國外房地產(chǎn)公司案例研究-美國四大房地產(chǎn)公司比較

1、百萬美元百萬美元億美元億美元1950年年1956年年60年代年代中期中期70年代年代80年代年代中期中期90年代初年代初1999年年7月月 2001年年7月月1952年年1966年年1973年年1988年年1996年年2002年年1954年年1969年年1984年年1986年年1995年年1997年年2002年年1978年年1991年年1992年年6月月從從1992年年到到1996年年1998年年2002年年開展業(yè)務(wù)的地區(qū)數(shù)量1954197219911995 1997199819992000200220022003該地區(qū)試圖通過大型區(qū)域項(xiàng)目規(guī)劃來控制地產(chǎn)項(xiàng)目。 large-lot zoning

2、 to control growth.該地區(qū)基本采用放任不管的政策。政府對(duì)土地項(xiàng)目的管控比較少。.較強(qiáng)的地產(chǎn)增長管理職能。比如郊區(qū)建設(shè)規(guī)劃、劃定許可區(qū)域、要求相應(yīng)的公共設(shè)施等。最嚴(yán)格控制的地區(qū)含并購對(duì)象前一年的住房結(jié)算套數(shù)含并購對(duì)象前一年的住房結(jié)算套數(shù)含并購對(duì)象前一年的住房結(jié)算套數(shù)含并購對(duì)象前一年的住房結(jié)算套數(shù)含并購對(duì)象前一年的住房結(jié)算套數(shù)含并購對(duì)象前一年的住房結(jié)算套數(shù)含并購對(duì)象前一年的住房結(jié)算套數(shù)含并購對(duì)象前一年的住房結(jié)算套數(shù)營業(yè)額、利潤營業(yè)額、利潤時(shí)間時(shí)間1:首次置業(yè)房2:老年人住宅1:首次置業(yè)房2:二次置業(yè)、老年人住宅（收購）3:投資國外房地產(chǎn)1:首、二次置業(yè)2:老年人住房3:國際房地產(chǎn)

3、市場(chǎng)1: 首、二、三次置業(yè)房2:老年人住房（收購）3:國際房地產(chǎn)市場(chǎng)19951996199820002002不動(dòng)產(chǎn)投資業(yè)務(wù)標(biāo)準(zhǔn)化居民住宅住房建設(shè)業(yè)務(wù)地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)建筑服務(wù)、建筑產(chǎn)品住宅服務(wù)國際化投資（英國）住房建設(shè)業(yè)務(wù)、銀行儲(chǔ)蓄地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)建筑服務(wù)、建筑產(chǎn)品19951996199820002002營業(yè)額、利潤營業(yè)額、利潤時(shí)間時(shí)間1:首次置業(yè)房2:二次置業(yè)房1首次置業(yè)房2:二次置業(yè)房公司建立至整個(gè)公司建立至整個(gè)80年代年代90年代初期年代初期90年代中后期年代中后期2000年以來年以來1首次置業(yè)房2:二次置業(yè)房1首次置業(yè)房2:二次置業(yè)房營業(yè)額、利潤營業(yè)額、利潤時(shí)間時(shí)間1:二次置業(yè)房2:三次置業(yè)房1

4、:二次置業(yè)房2:三次置業(yè)、老年人住宅（收購）3:土地并購4、社區(qū)規(guī)劃1:二次置業(yè)房2:老年人住房3:土地并購4、社區(qū)規(guī)劃1:二次置業(yè)房2:老年人住房3:土地并購4、社區(qū)規(guī)劃19951996199820002002Pulte Homes公司近公司近10年的土地儲(chǔ)備年的土地儲(chǔ)備Centex公司近10年的土地儲(chǔ)備-10.0020.0030.0040.0050.00土地儲(chǔ)備(億美元)系列1 10.2 9.70 10.8 10.5 9.43 9.70 14.1 18.1 20.4 32.2 40.519921993199419951996199719981999200020012002Centex公司近

5、公司近10年的土地儲(chǔ)備年的土地儲(chǔ)備Lennar公司近公司近10年的土地儲(chǔ)備年的土地儲(chǔ)備Horton公司近公司近10年的土地儲(chǔ)備年的土地儲(chǔ)備千美元千美元千美元千美元千美元千美元數(shù)據(jù)來源:CENTEX 公司年報(bào)千美元千美元數(shù)據(jù)來源:LENNAR 公司年報(bào)數(shù)據(jù)來源:PULTE HOMES 公司年報(bào)(千美圓)千美元千美元數(shù)據(jù)來源:D.R.HORTON 公司年報(bào)Horton：要么不分紅，全部盈利用于再投資；要么：要么不分紅，全部盈利用于再投資；要么高分紅，吸引更多投資者投資，吸納資金用于再投資高分紅，吸引更多投資者投資，吸納資金用于再投資強(qiáng)調(diào)主體業(yè)務(wù)增強(qiáng)調(diào)主體業(yè)務(wù)增長的長的Horton公公司分紅情況司分

6、紅情況The “Centex Way”客客戶戶細(xì)細(xì)分分和和產(chǎn)產(chǎn)品品定定位位（多多元元化化的的市市場(chǎng)場(chǎng)定定位）位）供供應(yīng)應(yīng)鏈鏈管管理理（前前項(xiàng)項(xiàng)一一體體化化的的控控制）制）客客戶戶研研究究精精細(xì)細(xì)化化生生產(chǎn)產(chǎn)（價(jià)價(jià)值值鏈鏈上上的的精精細(xì)細(xì)化化操操作）作）金金融融服服務(wù)務(wù)（降降低低購購房房門門檻，檻，給給客客戶戶提提供供購購房房體體驗(yàn)）驗(yàn)）客客戶戶服服務(wù)務(wù)物物業(yè)業(yè)服服務(wù)務(wù)丁克家庭老年夫婦有嬰兒的家庭單身未婚人士單身未婚人士成年人家庭宏觀市場(chǎng)指標(biāo)宏觀市場(chǎng)指標(biāo)客戶細(xì)分客戶細(xì)分地域市場(chǎng)細(xì)分地域市場(chǎng)細(xì)分供應(yīng)分析供應(yīng)分析競(jìng)爭(zhēng)分析競(jìng)爭(zhēng)分析OSP持續(xù)改進(jìn)流程持續(xù)改進(jìn)流程Floor Plan設(shè)計(jì)流程設(shè)計(jì)流程土地獲

7、取過程要素土地獲取過程要素基于基于OSP 結(jié)果的戰(zhàn)結(jié)果的戰(zhàn)略方向方陣設(shè)計(jì)略方向方陣設(shè)計(jì)將對(duì)目標(biāo)客戶群的研究融入生產(chǎn)規(guī)劃的流程中去！將對(duì)目標(biāo)客戶群的研究融入生產(chǎn)規(guī)劃的流程中去！流程信息更新流程信息更新在同一個(gè)社區(qū)中有不同定位的產(chǎn)品供應(yīng)！毛利率目標(biāo)毛利率目標(biāo)產(chǎn)品的規(guī)格化、產(chǎn)品的規(guī)格化、采購流程化、采購流程化、更先進(jìn)的系統(tǒng)更先進(jìn)的系統(tǒng)整合整合顧客細(xì)分流程顧客細(xì)分流程化、目標(biāo)產(chǎn)業(yè)化、目標(biāo)產(chǎn)業(yè)的垂直整合、的垂直整合、供應(yīng)鏈管理、供應(yīng)鏈管理、價(jià)值工程價(jià)值工程平穩(wěn)的生產(chǎn)平穩(wěn)的生產(chǎn)流程、提高流程、提高物流管理水物流管理水平平年份年份提高利潤空間提高利潤空間市場(chǎng)拓展市場(chǎng)拓展市場(chǎng)滲透市場(chǎng)滲透控制建筑成本提高客戶滿意度提高生產(chǎn)效率加強(qiáng)市場(chǎng)調(diào)研平衡發(fā)展提高目前市場(chǎng)上的市場(chǎng)占有率選取新的市場(chǎng)進(jìn)入增加新的細(xì)分市場(chǎng)參與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)應(yīng)對(duì)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)主動(dòng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)不同的房產(chǎn)需求不同的房產(chǎn)需求+不同的地域不同