整理怎樣更好地看懂房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)報表

1、整理怎樣更好地看懂房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)報表怎樣更好地看懂房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)報表蔡鑫隨著我國城市化進程的加快，房地產(chǎn)行業(yè)在過去20年獲得了高速的成長，目前在滬深兩市共有100多家上市公司主要從事房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)，已經(jīng)成為資本市場重要的組成部分。在當前房地產(chǎn)行業(yè)正面臨前所未有的嚴厲調(diào)控，一些房地產(chǎn)企業(yè)面臨資金鏈斷裂的壞消息不斷傳來，導致行業(yè)整體股價出現(xiàn)持續(xù)下跌。作為投資者如何通過房地產(chǎn)公司的財務(wù)報表了解公司的真實的財務(wù)狀況，發(fā)現(xiàn)潛在的投資風險和投資價值就變得十分重要。由于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的特殊性，在一些具體業(yè)務(wù)的會計核算上有別于其他行業(yè)，因此投資人不能以通用的財務(wù)標準去判斷房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)狀況的好壞。要看懂房

2、地產(chǎn)企業(yè)的報表就必須先充分了解房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)報表的一些特點。一、資產(chǎn)負債表房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負債表有以下幾個特點：1、總資產(chǎn)規(guī)模大房地產(chǎn)行業(yè)屬于典型的資本密集型行業(yè)，所以房地產(chǎn)企業(yè)的總資產(chǎn)規(guī)模普遍會比同等銷售規(guī)模的其他工業(yè)企業(yè)大許多。處于快速增長的企業(yè)，總資產(chǎn)的增長率也會很快，連續(xù)每年可以達到30犯上的增長，這在一般工業(yè)企業(yè)是不可想象的。我們評價房地產(chǎn)企業(yè)的規(guī)模，總資產(chǎn)規(guī)模是一個非常重要的指標，一般來說總資產(chǎn)不及100億的只能算小型企業(yè)，100-300億的為中型企業(yè)，300億以上的為大型企業(yè)。2、流動資產(chǎn)占總資產(chǎn)的比例高房地產(chǎn)企業(yè)不需要廠房和機器設(shè)備，最重要的生產(chǎn)資料是土地，土地使用權(quán)在一般企業(yè)

3、是作為無形資產(chǎn)記賬的，而房地產(chǎn)企業(yè)是作為存貨記賬的；建設(shè)中的開發(fā)項目一般企業(yè)是作為再建工程記賬，而房地產(chǎn)企業(yè)是作為存貨中的開發(fā)成本記賬的；建造完成的房屋房地產(chǎn)企業(yè)同樣作為存貨的開發(fā)產(chǎn)品記賬。所以房地產(chǎn)企業(yè)流動資產(chǎn)常?？梢哉嫉娇傎Y產(chǎn)的80犯上，甚至更高，這并不代表房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)流動性好，相反我們必須要注意，作為存貨的土地使用權(quán)和再建工程的實際流動性是很差的，很難在短期內(nèi)變現(xiàn)。我們用通常的流動比率和速動比率去判斷房地產(chǎn)企業(yè)的償債能力是沒有意義的，必須逐項去分析房地產(chǎn)企業(yè)的流動資產(chǎn)和負債的構(gòu)成，引入凈負債率等指標加以綜合判斷。3、資產(chǎn)負債率高房地產(chǎn)企業(yè)之所以有那么高的收益，一方面來源于房價的持續(xù)上

4、漲，還有一方面是源于充分利用了各種財務(wù)杠桿。所以房產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負債率普遍較高，以2011年中報為例，上市的房地產(chǎn)企業(yè)中有接近一半企業(yè)資產(chǎn)負債率超過70%而且那些銷售增長速度越快的企業(yè)資產(chǎn)負債率反而越高，甚至可以高達90%Z上。造成這一現(xiàn)象的原因，一方面是房地產(chǎn)企業(yè)利用了大量銀行貸款，還有一個原因是房地產(chǎn)的預售制度造成的，房地產(chǎn)企業(yè)預售商品房收到的銷售收入并不計入當期營業(yè)收入，而是作為預收賬款記賬的，等到房子建成交付后才結(jié)轉(zhuǎn)為營業(yè)收入。這就會出現(xiàn)預售收入越多，負債率越高的奇怪現(xiàn)象。所以我們在分析一家企業(yè)的負債情況時一定要逐項分析負債的構(gòu)成，而不能采用資產(chǎn)負債率這樣籠統(tǒng)的指標。因為預售而形成的大量

5、預收賬款實際上并不需要企業(yè)以現(xiàn)金進行到期償還，同時也不產(chǎn)生財務(wù)費用。相反，預收賬款越多代表著企業(yè)未來可結(jié)轉(zhuǎn)的營業(yè)收入越多，未來會計期的利潤越高。相反那些因為沒有預收賬款，所以資產(chǎn)負債率較低的企業(yè)反而沒有投資價值。上市公司有時候會披露一個“扣除預收賬款后的資產(chǎn)負債率”，這更能反映房地產(chǎn)企業(yè)的實際資產(chǎn)負債情況。4、資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率低由于房地產(chǎn)企業(yè)從事的開發(fā)業(yè)務(wù)本身周期較長，多數(shù)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率指標都要低于其他行業(yè)。從2011年中報數(shù)據(jù)統(tǒng)計來看，房地產(chǎn)上市公司的平均存貨周轉(zhuǎn)率為0.15、流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率為0.14、總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率僅為0.11,而且越是處于項目擴張期的企業(yè)指標值越低，比如萬科，上述三項指標均不到0.1

6、。所以簡單用資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率指標去衡量房地產(chǎn)企業(yè)的運營能力也會導致錯誤的判斷，我們需要具體從企業(yè)預收收入的增長速度、項目開發(fā)的平均周期、新增土地的規(guī)模、盈利的增長等綜合指標去進行分析。5、應交稅金常常出現(xiàn)負數(shù)應交稅金常常出現(xiàn)負數(shù)可能是房地產(chǎn)行業(yè)特有的現(xiàn)象，因為商品房的預售收入是作為負債計入預收賬款的，因次伴隨預售收入產(chǎn)生的營業(yè)稅、預交所得稅、土地增值稅等稅金在實際繳納時并不計入利潤表“營業(yè)稅金及附加”和“所得稅”等當期損益科目，而是作為“應交稅金”的借方記賬的，直到商品房交付時才隨著預收賬款結(jié)轉(zhuǎn)為營業(yè)收入而計入上述損益類科目。這一點我們在分析資產(chǎn)負債時必須要搞清楚，一般來說，預收賬款科目金額越大，應

7、交稅金科目的紅字金額也越大。二、利潤表房地產(chǎn)企業(yè)的利潤表有如下特點：1、營業(yè)收入不能反映當期銷售情況前面我們提到過房地產(chǎn)行業(yè)特殊的預售制度，所以我們必須清楚，房地產(chǎn)企業(yè)利潤表所反映的營業(yè)收入多數(shù)并不是該企業(yè)當年實現(xiàn)的全部銷售收入，而是代表該企業(yè)過去已經(jīng)完成預售，本年建成交付的商品房確認的銷售收入，它反映的是1年甚至2年前的銷售情況。所以房地產(chǎn)企業(yè)同期利潤表反映的營業(yè)收入和現(xiàn)金流量表的“銷售商品、提供勞務(wù)所收到的現(xiàn)金”項目沒有任何對應關(guān)系，兩者實際反映的是不同會計期的銷售情況。我們可以通過比對連續(xù)幾年的上述兩個數(shù)據(jù)來預測營業(yè)收入的增長趨勢，如果“銷售商品、提供勞務(wù)所收到的現(xiàn)金”連續(xù)幾年都大于營業(yè)

8、收入，這表示該企業(yè)未來的營業(yè)收入將持續(xù)增長，反之則代表下降。差異的金額越大，代表未來營業(yè)收入增長或下降的幅度越大。2、財務(wù)費用不能反映真實財務(wù)成本雖然房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展離不開大量的銀行貸款，但反映在利潤表財務(wù)費用中的利息費用常常并不多，這是因為房地產(chǎn)企業(yè)通常按規(guī)定是不允許申請流動資金貸款的，幾乎所有的銀行貸款都是項目貸款，而且只有具備開工條件的項目才能申請項目貸款，因此房地產(chǎn)企業(yè)的貸款利息多數(shù)都進行了資本化，只有少量項目已完工但貸款尚未歸還產(chǎn)生的利息才計入財務(wù)費用。所以我們無法從利潤表直接看到房地產(chǎn)企業(yè)當年實際的利息支付情況，但我們可以通過現(xiàn)金流量表”分配股利、利潤或償付利息支付的現(xiàn)金”項目扣除

9、利潤分配數(shù)后獲得。3、毛利率、凈利率不能反映企業(yè)的真實盈利能力由于房地產(chǎn)項目是千差萬別的，一個項目的開發(fā)過程需要2到3年的時間，而且不同的項目開發(fā)周期也有長有短，所以如果我們單從利潤表所反映的毛利率、凈利率等指標來判斷房地產(chǎn)企業(yè)的盈利能力所得出的結(jié)果往往是不全面的。比如說兩個毛利潤同樣達到30%勺項目，一個用了3年，一個用了4年，實際的盈利能力是完全不一樣的。所以我們還需要通過分析凈資產(chǎn)收益率和總資產(chǎn)報酬率等更多指標才能做出更準確的判斷。三、現(xiàn)金流量表由于房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展往往是建立在充分利用各種財務(wù)杠桿的基礎(chǔ)上的，所以對投資人來說，對房地產(chǎn)企業(yè)的最大投資風險并不在于經(jīng)營出現(xiàn)虧損，而在于資金鏈出

10、現(xiàn)斷裂。分析房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流有時候要比分析它的盈利能力更為重要。所以，分析房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營風險需要高度關(guān)注企業(yè)的現(xiàn)金流量表，處于不同階段的房地產(chǎn)企業(yè)往往在現(xiàn)金流量表中會表現(xiàn)出如下特點：1、激進型企業(yè)對于擴張速度比較激進的企業(yè)，我們可以在它的現(xiàn)金流量表中看至L該企業(yè)連續(xù)多年“經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額”都是負數(shù)，也許它“銷售商品、提供勞務(wù)所收到的現(xiàn)金”在逐年快速增長，但“購買商品、接受勞務(wù)支付的現(xiàn)金”增長的速度更快。與此同時“籌資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額”也連續(xù)高速增長。這代表該公司不僅把每年銷售回籠的資金都投進了購買新的土地和項目開發(fā)，還通過大量融資，往往主要是依靠債務(wù)融資的錢也投向了新的項目

11、。對于這一類企業(yè)，體現(xiàn)在利潤表上的數(shù)據(jù)會越來越靚麗，但體現(xiàn)在現(xiàn)金流量表的狀況會越來越惡化。這一類企業(yè)在房地產(chǎn)公司中占比最高，過度的擴張會導致企業(yè)的債務(wù)風險高度集聚，市場一旦陷入低迷，就很可能發(fā)生流動性危機。所以我們要避免投資那些“經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額”為負、甚至逐年擴大的企業(yè)。2、穩(wěn)健型企業(yè)對于穩(wěn)健發(fā)展的企業(yè)，我們可以在它連續(xù)幾年的現(xiàn)金流量表中看至L該企業(yè)“經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額”有些年度是負的，有些年度是正的，總體保持一定平衡；或者雖然連續(xù)幾年也都是負數(shù)，就像激進型的企業(yè)一樣，但在“籌資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額”中，籌資的主要來源除了借款還有大量吸收投資收到的現(xiàn)金。這樣的企業(yè)業(yè)務(wù)發(fā)展上有張有弛，或者采用了更為穩(wěn)健的籌資方式，從而維持了一個較好的財務(wù)結(jié)構(gòu)。雖然在發(fā)展速度上比不過激進型的企業(yè)，很少出現(xiàn)超預期的增長，有時候還會錯過一些市場的好機會，但自身抗風險的能力會比較強，經(jīng)得起政策、市場的波動。3、保守型企業(yè)如果我們在分析一家房地產(chǎn)企業(yè)