造價方向課程設(shè)計

1、精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上工程造價管理課程設(shè)計土木工程1103班1項目概述 某房地產(chǎn)項目為新建項目，項目分二期滾動開發(fā)，占地5. 2 hm2 (78畝) ，規(guī)劃總開發(fā)面積約為90000 m2 (含地下車庫面積)，總用地面積為52026 m2。其中住宅面積為70000 m2（一期開發(fā)50000 m2 ；二期開發(fā)20000 m2），商業(yè)用房面積為13242 m2（一期開發(fā)4800 m2 ；二期開發(fā)8442 m2），地下車庫面 積為6758 m2，結(jié)構(gòu)形式為框架結(jié)構(gòu)。 項目實現(xiàn)預售后，通過收取預售房款可為企業(yè)提前收回投資，本項目資金籌措渠道由企業(yè)自籌、預售房款和銀行貸款三部分構(gòu)成。 項目預計2年內(nèi)全

2、部竣工交付使用。第一年擬投入資金30000萬元，其中企業(yè)自籌14000萬元；銀行貸款6000萬元；預售房款10000萬元。第二年完成其余全部資金投入。2. 設(shè)計內(nèi)容及步驟2.1完成建設(shè)投資估算 建設(shè)投資估算依據(jù)如表1所示，根據(jù)估算依據(jù)完成項目總投資估算（單位：萬元）。 表1建設(shè)投資估算計費標準序號項目名稱計費標準計算過程金額（萬元）1土地費用350萬/畝350*78273002前期費用立項可行性分析土地費用的3%27300*3%819規(guī)劃設(shè)計費工程總造價的3%10800*3%324地質(zhì)勘探費土地面積 8元/ m25.2026*841.6208現(xiàn)場“七通一平”費建筑面積 50元/ m29*504

3、503工程總造價1200元/ m29*1200108004公共配套設(shè)施費100元/ m29*1009005工程監(jiān)理費、審計費工程總造價的1.5%10800*1.5%1626建設(shè)期利息銀行貸款一年期利率7.56%6000*7.56%453.67建設(shè)單位管理費工程總造價的2%10800*2%2168不可預見費工程總造價的3%10800*3%3249總計（項目總投資）41790.22082.2 項目財務分析 經(jīng)營收入估算 綜合國家宏觀政策與該項目所處地區(qū)供求狀況等各方面因素，考慮確定住宅銷售價格為5900元/ m2，商業(yè)門面均價為10100元/ m2 。預計第一年一期住宅銷售80% ，商業(yè)門面銷售7

4、0%，實現(xiàn)銷售資金流入為銷售收入的70% ；第二年一期多層、商業(yè)門面實現(xiàn)100%的銷售，二期住宅實現(xiàn)100%的銷售，門面實現(xiàn)80%的銷售，實現(xiàn)銷售資金流入為第一年銷售收入余額與第二年銷售收入的90% ；第三年門面銷售完畢，回收全部剩余銷售資金。項目需交納銷售（營業(yè)）稅及附加等，主要為營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅和教育費附加等，總征收率按 5.55%計算。根據(jù)地方稅務局的規(guī)定，預售房款的營業(yè)稅及附加以實際收到的房款計算。 根據(jù)以上依據(jù)完成項目經(jīng)營收入與經(jīng)營稅金及附加估算，如表2所示。表2 經(jīng)營收入與經(jīng)營稅金及附加估算表(單位:萬元)年份項目序號123合計1銷售收入總計26993.625975.5361

5、705.28454674.42住宅236001770041300商業(yè)門面3393.68275.5361705.28413374.422實現(xiàn)銷售資金流入18895.5231476.06244302.837654674.423銷售（營業(yè)）稅金及附加1048.70141746.9215238.80753034.4304計算說明：（單位：萬元）1、銷售收入總計=住宅銷售收入+商業(yè)門面銷售收入第一年 住宅銷售收入：一期 5*80%*5900=23600商業(yè)門面銷售收入：一期 4800*70%*1.01=3393.6小計：23600+3393.6=26993.6第二年 住宅銷售收入：一期 5*20%*59

6、00=5900二期 2*5900=11800商業(yè)門面銷售收入：一期 4800*30%*1.01=1454.4二期 8442*80%*1.01=6821.136小計：5900+11800+1454.4+6821.136=25975.536第三年 商業(yè)門面銷售收入：8442*20%*1.01=1705.284總計：26993.6+25975.536+1705.284=54674.422、實現(xiàn)銷售資金流入第一年 26993.6*70%=18895.52第二年 26993.6*30%+25975.536*90%=31476.0624第三年 25975.536*10%+1705.284=4302.837

7、6總計：18895.52+31476.0624+4302.8376=54674.423、銷售稅金及附加=銷售收入*5.55%第一年 26993.6*5.55%=1048.7014第二年 25975.536*5.55%=1746.9215第三年 1705.284*5.55%=238.8075總計：1048.7014+1746.9215+238.8075=3034.4304 成本費用估算 根據(jù)當前該區(qū)域房地產(chǎn)銷售代理行業(yè)的情況，按各年房地產(chǎn)銷售額（實現(xiàn)銷售資金流入額）的3%計提房地產(chǎn)策劃、營銷、廣告費用，預計本項目總的銷售費用。完成建設(shè)總投資及經(jīng)營成本費用估算，如表3所示。 表3 建設(shè)總投資及經(jīng)營

8、成本費用估算表 (單位:萬元)年份項目序號123合計1建設(shè)總投資3000011790.220841790.22082房屋銷售費用566.8656944.2819129.08521640.23273開發(fā)總成本費用30566.865612734.5027129.085243430.4535計算說明：（單位：萬元）1、房屋銷售費用=實現(xiàn)銷售現(xiàn)金流入*3% 第一年18895.52*3%=566.8656第二年 31476.0624*3%=944.2819第三年 4302.8376*3%=129.0852總計：566.8656+944.2819+129.0852=1640.23272、開發(fā)總成本費用=建

9、設(shè)總投資+房屋銷售費用第一年 30000+566.8656=30566.8656第二年11790.2208+944.2819=12734.5027第三年 0+129.0852=129.0852總計：30566.8656+12734.5027+129.0852=43430.4535 財務盈利能力分析 根據(jù)前面各項計算數(shù)據(jù)完成本項目的投資利潤等各項指標計算，如表4所示。 其中所得稅率按25%計算，盈余公積金公益金按可供分配利潤的10%提取。表4 損益表 (單位:萬元)年份項目序號123合計1房屋銷售收入26993.625975.5361705.28454674.422銷售實現(xiàn)資金收入18895.5

10、231476.06244302.837654674.423銷售稅金1048.70141746.9215238.80753034.43044開發(fā)總成本費用30566.865612734.5027129.085243430.45355利潤總額-4621.96711494.11181337.39138209.53616彌補以前年度虧損04621.96704621.9677應納稅所得額06872.14481337.39138209.53618所得稅01718.0362334.34792052.38419稅后利潤-4621.9679776.07561003.04346157.15210可供分配利潤051

11、54.10861003.04346157.15211盈余公積金公益金0515.4109100.3044615.715312未分配利潤04638.6977902.7395541.436713累計未分配利潤04638.69775541.4367計算說明：（單位：萬元）1、利潤總額=房屋銷售收入-銷售稅金-開發(fā)總成本費用第一年 26993.6-1048.7014-30566.8656=-4621.967第二年 25975.536-1746.9215-238.8075=11494.1118第四年 1705.284-12734.5027-129.0852=1337.3913總計：-4621.967+11

12、494.1118+1337.3913=8209.53612、應納稅所得額=利潤總額-彌補以前年度虧損第一年 利潤為負數(shù)，項目虧損，無需納稅第二年 11494.1118-4621.967=6872.1448第三年 第二年利潤為正數(shù)，故第三年彌補以前年度虧損為0，應納稅所得額即為該年利潤總額?？傆嫞?+6872.1448+1337.3913=8209.53613、所得稅=應納稅所得額*25%第一年 0第二年 6872.1448*25%=1718.0362第三年 1337.3913*25%=334.3479總計：0+1718.0362+334.3479=2052.38414、稅后利潤=利潤總額-所得

13、稅第一年 -4621.967-0=-4621.967第二年 11494.1118-1718.0362=9776.0756第三年1337.3913-334.3479=1003.0434總計：-4621.967+9776.0756+1003.0434=6157.1525、可供分配利潤=稅后利潤-未彌補虧損第一年 0第二年 9776.0756-4621.967=5154.1086第三年1003.0434-0=1003.0434總計：0+5154.1086+1003.0434=6157.1526、盈余公積金公益金=可供分配利潤*10%第一年 0第二年 5154.1086*10%=515.4109第三年

14、 1003.0434*10%=100.3044總計：0+515.4109+100.3044=615.71537、未分配利潤=可供分配利潤-盈余公積金公益金第一年 0第二年 5154.1086-515.4109=4638.6977第三年1003.0434-100.3044=902.739總計：0+4638.6977+902.739=5541.4367 資金來源與運用分析 根據(jù)前面計算數(shù)據(jù)為依據(jù)完成資金來源與運用分析，詳見表5。此表中的累計盈余資金若為正值，表明項目資金能夠自行平衡。 表5 資金來源與運用表年份項目 (單位:萬元)序號 123合計1資金來源38895.5231476.0624430

15、2.837674674.42銷售實現(xiàn)資金收入18895.5231476.06244302.837654674.42自有資金1400014000銀行貸款600060002資金運用38069.16721353.5691705.28461128.02總成本費用30566.865612734.5027129.085243430.4535建設(shè)期利息453.6453.6房屋銷售費用566.8656944.2819129.08521640.2327銷售稅金1048.70141746.9215238.80753034.4304所得稅01718.0362334.34792052.3841可供分配利潤05154.

16、10861003.04346157.152銀行借款本金償還600060003盈余資金826.35310122.49342597.553613546.44累計盈余資金826.35310948.846413546.4資金來源=銷售實現(xiàn)資金收入+自有資金+銀行貸款資金運用=總成本費用+建設(shè)期利息+銷售稅金+所得稅+可供分配利潤+銀行借款本金償還盈余資金=資金來源-資金運用 財務現(xiàn)金流量分析及部分經(jīng)濟指標計算行業(yè)基準收益率為12% ,根據(jù)前面計算數(shù)據(jù)為依據(jù)完成財務現(xiàn)金流量分析（見表6）,并在此基礎(chǔ)上完成下列經(jīng)濟指標計算（見表7）：表6 財務現(xiàn)金流量表（全部投資部分） (單位:萬元)序號123合計1現(xiàn)金

17、流入26993.625975.5361705.28454674.42銷售收入26993.625975.5361705.28454674.422現(xiàn)金流出31615.56714481.4242367.892746464.8893房地產(chǎn)開發(fā)投資3000011790.220841790.2208房屋銷售費用566.8656944.2819129.08521640.2327銷售（營業(yè)）稅金及附加1048.70141746.9215238.80753034.43043利潤總額-4621.96711494.11181337.39138209.53614所得稅01718.0362334.34792052.38

18、415所得稅后凈現(xiàn)金流量-4621.9679776.07561003.04346157.152所得稅后折現(xiàn)值-4126.95447793.4875713.96634380.4994累計折現(xiàn)值-4126.95443666.53314380.49946所得稅前凈現(xiàn)金流量-4621.96711494.11181337.39138209.5361所得稅前折現(xiàn)值-4126.95449163.106951.95525988.1068累計折現(xiàn)值-4126.95445036.15165988.1068計算說明:（單位：萬元）1、所得稅后凈現(xiàn)金流量=現(xiàn)金流入-現(xiàn)金流出-所得稅第一年 26993.6-31615.

19、567-0=-4621.967第二年 25975.536-14481.4242-1718.0362=9776.0756第三年 1705.284-367.8927-334.3479=1003.0434總計: -4621.967+9776.0756+1003.0434=6157.1522、所得稅后折現(xiàn)值=所得稅后凈現(xiàn)金流量*折現(xiàn)系數(shù)折現(xiàn)系數(shù)=，計算得第一年為0.8929；第二年為0.7972；第三年為0.7118第一年 -4621.967*0.8929=-4126.9544第二年 9776.0756*0.7972=7793.4875第三年 1003.0434*0.7118=713.9663總計：-4126.9544+7793.4875+713.9663=4380.49943、所得稅前凈現(xiàn)金流量=現(xiàn)金流入-現(xiàn)金流出第一年 26993.6-31615.567=-4621.967第二年 25975.536-14481.4242=11494.1118第三年 1705.284-367.8927=1337.3913總計: -4621.967+11494.1118+1337.3913=8209.53614、所得稅前折現(xiàn)值=所得稅前凈現(xiàn)金流量*折現(xiàn)系數(shù)折現(xiàn)系數(shù)=，計算得第一年為0.8929；第二年為0.7972；第三年為0.7118第一年 -4621.967*0.8929=-412