KK Mall市調(diào)報告鞏文韜

1、SCP PLAZA 租賃部市調(diào)報告租賃部市調(diào)報告時時 間：間：2015年年12月月 市調(diào)項目：市調(diào)項目：KK Mall項目概況基本信息基本信息開業(yè)時間：開業(yè)時間：2011.11.26開發(fā)商開發(fā)商 / 運營團隊：運營團隊：京基集團設(shè)計團隊：設(shè)計團隊：英國TFP，美國ARUP，美國LLA位置：位置：羅湖區(qū)蔡屋圍金融中心商圈核心位置，毗鄰深南大道，紅嶺中路，與大劇院地 鐵站無縫對接，1、2號地鐵站交界處體量：體量：占地4.7萬m2，建筑面積8.35萬m2，中庭150m2，2101個停車位（B1B4）， 商業(yè)區(qū)域樓層B1L4主力店：主力店：華潤BLT超市（B1），NOVO（L2-L3），星際傳奇（L3

2、），UA影院（IMAX） （L4），大食代（L4），優(yōu)萊薈（L4）區(qū)位分析交通狀況交通狀況道路信息：毗鄰深南大道，位處于深南 中路和紅嶺中路的交接處，臨 近解放東路，交通十分便利 地鐵線路：地鐵1、2號線交界處，大劇 院站B出口無縫對接其B1；客 流量平均44368人次/小時， 節(jié)假日客流量相對增加，平均 提袋率為40%（數(shù)據(jù)來源：中 原地產(chǎn) 2012） 公交線路：地王大廈站11條線，深圳書 城站16條線，荔枝公園站12 條線，寰宇酒店站1條線 區(qū)位分析商圈分析商圈分析KK MallKK Mall 位于蔡屋圍金融中心商圈，金融機構(gòu)分布集中，具有較好的經(jīng)濟基礎(chǔ) 與鄰近的東門商圈（購物、休閑、旅游

3、、觀光步行街）、人民南商圈（時尚高檔精品購物、娛樂業(yè)）構(gòu)成羅湖金三角，各商圈差異化發(fā)展、優(yōu)勢互補，形成良好的區(qū)位優(yōu)勢 地鐵及公交線路便利，有利于引導(dǎo)來自東門、人民南兩商圈的客流區(qū)位分析CBD CBD 與住宅分與住宅分析析周邊高檔酒店有凱瑞酒店、京基晶都大酒店、蔡屋圍大酒店等，易于吸引外來高消費人群周邊住宅區(qū)包括了城中村、中檔住宅片區(qū)及高檔住宅區(qū)，1.5km范圍內(nèi)約10萬常住人口（數(shù)據(jù)來源：里城地產(chǎn) 2015），但消費水平與文化品位參差不齊周邊分布諸多高檔寫字樓，有前亞洲第一高樓“地王大廈”及現(xiàn)深圳第一高樓京基100，地標作用顯著，白領(lǐng)人數(shù)較多主要客群：2550歲，月收入5000 100,000

4、 RMB（寫字樓白領(lǐng)、金領(lǐng)、私營企業(yè)主；周邊中高檔住宅區(qū)居民；周邊高檔酒店暫住人群）區(qū)位分析競爭者競爭者 周邊最具代表性的競爭項目有萬象城、金光華、中信城市廣場等，對KK Mall造成一定程度上的客群分流作用。（數(shù)據(jù)來源：里城地產(chǎn) 2015）萬象城萬象城 距離約480m；深圳最大、華南最好、中國最具 示范效應(yīng)的大型室內(nèi)購物中心，集百貨、國際品 牌、時尚精品店、餐飲、大型娛樂等元素于一體 ，真正的一站式購物體驗中心。定位人群：城定位人群：城 市高端消費群體市高端消費群體。金光華金光華 距離約2.8km；深圳首家與地鐵無縫連接的國際 購物廣場，前深圳最大的單體零售商業(yè)建筑，業(yè) 主將其定位為與國際高

5、級商業(yè)中心接軌的購物中 心。定位人群：定位人群：中高檔消費人群中高檔消費人群。中信城市廣場中信城市廣場 距離約1.3km；位于科學(xué)館地鐵站，曾被列為深 圳市政府規(guī)劃的“跨世紀的重點建設(shè)項目”，。定定 位人群：中產(chǎn)階層位人群：中產(chǎn)階層。經(jīng)營特點項目定位項目定位 關(guān)鍵詞關(guān)鍵詞中高端時尚潮流領(lǐng)軍后現(xiàn)代體驗感區(qū)域型年輕的奢華國際精品新體驗經(jīng)營特點業(yè)態(tài)組成業(yè)態(tài)組成- - 店鋪數(shù)量店鋪數(shù)量業(yè)態(tài)類型商戶類別B1L1L2L3L4各類商戶數(shù)量各業(yè)態(tài)商戶數(shù)量業(yè)態(tài)占比（數(shù)量）零售百貨/超市1 11 11 13 312512578%78%服裝/鞋包6 62424242419196 67979童裝/玩具1 112121

6、313家居生活/數(shù)碼攝影3 31 11 18 81313鐘表/珠寶/飾品/禮品/運動用品2 25 51 12 25 51515個人護理/藥品/保健品2 22 2餐飲餐飲13137 71 14 49 93434343414%14%配套服務(wù)影院/溜冰場/星際傳奇1 11 12 217178%8%生活/攝影/文教/服務(wù)1 13 32 24 41010銀行2 23 35 5各層商戶數(shù)量30304343292929294545176176176176- 結(jié)合其區(qū)位的客群定位： 零售業(yè)態(tài)比例最大（以超市、快時尚、精品鞋包服飾、數(shù)碼產(chǎn)品為代表，兒童、配飾等品牌比例較?。?； 餐飲比例其次（正餐、輕餐、甜品站數(shù)

7、量較為平均，品類較為齊全，客群覆蓋面廣）； 配套服務(wù)類業(yè)態(tài)品牌比例最小，品類齊全度遠低于我商場（僅銀行就占近1/3），與其“一站式”消費定位不匹配，不足以滿足周邊居民客群居家生活的消費需求。經(jīng)營特點業(yè)態(tài)組成業(yè)態(tài)組成- - 店鋪面積店鋪面積（數(shù)據(jù)來源：雨潤城地產(chǎn) 2014）經(jīng)營特點樓層信息樓層信息 - B1- B1生活空間生活空間主要業(yè)態(tài)：美食/精品超市/服飾/鞋包/個人護理/化妝品/禮品珠寶主力店：BLT（華南首店、旗艦店），華潤旗下高端精品超市， 占地3200m2，近10000種商品，多數(shù)為日韓、歐美、東 南亞進口商品，注重以優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品和多樣化服務(wù)來滿足年 輕消費群體的購物需求，倡導(dǎo)貼近生活

8、本源、自然、健康 、精致的生活態(tài)度。特色品牌：Zara / H&M / Mango（深圳首家直營店）優(yōu)點：商業(yè)區(qū)與地鐵站無縫對接，客流量大；“一”字形動線簡單 明了，增強導(dǎo)視效果；樓層客群定位明確。不足：主力店及聚客強店分布過于集中，且主要坐落于扶梯口，不 利于小店鋪經(jīng)營、不利于向其他樓層引流。樓層信息樓層信息 - L1- L1精品空間精品空間經(jīng)營特點主要業(yè)態(tài)：精品服飾/名表/珠寶首飾/化妝品/咖啡廳/銀行ATM樓層特色：以國際一線、二線高檔服飾為主，另有10余家 中標、珠寶、配飾店鋪，店面裝潢具有時尚潮流特色 ，商品以精致品質(zhì)為賣點； 無主力店，客流主要靠兩個中庭不定期舉辦的活動/

9、表演等來導(dǎo)入。特色品牌：Swarovski / Y-3 / PORTS / AIX MACARON優(yōu)點：服飾、配飾等商品具有時尚、潮流特色，品質(zhì)精致，分布 集中，客群定位明晰不足：無主力店，導(dǎo)客性差，落位動線死角的小店鋪不易存活。樓層信息樓層信息 L2 L2時尚空間時尚空間經(jīng)營特點主要業(yè)態(tài)：時尚服飾/鞋/皮具/特色餐飲主力店：NOVO（L2-L3）（華南旗艦店/概念店），圍繞時尚+ 設(shè)計+工藝的理念，匯集50余日韓/歐美時尚潮流服飾品牌（ 多為女裝），多數(shù)為外國著名設(shè)計師的作品，其中70%的 品牌在深圳首次出現(xiàn)；特色品牌：NINE WEST/EVISU/LACOSTE/豪麟/LADY7優(yōu)點：以

10、時尚質(zhì)感為特色，定位明確，有很好的品牌效應(yīng)；主力店與 小店鋪落位合理，無動線死角；NOVO一托二的樓層設(shè)計便于 L2-L3的引流樓層信息樓層信息 L3 L3潮流空間潮流空間經(jīng)營特點主要業(yè)態(tài)：休閑娛樂/潮流服飾/健身美體/鞋包/特色餐飲主力店：NOVO（L2-L3）； 星際傳奇，反斗樂園品牌，深圳首家大型高端兒童游樂場 ，面積約1000m2，裝修風(fēng)格前衛(wèi)，服務(wù)周到，會員管理信 息智能化，是健康、益智、時尚的游藝場所典范特色品牌：俏江南（華南首店、旗艦店）/舞騰/NE&AR/ Timberland /1016/ MINI Kids 兒童館優(yōu)點：兒童與餐飲業(yè)態(tài)搭配，吸引家庭客群；該樓層設(shè)置停

11、車場，與 家庭自駕客群需求相匹配；聚客店鋪落位合理，無動線死角不足：服飾及配套服務(wù)業(yè)態(tài)與兒童、餐飲業(yè)態(tài)匹配度低，樓層整體定 位不夠明確樓層信息樓層信息 L4 L4體驗空間體驗空間經(jīng)營特點主要業(yè)態(tài)：影視/數(shù)碼家居/兒童/美容美發(fā)/餐飲/VIP室*主力店：UA影院（深圳首家IMAX影院），投資5000萬 ，8個影廳，約1000個豪華座位； 優(yōu)萊薈（中航健身會，亞洲最佳大型健體中心）； 大食代（美食廣場）（深圳首家）特色品牌：金錢豹（深圳首家）/粵菜王府（京基自 創(chuàng)品牌）/外婆家（深圳首家）/19八3/廣天 /3C4U優(yōu)點：優(yōu)勢品牌聚集，多為xx首店，有很好的集群效應(yīng)；主力店 與小店鋪分布合理，便于引流；業(yè)態(tài)組合合理，有較好的文 化氛圍與服務(wù)氛圍，體驗感強經(jīng)營特點附加體驗附加體