第六章投資性房地產(chǎn)的核算

1、第六章第六章 投資性房地產(chǎn)的核算投資性房地產(chǎn)的核算v熟悉投資性房地產(chǎn)的范圍；v掌握投資性房地產(chǎn)的初始計(jì)量核算方法；v掌握投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換和處置核算方法。第一節(jié)第一節(jié) 投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)和投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)和初始計(jì)量初始計(jì)量 v一、投資性房地產(chǎn)的概念一、投資性房地產(chǎn)的概念 v投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)是指為賺取租金或資本是指為賺取租金或資本增值，或者兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。增值，或者兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。v特點(diǎn)：能夠單獨(dú)計(jì)量和出售。特點(diǎn)：能夠單獨(dú)計(jì)量和出售。 v種類：種類： （1）已出租的土地使用權(quán)）已出租的土地使用權(quán)（2）持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)）持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)（3

2、）已出租的建筑物）已出租的建筑物v閑置的土地，處于增值中，是不是投資性房地產(chǎn)？二、投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)和初始計(jì)量二、投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)和初始計(jì)量 v1.投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)v與該投資性房地產(chǎn)相關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益很可能與該投資性房地產(chǎn)相關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益很可能注入企業(yè)；注入企業(yè)；v該投資性房地產(chǎn)的成本能夠可靠地計(jì)量。該投資性房地產(chǎn)的成本能夠可靠地計(jì)量。v2.外購的投資性房地產(chǎn)外購的投資性房地產(chǎn)對(duì)于外購的房地產(chǎn)，只有在購入的同時(shí)對(duì)于外購的房地產(chǎn)，只有在購入的同時(shí)開始對(duì)外出租或用于資本增值，才能確認(rèn)為開始對(duì)外出租或用于資本增值，才能確認(rèn)為外購的投資性房地產(chǎn)。外購的投資性房地產(chǎn)。v外購?fù)顿Y性房地產(chǎn)的

3、外購?fù)顿Y性房地產(chǎn)的成本成本包括買價(jià)、相包括買價(jià)、相關(guān)稅費(fèi)和可歸屬于該資產(chǎn)的其他支出。關(guān)稅費(fèi)和可歸屬于該資產(chǎn)的其他支出。v【例例6-1】2008年年3月，甲企業(yè)計(jì)劃購入一棟寫字樓用月，甲企業(yè)計(jì)劃購入一棟寫字樓用于對(duì)外出租，于對(duì)外出租，3月月15日，甲企業(yè)與乙企業(yè)簽訂了經(jīng)營租日，甲企業(yè)與乙企業(yè)簽訂了經(jīng)營租賃合同，約定自寫字樓的購買日起將這棟寫字樓出租賃合同，約定自寫字樓的購買日起將這棟寫字樓出租給乙企業(yè)，租期給乙企業(yè)，租期3年。年。4月月5日甲企業(yè)實(shí)際購入寫字樓，日甲企業(yè)實(shí)際購入寫字樓，支付價(jià)款共計(jì)支付價(jià)款共計(jì)1200萬元，假設(shè)不考慮其他因素。甲企萬元，假設(shè)不考慮其他因素。甲企業(yè)在業(yè)在4月月5日購

4、入寫字樓后應(yīng)作如下會(huì)計(jì)處理。日購入寫字樓后應(yīng)作如下會(huì)計(jì)處理。v如果采用成本模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，會(huì)計(jì)分錄如下：如果采用成本模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，會(huì)計(jì)分錄如下：v借：投資性房地產(chǎn)借：投資性房地產(chǎn)寫字樓寫字樓1200 貸：銀行存款貸：銀行存款1200 v如果采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，會(huì)計(jì)如果采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，會(huì)計(jì)分錄如下：分錄如下：v借：投資性房地產(chǎn)借：投資性房地產(chǎn)寫字樓（成本）寫字樓（成本） 1200貸：銀行存款貸：銀行存款1200v問：采用成本模式和公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量問：采用成本模式和公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，初始計(jì)量時(shí)有何區(qū)別，為什么？，初始計(jì)量時(shí)有何區(qū)別，為什么？v2.自行建

5、造的投資性房地產(chǎn)自行建造的投資性房地產(chǎn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自行建造或開發(fā)的房房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自行建造或開發(fā)的房地產(chǎn)，只有在建造或開發(fā)活動(dòng)完成（即達(dá)地產(chǎn)，只有在建造或開發(fā)活動(dòng)完成（即達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)）的同時(shí)開始對(duì)外出租到預(yù)定可使用狀態(tài)）的同時(shí)開始對(duì)外出租或用于資本增值，才能將自建房地產(chǎn)確認(rèn)或用于資本增值，才能將自建房地產(chǎn)確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。為投資性房地產(chǎn)。 v自行建造或開發(fā)的投資性房地產(chǎn)的自行建造或開發(fā)的投資性房地產(chǎn)的成本成本，由建造該項(xiàng)房地產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)前由建造該項(xiàng)房地產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)前發(fā)生的必要支出構(gòu)成。發(fā)生的必要支出構(gòu)成。 v【例例6-2】甲房地產(chǎn)開發(fā)公司于甲房地產(chǎn)開發(fā)公司于2008年

6、年2月初開始月初開始開發(fā)一棟商品性寫字樓，開發(fā)一棟商品性寫字樓，2008年年10月，甲公司預(yù)月，甲公司預(yù)計(jì)寫字樓即將完工，與乙公司簽訂了經(jīng)營租賃合計(jì)寫字樓即將完工，與乙公司簽訂了經(jīng)營租賃合同，約定該寫字樓完工達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)立即同，約定該寫字樓完工達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)立即租賃給乙公司使用，租期為租賃給乙公司使用，租期為10年，年，2008年年11月月1日該寫字樓完工達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)，工程全部日該寫字樓完工達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)，工程全部造價(jià)為造價(jià)為900萬元。乙公司于萬元。乙公司于2008年年11月月1日正式起日正式起租。租。甲房地產(chǎn)公司應(yīng)于甲房地產(chǎn)公司應(yīng)于2008年年11月月1日做如下會(huì)計(jì)日做

7、如下會(huì)計(jì)處理：處理：v如果采用成本模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，分錄如下：如果采用成本模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，分錄如下：v借：投資性房地產(chǎn)借：投資性房地產(chǎn)寫字樓寫字樓900貸：開發(fā)成本貸：開發(fā)成本房屋開發(fā)（寫字樓）房屋開發(fā)（寫字樓） 900v如果采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，分錄如如果采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，分錄如下：下：v借：投資性房地產(chǎn)借：投資性房地產(chǎn)寫字樓（成本）寫字樓（成本） 900貸：開發(fā)成本貸：開發(fā)成本房屋開發(fā)（寫字樓）房屋開發(fā)（寫字樓） 900 第二節(jié)第二節(jié) 投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量 v（一）采用成本模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的投資（一）采用成本模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的投資性房地產(chǎn)性房地

8、產(chǎn)投資性房地產(chǎn)采用成本模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，投資性房地產(chǎn)采用成本模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，會(huì)計(jì)處理如下（僅以出租房地產(chǎn)為例）：會(huì)計(jì)處理如下（僅以出租房地產(chǎn)為例）：1.外購或自建的投資性房地產(chǎn)，從出租日起，按外購或自建的投資性房地產(chǎn)，從出租日起，按成本價(jià)確定投資性房地產(chǎn)的賬面價(jià)值。成本價(jià)確定投資性房地產(chǎn)的賬面價(jià)值。v借：投資性房地產(chǎn)借：投資性房地產(chǎn)貸：銀行存款貸：銀行存款 v 在建工程在建工程 v 開發(fā)成本等開發(fā)成本等 v2.對(duì)投資性房地產(chǎn)，在每月末按照固定資對(duì)投資性房地產(chǎn)，在每月末按照固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)的有關(guān)規(guī)定，計(jì)提折舊或進(jìn)產(chǎn)、無形資產(chǎn)的有關(guān)規(guī)定，計(jì)提折舊或進(jìn)行攤銷。會(huì)計(jì)分錄如下：行攤銷。會(huì)計(jì)分錄如下：

9、v借：借：其他業(yè)務(wù)成本其他業(yè)務(wù)成本貸：投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊（攤銷）貸：投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊（攤銷）v問：哪些企業(yè)計(jì)入主營業(yè)務(wù)成本？問：哪些企業(yè)計(jì)入主營業(yè)務(wù)成本？ v3.取得的租金收入取得的租金收入v借：銀行存款借：銀行存款貸：其他業(yè)務(wù)收入貸：其他業(yè)務(wù)收入v4.會(huì)計(jì)期末投資性房地產(chǎn)存在減值跡象的會(huì)計(jì)期末投資性房地產(chǎn)存在減值跡象的，應(yīng)按資產(chǎn)減值的有關(guān)規(guī)定計(jì)提資產(chǎn)減值，應(yīng)按資產(chǎn)減值的有關(guān)規(guī)定計(jì)提資產(chǎn)減值準(zhǔn)備。準(zhǔn)備。計(jì)提資產(chǎn)減值準(zhǔn)備的會(huì)計(jì)分錄如下：計(jì)提資產(chǎn)減值準(zhǔn)備的會(huì)計(jì)分錄如下：v借：資產(chǎn)減值損失借：資產(chǎn)減值損失計(jì)提的投資性計(jì)提的投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備貸：投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備貸：投資性房地

10、產(chǎn)減值準(zhǔn)備v5.投資性房地產(chǎn)發(fā)生后續(xù)支出，如屬于改投資性房地產(chǎn)發(fā)生后續(xù)支出，如屬于改建、擴(kuò)建等支出，應(yīng)將投資性房地產(chǎn)賬面建、擴(kuò)建等支出，應(yīng)將投資性房地產(chǎn)賬面價(jià)值轉(zhuǎn)入價(jià)值轉(zhuǎn)入“在建工程在建工程”或或“開發(fā)成本開發(fā)成本”賬賬戶。戶。v【例例6-3 】承承8-5：甲房地產(chǎn)開發(fā)公司：甲房地產(chǎn)開發(fā)公司2008年年11月月1日已將自行開發(fā)的寫字樓在完工時(shí)日已將自行開發(fā)的寫字樓在完工時(shí)直接出租給乙公司，租期直接出租給乙公司，租期10年，寫字樓開年，寫字樓開發(fā)成本為發(fā)成本為900萬元。合同規(guī)定每年租金為萬元。合同規(guī)定每年租金為90萬元，租金按月支付，每月末支付萬元，租金按月支付，每月末支付7.5萬萬元。甲公司

11、規(guī)定每月按出租房原價(jià)的元。甲公司規(guī)定每月按出租房原價(jià)的0.5%攤銷寫字樓的成本。相關(guān)會(huì)計(jì)處理如下：攤銷寫字樓的成本。相關(guān)會(huì)計(jì)處理如下： 1）在出租日（）在出租日（2008年年11月月1日），甲公司日），甲公司已經(jīng)做了如下會(huì)計(jì)分錄：已經(jīng)做了如下會(huì)計(jì)分錄：v借：投資性房地產(chǎn)借：投資性房地產(chǎn)寫字樓寫字樓 900貸：開發(fā)成本貸：開發(fā)成本房屋開發(fā)（寫字樓）房屋開發(fā)（寫字樓） 900 v2）自）自2008年年11月月30日起甲公司每月末收取出租寫日起甲公司每月末收取出租寫字樓的租金字樓的租金7.5萬元。每月末會(huì)計(jì)分錄如下：萬元。每月末會(huì)計(jì)分錄如下：v借：銀行存款借：銀行存款 75000貸：其他業(yè)務(wù)收入貸：

12、其他業(yè)務(wù)收入出租房產(chǎn)收入出租房產(chǎn)收入 75000v3）該公司規(guī)定每月末攤銷寫字樓成本）該公司規(guī)定每月末攤銷寫字樓成本4.5萬元。會(huì)萬元。會(huì)計(jì)分錄如下：計(jì)分錄如下：v借：其他業(yè)務(wù)成本借：其他業(yè)務(wù)成本出租房屋攤銷出租房屋攤銷 45000貸：投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊（攤銷）貸：投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊（攤銷） 45000 v4）月末，如果承租人尚未付款）月末，如果承租人尚未付款v借：其他應(yīng)收款借：其他應(yīng)收款乙公司乙公司75000貸：其他業(yè)務(wù)收入貸：其他業(yè)務(wù)收入出租房屋收入出租房屋收入75000v同時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)房屋出租成本：同時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)房屋出租成本：v借：其他業(yè)務(wù)成本借：其他業(yè)務(wù)成本出租房屋攤銷出租房屋攤銷 45000

13、貸：投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊（攤銷）貸：投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊（攤銷） 45000v待收到款項(xiàng)時(shí)：待收到款項(xiàng)時(shí)：v借：銀行存款借：銀行存款75000貸：其他應(yīng)收款貸：其他應(yīng)收款乙公司乙公司 75000v5）本月所出租的寫字樓發(fā)生維修費(fèi)用）本月所出租的寫字樓發(fā)生維修費(fèi)用12000元，元，以銀行存款支付：以銀行存款支付：v借：其他業(yè)務(wù)成本借：其他業(yè)務(wù)成本修理費(fèi)修理費(fèi)12000貸：銀行存款貸：銀行存款 12000v注：出租房地產(chǎn)的租金收入應(yīng)按月計(jì)算有關(guān)營業(yè)注：出租房地產(chǎn)的租金收入應(yīng)按月計(jì)算有關(guān)營業(yè)稅金及附加。稅金及附加。v（二）采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的（二）采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的投資性房地產(chǎn)

14、投資性房地產(chǎn)1、采用公允價(jià)值模式的前提條件、采用公允價(jià)值模式的前提條件v1）投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地）投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)產(chǎn)交易市場(chǎng)v2）企業(yè)能夠從活躍的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)）企業(yè)能夠從活躍的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格及其上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格及其他相關(guān)信息，從而對(duì)投資性房地產(chǎn)的公允他相關(guān)信息，從而對(duì)投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值作出合理的估計(jì)。價(jià)值作出合理的估計(jì)。v2、采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的會(huì)計(jì)、采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的會(huì)計(jì)處理處理 1）對(duì)企業(yè)外購或自建的投資性房地產(chǎn)從出）對(duì)企業(yè)外購或自建的投資性房地產(chǎn)從出租日起，按成本價(jià)確定投資性房地

15、產(chǎn)的入租日起，按成本價(jià)確定投資性房地產(chǎn)的入賬價(jià)值。具體會(huì)計(jì)處理與成本模式基本相賬價(jià)值。具體會(huì)計(jì)處理與成本模式基本相同。同。v借：投資性房地產(chǎn)借：投資性房地產(chǎn)某房地產(chǎn)（成某房地產(chǎn)（成本）本）貸：銀行存款（貸：銀行存款（ 或：在建工程、或：在建工程、開發(fā)成本等）開發(fā)成本等） v2）每月末不對(duì)投資性房地產(chǎn)計(jì)提折舊和攤銷。）每月末不對(duì)投資性房地產(chǎn)計(jì)提折舊和攤銷。對(duì)公允價(jià)值高于賬面價(jià)值的差額做如下會(huì)計(jì)對(duì)公允價(jià)值高于賬面價(jià)值的差額做如下會(huì)計(jì)分錄：分錄：v借：投資性房地產(chǎn)借：投資性房地產(chǎn)某房地產(chǎn)（公允價(jià)值某房地產(chǎn)（公允價(jià)值變動(dòng)）變動(dòng)）貸：公允價(jià)值變動(dòng)損益貸：公允價(jià)值變動(dòng)損益v對(duì)公允價(jià)值低于賬面價(jià)值的差額做相

16、反的會(huì)計(jì)分對(duì)公允價(jià)值低于賬面價(jià)值的差額做相反的會(huì)計(jì)分錄：錄：v借：公允價(jià)值變動(dòng)損益借：公允價(jià)值變動(dòng)損益 貸：投資性房地產(chǎn)貸：投資性房地產(chǎn)某房地產(chǎn)（公允某房地產(chǎn)（公允價(jià)值變動(dòng)）價(jià)值變動(dòng)）v3.企業(yè)每期取得租金收入。企業(yè)每期取得租金收入。v【例例6-4】承例承例8-5：甲房地產(chǎn)開發(fā)公司：甲房地產(chǎn)開發(fā)公司2008年年11月月1日日已將自行開發(fā)的寫字樓在完工后直接出租給乙公司，租已將自行開發(fā)的寫字樓在完工后直接出租給乙公司，租期期10年，寫字樓開發(fā)成本為年，寫字樓開發(fā)成本為900萬元。合同規(guī)定每年租萬元。合同規(guī)定每年租金為金為90萬元，租金按月支付，每月末支付萬元，租金按月支付，每月末支付7.5萬元。

17、假定萬元。假定由于該棟寫字樓地處商業(yè)繁華區(qū)，所在地有活躍的房地由于該棟寫字樓地處商業(yè)繁華區(qū)，所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)，而且能夠從房地產(chǎn)交易市場(chǎng)上取得同類房產(chǎn)交易市場(chǎng)，而且能夠從房地產(chǎn)交易市場(chǎng)上取得同類房地產(chǎn)的市場(chǎng)報(bào)價(jià)，甲公司決定采用公允價(jià)值模式對(duì)該項(xiàng)地產(chǎn)的市場(chǎng)報(bào)價(jià)，甲公司決定采用公允價(jià)值模式對(duì)該項(xiàng)出租的房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。出租的房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。2008年年12月月31日，該寫字日，該寫字樓的公允價(jià)值為樓的公允價(jià)值為930萬元，萬元，2009年年6月月30日，該寫字樓的日，該寫字樓的公允價(jià)值為公允價(jià)值為910萬元。相關(guān)會(huì)計(jì)處理如下：萬元。相關(guān)會(huì)計(jì)處理如下：v1）在出租日（）在出租日（20

18、08年年11月月1日），甲公司已經(jīng)做了如下日），甲公司已經(jīng)做了如下會(huì)計(jì)分錄：會(huì)計(jì)分錄：v借：投資性房地產(chǎn)借：投資性房地產(chǎn)寫字樓（成本）寫字樓（成本） 9 000 000貸：開發(fā)成本貸：開發(fā)成本房屋開發(fā)（寫字樓）房屋開發(fā)（寫字樓） 9 000 000 v2）自）自2008年年11月月30日起甲公司每月末收取出租寫日起甲公司每月末收取出租寫字樓的租金字樓的租金7.5萬元。每月末會(huì)計(jì)分錄如下：萬元。每月末會(huì)計(jì)分錄如下：v借：銀行存款借：銀行存款 75000貸：其他業(yè)務(wù)收入貸：其他業(yè)務(wù)收入出租房產(chǎn)收入出租房產(chǎn)收入 75000v3）2008年年12月月31日，該寫字樓公允價(jià)值為日，該寫字樓公允價(jià)值為93

19、0萬萬元，高于賬面價(jià)值元，高于賬面價(jià)值30萬元，會(huì)計(jì)分錄如下：萬元，會(huì)計(jì)分錄如下：v借：投資性房地產(chǎn)借：投資性房地產(chǎn)寫字樓（公允價(jià)值變動(dòng)）寫字樓（公允價(jià)值變動(dòng)）v 300 000貸：公允價(jià)值變動(dòng)損益貸：公允價(jià)值變動(dòng)損益300 000v4）2009年年6月月30日，該寫字樓的公允價(jià)值日，該寫字樓的公允價(jià)值為為910萬元，低于賬面價(jià)值萬元，低于賬面價(jià)值20萬元。（此時(shí)萬元。（此時(shí)的賬面價(jià)值為的賬面價(jià)值為930萬元）。萬元）。會(huì)計(jì)分錄如下：會(huì)計(jì)分錄如下：v借：公允價(jià)值變動(dòng)損益借：公允價(jià)值變動(dòng)損益200 000貸：投資性房地產(chǎn)貸：投資性房地產(chǎn)寫字樓（公允價(jià)值變寫字樓（公允價(jià)值變動(dòng)）動(dòng)） 200 000

20、 （三）后續(xù)計(jì)量模式的變更（三）后續(xù)計(jì)量模式的變更v1、會(huì)計(jì)政策變更會(huì)計(jì)政策變更v2、差額計(jì)入利潤分配差額計(jì)入利潤分配未分配利潤未分配利潤v3、公允價(jià)值模式不得再轉(zhuǎn)為成本模式公允價(jià)值模式不得再轉(zhuǎn)為成本模式第三節(jié)第三節(jié) 投資房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換和處置投資房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換和處置 v（一）投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換（僅以出租房（一）投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換（僅以出租房地產(chǎn)為例）地產(chǎn)為例）1、房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換形式及轉(zhuǎn)換日、房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換形式及轉(zhuǎn)換日房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換是指因房地產(chǎn)用途是指因房地產(chǎn)用途發(fā)生改變而對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行的重新分類。發(fā)生改變而對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行的重新分類。1）作為存貨的房地產(chǎn)改為出租）作為存貨的房地產(chǎn)改為出租v 轉(zhuǎn)換日

21、為租賃期開始日。轉(zhuǎn)換日為租賃期開始日。 v2）自用的建筑物或土地使用權(quán)停止自用改）自用的建筑物或土地使用權(quán)停止自用改為出租。為出租。v轉(zhuǎn)換日為租賃期開始日。轉(zhuǎn)換日為租賃期開始日。v3）投資性房地產(chǎn)開始自用）投資性房地產(chǎn)開始自用v轉(zhuǎn)換日為房地產(chǎn)停止出租，已達(dá)到自轉(zhuǎn)換日為房地產(chǎn)停止出租，已達(dá)到自用狀態(tài)。用狀態(tài)。 v2、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換的會(huì)計(jì)處理、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換的會(huì)計(jì)處理1）成本模式下的轉(zhuǎn)換）成本模式下的轉(zhuǎn)換（1）作為存貨的房地產(chǎn)改為出租）作為存貨的房地產(chǎn)改為出租v【例例6-5 】甲房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)于甲房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)于2008年年3月月10日與日與乙企業(yè)簽訂了租賃協(xié)議，將其開發(fā)的一棟寫字樓出乙企業(yè)簽訂了租賃協(xié)議

22、，將其開發(fā)的一棟寫字樓出租給乙企業(yè)使用，租賃期開始日為租給乙企業(yè)使用，租賃期開始日為2008年年4月月15日日。該寫字樓的賬面價(jià)值為。該寫字樓的賬面價(jià)值為4500萬元，未提跌價(jià)準(zhǔn)萬元，未提跌價(jià)準(zhǔn)備。轉(zhuǎn)換后采用成本模式。備。轉(zhuǎn)換后采用成本模式。v甲企業(yè)甲企業(yè)2008年年4月月15日的賬務(wù)處理如下：日的賬務(wù)處理如下：v 借：投資性房地產(chǎn)借：投資性房地產(chǎn)某寫字樓某寫字樓4500 貸：開發(fā)產(chǎn)品貸：開發(fā)產(chǎn)品房屋（寫字樓）房屋（寫字樓）4500v如果企業(yè)開發(fā)的寫字樓已經(jīng)提取了如果企業(yè)開發(fā)的寫字樓已經(jīng)提取了200萬元萬元的跌價(jià)準(zhǔn)備，在轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)時(shí)應(yīng)作的跌價(jià)準(zhǔn)備，在轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)時(shí)應(yīng)作如下分錄：如

23、下分錄：v借：投資性房地產(chǎn)借：投資性房地產(chǎn)某寫字樓某寫字樓 4300存貨跌價(jià)準(zhǔn)備存貨跌價(jià)準(zhǔn)備 200貸：開發(fā)產(chǎn)品貸：開發(fā)產(chǎn)品房屋（寫字樓）房屋（寫字樓） 4500v（2）自用的建筑物或土地使用權(quán)停止自用）自用的建筑物或土地使用權(quán)停止自用改為出租。改為出租。企業(yè)將自用建筑物或土地使用權(quán)轉(zhuǎn)換企業(yè)將自用建筑物或土地使用權(quán)轉(zhuǎn)換為成本模式的投資性房地產(chǎn)，應(yīng)將該建筑為成本模式的投資性房地產(chǎn)，應(yīng)將該建筑物或土地使用權(quán)在轉(zhuǎn)換日的原價(jià)、累計(jì)折物或土地使用權(quán)在轉(zhuǎn)換日的原價(jià)、累計(jì)折舊、累計(jì)攤銷、減值準(zhǔn)備等，分別轉(zhuǎn)入舊、累計(jì)攤銷、減值準(zhǔn)備等，分別轉(zhuǎn)入“投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)”、“投資性房地產(chǎn)累計(jì)折投資性房地產(chǎn)累計(jì)折

24、舊（攤銷）舊（攤銷）”和和“投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備”賬戶。賬戶。 v【例例6-6 】甲企業(yè)乙甲企業(yè)乙2008年年3月月10日同乙企日同乙企業(yè)簽訂租賃協(xié)議將一棟自用的辦公樓出租給業(yè)簽訂租賃協(xié)議將一棟自用的辦公樓出租給乙企業(yè)使用，租賃期開始日為乙企業(yè)使用，租賃期開始日為2008年年4月月15日。該辦公樓原價(jià)日。該辦公樓原價(jià)5500萬元，已提折舊萬元，已提折舊300萬元，已提減值準(zhǔn)備萬元，已提減值準(zhǔn)備200萬元。萬元。v甲企業(yè)于甲企業(yè)于2008年年4月月15日的賬務(wù)處理如下：日的賬務(wù)處理如下：v借：投資性房地產(chǎn)借：投資性房地產(chǎn)辦公樓辦公樓 5500累計(jì)折舊累計(jì)折舊 300固定資產(chǎn)減

25、值準(zhǔn)備固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備 200v貸：固定資產(chǎn)貸：固定資產(chǎn) 5500投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊 300投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備 200v（3）投資性房地產(chǎn)開始自用）投資性房地產(chǎn)開始自用v 與（與（2）作相反賬務(wù)處理作相反賬務(wù)處理v2）公允價(jià)值模式下的轉(zhuǎn)換）公允價(jià)值模式下的轉(zhuǎn)換（1）作為存貨的房地產(chǎn)改為出租）作為存貨的房地產(chǎn)改為出租存貨在轉(zhuǎn)換日的公允價(jià)值借記存貨在轉(zhuǎn)換日的公允價(jià)值借記“投資投資性房地產(chǎn)性房地產(chǎn)某房地產(chǎn)（成本）某房地產(chǎn)（成本）”科目?？颇?。若計(jì)提了跌價(jià)準(zhǔn)備的，借若計(jì)提了跌價(jià)準(zhǔn)備的，借“存貨跌價(jià)準(zhǔn)備存貨跌價(jià)準(zhǔn)備”。貸記貸記“開發(fā)產(chǎn)品開發(fā)產(chǎn)品”等。等。v公允

26、價(jià)值小于賬面價(jià)值的差額借記公允價(jià)值小于賬面價(jià)值的差額借記“公允公允價(jià)值變動(dòng)損益價(jià)值變動(dòng)損益”。v公允價(jià)值大于賬面價(jià)值的差額貸記公允價(jià)值大于賬面價(jià)值的差額貸記“資本資本公積公積其他資本公積其他資本公積”。v【例例6-7 】甲房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)于甲房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)于2008年年3月月10日與乙企業(yè)簽訂了租賃協(xié)議，將其開發(fā)的日與乙企業(yè)簽訂了租賃協(xié)議，將其開發(fā)的一棟寫字樓出租給乙企業(yè)使用，租賃期開始一棟寫字樓出租給乙企業(yè)使用，租賃期開始日為日為2008年年4月月15日。該寫字樓的賬面價(jià)值日。該寫字樓的賬面價(jià)值為為4500萬元，未提跌價(jià)準(zhǔn)備。轉(zhuǎn)換日該寫字萬元，未提跌價(jià)準(zhǔn)備。轉(zhuǎn)換日該寫字樓公允價(jià)值樓公允價(jià)值41

27、00萬元。采用公允價(jià)值模式。萬元。采用公允價(jià)值模式。v4月月15日轉(zhuǎn)換日甲公司會(huì)計(jì)分錄如下：日轉(zhuǎn)換日甲公司會(huì)計(jì)分錄如下：v借：投資性房地產(chǎn)借：投資性房地產(chǎn)寫字樓（成本）寫字樓（成本） 4100公允價(jià)值變動(dòng)損益公允價(jià)值變動(dòng)損益 400貸：開發(fā)產(chǎn)品貸：開發(fā)產(chǎn)品 4500v如果轉(zhuǎn)換日該寫字樓的公允價(jià)值為如果轉(zhuǎn)換日該寫字樓的公允價(jià)值為4800萬元萬元，會(huì)計(jì)分錄如下：，會(huì)計(jì)分錄如下：v借：投資性房地產(chǎn)借：投資性房地產(chǎn)寫字樓（成本）寫字樓（成本） 4800貸：開發(fā)產(chǎn)品貸：開發(fā)產(chǎn)品房屋（寫字樓）房屋（寫字樓） 4500資本公積資本公積其他資本公積其他資本公積 300v（2）自用建筑物或土地使用權(quán)停止自用改為

28、出租）自用建筑物或土地使用權(quán)停止自用改為出租。 v【例例6-8 】甲企業(yè)乙甲企業(yè)乙2008年年3月月10日同乙企業(yè)簽訂日同乙企業(yè)簽訂租賃協(xié)議將一棟自用的辦公樓出租給乙企業(yè)使用，租賃協(xié)議將一棟自用的辦公樓出租給乙企業(yè)使用，租賃期開始日租賃期開始日2008年年4月月15日。該辦公樓原價(jià)日。該辦公樓原價(jià)5500萬元，已提折舊萬元，已提折舊300萬元，已提減值準(zhǔn)備萬元，已提減值準(zhǔn)備200萬元。萬元。轉(zhuǎn)換日該辦公樓公允價(jià)值轉(zhuǎn)換日該辦公樓公允價(jià)值4700萬元。采用公允價(jià)值萬元。采用公允價(jià)值模式。模式。v甲企業(yè)于甲企業(yè)于2008年年4月月15日的賬務(wù)處理如下：日的賬務(wù)處理如下：v借：投資性房地產(chǎn)借：投資性房

29、地產(chǎn)辦公樓（成本）辦公樓（成本） 4700累計(jì)折舊累計(jì)折舊 300固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備 200公允價(jià)值變動(dòng)損益公允價(jià)值變動(dòng)損益 300貸：固定資產(chǎn)貸：固定資產(chǎn)5500v如果轉(zhuǎn)換日，該辦公樓公允價(jià)值如果轉(zhuǎn)換日，該辦公樓公允價(jià)值5200萬元，應(yīng)作萬元，應(yīng)作如下分錄：如下分錄：v借：投資性房地產(chǎn)借：投資性房地產(chǎn)辦公樓（成本）辦公樓（成本） 5200累計(jì)折舊累計(jì)折舊 300固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備 200v貸：固定資產(chǎn)貸：固定資產(chǎn) 5500資本公積資本公積其他資本公積其他資本公積 200v（3）投資性房地產(chǎn)開始自用）投資性房地產(chǎn)開始自用v【例例6-9 】2008年年7月末甲企業(yè)將出

30、租在外的廠房收月末甲企業(yè)將出租在外的廠房收回，回，8月月1日開始用于本企業(yè)的商品生產(chǎn)。截止日開始用于本企業(yè)的商品生產(chǎn)。截止2008年年7月月31日，轉(zhuǎn)換日該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)的賬面價(jià)值為日，轉(zhuǎn)換日該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)的賬面價(jià)值為“投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)廠房（成本）廠房（成本）”5000萬元，萬元，“投資投資性房地產(chǎn)性房地產(chǎn)廠房（公允價(jià)值變動(dòng)）廠房（公允價(jià)值變動(dòng)）”明細(xì)科目借方明細(xì)科目借方余額余額600萬元。轉(zhuǎn)換日，該投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值萬元。轉(zhuǎn)換日，該投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值5500萬元。萬元。v8月月1日的賬務(wù)處理如下：日的賬務(wù)處理如下：借：固定資產(chǎn)借：固定資產(chǎn)經(jīng)營用固定資產(chǎn)（廠房）經(jīng)營用固定資產(chǎn)