商業(yè)管理公司經(jīng)營管理

1、商業(yè)管理公司運(yùn)營管理制度目錄一、商業(yè)經(jīng)營管理公司經(jīng)營管理制度編制目的二、商業(yè)經(jīng)營管理公司經(jīng)營管理制度實(shí)施要求三、行政、人事管理制度1、 公司組織架構(gòu)圖2、 項目開業(yè)籌備主要管理人員到崗時間表3、 公司各部門職能描述四、招商管理制度1、 市場調(diào)查2、 商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃、招商政策及租金方案3、 商鋪招商4、 廣告招商5、 商鋪?zhàn)赓U情況分析6、 品牌資源庫建立五、運(yùn)營管理制度1、 公司損益測算2、 經(jīng)營規(guī)范管理3、 現(xiàn)場管理4、 運(yùn)營計劃管理5、 數(shù)據(jù)統(tǒng)計分析管理六、物業(yè)管理制度七、工程管理制度致力商業(yè)管理公司運(yùn)營管理制度一、商業(yè)經(jīng)營管理公司經(jīng)營管理制度編制目的1、為實(shí)現(xiàn)市場保值、增值、實(shí)現(xiàn)商業(yè)管理規(guī)范

2、化、科學(xué)化，建立科學(xué)、切實(shí)可行的管理機(jī)制和操作規(guī)范，提升曙光國五金建材家居博覽城品牌形象，制定本制度。2、貓業(yè)經(jīng)營管理公司經(jīng)營管理制度闡明了公司商業(yè)管理的思想和本公司各項業(yè)務(wù)操作要求。通過貓業(yè)經(jīng)營管理公司經(jīng)營管理制度的制定和實(shí)施，期望能在以下各方面規(guī)范公司的經(jīng)營管理活動，提升商業(yè)管理品質(zhì)。1）優(yōu)化、整合商業(yè)管理的業(yè)務(wù)流程，使之更為明確規(guī)范，切實(shí)可行；2）明確管理責(zé)權(quán)體系，清晰職責(zé)；3）加強(qiáng)信息溝通提高商業(yè)管理的有效性和效率；4）營造開放、誠信的管理環(huán)境，促進(jìn)組織的學(xué)習(xí)和創(chuàng)新。二、商業(yè)經(jīng)營管理公司經(jīng)營管理制度實(shí)施要求1、本制度是商業(yè)管理公司開展工作的指南。2、所有與商業(yè)管理公司業(yè)務(wù)有關(guān)的員工均必

3、須遵循本制度的規(guī)定，勝任本職工作必須以掌握和有效執(zhí)行本制度的規(guī)定為前提。三、行政、人事管理制度總經(jīng)理1、公司組織架構(gòu)圖參考材料副總經(jīng)理（招商、運(yùn)營）副總經(jīng)理（物業(yè)、工程）4、項目開業(yè)籌備主要管理人員到崗時間表部門職位人數(shù)一階段二階段三階段其他說明總經(jīng)理1副總經(jīng)理2財務(wù)部經(jīng)理1會計主管1出納員1招商部招商部經(jīng)理1招商助理5營運(yùn)部營運(yùn)部經(jīng)理1宮運(yùn)專貝2客服主管1客服專員1企劃部營銷企劃主管1企劃專員1義某專員1廣告專員1人事行政部人事行政部經(jīng)理1行政專員1人事專員1信息/倉庫管理員1采購1車輛管理員1物業(yè)服務(wù)部物業(yè)經(jīng)理1物業(yè)處主管1物業(yè)管理員2保安主管1保安員40保潔、綠化主管1保潔、綠化員15工

4、程部工程部經(jīng)理1工程師1強(qiáng)弱電維修工2電梯工1空調(diào)維修工1值班運(yùn)行電工1綜合維修工22、公司各部門職能描述部門職能：1）招商部職能：開業(yè)前招商、包括：市場調(diào)查、制定招商方案、招商實(shí)施；開業(yè)后招商更新、供應(yīng)商優(yōu)化；商戶更迭、裝修進(jìn)場/撤場管理；對接商業(yè)管理中心招商資源與工作安排。2）企劃部職能：企劃方案制定及預(yù)算提報；平面設(shè)計；廣場形象維護(hù)；活動策劃與實(shí)施；企業(yè)VI形象監(jiān)控。3）營運(yùn)部職能：市場日常管理；商戶、客戶服務(wù)；租金、管理費(fèi)、物業(yè)費(fèi)等現(xiàn)場催收；商戶管理。4）物業(yè)管理部職能：安全保衛(wèi)；消防安全臨控；衛(wèi)生保潔；綠化美化；物業(yè)收費(fèi)統(tǒng)計、分?jǐn)偣芾怼?）工程部職能：設(shè)備設(shè)施啟閉運(yùn)行管理；設(shè)備維修維

5、護(hù)；配電房、空調(diào)機(jī)房值守；客戶維修服務(wù)；工程收費(fèi)統(tǒng)計。6）行政人事部職能：招聘、培訓(xùn)、人事、薪酬、考核、員工關(guān)系管理；日常行政后勤管理；資產(chǎn)、零星采購、庫房管理；政府公共關(guān)系維護(hù)、處理對外事務(wù)；團(tuán)隊建設(shè)、企業(yè)文化建設(shè)。7）財務(wù)部職能：提報預(yù)算；執(zhí)行預(yù)算；日常費(fèi)用支出控制管理；商業(yè)管理軟件的運(yùn)營管理；公司整體運(yùn)作財務(wù)監(jiān)督。四、招商管理制度1、市場調(diào)查1）、市場調(diào)查工作界定a）項目規(guī)劃定位前，先展開市調(diào)，調(diào)查內(nèi)容包括商圈情況、同行業(yè)及競爭對手情況、居住人口及消費(fèi)水平、租金水平、商戶資源、物業(yè)管理、媒體、薪酬福利水平等；b）家居博覽城正常經(jīng)營后，招商部門應(yīng)不定期對商品品牌、競爭對手、新商業(yè)項目的情況

6、進(jìn)行調(diào)查，形成市場調(diào)查報告上報公司；2）、市場調(diào)查工作計劃、內(nèi)容及要求a）城市零售狀況分析：主要商圈情況，不同業(yè)態(tài)在當(dāng)?shù)厣倘Φ姆植记闆r、數(shù)量和面積比例、經(jīng)營狀況，未來發(fā)展規(guī)劃等；b）同類競爭對手分析：基本情況，總面積，規(guī)劃布局，業(yè)態(tài)面積配比，檔次定位，開業(yè)時間,歷史經(jīng)營狀況，消費(fèi)環(huán)境，消費(fèi)結(jié)構(gòu)（客層定位）租金價格或合作條件，相關(guān)費(fèi)用（物業(yè)管理費(fèi)）,人力資源費(fèi)用、品牌情況，服務(wù)管理、停車位數(shù)量、客流量、招商優(yōu)惠條件等；c）新聞媒體調(diào)查：調(diào)查各種媒體的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和當(dāng)?shù)刂髁髅襟w、廣告媒體合作單位的情況。2、商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃、招商政策及租金方案1）、業(yè)態(tài)規(guī)劃a）市場商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃包括商業(yè)定位、業(yè)態(tài)面積占比、各

7、業(yè)態(tài)在城市分布、目標(biāo)品牌等；b）商業(yè)管理招商部負(fù)責(zé)制訂招商方案，并跟進(jìn)商業(yè)規(guī)劃執(zhí)行情況；c）商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃一經(jīng)確定，必須嚴(yán)格執(zhí)行。若執(zhí)行中有調(diào)改意見須提報調(diào)改方案，經(jīng)公司總經(jīng)理審核并審批，審批后的調(diào)改方案方可執(zhí)行。2）、招商政策及租金方案a）商業(yè)中心招商部根據(jù)當(dāng)?shù)厥袌銮闆r、經(jīng)營情況、商業(yè)業(yè)態(tài)調(diào)整規(guī)劃、草擬經(jīng)營期招商政策及租金方案；b）招商政策及租金方案包括：各商鋪?zhàn)饨?、各業(yè)態(tài)租賃合同年限，保證金、租金交納方式，租金年增長比率，優(yōu)惠政策；c）招商政策及租金方案草擬后，由總經(jīng)理、各業(yè)務(wù)主管副總經(jīng)理、各部門負(fù)責(zé)人、參與論證0d）商業(yè)公司根據(jù)招商政策及租金方案，確定每個鋪位的租金及招商政策。并嚴(yán)格執(zhí)行。

8、3、商鋪招商1）、招商工作安排a）開業(yè)前八個月完成招商準(zhǔn)備工作并啟動招商，開業(yè)前二個月完成招商100%,對于招商完成后掉鋪的商鋪需在開業(yè)前一個月完成掉鋪再招商工作；b）經(jīng)營期根據(jù)業(yè)態(tài)及品牌調(diào)整計劃提前啟動招商工作；2）、招商準(zhǔn)備a）制定招商方案及招商計劃；b）商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃、招商政策及租金方案確定后，制定招商計劃書及招商工作進(jìn)度計劃。c）招商范圍：業(yè)態(tài)、業(yè)種、品牌檔次，每個鋪位鎖定三個目標(biāo)品牌，分高中低三個檔次；d）招商城市：本地及異地城市；e）任務(wù)指標(biāo)：鋪位數(shù)量、面積；f）招商資料準(zhǔn)備：包括招商手冊、市場平面圖、意向合同、租賃合同及附件、物管合同、補(bǔ)充協(xié)議、廣告位使用合同等；g）制定商戶洽談流

9、程、意向合同審批流程、租賃合同審批流程、租賃合同審批流程、合作條件更改審批流程、合同終止審批流程、招商管理制度h）制定招商手冊、項目簡介，招商宣傳資料印制完成存檔備案；i）培訓(xùn)招商人員統(tǒng)一招商說辭（如:答商戶100問），其內(nèi)容應(yīng)與宣傳資料和招商手冊內(nèi)容保持一致，不得夸大事實(shí)；3）、商鋪招商工作實(shí)施a）注重發(fā)揮知名品牌、大客戶的影響力，對有意向的知名品牌及有關(guān)整體包租、區(qū)域分租的重點(diǎn)大客戶，招商負(fù)責(zé)人須親自跟進(jìn)；b）招商部門制定品牌落位圖，做出至少兩套備選方案，一套預(yù)警方案；c）做好客戶記錄。每日登記商戶洽談情況并進(jìn)行匯總，外出拜訪商戶的，外出前做好去向登記，返回后登記商戶洽談表情況。根據(jù)接待和

10、拜訪商戶的情況確定有意向的目標(biāo)商戶，招商人員對目標(biāo)商戶要進(jìn)行重點(diǎn)跟進(jìn)和洽談。根據(jù)洽談情況做好目標(biāo)商戶洽談記錄；d）商業(yè)公司制定招商啟動倒計時e）建立招商檔案，包括商戶資源、商戶合同及資料，定期匯總。f）招商的前期啟動，以一線主力品牌客戶、次主力店為重點(diǎn)，率先洽談，優(yōu)先簽約，確保招商質(zhì)量及一流的市場地位，可在確保實(shí)現(xiàn)租金整體目標(biāo)和集團(tuán)總體要求的基礎(chǔ)上，對重點(diǎn)關(guān)鍵品牌的合作條件在上報批準(zhǔn)后可給予優(yōu)惠扶持政策；4、廣告招商1）、擬制所要招標(biāo)的廣告資源簡介，明確數(shù)量、規(guī)格、位置和是否獲得政府主管部門的設(shè)置許可等，并繪制簡圖加以標(biāo)注；對沒有規(guī)劃建設(shè)的樓頂廣告位，需明確延長米、位置和樓頂建筑結(jié)構(gòu)、設(shè)備情況

11、，以及政府主管部門相關(guān)要求等；止匕外，還應(yīng)對周邊商圈情況作簡要介紹。2）、明確廣告租賃時間（一般3-5年），廣告日常維護(hù)、電費(fèi)等由廣告公司自理；5、商鋪?zhàn)赓U情況分析商業(yè)公司建立商鋪基本情況檔案，包括商鋪數(shù)量、各商鋪面積、租賃期限及經(jīng)營品類等。招商部需按周上報空鋪情況，并上報空鋪招商進(jìn)展情況，定期關(guān)注各商鋪品牌自身發(fā)展、商鋪經(jīng)營業(yè)績、商戶履約情況，在商鋪品牌調(diào)整時作為調(diào)整依據(jù)。6、品牌資源庫建立1）、品牌資源庫管理規(guī)定a）建立品牌資源檔案表品牌資源檔案表按統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)填寫，招商部于每月25日前上報更新品牌。招商部建立品牌檔案資源庫，理清品牌資源明細(xì)，清算品牌檔案總量，根據(jù)每月上報品牌資源情況于當(dāng)月3

12、0日對資源庫總數(shù)進(jìn)行調(diào)整。并定期對品牌資源庫內(nèi)容進(jìn)行整理，清除無效品牌資源，達(dá)到有效化和實(shí)用化。b）建立在場商戶調(diào)整表招商部每月20日前對在場經(jīng)營商戶情況進(jìn)行整理，按統(tǒng)一表格要求上報公司在場經(jīng)營商戶變動情況，公司根據(jù)上報的商鋪經(jīng)營情況進(jìn)行及時更新。c）新進(jìn)入品牌資源檔案招商部負(fù)責(zé)收集整理，主要品牌資源為首次進(jìn)入本地區(qū)銷售的世界知名品牌，取得聯(lián)系后根據(jù)相關(guān)資料建立品牌資源檔案。以月為整理時段，每月15日整理匯總。五、運(yùn)營管理制度1、公司損益測算1）、收入項目物業(yè)費(fèi)、租金管理費(fèi)（租金收入的%）、停車場收費(fèi)、廣告費(fèi)、其他多種經(jīng)營收入2）、成本項目工資、補(bǔ)貼、五險一金、辦公費(fèi)、差旅費(fèi)、通訊費(fèi)、交通費(fèi)、

13、燃油費(fèi)、招待費(fèi)、招聘培訓(xùn)費(fèi)、水電費(fèi)、物料消耗、業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)、廣告費(fèi)、折舊費(fèi)、低值易耗品攤銷、保安部費(fèi)用、保潔部費(fèi)用、工程部及工程維修費(fèi)用、其他費(fèi)用。2、經(jīng)營規(guī)范管理遵守各項管理制度，規(guī)范經(jīng)營,組織商戶開展誠信經(jīng)營”等活動,不斷提升博覽城的經(jīng)營管理水平,爭取在同行業(yè)占據(jù)領(lǐng)先地位。嚴(yán)格執(zhí)行公司的管理制度，針對日常出現(xiàn)的問題，及時總結(jié)、修訂、完善管理規(guī)定，使?fàn)I運(yùn)管理工作持續(xù)改進(jìn)并不斷提高。3、現(xiàn)場管理1）、營運(yùn)人員每日巡場不少于4次：營業(yè)前、營業(yè)中（上午、下午各一次）、營業(yè)后必須巡視；每次巡場必須按照規(guī)定線路、檢查事項進(jìn)行巡視記錄，填寫日常營運(yùn)巡視記錄表，由營運(yùn)部存檔；2）、各地商業(yè)公司營運(yùn)副總經(jīng)理（

14、營運(yùn)部經(jīng)理）每周不少于一次須組織營運(yùn)部人員進(jìn)行集體巡場,全面檢查現(xiàn)場營運(yùn)管理情況；3）、每周對日常營運(yùn)巡視記錄表中記錄的問題進(jìn)行分析，對超出時限仍未解決的問題進(jìn)行跟蹤，對存在的共性問題進(jìn)行分析，提出解決辦法，上報公司總經(jīng)理；4、營運(yùn)計劃管理制定年度營運(yùn)工作目標(biāo)及工作計劃；確定經(jīng)營管理目標(biāo)，全面分析和評價運(yùn)營服務(wù)工作，制定每下一年度營運(yùn)工作計劃，內(nèi)容包括：運(yùn)營管理服務(wù)目標(biāo)、需要改進(jìn)、提高的營運(yùn)工作重要事項及計劃安排等。5、數(shù)據(jù)統(tǒng)計分析管理數(shù)據(jù)分析界定，為了更好地了解和掌握經(jīng)營狀況，特制定數(shù)據(jù)采集、統(tǒng)計分析的相關(guān)規(guī)定，明確數(shù)據(jù)采集、整理、分析的頻次、流程及要求。1）、數(shù)據(jù)采集負(fù)責(zé)采集的營運(yùn)數(shù)據(jù)包括

15、：主力店面積、日銷售額、日銷售額；日客流量；日停車場收入及其它一些需關(guān)注的數(shù)據(jù)。2）、營運(yùn)狀況報表管理營運(yùn)狀況報表指公司每日根據(jù)所采集的主力店、步行街、車流、客流等相關(guān)數(shù)據(jù)后形成的情況及分析報表，包括：周報表和月度分析報告。a）周報每周一下午根據(jù)收集的上周一至周日的運(yùn)營數(shù)據(jù)形成運(yùn)營狀況周報表，經(jīng)部門主管及運(yùn)營總監(jiān)審核批準(zhǔn)后于每周一17:00前上報運(yùn)營副總及總經(jīng)理。b）月度分析報告次月5日前運(yùn)營助理將編制的營運(yùn)狀況月度分析報告經(jīng)經(jīng)部門主管及運(yùn)營總監(jiān)審核批準(zhǔn)后上報運(yùn)營副總及總經(jīng)理。c）營運(yùn)狀況月度分析報告內(nèi)容包括：當(dāng)月營運(yùn)狀況；當(dāng)月與上月對比；對主力店進(jìn)行分析；若遇重大節(jié)假日（元旦、春節(jié)、五一、十

16、一、店慶等）時須對節(jié)假日前后一周的數(shù)據(jù)進(jìn)行對比分析，并提出改進(jìn)措施和辦法。3）、報表存檔各地商業(yè)公司在營運(yùn)報表上報后必須及時進(jìn)行歸檔管理。4）、數(shù)據(jù)保密營運(yùn)數(shù)據(jù)查閱權(quán)限及保密規(guī)定，未經(jīng)總經(jīng)理或分管副總批準(zhǔn)，他人不得隨意查閱。數(shù)據(jù)為公司經(jīng)營管理重要機(jī)密，不得隨意外傳，違者將予以處理，情節(jié)嚴(yán)重的予以辭退，給公司造成損害的追究其法律責(zé)任。六、物業(yè)管理制度為了更好的總結(jié)管理經(jīng)驗(yàn)，將經(jīng)驗(yàn)制度化，并提高基礎(chǔ)物業(yè)管理相關(guān)業(yè)務(wù)水平，針對重點(diǎn)、難點(diǎn)環(huán)節(jié)提出相應(yīng)的管理方法和原則。1、日常管理1）、安防管理的無縫布防，解決商業(yè)廣場閉店后至開店前安全漏洞問題。2）、值班商管隊在每天閉店時對廣場進(jìn)行全面、地毯式、由上至

17、下的清場，對可能存在安全隱患、安全死角的區(qū)域進(jìn)行清查，并進(jìn)行無縫布防，消除各種安全隱患。3）、要求清場時動作規(guī)范、嚴(yán)謹(jǐn)，并制定由部門經(jīng)理每月不少于一次、保安隊長每周不少于一次的抽查監(jiān)督制度，確保清場和布防機(jī)制有效實(shí)施。2、安全漏洞評估1）、建立定期對本城市廣場安全形勢進(jìn)行評估的制度，解決因各種因素變化導(dǎo)致的安全漏洞問題。2）、建立突發(fā)事件應(yīng)急預(yù)案機(jī)制，確保各種可能的突發(fā)事件均有預(yù)案應(yīng)對，使突發(fā)事件的危害程度降到最低。根據(jù)可能發(fā)生的突發(fā)事件，制定相應(yīng)的處理預(yù)案，并不斷補(bǔ)充和完善。3、消防安全管理的多方協(xié)助1）、建立公司各部門、公司與相關(guān)方在消防管理方面的協(xié)作機(jī)制，使多方關(guān)聯(lián)人員積極參與消防安全管

18、理，達(dá)到最佳管理效果。2）、配備專職消防技工負(fù)責(zé)監(jiān)督消防設(shè)施設(shè)備的養(yǎng)護(hù)與維修，確保消防設(shè)施設(shè)備正常運(yùn)行。與主力店關(guān)系：根據(jù)誰管轄，誰負(fù)責(zé)”的原則，與入駐主力店簽訂消防責(zé)任書，定期對主力店消防設(shè)備設(shè)施及其消防管理措施進(jìn)行檢查，要求其整改不合格內(nèi)容。同時與其進(jìn)行充分溝通與協(xié)作，配合對方要求對方參與各自策劃的消防管理活動。3）、制定商戶消防的監(jiān)管措施，嚴(yán)格實(shí)施商戶消防管理檢查；對商戶的營業(yè)人員進(jìn)行消防知識培訓(xùn)，對消費(fèi)者進(jìn)行消防知識宣傳，并要求營業(yè)人員參與消防演習(xí)活動。4、安全、環(huán)境與工程維修的互助式管理1）、建立確保物業(yè)管理員、工程維修人員、保潔員相互協(xié)助的管理模式，充分利用人力資源，解決現(xiàn)場安全、

19、環(huán)境與工程維修問題。2）、互助式管理機(jī)制在于形成一個保潔、安全、工程監(jiān)督網(wǎng)絡(luò)：保管員對崗位區(qū)域內(nèi)的衛(wèi)生進(jìn)行協(xié)助式監(jiān)管，發(fā)現(xiàn)保潔問題及時與保潔員反映并監(jiān)督處理；分包方保潔員在作業(yè)區(qū)域內(nèi)對安全事務(wù)進(jìn)行協(xié)防，發(fā)現(xiàn)安防、設(shè)備設(shè)施問題及時提醒商管員、維修工；維修工在日常巡視中發(fā)現(xiàn)衛(wèi)生及安全問題時及時通知相關(guān)人員處理。做到廣場環(huán)境衛(wèi)生不留死角、安全隱患盡可能消除、設(shè)備設(shè)施問題得到及時解決。5、車輛管理1）、車場入口值班保安負(fù)責(zé)車輛導(dǎo)入停放管理。檢看車輛是否破損、無牌、漏油、有無危險品。值班商管分隊長不定時對各崗位執(zhí)行情況進(jìn)行檢查。2）、車場值班保安負(fù)責(zé)車場安全巡視工作。巡視車輛有無刮碰、有無跨車位停放。及時與出入口通報場內(nèi)車輛情況。監(jiān)督衛(wèi)生情況。監(jiān)督主力店卸貨。3）、收費(fèi)，車場出口值班商管員負(fù)責(zé)收費(fèi)工作?；厥胀＼嚳?、收取相應(yīng)的停車費(fèi)。對免費(fèi)車輛相關(guān)單據(jù)的回收、登記、放行。每班次對收費(fèi)情況進(jìn)行登記并當(dāng)日到財務(wù)交款。八、工程管