珠海商業(yè)市場整體調(diào)研報告1308

1、珠海商業(yè)市場整體調(diào)研城市宏觀環(huán)境調(diào)研（社會經(jīng)濟狀況）城市中觀環(huán)境調(diào)研（房地產(chǎn)市場狀況）城市微觀環(huán)境調(diào)研（商業(yè)及會所狀況）綜合概況發(fā)展規(guī)劃經(jīng)濟狀況人口結(jié)構(gòu)收入消費整體狀況開發(fā)銷售營銷水平熱點區(qū)域商圈分布零售商業(yè)休閑娛樂典型會所1 1、房地產(chǎn)市場整體狀況、房地產(chǎn)市場整體狀況（1 1）全國房地產(chǎn)市場銷售價格同比上漲）全國房地產(chǎn)市場銷售價格同比上漲 根據(jù)發(fā)改委和統(tǒng)計局09年8月的最新調(diào)查顯示，全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲2.0%，漲幅比上月擴大1個百分點；環(huán)比上漲0.9%，漲幅與7月份持平。一、新建住房銷售價格同比上漲1.5%，漲幅比上月擴大1.2個百分點；環(huán)比上漲1.1%，漲幅與7月份相同

2、。其中，90平方米及以下新建住房銷售價格同比上漲3.7%，環(huán)比上漲1.1%。二、二手住房銷售價格同比上漲3.6%，漲幅比上月擴大0.6個百分點；環(huán)比上漲0.6%，漲幅比上月縮小0.3個百分點。三、新建非住宅銷售價格同比上漲1.6%，環(huán)比上漲0.5%。分類型看，辦公樓銷售價格同比上漲3.8%，環(huán)比上漲0.3%；商業(yè)營業(yè)用房銷售價格同比上漲0.1%，環(huán)比上漲0.3%.四、8月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)為100.08，比7月份提高2.07點。 中國經(jīng)濟在金融危機之下表現(xiàn)出較強勢的抵御能力，吸引了大量的國際投資資本、熱錢的涌入，成為中國股市、樓市回暖上行不可或缺的助推力之一；目前國內(nèi)適度寬松的金融信貸

3、為樓市的向好提供了良性的政策支持；在剛性置業(yè)需求的帶動下，投資性需求也大量入市，促使房屋成交明顯回升，房價再一次面臨上行的壓力，不排除國家將在后市出臺相關(guān)政策抑制房價再次過快上漲。房地產(chǎn)投資情況房地產(chǎn)投資情況 單位：億元0.010.020.030.040.050.060.070.02008.1-2月3月4月5月6月7月8月2009.1-2月3月4月5月6月7月8月全社會固定資產(chǎn)投資房地產(chǎn)開發(fā)投資住宅開發(fā)投資（2 2）珠海房地產(chǎn)投資開發(fā)下行趨勢明顯）珠海房地產(chǎn)投資開發(fā)下行趨勢明顯 一、2009年1-8月份珠海全社會固定資產(chǎn)投資總額為219.3億元，同比下降5.2%，其中房地產(chǎn)開發(fā)投資為63.9億

4、元，同比下降幅明顯，達33.1%。珠海珠海20082008年年1 1月月-2009-2009年年8 8月房地產(chǎn)投資情況對比月房地產(chǎn)投資情況對比數(shù)據(jù)來源：珠海市統(tǒng)計局二、2009年1-8月份珠海商品住宅施工面積為782.31萬平方米，同比下降7.3%，商品住宅竣工面積為220.45萬平方米，同比下降9%。商品住宅開發(fā)情況商品住宅開發(fā)情況 單位：萬0.010.020.030.040.050.060.070.080.090.02008.1-2月3月4月5月6月7月8月2009.1-2月3月4月5月6月7月8月商品住宅施工面積商品住宅竣工面積珠海珠海20082008年年1 1月月-2009-2009年

5、年8 8月房地產(chǎn)開發(fā)情況對比月房地產(chǎn)開發(fā)情況對比數(shù)據(jù)來源：珠海市統(tǒng)計局 受2007年房地產(chǎn)投資熱潮慣性的影響，2008年前兩月珠海固定資產(chǎn)投資規(guī)模依然較大，隨后樓市進入調(diào)整期，房地產(chǎn)投資力度降溫，一直延續(xù)至2009年8月份，房地產(chǎn)投資相對趨緩，同比下降明顯。 由于目前珠海房地產(chǎn)市場積累的開工量較大，后市仍顯謹慎，2009年前8個月商品住宅的新增施工量整體上較去年同期要低，但表現(xiàn)出逐步上揚的趨勢。 珠海市上半年房地產(chǎn)一級市場并未像二級市場那樣表現(xiàn)出“陽春般”的氣息，而持續(xù)保持不溫不火的態(tài)勢。主要是由于受國家整體宏觀經(jīng)濟環(huán)境的影響，多數(shù)房地產(chǎn)項目出現(xiàn)開發(fā)推延的情況，而實際上珠海房地產(chǎn)市場上前期累計

6、的開發(fā)量依然較大，因此政府并不急于供應(yīng)住宅用地，而主要從工業(yè)發(fā)展出發(fā)，加大了對工業(yè)園區(qū)用地的供應(yīng)。隨著橫琴大開發(fā)的付諸實施，該區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)將成為未來的熱點，地價也會水漲船高 。（3 3）珠海土地市場保持平穩(wěn)態(tài)勢）珠海土地市場保持平穩(wěn)態(tài)勢 （4 4）珠海住宅銷售價格出現(xiàn)小幅回落）珠海住宅銷售價格出現(xiàn)小幅回落 8月份珠海全市的住宅銷售均價為7818元/，環(huán)比下降5.5%，同比降幅為1%。其中，香洲區(qū)住宅銷售均價為9410元/，斗門區(qū)為4818元/，金灣區(qū)為3352元/，相比7月份上漲幅度分別為-2.03%、-7.03%、-5.84%，各個區(qū)域的新房銷售均價均有不同程度下降。數(shù)據(jù)來源：珠海市統(tǒng)計

7、局 珠海的房價容易受當月成交樓盤結(jié)構(gòu)及區(qū)域的影響，波動較為明顯，2008年下半年表現(xiàn)更為突出。進入2009年以后，珠海各區(qū)域樓盤成交相對穩(wěn)定，使得房價變動趨于平穩(wěn)，之后隨著全國樓市整體回暖及珠海本地市場新房供應(yīng)量相對減少，促使從2月份開始珠海房價呈逐步上升的態(tài)勢。綜合2009年前8個月房價變動的趨勢來看，上半年珠海房價穩(wěn)中有升，預(yù)計下半年漲幅整體較上半年要大。雖然8月份出現(xiàn)房價連續(xù)7月上漲后首次回落，但從國慶后推出的項目來看均為中高檔樓盤，因此價格持續(xù)下跌的可能性不大。（5 5）珠海住宅銷售面積持續(xù)增加）珠海住宅銷售面積持續(xù)增加 統(tǒng)計資料顯示，8月份珠海全市新房交易較上月依然表現(xiàn)出上漲趨勢。全

8、市新房交易面積環(huán)比上漲2.19%。漲幅較上月減少8個百分點。其中香洲區(qū)環(huán)比下降2.75%，斗門區(qū)相比上月漲幅達26.84%，金灣區(qū)成交環(huán)比漲幅為0.3%。數(shù)據(jù)來源：珠海市統(tǒng)計局 從2009年3月份開始，隨著房市政策的刺激、剛性置業(yè)需求的釋放以及珠海城市建設(shè)一系列利好因素的觸動，珠海住宅市場成交量回升明顯。主城區(qū)8月份住房成交量與上月持平，而西區(qū)住宅也有不同程度的上升。 截止2009年8月份，珠海主城區(qū)新房可供預(yù)售面積為62.8萬，預(yù)購面積達91.7萬。受市場不明朗的影響，新盤面市減少，市場供應(yīng)下降，相應(yīng)的成交量卻有所上升，從09年3季度樓市的表現(xiàn)來看，整個珠海住房市場的供需矛盾正逐步趨于緩和。

9、后市走勢將顯穩(wěn)定步調(diào)，出現(xiàn)明顯波動的可能性不大。（6 6）珠海二手房交易價格及面積穩(wěn)步上升）珠海二手房交易價格及面積穩(wěn)步上升一、珠海主城區(qū)二手房價基本維持在4000-5000元/之間，波動幅度不大；斗門區(qū)二手房價格自5月份開始呈穩(wěn)步上升趨勢，突破2000元/關(guān)口；金灣二手房價格仍維持在2000元/以下的范圍浮動。數(shù)據(jù)來源：珠海市統(tǒng)計局二、隨著一手房市場的回升，全市二手房自2009年1月份開始呈逐步遞增趨勢，并超過去年同期水平，反映出珠海購房的剛性需求正得到較好的釋放。8月份全市二手房交易面積出現(xiàn)正常性回調(diào)。數(shù)據(jù)來源：珠海市統(tǒng)計局（1 1）珠海商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)及銷售狀況）珠海商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)及銷售狀況

10、與08年同期相比，珠海商業(yè)地產(chǎn)施工面積和竣工面積均有較大提高。珠海商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)熱度不減。數(shù)據(jù)來源：珠海市統(tǒng)計局2 2、珠海商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)及銷售狀況、珠海商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)及銷售狀況 （1）純粹意義上的商業(yè)地產(chǎn)項目較少主要分布在拱北萬佳百貨、吉大國貿(mào)海天城、百貨廣場、免稅商場以及香洲的茂業(yè)百貨、揚名廣場少數(shù)幾個地方，大量的還是表現(xiàn)在住宅小區(qū)的底層商鋪和規(guī)模偏小的臨街商鋪上，形成不了大的商業(yè)氛圍，只能作為社區(qū)性服務(wù)商業(yè)物業(yè)。（2）主題、定位、特色鮮明的商業(yè)地產(chǎn)項目較少開發(fā)理念不高，經(jīng)營管理不科學(xué)，商業(yè)檔次較低、業(yè)態(tài)分散、布局零亂、缺乏主題商業(yè)地產(chǎn)，不能強烈吸引客戶尤其是周邊城市客戶前來購物消費，輻射能力較

11、弱。（3）商業(yè)幅射力較窄，經(jīng)營局限在本地市場 項目規(guī)模小，缺乏完善的集購物、餐飲、休閑、娛樂等為一體的大型商業(yè)地產(chǎn)項目，經(jīng)營能力差、擴張能力弱，競爭力不強，與現(xiàn)代化的商業(yè)地產(chǎn)的要求還有較大的差距。（4）商業(yè)業(yè)態(tài)向多元化發(fā)展 新興零售業(yè)態(tài)的迅猛發(fā)展，如各類超市、購物中心、便利店、倉儲式商店、一站式購物等滿足了城鄉(xiāng)居民不同層次的需要。（2 2）珠海商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)及銷售狀況）珠海商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)及銷售狀況09年上半年同08年環(huán)比相比，商業(yè)地產(chǎn)銷售面積和銷售金額大幅下降21%以上，空置面積雖有下降，但總量依然很大，形勢非常嚴峻。 從珠海的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展歷史來看，開發(fā)經(jīng)營模式無外乎 “只租不售”、“分割銷售產(chǎn)權(quán)

12、式”和“合作分成”等三種形式。（1）分割銷售產(chǎn)權(quán)：珠海的米蘭麗都及迎賓廣場兩個商業(yè)地產(chǎn)項目采用這種銷售方式，從而讓開發(fā)商提前迅速獲得高額的開發(fā)回報，但是該種殺雞取卵似的銷售形式使整體商業(yè)物業(yè)被分割成幾百甚至幾千個商家，物業(yè)所有權(quán)已經(jīng)轉(zhuǎn)移分解，商場的整體性無從談起，加之管理公司的管理水平低下，只知管理不知經(jīng)營，商場內(nèi)的經(jīng)營者各自為戰(zhàn)，起碼的商場整體宣傳有人組織無人參與，致使經(jīng)營情況欠佳 。目前這種商業(yè)地產(chǎn)銷售產(chǎn)權(quán)式的經(jīng)營方式已被國家相關(guān)部門叫停整頓。 （2）合作分成：珠海百貨及珠海免稅商場則采取的是合作分成的經(jīng)營形式。該種形式多見于國有零售企業(yè)改制后符合實際情況的商場。此種商場地處城市的有一定歷

13、史的商業(yè)中心，且管理人員曾經(jīng)直接參與過商品的采、供、銷、網(wǎng)絡(luò)，了解合作方的商品價值及經(jīng)營模式，同時便于安置下崗職工及解決改制后的遺留問題。與其他形式比較此種模式相對保守，缺乏前進動力，并且一旦合作對象選擇失誤或?qū)︿N售報表分析得不夠嚴謹，相關(guān)管理條規(guī)執(zhí)行缺乏力度，退場機制人情化等，較容易讓商場變成倉庫，成為過季商品的賣場，長此以往商場將慢慢退出原有的地位。且對于實力欠佳的開發(fā)商而言，不易實現(xiàn)資金的快速回籠和項目的滾動開發(fā)。 （3）只租不售：目前即將面市的中海環(huán)宇城、華發(fā)購物城和華發(fā)商業(yè)中心等多個大型商業(yè)項目，都將選擇“只租不售”的開發(fā)經(jīng)營模式，計劃長期持有該商業(yè)物業(yè)，一段時間內(nèi)靠“收取租金”維持

14、，待價格上漲到合適的位置時，再擇機出售產(chǎn)權(quán)獲利。這種方式需要開發(fā)商擁有極其雄厚的資金實力和長期的經(jīng)營理念作支撐。 3 3、珠海商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)營銷水平、珠海商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)營銷水平（1）商業(yè)項目開發(fā)的專業(yè)度不高大部分開發(fā)商缺乏整體的商業(yè)規(guī)劃概念，缺乏對于商業(yè)規(guī)劃中的人流、物流、車流等商業(yè)配套綜合因素考慮。（2）開發(fā)商傾向于急于銷售商鋪持續(xù)性經(jīng)營觀念比較薄弱，推廣中引誘式的空頭承諾較多，對投資者較負責任的投資保障條款少和風險共擔意識薄弱。（3）商業(yè)物業(yè)傳統(tǒng)營銷色彩濃郁大多數(shù)的商業(yè)物業(yè)基本依賴于市場自然消化法則，造成了位置好的、臨街的商鋪市場消化速度較快，其它物業(yè)滯銷。（4）商業(yè)特色定位不明晰項目依然存在

15、重規(guī)模，輕定位；重概念，輕執(zhí)行的弊端，主要表現(xiàn)為后期招商沒有引導(dǎo)性，還停留在自發(fā)層面。4 4、珠海商業(yè)地產(chǎn)熱點開發(fā)區(qū)域、珠海商業(yè)地產(chǎn)熱點開發(fā)區(qū)域 從珠海主城區(qū)商業(yè)網(wǎng)點的分布情況來看，由于受北部山脈、東部海岸線、南部澳門的阻礙以及中部板樟山的分隔，珠海商業(yè)顯得非常分散，彼此缺乏緊密聯(lián)系，無法形成一個城市核心商圈。隨著經(jīng)濟的發(fā)展和城市的西拓，前山老工業(yè)區(qū)的改造、輕軌的建成和新商業(yè)項目的增加和升級，未來前山、南灣將是珠海商業(yè)發(fā)展的熱點區(qū)域。 回顧珠海商業(yè)網(wǎng)點運營模式的變遷歷史，不難發(fā)現(xiàn)，珠海的商業(yè)模式有著一條清晰的發(fā)展脈絡(luò)：從80年代提供糧油、布匹物資的供銷合作社到80年代末出現(xiàn)的街道綜合商店到90

16、年代中出現(xiàn)的零散街鋪、小商場再到2000年以后出現(xiàn)的主題商城、大型百貨、連鎖超市等，結(jié)合國內(nèi)一線城市商業(yè)發(fā)展規(guī)律來看，未來珠海商業(yè)將朝著集購物、餐飲、休閑、娛樂、旅游、金融、文化于一體的SHOPPING-MALL升級發(fā)展。關(guān)鍵詞： 現(xiàn)階段珠海住宅開發(fā)形式較好，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)不容樂觀。全國市場 普遍回暖珠海住宅 價跌量漲商業(yè)開發(fā) 熱度不減商業(yè)銷售 形勢嚴峻營銷水平 尚需提高熱點區(qū)域 城市西部珠海商業(yè)市場整體調(diào)研城市宏觀環(huán)境調(diào)研（社會經(jīng)濟狀況）城市中觀環(huán)境調(diào)研（房地產(chǎn)市場狀況）城市微觀環(huán)境調(diào)研（商業(yè)及會所狀況）綜合概況發(fā)展規(guī)劃經(jīng)濟狀況人口結(jié)構(gòu)收入消費整體狀況開發(fā)銷售營銷水平熱點區(qū)域商圈分布零售商業(yè)休

17、閑娛樂典型會所商圈 商圈，是指商店以其所在地點為中心，沿著一定的方向和距離擴展，吸引顧客的輻射范圍，簡單地說，也就是來店顧客所居住的區(qū)域范圍。無論大商場還是小商店，它們的銷售總是有一定的地理范圍。這個地理范圍就是以商場為中心，向四周輻射至可能來店購買的消費者所居住的地點。它由核心商業(yè)圈，次級商業(yè)圈和邊緣商業(yè)圈構(gòu)成。 第一，商圈需要從體量、目的、位置等方面定義。商圈是一個群體，它的層次是多元化的。 第二，消費群體。一個商圈若沒有消費力，消費組合只是盲目地打造，也不能稱為成功的商圈。 第三，位置。商圈的關(guān)鍵要素在于便利性和消費環(huán)境，所以位置非常重要。 第四，目的。打造商圈肯定有一個目的，開發(fā)商的目

18、的是如何體現(xiàn)商業(yè)價值。 第五，城市規(guī)劃。通過商業(yè)的改造形成消費環(huán)境，聚集人氣，這也是打造商圈的重要目的。珠海主要商圈分布圖1 1、珠海主要商圈分布情況、珠海主要商圈分布情況 珠海主城區(qū)主要商圈呈環(huán)狀分布，分布較為零散且相對獨立，各商圈彼此之間的輻射影響作用并不明顯。其中拱北商圈、老香洲和吉大商圈為珠海重點商圈，輻射力較強。而新香洲商圈，南灣商圈和前山商圈發(fā)展?jié)摿^大。（1）拱北商圈：地處全國第二大陸路連接口岸，口岸日人流量數(shù)十萬，同是也是國內(nèi)外游客及往來港、澳、臺、國外客商的集散地。它以口岸地下商業(yè)廣場和蓮花路商業(yè)街、萬佳百貨為龍頭，以眾多的百貨商場、高檔酒店、休閑娛樂場所及水灣頭酒吧街等為補

19、充，使之成為珠海商業(yè)、貿(mào)易、金融、旅游、服務(wù)、娛樂網(wǎng)點最為集中的地區(qū)。（2）吉大商圈：集中體現(xiàn)了生態(tài)、旅游、休閑、購物的理念，以景山路全國購物放心一條街為中心，主要由珠海市國營外幣免稅商場、珠海市百貨公司、國貿(mào)海天購物廣場組成,經(jīng)營商品的檔次相對較高，多以國際二、三線和國內(nèi)一二線品牌為主。（3）前山商圈：主要是沿前山路周邊形成的珠海最大的家居建材專業(yè)市場。 （4）老香洲商圈：現(xiàn)已經(jīng)形成了四個區(qū)域性商圈。一是以南坑為中心，加上茂業(yè)百貨、新一佳等形成了以超級市場為主導(dǎo)的區(qū)域商業(yè)中心；二是以香洲百貨為核心，加上周邊的丹田百貨、珠影廣場、揚名廣場、香埠路步行街形成的區(qū)域商業(yè)中心；三是在灣仔沙片區(qū)形成的

20、電腦、電子、通訊專業(yè)市場；四是圍繞丹田城市廣場（家樂福）及五洲花城商業(yè)街形成的社區(qū)商業(yè) 。（5）新香洲商圈：主要是梅華西路汽車銷售、配件專業(yè)市場和圍繞華潤萬家、旺角百貨等形成的購物、美食街區(qū)。（6）南灣商圈：南灣區(qū)域是主城區(qū)拓展形成的新崛起的房地產(chǎn)版塊。該商圈主要以華發(fā)新城和華發(fā)世紀城為主導(dǎo)，人口素質(zhì)較高。此區(qū)域商業(yè)發(fā)展?jié)摿薮?，未來的商業(yè)價值將加速提升，必將成為未來珠海又一個具有影響力和號召力的商圈。2 2、珠海主要零售商業(yè)項目在城市中的區(qū)位及地段、珠海主要零售商業(yè)項目在城市中的區(qū)位及地段 百貨類超市類餐飲娛樂類電子通信類汽配類家居建材類珠海主要商業(yè)項目分布圖環(huán)狀分布特征非常明顯迎賓南路、景

21、山路、紫荊路、鳳凰南路、三臺石路、人民西路是珠海目前商業(yè)重點區(qū)域，南灣區(qū)域前途不可限量凡是有華潤萬佳大賣場的地方都已形成區(qū)域商圈拱北商圈拱北商圈 3 3、珠海主要零售商業(yè)項目在城市商業(yè)格局中的角色和位置、珠海主要零售商業(yè)項目在城市商業(yè)格局中的角色和位置 拱北是珠海市商貿(mào)中心和交通樞紐中心，也是連接澳門的重要通道。區(qū)域內(nèi)商家聚集，配套成熟，生活便利。隨著24小時通關(guān)的實行、廣珠輕軌的開通、港珠澳大橋的建設(shè)，這些都將給拱北帶來大量的人流及經(jīng)濟的快速增長。商圈面積近18平方公里，可開發(fā)用地日趨稀少。緊鄰澳門，日人流量超過50萬人次，是目前珠海最具活力和人氣的商圈。消費群體主要為澳門人，游客，本地居民

22、。是珠海最具影響力和輻射力的商圈。主要商業(yè)有：口岸廣場、蓮花步行街、迎賓百貨、粵華購物街、國際大廈商城、米蘭百貨、中珠商業(yè)廣場、水灣酒吧一條街，夏灣市場等。拱北商圈 口岸廣場口岸廣場簡 介：口岸廣場毗鄰拱北聯(lián)檢大樓，是目前珠海營業(yè)面積最大，入駐商家最多，消費最旺盛的商場。規(guī) 模：地下共三層，總建筑面積約12萬平米。業(yè) 態(tài)：一站式購物休閑中心業(yè) 種：服裝服飾、化妝品、箱包、電子通信、餐飲、文化等。主力店：鳳凰書城、置地新天地購物中心、迷失世界娛樂城、KFC、真功夫租 金：只租不賣。負一樓：250500元/平米，負二樓：180400元/平米。出租率：99%拱北商圈蓮花步行街蓮花步行街 簡 介：步行

23、街南起拱北關(guān)口友誼路，北至粵海東路，全長約1000米，主要商業(yè)街長350米左右。它主要是靠來自境外人士及內(nèi)地旅游人士、以及一些從事特殊服務(wù)行業(yè)人員所帶動消費。旁邊的蓮花萬景城集餐飲、娛樂、休閑為一體，是個很好的商業(yè)業(yè)態(tài)補充。規(guī) 模：總經(jīng)營面積約10000平米，擁有超過200家商家。業(yè) 種：精品店、特色店、專賣店租 金：1600035000元/平米出租率：99%拱北商圈蓮花萬景城蓮花萬景城 拱北商圈簡 介：蓮花萬景城集餐飲、娛樂、休閑為一體，是蓮花商業(yè)街很好的商業(yè)業(yè)態(tài)補充。規(guī) 模：總經(jīng)營面積約26000平米。租 金：內(nèi)街商鋪約50120元/平米出租率：80%迎賓百貨迎賓百貨簡 介：位于迎賓南路1

24、144號，臨近珠海拱北口岸，街鋪較好，內(nèi)鋪人氣很差。規(guī) 模：經(jīng)營規(guī)模約30000平米，共三層。業(yè) 種：服裝服飾、珠寶、金融、餐飲、健身等主力店：麥當勞、肯德基、渣打銀行、深發(fā)展租 金：一樓內(nèi)鋪售2.53.5萬/平米，租100250元/平米；二樓售23.5萬/平米，租80250元/平米；三樓整層出租，只租不賣；押金2個月，一年一簽。出租率：一樓為100%，二樓約50%。拱北商圈國際大廈商城國際大廈商城 簡 介：主要有國際大廈商城（1000平米）、運動城（2500平米）、家居廣場（1000平米）、文華書城（5000平米）、華潤萬家。商場裝修檔次很低，缺乏人氣。規(guī) 模：共4層，總經(jīng)營面積約20000

25、平米，主力店：國際大廈商城、運動城、家居廣場、文華書城、華潤萬家租 金：國際大廈商城租金約500元/平米，運動城約300元/平米。出租率：95%拱北商圈米蘭百貨米蘭百貨 （米蘭古玩城）（米蘭古玩城）規(guī) 模：地下一層，地上三層。總經(jīng)營面積約10000平米，超過200家商家入駐。主力店：米蘭古玩城（約6000平米），米蘭百貨。租 金：9005000元/間。出租率：負一層出租率為100%，一層出租率為90%，二層為60%，三層為40%。拱北商圈富紳文化藝術(shù)品廣場富紳文化藝術(shù)品廣場（珠海市文物商店）（珠海市文物商店） 項目位于迎賓南路旁，營業(yè)面積約2000平米，該廣場雖然地理位置優(yōu)越，但外立面裝修殘破

26、不堪，毫無經(jīng)營管理可言，完全處于自生自滅的狀況?，F(xiàn)出租率不足20%，只有10余個商家苦苦支撐。由于直接面對近鄰米蘭古玩城的沖擊和自身經(jīng)營管理的問題，富紳文化藝術(shù)品市場頻臨倒閉。拱北商圈同類文物市場比較 位于中山市三鄉(xiāng)鎮(zhèn)，毗鄰珠海，距澳門、九州港、中山港僅需半小時車程。經(jīng)營面積約70000平米，商鋪約350間，租金在12001500元/間。該市場開發(fā)投資力度很大，包裝推廣到位，且得到廣東省文化廳和中山市政府的支持，使得招商進展順利，已進駐60余各類商家，目前經(jīng)營狀況良好。巨龍古玩城巨龍古玩城 中山華財古玩城中山華財古玩城 項目位于中山市三鄉(xiāng)（珠海西線與中山交匯處 ），華財古玩城是一個集旅游觀光、

27、古舊家具、古玩交易和民間藝術(shù)交流于一體的多功能古玩市場， 目前有150戶商家入駐，臨街租金在60元/平米，復(fù)式樓租金約13元/平米，出租率為99%。中山明清古典家具市場中山明清古典家具市場 項目同樣位于中山市三鄉(xiāng)（珠海西線與中山交匯處 ），與華財古玩城為鄰。明清古典家具市場是以經(jīng)營古典家具、古玩、古瓷器、古字畫、古玉器、古錢幣、奇石、根雕、工藝品等古文化為主的專業(yè)市場。目前有約270戶商家入駐，租金約3040元/平米，出租率為99%。 同類文物市場比較 夏灣市場夏灣市場 簡 介：以夏灣市場為中心，輻射四周的商業(yè)地帶，輻射半徑約為150米；全部以街鋪為主，集中在夏灣路、華平路、粵華路。規(guī) 模：總

28、經(jīng)營面積約10000平米，擁有超過200商家。業(yè) 態(tài)：社區(qū)型商業(yè)步行街業(yè) 種：餐飲、服飾、通訊、美容、娛樂、電器、五金等。主力店：KFC、王子肥?；疱仭Ⅺ溙锟Х茸?金：2押1租，100250元/平米，合同最長簽5年，年遞增58%。出租率：90%拱北商圈水灣酒吧一條街水灣酒吧一條街 簡 介：水灣酒吧街營業(yè)面積約3000平方米，酒吧街長300米左右，10余間風格各異的酒吧分布其間。整條酒吧街的風格以歐陸風情為主線，并結(jié)合了多國文化，表現(xiàn)了不同國家的風情結(jié)合中西文化相輔相成的特點和項目環(huán)境所在的地域特色，成為了珠海一道風景線和旅游新景點。業(yè) 態(tài)：酒吧娛樂街主力店：七號會館、經(jīng)典之家、天外天、金碧會等

29、租 金：約200元/平米出租率：90%拱北商圈吉大商圈吉大商圈 吉大商圈 吉大商圈在珠海市“135規(guī)劃”中被定位城市中央商務(wù)（CBD），區(qū)域內(nèi)環(huán)境清幽，海岸線亦最長，加上擁有海濱泳場及眾多高星級酒店，休閑度假氣氛濃厚。該商圈樓盤檔次高，海景酒店眾多，是一個珠海高檔社區(qū)聚集的地方。該商圈圍聚著珠海免稅商場、珠海百貨、國貿(mào)海天城、日東商業(yè)廣場等大型綜合購物休閑中心，景山路還被評為“全國首批購物放心一條街”。商圈面積近12平方公里，正在形成珠海流通業(yè)和商務(wù)區(qū)的核心商圈。日流量超過20萬，良好的人居和商業(yè)氛圍使其成為珠海中高檔消費旺地。消費群體主要為本地人、游客、追求品味及較高享受的人士，商圈的輻射力

30、僅次于拱北。以免稅商場、珠海百貨、國貿(mào)海天城、日東商業(yè)廣場為消費核心。珠海免稅商場珠海免稅商場 珠海百貨珠海百貨 國貿(mào)海天城國貿(mào)海天城 簡 介：三個廣場連為一體，經(jīng)營規(guī)模和人氣程度幾乎和口岸廣場不相上下，集購物、餐飲、娛樂、休閑為一體的大型 “Shopping Mall”，是珠海本地人和游客休閑購物必選之地。規(guī) 模：總經(jīng)營面積約130000平米，其中免稅商場約55000平米，珠海百貨約35000平米，國貿(mào)海天城約40000平米。業(yè) 態(tài)：一站式購物中心業(yè) 種：餐飲、服飾、通訊、美容、娛樂、電器等。租 金：一樓租金約300500元/平米，二樓租金約300600元/平米，三樓租金約200元/平米，兩

31、押一租，1年1簽。出租率：95%吉大商圈 日東商業(yè)廣場日東商業(yè)廣場 簡 介：該廣場周圍有兩家五星級酒店，正對海濱浴場，人流量非常大，商業(yè)氛圍濃厚。商場外一架民用客機頗為引人注目，是該商業(yè)廣場一大亮點。規(guī) 模：共三層，營業(yè)面積近40000平米。業(yè) 態(tài)：社區(qū)型購物娛樂商業(yè)街。業(yè) 種：餐飲、娛樂、家居等。租 金：租金價格在60200元/平米，按年5%遞增。出租率：70%吉大商圈 洲仔美食街洲仔美食街 簡 介：該項目位于吉大洲仔路旁，是珠海最上檔次，最上規(guī)模，影響力最大的美食街。規(guī) 模：營業(yè)面積約20000平米，有15家大中型品牌餐飲點入駐。業(yè) 態(tài)：餐飲美食街租 金：只剩一間出租，租金約55元/平米，

32、按年4%遞增。出租率：94%吉大商圈 老香洲商圈老香洲商圈 老香洲是珠海的老城區(qū)，是珠海居住密度最高、生活氛圍最濃厚的區(qū)域。該區(qū)域已經(jīng)形成了三大核心商圈：一是以香洲總站為中心，加上茂業(yè)百貨、金寶路商業(yè)廣場（新一佳），南廈廣場等；二是以香洲百貨為核心，加上周邊的珠影廣場、揚名廣場（吉之島）、丹田廣場（蘇寧）、灣仔沙電腦街等；三是以丹田城市廣場（家樂福）為中心，加上五洲花城等。商圈面積近15平方公里，消費群體主要為本商圈居民，輻射力相對較弱。日流量超過20萬，無太多可發(fā)展空間，發(fā)展緩慢。老香洲商圈 老香洲商圈茂業(yè)百貨茂業(yè)百貨簡 介：位于老香洲繁華的紫荊路商業(yè)腹地，以“百貨經(jīng)典、引領(lǐng)時尚”為口號。規(guī)

33、 模：營業(yè)面積約20000平米。業(yè) 態(tài)：大型綜合購物娛樂商場業(yè) 種：精品化妝品、金銀首飾、箱包皮具、服裝服飾、家電家俬、運動健美，娛樂休閑等。評 價：但和深圳茂業(yè)幾家店相比，無論從建筑規(guī)劃建筑上，裝飾裝潢上，還是內(nèi)場功能分區(qū)布局上，差距明顯。但仍不失為珠海市民最好的購物休閑娛樂場所選擇之一。金寶路商業(yè)廣場金寶路商業(yè)廣場（新一佳）（新一佳）簡 介：與茂業(yè)百貨進行客戶層次差異化分割，吸引中低端消費者。商場內(nèi)以超市和服裝為主，輔之有手機數(shù)碼、珠寶玉器、小百貨小餐飲，家居等。規(guī) 模：營業(yè)面積約40000平米，有500家各類商家入駐。業(yè) 態(tài)：大型綜合購物商場主力店：新一佳超市，小澳門，港澳時裝城，珠海小

34、商品城租 金：只剩一間出租，租金約55元/平米，按年4%遞增。出租率：96% 老香洲商圈 茂業(yè)百貨，金寶路商業(yè)廣場，南廈商業(yè)街，香洲汽車站商業(yè)，南坑市場相比較，茂業(yè)定位于中高端，引領(lǐng)著珠海消費潮流。金寶路為中端，對大部分珠海人具有吸引力，在消費人群上和茂業(yè)百貨各取所需。南廈商業(yè)街則服務(wù)于社區(qū)，南坑市場非常落后，汽車站商業(yè)則是若有若無。 這種避免同質(zhì)化的商業(yè)定位和差異化經(jīng)營模式，使得老香洲商圈可以滿足購物者不同層次，不同消費需求。也使經(jīng)營者能準確找準自己的市場路線和經(jīng)營產(chǎn)品。老香洲商圈揚名廣場揚名廣場（吉之島）（吉之島） 簡 介：主要以吉之島和麥當勞為支撐，一樓商業(yè)比較冷清。商場以前定位的PLA

35、YMALL（游樂式商業(yè)城）與現(xiàn)狀大相徑庭，已不復(fù)存在。規(guī) 模：經(jīng)營面積約100000平米。業(yè) 態(tài)：大型綜合購物商場主力店：吉之島、麥當勞、揚名百貨、揚名家居生活館租 金：3樓租金在70100元/平米。出租率：95%老香洲商圈 灣仔沙數(shù)碼廣場，海域電腦廣場，香灣電腦城，新華數(shù)碼，丹田廣場的蘇寧電器合圍之勢已成為珠海最大的數(shù)碼電子專業(yè)一條街，已有3000余入駐商家。租金在250600元/平米。 旁邊的“牛津街”以美食為主，規(guī)模很小但別有情調(diào)，異域風情濃厚，是該片區(qū)的一個亮點。老香洲商圈 灣仔沙電腦街灣仔沙電腦街 五洲花城五洲花城規(guī) 模：五洲世派街，內(nèi)街2層，經(jīng)營面積約5000平米，內(nèi)街約100個中

36、小型鋪位，臨街商鋪共約120個。租 金：內(nèi)街租金60元/平米，臨街商鋪租金約100150元/平米出 租 率：內(nèi)街出租率約50%，臨街出租率100% 。老香洲商圈檸溪路檸溪路 簡 介：檸溪市場、香洲文化廣場作為這條街兩個重要的商業(yè)服務(wù)于周邊社區(qū)居民。業(yè) 態(tài)：社區(qū)型商業(yè)街租 金：在3060元/平米出 租 率：80%老香洲商圈新香洲商圈新香洲商圈 新香洲商圈 新香洲是珠海開發(fā)較晚的城區(qū)，是未來的行政、體育、文化中心。雖然目前商業(yè)配套和市政生活配套水平相對尚不如其他區(qū)域成熟，但未來發(fā)展空間廣闊，前景看好。加之目前區(qū)域內(nèi)眾多新盤的推出使得本商圈發(fā)展?jié)摿θ找嬖龃螅瑢⒊蔀槲磥碇楹５闹饕幼^(qū)之一。一旦政府機

37、構(gòu)遷入，必將成為珠海新的經(jīng)濟興奮點。目前以旺角百貨，仁恒星園為主導(dǎo)，梅華西路汽車銷售、汽配一條街為映襯。商圈面積近13平方公里，可開發(fā)和正在開發(fā)的項目眾多。日流量超過10萬，居住人口和素質(zhì)正在逐步提升，潛力巨大。依托政府“文化興市”的政策，該區(qū)域?qū)⒊蔀橹楹Ｎ捏w和汽車為主導(dǎo)的商業(yè)文化中心。新香洲商圈 旺角百貨旺角百貨 簡 介：旺角百貨建筑外觀比較時尚，集購物、休閑、娛樂、美食、文化等多功能于一體，由于該商場未處于交通主道旁，況且前面還有新香洲華潤萬家和仁恒星園商業(yè)街的商業(yè)沖擊和人流阻截，使其商業(yè)輻射能力有限。加之經(jīng)營管理比較差，市場推廣不到位，戶外大廣場和中庭廣場沒能很好加以利用，導(dǎo)致目前該商場

38、人氣很差，酒吧街也名存實亡。規(guī) 模：總經(jīng)營面積約25000平米。業(yè) 態(tài)：社區(qū)型綜合購物商場業(yè) 種：餐飲、服飾、通訊、美容、娛樂、文化等。租 金：約4060元/平米。出租率：80%電力時代廣場電力時代廣場 簡 介：電力時代廣場商業(yè)街處于人民西路交通要道旁，大幅玻璃幕墻和戶外廣場相應(yīng)得體，外觀時尚靚麗，非常吸人眼球，該商業(yè)街與仁恒星園商業(yè)街、旺角百貨相輔相成，已然成為新香洲的唯一商業(yè)中心。規(guī) 模：總經(jīng)營面積約10000平米，擁有超過200商家。業(yè) 種：超市、餐飲、服飾、美容、娛樂、電器等。主力店：KFC、華潤萬家、真功夫租 金：租金100500元/平米，年遞增5%8%。出租率：90%新香洲商圈 仁

39、恒星園商業(yè)街仁恒星園商業(yè)街 簡 介：該項目位于人民西路與三臺石路交匯處，4部日立手扶電梯從一層直達二層商鋪，該商業(yè)街外觀靚麗，規(guī)劃超前，是新香洲商業(yè)亮點之一。規(guī) 模：總經(jīng)營面積約8000平米。業(yè) 態(tài)：社區(qū)型商業(yè)街主力店：華潤便民超市、KFC、大禾壽司、必勝客租 金：臨街商鋪已全部出租，內(nèi)街商鋪還余少量物業(yè)，租 金價格為50元/平米。出租率：90%新香洲商圈 梅華西路汽車一條街梅華西路汽車一條街 簡 介：政府通過重新規(guī)劃梅華西路閑置用地，合理調(diào)整產(chǎn)業(yè)布局，打造了珠海專業(yè)的“汽車特色街”。這條路上集中了與汽車有關(guān)的職能部門，如交警支隊、車管所、新港檢測中心、交通局。還有平安、太平洋、華安等保險公司

40、在這條路設(shè)點。從地理位置看，這里地處上沖檢查站附近，交通便利，可以輻射中山坦洲、三鄉(xiāng)等地。目前汽車一條街已吸引了200多家汽車4s店，汽車配件，維修，二手車等商家落戶。 租 金：約4070元/平米。新香洲商圈 前山商圈前山商圈 前山商圈 前山在城中村改造和工業(yè)園區(qū)改造的推動下，區(qū)域城市功能正在升級，商業(yè)和居住價值正在提升，是珠海最具升值潛力的區(qū)域之一。 該商圈目前還是屬于珠海城郊結(jié)合部的中低消費區(qū)。該區(qū)域有大量工廠，集中了大量外來務(wù)工者，普遍消費能力比較低，有較強消費能力的人群都習慣性的去其他區(qū)域消費。 該區(qū)域最大的亮點通過舊城改造，并隨著市場的自我調(diào)節(jié),經(jīng)營者自發(fā)形成的以建材裝飾為主、家裝為

41、核心的專業(yè)市場。商圈面積近12平方公里，日流量超過10萬，以家居、建材、裝飾消費為主。依托幾大裝飾建材廣場的帶領(lǐng)，已成為珠海最重要最集中的建材專業(yè)市場。前山商圈 世邦國際裝飾廣場世邦國際裝飾廣場 共4層，分1，2，3號廳，約17萬平米。一、二號廳的一樓主賣建材和家具裝飾材料等；一號廳二樓主賣陶瓷、衛(wèi)浴潔具，三樓為金海馬家俬店，四樓為裝飾設(shè)計中心。租金在100250元/平米。共7層，約80000平米，地上五層，地下兩層，地下一層和地上五層為商場，是珠海世邦集團投資興建的超大規(guī)模家居體驗休閑式購物中心。商場實行統(tǒng)一管理、統(tǒng)一宣傳推廣、統(tǒng)一物流配送、統(tǒng)一收銀、統(tǒng)一服務(wù)的管理模式。租金在100250元

42、/平米。世邦家居世邦家居 世邦裝飾世邦裝飾明珠商業(yè)廣場明珠商業(yè)廣場 簡 介：明珠商業(yè)廣場位于交通樞紐主要干道，是前山、香洲、吉大、拱北的交匯處，交通極為便利。該商場目前正在做分割商鋪，重新布局的工作，力圖打造成前山第一商業(yè)百貨廣場。規(guī) 模：總經(jīng)營面積約50000平米。業(yè) 種：百貨、餐飲、通訊、美容、娛樂、電器、銀行等。主力店：華潤萬家、新美百貨商場、國美電器城、KFC租 金：一樓150元/平米，三樓80元/平米。出租率：75%。 除此之外，周邊還有米蘭商業(yè)城，旺嘉購物廣場，惠發(fā)百貨，益源百貨等社區(qū)型中低端服務(wù)型商業(yè)。前山商圈 中海環(huán)宇城中海環(huán)宇城 本區(qū)域值得關(guān)注的還有位于前山、拱北、南灣交匯處

43、的中海環(huán)宇城。據(jù)調(diào)查了解，環(huán)宇城規(guī)劃390000平米，包含大型購物中心、甲級寫字樓、五星酒店、酒店公寓、河景住宅。環(huán)宇城的大型購物中心面積達十萬平米，擁有室內(nèi)真冰溜冰場、國際五星級多廳影院，特色精品超市、各國風味美食及服飾、家居、文化、兒童娛樂等多種業(yè)態(tài)組合，中海將把該項目打造成珠海首席商業(yè)文化與城市旅游文化相結(jié)合的新城市中心。憑中海多年的開發(fā)經(jīng)驗，該項目絕版的地理位置，超前的規(guī)劃理念，可以想象該項目建成后必將成為又一個競爭力十足的商圈。前山商圈 南灣商圈南灣商圈 南灣區(qū)域是主城區(qū)拓展形成的新崛起的房地產(chǎn)版塊。灣仔區(qū)域與澳門隔河相望，南接橫琴，距離拱北口岸僅3分鐘車程。該區(qū)域擁有龐大的政府儲備

44、用地，未來開發(fā)潛力巨大，眾多知名開發(fā)商已進入或正在籌劃進駐該區(qū)域。 該商圈主要以華發(fā)新城和華發(fā)世紀城為主導(dǎo)。該區(qū)域規(guī)劃新增居住人口約10萬人，人口素質(zhì)普遍較高，片區(qū)商業(yè)發(fā)展?jié)摿薮?。隨著華發(fā)項目業(yè)主的陸續(xù)入住，規(guī)劃中的商業(yè)購物中心和中信項目的開發(fā)建設(shè)，此區(qū)域未來的商業(yè)價值將加速提升，必將成為未來珠海又一個具有影響力和號召力的商圈。南灣商圈 華發(fā)商業(yè)街華發(fā)商業(yè)街南灣商圈 歐式風格的華發(fā)商業(yè)街裝飾出位，商業(yè)及藝術(shù)品味很高。主要是日常生活配套，小型百貨，小型餐飲，小型超市等社區(qū)型服務(wù)商業(yè)。 商業(yè)街經(jīng)營面積約16000平米，110間商鋪，租金約150元/平米。 華發(fā)世紀城華發(fā)世紀城 華發(fā)世紀城規(guī)劃有P

45、ARKHOUSE商業(yè)街區(qū)、水岸酒吧街、空中平臺會所，派拉蒙電影夢、DarlingHarbour河岸風情酒吧街、日本六本木、迪士尼夢想樂園，華發(fā)新天地多主題商業(yè)繽紛呈現(xiàn)，結(jié)合華發(fā)新城商業(yè)體系，共約14.5萬平方米新南灣商業(yè)體造就都市新繁華。 在華發(fā)項目的帶領(lǐng)下，灣畔雅苑、御東領(lǐng)岸，佳兆業(yè)水岸新城、中信華南項目的不斷完善，將徹底改變了南灣區(qū)域的市場形象和區(qū)域商業(yè)價值。南灣商圈 益華百貨益華百貨 大信新都會大信新都會 文化旅游步行街文化旅游步行街4 4、中山重點商業(yè)項目調(diào)查中山重點商業(yè)項目調(diào)查中山商業(yè)益華百貨益華百貨 益華百貨座落在中山市繁華的中山三路，經(jīng)營面積達50000多平方米。經(jīng)過三條23米寬

46、的通道，將益華百貨商場、益華四海電器中心、益華樂家超級商場連接貫通，形成兩棟樓緊密融合、三業(yè)態(tài)緊緊相依的合理布局。 益華百貨采用國際流行的商業(yè)模式CITY MALL，以商場帶動住宿、餐飲、娛樂、休閑等消費，成為中山市民休閑購物的首選。 中山商業(yè)大信新都會大信新都會 大信新都會是中山市最具規(guī)模與發(fā)展?jié)摿Φ纳虡I(yè)項目。位于石岐區(qū)蓮塘東路與蓮塘北路交界處，經(jīng)營面積達130000平米，是集購物、休閑、餐飲、娛樂于一體的大型購物中心（SHOPPING-MALL）。 中山本地及珠海、澳門、順德等周邊區(qū)市的居民為其主要的目標客戶群 中山商業(yè)文化旅游步行街文化旅游步行街 文化旅游步行街東起悅來路口中山百貨大樓處

47、，西至中山商業(yè)大廈，全長約530米。步行街兩側(cè)的低層建筑風格是十九世紀末、二十世紀初歐式殖民地風格建筑與嶺南騎樓建筑的混和。 入駐商家約150個，集購物、餐飲、旅游、文化為一體的“名片”步行街。 珠海與中山兩個城市位置相鄰，但商業(yè)環(huán)境差距比較大，中山的商業(yè)發(fā)達程度遠高于珠海商業(yè)，這與兩個城市各自的商業(yè)發(fā)展歷史、文化及地理位置有較大的關(guān)系。 從代表一個城市商業(yè)歷史的步行街來講，中山的商業(yè)步行街（孫文西路文化旅游步行街）文化歷史更悠久，從商業(yè)街的商業(yè)品牌、商業(yè)規(guī)模、輻射范圍、商業(yè)延續(xù)性等方面要比珠海的蓮花步行街強的多；從代表一個城市最高商業(yè)水平的購物中心來看，中山已經(jīng)存在單體面積超過10萬平米的S

48、HOPPING-MALL，其城市整體商業(yè)水平、規(guī)模、檔次等均全面優(yōu)于珠海。5 5、珠海主要零售商業(yè)項目在城市商業(yè)歷史、商業(yè)文化中的作用、珠海主要零售商業(yè)項目在城市商業(yè)歷史、商業(yè)文化中的作用 華潤萬家有限公司是中國最具規(guī)模的零售連鎖企業(yè)之一，是香港規(guī)模最大、實力最雄厚的中資企業(yè)集團-華潤（集團）有限公司旗下一級利潤中心。經(jīng)過二十多年的發(fā)展歷程，使華潤萬家成為全國范圍發(fā)展的大型零售企業(yè) 。 華潤萬家自年進駐珠海，經(jīng)過8年的發(fā)展和擴張，已在珠海開設(shè)便利店型超市9家，大賣場型4家，成為外來大零售商在珠海擴張最快的一家。茂業(yè)、新一佳、吉之島、家樂福均無法匹敵。 通過分析珠海商圈分布圖和珠海主要零售商業(yè)項

49、目在城市中的區(qū)位及地段圖不難發(fā)現(xiàn)，華潤萬家大賣場可以帶動一個區(qū)域性商圈的形成，凡是有華潤萬家進駐的商場就會租售兩旺。一是華潤萬家本身選址精明。二是開發(fā)商都認準它這塊金字招牌。三是投資者都想靠大船來“保駕護航”。 珠海免稅商場成立于1988年，是隸屬于珠海市免稅企業(yè)集團有限公司的國有商業(yè)企業(yè)，商場地處珠海繁華的商業(yè)中心-吉大景山路，是一家集購物、旅游觀光、娛樂休閑、飲食于一體的大型綜合商場。其經(jīng)營商品有國內(nèi)外著名煙、酒、巧克力、食品、香水、化妝品、精品和港澳特色商品等近30000種，主要服務(wù)對象是經(jīng)珠海各口岸出入境探親旅游、觀光交往的港、澳、臺及內(nèi)地同胞、海外華僑、外國賓客等。 我們通過調(diào)查發(fā)現(xiàn)

50、，珠海免稅商店現(xiàn)在經(jīng)營的商品已經(jīng)和“免稅”相距很遠。除珠海市民對它有種戀戀不忘的情節(jié)，對游客的吸引力是越來越小。通過這幾年免稅集團對商場的商業(yè)布局和經(jīng)營模式的不斷整合，它今天才能屹立在珠海商業(yè)高端的地位。 茂業(yè)國際控股有限公司主營百貨零售業(yè)務(wù)，于1997年3月開設(shè)了首家百貨店深圳東門店，經(jīng)過十余年的長足發(fā)展，公司在珠三角、長三角、西南區(qū)共擁有15家百貨門店，處于區(qū)域領(lǐng)導(dǎo)地位，并快速成為中國百貨業(yè)的龍頭。 茂業(yè)百貨于2001年進駐珠海，選址于老香洲紫荊路是因為當時的珠海自身商業(yè)發(fā)展環(huán)境所決定的。當年的紫荊路是珠海居住人口最多，人流量大，消費穩(wěn)定。 現(xiàn)在的茂業(yè)百貨依然中規(guī)中矩，在沒有其他同檔次百貨

51、公司的競爭下，依然扮演著珠海高端購物場所的領(lǐng)導(dǎo)角色。 前山，是珠海建材市場的發(fā)源地，以前只是零星的有幾家經(jīng)營建材的商家，但隨著2000年12月世邦建材城的問世，短短幾年間，前山就成了珠三角聞名的建材市場，創(chuàng)造“以市造市”的典型模式。 在世邦的集聚效應(yīng)之下，立洲商貿(mào)大廈、太和廣場、財富時代廣場等家居建材市場也接踵而至，前山已經(jīng)形成了珠海最大最專業(yè)的建材市場。 世邦采取統(tǒng)一管理、統(tǒng)一宣傳推廣、統(tǒng)一物流配送、統(tǒng)一收銀、統(tǒng)一服務(wù)的管理模式。在家裝市場實現(xiàn)了全產(chǎn)品、全服務(wù)的商業(yè)模式，實現(xiàn)了真正意義上的“一站式”購物，推動了珠海建材市場的商業(yè)發(fā)展水平向前邁進了一大步。 據(jù)業(yè)內(nèi)人士表示，來自澳門的建材消費目

52、前已經(jīng)占前山建材商圈的四成左右。 據(jù)珠海海關(guān)統(tǒng)計，目前拱北口岸的年通關(guān)量為8000萬人次，相信破億只是時間問題。按此估算，每天的人流在22萬人次左右，商業(yè)機會隨處可見。 拱北口岸作為中國第二大陸路口岸，在珠三角地區(qū)都具有極其重要的地位。它是進出拱北口岸游客最為集中的消費場所，拱北口岸即將實行的24小時通關(guān)，將給口岸地下商場帶來更多的人流及商機。 拱北口岸地下商場 隨著珠海城市規(guī)劃的不斷完善和其他大型商業(yè)公司進駐珠海帶來的全新商業(yè)經(jīng)營模式和管理模式，珠海未來的商業(yè)文化必將得到不斷的完善和跨越式發(fā)展。 子曰:“工欲善其事，必先利其器” 珠海未來的商業(yè)地產(chǎn)競爭將更加激烈，城市商業(yè)歷史將會被那些早做準

53、備、做好準備的人所改寫。6 6、珠海主要零售商業(yè)項目的一般規(guī)劃特征、珠海主要零售商業(yè)項目的一般規(guī)劃特征 揚名廣場：一樓：揚名百貨二、三、四樓：吉之島五樓：家居城免稅商場：一樓：服裝、餐飲二樓：家電、珠寶、超市四、五樓：好百年珠海百貨：一樓：服裝、餐飲二樓：電子、珠寶、書城四樓：國美電力時代廣場：負一樓：書城一樓：百貨、餐飲二、三樓：華潤萬家（1 1）一樓是金）一樓是金 臨街鋪位遍地黃金，搶著有人要。常規(guī)的商場規(guī)劃和布局都將一樓先分割成若干大小的臨街鋪位，商場正大門寬度10米以上（最少8米），內(nèi)場布置為百貨、珠寶、化妝品、鞋包等惹人眼球。（2 2）超級市場）超級市場“下樓下樓”，家電，家電“更上

54、一層樓更上一層樓” 大品牌主力店不怕巷子深，不怕沒有人氣。他們要的是場地夠大、租金夠低。吉之島在2、3、4樓，好百年在4、5樓，蘇寧、國美多數(shù)在2樓以上，一般都使用扶手電梯或連接戶外廣場的步行臺階直達賣場。7 7、珠海主要零售商業(yè)項目的一般景觀、形象、其他配套系統(tǒng)、珠海主要零售商業(yè)項目的一般景觀、形象、其他配套系統(tǒng) 仁恒星園商業(yè)街：歐式風格時尚靚麗外墻裝修風格統(tǒng)一觀光扶手電梯上二層揚名廣場：人行步梯直達二樓超市廣場停車便于購物戶外廣告大氣漂亮電力時代廣場：外墻設(shè)計時尚有沖擊感廣場停車便于購物戶外廣告大氣漂亮茂業(yè)百貨：廣場停車便于購物戶外廣告大氣漂亮（1 1）戶外廣場）戶外廣場 大部分商場有自己

55、的戶外廣場，一般用作購物停車之用。若把戶外廣場配以景觀小品園林加以利用，效果將會更佳。（2 2）戶外廣告）戶外廣告 商場戶外廣告直接影響消費者對商場的第一感覺，大部分商場做的比較好，能直接又大氣的表達出本商場商品信息。（3 3）玻璃幕墻）玻璃幕墻 玻璃幕墻既不能影響商場整體外觀形象，也不能影響內(nèi)場采光。新香洲萬家的玻璃幕墻雖采光不錯，但遮光布多處破損，急需維修。新香洲商圈業(yè)態(tài)業(yè)種比重圖新香洲商圈業(yè)態(tài)業(yè)種比重圖前山商圈業(yè)態(tài)業(yè)種比重圖前山商圈業(yè)態(tài)業(yè)種比重圖拱北商圈業(yè)態(tài)業(yè)種比重圖拱北商圈業(yè)態(tài)業(yè)種比重圖吉大商圈業(yè)態(tài)業(yè)種比重圖吉大商圈業(yè)態(tài)業(yè)種比重圖老香洲商圈業(yè)態(tài)業(yè)種比重圖老香洲商圈業(yè)態(tài)業(yè)種比重圖8 8、

56、珠海主要零售商業(yè)項目的一般業(yè)態(tài)規(guī)律、珠海主要零售商業(yè)項目的一般業(yè)態(tài)規(guī)律 （1）以知名百貨商場，超級市場，主題商場為領(lǐng)頭羊的群聚效應(yīng)。這樣的商業(yè)布局將城市分割開來，城市區(qū)域功能也更加明顯，服務(wù)功能更加集中。在“老大們”的推動下，凡是有他們?nèi)腭v的商業(yè)物業(yè)都能吸引一大批小商家隨之跟進，租金，售價也水漲船高。（2）地處交通要道，規(guī)模較大且擁有大型戶外廣場的商業(yè)物業(yè)一般都能成為區(qū)域商業(yè)中心。例如老香洲的茂業(yè)，新香洲的華潤萬佳，拱北的口岸商場，吉大的免稅商場、海天城等。（3）市場整體缺少一些主題明確，專業(yè)性強，號召力強，包裝推廣新穎的主題性商場。正面教材有世邦建材裝飾廣場一家獨大經(jīng)營，灣仔沙電腦街無人與之

57、競爭；反面是米蘭文物商場由于推廣不到位，管理經(jīng)營落后，商家得不到支援而勉強支撐，國際大廈運動城規(guī)模太小難成氣候，免稅商店已經(jīng)失去了往日“免稅商品”的經(jīng)營理念，靠的是歷史的沉淀和珠海人民戀戀不舍的情節(jié)。9 9、珠海主要零售商業(yè)項目的商業(yè)及品牌資源、珠海主要零售商業(yè)項目的商業(yè)及品牌資源 部分已入駐珠海的國際國內(nèi)知名商家部分已入駐珠海的國際國內(nèi)知名商家 （1 1）華潤萬家）華潤萬家華潤萬家有大賣場、生活超市、便利超市、生鮮超市、區(qū)域購物中心、Ole超市、Vango24小時便利店等7種業(yè)態(tài)，在珠海有13家門店，便利超市有9家，大賣場4家。便利超市類9家：金碧時代店、寶地康泰店、金鐘花園店、鈺海山莊店、

58、嘉怡店、里維埃拉店、仁恒星園店、麗景名城店、石鳴苑店。大賣場類4家：鳳凰北店（香洲區(qū)鳳凰北路珠都大廈）、前山店（前山明珠商業(yè)廣場二、三樓）新香洲店（人民西路電力時代廣場）、拱北店（迎賓南路珠海國際大廈）（2 2）蘇寧電器）蘇寧電器丹田廣場店（老香洲鳳凰北路丹田廣場一，二層）翠微店（明珠南路華業(yè)大廈）人民東路店（人民東路潤城大廈一二層）拱北店（拱北迎賓南路中珠大廈負一層）（3 3）國美電器）國美電器香州商城店（老香洲鳳凰路香洲商城一、二、三層）中珠店（拱北粵華路中珠大廈一、二樓）明珠店（前山區(qū)明珠商業(yè)廣場）吉大店（吉大景山路號珠海百貨廣場4樓）粵海店（拱北粵海中路1023號1-2樓）（4 4）泰

59、峰電器）泰峰電器總 店（前山明珠南路泰鋒大廈一、二層）30000平米香洲店（人民東路307號）10000平米吉大店（吉大國貿(mào)海天城二、三樓）5000平米拱北店（拱北粵華路152號）6000平米世邦店（前山路78號世幫一號廳）5000平米斗門店（斗門井岸中興中路步行街海濱商業(yè)廣場一、二層）5000平米1010、珠海主要零售商業(yè)項目的一般租金和售價規(guī)律、珠海主要零售商業(yè)項目的一般租金和售價規(guī)律 分析：投資者最看重位置和人流量，項目周邊人流量大是很大的優(yōu)勢。（1）投資置業(yè)考慮因素）投資置業(yè)考慮因素（以首選項為統(tǒng)計依據(jù)）（2）購買、租賃商場物業(yè)考慮因素）購買、租賃商場物業(yè)考慮因素分析：商場定位是否明確

60、足以影響租賃者的決策和經(jīng)營。品牌百貨，大型超市的入駐同樣可以起到“頭羊”效應(yīng)。（3）決定購買、租賃區(qū)域因素）決定購買、租賃區(qū)域因素分析：拱北是首選，前山也具有很大吸引力分析：投資者絕大多數(shù)不考慮二層及以上鋪位（4）決定購買、租賃樓層因素）決定購買、租賃樓層因素（5）珠海主城區(qū)商鋪租售情況分析）珠海主城區(qū)商鋪租售情況分析（6）珠海主要商業(yè)物業(yè)一般租售規(guī)律）珠海主要商業(yè)物業(yè)一般租售規(guī)律一、臨街商鋪銷售向好臨街商鋪銷售和租賃價格并不受其商鋪的影響，而且售和租賃進度遠遠好于非臨街的商鋪 。 二、底層商鋪租售兩旺 底層商鋪的銷售和租賃速度大大快于二層、三層商鋪的銷售進度。二層、 三層的商鋪銷售率普遍偏低