先，公司通過科學(xué)的社區(qū)規(guī)劃和完善的社區(qū)運(yùn)營，滿足客戶的需求，尤其是將塑造社區(qū)文化的理念植入社區(qū)價值體系中，公司開發(fā)的北京格林小鎮(zhèn)就是這樣的成功典范；其次在產(chǎn)品開發(fā)方面，金地在堅持設(shè)計和工程質(zhì)量的同時，注重運(yùn)用新材料、新技術(shù)和新工藝來提高產(chǎn)品的附加值。另一方面，公司將通過項目系列化和產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化提升開發(fā)效能，縮短項目開發(fā)周期，提高項目的運(yùn)營效率。三、業(yè)務(wù)及項目介紹在建項目的概況(1)北京金地國際花園 ?北京金地國際花園是對公司2004年盈利貢獻(xiàn)最大的一個項目，也是金地集團(tuán)在北京提升品牌形象

14、的力作，公司在項目中擁有60%權(quán)益。該項目位于朝陽區(qū)建國路北側(cè)，東西兩側(cè)為規(guī)劃中的光輝里路，屬于中央商務(wù)區(qū)(CBD板塊)，與知名樓盤現(xiàn)代城隔街相對。項目總規(guī)劃建筑面積約為33萬平米，分為南北兩區(qū)。其中，北區(qū)5幢高層住宅已經(jīng)達(dá)到90%以上的預(yù)售率，并大部分將在04年竣工結(jié)算。南區(qū)則由一幢甲級寫字樓、一幢服務(wù)式公寓和一個三層的商業(yè)設(shè)施組成，預(yù)計將在07年產(chǎn)生利潤貢獻(xiàn)。(2)上海格林春曉 ?格林春曉是金地集團(tuán)在上海開發(fā)的第一個項目，公司擁有90%的權(quán)益。該項目坐落于上海西北部的古鎮(zhèn)南翔，緊臨滬嘉高速公路和滬宜公路，且臨近規(guī)劃中的軌道交通R3線(該線將F1賽場所在地安亭鎮(zhèn)與市區(qū)徐家匯相連)。南翔雖屬于

15、嘉定區(qū)，但距離市中心不足1小時的車程，為嘉定區(qū)最靠近市區(qū)的地塊。格林春曉的占地面因此，該樓盤優(yōu)越的地理位置吸引了區(qū)域以外購買者的追捧積為13.5萬平米，規(guī)劃建筑面積為9.6萬平米，容積率為0.7,共有聯(lián)體、疊加及雙拼別墅共436套，分為三期建設(shè)銷售，目前僅存2套未售，而售價從開盤之初的5700元/平米，逐步提高到目前的8300元/平米以上。(3)上海格林春岸 ?格林春岸位于嘉定區(qū)的中心地帶，為一舊城改造項目，公司擁有100%的權(quán)益。項目的占地面積為12.2萬平米，總規(guī)劃建筑面積為15.3萬平米，容積率為1.2,共有總戶數(shù)為974套住宅和4間商鋪。項目分為兩期開發(fā)，分別在04年和05年竣工結(jié)算。

16、該項目貼合了當(dāng)?shù)卣畬铣菂^(qū)“短期只拆不建、更新建筑以中、低密度、公共性、生態(tài)型為基本原則”的主導(dǎo)思想，以水景社區(qū)為賣點，推出低密度花園洋房、六層電梯公寓、親水疊加別墅、河濱聯(lián)體別墅、錯層小高層等多種物業(yè)形態(tài)，以滿足當(dāng)?shù)馗叨丝蛻舻牟煌枨蟆{借超前的設(shè)計和極佳品質(zhì)，該樓盤在當(dāng)?shù)氐膮^(qū)域市場上獨領(lǐng)風(fēng)騷，銷售勢頭非常不錯，每次推盤的預(yù)售率都在95%以上，而售彳/T從最初的4300元/平米提高到了目前的5500元/平米。(4)上海格林世界 ?格林世界項目也位于南翔，位于滬嘉高速公路的東側(cè)，與格林春曉項目臨近，公司擁有70%的權(quán)益。該項目的占地面積為136.66萬平米，規(guī)劃建筑面積90.2萬平米，容積率

17、為0.66,為一個以別墅為主的低密度大型社區(qū)。項目一期800畝已經(jīng)開工，其中包括占地100畝的公園和建筑面積約為21萬平米的住宅。按規(guī)劃，將建成具有法國南部普羅旺斯風(fēng)格的社區(qū)，住宅部分將分成小高層、聯(lián)排別墅、獨幢別墅等，該項目將是公司06年以后的主要利潤來源。值得注意的是，該項目的土地成本僅為37萬/畝，在容積率相近的情況下，比格林春曉的56萬/畝要低將近三分之一。另外，去年10月份，南翔鎮(zhèn)臨近的另一塊土地拍出了130萬/畝的價格(普通居住用地、容積率為1.2),因此這個項目的地價升值幅度相當(dāng)可觀。(5)上海浦東未來域?該項目是金地集團(tuán)與上海的浦發(fā)集團(tuán)合作的第一個項目，公司擁有49%的權(quán)益，并

18、擁有經(jīng)營管理權(quán)。該項目位于浦東三林路西側(cè)，占地面積為10.5萬平米，建筑面積為14.1萬平米，容積率為1.3,由多層及小高層組成。2005年三月份一期將對外銷售，預(yù)計售價將在8000元左右。該項目將在05年及06年為集團(tuán)提供利潤貢獻(xiàn)。(6)深圳香蜜山?該項目地處深圳福田區(qū)香蓮立交路口，屬于當(dāng)今深圳市地段極佳的中心地區(qū)，公司擁有100%的權(quán)益。該項目依山而建，并容納了深圳的國際網(wǎng)球中心，是一個具有運(yùn)動、健康特色的山體住宅項目，也是深圳首個獲得國家住宅中心認(rèn)證的健康住宅。項目對外推出之后，當(dāng)即受到各界好評，成為業(yè)界學(xué)習(xí)的典范。項目總建筑面積約17萬平米，分成二期。其中，一期已經(jīng)達(dá)成95%以上的預(yù)售

19、率，并將在04年提供利潤貢獻(xiàn)。(7)武漢格林小城?武漢格林小城位于武漢武昌的南湖片區(qū)，是武漢市二環(huán)線內(nèi)為數(shù)不多的可大規(guī)模開發(fā)的中心地塊。該項目最大的特點在于東臨南湖水域這一天然的水景社區(qū)。項目的左右兩側(cè)將是市政規(guī)劃中的600畝超大規(guī)模水上公園。公司規(guī)劃把格林小城打造成為德國風(fēng)情的精品社區(qū)。項目的占地面積為43.8萬平米，規(guī)劃建筑面積為65.7萬平米，將分成六期開發(fā)。該項目的一期A1組團(tuán)在04年11月預(yù)售,首次推出的458套房源，當(dāng)天就成交了442套，成交率高達(dá)96.5%,創(chuàng)造了武漢樓市的新記錄。(8)東莞格林小城 ?該項目毗鄰東莞市中心區(qū)，西靠東莞大道，與新建的市政府、歌劇院和會展中心相望，地

20、理位置優(yōu)越。該項目占地面積為13.6萬，總規(guī)劃建筑面積約為24.5萬平米，共分為7個組團(tuán)。第一組團(tuán)在04年下半年推出，銷售情況良好。該項目從05年起將持續(xù)為集團(tuán)提供利潤貢獻(xiàn)。儲備項目的概況(9)北京格林小城 ?北京格林小城位于北京亦莊經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)內(nèi)，是格林小鎮(zhèn)的后繼項目。該項目占地面積約為60萬平米。由于用地手續(xù)尚在辦理中，尚未開工。(10)深圳龍華項目 ?該項目位于深圳龍華地區(qū)，占地面積約為18萬平米，總規(guī)劃建筑面積約為42萬平米。目前該項目正在前期設(shè)計中，預(yù)計可在06年提供利潤貢獻(xiàn)。與房地產(chǎn)相關(guān)的其他業(yè)務(wù)金地在長期專注于住宅開發(fā)領(lǐng)域的同時，也一直在審慎地嘗試新業(yè)務(wù)的拓展。這種拓展的目的有

21、兩個方面：第一、是為了降低經(jīng)營風(fēng)險，增加公司的利潤來源；第二、也是更重要的目的，是為了提高公司在住宅開發(fā)領(lǐng)域的核心競爭能力，而向價值鏈上下游的一種拓展。實際上，香港、新加坡的大型地產(chǎn)公司往往采取了類似的經(jīng)營模式，具業(yè)務(wù)范圍涉及到：地產(chǎn)開發(fā)、投資物業(yè)、房地產(chǎn)信托管理等與房地產(chǎn)相關(guān)的多個領(lǐng)域，并具有逐步向房地產(chǎn)金融領(lǐng)域滲透的趨勢。金地也看到了房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的未來趨勢，從培養(yǎng)人才、積累經(jīng)驗的角度出發(fā)，開始逐步涉足這些領(lǐng)域。房地產(chǎn)信托美國、香港等地大型地產(chǎn)公司的案例已經(jīng)證明：房地產(chǎn)信托投資基金能很好地為住宅開發(fā)業(yè)務(wù)提供互補(bǔ)的協(xié)同效應(yīng)。金地與金信信托、浙江綠城等公司合作的金信雙龍計劃是主要針對房地產(chǎn)項目

22、公司權(quán)益投資的一個信托計劃。公司希望通過參與項目的篩選、談判、投資的全過程，增長房地產(chǎn)投資的專業(yè)經(jīng)驗，為將來參與房地產(chǎn)信托投資基金管理（REIT）業(yè)務(wù)做準(zhǔn)備。房地產(chǎn)不良資產(chǎn)處置公司還與摩根斯坦利、上海盛融合作共同涉足房地產(chǎn)不良資產(chǎn)處置業(yè)務(wù)。三方通過設(shè)立合資公司，以折扣價購買了中國建設(shè)銀行的不良資產(chǎn)，然后通過各種方式變現(xiàn)獲得收益。所謂的不良資產(chǎn)實際是一些由于各種原因停工的“爛尾樓”，處置過程中需要涉及到項目篩選、結(jié)構(gòu)融資、處置變現(xiàn)等多個環(huán)節(jié)，而三個合資方在這些方面又各有所長除了獲取豐厚的收益以外，金地希望借此為未來進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)等新的領(lǐng)域積累經(jīng)驗和人才。物業(yè)管理物業(yè)管理則是金地早期為樹立品牌而進(jìn)入

23、的領(lǐng)域。目前，金地的物業(yè)管理已經(jīng)覆蓋全國30個大中城市，管理和顧問的項目總數(shù)達(dá)到118個，總面積超過1600多萬平方米，在全國位居前三位。雖然，這項業(yè)務(wù)本身對集團(tuán)的盈利貢獻(xiàn)并不大，但公司在此領(lǐng)域的經(jīng)營卻是和自身的發(fā)展戰(zhàn)略緊密相關(guān)的。物業(yè)管理不僅可以幫助公司樹立良好的品牌形象，對公司的跨區(qū)域發(fā)展尤為有利，同時物業(yè)管理也是差異化競爭策略中的重要一環(huán)，公司通過優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理服務(wù)提高自身產(chǎn)品的價值和差異化，并以此構(gòu)筑公司的競爭優(yōu)勢。四、行業(yè)背景及區(qū)域分析中國住宅產(chǎn)業(yè)r個長期增長的故事我們認(rèn)為，1998年下半年開始的住房制度改革是中國住宅產(chǎn)業(yè)長期持續(xù)發(fā)展的開端。雖然，受到宏觀經(jīng)濟(jì)因素和政策變化的影響，過

24、程中必然會存在著調(diào)整，但基于以下的理由，我們認(rèn)為增長是行業(yè)發(fā)展的主導(dǎo)趨勢：第一、中國經(jīng)濟(jì)的持續(xù)增長趨勢仍將繼續(xù)得以維持，而居民收入的持續(xù)提高也是可以預(yù)期的；第二、中國的城市化正處于加速的階段，受過良好教育的農(nóng)民子弟具有強(qiáng)烈的愿望在大城市找到他們生活和發(fā)展的空間；第三、在計劃經(jīng)濟(jì)體制下，城市居民對住房的需求未被充分滿足，而把畢生的儲蓄轉(zhuǎn)化為不動產(chǎn)是東方國家普遍的文化傳統(tǒng)。第四，從居住質(zhì)量的角度，中國住宅產(chǎn)業(yè)仍處在較低的水平，而舊城改造等重建計劃也將推動多次置業(yè)需求的產(chǎn)生。短期即使出現(xiàn)調(diào)整，長期仍然可以看好不可否認(rèn)的是，從2003年起全國房價出現(xiàn)了上漲加速的趨勢。2004年1-11月份，全國住宅價

25、格同比大約上漲了12%。尤其是，長江三角洲地區(qū)的許多城市，過去三年房價的累計漲幅超過了一倍。除了地區(qū)經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展的合理因素以外，投資性購房比重過高和買房者的看漲預(yù)期也對房價的上漲起到相當(dāng)大的作用。從今年開始，政府采取了包括加息在內(nèi)的一系列的調(diào)控措施來抑制房價的上漲。我們認(rèn)為，在未來一至兩年內(nèi)，政府有可能繼續(xù)提高利率，而當(dāng)累積加息幅度超過100個基點之后，房地產(chǎn)市場有可能出現(xiàn)短暫的調(diào)整。但是，基于以下兩個的判斷，我們認(rèn)為調(diào)整的幅度和時間都不會太大：第一、由于土地和信貸的控制，使得未來的住房供應(yīng)量增速放慢；第二、經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長和居民收入持續(xù)增加，將使得購房者的對房價的承受力加強(qiáng)。主要區(qū)域住宅市場分析

26、上海?？±地供應(yīng)放慢，房價居高不下從1998年下半年以來，上海房地產(chǎn)市場的表現(xiàn)大幅超越了北京和深圳，無論采取何種數(shù)據(jù)計算，上海住宅價格累計漲幅都超過一倍以上。對此，我們認(rèn)為2002年以前上海房價的上漲是符合經(jīng)濟(jì)發(fā)展的基本面，具有合理的成份，主要理由如下：第一、上海經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速增長，經(jīng)濟(jì)中心的地位得到確立和加強(qiáng)；第二、由于看好上海的投資環(huán)境，近幾年國內(nèi)外的資金大量涌入，外來人口的持續(xù)增長產(chǎn)生了源源不斷的需求；第三、過去幾年，上海的城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和動拆遷投資巨大，提升了環(huán)境和地段價值；第四、自內(nèi)外銷并軌之后，海外人士購房需求被大大激發(fā)，在人民幣升值的預(yù)期下，海外資金紛紛投資于上海的房地

27、產(chǎn)。房價漲幅過大，房價收入比創(chuàng)新高不可否認(rèn)的是，隨著房價的持續(xù)上漲，投資者的比重增加過快，而購房者對房價繼續(xù)上漲的預(yù)期也得到加強(qiáng)。因此，從2003年起，上海房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了一些非理性的成份。從從房價收入比的角度來看，當(dāng)前的倍數(shù)已經(jīng)達(dá)到了16倍左右，不僅超過了97年的高點，從在全國范圍內(nèi)來看，也遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了平均水平。土地供應(yīng)已放慢，在建規(guī)模并不大值得關(guān)注的是，從今年起，土地的供應(yīng)速度出現(xiàn)了明顯的放慢。一方面，上海市動拆遷政策改變后，動拆遷量已經(jīng)大幅下降，而自實行招標(biāo)以后，土地供應(yīng)的節(jié)奏明顯放慢；另一方面，受銀行信貸緊縮的影響，新開工量增速也在放緩。2003年，上海市商品住宅新開工面積僅同比增長13

28、.1%,預(yù)計04年將進(jìn)一步放慢到10%左右，而明年可能會更低。從當(dāng)前在建的規(guī)模來看，在建住宅面積大約相當(dāng)于03年預(yù)售面積的1.7倍，這個比例雖比02年有所提高，但仍舊低于1998年房地產(chǎn)低谷時的水平，這表明當(dāng)前的在建規(guī)模并不大。綜合分析，我們認(rèn)為雖然上海的房價高企，但由于供應(yīng)的放緩，兩至三年內(nèi)未必會出現(xiàn)大幅下跌。政府高度關(guān)注，房價有望軟著陸房價的上漲已經(jīng)引起政府的高度關(guān)注。從2003年下半年起，上海市政府也推出了一系列的政策，包括：加大對土地供應(yīng)的調(diào)控力度，放慢動拆遷、限制期房轉(zhuǎn)讓、增加中低價住宅用地供應(yīng)，實施房地產(chǎn)交易合同網(wǎng)上備案制度、健全住房保障體系等一系列措施。我們認(rèn)為，政府的一系列調(diào)控

29、措施終會起到成效，上海房價不會出現(xiàn)暴漲暴跌的現(xiàn)象，有望實現(xiàn)軟著陸深圳空置率見底，未來房價看漲前幾年，深圳的房地產(chǎn)市場總體上處于調(diào)整吸納存量的過程中。深圳住宅價格從1999年開始就走出底部開始回升，由于收入的增長略高于房價的漲幅，因此，房價收入比總體上是處于逐年下降的。特區(qū)外城市化帶來發(fā)展契機(jī)2003年深圳市的國內(nèi)生產(chǎn)總值為2861億元，增長17.3%,達(dá)到八年新高，在全國居第四位。人均GDP為54560元/人，居全國首位。2003年6月CEPA的簽署、2003年底，深圳特區(qū)外城市化進(jìn)程全面啟動，以及地鐵建設(shè)等城市基礎(chǔ)設(shè)施的加快建設(shè)，將使深圳房地產(chǎn)市場面臨巨大的發(fā)展機(jī)遇。政府控制土地供應(yīng)，市場消

30、化吸納存量從2001年起，深圳市政府實施了“三年內(nèi)控制土地供應(yīng)”的措施，因此過高的投資增幅得到有效的控制。我們將歷年的新開工面積減去當(dāng)年的竣工面積后的數(shù)值，來衡量供應(yīng)量的變化。從圖中可以看到，供應(yīng)的變化呈現(xiàn)明顯的周期性變動，而從2003年開始市場已經(jīng)進(jìn)入了供應(yīng)減少、吸納存量的周期。銷售率回升，房價收入比下降銷售方面，我們將歷年的竣工面積與銷售面積之差定義為空置量的變化，而銷售面積與竣工面積的商定義為銷售率。由于市場的整體規(guī)模的逐步提高，近三年空置量的絕對值比較高，但銷售率從2001年起已經(jīng)逐步開始回升，這意味著供大于求的局面已經(jīng)得到遏制。價格方面，深圳住宅價格從1999年開始就走出底部開始回升

31、，由于收入的增長略高于房價的漲幅，因此，房價收入比總體上是處于逐年下降的，這點與全國的情況相似。綜合上面的分析，我們認(rèn)為，與95年前后的房地產(chǎn)熱相比，當(dāng)前深圳的房地產(chǎn)市場更加健康，政府控制供應(yīng)的措施將使未來三年內(nèi)市場的空置量顯著下降，而房價將穩(wěn)中有升。北京奧運(yùn)帶動基建，房價穩(wěn)中趨升前幾年，北京房地產(chǎn)市場同樣處于調(diào)整消化存量的過程中。與寫字樓市場的整體供大于求相比，住宅市場正在逐步回復(fù)到供求平衡的狀態(tài)。值得關(guān)注的是，從今年起北京房價出現(xiàn)了比較明顯的回升。展望未來，奧運(yùn)工程帶動北京的城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，北京土地供應(yīng)日趨規(guī)范，對當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)的市場都是正面的，我們對北京住宅市場持樂觀的看法。房地產(chǎn)投資回歸

32、理性2001年以前，北京市的房地產(chǎn)投資出現(xiàn)了過快的增長，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出本地經(jīng)濟(jì)的增長速度。其后幾年，房地產(chǎn)投資增速逐年回落，市場逐步回歸理性，并于經(jīng)濟(jì)增長速度相匹配。截至2004年第三季度數(shù)據(jù)，北京的房地產(chǎn)投資額增長幅度為GDP增長幅度的1.81倍，已經(jīng)回到2000年以前的低位，這表明市場正朝著更為平衡、健康的方向發(fā)展。供求關(guān)系有所緩和從施工面積與銷售面積數(shù)據(jù)情況來看，供過于求局面已有控制。最近4年，北京的施工與銷售面積之比基本穩(wěn)定在4-5倍區(qū)間；而銷售面積與竣工面積之比維持在70%以上，并逐年提高，這表明市場在逐步消化存量之后，供求關(guān)系已經(jīng)大為緩和0居民對房價承受能力有所增強(qiáng)最近幾年，北京的房價整

33、體上呈現(xiàn)穩(wěn)中略降的態(tài)勢。相反，居民的收入?yún)s持續(xù)增加。因此，從房價收入比的情況來看，北京的房價收入比已經(jīng)從1997年的23倍降到了2003年的11倍，這意味著北京居民對房價的承受能力在加強(qiáng)。武漢?中部重鎮(zhèn)，潛力無窮武漢歷來是中部地區(qū)的交通樞紐和工業(yè)重鎮(zhèn)，由于各種原因武漢的發(fā)展?jié)摿σ恢睕]有得到充分的發(fā)揮。最近幾年，武漢出現(xiàn)了明顯的正面變化：城市建設(shè)和招商引資的力度明顯增強(qiáng)，已有多條地鐵和過江隧道項目通過國家審批。同時，位于漢陽的沌口經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)已經(jīng)吸引到了神龍富康、海爾和美的空調(diào)等大企業(yè)的入駐。我們認(rèn)為，未來三至五年內(nèi)，武漢的經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)市場將有相當(dāng)大的發(fā)展機(jī)會，這一點與當(dāng)前的天津和三年前上海的情況

34、很類似。高檔商品住宅市場潛力巨大長期以來，武漢市的房地政策的主基調(diào)是：土地出讓以協(xié)議為主且價格相當(dāng)?shù)土?、政府積極鼓勵興建大規(guī)模的經(jīng)濟(jì)適用房社區(qū)。在這種背景之下，武漢的房價在全國省會級城市中屬于偏低水平。2003年的住宅平均售價仍舊在2400元/平米以下，另一方面，由于商品化程度低，當(dāng)?shù)刈≌目傮w品質(zhì)較低。因此，武漢的高檔商品住宅市場具有巨大的潛力。舊改力度加大，推動住宅消費(fèi)從2003年開始，為了改善城市形象，武漢市的舊城改造力度相當(dāng)大。根據(jù)武漢房產(chǎn)局的數(shù)據(jù)，2003年全年武漢完成了29塊片區(qū)、總占地面積為8267畝的舊城改造，比02年同比增長了292.7%全市的拆遷面積達(dá)到260萬平米，同比增

35、長34.7%拆遷戶數(shù)為24433戶，比02年增加了11413戶。我們認(rèn)為，大規(guī)模的舊城改造將減少市場的存量，并帶動住宅消費(fèi)，成為促進(jìn)房地產(chǎn)市場繁榮的“助推臾，T1ITo需求旺盛，房價加速上揚(yáng)2003年，武漢市商品房銷、預(yù)售面積為961.32萬平方米，增長26.60%,總銷預(yù)售金額為191.72億元，增長44.74%,增幅巨大。進(jìn)入2004年，在銷售淡季的一季度，即實現(xiàn)銷預(yù)售商品房262.48萬平方米，同比增長60.11%,商品房銷預(yù)售收入為33.52億元，同比增長62.5%,增幅均創(chuàng)歷年之最。價格方面，從2003年9月份以來，武漢市商品房銷售均價連續(xù)三個季度加速上揚(yáng)（漲幅分別為1.5%、3.6

36、%、5.1%）,其中2004年一季度5.1%的單季漲幅為近年之最。從歷史數(shù)據(jù)來看，武漢的住宅消費(fèi)起步于2001年，但2000-2002年間的房地產(chǎn)投資增速一直維持在10%15%之間的溫和增長，在過去的四年間，銷售面積始終大于當(dāng)年的竣工面積。因此，我們認(rèn)為武漢住宅市場供不應(yīng)求的局面至少還會維持兩至三年，而房價正處于起飛的初期。五、盈利預(yù)測和財務(wù)分析基本假設(shè) ?未來三年內(nèi)，中國經(jīng)濟(jì)增長速度仍將保持7-8%數(shù)右的年均增長速度，而居民收入的增長速度可維持在10%以上 ?利率的上調(diào)幅度和頻率是溫和的，三年內(nèi)累積加息幅度不超過2% ?全國房地產(chǎn)的銷售速度與供給增長速度基本相當(dāng)，房價的漲幅保持在5%左右?金

37、地集團(tuán)的項目開工、建設(shè)和銷售均能按計劃進(jìn)行，各項目竣工時的銷售率仍維持在95%以上?以下的項目預(yù)測均以目前公司已經(jīng)擁有的項目為基礎(chǔ)，尚未考慮公司未來新增項目或收購股權(quán)可能帶來的盈利增長六、房地產(chǎn)上市公司比較區(qū)域發(fā)展模式目前，中國的房地產(chǎn)上市公司大至可以分為三類：全國性、區(qū)域性和以項目為主的公司。我們對比了不同類型的房地產(chǎn)開發(fā)商，并結(jié)合當(dāng)前中國房地產(chǎn)行業(yè)的特征后認(rèn)為：在未來十年甚至更長的時間段內(nèi)，全國性布局的房地產(chǎn)公司具有更好的發(fā)展前景，主要理由包括：第一、中國的房地產(chǎn)行業(yè)正進(jìn)入一個持續(xù)的高速增長階段，這為行業(yè)內(nèi)的領(lǐng)先者提供了廣闊的增長空間，全國性開發(fā)商的擴(kuò)張能力更強(qiáng)；第二、中國的房地產(chǎn)行業(yè)的專

38、業(yè)化水平都比較低，因此全國性開發(fā)商可以通過經(jīng)驗和信息資源的共享，提高專業(yè)化水平；第三、中國房地產(chǎn)企業(yè)的品牌知名度比較弱，全國性的品牌更是屈指可數(shù)，未來行業(yè)的競爭將由項目的競爭轉(zhuǎn)向品牌的競爭，這一方面全國性的開發(fā)商又可以占得先機(jī)。目前，在上市公司中，除了萬科是公認(rèn)的全國性開發(fā)商以外，金地已經(jīng)初步確定了全國性的布局，并從2004年起進(jìn)入收獲期。招商地產(chǎn)從去年開始也開始了跨區(qū)域的發(fā)展，但仍處于轉(zhuǎn)型過程中。產(chǎn)品定位？金地的目標(biāo)客戶群鎖定為國內(nèi)正在迅速成長的中產(chǎn)階層，其產(chǎn)品檔次明顯高于普通住宅，因此其盈利能力也略高于行業(yè)平均。公司將中產(chǎn)階層更進(jìn)一步劃分為25-30歲首次置業(yè)的年輕白領(lǐng)，產(chǎn)品類型為高品質(zhì)中

39、、小戶型公寓；30-40歲的一二次置業(yè)的社會中堅，產(chǎn)品類型為城區(qū)高尚公寓小區(qū)（小高層、高層）、城郊高尚社區(qū)（多層、花園洋房、經(jīng)濟(jì)性別墅等）；35-45歲二次或多次置業(yè)的中產(chǎn)精英產(chǎn)品類型為城市中心黃金地段高檔公寓、城郊景觀別墅。金地的策略是將重心放在社會中堅（占70%）層次上，同時兼顧年輕白領(lǐng)和中產(chǎn)精英的需求，為中產(chǎn)階層各個主要層次的客戶提供高品質(zhì)的生活空間和增值服務(wù)，從而建立清晰的客戶梯度，提高客戶忠誠度，實現(xiàn)金地品牌價值最大化。在房地產(chǎn)上市公司中，對自身所開發(fā)產(chǎn)品具有明確定位的實屬少數(shù)，大多數(shù)的公司還停留在根據(jù)個別項目的實際情況進(jìn)行客戶定位，尚不具備從滿足目標(biāo)客戶需求的角度去尋找項目、并有針對性地進(jìn)行開發(fā)產(chǎn)品的意識和能力。因此，大多數(shù)的地產(chǎn)商只能提供同質(zhì)化的產(chǎn)品和獲得行業(yè)平均水平的利潤率，而無法享受到客戶支付的溢價。在這方面，金地又表現(xiàn)出了“快人一步”的意識。財務(wù)比較我們比較了10家以住宅開發(fā)為主業(yè)的房地產(chǎn)上市的財務(wù)指標(biāo)。從毛利率和凈利潤來看，金地不僅高于萬科、招商地產(chǎn)，比包含了小型公司在內(nèi)的行業(yè)平均值也高了2-4個百分點，這主要得益于公司