房地產(chǎn)抵押評估指導意見

1、房地產(chǎn)抵押評估指導意見中華人民共和國建設部中國人民銀行中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會二OO六年一月十三日第一條為了規(guī)范房地產(chǎn)抵押估價行為，保證房地產(chǎn)抵押估價質量，維護房地產(chǎn)抵押當事人的合法權益，防范房地產(chǎn)信貸風險，根據(jù)中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法、中華人民共和國擔保法以及房地產(chǎn)估價規(guī)范、商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風險管理指引，制定本意見。第二條本意見適用于各類房地產(chǎn)抵押估價活動。第三條本意見所稱房地產(chǎn)抵押估價，是指為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供價值參考依據(jù)，對房地產(chǎn)抵押價值進行分析、估算和判定的活動。第四條房地產(chǎn)抵押價值為抵押房地產(chǎn)在估價時點的市場價值，等于假定未設立法定優(yōu)先受償權利下的市場價值減去房地產(chǎn)估

2、價師知悉的法定優(yōu)先受償款。本意見所稱抵押房地產(chǎn)，包括擬抵押房地產(chǎn)和已抵押房地產(chǎn)。法定優(yōu)先受償款是指假定在估價時點實現(xiàn)抵押權時，法律規(guī)定優(yōu)先于本次抵押貸款受償?shù)目铑~，包括發(fā)包人拖欠承包人的建筑工程價款，已抵押擔保的債權數(shù)額，以及其他法定優(yōu)先受償款。第五條房地產(chǎn)抵押估價應當遵守獨立、客觀、公正、合法、謹慎的原則。第六條房地產(chǎn)估價機構、房地產(chǎn)估價人員與房地產(chǎn)抵押當事人有利害關系或者是房地產(chǎn)抵押當事人的，應當回避。第七條從事房地產(chǎn)抵押估價的房地產(chǎn)估價師，應當具備相關金融專業(yè)知識和相應的房地產(chǎn)市場分析能力。第八條委托人應當向房地產(chǎn)估價機構如實提供房地產(chǎn)抵押估價所必需的情況和資料，并對所提供情況和資料的真

3、實性、合法性和完整性負責。房地產(chǎn)估價師應當勤勉盡責，了解抵押房地產(chǎn)的法定優(yōu)先受償權利等情況；必要時，應當對委托人提供的有關情況和資料進行核查。第九條房地產(chǎn)抵押估價目的，應當表述為“為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評估房地產(chǎn)抵押價值”。第十條房地產(chǎn)抵押估價時點，原則上為完成估價對象實地查勘之日，但估價委托合同另有約定的除外。估價時點不是完成實地查勘之日的，應當在“估價的假設和限制條件”中假定估價對象在估價時點的狀況與在完成實地查勘之日的狀況一致，并在估價報告中提醒估價報告使用者注意。第十一條法律、法規(guī)規(guī)定不得抵押的房地產(chǎn)，不應作為抵押估價對象。第十二條房地產(chǎn)抵押估價報告應當全面、詳細地界定

4、估價對象的范圍和在估價時點的法定用途、實際用途以及區(qū)位、實物、權益狀況。第十三條房地產(chǎn)估價師了解估價對象在估價時點是否存在法定優(yōu)先受償權利等情況的，房地產(chǎn)抵押相關當事人應當協(xié)助。法定優(yōu)先受償權利等情況的書面查詢資料和調查記錄，應當作為估價報告的附件。第十四條房地產(chǎn)估價師應當對估價對象進行實地查勘，將估價對象現(xiàn)狀與相關權屬證明材料上記載的內容逐一進行對照，全面、細致地了解估價對象，做好實地查勘記錄，拍攝能夠反映估價對象外觀、內部狀況和周圍環(huán)境、景觀的照片。內外部狀況照片應當作為估價報告的附件。由于各種原因不能拍攝內外部狀況照片的，應當在估價報告中予以披露。實地查勘記錄應當作為估價檔案資料妥善保管

5、。第十五條在存在不確定因素的情況下，房地產(chǎn)估價師作出估價相關判斷時，應當保持必要的謹慎，充分估計抵押房地產(chǎn)在處置時可能受到的限制、未來可能發(fā)生的風險和損失，不高估市場價值，不低估知悉的法定優(yōu)先受償款，并在估價報告中作出必要的風險提示。在運用市場比較法估價時，不應選取成交價格明顯高于市場價格的交易實例作為可比實例，并應當對可比實例進行必要的實地查勘。在運用成本法估價時，不應高估土地取得成本、開發(fā)成本、有關費稅和利潤，不應低估折舊。在運用收益法估價時，不應高估收入或者低估運營費用，選取的報酬率或者資本化率不應偏低。在運用假設開發(fā)法估價時，不應高估未來開發(fā)完成后的價值，不應低估開發(fā)成本、有關費稅和利

6、潤。房地產(chǎn)估價行業(yè)組織已公布報酬率、資本化率、利潤率等估價參數(shù)值的，應當優(yōu)先選用；不選用的，應當在估價報告中說明理由。第十六條估價對象的土地使用權是以劃撥方式取得的，應當選擇下列方式之一評估其抵押價值：（一）直接評估在劃撥土地使用權下的市場價值；（二）評估假設在出讓土地使用權下的市場價值，然后扣除劃撥土地使用權應繳納的土地使用權出讓金或者相當于土地使用權出讓金的價款。選擇上述方式評估抵押價值，均應當在估價報告中注明劃撥土地使用權應繳納的土地使用權出讓金或者相當于土地使用權出讓金價款的數(shù)額。該數(shù)額按照當?shù)卣?guī)定的標準測算；當?shù)卣疀]有規(guī)定的，參照類似房地產(chǎn)已繳納的標準估算。第十七條評估在建工程

7、的抵押價值時，在建工程發(fā)包人與承包人應當出具在估價時點是否存在拖欠建筑工程價款的書面說明；存在拖欠建筑工程價款的，應當以書面形式提供拖欠的數(shù)額。第十八條房地產(chǎn)估價師知悉估價對象已設定抵押權的，應當在估價報告中披露已抵押及其擔保的債權情況。第十九條房地產(chǎn)估價師不得濫用假設和限制條件，應當針對房地產(chǎn)抵押估價業(yè)務的具體情況，在估價報告中合理且有依據(jù)地明確相關假設和限制條件。已作為假設和限制條件，對估價結果有重大影響的因素，應當在估價報告中予以披露，并說明其對估價結果可能產(chǎn)生的影響。第二十條房地產(chǎn)抵押估價報告應當包含估價的依據(jù)、原則、方法、相關數(shù)據(jù)來源與確定、相關參數(shù)選取與運用、主要計算過程等必要信息

8、，使委托人和估價報告使用者了解估價對象的范圍，合理理解估價結果。第二十一條房地產(chǎn)抵押估價報告應當確定估價對象的抵押價值，并分別說明假定未設立法定優(yōu)先受償權利下的市場價值，以及房地產(chǎn)估價師知悉的各項法定優(yōu)先受償款。第二十二條房地產(chǎn)抵押估價報告應當向估價報告使用者作如下提示：（一）估價對象狀況和房地產(chǎn)市場狀況因時間變化對房地產(chǎn)抵押價值可能產(chǎn)生的影響；（二）在抵押期間可能產(chǎn)生的房地產(chǎn)信貸風險關注點；（三）合理使用評估價值；（四）定期或者在房地產(chǎn)市場價格變化較快時對房地產(chǎn)抵押價值進行再評估。第二十三條房地產(chǎn)抵押估價應當關注房地產(chǎn)抵押價值未來下跌的風險，對預期可能導致房地產(chǎn)抵押價值下跌的因素予以分析和說

9、明。在評估續(xù)貸房地產(chǎn)的抵押價值時，應當對房地產(chǎn)市場已經(jīng)發(fā)生的變化予以充分考慮和說明。第二十四條房地產(chǎn)抵押估價報告應當包括估價對象的變現(xiàn)能力分析。變現(xiàn)能力是指假定在估價時點實現(xiàn)抵押權時，在沒有過多損失的條件下，將抵押房地產(chǎn)轉換為現(xiàn)金的可能性。變現(xiàn)能力分析應當包括抵押房地產(chǎn)的通用性、獨立使用性或者可分割轉讓性，假定在估價時點拍賣或者變賣時最可能實現(xiàn)的價格與評估的市場價值的差異程度，變現(xiàn)的時間長短以及費用、稅金的種類、數(shù)額和清償順序。第二十五條在處置房地產(chǎn)時，應當評估房地產(chǎn)的公開市場價值，同時給出快速變現(xiàn)價值意見及其理由。第二十六條估價報告應用有效期從估價報告出具之日起計，不得超過一年；房地產(chǎn)估價師

10、預計估價對象的市場價格將有較大變化的，應當縮短估價報告應用有效期。超過估價報告應用有效期使用估價報告的，相關責任由使用者承擔。在估價報告應用有效期內使用估價報告的，相關責任由出具估價報告的估價機構承擔，但使用者不當使用的除外。第二十七條房地產(chǎn)抵押估價報告的名稱，應當為“房地產(chǎn)抵押估價報告”，由房地產(chǎn)估價機構出具加蓋房地產(chǎn)估價機構公章，并有至少二名專職注冊房地產(chǎn)估價師簽字。第二十八條在房地產(chǎn)抵押估價活動中，本意見未作規(guī)定的事宜，應當按照房地產(chǎn)估價規(guī)范執(zhí)行第二十九條本意見由中國房地產(chǎn)估價師與房地產(chǎn)經(jīng)紀人學會負責解釋。第三十條本意見自2006年3月1日起施行對房地產(chǎn)抵押估價指導意見的三點體會作者：蘇

11、州天元來源：中國房地產(chǎn)估價師2006年第2期日期：2006-06-23最近，建設部、人民銀行和銀監(jiān)會聯(lián)合發(fā)布了關于規(guī)范與銀行信貸業(yè)務相關的房地產(chǎn)抵押估價管理有關問題的通知（建住房20068號）。其附錄部分房地產(chǎn)抵押估價指導意見（下面簡稱意見）在抵押評估方面對房地產(chǎn)估價規(guī)范的具體運用進行了補充和細化，出現(xiàn)了一些新的內容和規(guī)范。其一是要求對預期可能導致房地產(chǎn)抵押未來價值下跌的因素予以分析和說明，本文就該條予以技術探究。意見中指出：房地產(chǎn)抵押價值為抵押房地產(chǎn)在估價時點的市場價值，等于假定未設立法定優(yōu)先受償權利下的市場價值減去房地產(chǎn)估價師知悉的法定優(yōu)先受償款。分析房地產(chǎn)抵押價值的定義，并結合評估實際工

12、作，筆者認為導致房地產(chǎn)抵押價值未來下跌因素主要可以分兩大類，一類是導致房地產(chǎn)市場價值減少的因素，另一類是導致法定優(yōu)先受償款增加的因素。一、影響估價對象房地產(chǎn)市場價值因素的細化與分析1. 由于經(jīng)濟衰退或房地產(chǎn)政策調整，區(qū)域范圍內房地產(chǎn)市場價值整體下跌，導致估價對象房地產(chǎn)市場價值的下跌。經(jīng)濟衰退必將導致區(qū)域內房地產(chǎn)市場的不景氣,使得區(qū)域范圍內房地產(chǎn)市場價值整體下跌。例如在亞洲金融危機中，東亞地區(qū)的日本、香港等地，經(jīng)濟發(fā)生了不同程度的衰退，導致這些地區(qū)的房地產(chǎn)價值暴跌。而房地產(chǎn)政策調整，出現(xiàn)抑制房地產(chǎn)市場發(fā)展的政策時，也往往會導致房地產(chǎn)市場價值的下跌。例如近年房地產(chǎn)宏觀調控政策的出臺，對國內某些房地

13、產(chǎn)過熱地區(qū)進行降溫，也導致了部分地區(qū)的房地產(chǎn)市場價值下跌。2. 估價對象房地產(chǎn)的環(huán)境因素惡化或區(qū)位條件惡化，導致估價對象房地產(chǎn)市場價值的下跌。大氣環(huán)境、聲覺環(huán)境、視覺環(huán)境以及衛(wèi)生環(huán)境等環(huán)境因素惡化，比如空氣污染、噪聲污染等，都會導致周邊房地產(chǎn)的市場價值下跌。例如住宅周邊新建化工廠造成空氣污染，在住宅南面新建高層建筑影響采光等，都會使得對象房地產(chǎn)貶值。而區(qū)位條件的惡化，使得影響房地產(chǎn)價值的因素變化，進而導致了估價對象房地產(chǎn)市場價值下跌；比如原來是區(qū)級商服中心，可能由于規(guī)劃調整等原因，現(xiàn)在降為小區(qū)級商服中心，也將導致該區(qū)域房地產(chǎn)市場價值的下跌。3. 市政拆遷風險因素，導致估價對象房地產(chǎn)市場價值的下

14、跌。由于市政拆遷，具有一定的政府行為和公益性，使得市政補償?shù)臉藴识疾惶?，且略低于被拆遷對象的正常市場價值。因而對象房地產(chǎn)在可預期范圍內，存在市政拆遷風險，往往會出現(xiàn)市場價值下跌的情況。4. 人為使用不當或自然因素使得房地產(chǎn)加速物理折舊（或經(jīng)濟折舊），導致估價對象房地產(chǎn)市場價值的下跌。人為使用不當通常是指擅自拆改建筑物，破壞建筑結構；或平時使用時，缺乏必要的維護等，使得房地產(chǎn)加速物理折舊（或經(jīng)濟折舊），這必將導致估價對象房地產(chǎn)市場價值的下跌。而自然因素（如火災、地震、水災等），也會對建筑物產(chǎn)生破壞作用，進而導致房地產(chǎn)折舊加速，估價對象房地產(chǎn)市場價值下跌。5心理因素的存在，導致估價對象房地產(chǎn)市場

15、價值的下跌。導致房地產(chǎn)市場價值下跌的心理因素主要指有關于房地產(chǎn)的心理陰影。對于住宅來說，比如在該住宅內發(fā)生過喪葬、惡性案件等事件；對于商鋪來說，比如該商鋪多次發(fā)生經(jīng)營失敗、破產(chǎn)等事件。二、影響法定優(yōu)先受償款增加因素的細化與分析意見中指出：法定優(yōu)先受償款是指假定在估價時點實現(xiàn)抵押權時，法律規(guī)定優(yōu)于本次抵押貸款受償?shù)目铑~，包括發(fā)包人拖欠承包人的建筑工程價款，已抵押擔保的債權數(shù)額，以及其他法定優(yōu)先受償款。筆者認為在抵押期限內可能會增加的法定優(yōu)先受償款，主要指抵押權實現(xiàn)費用、企業(yè)所欠職工工資和勞動保險費用和企業(yè)所欠稅款三類情況。1抵押權實現(xiàn)費用的增加抵押權實現(xiàn)費用，我們認為應該包括訴訟費用、法院執(zhí)行費

16、用、律師費、拍賣費用等，此類費用隨著抵押權實現(xiàn)都將會有所增加。如果要實現(xiàn)抵押權，就有可能會產(chǎn)生訴訟費用、法院執(zhí)行費用、律師費、拍賣費用等，而根據(jù)中華人民共和國破產(chǎn)法規(guī)定，破產(chǎn)財產(chǎn)的管理、變賣和分配所需要的費用、破產(chǎn)案件的訴訟費用，以及為債權人的共同利益而在破產(chǎn)程序中支付的其他費用，應當從破產(chǎn)財產(chǎn)中優(yōu)先撥付。2. 企業(yè)所欠職工工資和勞動保險費用企業(yè)所欠職工工資和勞動保險費用應該考慮兩種情況,一種是由于企業(yè)經(jīng)營不善所欠職工工資和勞動保險費用，另一種是企業(yè)惡意所欠職工工資和勞動保險費用。無論是哪種情況，根據(jù)中華人民共和國破產(chǎn)法規(guī)定，破產(chǎn)財產(chǎn)優(yōu)先撥付破產(chǎn)費用后，按照下列順序清償：破產(chǎn)企業(yè)所欠職工工資和

17、勞動保險費用，破產(chǎn)企業(yè)所欠稅款，破產(chǎn)債權。因而在清償債權前，應先清償破產(chǎn)企業(yè)所欠職工工資和勞動保險費用。3. 企業(yè)所欠稅款企業(yè)所欠稅款應該包括企業(yè)所欠稅款本身款項以及由此產(chǎn)生的滯納金等費用。同時也應分企業(yè)經(jīng)營不善和企業(yè)惡意所欠稅款。而根據(jù)中華人民共和國破產(chǎn)法規(guī)定，清償債權前，應先清償破產(chǎn)企業(yè)所欠稅款。三、影響房地產(chǎn)抵押價值的其他因素還有其它一些因素對房地產(chǎn)抵押價值有影響，但是未被列入影響導致房地產(chǎn)抵押價值未來下跌的因素中，筆者對此作闡述與分析。1. 社會因素變化影響房地產(chǎn)市場價值的社會因素包括了政治安定狀況、社會治安狀況、房地產(chǎn)投機狀況以及城市化狀況。其中政治安定狀況、社會治安狀況以及城市化狀

18、況都是長期因素，在短期內很難預測。而房地產(chǎn)投機行為對區(qū)域房地產(chǎn)市場的影響，無論是影響的作用方向，還是作用的大小都有其偶然性和不確定性，故本次不予考慮。2后續(xù)拖欠工程價款在實際情況中，可能會出現(xiàn)在抵押期間，拖欠工程價款發(fā)生增加的情況，主要指拖欠二次裝修工程價款和后續(xù)（附屬）工程價款等情況。但根據(jù)債權發(fā)生順序，上述增加的工程欠款，是發(fā)生在抵押權設定之后，因而在受償順序上，列在本次抵押權后，并沒有增加法定優(yōu)先受償款，不會對房地產(chǎn)抵押價值有直接影響，故不計入因素中考慮。3.再次抵押根據(jù)擔保法：財產(chǎn)抵押后，該財產(chǎn)的價值大于所擔保債權的余額部分，可以再次抵押，但不得超出其余額部分。但再次抵押也是發(fā)生在本次

19、抵押權設定之后，因而在受償順序上，列在本次抵押權后，故不計入因素中考慮。以上分析，僅為筆者的疏漏之見，水平所限，考慮難免有不足之處，旨在拋磚引玉在建工程抵押評估的特點與評估范圍（征文）作者：杜建國來源：中國房地產(chǎn)估價師雜志社版權所有日期：2004-10-14點擊：20在建工程是尚未形成的產(chǎn)品，從基礎到主體完成，再到竣工驗收，這個過程跨越的時間較長。隨著工程的進展，其價值往往發(fā)生變化，因此，在建工程評估有著很強的特殊性和復雜性。本文將在界定在建工程的基礎上，重點探討在建工程抵押評估的特點與評估范圍。一、在建工程的含義及其特點（一）在建工程的含義在建工程最重要的特征就是其工程量尚未完成，因而體現(xiàn)在

20、其建筑物實體形態(tài)不完全,不具備有關部門組織進行竣工驗收的條件，以及不能馬上實現(xiàn)其設計用途等諸多特性。要正確把握在建工程評估價值的內涵并選擇適當?shù)脑u估方法對在建工程進行估價，首先要明確在建工程的含義。對于在建工程的定義，在理論界有多種不同的提法。一種定義是，在建工程就是正在施工或雖已完工但尚未辦理移交驗收的建設工程。它是指在建工程已經(jīng)構成的投資完成額，包括尚未交付使用的投資完成額。包括在建的新建項目、擴建項目、改建項目以及恢復項目等項目工程。另外一種說法，在建工程房地產(chǎn)即建筑工程尚未完工或雖然已經(jīng)完工，但尚未交付使用的建設項目房地產(chǎn)。中評協(xié)（96）第3號資產(chǎn)評估規(guī)范意見（試行）對在建工程是這樣論

21、述的：在建工程是正在建設中的固定資產(chǎn)建設或改良工程，包括成套或單項建設的生產(chǎn)性和非生產(chǎn)性固定資產(chǎn)以及維修、安裝、擴建、改建和大修理工程。按照建設部56號令城市房地產(chǎn)抵押管理辦法第三條所稱在建工程抵押，是指抵押人為取得在建工程繼續(xù)建造資金的貸款，以其合法方式取得的土地使用權連同在建工程的投入資產(chǎn)，以不轉移占有的方式抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔保的行為。從城市房地產(chǎn)抵押管理辦法中的定義可看出：在建工程抵押得來的貸款只能用于該工程的建造，而不得它用，因此對已完工至已竣工驗收了的工程就不能進行在建工程抵押登記，而應該督促其盡快完善產(chǎn)權后再造行產(chǎn)權抵押登記。在建工程，其涵義有廣義和狹義之分。廣義上的

22、房屋在建工程，是指房屋自主體工程動工建設開始至建成后房地產(chǎn)主管機關頒發(fā)所有權證書止所處的狀態(tài)。狹義上的房屋在建工程，是指房屋工程自主體工程基本建設開始至房屋達到竣工驗收條件前所處的狀態(tài)?？梢?，狹義上的房屋在建工程，主要是指房屋主體結構的建設過程中的狀態(tài)，是一種實物上的未完成狀態(tài)，而廣義上的房屋在建工程不僅包括狹義上的房屋在建工程在內，還包括房屋各項工程均已完工，即達到房屋竣工驗收條件后、未領取房屋所有權證書的情形，是一種在法律上未完成的狀態(tài)。與一般意義上的房地產(chǎn)相比，在建工程具有自身的特點。綜合有關的觀點和意見，參照有關的文獻和評估方面的叢書，本文中所述及的在建工程是指“正在施工但未完工或已完

23、工但未通過竣工驗收的工程項目”。（二）在建工程的特點在建工程泛指處于建設過程中、尚未完工并交付使用的工程項目，一般把是否進行了整體竣工驗收作為界定的主要依據(jù)。作為房地產(chǎn)的一種類型，在建工程的表現(xiàn)形式多種多樣，既可以是處于建設過程中的項目，也可以是已停工多年的“爛尾樓”。在建工程有著與一般房地產(chǎn)不同的特點。1所有權的相對確定性指房屋在建工程在主管機關正式頒發(fā)所有權證書之前，其所有權處于相對確定的狀態(tài)。2. 合法性房屋在建工程，必須是經(jīng)國家法定機關或有權部門在其職權范圍內，依照法律規(guī)定的程序進行審批后取得相關批文的合法工程，未經(jīng)審批并取得規(guī)劃紅線圖、施工許可證等合法手續(xù)的違章建筑不受法律保護，更不

24、得以抵償法律文書確定的債務。3. 可變價性在市場經(jīng)濟條件下，房屋在建工程與其他房地產(chǎn)一樣屬于商品，有其內在價值及使用價值。但是由于在建工程處于法律上或事實上的未完成狀態(tài)，尤其是事實上未完成而停止建設的工程，其價值能否以交換價值體現(xiàn)出來，即該在建工程是否具有可變價性，是區(qū)分執(zhí)行案件抵債標的物與非標的物的基礎。只有那些在市場上能夠變價的、抵償金錢債權的在建工程，才能被執(zhí)行法院納入執(zhí)行標的物的范圍，列為司法評估的對象。4. 在建工程房地產(chǎn)可比性差在建工程涵括了從剛剛投資興建的工程到已完成建設但尚未交付使用的工程，這就造成了在建工程房地產(chǎn)之間可比性差。5. 在建工程形象進度與實際投資額較難一致在建工程

25、實際投資額，其賬面價值包括預付材料款和預付設備款，同時也記錄在建工程中應付材料款及應付設備款等，因此，在建工程投資不能完全體現(xiàn)在建工程的形象進度。6. 在建工程建設工期長短差別較大建設工期長短的差別，直接與建造期間材料，工費價值變化、設計變更等相聯(lián)系，對評估價值標準的選擇有直接影響。7. 在建工程房地產(chǎn)種類多在建工程房地產(chǎn)也涉及正常使用房地產(chǎn)中各類房地產(chǎn)，如不同用途、不同結構的廠房、倉庫、普通住宅、高級住宅等。8. 在建工程造價差異大同種用途、同種結構的在建工程，由于其地基的差異等特殊原因，造成比正常情況房地產(chǎn)投資增大。9. 法定抵押權優(yōu)先于約定抵押權根據(jù)中華人民共和國合同法第286條規(guī)定，發(fā)

26、包人未按照約定支付價款的，承包人可以催告發(fā)包人在合期限內支付價款。發(fā)包人逾期不支付的，除按照建設工程的性質不宜折價、拍賣的以外，承包人可以與發(fā)包入?yún)f(xié)議將該工程折價，也可以申請人民法院將該工程依法拍賣。建設工程的價款就該工程折價或者拍賣的價款優(yōu)先受償。即承包人的法定抵押權優(yōu)先于銀行與抵押人的約定抵押權。二、在建工程的分類在實際的估價實務以及科學研究中，可以將在建工程按照不同方式進行分類。在建工程可根據(jù)標志性工程進度進行分類，也可根據(jù)建設用途進行分類，同時對于同一階段的在建項目，由于工程款支付方式的不同，以及材料設備購置的早晚，在價值上也會形成差異。根據(jù)標志性工程進度進行分類，建筑工程的施工過程分

27、為土方工程、基礎工程、結構工程、電氣設備安裝工程、給排水工程、內外裝修工程、室外工程等等。由于工程施工是一個連續(xù)的過程，可以按照建設工程施工主要工作的進度狀況劃分為結構在施、結構封頂及準備驗收幾個階段。對此我們也稱為按形象進度進行分類。另一種分類方式是按照項目設計用途進行劃分，建設工程可分為工業(yè)建筑、民用建筑和農(nóng)業(yè)建筑，進而又可分為工業(yè)廠房、倉庫、鍋爐房、住宅、辦公樓、商業(yè)、農(nóng)場、牧場由于不同類型的建筑工程具有各自不同的生產(chǎn)流程和特性，因此對于在建工程價值的評估首先應確定在建工程的種類，選取適合其特性的方法和技術進行研究。三、在建工程抵押價值評估特點對在建工程價值的估算和判定稱為在建工程估價，

28、在建工程作為房地產(chǎn)估價中重要的一類，相對于一般房地產(chǎn)的估價，在建工程抵押估價有以下幾個特點：1. 在建工程的范圍十分廣，情況復雜，對估價要求的專業(yè)技術性強。在建工程的個性差異往往比較突出，不同工程之間的可比性較差，對在建工程抵押估價要建立在對其全面分析了解的基礎上。2. 在建工程資金投入與工程實際進度存在著時差和量差，這時在建工程抵押評估中經(jīng)常會考慮的因素。建設資金的投入量與實際形成的工程資產(chǎn)價值量和形象進度往往不盡一致。花在在建工程上的實際費用支出與其形象進度并不一致，有時偏差還很大，因此實際的費用支出并不能客觀地反映在建工程的抵押價值。3大中型尤其是特大型工程項目建設周期長，資金成本較高，

29、其所含實物資產(chǎn)價值與貨幣資金的時值存在著價值背離問題。4. 在建工程存在著債權債務問題和投資風險問題，在估價中要注意格外關注。而且在其竣工投產(chǎn)之前表現(xiàn)為投資的積累，通常無收益可言，且未來預期收益難以確定。5. 在建工程涵括了從剛剛投資興建的工程到已完工建設但尚未交付使用的工程。這些完工進度差異巨大的在建工程，自身可比性較差，評估時不易找到合適的參照物。6. 對工期較長或停建多年的工程，由于市場和外部條件的變化，其技術性、功能性貶值不可忽視，特別是在采用成本法估價時。有的項目還沒建成在市場上就已經(jīng)落后了,市場價值遠低于實際的投入。7. 在建工程的價值并非各項投入的累加，要根據(jù)市場情況體現(xiàn)出其潛在

30、的利潤，這也是對在建工程采用成本法和假設開發(fā)法估價時的難點之一。8. 按照工程項目的建設程序，土地費用和不構成工程實體的前期費用往往是先行投入的，與工程的實際進度無關，在估價時不可遺漏。9. 對在建工程的估價往往無法直接采用一般房地產(chǎn)估價的方法，應結合在建工程的特點對各種方法進行修訂后靈活地綜合使用。因此，在傳統(tǒng)評估技術路線中，一般采用成本法和假設開發(fā)法，但由于在建工程資產(chǎn)的收益率并不是總處在社會平均水平位置，其預期收益可能明顯高于或低于社會平均水平，這樣對在建工程的估價針對特定的評估目的則要運用到其他估價方法，以便更好地考慮該在建工程超額收益或減額收益對其評估值的影響，從而使其估價結果進一步