貴陽市土地一級開發(fā)簡述

1、貴陽市土地一級開發(fā)簡述目錄一、國家政策回顧2二、國家土地政策研讀4三、貴州土地一級開發(fā)的配套政策背景5四、貴陽市土地開發(fā)政策研讀6五、土地開發(fā)模式7六、土地整理概述7（一）純一級開發(fā)8（二）一、二級捆綁聯(lián)動8（三）成功案例9（四）投資分析9（五）溢價分析10（六）一、二級聯(lián)動10七、風(fēng)險控制11一、國家政策回顧1、國務(wù)院55號令。1990年5月19日，國務(wù)院發(fā)布實施中華人民共和國城鎮(zhèn)國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例（國務(wù)院令55號）。55號令第13條規(guī)定：土地使用權(quán)出讓可以采取協(xié)議、招標(biāo)、拍賣方式。這是目前有關(guān)國有建設(shè)用地使用權(quán)招標(biāo)拍賣出讓最早的行政法規(guī)。2、城市房地產(chǎn)管理法。1994年7

2、月5日全國人大常委會通過、第29號主席令公布中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法，1995年1月1日起施行。城市房地產(chǎn)管理法第12條規(guī)定：土地使用權(quán)出讓，可以采取拍賣、招標(biāo)或者雙方協(xié)議的方式。這是目前有關(guān)國有建設(shè)用地使用權(quán)招標(biāo)拍賣出讓最早的法律。3、國辦發(fā)199939號。1999年5月10日，國務(wù)院辦公廳下發(fā)了關(guān)于加強土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣土地的通知（國辦發(fā)199939號）。規(guī)定“商業(yè)、旅游、娛樂和豪華住宅等經(jīng)營性用地，原則上必須以招標(biāo)、拍賣方式提供。”這是國務(wù)院首次對招標(biāo)拍賣出讓土地使用權(quán)提出明確和較為嚴(yán)格的要求。4、國務(wù)院15號文。2001年5月9日，國務(wù)院下發(fā)了關(guān)于加強國有土地資產(chǎn)管理的通知（國

3、發(fā)200115號）。15號文明確提出：各地要大力推行土地使用權(quán)招標(biāo)、拍賣。經(jīng)營性用地必須招標(biāo)拍賣出讓作為國家政策，第一次寫進國務(wù)院文件，第一次明確了招標(biāo)拍賣出讓的界限，為經(jīng)營性用地協(xié)議出讓亮起了“紅燈”，對國有土地資產(chǎn)管理具有歷史性的意義，也為國土資源部出臺11號令提供了政策依據(jù)。5、國土資源部11號令。2002年5月9日，國土資源部發(fā)布招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定（11號令），7月1日起施行。11號令明確規(guī)定：第一次明確了商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅各類經(jīng)營性用地，必須實行“招拍掛”出讓。至此，我國的土地供應(yīng)終結(jié)了以往行政色彩頗濃的協(xié)議供地方式，是土地市場發(fā)展史上的一個里程碑。6、國

4、務(wù)院28號文。2004年10月21日，國務(wù)院下發(fā)了關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定（國發(fā)200428號）。28號文明確提出：除按現(xiàn)行規(guī)定必須實行招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓的用地外，工業(yè)用地也要創(chuàng)造條件逐步實行招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓。7、2006年，國務(wù)院關(guān)于加強土地調(diào)控有關(guān)問題的通知（國發(fā)200631號）進一步明確要求：“工業(yè)用地必須采用招標(biāo)拍賣掛牌方式出讓。”8、在2006年8月1日起實施的招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)范明確了：對招標(biāo)拍賣掛牌出讓方法、程序和標(biāo)準(zhǔn)做了很細(xì)致具體的規(guī)定，并且提供了操作范本，出讓公告、競買須知、成交確認(rèn)書及競買申請都提供了格式文本。同時提出了一個新名詞：用地預(yù)申請（

5、香港流行的“勾地”），單位和個人對列入招標(biāo)拍賣掛牌出讓計劃內(nèi)的具體地塊有使用意向的，可以提出用地預(yù)申請，并承諾愿意支付的土地價格，以預(yù)防流拍。相當(dāng)于協(xié)議出讓，以市場形式取得。9、2007年3月16日，新頒布的中華人民共和國物權(quán)法對土地招標(biāo)拍賣掛牌范圍進行了明確規(guī)定：“工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經(jīng)營性用地應(yīng)當(dāng)采取招標(biāo)、拍賣、掛牌等公開競價的方式出讓。”工業(yè)用地招標(biāo)拍賣掛牌出讓由國家政策上升到法律規(guī)定。10、國土資源部39號令。2007年9月28日，國土資源部發(fā)布招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定（39號令），2007年11月1日起施行。這次修改的總體思路是：保持11號令的總體框架和主

6、要內(nèi)容不變，著重對與物權(quán)法有關(guān)的內(nèi)容進行修改完善，同時針對11號令在實施過程中存在的突出問題，進行了完善相。11、國發(fā)20083號文。2008年1月3日國務(wù)院發(fā)布關(guān)于促進節(jié)約集約用地的通知，通知第11條要求：完善建設(shè)用地儲備制度，完成必要的前期開發(fā)，縮短開發(fā)周期，土地前期開發(fā)要引入市場機制。這就使土地一級開發(fā)有了法律依據(jù)。二、國家土地政策研讀1、國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓有四種形式：招標(biāo)、拍賣、掛牌、協(xié)議，11號令規(guī)定之前是3種形式，即招標(biāo)、拍賣、協(xié)議。11號令增加了掛牌形式。2、招標(biāo)、拍賣、掛牌三種方式選擇哪種方式操作問題。理論上，招標(biāo)、拍賣、掛牌三種方式是同等的，政策上沒有明確三者的區(qū)別。39

7、號令沒有規(guī)定哪種性質(zhì)的土地必須以招標(biāo)方式供應(yīng)，哪種性質(zhì)的土地必須以拍賣或掛牌方式供應(yīng)。從政府這一供地主體來說，同一宗地，既可以招標(biāo)方式供應(yīng)，也可以拍賣或掛牌方式供應(yīng)。對開發(fā)商來說，同一宗地，可能以招投標(biāo)方式競得，也可能從拍賣市場上取得，可在政府土地有形市場上摘牌取得。3、土地一級開發(fā)有了法律依據(jù)，通過引入市場機制，完成土地前期開發(fā)，推行凈地出讓原則。凈地和熟地出讓可以縮短開發(fā)建設(shè)周期，盡快建成項目，完成拆遷安置和基礎(chǔ)設(shè)施配套后，再實施出讓，這是國家政策倡導(dǎo)的，生地出讓是不規(guī)范行為。4、構(gòu)建和諧社會，緩和拆遷矛盾，制止屯地行為，杜絕暗箱操作（由于有客觀背景和原因，政府有清醒認(rèn)識）是政府宏觀目標(biāo)，

8、由于征收和拆遷主體是政府，土地一級開發(fā)方式是有利于解決以上問題的一種重要方式和手段。三、貴州土地一級開發(fā)的配套政策背景1、2002年9月10日起實施的貴州省土地開發(fā)整理管理規(guī)定第六條、十四條明確：積極推行土地整理,堅持誰投資、誰受益的原則，鼓勵社會各界依法投資土地開發(fā)整理。明確提出社會資金可以進入土地土地收儲和開發(fā)整理（一級開發(fā)）工作。同時對土地一級開發(fā)的規(guī)劃、管理、驗收、資金等的操作流程給予了明確。2、2003年3月1日起施行的貴陽市土地儲備暫行規(guī)定明確賦予土地儲備中心2個職能：土地開發(fā)整理和土地儲備，同時細(xì)化了土地一級開發(fā)的規(guī)劃、管理、驗收、資金等的操作流程。至此，貴陽的土地一級開發(fā)有了法

9、律依據(jù)和具體操作方案與流程。3、2009年1月1日起試行的貴陽市國有建設(shè)用地使用權(quán)“凈地”出讓工作實施意見（試行）更進一步細(xì)化具體操作流程和程序，同時明確：為防范開發(fā)企業(yè)閑置和“圈占”土地，原則上全市范圍內(nèi)以招標(biāo)、拍賣、掛牌方式出讓國有建設(shè)用地須達(dá)到“凈地”出讓條件。通過直接指定或者招標(biāo)方式選擇土地一級開發(fā)實施單位，市土地礦產(chǎn)資源儲備中心與一級開發(fā)實施單位簽訂土地一級開發(fā)委托合同，合同價款包括儲備土地開發(fā)的預(yù)計總成本、管理費（不高于審定成本的2%）、利潤（不高于審定成本的8%）以及儲備土地開發(fā)地塊出讓收入中一定比例的增值收益。云巖區(qū)、花溪區(qū)按本實施意見自2009年1月1日起進行試點，總結(jié)經(jīng)驗后

10、再向全市推開，其他區(qū)也可參照執(zhí)行。云巖貴中土地開發(fā)暨基本建設(shè)投資開發(fā)管理有限公司也是在這樣的政策背景下成立，進行貴陽市云巖區(qū)所有的土地一級開發(fā)。4、2009年9月18日發(fā)布的貴陽市土地開發(fā)整理項目及資金管理辦法（試行）正式?jīng)Q定：土地開發(fā)整理項目資金實行預(yù)決算管理制度，項目實施單位必須嚴(yán)格按照批準(zhǔn)的預(yù)算執(zhí)行，超預(yù)算支出，一律不予補助。本辦法進一步細(xì)化資金使用和管理、項目審計等操作辦法。1、雖然今年6月份貴陽市還在出讓生地，在2011年1月19日實施的國有土地上房屋征收與補償條例（明確規(guī)定：市、縣級人民政府為征收人；建設(shè)方禁止參與拆遷。）后，貴陽市基本沒有了生地掛牌空間，將逐步過渡到熟地掛牌的開發(fā)

11、模式。2、由于貴陽屬于經(jīng)濟相對滯后的三線城市，經(jīng)濟實力差，這種周期長，前期投入大的土地一級整理開發(fā)項目，對于既要為政府運轉(zhuǎn)、市政、基礎(chǔ)建設(shè)等籌集資金，又被切斷地方融資平臺的的土地財政政府來說，有巨大的資金缺口和壓力。要實現(xiàn)凈地掛牌的目標(biāo)，只有引入市場機制進行土地一級開發(fā)，至此社會資金才有了進入國家壟斷的土地一級開發(fā)的機會。彌靶施熾雌帛五、土地開發(fā)模式1、生地掛牌模式（初始階段，已經(jīng)喪失發(fā)展空間。）2、生地熟掛模式（過渡階段）3、土地一、二級捆綁掛牌模式（中間階段）4、土地一級開發(fā)模式（成熟階段）5、土地一、二級聯(lián)動開發(fā)模式（成熟階段）6、熟地掛牌模式（成熟階段）mt宦謝闌饑羽啪啜券肩醸I腿鼠裂

12、竝蠟?zāi)荏Hg黜M購種刑杠幗鼎孵毗社）j翹址婕護窮m1僦翩B翱代遇鑄前墩范眈£從Mi軸翳瞄珊彌社撇詐諭妙脫驗土wtt制）,皿鵬哪號灑鮒j饑r-q,:ftM.-U11M.X丄«X工二爰占匚吐V二.Ir*-£一善一!宜A辿Hn粘廠-s.-onW六、土地整理概述由于民營企業(yè)沒有土地一級開發(fā)的資質(zhì)，需要先與貴陽市政府賦予以及土地開發(fā)權(quán)的公司簽訂委托土地一級開發(fā)協(xié)議，比如城投、建投、貴中公司等，同時與當(dāng)?shù)卣炗喴环菡猩桃Y協(xié)議給予政策支持和開發(fā)利潤保障，促使民企與當(dāng)?shù)卣囊患夐_發(fā)企業(yè)聯(lián)合進行土地一級開發(fā)，實現(xiàn)凈地掛牌的目標(biāo)目標(biāo)。（一）純一級開發(fā)1、根據(jù)貴陽市土地利用總體規(guī)劃

13、、貴陽城市總體規(guī)劃及其他專業(yè)城市規(guī)劃，確定土地整理方案和范圍，進行土地一級開發(fā)。2、工作內(nèi)容：一級開發(fā)范圍內(nèi)的土地征用、配套建設(shè)、安置房建設(shè)等。3、按照“統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一征收、統(tǒng)一儲備、分步實施、整體核算、分項預(yù)撥，總體平衡、資金封閉運行”的原則實施。4、政府給予用地指標(biāo)平衡，優(yōu)先安排掛牌、財政撥付、利潤保障等的政策支持與保障等。（二）一、二級捆綁聯(lián)動1、以本該政府建設(shè)的基礎(chǔ)設(shè)施（含公建、市政）建設(shè)投資（含代建）直接換取房地產(chǎn)二級開發(fā).2、土地捆綁掛牌，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)換取土地，進行土地整理與房地產(chǎn)開發(fā)一二級聯(lián)動。3、工作內(nèi)容：一級開發(fā)范圍內(nèi)的土地征用、配套建設(shè)、安置房建設(shè)、二級開發(fā)等。三）成功案例

14、1、最早的中天城頭的水東路土地一級開發(fā)2、廣東廣晟集團三馬片區(qū)開發(fā)3、龍開辦的龍洞堡片區(qū)開發(fā)4、即將實施的幾十個貴陽市棚戶區(qū)舊城改造項目也會采用這種方式進行。四）投資分析1、投資強度市區(qū)土地一級開發(fā)的投資強度大，主要體現(xiàn)在拆遷上；郊區(qū)的投資強度較小，也主要是拆遷較少。2、投資周期由于拆遷的不確定因素較多，市區(qū)一級開發(fā)的時間成本較高，郊區(qū)的一級開發(fā)較低3、利潤和分成比例據(jù)了解，三馬片區(qū)土地一級開發(fā)的溢價分成是3：7；水東路的土地一級開發(fā)的溢價分成是4：6，6和7是企業(yè)所得。土地一級開發(fā)的管理費2%，投資利潤為8%，資金成本是35%，一起13%,這是整個項目的利潤，而不是年度利潤，如施工利潤為15

15、%，那么整個項目的開發(fā)利潤是28%，如時間跨度為2年，一個地塊那么年度利潤也就是15%。這種投資強度大，時間跨度長的土地一級開發(fā)項目如果沒有溢價分成，民企都不會做，國企勉強可以接受。（五）溢價分析1、以前一般區(qū)及財政在土地出讓金收益上10%交市級財政，90%區(qū)級財政所的，90%中的60%左右區(qū)及可以支配，也就是土地出讓金最多的54%可以作為利潤考慮。2、按照現(xiàn)在的土地一級開發(fā)游戲規(guī)則，土地溢價部分是：土地掛牌成交金額土地整理成本2%管理費投資收入8%-交納市級財政部分。3、那么溢價部分多少一般來說要由土地位置、房地產(chǎn)發(fā)展的行情來決定，一般政府會給予保底。所以房地產(chǎn)發(fā)展情況、國家政策調(diào)整、整理范

16、圍的選擇對以后收益有決定性的影響。（六）一、二級聯(lián)動1、投資強度大、戰(zhàn)線長、利潤空間大是一二級聯(lián)動的顯著特點。2、根據(jù)這個特點要求企業(yè)必備幾個要素：資金充足、管理團對專業(yè)素質(zhì)強、掌握政策用足政策、立足長遠(yuǎn)的戰(zhàn)略意識堅定、項目選擇合理。七、風(fēng)險控制1、拆遷風(fēng)險拆遷風(fēng)險主要有六個方面，拆遷概算不準(zhǔn)確，與實際需求發(fā)生較大誤差，造成資金準(zhǔn)備不足；拆遷資金不能及時到位，造成半拉子工程，可能發(fā)生前面被拆遷戶和后面將要被拆遷戶的拆遷成本有較大區(qū)別時，造成前面被拆遷戶的反悔和起義，而增加時間成本和拆遷成本；拆遷方案是否合理及能否按照預(yù)先的設(shè)計方案執(zhí)行下去，影響項目效益和收益率；在保證資金的情況下，拆遷時間成本

17、是否可控。拆遷隊伍的選擇需要仔細(xì)考察，選擇服從管理，聽從指揮，不走歪門邪道的隊伍，因為選擇不當(dāng)可能派生很多內(nèi)部和外部糾紛，難以善后。拆遷要點：A、預(yù)先三方（政府、隊伍、業(yè)主）要做好周密詳細(xì)的溝通，設(shè)計好方案。B、要與當(dāng)?shù)卣c管理單位（村干部、居委會、房管所、城管、公安）積極溝通并提前做好相關(guān)準(zhǔn)備工作（丈量面積、確權(quán)、調(diào)查、控違、拆違、拆遷建議等），要樹立開發(fā)一片致富一方的理念，把村干部變成自己人和發(fā)財致富的培養(yǎng)對象，樹立他的威信和榜樣作用，以利于拆遷推進的力度與進度。C、農(nóng)房、私房、中心城區(qū)商品房的拆遷屬性和空間點地不同，難度不同，前期準(zhǔn)備工作也不相同，既有共性，又有個性，要區(qū)別對待，要資金充足且一鼓作氣，夾生飯是拆遷大忌。D、特別需要關(guān)注的是農(nóng)房拆遷時要考慮和解決失地農(nóng)民的生存與就業(yè)問題，處理得好非常有利于農(nóng)房拆遷。2、外部環(huán)境和政策風(fēng)險外部環(huán)境和政策風(fēng)險包括自然環(huán)境、經(jīng)濟環(huán)境和社會環(huán)境因素的影響，主要有：金融政策和財政政策、土地政策、住房制度不可抗變動等人為風(fēng)險。其中最直接的是土地開發(fā)政策、金融政策和財政政策。這一風(fēng)險在人治的中國政治環(huán)境下，需要密切關(guān)注。在實施項目的過程中，保持良好的人脈關(guān)系建設(shè)和維護，避免人為風(fēng)險和內(nèi)耗；要了解并掌握國家政策和地方政策，并預(yù)測國家和地方政策未來的房地產(chǎn)政策變化方向，根據(jù)政策變化情況及時調(diào)整思路與節(jié)奏，以適應(yīng)