第七章房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究

1、目錄房地產(chǎn)可行性研究概述房地產(chǎn)可行性研究概述房地產(chǎn)項目基礎(chǔ)數(shù)據(jù)預(yù)測房地產(chǎn)項目基礎(chǔ)數(shù)據(jù)預(yù)測房地產(chǎn)項目經(jīng)濟(jì)評價房地產(chǎn)項目經(jīng)濟(jì)評價房地產(chǎn)項目風(fēng)險承受能力分析房地產(chǎn)項目風(fēng)險承受能力分析第一節(jié)第一節(jié) 房地產(chǎn)可行性研究概述房地產(chǎn)可行性研究概述 一、房地產(chǎn)可行性研究的概念和目的 房地產(chǎn)可行性研究是在項目投資決策前，對與項目有關(guān)的社會、經(jīng)濟(jì)和技術(shù)等方面的情況進(jìn)行深入細(xì)致的研究；對擬定的各種可能的建設(shè)方案或技術(shù)方案進(jìn)行經(jīng)濟(jì)評價和比較論證；對投資項目的經(jīng)濟(jì)、社會、環(huán)境效益進(jìn)行科學(xué)的預(yù)測和評價。 可行性研究的根本目的：為了減少或避免投資決策的失誤，提高項目開發(fā)建設(shè)的經(jīng)濟(jì)、社會、環(huán)境效益。二、房地產(chǎn)可行性研究的作用

2、作為工程項目投資決策的依據(jù)； 作為工程項目融資的依據(jù)； 作為項目主管部門商談合同、簽訂協(xié)議的依據(jù)； 作為項目進(jìn)行工程設(shè)計、設(shè)備訂貨、施工準(zhǔn)備等建設(shè)前期的依據(jù)； 作為項目采用高新技術(shù)、新材料、新設(shè)備研制計劃和補(bǔ)充地形、地質(zhì)工作和工業(yè)性試驗的依據(jù)； 作為環(huán)保部門審查項目對環(huán)境影響的依據(jù)，并作為項目建設(shè)所在地政府和規(guī)劃部門申請建設(shè)執(zhí)照的依據(jù)。三、房地產(chǎn)可行性研究階段三、房地產(chǎn)可行性研究階段第二節(jié) 房地產(chǎn)項目基礎(chǔ)數(shù)據(jù)預(yù)測 房地產(chǎn)開發(fā)項目投資支出測算 房地產(chǎn)開發(fā)項目總成本費用測算一、房地產(chǎn)開發(fā)項目投資支出測算 房地產(chǎn)開發(fā)項目總投資包括開發(fā)建設(shè)投資和經(jīng)營資金（見下表）。 開發(fā)建設(shè)投資是指在開發(fā)期內(nèi)完成房地

3、產(chǎn)產(chǎn)品開發(fā)建設(shè)所需投入的各項成本費用。主要包括：土地費用、前期工程費用、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費用、建筑安裝工程費用、公共配套設(shè)施建設(shè)費用、開發(fā)間接費用、管理費用、財務(wù)費用、銷售費用、開發(fā)期稅費、其他費用以及不可預(yù)見費用等。 經(jīng)營資金是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)用于日常經(jīng)營的周轉(zhuǎn)資金。 項目總投資估算表項目總投資估算表 單位：萬元單位：萬元 土地費用估算表土地費用估算表 單位：萬元單位：萬元 前期工程費估算表前期工程費估算表 單位：萬元單位：萬元 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費估算表基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費估算表 單位：萬元單位：萬元 建筑安裝工程費用估算表建筑安裝工程費用估算表 單位：萬元單位：萬元 公共配套設(shè)施建設(shè)費用估算表公共配套設(shè)

4、施建設(shè)費用估算表 單位：萬元單位：萬元 其他費用估算表其他費用估算表 單位：萬元單位：萬元 開發(fā)期稅費估算表開發(fā)期稅費估算表 單位：萬元單位：萬元二、房地產(chǎn)開發(fā)項目總成本費用測算 房地產(chǎn)開發(fā)項目的總成本費用包括開發(fā)產(chǎn)品成本和運營費用兩部分。 開發(fā)產(chǎn)品成本是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)房地產(chǎn)過程中所發(fā)生的各項費用，也就是開發(fā)建設(shè)投資的測算。 運營費用包括：銷售費用、管理費用和維修費用。 銷售費用中廣告宣傳及市場推廣費用占銷售收入的2%-3%； 銷售代理費用占銷售收入的1.5%-2%； 其他銷售費用占銷售收入的0.5%-1%。 綜合來看，營銷費用可按預(yù)期銷售收入的4%-6%測算。第三節(jié) 房地產(chǎn)項目經(jīng)濟(jì)評

5、價 經(jīng)濟(jì)評價或稱之為財務(wù)評價、績效評價，是指投資分析人員根據(jù)現(xiàn)有的收益和成本測算數(shù)據(jù)，計算評價指標(biāo)，以考查項目的獲利能力、償債能力和資金平衡能力。 經(jīng)濟(jì)評價主要有三項內(nèi)容：盈利能力分析；償債能力分析；資金平衡能力分析。 經(jīng)濟(jì)評價方法按照是否考慮資金的時間價值分為靜態(tài)分析方法和動態(tài)分析方法。 經(jīng)濟(jì)評價經(jīng)濟(jì)評價的的是：是： 1 1收集、整理和計算有關(guān)收集、整理和計算有關(guān)基礎(chǔ)財務(wù)數(shù)據(jù)資料基礎(chǔ)財務(wù)數(shù)據(jù)資料。 2 2編制基本編制基本財務(wù)報表財務(wù)報表。 3 3經(jīng)濟(jì)評價指標(biāo)經(jīng)濟(jì)評價指標(biāo)的計算與評價。的計算與評價。 4 4進(jìn)行進(jìn)行不確定性分析不確定性分析。 5 5由上述確定性分析和不確定性分析的結(jié)果，作出由上

6、述確定性分析和不確定性分析的結(jié)果，作出投資項目財務(wù)上投資項目財務(wù)上可行與否可行與否的最終結(jié)論。的最終結(jié)論。 投資項目所需的經(jīng)濟(jì)評價基本報表主要有：投資項目所需的經(jīng)濟(jì)評價基本報表主要有：現(xiàn)金流現(xiàn)金流量表量表、資金來源與運用表資金來源與運用表、利潤表利潤表和和資產(chǎn)負(fù)債表資產(chǎn)負(fù)債表。 現(xiàn)金流量表現(xiàn)金流量表是指反映項目在計算期內(nèi)各年的是指反映項目在計算期內(nèi)各年的現(xiàn)金流入、現(xiàn)金流出和凈現(xiàn)金流量現(xiàn)金流入、現(xiàn)金流出和凈現(xiàn)金流量的計算表格。的計算表格。 通過現(xiàn)金流量表可以計算各項財務(wù)評價指標(biāo)，通過現(xiàn)金流量表可以計算各項財務(wù)評價指標(biāo)，進(jìn)行房地產(chǎn)項目財務(wù)盈利能力的分析。進(jìn)行房地產(chǎn)項目財務(wù)盈利能力的分析。全部投資財

7、務(wù)現(xiàn)金流量表全部投資財務(wù)現(xiàn)金流量表表表1 1 單位：萬元單位：萬元 資金來源與運用表資金來源與運用表 1 1資金來源與運用表的含義資金來源與運用表的含義 資金來源與運用表資金來源與運用表是反映房地產(chǎn)投資項目在是反映房地產(chǎn)投資項目在計算期內(nèi)各年的計算期內(nèi)各年的資金盈余或短缺資金盈余或短缺情況以及項目的情況以及項目的資金籌措方案和貸款償還計劃資金籌措方案和貸款償還計劃的財務(wù)報表，它為的財務(wù)報表，它為項目資產(chǎn)負(fù)債表的編制及資金平衡分析提供了重項目資產(chǎn)負(fù)債表的編制及資金平衡分析提供了重要的財務(wù)信息。要的財務(wù)信息。 現(xiàn)金來源與運用表現(xiàn)金來源與運用表 資金來源與運用表與現(xiàn)金流量表有著本質(zhì)的不資金來源與運用

8、表與現(xiàn)金流量表有著本質(zhì)的不同。資金來源與運用表是從項目的資金平衡角度出同。資金來源與運用表是從項目的資金平衡角度出發(fā)的，后者是從投資角度出發(fā)的。發(fā)的，后者是從投資角度出發(fā)的。在資金來源與運在資金來源與運用表中把用于項目的全部資金來源都看作現(xiàn)金流入用表中把用于項目的全部資金來源都看作現(xiàn)金流入，包括借款和資本金投資，而包括借款和資本金投資，而在資本金現(xiàn)金流量表中在資本金現(xiàn)金流量表中把資本金投入看作現(xiàn)金流出把資本金投入看作現(xiàn)金流出。 2 2資金平衡分析資金平衡分析 該表給出的該表給出的盈余資金表示當(dāng)年資金來源（現(xiàn)金流盈余資金表示當(dāng)年資金來源（現(xiàn)金流入）多于資金運用（現(xiàn)金流出）的數(shù)額入）多于資金運用（

9、現(xiàn)金流出）的數(shù)額。當(dāng)盈余資金。當(dāng)盈余資金為負(fù)值時，表示該年的資金短缺數(shù)。作為資金的平衡，為負(fù)值時，表示該年的資金短缺數(shù)。作為資金的平衡，并不要求每年的盈余資金不出現(xiàn)負(fù)值，而并不要求每年的盈余資金不出現(xiàn)負(fù)值，而要求從投資要求從投資開始至各年累計的盈余資金大于零或等于零開始至各年累計的盈余資金大于零或等于零。這就要。這就要求投資項目在實施過程中任何時刻都有夠用的資金。求投資項目在實施過程中任何時刻都有夠用的資金。 作為項目投資實施的必要條件，每期的盈余資金作為項目投資實施的必要條件，每期的盈余資金應(yīng)不小于零。因而，房地產(chǎn)投資項目資金平衡分析關(guān)應(yīng)不小于零。因而，房地產(chǎn)投資項目資金平衡分析關(guān)注的重點是

10、資金來源與運用表的注的重點是資金來源與運用表的累計盈余欄目累計盈余欄目。 利潤表利潤表 1 1利潤表的含義利潤表的含義 利潤表利潤表是反映房地產(chǎn)投資項目計算期內(nèi)各年的是反映房地產(chǎn)投資項目計算期內(nèi)各年的利潤總額、所得稅及各年稅后利潤利潤總額、所得稅及各年稅后利潤的分配等情況的的分配等情況的財務(wù)報表。財務(wù)報表。通過該表提供的投資項目經(jīng)濟(jì)效益靜態(tài)通過該表提供的投資項目經(jīng)濟(jì)效益靜態(tài)分析的信息資料，可以計算分析的信息資料，可以計算投資利潤率、投資利稅投資利潤率、投資利稅率、資本金利潤率、資本金凈利潤率率、資本金利潤率、資本金凈利潤率等指標(biāo)。等指標(biāo)。利潤表利潤表 資產(chǎn)負(fù)債表資產(chǎn)負(fù)債表 1 1資產(chǎn)負(fù)債表的含

11、義資產(chǎn)負(fù)債表的含義 資產(chǎn)負(fù)債表資產(chǎn)負(fù)債表是反映房地產(chǎn)投資項目在計算期內(nèi)是反映房地產(chǎn)投資項目在計算期內(nèi)各年末各年末資產(chǎn)、負(fù)債與所有者權(quán)益資產(chǎn)、負(fù)債與所有者權(quán)益變化及對應(yīng)關(guān)系的變化及對應(yīng)關(guān)系的報表。報表。該表主要用于考察項目資產(chǎn)、負(fù)債、所有者該表主要用于考察項目資產(chǎn)、負(fù)債、所有者權(quán)益的結(jié)構(gòu)，進(jìn)行項目清償能力分析。各期資產(chǎn)應(yīng)權(quán)益的結(jié)構(gòu)，進(jìn)行項目清償能力分析。各期資產(chǎn)應(yīng)等于負(fù)債和所有者權(quán)益之和。等于負(fù)債和所有者權(quán)益之和。資產(chǎn)負(fù)債表資產(chǎn)負(fù)債表 2.資產(chǎn)負(fù)債表的內(nèi)容資產(chǎn)負(fù)債表的內(nèi)容 資產(chǎn)負(fù)債表由三大部分組成：資產(chǎn)、負(fù)債和所有者權(quán)益。資產(chǎn)負(fù)債表由三大部分組成：資產(chǎn)、負(fù)債和所有者權(quán)益。 1）資產(chǎn)）資產(chǎn) 資產(chǎn)資

12、產(chǎn)是指項目所擁有、占有或者可以控制的，通過經(jīng)營是指項目所擁有、占有或者可以控制的，通過經(jīng)營活動能創(chuàng)造收益的經(jīng)濟(jì)資源。活動能創(chuàng)造收益的經(jīng)濟(jì)資源。在項目經(jīng)濟(jì)評價中，資產(chǎn)分為在項目經(jīng)濟(jì)評價中，資產(chǎn)分為流動資產(chǎn)、在建工程、固定資產(chǎn)凈值、無形及遞延資產(chǎn)凈值流動資產(chǎn)、在建工程、固定資產(chǎn)凈值、無形及遞延資產(chǎn)凈值四大部分。流動資產(chǎn)又分為應(yīng)收賬款、存貨、現(xiàn)金、累計盈四大部分。流動資產(chǎn)又分為應(yīng)收賬款、存貨、現(xiàn)金、累計盈余資金四項。余資金四項。（1）應(yīng)收賬款）應(yīng)收賬款應(yīng)收賬款是指在下一個經(jīng)營年度內(nèi)收應(yīng)收賬款是指在下一個經(jīng)營年度內(nèi)收回的賒銷商品或勞務(wù)的款項。回的賒銷商品或勞務(wù)的款項。（2）存貨）存貨包括商品、產(chǎn)成品、

13、半成品、在產(chǎn)品及各包括商品、產(chǎn)成品、半成品、在產(chǎn)品及各種材料等。種材料等。（3）現(xiàn)金）現(xiàn)金包括貨幣、銀行或其他金融機(jī)構(gòu)存款包括貨幣、銀行或其他金融機(jī)構(gòu)存款（4）累計盈余資金）累計盈余資金（5）在建工程）在建工程工程項目所投入的資金工程項目所投入的資金（6）固定資產(chǎn)凈值）固定資產(chǎn)凈值固定資產(chǎn)凈值是指生產(chǎn)經(jīng)營活動固定資產(chǎn)凈值是指生產(chǎn)經(jīng)營活動中投入使用的，使用期中投入使用的，使用期1年以上，單位價值在規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)以年以上，單位價值在規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)以上，并且在使用過程中保持其原有實物形態(tài)的資產(chǎn)凈值。上，并且在使用過程中保持其原有實物形態(tài)的資產(chǎn)凈值。（7）無形及遞延資產(chǎn)凈值）無形及遞延資產(chǎn)凈值專利權(quán)、商標(biāo)權(quán)、著作

14、權(quán)、專利權(quán)、商標(biāo)權(quán)、著作權(quán)、土地使用權(quán)、商譽(yù)等。土地使用權(quán)、商譽(yù)等。2）負(fù)債）負(fù)債 負(fù)債負(fù)債是指項目所承擔(dān)的能以貨幣計量的、將以資產(chǎn)是指項目所承擔(dān)的能以貨幣計量的、將以資產(chǎn)或勞務(wù)償付的經(jīng)濟(jì)責(zé)任或勞務(wù)償付的經(jīng)濟(jì)責(zé)任。（1）應(yīng)付賬款）應(yīng)付賬款應(yīng)付賬款是指項目開發(fā)建設(shè)過程中購應(yīng)付賬款是指項目開發(fā)建設(shè)過程中購進(jìn)商品或接受外界提供勞務(wù)、服務(wù)而未付的欠款。進(jìn)商品或接受外界提供勞務(wù)、服務(wù)而未付的欠款。（2）流動資金貸款）流動資金貸款流動資金貸款是從銀行或其他金流動資金貸款是從銀行或其他金融機(jī)構(gòu)借入的短期借款。融機(jī)構(gòu)借入的短期借款。（3）其他短期借款）其他短期借款臨時借債、結(jié)算借款等。臨時借債、結(jié)算借款等。（

15、4）長期借款）長期借款期限在期限在1年以上的銀行借款、抵押貸年以上的銀行借款、抵押貸款和向其他單位的借款。款和向其他單位的借款。 基本報表的相互關(guān)系基本報表的相互關(guān)系 基本報表是經(jīng)濟(jì)評價體系中重要的組成部分。各種基本基本報表是經(jīng)濟(jì)評價體系中重要的組成部分。各種基本報表之間有著密切的聯(lián)系。報表之間有著密切的聯(lián)系。 “利潤表利潤表”與與“現(xiàn)金流量表現(xiàn)金流量表”都是為進(jìn)行項目盈利能力分析都是為進(jìn)行項目盈利能力分析提供基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的報表，不同的是，提供基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的報表，不同的是，通過通過“利潤表利潤表”計算的是盈計算的是盈利能力的靜態(tài)指標(biāo)；通過利能力的靜態(tài)指標(biāo)；通過“現(xiàn)金流量表現(xiàn)金流量表”計算的是盈利能力的

16、計算的是盈利能力的動態(tài)指標(biāo)。動態(tài)指標(biāo)。同時同時“利潤表利潤表”也為也為“現(xiàn)金流量表現(xiàn)金流量表”的填列提供了一的填列提供了一些基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。些基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。 “借款還本付息表借款還本付息表”、“資金來源與運用表資金來源與運用表”和和“資產(chǎn)負(fù)債資產(chǎn)負(fù)債表表”都是為進(jìn)行項目清償能力分析提供基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的報表。都是為進(jìn)行項目清償能力分析提供基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的報表。根根據(jù)據(jù)“借款還本付息表借款還本付息表”或或“資金來源與運用表資金來源與運用表”可以計算借款償可以計算借款償還期指標(biāo)，根據(jù)還期指標(biāo)，根據(jù)“資產(chǎn)負(fù)債表資產(chǎn)負(fù)債表”可以計算資產(chǎn)負(fù)債率、流動比可以計算資產(chǎn)負(fù)債率、流動比率和速動比率等指標(biāo)。率和速動比率等指標(biāo)。 另外，通

17、過另外，通過“資金來源與運用表資金來源與運用表”可以進(jìn)行項目的資金平可以進(jìn)行項目的資金平衡能力的分析。衡能力的分析。 1 1根據(jù)是否考慮了資金的時間價值因素劃分，分為靜態(tài)分根據(jù)是否考慮了資金的時間價值因素劃分，分為靜態(tài)分析指標(biāo)和動態(tài)分析指標(biāo)兩大類。析指標(biāo)和動態(tài)分析指標(biāo)兩大類。投 資 回 收 期借 款 償 還 期還 本 付 息 比 率投 資 利 潤 率投 資 利 稅 率靜 態(tài) 分 析 指 標(biāo)資 本 金 利 潤 率資 本 金 凈 利 潤 率財 務(wù) 分 析 指 標(biāo)資 產(chǎn) 負(fù) 債 率財 務(wù) 比 率流 動 比 率速 動 比 率動 態(tài) 投 資 回 收 期動 態(tài) 分 析 指 標(biāo)財 務(wù) 凈 現(xiàn) 值財 務(wù) 內(nèi)

18、部 收 益 率 2 2根據(jù)分析的目標(biāo)劃分，分為盈利能力指標(biāo)、清償能力指根據(jù)分析的目標(biāo)劃分，分為盈利能力指標(biāo)、清償能力指標(biāo)和資金平衡能力指標(biāo)三大類。標(biāo)和資金平衡能力指標(biāo)三大類。財 務(wù) 內(nèi) 部 收 益 率財 務(wù) 凈 現(xiàn) 值投 資 回 收 期靜 態(tài) 與 動 態(tài)盈 利 能 力 指 標(biāo)投 資 利 潤 率投 資 利 稅 率資 本 金 利 潤 率資 本 金 凈 利 潤 率財 務(wù) 分 析 指 標(biāo)資 金 平 衡 能 力 指 標(biāo)借 款 償 還 期清 償 能 力 指 標(biāo)還 本 付 息 比 率償 債 保 障 比 率資 產(chǎn) 負(fù) 債 率財 務(wù) 比 率流 動 比 率速 動 比 率 3 3根據(jù)指標(biāo)的性質(zhì)劃分，分為時間性指標(biāo)、

19、價值性指標(biāo)根據(jù)指標(biāo)的性質(zhì)劃分，分為時間性指標(biāo)、價值性指標(biāo)和比率性指標(biāo)三大類。和比率性指標(biāo)三大類。財務(wù)分析指標(biāo)財務(wù)分析指標(biāo)時間性指標(biāo)時間性指標(biāo)投資回收期投資回收期借款償還期借款償還期價值性指標(biāo)價值性指標(biāo)財務(wù)凈現(xiàn)值財務(wù)凈現(xiàn)值比率性指標(biāo)比率性指標(biāo)財務(wù)內(nèi)部收益率財務(wù)內(nèi)部收益率投資利潤率投資利潤率投資利稅率投資利稅率資本金利潤率資本金利潤率資本金凈利潤率資本金凈利潤率財務(wù)比率財務(wù)比率資產(chǎn)負(fù)債率資產(chǎn)負(fù)債率流動比率流動比率速動比率速動比率各財務(wù)分析指標(biāo)與報表的關(guān)系各財務(wù)分析指標(biāo)與報表的關(guān)系一、盈利能力分析 盈利能力是反映項目財務(wù)效益的標(biāo)志。評價方法評價方法經(jīng)經(jīng) 濟(jì)濟(jì)靜態(tài)評價指標(biāo)經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)評評價價指指標(biāo)標(biāo)投資收

20、益率動態(tài)評價指標(biāo)凈現(xiàn)值凈年值凈終值內(nèi)部收益率全部投資額收益額年凈收益額或年平均凈投資收益率 （一）靜態(tài)評價指標(biāo)（一）靜態(tài)評價指標(biāo)投資投資收益收益率率 投資收益率指標(biāo)!1.1.投資利潤率投資利潤率年利潤總額年利潤總額= =年銷售收入年銷售收入- -年總成本年總成本- -銷售稅金及附加銷售稅金及附加項目全部投資項目全部投資= =固定資產(chǎn)投資固定資產(chǎn)投資+ +建設(shè)期利息建設(shè)期利息+ +流動資金流動資金100%年利潤總額（或年平均利潤總額）投資利潤率項目全部投資!2.2.投資利稅率投資利稅率 投資利稅率從投資有關(guān)方權(quán)益角度和國家財政收入角度考投資利稅率從投資有關(guān)方權(quán)益角度和國家財政收入角度考察項目為投

21、資者和國家創(chuàng)造的積累。察項目為投資者和國家創(chuàng)造的積累。 100%年利稅總額（或年平均利稅總額）投資利稅率項目全部投資 年利稅總額 = 年銷售收入-年總成本 = 年利潤總額+年銷售稅金及附加 投資收益率指標(biāo)!3.3.資本金資本金凈凈利潤率利潤率 投資收益率指標(biāo)100%年凈利潤總額（或年平均凈利潤總額）資本金凈利潤率資本金 凈利潤=利潤總額-所得稅，即所得稅后凈利潤。利潤總額=銷售收入-總成本-銷售稅金及附加 投資收益率指標(biāo)!4 4. .總投資收益率總投資收益率ROIROI（ Return On Investment Return On Investment ） （1）經(jīng)濟(jì)含義：表示項目總投資的盈

22、利水平，表明投資項目的正常生產(chǎn)年份中，單位投資每年所創(chuàng)造的息稅前利潤額。（2）計算公式：（3）評價標(biāo)準(zhǔn)：ROI同行業(yè)的收益率參考值，項目可行；反之，不可行。（4）適用范圍：常用于財務(wù)評價的靜態(tài)盈利能力分析。100%EBITROITIEarnings Before Interest and Tax，即年息稅前利潤，EBIT凈利潤所得稅利息（二）動態(tài)評價指標(biāo)（二）動態(tài)評價指標(biāo)凈現(xiàn)值凈現(xiàn)值 凈現(xiàn)值（NPV）是反映投資方案在計算期內(nèi)獲利能力的動態(tài)評價指標(biāo)。投資方案的凈現(xiàn)值是指用基準(zhǔn)的折現(xiàn)率 ，分別把整個計算期間內(nèi)各年所發(fā)生的凈現(xiàn)金流量都折現(xiàn)到建設(shè)期初（第年即第年年初）的現(xiàn)值的代數(shù)和，是評價項目盈利能力

23、的絕對指標(biāo)。ci0NPV0NPV計算公式： ntttiCOCINPV0c1ntntttttiCOiCINPV00c011現(xiàn)金流入現(xiàn)值和現(xiàn)金流出現(xiàn)值和【例】 某投資方案總投資為5000萬元，投產(chǎn)后，每年現(xiàn)金流出600萬元，每年現(xiàn)金流入為1400萬元。產(chǎn)品經(jīng)濟(jì)壽命期為10年，在10年末，還能回收資金200萬元，基準(zhǔn)折現(xiàn)率為12%，求計算期內(nèi)凈現(xiàn)值。)10%,12,/(200)10%,12,/()6001400(5000FPAPNPV0)(44.415萬元 凈現(xiàn)值指標(biāo)的優(yōu)點：凈現(xiàn)值指標(biāo)的缺點：v需首先確定一個符合經(jīng)濟(jì)現(xiàn)實的基準(zhǔn)收益率，而確定基準(zhǔn)收益率有時是比較難的； v不能說明在項目運營期間各年經(jīng)營

24、成果。 考慮到了資金時間價值和方案在整個計算期內(nèi)的費用和收益情況，它以金額表示投資收益的大小，比較直觀。凈現(xiàn)值指標(biāo)的優(yōu)點與缺點v是企業(yè)或行業(yè)或投資者以動態(tài)的觀點所確定的、可接受的投資項目最低標(biāo)準(zhǔn)的收益水平最低標(biāo)準(zhǔn)的收益水平。基準(zhǔn)折現(xiàn)率定的太高，可能會使許多經(jīng)濟(jì)效益好的方案被拒絕；如果定的太低，則可能會使一些經(jīng)濟(jì)效益不好的方案被采納。 v基準(zhǔn)收益率的確定：一般以行業(yè)的平均收益率為基礎(chǔ)，同時綜合考慮資金成本和機(jī)會成本I I1 1、投資風(fēng)險I I2 2、通貨膨脹I I3 3vI IC C(1+I(1+I1 1)+(1+I)+(1+I2 2)(1+I)(1+I3 3)-1I)-1I1 1+I+I2 2

25、+I+I3 3（三）動態(tài)評價指標(biāo)（三）動態(tài)評價指標(biāo)凈現(xiàn)值率（凈現(xiàn)值率（ NPVR ）PINPVNPVR mtctptiFPII0),/(m為建設(shè)期年數(shù)PINPVNPVR mtctptiFPII0),/(pIPI項目總投資現(xiàn)值項目總投資現(xiàn)值 凈年值凈年值NAVNAV!定義：定義： 是指按是指按基準(zhǔn)收益率基準(zhǔn)收益率將項目計算期內(nèi)凈現(xiàn)金流量折算為各期末將項目計算期內(nèi)凈現(xiàn)金流量折算為各期末的等額支付序列之和。的等額支付序列之和。 !公式：公式： !判別標(biāo)準(zhǔn)：判別標(biāo)準(zhǔn)： NAV0NAV0，方案可以考慮接受；，方案可以考慮接受；NAV =0NAV =0，為臨界狀態(tài)；，為臨界狀態(tài)；NAV0NAV0，方案應(yīng)予

26、拒絕。方案應(yīng)予拒絕。（四）動態(tài)評價指標(biāo)（四）動態(tài)評價指標(biāo)凈年值凈年值資金回收系數(shù)（五）動態(tài)評價指標(biāo)（五）動態(tài)評價指標(biāo)凈終值凈終值NAV=NPV * 常數(shù)NFV=NPV * 常數(shù))/F(FniPNPVVNc，（1）其計算公式為：評價準(zhǔn)則：NFV0，方案可行；NFV0，方案拒收。 （2）凈現(xiàn)值、凈年值、凈終值的關(guān)系 凈終值（NFV）是指方案計算期內(nèi)的凈現(xiàn)金流量，通過基準(zhǔn)收益率折算成未來某一時點的終值代數(shù)和。 1、內(nèi)內(nèi)部收益率的概念及判別準(zhǔn)則部收益率的概念及判別準(zhǔn)則 i*NPVii0i0 內(nèi)部收益率內(nèi)部收益率就是凈現(xiàn)值為零時的折現(xiàn)率。其計算其計算IRR的理論公式為：的理論公式為： （六）（六） 動態(tài)

27、評價指標(biāo)動態(tài)評價指標(biāo)內(nèi)部收益率內(nèi)部收益率ciIRR 0)(ciNPVciIRR 0)(ciNPV ntttIRRCOCIIRRNPV001)(1i2iIRRiciIRR 0)(ciNPVciIRR 0)(ciNPVciIRR 0)(ciNPV2 2、內(nèi)部收益率的計算、內(nèi)部收益率的計算 試算內(nèi)插法試算內(nèi)插法 單位：萬元 年份年份0123456凈現(xiàn)金流量凈現(xiàn)金流量-200405040506070 211NPVNPVNPVIRR = i1+ （i2i1） 776. 6329. 502. 0329. 5=0.12+ =0.1288=12.88% 由于由于IRR=12.88%IRR=12.88%12%1

28、2%，故此方案是可以接受的。故此方案是可以接受的。二、償債能力分析 償債能力主要考察項目計算期內(nèi)各年的財務(wù)狀況及償債能力，主要通過投資回收期、國內(nèi)借款償還期進(jìn)行分析。（一）靜態(tài)評價指標(biāo)（一）靜態(tài)評價指標(biāo)靜態(tài)靜態(tài)投資回收期投資回收期 投資回收期是指以項目的凈收益回收項目全部投資所需要的時間。 投資回收期是考察項目財務(wù)上投資回收能力的重要指標(biāo)，是兼顧項目獲利能力和項目風(fēng)險的評價指標(biāo)。動態(tài)投資回收期 靜態(tài)投資回收期投資回收期是否考慮時間 靜態(tài)投資回收期的公式如下： 0()0tPttCICOPt：投資回收期CIt：第t年的現(xiàn)金流入量COt：第t年的現(xiàn)金流出量（CICOCICO）t t：第第t t年的凈

29、現(xiàn)金流量年的凈現(xiàn)金流量式中 如果項目建成后各年的凈收益（也即凈現(xiàn)金流量）均相等，則靜態(tài)投資回收期的計算公式如下： PtP/A當(dāng)年凈現(xiàn)金流量對值上年累計凈現(xiàn)金流量絕開始出現(xiàn)正值年份數(shù)累計凈現(xiàn)金流量 1tP靜態(tài)投資回收期計算靜態(tài)投資回收期計算（2）累計法（1）直接計算法表表1 累計凈現(xiàn)金流量表累計凈現(xiàn)金流量表 【例1】某投資方案的凈現(xiàn)金流量，試計算其靜態(tài)投資回收期。 【解】 根據(jù)公式有： Pt61+-20/60=5.33(年) 動態(tài)投資回收期：考慮資金時間價值，按給定的基準(zhǔn)收益率ic回收全部投資所需要的時間。即項目凈收益（凈現(xiàn)金流量）的現(xiàn)值的累計值等于其所有投資的現(xiàn)值的累計值時的時點Pt （二）動

30、態(tài)評價指標(biāo)（二）動態(tài)評價指標(biāo)動態(tài)投資回收期動態(tài)投資回收期0)1 ()(0tcPttiCOCIt式中，Pt：動態(tài)投資回收期 ic：基準(zhǔn)收益率。動態(tài)投資回收期的計算公式如下:動態(tài)投資回收期計算動態(tài)投資回收期計算 （1）直接計算法 如果項目建成后各年的凈收益均相等，則動態(tài)投資回收期的計算公式如下： P+A（ P/A ，i， Pt ）0i)lg(1)APilg(1tPAP iP/A ），（tP查表，插入法查表，插入法 如果項目建成后各年的現(xiàn)金流量為非等額數(shù)值，則動態(tài)投資回收期的計算公式如下： （2）累計法當(dāng)年凈現(xiàn)金流量的現(xiàn)值值絕對值上年累計凈現(xiàn)金流量現(xiàn)開始出現(xiàn)正值年份數(shù)累計凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值 1tP 【例

31、】某項目有關(guān)數(shù)據(jù)見下表所示，試計算該項目的動態(tài)投資回收期。設(shè)iC=10%?！窘狻扛鶕?jù)公式：Pt=6-1+-118.5/141.1=5.84(年)表表 某項目的有關(guān)數(shù)據(jù)表某項目的有關(guān)數(shù)據(jù)表 （三）借款償還期（三）借款償還期額當(dāng)年可用于還款的收益當(dāng)年應(yīng)償還借款額份）的年份數(shù)開始借款年（借款后首次出現(xiàn)盈余dP當(dāng)期應(yīng)支付利息費用息稅前利潤利息備付率（四）利息備付率（四）利息備付率當(dāng)期應(yīng)還本付息金額可用于還本付息的資金償債備付率當(dāng)期應(yīng)還本付息金額所得稅折舊和攤銷息稅前利潤-（五）償債備付率（五）償債備付率%100TATLLOAR（六）資產(chǎn)負(fù)債率（六）資產(chǎn)負(fù)債率（LOAR） 流動比率用于判斷企流動比率用于

32、判斷企業(yè)現(xiàn)金用于償還流動負(fù)債的能業(yè)現(xiàn)金用于償還流動負(fù)債的能力。力。指標(biāo)越高，說明償還流動負(fù)債的能力越強(qiáng)，指標(biāo)越高，說明償還流動負(fù)債的能力越強(qiáng)， 一般國際公認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)為一般國際公認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)為200% 速動比率是將流速動比率是將流動比率指標(biāo)計算公式分子剔除了流動動比率指標(biāo)計算公式分子剔除了流動資產(chǎn)中變現(xiàn)能力最差的存貨后，計算出的短期償債能力指資產(chǎn)中變現(xiàn)能力最差的存貨后，計算出的短期償債能力指標(biāo)。標(biāo)。指標(biāo)越高，說明償還流動負(fù)債能力越強(qiáng)。指標(biāo)越高，說明償還流動負(fù)債能力越強(qiáng)。 一般國際公認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)為一般國際公認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)為100% 100% %100流動負(fù)債總額流動資產(chǎn)總額流動比率%100-流動負(fù)債總額存貨流動資產(chǎn)總額速

33、動比率（七）流動比率與速動比率（七）流動比率與速動比率第四節(jié) 房地產(chǎn)項目風(fēng)險承受能力分析房地產(chǎn)項目風(fēng)險承受能力分析 1.1.定義定義 從投資角度來講，房地產(chǎn)項目風(fēng)險是指由于從投資角度來講，房地產(chǎn)項目風(fēng)險是指由于某些不確定性因素所引起的房地產(chǎn)未來實際收益某些不確定性因素所引起的房地產(chǎn)未來實際收益偏離預(yù)期收益的可能性。偏離預(yù)期收益的可能性。 客觀性客觀性不確定性不確定性可測性可測性相關(guān)性相關(guān)性損益雙重性損益雙重性2.2.特征特征3.3.分類分類靜態(tài)風(fēng)險動態(tài)風(fēng)險投資前期風(fēng)險開發(fā)建設(shè)期間風(fēng)險租售階段風(fēng)險社會風(fēng)險政策風(fēng)險經(jīng)營風(fēng)險市場風(fēng)險純粹風(fēng)險投機(jī)風(fēng)險分類分類性性 質(zhì)質(zhì)效效應(yīng)應(yīng)來來源源時時間間4.4.分

34、析方法分析方法概率分析法頭腦風(fēng)暴法分析方法分析方法德爾菲法盈虧平衡法敏感性分析法 1.1.定義定義 盈虧平衡分析（BEP）又稱保本點分析或量本利分析法，是根據(jù)產(chǎn)品的業(yè)務(wù)量（產(chǎn)量或銷量）、成本、利潤之間的相互制約關(guān)系而進(jìn)行的綜合分析，目的是找出影響房地產(chǎn)開發(fā)項目的不確定因素的盈虧界線（找出盈利到虧損的臨界點），確定合理的產(chǎn)量，正確規(guī)劃生產(chǎn)發(fā)展水平及風(fēng)險的大小。 房地產(chǎn)開發(fā)投資項目盈虧平衡考查的是開發(fā)面積與開發(fā)成本（銷售收入）之間的關(guān)系。2.2.線性盈虧平衡分析法的假設(shè)條件線性盈虧平衡分析法的假設(shè)條件 假設(shè)條件 總成本費用（銷售收入）是總成本費用（銷售收入）是產(chǎn)量的線性函數(shù)產(chǎn)量的線性函數(shù)開發(fā)面積與

35、銷售面積相等開發(fā)面積與銷售面積相等產(chǎn)量等于銷售量產(chǎn)量等于銷售量開發(fā)期和租售期內(nèi)開發(fā)期和租售期內(nèi)產(chǎn)品固定成本保持不變產(chǎn)品固定成本保持不變單位面積銷售價格保持不變單位面積銷售價格保持不變銷售收入是銷售量的線性函銷售收入是銷售量的線性函數(shù)數(shù)只生產(chǎn)單一產(chǎn)品或生只生產(chǎn)單一產(chǎn)品或生產(chǎn)多種產(chǎn)品可換算成產(chǎn)多種產(chǎn)品可換算成單一產(chǎn)品進(jìn)行計算單一產(chǎn)品進(jìn)行計算虧損區(qū)域虧損區(qū)域盈虧平衡點盈虧平衡點 BEP銷售收入銷售收入盈利區(qū)域盈利區(qū)域總成本線總成本線變動成本變動成本固定成本線固定成本線固定成本固定成本總成本總成本X開發(fā)面積開發(fā)面積Y收入或成本收入或成本0BEPQ變動成本線變動成本線（1 1）圖解法）圖解法公式表示：T

36、RTR（項目總收益）（項目總收益）=TC =TC （項目總成本）（項目總成本）（2 2）公式法）公式法總收益（總收益（TR） = （單位面積銷售價格單位面積銷售價格P單位產(chǎn)品稅金單位產(chǎn)品稅金t）銷售量銷售量 = = （P-tP-t）Q Q總成本（總成本（TC） = 固定成本固定成本+可變成本可變成本 = 固定成本固定成本Cf+單位可變成本單位可變成本CV 開發(fā)面積開發(fā)面積Q 總可變成本總可變成本即銷售收入（即銷售收入（S S）CvtpCQBf盈虧平衡點的開發(fā)面積：盈虧平衡點的開發(fā)面積：表示：表示： 盈虧平衡點的開發(fā)面積越小，說明企業(yè)只要達(dá)到很小的開發(fā)面積就可以保本，則開發(fā)項目承受風(fēng)險能力越強(qiáng)；

37、 反之，盈虧平衡點的開發(fā)面積越大，說明項目承受風(fēng)險能力越差。tQCCtQCtQRpfVB 盈虧平衡盈虧平衡點單位面積點單位面積銷售銷售價格價格：表示：表示： 盈虧平衡點的單位面積銷售價格指企業(yè)在給定銷售面積的條件下，不發(fā)生虧損的最低單位面積銷售價格。 如果實際的銷售價格P小于盈虧平衡點的PB，開發(fā)商將會虧損，反之盈利。 PB越低，說明房地產(chǎn)開發(fā)項目承受的風(fēng)險能力越強(qiáng)，反之越差。 經(jīng)營安全率經(jīng)營安全率： QQQqBB/ )(SSSB/ )( （銷售收入）表示：表示： 一般認(rèn)為，經(jīng)營安全率為30以上時為安全；2530時較安全，1525時為不太好；1014時應(yīng)警惕；10以下時是危險經(jīng)營。 某房地產(chǎn)開

38、發(fā)投資公司開發(fā)建設(shè)一居民住宅小區(qū)項目，計劃開發(fā)面積為30000m2，項目固定成本為9000萬元，單位面積的可變成本為2740元/m2，項目建成后售價8000元/m2，銷售稅率為3.25%。試求盈虧平衡時的開發(fā)面積及單位面積銷售價格。3.3.非線性盈虧平衡分析非線性盈虧平衡分析（1 1）存在的原因）存在的原因 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營中，若房價過高，或購買力不足，容易導(dǎo)致開發(fā)商降價促銷；或由于建材市場需求旺盛，單位變動成本隨房地產(chǎn)建設(shè)面積的增加不斷上漲。（2 2）公式法）公式法 當(dāng)產(chǎn)量增加時，產(chǎn)品的價格下降，分?jǐn)偟絾挝划a(chǎn)品的成本下降，此時TR（或TC）與Q的關(guān)系就是非線性的。 設(shè)產(chǎn)品的銷售基準(zhǔn)價格為P，每

39、增加1單位面積開發(fā)，產(chǎn)品價格下降a，可變成本下降b，固定成本為Cf，基準(zhǔn)可變成本為Cv，則： TR（Q）=（P-aQ）Q=PQ-aQ2 TC（Q）= Cf+（Cv-bQ）Q=Cf+CvQ-bQ2 可見銷售收入TR與年總成本TC與產(chǎn)量的關(guān)系是二次的（非線性）。 令TR=TC可解得QB1和QB2兩個解（QB1QB2）。（3 3）圖解法）圖解法QM收益收益/成本成本盈利區(qū)盈利區(qū) BEP1BEP20QB1QMEmaxNR（Q）C（Q）QB2開發(fā)面積開發(fā)面積C（F）CV（Q）QB1QB2盈虧平衡開發(fā)面積盈虧平衡開發(fā)面積 已知某房地產(chǎn)開發(fā)投資項目的總收益函數(shù)為 Y=-0.003Q2+200Q 總成本函數(shù)為

40、C=0.007Q2+8Q+400000。 試求： （1）當(dāng)計劃開發(fā)面積為10000m2時，項目的盈虧狀況分析？ （2）該項目的盈虧平衡點的開發(fā)面積是多少？ （3）項目的最大利潤是多少？盈虧平衡分析的應(yīng)用：盈虧平衡分析的應(yīng)用： 1 1. .指出企業(yè)不虧損的最低年產(chǎn)（銷）量、單價、單位變動指出企業(yè)不虧損的最低年產(chǎn)（銷）量、單價、單位變動成本，分析、判斷項目經(jīng)營安全率。成本，分析、判斷項目經(jīng)營安全率。 2.2.應(yīng)用盈虧分析應(yīng)用盈虧分析可以可以用于多方案的擇優(yōu)用于多方案的擇優(yōu)：設(shè)兩個互斥方案設(shè)兩個互斥方案的經(jīng)濟(jì)效果都受某不確定因素的經(jīng)濟(jì)效果都受某不確定因素x x的影響，我們把的影響，我們把x x看作一

41、個看作一個變量，則兩個方案的經(jīng)濟(jì)效果指標(biāo)可表示為：變量，則兩個方案的經(jīng)濟(jì)效果指標(biāo)可表示為：）（）（時有：當(dāng)兩方案經(jīng)濟(jì)效果相同XfXfXfEXfE212211)()( 某房地產(chǎn)開發(fā)公司需要在該城一環(huán)、二環(huán)、三環(huán)路，三個地段選擇一處建造商品樓，要求建筑面積為1萬m2，其具體條件如下表所示。問應(yīng)該在哪里進(jìn)行開發(fā)可以取得最佳收益？三、敏感性分析 （一）敏感性分析概念（一）敏感性分析概念 在前面盈虧平衡分析中，收入、成本、利潤都隨著產(chǎn)量（價格、可變成本、服務(wù)期限等）的變化而變化。從而影響到項目的盈利水平或可行性。 對于技術(shù)經(jīng)濟(jì)效果評價指標(biāo)而言，同樣也可能因為預(yù)計的某個因素的變化而引起指標(biāo)的變化。如內(nèi)部收

42、益率就可能受到現(xiàn)金流入流出（產(chǎn)量、可變成本、價格）的變化、服務(wù)期的變化而變化。 但是在所有影響這些指標(biāo)的因素中，發(fā)生變化時，對指標(biāo)的影響程度卻并不是相同的。有些影響較小，而另一些影響可能較大。 這些因自身變化而引起指標(biāo)變化的因素通常稱為不確定性因素。 如果某一不確定性因素的變化對指標(biāo)影響較大時，則稱該指標(biāo)對這一不確定性因素敏感。該不確定性因素則稱為該指標(biāo)的敏感性因素。 否則，稱指標(biāo)對不確定性因素不敏感，不確定因素為非敏感性因素。 所謂的敏感性分析就是要判明對于指標(biāo)而言哪些是敏感性因素，并估計敏感性因素的變化對方案經(jīng)濟(jì)效果的影響程度，并分析該因素達(dá)到臨界值時項目的承受能力。 敏感性分析，根據(jù)一次

43、改變因素個數(shù)的多少，分為單因素敏感性分析（一次只改變一個因素）、多因素敏感性分析（一次同時改變兩個或兩個以上的因素）。（二）敏感性分析的主要步驟（二）敏感性分析的主要步驟計算變動因素的臨界點選擇需要分析的不確定性因素確定進(jìn)行敏感性分析的經(jīng)濟(jì)評價指標(biāo)計算不確定因素變動引起的評價指標(biāo)的變動值。計算敏感度系數(shù)并對敏感因素進(jìn)行排序 =A/ F（三）敏感度系數(shù)計算公式（三）敏感度系數(shù)計算公式FA指標(biāo)的變化率指標(biāo)的變化率不確定因素的變化率不確定因素的變化率（四）單因素敏感性分析（四）單因素敏感性分析步驟步驟 （1 1）確定敏感性分析指標(biāo)確定敏感性分析指標(biāo) 一般選擇最能夠反映投資項目經(jīng)濟(jì)效益的財務(wù)評價指標(biāo)一

44、般選擇最能夠反映投資項目經(jīng)濟(jì)效益的財務(wù)評價指標(biāo)作為分析對象?？筛鶕?jù)房地產(chǎn)開發(fā)項目的特點、研究階段、作為分析對象?？筛鶕?jù)房地產(chǎn)開發(fā)項目的特點、研究階段、實際需求情況而選取不同的指標(biāo)。通常作為房地產(chǎn)投資項目實際需求情況而選取不同的指標(biāo)。通常作為房地產(chǎn)投資項目敏感性分析財務(wù)指標(biāo)的敏感性分析財務(wù)指標(biāo)的NPVNPV，IRRIRR，投資回收期等。主要分析，投資回收期等。主要分析方案狀態(tài)和因素變化對方案投資回收快慢的影響，則可以選方案狀態(tài)和因素變化對方案投資回收快慢的影響，則可以選用投資回收期；主要分析產(chǎn)品價格波動對方案凈收益的影響，用投資回收期；主要分析產(chǎn)品價格波動對方案凈收益的影響，則選則選NPVNPV

45、；主要分析投資大小對方案回收能力的影響，則可選；主要分析投資大小對方案回收能力的影響，則可選擇擇IRRIRR。機(jī)會研究階段可選用靜態(tài)評價指標(biāo)，初步可行性研究。機(jī)會研究階段可選用靜態(tài)評價指標(biāo)，初步可行性研究和可行性研究階段一般選用動態(tài)指標(biāo)。和可行性研究階段一般選用動態(tài)指標(biāo)。 （2 2）選取不確定性因素選取不確定性因素 選取對項目效益指標(biāo)選取對項目效益指標(biāo)影響較大影響較大( (或可能性較大或可能性較大) )或者或者該因素數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性把握不大該因素數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性把握不大的現(xiàn)金流入和的現(xiàn)金流入和現(xiàn)金流出，而且應(yīng)盡可能選擇現(xiàn)金流出，而且應(yīng)盡可能選擇基本的又彼此獨立基本的又彼此獨立的不確定因素進(jìn)行分析。的不確定因素進(jìn)行分析。 （3 3）確定各個不確定性因素的變化范圍，并計算）確定各個不確定性因素的變化范圍，并計算它們對房地產(chǎn)開發(fā)項目財務(wù)評價指標(biāo)的影響程度。它們對房地產(chǎn)開發(fā)項目財務(wù)評價指標(biāo)的影響程度。 實踐中不確定因素變化程度主要以變化率表實踐中不確定因素變化程度主要以變化率表示，通常取示，通常取10%10%的變化率。的變化率。 （5 5）敏感性分析的指標(biāo)）敏感性分析的指標(biāo) A A. . 敏感度系數(shù)敏感度系數(shù) 因素的敏感度