建設(shè)項(xiàng)目可行性研究的方案

1、建設(shè)項(xiàng)目可行性研究的方案一、可行性研究的含義建設(shè)項(xiàng)目的可行性研究報(bào)告是在項(xiàng)目投資決策前，運(yùn)用多種科學(xué)成果，深入研究分析項(xiàng)目在技術(shù)上、經(jīng)濟(jì)上、工程上是否可行的科學(xué)分析方法。其主要任務(wù)是研究擬建項(xiàng)目在技術(shù)上是否先進(jìn)、實(shí)用、可靠，在經(jīng)濟(jì)上是否合理，在財(cái)務(wù)上是否盈利，在建設(shè)上是否可行，在原材料、燃料、動(dòng)力、交通運(yùn)輸以及建設(shè)投資上是否可能，從而得出建設(shè)項(xiàng)目的可行或不可行的結(jié)論，如建設(shè)項(xiàng)目可行，則通過(guò)多方案比較，推薦最佳建設(shè)方案，以便使建設(shè)項(xiàng)目的投資費(fèi)用和生產(chǎn)成本降至最低限度，取得顯著的經(jīng)濟(jì)效益。建設(shè)項(xiàng)目的可行性研究報(bào)告是第二次世界大戰(zhàn)前后發(fā)展起來(lái)的一門(mén)新興學(xué)科。隨著世界科學(xué)技術(shù)進(jìn)步和經(jīng)濟(jì)發(fā)展，技術(shù)經(jīng)濟(jì)問(wèn)

2、題越來(lái)越復(fù)雜，為了開(kāi)發(fā)新產(chǎn)品，減少投資風(fēng)險(xiǎn)，需要采用科學(xué)方法進(jìn)行科學(xué)分析、論證和預(yù)測(cè)。因而在60年代后，可行性研究得到了迅速的發(fā)展，已成為具有系統(tǒng)理論基礎(chǔ)的科學(xué)分析方法?，F(xiàn)在在國(guó)外，不論是工業(yè)發(fā)達(dá)國(guó)家，還是發(fā)展中國(guó)家都開(kāi)展了建設(shè)項(xiàng)目可行性研究。我國(guó)實(shí)行改革開(kāi)放政策后，可行性研究的概念及其系統(tǒng)的科學(xué)分析方法被逐漸吸收進(jìn)來(lái)。聯(lián)合國(guó)派專家來(lái)我國(guó)講解了聯(lián)合國(guó)編寫(xiě)的工業(yè)可行性研究手冊(cè)；世界銀行在向我國(guó)開(kāi)展貸款業(yè)務(wù)中，也將幫助開(kāi)展可行性研究作為技術(shù)援助的重要內(nèi)容。1981-1982年國(guó)家計(jì)委先后下達(dá)的幾個(gè)加強(qiáng)基本建設(shè)管理的文件中，都強(qiáng)調(diào)了要進(jìn)行項(xiàng)目的可行性研究；1983年初國(guó)家計(jì)委正式頒布了關(guān)于建設(shè)項(xiàng)目可

3、行性研究作為建設(shè)程序中的重要組成部分；1987年國(guó)家計(jì)委印發(fā)建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)，目前正在試行；1989年底國(guó)家計(jì)委又?jǐn)M定出固定資產(chǎn)投資管理?xiàng)l例（討論稿），進(jìn)一步明確規(guī)定。在報(bào)送設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)時(shí)，須附項(xiàng)目的可行性研究報(bào)告。目前，建設(shè)項(xiàng)目的可行性研究在國(guó)內(nèi)正向著項(xiàng)目決策科學(xué)化、民主化的方向不斷充實(shí)和完善。二、可行性研究的目的和作用（一）可行性研究的目的一個(gè)現(xiàn)代化建設(shè)項(xiàng)目的建成，往往是集中了多種科學(xué)技術(shù)的成果，在客觀上存在著內(nèi)部和外部的復(fù)雜的技術(shù)，經(jīng)濟(jì)因素，而這些技術(shù)、經(jīng)濟(jì)因素又直接的、間接的影響建設(shè)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益?？尚行匝芯康哪康木褪且陧?xiàng)目決策前，對(duì)建設(shè)項(xiàng)目的這種內(nèi)部和外部技術(shù)、經(jīng)濟(jì)因素的規(guī)

4、律，進(jìn)行預(yù)測(cè)、分析、論證，趨利避害，減少項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)，克服投資決策的盲目性，以預(yù)測(cè)擬建項(xiàng)目最佳經(jīng)濟(jì)效益的建設(shè)方案，達(dá)到有效使用建設(shè)投資，提高投資效果的目的。（二）可行性研究的作用可行性研究的主要作用是為投資決策提供科學(xué)依據(jù)，也是防止和減少?zèng)Q策失誤，提高投資效果的重要保證。由于在可行性研究報(bào)告中，對(duì)建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行了定性、定量、定時(shí)、定址的科學(xué)論證，涉及方面很多，經(jīng)過(guò)審批的可行性研究報(bào)告，在建設(shè)項(xiàng)目的籌建和實(shí)施的各個(gè)步驟中，可以發(fā)揮以下的作用：1、作為報(bào)批項(xiàng)目設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)的依據(jù)項(xiàng)目設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)是根據(jù)可行性研究推薦的最佳建設(shè)方案編制的。按國(guó)家規(guī)定，在我國(guó)現(xiàn)行固定資產(chǎn)管理體制下，上報(bào)項(xiàng)目設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)時(shí)，須附可

5、行性研究報(bào)告。因此，可行性研究報(bào)告可作為審批設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)的依據(jù)。若項(xiàng)目可行性研究報(bào)告的深度達(dá)到了設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)的深度時(shí)，經(jīng)審批機(jī)關(guān)認(rèn)可，還可以代替設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)2、作為銀行審批貸款的依據(jù)由于在可行性研究報(bào)告中，對(duì)建設(shè)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)、經(jīng)濟(jì)效益、貸款清償能力、償還期等進(jìn)行了詳細(xì)計(jì)算，銀行在發(fā)放貸款時(shí)，主要關(guān)心的是項(xiàng)目貸款后有無(wú)能力償還，何時(shí)能償還。因此，可行性研究報(bào)告是銀行審批貸款的重要依據(jù)。按現(xiàn)行規(guī)定，銀行在審批發(fā)放貸款時(shí)，銀行對(duì)報(bào)送的可行性研究報(bào)告，要進(jìn)行再評(píng)估，根據(jù)評(píng)估結(jié)論才審批貸款。3、作為建設(shè)項(xiàng)目初步設(shè)計(jì)的依據(jù)項(xiàng)目的可行性研究報(bào)告和設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)經(jīng)批準(zhǔn)后，即可據(jù)此進(jìn)行初步設(shè)計(jì)?？尚行匝芯繄?bào)告對(duì)項(xiàng)目的建設(shè)規(guī)

6、模、產(chǎn)品方案，工程標(biāo)準(zhǔn)、建設(shè)地址、總投資等都有定論，可為項(xiàng)目設(shè)計(jì)提供必要的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)資料，因此可行性研究報(bào)告可作為初步設(shè)計(jì)的依據(jù)。4、作為與有關(guān)協(xié)作單位簽定合同和有關(guān)協(xié)議的依據(jù)在可行性研究報(bào)告中，對(duì)擬建項(xiàng)目的原材料、燃料、電力、運(yùn)輸?shù)刃枰獏f(xié)作的情況，供應(yīng)量等都做了詳細(xì)研究，對(duì)主要設(shè)備選型也作了認(rèn)定。因此可行性研究報(bào)告可以作為與有關(guān)協(xié)作單位簽定合同或協(xié)議的依據(jù)。如果是引進(jìn)技術(shù)設(shè)備的項(xiàng)目，可行性研究報(bào)告中已經(jīng)對(duì)各國(guó)有關(guān)的技術(shù)設(shè)備進(jìn)行了調(diào)查，取得了報(bào)價(jià)資料，經(jīng)過(guò)研究比選，確定了引進(jìn)對(duì)象。因此引進(jìn)技術(shù)設(shè)備的項(xiàng)目，按國(guó)家規(guī)定，必須有批準(zhǔn)的可行性研究報(bào)告，才能與外商簽約。5、可作為環(huán)境保護(hù)部門(mén)審查建設(shè)項(xiàng)目對(duì)

7、環(huán)境影響的依據(jù)按我國(guó)建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)法規(guī)定，在編制項(xiàng)目可行性研究報(bào)告時(shí)，必須對(duì)環(huán)境影響作出評(píng)價(jià)，審查可行性研究報(bào)告時(shí)，要同時(shí)審查項(xiàng)目的環(huán)境保護(hù)治理方案。6、可作為國(guó)家各級(jí)計(jì)劃部門(mén)編制固定資產(chǎn)投資計(jì)劃的依據(jù)。三、編制可行性研究報(bào)告的內(nèi)容國(guó)家計(jì)委1983年頒發(fā)的關(guān)于建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行可行性研究的試行管理辦法和1990年擬制的固定資產(chǎn)投資管理?xiàng)l例（討論稿）都對(duì)可行性研究報(bào)告的內(nèi)容作了規(guī)定。由于行業(yè)不同，編制內(nèi)容可能有所差別，或有所側(cè)重，但基本內(nèi)容還是相同的。下面以一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目為例，編制可行性研究報(bào)告的主要內(nèi)容。前言一、報(bào)告編制的目的二、報(bào)告編制的依據(jù)三、項(xiàng)目概況第一章項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)環(huán)境分析一、XXX）#國(guó)

8、內(nèi)經(jīng)濟(jì)及房地產(chǎn)市場(chǎng)回顧二、X市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析三、有利投資經(jīng)濟(jì)形勢(shì)成因分析第二章項(xiàng)目周邊物業(yè)市場(chǎng)調(diào)查分析一、投資地塊的地理環(huán)境二、地區(qū)區(qū)域分析三、項(xiàng)目周邊主要物業(yè)分析（競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析）四、區(qū)域消費(fèi)者調(diào)查情況第三章項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì)點(diǎn)與機(jī)會(huì)點(diǎn)分析一、房地產(chǎn)投資項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)機(jī)會(huì)形式模式二、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì)點(diǎn)三、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)機(jī)會(huì)點(diǎn)第四章項(xiàng)目定位一、目標(biāo)市場(chǎng)定位二、產(chǎn)品定位第五章項(xiàng)目規(guī)劃、建筑設(shè)計(jì)建議一、項(xiàng)目總體規(guī)劃建議二、住宅建筑設(shè)計(jì)建議三、小區(qū)配套設(shè)施建議四、環(huán)境藝術(shù)設(shè)計(jì)建議第六章項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)策略及投資估算一、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)策略二、項(xiàng)目投資估算三、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排四、項(xiàng)目投資與籌資計(jì)劃第七章項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)狀

9、況分析一、估算項(xiàng)目二、項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位三、項(xiàng)目銷售計(jì)劃四、項(xiàng)目銷售收入估算五、項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)成本估算六、項(xiàng)目利潤(rùn)估算七、項(xiàng)目現(xiàn)金流量與財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值、財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率第八章項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)分析一、項(xiàng)目盈虧平衡分析二、項(xiàng)目敏感性分析三、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)主要風(fēng)險(xiǎn)及對(duì)策分析第九章結(jié)論與建議四、可行性研究報(bào)告的依據(jù)和步驟（一）可行性研究報(bào)告的依據(jù)編制可行性研究報(bào)告要收集大量的資料，其中主要的依據(jù)是：1、國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展的長(zhǎng)期計(jì)劃，部門(mén)和地區(qū)發(fā)展規(guī)劃，經(jīng)濟(jì)建設(shè)方針、政策、任務(wù)、產(chǎn)業(yè)政策、投資政策與技術(shù)經(jīng)濟(jì)政策，這是提出擬建項(xiàng)目的項(xiàng)目建議書(shū)的依據(jù)，也是項(xiàng)目可行性依據(jù)。2、批準(zhǔn)的項(xiàng)目建議書(shū)和委托單位的要求。3、國(guó)家批準(zhǔn)的資源

10、報(bào)告，國(guó)土開(kāi)發(fā)整治規(guī)劃、區(qū)域規(guī)劃、生產(chǎn)力布局規(guī)劃。對(duì)交通運(yùn)輸項(xiàng)目要有有關(guān)的江河流域規(guī)劃和路網(wǎng)規(guī)劃。4、擬定選址當(dāng)?shù)氐淖匀?、?jīng)濟(jì)、社會(huì)等基礎(chǔ)資料。5、有關(guān)行業(yè)的工程技術(shù)，經(jīng)濟(jì)方面的規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)、定額資料。6、國(guó)家頒布的項(xiàng)目評(píng)價(jià)參數(shù)和評(píng)價(jià)方法，如國(guó)家基準(zhǔn)收益率（社會(huì)折現(xiàn)率），行業(yè)基準(zhǔn)收益率、外匯匯率、價(jià)格換算系數(shù)等。如涉及國(guó)家沒(méi)有頒布的經(jīng)濟(jì)參數(shù)，則使用部門(mén)或地區(qū)擬定的數(shù)據(jù)標(biāo)準(zhǔn)；如部門(mén)和地區(qū)也沒(méi)有數(shù)據(jù)標(biāo)準(zhǔn)，則由評(píng)價(jià)人員參考國(guó)外資料和歷史資料確定。（二）可行性研究報(bào)告的步驟項(xiàng)目建議書(shū)批準(zhǔn)后，建設(shè)單位或建設(shè)主管部門(mén)即可委托有資格的設(shè)計(jì)單位或工程咨詢單位進(jìn)行項(xiàng)目可行性研究的工作。受委托編制可行性研究報(bào)告的單

11、位一般應(yīng)組織經(jīng)濟(jì)、市場(chǎng)分析、經(jīng)營(yíng)管理、財(cái)務(wù)、工藝、機(jī)械、土建等專業(yè)技術(shù)人員組成工作班子，進(jìn)行可行性研究，在研究過(guò)程中，還可視需要請(qǐng)地質(zhì)、土壤等方面的科研人員參加短期協(xié)作工作。具體可行性研究報(bào)告的工作步驟是：1、籌劃。籌劃是可行性研究開(kāi)始前的準(zhǔn)備工作，也是關(guān)鍵環(huán)節(jié)。包括：提出項(xiàng)目開(kāi)發(fā)設(shè)想；委托研究單位，或組建研究機(jī)構(gòu)；籌集研究經(jīng)費(fèi)；承擔(dān)研究課題的部門(mén)則要摸清項(xiàng)目研究的意圖，項(xiàng)目提出的背景；研究項(xiàng)目的界限、范圍、內(nèi)容和要求；收集該研究課題的主要依據(jù)材料；制定研究計(jì)劃。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)專業(yè)分工的越來(lái)越細(xì)化，房地產(chǎn)投資商可將投資項(xiàng)目的可行性研究活動(dòng)委托房地產(chǎn)咨詢公司、房地產(chǎn)投資項(xiàng)目研究機(jī)構(gòu)等來(lái)承擔(dān)2、市

12、場(chǎng)調(diào)查?？尚行匝芯繄?bào)告涉及的內(nèi)容很廣，必須進(jìn)行深入的調(diào)查研究，廣泛收集各種相關(guān)的資料、數(shù)據(jù)，預(yù)測(cè)產(chǎn)品需求和研究各種工藝路線，初步確定技術(shù)方案。以房地產(chǎn)市場(chǎng)為例，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查就是要通過(guò)一定的調(diào)查方式和方法，系統(tǒng)地收集相關(guān)市場(chǎng)、商品、顧客行為、銷售等方面的數(shù)據(jù)與資料并根據(jù)具體需要加以整理的活動(dòng)。其目的是為房地產(chǎn)企業(yè)提供真實(shí)的市場(chǎng)背景資料，為項(xiàng)目的投資決策提供參考依據(jù)。I.房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的內(nèi)容(1)背景調(diào)查經(jīng)濟(jì)形勢(shì)調(diào)查。主要包括：宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)、區(qū)域經(jīng)濟(jì)形勢(shì)、項(xiàng)目所在地的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)；房地產(chǎn)形勢(shì)調(diào)查。主要包括：全國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展形勢(shì)、區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展形勢(shì)、項(xiàng)目所在地房地產(chǎn)發(fā)展形勢(shì)；相關(guān)政策形勢(shì)調(diào)查。主要包括：

13、金融政策、經(jīng)濟(jì)政策、工地政策、各種稅費(fèi)政策、與建設(shè)管理相關(guān)的政策、項(xiàng)目所在地特有的一些政策、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、銷售相關(guān)政策和其他相關(guān)政策等。(2)市場(chǎng)供應(yīng)調(diào)查供應(yīng)量。這里的供應(yīng)量都是指有供應(yīng)能力的供應(yīng)量主要包括己有的供應(yīng)量和潛在的供應(yīng)量；供應(yīng)價(jià)格。同樣供應(yīng)的價(jià)格也包括兩個(gè)方面，一方面是歷史和現(xiàn)在的供應(yīng)價(jià)格，另一方面是未來(lái)可能的供應(yīng)價(jià)格；成交量。成交量是項(xiàng)目的實(shí)際購(gòu)買(mǎi)能力的體現(xiàn)；成交價(jià)。這也是反映消費(fèi)者實(shí)際支付能力的一個(gè)重要指標(biāo)，這個(gè)數(shù)據(jù)的調(diào)查過(guò)程中要注意的問(wèn)題就是成交價(jià)格數(shù)據(jù)中所包含的稅、費(fèi)以及是否有相關(guān)的優(yōu)惠等等；空置量。空置量也是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)研究過(guò)程中的一個(gè)重要指標(biāo)，它已表明了消費(fèi)者實(shí)際購(gòu)買(mǎi)能力和

14、市場(chǎng)實(shí)際供給能力之間的差距，其原因的分析將對(duì)開(kāi)發(fā)同類物業(yè)有很大的借鑒意義。(3)市場(chǎng)需求調(diào)查需求量。這里的需求量主要是根據(jù)消費(fèi)者目前希望的住房與實(shí)際面積之間的差異和生活品質(zhì)提高希望改善環(huán)境的需求量，都是消費(fèi)者能夠支付的需求量；需求價(jià)。反映消費(fèi)者的期望價(jià)格，該價(jià)格與供應(yīng)價(jià)之間的差距將直接影響開(kāi)發(fā)商、消費(fèi)者的利益和積極性；對(duì)目前產(chǎn)品的不滿足因素及程度。通常消費(fèi)者對(duì)自己已有的房地產(chǎn)產(chǎn)品或者對(duì)調(diào)查人員提供讓他認(rèn)知的項(xiàng)目產(chǎn)品都會(huì)有一定的贊同或者不贊同的地方，這種意見(jiàn)對(duì)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)具有相當(dāng)?shù)闹笇?dǎo)意義。(4)市場(chǎng)產(chǎn)品變動(dòng)趨勢(shì)調(diào)查對(duì)新產(chǎn)品的需求特性。新產(chǎn)品包含兩方面的含義，一方面是模糊情況下的產(chǎn)品需求特征，另一

15、方面是指導(dǎo)下的產(chǎn)品需求特征；價(jià)格的認(rèn)同程度。對(duì)于價(jià)格的認(rèn)同程度的調(diào)查也包括兩方面的內(nèi)容，一方面是對(duì)將來(lái)房地產(chǎn)產(chǎn)品價(jià)格的發(fā)展趨勢(shì)的預(yù)測(cè)和認(rèn)同程度，另一方面就是對(duì)初步定位下的產(chǎn)品未來(lái)的價(jià)格認(rèn)同程度；供應(yīng)、需求趨勢(shì)。這里的供應(yīng)、消費(fèi)趨勢(shì)應(yīng)以對(duì)業(yè)內(nèi)人員的調(diào)查為主外的調(diào)查對(duì)象的意見(jiàn)只作為一種參考。(5)消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)行為調(diào)查消費(fèi)群體特征調(diào)查。對(duì)于不同的產(chǎn)品其消費(fèi)的群體是存在差異的，因此在調(diào)查前應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)品按照普通消費(fèi)者熟悉的分類方式進(jìn)行詳細(xì)的分類，然后再進(jìn)行調(diào)查；消費(fèi)群體購(gòu)買(mǎi)力調(diào)查。對(duì)于消費(fèi)者的購(gòu)買(mǎi)力應(yīng)主要從收入情況、支出能力、消費(fèi)觀念、對(duì)目前房地產(chǎn)行業(yè)的了解程度等四個(gè)方面進(jìn)行調(diào)查，深入細(xì)致的調(diào)查才能夠反

16、映真實(shí)情況；消費(fèi)者的消費(fèi)傾向調(diào)查。消費(fèi)者的消費(fèi)傾向調(diào)查對(duì)于項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)具有很強(qiáng)的指導(dǎo)作用。(6)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)調(diào)查區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)企業(yè)。在擬建項(xiàng)目的輻射范圍內(nèi)項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)企業(yè)的情況，特別是在與項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期時(shí)間上有重合點(diǎn)的重大舉措和決策，調(diào)查過(guò)程中應(yīng)盡量建立動(dòng)態(tài)的指標(biāo)反映競(jìng)爭(zhēng)企業(yè)的基本情況，不應(yīng)用靜態(tài)指標(biāo)代替；競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品的調(diào)查。競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品的調(diào)查主要是市場(chǎng)己有的產(chǎn)品和潛在的產(chǎn)品；區(qū)域外可比項(xiàng)目的調(diào)查。區(qū)域外可比項(xiàng)目主要是指與擬開(kāi)發(fā)項(xiàng)目具有許多的類似特征的項(xiàng)目，這種項(xiàng)目的研究對(duì)于擬建項(xiàng)目具有很好的借鑒作用II.房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的主要方法在房地產(chǎn)市項(xiàng)目場(chǎng)調(diào)查過(guò)程中由于調(diào)查深度和目的的不同可以將房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查劃分為試探性

17、調(diào)查、描述性調(diào)查、因果性調(diào)查、預(yù)測(cè)性調(diào)查等，這幾種調(diào)查之間存在一個(gè)相互聯(lián)系、逐步深入的關(guān)系，并且在實(shí)際調(diào)查過(guò)程中經(jīng)常進(jìn)行綜合運(yùn)用。根據(jù)調(diào)查方法分類方式的不同，可以進(jìn)行不同的劃分，但常用的方法有：(1)訪問(wèn)法。訪問(wèn)法的基本原理是由調(diào)查人員根據(jù)調(diào)查的目的，擬定調(diào)查提綱并設(shè)計(jì)調(diào)查問(wèn)卷，然后對(duì)被調(diào)查者以提問(wèn)或問(wèn)卷的方式請(qǐng)他們做出回答，然后再對(duì)回收的問(wèn)卷進(jìn)行分析、整理以得到所需的資料和數(shù)據(jù)。訪問(wèn)法的優(yōu)點(diǎn)在于成本較低，并且速度較快，缺點(diǎn)在于調(diào)查數(shù)據(jù)的客觀性不強(qiáng)，對(duì)調(diào)查目的的實(shí)現(xiàn)能力不強(qiáng)。訪問(wèn)法主要有三種形式：面談、電話調(diào)查和通訊調(diào)查。(2)觀察法。觀察法是指調(diào)查人員通過(guò)觀察被調(diào)查人員的行為來(lái)收集所需資料信

18、息。該方法的缺點(diǎn)就是調(diào)查的范圍較窄，需要的時(shí)間較多，并且大多只能了解事物的表象，難以了解被調(diào)查者的內(nèi)心的感情、態(tài)度等內(nèi)在因素，因此該方法一般要同其他的方法結(jié)合使用。(3)實(shí)驗(yàn)法。實(shí)驗(yàn)法就是根據(jù)需要了解的信息，在假設(shè)一些條件的基礎(chǔ)上，在某一個(gè)較小的范圍內(nèi)進(jìn)行實(shí)驗(yàn)，并根據(jù)實(shí)驗(yàn)結(jié)果提取所需信息的方法。III.房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的主要步驟一般在房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查過(guò)程中都會(huì)遵循一個(gè)調(diào)查的步驟，主要的程序如下：(1)市場(chǎng)調(diào)查的準(zhǔn)備階段調(diào)查準(zhǔn)備階段的工作非常重要，將直接影響到調(diào)查的質(zhì)量，一般包括以下幾個(gè)方面內(nèi)容：確定市場(chǎng)調(diào)查的內(nèi)容和目的。對(duì)于調(diào)查內(nèi)容和目的的確定，每個(gè)項(xiàng)目都不同，因此在具體調(diào)查時(shí)要具體問(wèn)題具體分析；

19、擬訂市場(chǎng)調(diào)查計(jì)劃。市場(chǎng)調(diào)查計(jì)劃的內(nèi)容主要包括：調(diào)查對(duì)象的確定、調(diào)查方法的確定和調(diào)查進(jìn)度計(jì)劃安排等內(nèi)容；調(diào)查人員的選擇。調(diào)查人員作為調(diào)查方法的執(zhí)行者，其素質(zhì)的高低將直接影響到調(diào)查方法和調(diào)查程序的執(zhí)行能力，并最終影響到調(diào)查結(jié)果的質(zhì)量。因此調(diào)查人員的選取應(yīng)當(dāng)有一定的基本要求，如專業(yè)要求，并應(yīng)當(dāng)在調(diào)查前進(jìn)行適當(dāng)?shù)呐嘤?xùn)。(2)市場(chǎng)調(diào)查的實(shí)施階段調(diào)查的實(shí)施階段的時(shí)間最長(zhǎng)，也是最重要的階段，一般包括以下幾個(gè)內(nèi)容：收集相關(guān)信息資料。市場(chǎng)調(diào)查工作首先就是一個(gè)資料的收集過(guò)程，其中包括市場(chǎng)資料、具體項(xiàng)目資料、宏觀經(jīng)濟(jì)資料、政策資料等等，并且這個(gè)收集過(guò)程應(yīng)當(dāng)是動(dòng)態(tài)的過(guò)程；設(shè)計(jì)調(diào)查問(wèn)卷。調(diào)查問(wèn)卷的設(shè)計(jì)將直接關(guān)系到調(diào)查質(zhì)

20、量，因此其設(shè)計(jì)應(yīng)當(dāng)充分考慮到有效性、經(jīng)濟(jì)性等方面的要求，設(shè)計(jì)要做到科學(xué)、完整、可行；進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查。現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查中最應(yīng)當(dāng)注意的問(wèn)題就是調(diào)查的質(zhì)量，因此要求調(diào)查人員要不斷的總結(jié)和調(diào)整方法，為進(jìn)一步調(diào)查做出合理的行為提供幫助。(3)資料處理階段編輯整理信息資料。編輯整理信息資料中的一個(gè)非常重要的工作就是鑒別信息資料的有效性，并對(duì)無(wú)效數(shù)據(jù)進(jìn)行剔除，另一個(gè)就是評(píng)估調(diào)查工作的有效性；撰寫(xiě)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告。不同的市場(chǎng)調(diào)查其撰寫(xiě)的格式是不同的，但一個(gè)原則就是能夠真實(shí)反映調(diào)查的成果和不足，并要恰當(dāng)?shù)拿枋鍪袌?chǎng)的情況。(4)專題調(diào)查經(jīng)過(guò)一定的市場(chǎng)調(diào)查和整理以后，我們還經(jīng)常要根據(jù)實(shí)際情況和調(diào)查結(jié)果做一些專題的調(diào)查以彌補(bǔ)以前所

21、做調(diào)查的不足。專題調(diào)查的深度相對(duì)而言要求更深一些，并且最終應(yīng)當(dāng)形成專題調(diào)查報(bào)告。3、優(yōu)化及選擇開(kāi)發(fā)方案優(yōu)化及選擇開(kāi)發(fā)方案是可行性研究的主要步驟。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)方案主要是項(xiàng)目的規(guī)劃及開(kāi)發(fā)進(jìn)度的安排。為了便于進(jìn)行優(yōu)化和選擇，一般應(yīng)同時(shí)提出多種方案，再進(jìn)行方案評(píng)選，僅由承擔(dān)可行性研究的部門(mén)或規(guī)劃部門(mén)獨(dú)家提出規(guī)劃方案的做法，談不上方案的選擇及優(yōu)化，是不可取的做法。許多投資開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，這一步驟是采取方案征集或方案投標(biāo)的方式進(jìn)行，同時(shí)有多個(gè)專業(yè)單位或?qū)I(yè)人員進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)，評(píng)選小組再組織方案的評(píng)選，通過(guò)對(duì)方案的技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、環(huán)境方面的比較，從而選擇最優(yōu)方案。4、詳細(xì)研究由于房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的盈虧關(guān)系到企業(yè)的成敗，因而對(duì)優(yōu)選方案的決策必須慎重對(duì)待，要進(jìn)行詳細(xì)研究。詳細(xì)研究階段是對(duì)方案優(yōu)選階段的驗(yàn)證和繼續(xù)。在這一階段，要再應(yīng)用多種技術(shù)經(jīng)濟(jì)方法，對(duì)優(yōu)選出的方案進(jìn)行財(cái)務(wù)分析、經(jīng)濟(jì)效益分析、社會(huì)效益分析和環(huán)境效益分析；由于房地產(chǎn)市場(chǎng)的不確定因素較多，還要對(duì)投資方案進(jìn)行敏感性分析，表明在成本、價(jià)格、工期等不確定因素發(fā)生變化時(shí),對(duì)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益產(chǎn)生的影響。5、編寫(xiě)報(bào)告書(shū)在對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行全面、詳細(xì)分析之后，便可編制可行性研究報(bào)告?？尚行匝芯繄?bào)告是投資項(xiàng)目可行性研究成果的最終體現(xiàn)，對(duì)該項(xiàng)目投資決策成功與否關(guān)系極大。房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究