小區(qū)物業(yè)管理具體實施方案

1、小區(qū)物業(yè)工程部管理具體實施方案一、工程人員服務禮儀規(guī)范工程人員服務禮儀規(guī)范提要：住戶維修是物業(yè)工程部日常工作的重要組成部分,住戶維修服務搞得好不好,服務是否規(guī)范,直接體現(xiàn)了物業(yè)管理的水平;所以我們對住戶維修服務的標準化、規(guī)范化工作要給予高度重視,并在日常工作中長抓不懈。從事物業(yè)工程維修和保養(yǎng)的技術人員與一般的維修工人有很大的不同。一般的維修工人只要掌握一定的維修技術和有一定的工作經(jīng)驗,能夠及時排除故障或保證設備正常運行就可以了;但是,從事物業(yè)管理工作的工程維修技術人員除了要有一定要求的技術外,還必須掌握一定的客戶服務工作規(guī)范、禮儀和技巧,才可能保證維修工作的順利開展。住戶維修是物業(yè)管理處日常工

2、作的重要組成部分,住戶維修服務搞得好不好,服務是否規(guī)范,直接體現(xiàn)了物業(yè)管理的水平;所以我們對住戶維修服務的標準化、規(guī)范化工作要給予高度重視,并在日常工作中長抓不懈。（一）工程部住戶維修工作的基本要求    1. 住戶維修的時限性    為保證業(yè)戶的正常生活及工作不受影響,所以一旦發(fā)生業(yè)戶報修或投訴的情況,工程部應立即安排人員進行檢查和維修并在最短的時間內(nèi)排除故障,使設備恢復正常運行。本小區(qū)要求維修人員在接到業(yè)戶維修"派工單"後5-10分鐘內(nèi)趕到事故現(xiàn)場,最遲不超過20分鐘。如無特殊原因,維修工作必須在接報

3、後24小時內(nèi)完成。    2. 住戶維修的規(guī)范化    住戶維修的規(guī)范包括兩個方面的內(nèi)容:一是住戶維修流程的規(guī)范;二是維修工進入住戶區(qū)域應遵循的禮儀規(guī)范。住戶維修流程的規(guī)范是說住戶報修、接單維修、住戶確認、結帳等環(huán)節(jié)環(huán)環(huán)相扣、有條不紊地進行;并在嚴格執(zhí)行"流程"的基礎上完善管理,提高效率。維修工進入住戶區(qū)域應遵循的禮儀規(guī)范是指維修工進入住戶區(qū)域後的言行舉止應按照管理處對客服務統(tǒng)一的禮儀規(guī)范去做。 除特殊情況外,工程維修人員一般不應(除獲業(yè)戶同意外)使用為業(yè)戶提供服務的設備,如電話等。 

4、除非檢查維修工作確有必要,工程維修人員一般不應在大堂、商舖或公共地方內(nèi)逗留、穿行、借道等。3.住戶維修服務禮儀規(guī)范  （1）進入住戶區(qū)域時應取得對方同意方可進入。我方人員應首先按門鈴,等對方開門及同意進入有關單元後,方可進入。如果是業(yè)戶要求的維修或施工,我方人員可以先詢問:"我們根據(jù)安排要對這間單元內(nèi)XX進行檢修。管理處是否已經(jīng)通知貴業(yè)戶了?" 如得到否定回答,我方人員應先退場,通過物業(yè)管理處進一步聯(lián)系後再作跟進。  （2）進門後要主動向業(yè)戶說明來意。我方人員可以說:"先生/小姐,我們是管理處的,您們有人剛打來報修.。&qu

5、ot; 如對方就是報修人,我方人員可以接著說:"先生/小姐,麻煩您帶我們(到現(xiàn)場)去看一下。"  (3)我方維修員工在維修時,除非需要業(yè)戶的配合,不要和對方之人員搭訕或閑聊。     （4）我方維修人員在維修中應事先安排好客人區(qū)域及設施(如地面、桌椅/家俱及電器設備等)的保護。  （5）維修人員如在維修過程中需暫時離開現(xiàn)場,應主動知會對方,并告知繼續(xù)維修的時間。離開現(xiàn)場前應恢復故障設備的外觀原狀并清理現(xiàn)場。   （6）維修結束後,應清理現(xiàn)場、恢復原狀。離場時,應讓業(yè)

6、戶確認維修結果,并在維修單子上簽字確認。  （7）維修技術人員在工作時間必須著整齊工裝(如發(fā)現(xiàn)工裝損壞,應及時申請更換),及佩帶工作證。  （8）維修人員不可接受對方人員任何價值、任何形式的饋贈。二、小區(qū)物業(yè)工程部管理方案小區(qū)物業(yè)工程部管理方案提要：住宅小區(qū)物業(yè)工程管理部的各維修班應建立設施匯總表，做好設施管理記錄、檔案工作，對于在實際的檢修工作中產(chǎn)生的設備維修、零件更滑等做好檔案記錄。（一）住宅小區(qū)物業(yè)工程部管理方案的目的制訂住宅小區(qū)物業(yè)工程管理方案的目的是保持配套設施的良好狀態(tài)，確保配套設施正常運行，為住宅小區(qū)居民的生活穩(wěn)定、和諧提供保障。（二）住宅小區(qū)物業(yè)工

7、程部職責分工1.管理部部長負責對配套設施的保養(yǎng)維修工作進行檢查、監(jiān)督，審批配套設施養(yǎng)護方案及其預算等。2.維修班長負責配套設施臺賬的建立工作，解決技術難題，制訂維修方案以及預算，并負責配套設施養(yǎng)護方案的實施。3.維修工負責配套設施的日常養(yǎng)護工作。4.倉庫報關員負責住宅小區(qū)配套設施零配件的保管、工具的保管。（三）住宅小區(qū)物業(yè)工程部具體管理方案1.工程管理部主控房管理方案：1)嚴禁吸煙，嚴禁攜帶易燃、易爆、劇毒化學品等危險物品進入主控房。2)進出隨手關門，2.配套設施養(yǎng)護管理：1)日檢：對設備主控房以及設備周圍環(huán)境進行清潔，檢查設備運行有無異常情況。2)月檢：對設備周圍進行全面檢查，嚴查設備重點部

8、位或者容易出故障的部位。3)季檢：對設備進行清掃、加油、調(diào)試。4)年檢：對設備周圍進行全面檢查，重點檢查設備的機械有無故障，檢修或者更換零部件或者附屬裝置。5)大修：對設備進行全面的解體檢驗、測試、探傷，更換不符合安全標準的零部件等。大修周期視情況而定。6)售后：由設備廠家定期做產(chǎn)品售后保養(yǎng)工作。3.配套設施預防性管理方案：1)住宅小區(qū)物業(yè)工程部的各維修班應建立設施匯總表，做好設施管理臺賬記錄、檔案工作，對于在實際的檢修工作中產(chǎn)生的設備維修、零件更滑等做好檔案記錄。2)各配套設施重要零部件特別是容易損耗的零件，應當由適量的儲備，以應對突發(fā)故障，以免影響住宅小區(qū)正常運行。3)住宅小區(qū)應當嚴格執(zhí)行

9、各時間段的檢查計劃，吧排除事故隱患當作工作的重中之重。4)保存好設施施工圖紙、售后服務卡、產(chǎn)品說明書等。4.住宅小區(qū)設備管理措施：1)制訂設備安全運行崗位職責制，定期檢查設備并進行養(yǎng)護，建立完善的設備檔案制度。2)設備主控房保持清潔衛(wèi)生，使之符合設備要求。3)配備專門的或者經(jīng)過培訓的技術人員，嚴格執(zhí)行崗位操作，堅持設備管理以及維修人員持證上崗制度。4)確保消防系統(tǒng)設施設備完好，隨時可啟動；制訂完善的消防疏散圖，以及突發(fā)性的火災消防方案。5)確保中央監(jiān)控系統(tǒng)、電梯等智能設備運行正常，并做好記錄。6)排水系統(tǒng)設備正常，給排水設備、閥門、管道無跑水、漏水、滴水、冒水現(xiàn)象，二次供水衛(wèi)生許可證、水質(zhì)化驗

10、單等單證齊全，水池、水箱、水泵刮泥嚴格，無污染隱患。排水系統(tǒng)暢通，汛期無泛水，地下室、設備主控房無積水現(xiàn)象發(fā)生。7)配套設施及配套服務周全，住宅小區(qū)內(nèi)通道照明完好，里面平坦，無架空管線，無有礙觀瞻的障礙物。三、小區(qū)智能化管理解決方案 （一）發(fā)展：近年來中國大步跨入了信息化社會,人們的工作生活與通信、信息的關系日益緊密, 信息化社會在改變我們生活方式與工作習慣的同時,也對傳統(tǒng)的住宅提出了挑戰(zhàn)。人們對居住環(huán)境要求不斷提高,希望有一個安全、舒適、便捷的家,智能小區(qū)于是在中國各地蓬勃發(fā)展起來,并已成為21世紀建筑業(yè)的發(fā)展主流。   智能小區(qū)是在智能大廈的基本含義中擴展和延伸出來的,

11、它通過對小區(qū)建筑群四個基本要素(結構、系統(tǒng)、服務、管理以及它們之間的內(nèi)在關聯(lián))的優(yōu)化考慮,提供一個投資合理,又擁有高效率、舒適、溫馨、便利以及安全的居住環(huán)境。（二）總體設計    前面說過,智能小區(qū)是在智能大廈的基本含義中擴展和延伸出來的。智能大廈的構成一般公認包括以下三項基本內(nèi)容:辦公自動化(OA)、通信自動化(CA)和建筑自動化(BA)。智能大廈的各種自動化系統(tǒng)的基本構造模式都是采用集散式系統(tǒng)。當智能大廈的內(nèi)容擴展、延伸到智能小區(qū)時,我們針對小區(qū)的特殊情況,把智能大廈的3A在智能小區(qū)的應用就演化成5A,即OA(智能小區(qū)綜合管理平臺),BA(公共設備自動化),C

12、A(通信資訊自動化),SA(安全防范自動化),HA(家居智能化)。    OA: 智能小區(qū)綜合管理平臺    CA: 綜合布線系統(tǒng),有線電視系統(tǒng),計算機網(wǎng)絡系統(tǒng),電話通訊系統(tǒng),網(wǎng)絡增值服務系統(tǒng);電子公告牌系統(tǒng)    BA:樓宇設備自控系統(tǒng),消防報警系統(tǒng),公共廣播系統(tǒng),小區(qū)管線系統(tǒng),停車場管理系統(tǒng)    SA:一卡通系統(tǒng),閉路電視監(jiān)控系統(tǒng),可視對講系統(tǒng),電子巡更系統(tǒng),周邊防范系統(tǒng)    HA:三表自動收費,家庭防盜報警,家電遠程控制,智能燈光控制&

13、#160;   2.1 總體結構圖    2.2 設計要點    1. 采用系統(tǒng)集成的方法,把各子系統(tǒng)集成到統(tǒng)一的中央管理平臺上,包括網(wǎng)絡系統(tǒng)集成、應用系統(tǒng)集成、網(wǎng)絡與應用系統(tǒng)的綜合集成,以及數(shù)據(jù)集成。    2. 以數(shù)據(jù)集成為整個系統(tǒng)的核心。只有實現(xiàn)數(shù)據(jù)集成才能做到各子系統(tǒng)間的數(shù)據(jù)共享和互操作。    3. 系統(tǒng)劃分為管理層、自動化層、現(xiàn)場層三個層次分明的體系結構。    4. 統(tǒng)一的數(shù)據(jù)傳輸平臺和數(shù)據(jù)傳輸協(xié)議。 

14、   5. 模塊化式設計。（三）、智能小區(qū)綜合管理平臺    沒有高質(zhì)量的住宅小區(qū)智能化管理,就不可能充分發(fā)揮住宅小區(qū)智能化的功能效果?？茖W高效的管理是智能化的真正內(nèi)涵,簡單的子系統(tǒng)堆砌對于智能小區(qū)的實際應用是缺少實際意義的?？梢哉f,沒有智能化管理,就沒有真正意義上的智能化小區(qū)。    根據(jù)我們的調(diào)查研究,國內(nèi)大多數(shù)的智能小區(qū)都不能將各個子系統(tǒng)的管理集成在一起,各個子系統(tǒng)之間的信息還處于孤立狀態(tài),操作和管理人員需要熟悉和掌握各個不同系統(tǒng)及對象的技術。    鑒于以上的種種問題,廣州城市

15、信息研究所有限公司獨家推出了"WINGSUNG智能小區(qū)綜合管理平臺"。她是一個一體化的集成平臺,將各個子系統(tǒng)有機地集成起來,各個子系統(tǒng)實現(xiàn)資源共享。中心提供公共信息資源,所有的子系統(tǒng)既可獨立運行,又可以在計算機網(wǎng)絡的基礎上實現(xiàn)集中管理。    這個平臺是完全基于小區(qū)物內(nèi)部網(wǎng)Intranet之上,通過網(wǎng)絡集成、數(shù)據(jù)集成、界面集成、通信集成等多種技術,實現(xiàn)整個網(wǎng)絡上的信息交互、綜合和共享,實現(xiàn)統(tǒng)一的人機界面和跨平臺的數(shù)據(jù)庫訪問。真正做到局域和遠程信息的實時監(jiān)控,數(shù)據(jù)資源的綜合共享,以及全局事件快速的處理和一體化的科學管理。  &

16、#160; 智能小區(qū)綜合管理平臺具體實現(xiàn)的功能如下:    · 采用國際標準OPC技術提供一個標準的軟硬件接口,能夠很好地適應各種硬件系統(tǒng)和各種通信控制協(xié)議,并為第三方系統(tǒng)提供樓宇設備的綜合性管理信息。    · 平臺軟件實現(xiàn)模塊化結構,用戶根據(jù)自己的情況選擇組合不同的模塊,搭建不同智能小區(qū)管理平臺。    · 滿足系統(tǒng)所選用的技術和設備的協(xié)同運行能力、系統(tǒng)投資的長期效應以及系統(tǒng)功能不斷擴展的需求。    · 基于子系統(tǒng)和基于管理的系統(tǒng)

17、集成,更好的體現(xiàn)"管理"的功能。    · 實現(xiàn)分散控制和集中管理。    · 能夠全面掌握小區(qū)的各方面信息。收集各個子系統(tǒng)的歷史和當前狀態(tài)信息,提供相關報告或報表、趨勢圖等;    · 實現(xiàn)數(shù)據(jù)共享、信息和資源共享。    · 系統(tǒng)內(nèi)優(yōu)化和聯(lián)動控制。    · 預留與社區(qū)信息化服務系統(tǒng)的接口。四、通信自動化    4.1 計算機網(wǎng)絡系統(tǒng) 

18、;   小區(qū)網(wǎng)絡系統(tǒng)在整個智能小區(qū)系統(tǒng)中,無疑是處在核心地位。小區(qū)物業(yè)管理中心對智能小區(qū)的各個子系統(tǒng)的監(jiān)視、控制、查詢,小區(qū)的各項收費、通知,小區(qū)住戶的電子商務、Internet漫游等等都得通過網(wǎng)絡系統(tǒng)來實現(xiàn)。小區(qū)網(wǎng)絡系統(tǒng)就好比是智能小區(qū)的大腦。    通過分析現(xiàn)狀和需求, 結合當前網(wǎng)絡技術發(fā)展水平, 初步?jīng)Q定以光纖千兆網(wǎng)技術實現(xiàn)網(wǎng)絡主干線。這是當前應用最廣泛、性價比最高、最成熟之干線網(wǎng), 是一個符合OSI的標準化網(wǎng)絡。網(wǎng)絡10M入戶,住戶獨享10M帶寬。10M的帶寬能夠滿足住戶所有的需求了,包括視頻點播、IP電話等。  &

19、#160; 4.2 綜合布線系統(tǒng)    智能小區(qū)布線系統(tǒng)作為各種功能應用的傳輸?shù)幕A媒介,同時也是將各功能子系統(tǒng)進行綜合維護,統(tǒng)一管理的媒介及中心。智能小區(qū)綜合布線為小區(qū)網(wǎng)絡及布線管理中心,樓宇自控系統(tǒng)(BAS)、保安監(jiān)控及巡更系統(tǒng)(SAS)、門禁及消費一卡通系統(tǒng),停車場自動管理系統(tǒng)、Internet、ISDN電話、IP電話、數(shù)字傳真等通訊系統(tǒng)(CAS)提供一個性能優(yōu)良的統(tǒng)一平臺。    在此,我們將通過與用戶的溝通和磋商,根據(jù)小區(qū)的實際應用情況,并從充分保障投資者的利益的角度考慮,向小區(qū)提供一份支持高速計算機網(wǎng)絡、電話、有線電視、可

20、視門禁系統(tǒng)、一卡通系統(tǒng)等典型應用的布線方案。我們將對系統(tǒng)進行統(tǒng)一設計、統(tǒng)一安裝、統(tǒng)一施工、集中管理與維護,從而為投資者用一次的投資建立一個靈活、可靠、開放、先進的結構化布線系統(tǒng)。    4.3 電子公告牌    大屏幕電子公告牌,每天可以向居民發(fā)布天氣預報、報刊新聞、社區(qū)公告等,該電子公告可取代目前使用的公告黑板,具有很好的社會效益,十分方便物業(yè)管理。大屏幕顯示的內(nèi)容由中心計算機控制,通過一套專用軟件,可方便修改電子公告牌顯示的內(nèi)容。其主流技術以單色或三色LED式為主。五、安防自動化    隨著城市環(huán)境的

21、美化,文明程度的提高,傳統(tǒng)的住宅圍墻和防盜柵欄已逐步要求取消,但社會治安形勢依然嚴峻,因此要求有新型的安全防范體系來防止罪案的發(fā)生。在富力城信的智能小區(qū)解決方案中,建立了一個多層次、全方位、立體化、科學的安全防范和服務系統(tǒng),具體分為幾個層次:    1. 小區(qū)內(nèi)設置保安監(jiān)控中心,監(jiān)控監(jiān)視小區(qū)內(nèi)所有的保安事件,使得小區(qū)內(nèi)發(fā)生的保安事件都能得到及時、迅速的處理。    2. 家庭安全防范在室內(nèi)安裝各種自動探測器,可通過"集中控制器"與小區(qū)的物業(yè)管理中心聯(lián)系,保證任何突發(fā)事件能得到迅速處理。  

22、60; 3. 門禁系統(tǒng)在樓門設置了門禁系統(tǒng),住戶可使用IC卡進入,外來人員可以通過樓門口的可視對講與住戶通話后,經(jīng)住戶許可后方可進入?？蓪㈤e雜人員拒之樓門外。    4. 巡更系統(tǒng)巡更系統(tǒng)可保證巡邏保安按規(guī)定的路線及時間進行巡查,保證保安人員可及時發(fā)現(xiàn)和處理各類緊急事件。    5. 閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)在小區(qū)的各主要出入口、車庫、電梯和室外路口安裝了攝像機,全天候,全方位地監(jiān)視小區(qū)的動態(tài),所有攝像機均通過小區(qū)數(shù)據(jù)網(wǎng)絡連到監(jiān)控中心。    5.1 閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)    閉路監(jiān)控

23、系統(tǒng)是為保安中心提供實時視頻圖像的一套最直接的安防系統(tǒng)?？稍诔鋈肟?車站等公共場所觀察人員的流動情況,可以監(jiān)控記錄各種工作、生產(chǎn)、生活等情況。在智能小區(qū)中,閉路監(jiān)控系統(tǒng)使管理人員在控制室內(nèi)能觀察到小區(qū)內(nèi)所有重要場所的現(xiàn)場情況,為保安系統(tǒng)提供了遠程視覺效果,為小區(qū)的各種人員的活動提供了監(jiān)控的途徑。    閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)是在小區(qū)的主要通道、重要公建及周界設置攝像機,將圖像傳送到管理中心。由管理中心對整個小區(qū)進行實時監(jiān)控和記錄,使中心管理員充分了解小區(qū)的動態(tài)。    5.2 周邊防范系統(tǒng)    現(xiàn)代小區(qū)的占地

24、面積很大,它的四周邊界總長在一公里以上。傳統(tǒng)上對小區(qū)周邊的防范,就是起高墻,勤加巡邏。但由于小區(qū)邊界太長,加上氣候、地形等環(huán)境因素影響,難免百密一疏,很容易形成安防死角。周邊防范系統(tǒng)運用主動紅外對射技術,在小區(qū)邊界形成一道電子幕墻,可以全天候,全方位、二十四小時地監(jiān)測小區(qū)的周邊情況,做到萬無一失。而且它隱蔽性強,不容易被入侵者發(fā)現(xiàn)。    周邊防范系統(tǒng)的紅外對射報警器接到小區(qū)保安中心的報警接收機上。當有人非法跨越時,將切斷紅外線路,即會觸發(fā)報警。周邊防范系統(tǒng)可以和GIS結合,當周邊防范系統(tǒng)產(chǎn)生報警信號時,可以在地圖上顯示出報警的位置、和報警原因,同時發(fā)出報警聲音。

25、如果和閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)結合,系統(tǒng)還應該可以馬上自動把畫面切換到報警的位置,同時自動錄像。    5.3 可視對講系統(tǒng)    可視對講系統(tǒng)是一套為住戶與訪客間提供圖像及語音交流的現(xiàn)代化樓宇控制系統(tǒng)。來訪者在門口主機上輸入房號,呼叫住戶,住戶聽到鈴聲后,可在屏幕上看到來訪者的容貌,并可與之通話。住戶可選擇按開鎖鍵開門,讓來訪者進入;也可選擇不理睬來訪者或報警求助。    小區(qū)內(nèi)的門口主機可與小區(qū)管理中心的管理主機聯(lián)網(wǎng),管理人員可看到及聽到各門口主機的圖像及通話。住戶如遇緊急情況(如火情、急救、警情等),亦可呼

26、叫管理中心,管理人員同樣也可呼叫分機與住戶聯(lián)系。    5.4 電子巡更系統(tǒng)    電子巡更系統(tǒng)是一套管理保安隊伍的智能管理系統(tǒng)。系統(tǒng)在巡更線路上設立簽到點,保安人員經(jīng)過時定點簽到。巡更班次、時間間隔、巡更線路等均由電腦軟件編排,由電腦存取簽到記錄,排除了許多人為因素,有效地管理巡更員巡視活動,加強了保安防范措施。記錄信息傳送到智能化管理中心。管理人員可調(diào)閱打印各保安巡更人員的工作情況,加強保安人員的管理,從而實現(xiàn)人防和技防的結合。功能如下:    (1) 實現(xiàn)巡更路線的設定、修改;  

27、;  (2) 實現(xiàn)巡更時間的設定、修改;    (3) 在小區(qū)重要部位及巡更路線上安裝巡更站點;    (4) 中心可查閱、打印各巡更人員的到位時間及工作,情況;    (5) 巡更違規(guī)記錄提示。    5.5 一卡通系統(tǒng)    IC卡作為一種信息的存貯和傳遞媒體,在現(xiàn)代社會中正得到越來越廣泛的運用。在WINGSUNG智能小區(qū)解決方案中,采用IC卡取代小區(qū)管理和生活中所使用的個人證件和現(xiàn)金支付手段,真正在小區(qū)內(nèi)實現(xiàn)了一卡通。IC卡在小區(qū)

28、內(nèi)可作為:    · 可以使用IC卡來對居室智能管理系統(tǒng)進行撤防和布防    · IC卡作為門禁系統(tǒng)的鑰匙,并且這種鑰匙不能被偽造    · IC卡作為停車場管理系統(tǒng)的繳費憑證    · IC卡可以作為物業(yè)管理人員的工作證、餐廳就餐卡、考勤卡    · 持卡進出小區(qū)大門,IC卡作為住戶的身份憑證    · 持卡進出小區(qū)娛樂場所和商店,所有的消費均可以通過IC

29、卡來實現(xiàn)    · IC卡可以作為存折或錢包使用,可以儲蓄、取款和支付    系統(tǒng)由感應式IC卡、IC卡感應器和各種終端設備通過電腦連接組成,將小區(qū)的管理和服務設施全面納入計算機綜合管理系統(tǒng)中,    一卡通系統(tǒng)根據(jù)不同的用戶要求,靈活組合,可隨時增加、刪除不同的子功能。六. 公共設備管理自動化    6.1 樓宇設備自控系統(tǒng)    當今世界,節(jié)能和環(huán)保是世界發(fā)展的普遍趨勢。在富力城信的智能小區(qū)解決方案,我們對小區(qū)的采暖熱交換系統(tǒng)、生活

30、熱交換系統(tǒng)、生活/消防水箱的液位、照明、變配電系統(tǒng)等均進行了信息采集和自動控制,所有信息采集和自動控制均由公用設備管理系統(tǒng)依靠計算機自動完成,起到了集中管理、分散控制、節(jié)能降耗的作用。小區(qū)的所有機電設備的工作狀況均可以在小區(qū)中央控制室監(jiān)測,出現(xiàn)任何異常情況均可以迅速發(fā)現(xiàn),迅速得以解決,確保設備始終運行在最佳狀態(tài),提高了設備的使用率及壽命。同時,還可以大大減少運行維護人員,降低了物業(yè)管理的人力成本。    樓宇設備自控系統(tǒng)的基本功能有:    · 通過小區(qū)網(wǎng)絡系統(tǒng)接口與小區(qū)綜合管理平臺相連,為管理平臺服務。 

31、0;  · 供配電監(jiān)控    · 給排水監(jiān)控    · 公共照明監(jiān)控,包括小區(qū)公共場所照明及泛光照明和樓道照明(聲控/紅外感應/時間表/照度)的控制    · 電梯運行監(jiān)測    6.2 消防報警系統(tǒng)    消防報警系統(tǒng)象一張龐大的保護網(wǎng),時刻監(jiān)視建筑物內(nèi)的消防動態(tài),為火災的早期發(fā)現(xiàn)和突發(fā)火災后的緊急處理,提供了有效可靠的手段。整個系統(tǒng)從功能上來看,可分成四個子系統(tǒng),即:  &

32、#160; · 火險探測系統(tǒng) 探測周圍環(huán)境的火險情況    · 中央控制系統(tǒng) 集中監(jiān)控,統(tǒng)一調(diào)度    · 火災報警系統(tǒng) 報告火災發(fā)生的地點,及時進行人員疏散    · 滅火聯(lián)動系統(tǒng) 啟動滅火設備,迅速撲滅火災    6.3 公共廣播系統(tǒng)    本系統(tǒng)在正常情況下,可按程序設定的時間自動播放有線廣播、背景音樂,廣播員可隨時插播講話、通知等其他重要內(nèi)容,在控制中心可手動或自動開啟和關閉小區(qū)內(nèi)的部分廣播設備而形成區(qū)域性或間隔廣播。在事故情況下,廣播系統(tǒng)接到不同的事故背景信號而轉(zhuǎn)入事先錄制好的事故自動廣播或人工事故廣播。