廣州商業(yè)地產(chǎn)市場2012年年度市場

1、廣州商業(yè)地產(chǎn)市場廣州商業(yè)地產(chǎn)市場20122012年年度市場分析年年度市場分析 Martketing Dept. 目目 錄錄第一部分第一部分: :寫字樓寫字樓第二部分第二部分: :商業(yè)產(chǎn)權式公寓商業(yè)產(chǎn)權式公寓第三部分第三部分: :裙樓商業(yè)裙樓商業(yè)2012年1月-11月廣州一手寫字樓（含商用公寓）共計網(wǎng)簽10999套單位，同比大增91.6%，網(wǎng)簽均價為22706元/平方米，同比漲6.9%。區(qū)域區(qū)域已售套數(shù)已售套數(shù)已售面積已售面積成交金額成交金額均價均價未售套數(shù)未售套數(shù)未售面積未售面積從化192273264046231161647943121南沙113169214575466130832059258

2、763增城283170321287012407556998114469天河2282445128144687895863251771411881868海珠13261436383091065175216281417237885番禺3328203378287108110214182141897574白云1256351442540562577774花都528313368640364434981100720荔灣11969133017035812561865354588254蘿崗465388065374203411384875953338越秀76676345162391524521324340550999

3、3黃埔150179842193648981219777270106全市全市1099910999111346611134662528328877625283288776227062270619132191323333865333386520122012年年1-111-11月廣州一手寫字樓各區(qū)網(wǎng)簽成交數(shù)據(jù)統(tǒng)計月廣州一手寫字樓各區(qū)網(wǎng)簽成交數(shù)據(jù)統(tǒng)計天河區(qū)以網(wǎng)簽天河區(qū)以網(wǎng)簽22822282套單位排名第二，網(wǎng)簽均價為套單位排名第二，網(wǎng)簽均價為3251732517元元/ /，是所有區(qū)域當中最高的，主力成交樓盤包括保利中達廣場、富力，是所有區(qū)域當中最高的，主力成交樓盤包括保利中達廣場、富力盈凱廣場、瑞安創(chuàng)逸、

4、財富世紀廣場、保利盈凱廣場、瑞安創(chuàng)逸、財富世紀廣場、保利V V座、馬賽國際商務中心等座、馬賽國際商務中心等( (除瑞安創(chuàng)逸外均為珠江新城項目除瑞安創(chuàng)逸外均為珠江新城項目）；）；住宅的持續(xù)限購，不斷推高商業(yè)項目的成交量；珠江新城的進一步成熟及住宅的持續(xù)限購，不斷推高商業(yè)項目的成交量；珠江新城的進一步成熟及CBDCBD地位的確立，越來越得到市場的認可與支持。地位的確立，越來越得到市場的認可與支持。廣州地稅局發(fā)布公告，自2012年7月1日起，廣州寫字樓（辦公用房）的土地增值稅預征率將由2%調(diào)整為3%。盡管有相關稅率上調(diào)等不利因素影響。但2012年第三季度廣州甲級寫字樓銷售市場保持活躍，在售項目如富力

5、盈凱廣場、邦華環(huán)球廣場等均有大面積整層銷售成交。旺盛的投資市場需求帶動售價的進一步上揚，本季度錄得廣州甲級寫字樓整體平均售價為32,58632,586元元/ /，較上季度上漲約1.611.61。近三年，甲級寫字樓售價受大環(huán)境的影響不大，售價持續(xù)上升。近三年，甲級寫字樓售價受大環(huán)境的影響不大，售價持續(xù)上升。20102010年開始實施住宅限購后，珠江新城寫字樓成交價格升幅明顯，成交面積也有大幅度增加（年開始實施住宅限購后，珠江新城寫字樓成交價格升幅明顯，成交面積也有大幅度增加（20112011年市年市場供應處于較低位）。場供應處于較低位）。20112011年第三季度后，珠江新城寫字樓供應加大，成交

6、量隨之加大。受供應量及產(chǎn)品的檔次影響，價格出年第三季度后，珠江新城寫字樓供應加大，成交量隨之加大。受供應量及產(chǎn)品的檔次影響，價格出現(xiàn)正常波動。預計未來市場可銷售寫字樓產(chǎn)品供小于求，未來價格有上升的空間。現(xiàn)正常波動。預計未來市場可銷售寫字樓產(chǎn)品供小于求，未來價格有上升的空間。在售項目分析在售項目分析( (寫字樓寫字樓) )大廈名稱大廈名稱廣晟國際大廈財富世紀廣場富力盈凱大廈保利V座保利克洛維（首期）保利中達廣場 邦華環(huán)球廣場馬賽國際商務中心富力盈通大廈發(fā)展商發(fā)展商廣東晟銘房地產(chǎn)越秀地產(chǎn) 富力地產(chǎn)保利集團保利集團保利集團宏昇地產(chǎn)珠江地產(chǎn)富力地產(chǎn)標準層面積標準層面積912-2,196 2,4002,

7、2501,7301,9461號9982號1,4702,0391,0872,478業(yè)權業(yè)權分散分散分散分散分散分散分散分散分散售價售價35,000-38,00028,500-33,00036,000-45,00037,50027,000-34,00036,000-40,00032,000-36,00027,000-30,00036,000銷售成交價銷售成交價34,88828,400-28,50038,41135,00029,40037,85033,54521,37135,133 在售項目寫字樓均價為：在售項目寫字樓均價為：32000-3300032000-33000元元/ /，標準層面積區(qū)間為，

8、標準層面積區(qū)間為1800250018002500左右。左右。 珠江新城商務氣氛成熟，得到市場認可，價格上不需要太大優(yōu)惠亦可促成成交。珠江新城商務氣氛成熟，得到市場認可，價格上不需要太大優(yōu)惠亦可促成成交。處于珠江新城邊上，位置、檔次及商務氣氛欠佳。處于珠江新城邊上，位置、檔次及商務氣氛欠佳。在售寫字樓分析在售寫字樓分析-富力盈通大廈富力盈通大廈占地面積7600建筑面積120,000寫字樓建筑面積83,000標準層面積2,400主力戶型120-347標準層高度4.2-4.4m （凈高3M）樓層總高196米，41層寫字樓電梯數(shù)18臺，分高中低區(qū)大堂高度約10M（雙大堂）物業(yè)費26元/平方米主力戶型1

9、20-347實用率70%交樓時間2013-12-30報價36,000元/（精裝修）在售交樓標準：天地墻帶裝修交付，13CM架高地臺，活動地板及地毯， 并配送遮陽窗簾。 項目介紹：項目介紹：寫字樓、酒店，珠江新城又一座超高層建筑。占據(jù)絕佳的地理位置，又因毗鄰西塔、地鐵等利好元素，預計投入使用后將受到眾多高端企業(yè)的青睞在售寫字樓分析在售寫字樓分析-富力盈凱大廈富力盈凱大廈p 珠江新城罕有超甲級寫字樓；p 位于CBD中軸最高端商務區(qū)，比鄰西塔p 地鐵沿線物業(yè)（5號線珠江新城站）占地面積7942建筑面積180,000寫字樓建筑面積107,000項目概況總層數(shù)66層，負2層至3層為大堂和配套 商業(yè)，4至

10、52層為超甲級寫字樓。53-65層引入了國際頂級五星精品酒店“柏悅”酒店（Park Hyatt）標準層面積2,400樓層總高286米寫字樓電梯數(shù)37臺高速電梯消防梯兼貨梯2臺，商場客梯3臺，辦公客梯22臺，酒店客梯8臺、酒店服務梯2臺。平均4臺電梯/10層的標準。項目亮點避難樓層：11、27、41、52 層； 間隔比高層面積大物業(yè)費32元/月實用率80%停車位負2層至負5層（約700個車位）交樓時間2013年12月均價40000元/(毛坯)在售交樓標準在售寫字樓分析在售寫字樓分析-邦華環(huán)球廣場邦華環(huán)球廣場地理位置珠江新城金穗路1號占地面積8098建筑面積96296項目概況1棟寫字樓，5樓至37

11、樓層高4.14.5米，12米以上柱間距，視野開闊，173米珠江新城CBD門戶地標；雙層中空復式單位，企業(yè)總部獨立形象大堂，23米大堂，雙層中空隔音玻璃其中1-4層是商業(yè)裙樓，5-17F為低區(qū)，18F-28F為中區(qū)，29-37F為高區(qū)，其中中空樓層為9-10F、18-19F 24F-25F中空樓層標準層面積2,000電梯數(shù)20個物業(yè)費30元/月停車位地下停車位510個交樓時間2013年4月銷售口徑銷售價格33000元/，租金對外報價200元/（基本裝修）在售在售寫字樓分析在售寫字樓分析-保利中達廣場保利中達廣場地理位置珠江新城興民路221號占地面積12335建筑面積157630項目概況高端商業(yè)綜

12、合體，兩棟超甲級寫字樓，面積區(qū)間為60-1600。1號樓(loft總部)大堂設計面積超過264，二號樓（92-221）雙層大堂設計面積超過687；標準層面積2,000電梯數(shù)1號樓7個,2號樓13個物業(yè)費寫字樓：16元/月 停車位地下停車位879個交樓時間2014年12月銷售口徑均價：38154元/1號樓：14億廣汽集團 售罄 2號樓：廣物地產(chǎn) 售罄 （裝修：1000元/）占地面積31,000建筑面積456000寫字樓建筑面積174,000項目概況主塔樓1-66層為寫字樓，建筑面積17.4萬平方米；67-100層為四季酒店，建筑面積9.1萬平方米；附樓7-28層為雅詩閣服務式公寓，建筑面積5.1

13、萬平方米；裙樓為廣州友誼商場，建筑面積4.4萬平方米；標準層面積4000樓層總高432米寫字樓電梯數(shù)客梯25部，貨梯10部項目亮點項目在建筑、電氣、空調(diào)、節(jié)水等方面均作了創(chuàng)新和優(yōu)化設計物業(yè)費26元/月實用率72%停車位負1層至負4層（約1700個車位）交樓時間在運營均價租金220-300元/*月標桿寫字樓分析標桿寫字樓分析-廣州國際金融中心（西塔）廣州國際金融中心（西塔）寫字樓小結(jié)寫字樓小結(jié) 作為國家級三大作為國家級三大CBDCBD之一的珠江新城，其地位及區(qū)域價值已得到市場認可，高端寫之一的珠江新城，其地位及區(qū)域價值已得到市場認可，高端寫字樓產(chǎn)品處于供需平衡及兩旺的局面。字樓產(chǎn)品處于供需平衡及

14、兩旺的局面。 市場成交價格主要受產(chǎn)品檔次及供應量的影響，成交均價及增幅處于合理的水平。市場成交價格主要受產(chǎn)品檔次及供應量的影響，成交均價及增幅處于合理的水平。受空置率略微增加的影響，年租金與售價比（回報率）出現(xiàn)下降的跡象。受空置率略微增加的影響，年租金與售價比（回報率）出現(xiàn)下降的跡象。 擁有景觀資源（如臨江）、展示面較好（如處于獵德大橋邊上）或處于核心區(qū)（如擁有景觀資源（如臨江）、展示面較好（如處于獵德大橋邊上）或處于核心區(qū)（如西塔邊上）的產(chǎn)品比其他區(qū)域的項目更適合提高檔次定位，售價也處于相對高位；西塔邊上）的產(chǎn)品比其他區(qū)域的項目更適合提高檔次定位，售價也處于相對高位； 綜合體概念（如寫字樓綜

15、合體概念（如寫字樓+ +酒店（公寓），寫字樓酒店（公寓），寫字樓+ +購物中心）的項目比同檔次單一業(yè)購物中心）的項目比同檔次單一業(yè)態(tài)的寫字樓定價更高；態(tài)的寫字樓定價更高； 實行住宅限購后，珠江新城商業(yè)產(chǎn)權的公寓供應得到快速消化且價格持續(xù)上揚，預計珠江新城的未來實行住宅限購后，珠江新城商業(yè)產(chǎn)權的公寓供應得到快速消化且價格持續(xù)上揚，預計珠江新城的未來可供應量非常有限，價格會有持續(xù)上升空間?？晒糠浅Ｓ邢?，價格會有持續(xù)上升空間。 珠江新城早期的公寓產(chǎn)品并未體現(xiàn)其價值，但隨著天鑾等超高端產(chǎn)品的入市，成交量及市場價格得到有效支珠江新城早期的公寓產(chǎn)品并未體現(xiàn)其價值，但隨著天鑾等超高端產(chǎn)品的入市，成交量及

16、市場價格得到有效支持。受產(chǎn)品結(jié)構(gòu)影響，持。受產(chǎn)品結(jié)構(gòu)影響，20122012年年1010月月-11-11月價升量降，預計未來價格會企穩(wěn)，但需預防下跌的可能性。月價升量降，預計未來價格會企穩(wěn)，但需預防下跌的可能性。 項目名稱 項目地址 項目占地面積（） 建筑總面積（） 公寓建筑面積（） 公寓棟數(shù) 公寓套數(shù) 公寓戶型 面積區(qū)間 裝修情況 推售情況 未推貨量預計推售時間 項目報價（元/ /） 佛奧廣場 天河區(qū)珠江新城華穗路與金穗路交匯 495574000740002總戶數(shù)430戶 單間、一房、二房、SOHO30-45，46-51，72-95帶7000元/平方米1期280開盤未定，現(xiàn)已接受誠意登記400

17、00保利中達廣場 天河區(qū)珠江新城中軸線東側(cè)，興國路與興民路交匯處 12000115335-2711 兩房至四房 90-277靈活寫字樓，以及3號樓60-124平層和LOFT公寓帶6000元/平方米的公寓豪裝 余貨LOFT2期單位已經(jīng)基本認購完畢，僅剩少量60平米絕版江景單38000財富世紀廣場 天河區(qū)珠江新城東區(qū)黃埔大道西 11156106766（未含地下室）106766（未含地下室）1369一房至兩房68-127精裝修或毛坯1期公寓-30000尚東君御（住宅性質(zhì)）天河區(qū)珠江新城興盛路與冼村路交界處 11976131752-3679小、中、大戶型A棟：38-94，B棟：150-175，C棟：1

18、79-197精裝修首推A棟戶型12.15開盤，一房單位開盤享受10萬抵20萬、二房單位開盤可享受10萬抵35萬優(yōu)惠 45000在售公寓分析在售公寓分析面積區(qū)間相差較大，可見市場接受產(chǎn)品品類豐富，可根據(jù)項目自身條件確定產(chǎn)品類型。面積區(qū)間相差較大，可見市場接受產(chǎn)品品類豐富，可根據(jù)項目自身條件確定產(chǎn)品類型。在售公寓分析在售公寓分析-財富世紀廣場財富世紀廣場地理位置地理位置珠江新城海業(yè)路與海安路交界處概況概況由2棟樓宇組成，A1為35層寫字樓、A2為28層公寓，項目1-3F為裙樓，負1至負3為車場占地占地/ /總建總建1.1萬/10.6萬總貨量總貨量寫字樓：158套；公寓：369套現(xiàn)推產(chǎn)品現(xiàn)推產(chǎn)品 (

19、 (公寓公寓) )A2棟的7-20F共13個樓層195套單位，加推5F 21F 22F 26F四個樓層共46個單位現(xiàn)售均價現(xiàn)售均價30000元/m，帶6000元/豪裝，不限購。物業(yè)費物業(yè)費公寓：5元/月車位車位640個面積區(qū)間面積區(qū)間在售中高層的68-115的一至兩房收樓時間收樓時間2012年10月項目位于珠江新城CBD區(qū)域內(nèi)，珠江新城可售商業(yè)稀缺，未來增值潛力大；有部分戶型面積小，總價低，適合投資；公寓裝修標準屬于區(qū)域內(nèi)中高水平；感覺檔次高；在售公寓分析在售公寓分析-佛奧廣場佛奧廣場地理位置地理位置珠江新城華穗路與金穗路交匯處項目規(guī)模項目規(guī)模占地面積：4955；建筑面積：74000。項目分為

20、西塔和北塔，西塔樓高26層，為小戶型公館，配有酒店式服務。北塔樓高30層，將進駐五星級佛奧酒店，其第16層均為架空層花園 主推產(chǎn)品主推產(chǎn)品30-45的單間，46-51的一房一廳、72-95的兩房兩廳 、180多功能商住SOHO 報價報價40000元/車位車位機動車位404個，非機動車位750個 裝修標準裝修標準帶7000元/的酒店式裝修(銷售口徑）管理費管理費4.8元/月在售公寓分析在售公寓分析-保利中達廣場保利中達廣場地理位置珠江新城興民路221號占地面積12335建筑面積157630項目概況高端商業(yè)綜合體，一棟酒店式服務公寓，公寓分平層和躍復式 ，60的一房一廳至176的四房兩廳；大堂挑高

21、8米，配備高端奢華裝修 產(chǎn)品類型產(chǎn)品以1層平層+1層LOFT空間的形式疊加；平層產(chǎn)品客廳層高可達4.45米LOFT空間產(chǎn)品層高為4.45米 電梯數(shù)4臺高速電梯專屬服務 物業(yè)費6元/月停車位879個銷售情況3號樓：loft首期6月開盤，基本售罄，成交價超40000元/交樓時間2012年12月報價38000元/，帶6000元/裝修在售公寓分析在售公寓分析-尚東君御（住宅性質(zhì)）尚東君御（住宅性質(zhì)）地理位置天河區(qū)珠江新城興盛路與冼村路交界處占地面積11976建筑面積131752項目概況由三棟46層高的建筑組成（自編A棟、B棟、C棟），其中A棟戶型面積為38至94的單位，B棟戶型面積為150至175的單

22、位，C棟戶型面積為179至197的單位。 銷售情況首推38-94精品單位及150-175的尊品單位物業(yè)費4.5元/月停車位648個交樓時間2014年報價45000元/，精裝修占地面積31,000建筑面積456000公寓建筑面積51,000項目概況主塔樓1-66層為寫字樓，建筑面積17.4萬平方米；67-100層為四季酒店，建筑面積9.1萬平方米；附樓7-28層為雅詩閣服務式公寓，建筑面積5.1萬平方米；裙樓為廣州友誼商場，建筑面積4.4萬平方米；產(chǎn)品類型85豪華一房，95-100的行政一房，106-110的超級一房，161豪華兩房，139-156行政兩房，159-206超級兩房，195-201

23、行政三房，228-238的超級三房。交樓時間2012年三季度開始試運營均價租金180-220元/*月標桿公寓分析標桿公寓分析-雅詩閣公寓（西塔店）雅詩閣公寓（西塔店）商業(yè)產(chǎn)權公寓小結(jié)商業(yè)產(chǎn)權公寓小結(jié) 處于珠江新城商務區(qū)（中西區(qū)）公寓產(chǎn)品的地理位置及商務條件要高于住宅配套區(qū)處于珠江新城商務區(qū)（中西區(qū)）公寓產(chǎn)品的地理位置及商務條件要高于住宅配套區(qū)（東區(qū)），因此其產(chǎn)品檔次及市場價格相對較高；（東區(qū)），因此其產(chǎn)品檔次及市場價格相對較高； 市場成交價格主要受產(chǎn)品檔次的影響，成交均價處于相對高位。市場成交價格主要受產(chǎn)品檔次的影響，成交均價處于相對高位。 擁有景觀資源（如臨江）、展示面較好（如處于獵德大橋邊

24、上）或處于商務區(qū)（如擁有景觀資源（如臨江）、展示面較好（如處于獵德大橋邊上）或處于商務區(qū)（如中西區(qū)）的產(chǎn)品比其他區(qū)域的項目更適合提高檔次定位，售價也處于相對高位；中西區(qū)）的產(chǎn)品比其他區(qū)域的項目更適合提高檔次定位，售價也處于相對高位； 有酒店進駐或提供酒店式服務（營銷口徑、非真正持有型酒店式管理）的產(chǎn)品，其有酒店進駐或提供酒店式服務（營銷口徑、非真正持有型酒店式管理）的產(chǎn)品，其定價相對較高。定價相對較高。項目名稱項目名稱租金均價（元/月）商鋪規(guī)模售價（萬元/）經(jīng)營特色經(jīng)營特色備注高德置地廣場（首層）200400Seasons Mall-購物中心商場形式，面向品牌商戶，因此租金相對較低，負1層租金最低200元/方起保利香檳一帶500800-二手18-25萬（首層）餐飲轉(zhuǎn)角位價格最高領峰 700900一手10-20萬（首層）二手25-32萬（首層）-大