房地產(chǎn)價格體系

1、房地產(chǎn)價格體系 5.1 5.1 房地產(chǎn)價格構(gòu)成與體系房地產(chǎn)價格構(gòu)成與體系 5.1.1房地產(chǎn)價格的本質(zhì)與特點 1）房地產(chǎn)價格的本質(zhì) 2）房地產(chǎn)價格的特點 （1）房地產(chǎn)價格是一種權(quán)利價格。 （2）房地產(chǎn)價格的基礎(chǔ)具有特殊性。 （3）房地產(chǎn)價格的形成機制具有特殊性。 （4）房地產(chǎn)價格具有顯著的個別性。 （5）房地產(chǎn)價值不具有直接的可比性。 （6）房地產(chǎn)價格的表現(xiàn)形式具有多樣性。 （7）房地產(chǎn)價格總水平具有上升趨勢。第1頁/共11頁 5.1 5.1 房地產(chǎn)價格構(gòu)成與體系房地產(chǎn)價格構(gòu)成與體系 5.1.2房地產(chǎn)價格的基本類型 1）按權(quán)屬形態(tài)劃分 2）按物質(zhì)實體形態(tài)劃分 3）按形成方式劃分 （1）根據(jù)價格形

2、成的方式不同，房地產(chǎn)價格可以劃分為理論價格、評估價格和實際成交價格三種類型。 （2）根據(jù)價格形成的角度不同，房地產(chǎn)價格可分為自由市場價、政府指導(dǎo)價、政府定價三種類型。 4）按計價單位劃分第2頁/共11頁 5.1 5.1 房地產(chǎn)價格構(gòu)成與體系房地產(chǎn)價格構(gòu)成與體系 5.1.3影響房地產(chǎn)價格的因素 1）經(jīng)濟因素 2）社會因素 3）行政與政治因素 4）房地產(chǎn)的內(nèi)在因素和周邊環(huán)境因素第3頁/共11頁 5.2 5.2 房地產(chǎn)價格運動和評估房地產(chǎn)價格運動和評估 5.2.1房地產(chǎn)價格構(gòu)成原理 1）房地產(chǎn)價格形成的基本原理 2）房地產(chǎn)價格的確定原則 （1）以價值為基礎(chǔ)。 （2）符合市場供求狀況。 （3）從實際出

3、發(fā)，多種價格并存。第4頁/共11頁 5.2 5.2 房地產(chǎn)價格運動和評估房地產(chǎn)價格運動和評估 3）房地產(chǎn)價格的構(gòu)成因素 （1）土地取得成本。 （2）房地產(chǎn)開發(fā)成本。 （3）管理費用。 （4）財務(wù)費用。 （5）銷售費用。 （6）銷售稅金。 （7）開發(fā)利潤。 （8）房屋樓層、朝向和地段的差價。第5頁/共11頁 5.2 5.2 房地產(chǎn)價格運動和評估房地產(chǎn)價格運動和評估 5.2.2房地產(chǎn)價格評估 1）房地產(chǎn)價格評估的基本概念 房地產(chǎn)價格評估，又稱房地產(chǎn)估價，是指專業(yè)的房地產(chǎn)估價人員，根據(jù)特定的估價目的，遵循估價原則，按照規(guī)范的估價程序，采用科學(xué)的估價方法，并結(jié)合經(jīng)驗，通過對影響房地產(chǎn)價格因素的分析，對

4、特定房地產(chǎn)的真實、客觀、合理的價格所作的估計、推測和判斷。第6頁/共11頁 5.2 5.2 房地產(chǎn)價格運動和評估房地產(chǎn)價格運動和評估 它與正規(guī)的房地產(chǎn)估價的區(qū)別主要有以下幾方面。 （1）主體不同。 （2）方法不同。 （3）估價結(jié)果的表現(xiàn)方式不同。 （4）法律效力和責(zé)任不同。第7頁/共11頁 5.2 5.2 房地產(chǎn)價格運動和評估房地產(chǎn)價格運動和評估 2）房地產(chǎn)價格評估的意義和作用 （1）房地產(chǎn)價格評估的意義。 （2）房地產(chǎn)價格評估的作用。 3）房地產(chǎn)價格評估的基本思路和方法 （1）市場比較法。 （2）重置成本法。 （3）收益現(xiàn)值法。第8頁/共11頁第9頁/共11頁 5.1 5.1 房地產(chǎn)價格構(gòu)成與體系房地產(chǎn)價格構(gòu)成與體系 5.1.1房地產(chǎn)價格的本質(zhì)與特點 1）房地產(chǎn)價格的本質(zhì) 2）房地產(chǎn)價格的特點 （1）房地產(chǎn)價格是一種權(quán)利價格。 （2）房地產(chǎn)價格的基礎(chǔ)具有特殊性。 （3）房地產(chǎn)價格的形成機制具有特殊性。 （4）房地產(chǎn)價格具有顯著的個別