旭輝設(shè)計管理制度

1、設(shè)計管理制度編制孫騏等日期審核甘來日期批準日期修訂記錄日期修訂狀態(tài)修改內(nèi)容修改人審核人批準人1 .目的為了保證集團各項目設(shè)計工作高效高質(zhì)，對產(chǎn)品功能體現(xiàn)，項目造價合理控制，政府規(guī)劃要求滿足等予以支撐，特制定本制度。2 .適用范圍本制度適用于事業(yè)部（含直管城市公司）/城市公司。3 .術(shù)語及定義3.1. 設(shè)計前期工作：指拿地前及拿地后提出產(chǎn)品的設(shè)計原則和構(gòu)思，主要包括土地強排設(shè)計和概念方案設(shè)計，具體為總平面設(shè)計、建筑設(shè)計、市政條件分析、配套建設(shè)分析、交通路線組織、綠化景觀組織等；3.2. 產(chǎn)品模塊：將房地產(chǎn)的設(shè)計拆分為影響設(shè)計的關(guān)鍵模塊，用以在方案中提供更多組合。例如立面模塊、戶型模塊、示范區(qū)模塊

2、、核心筒模塊、大堂；3.3. 產(chǎn)品配置：產(chǎn)品配置是為了產(chǎn)品模塊提供空間尺寸、有關(guān)功能、技術(shù)要求、材料匹配等多方面的說明，用以準確的定義產(chǎn)品模塊。3.4. 版本管理：施工圖必須按照各個部門的規(guī)則提出并分發(fā)確保圖紙版本一致，才可進行準確的核價、招標、報建、施工；3.5. 指定專項設(shè)計/專項設(shè)計：針對方案審批中，當?shù)刂付ǖ膶ｍ椩O(shè)計為指定專項設(shè)計，如人防設(shè)計等；其余的適用于招采、施工過程中的二次設(shè)計為專項設(shè)計，如供電設(shè)計、門窗設(shè)計、污水處理設(shè)計、鋼結(jié)構(gòu)設(shè)計、燈飾設(shè)計等。4 .職責與權(quán)限4.1. 事業(yè)部（含直管城市公司）/城市公司設(shè)計專業(yè)4.1.1. 負責協(xié)助價值樹與產(chǎn)品配置標準（一級指標）編制，牽頭價

3、值樹與產(chǎn)品配置標準（二級指標）編制；4.1.2. 負責進行設(shè)計單位選擇，并組織設(shè)計單位進行各設(shè)計方案的設(shè)計、評審、完善工作；4.1.3. 負責進行項目施工、營銷階段的設(shè)計配合工作；4.1.4. 負責組織項目設(shè)計后評估。4.2. 事業(yè)部（含直管城市公司）/城市公司營銷專業(yè)4.2.1. 負責提供市場分析報告、前期定位及產(chǎn)品策劃報告，牽頭價值樹與產(chǎn)品配置標準（一級指標）編制，協(xié)助價值樹與產(chǎn)品配置標準（二級指標）編制；4.2.2. 負責對設(shè)計方案進行總貨值、價格、業(yè)態(tài)配比、戶型配比的驗證測算。4.3. 事業(yè)部（含直管城市公司）/城市公司成本專業(yè)4.3.1. 負責提供對標項目成本定性分析表、協(xié)助價值樹與

4、產(chǎn)品配置標準編制；4.3.2. 負責進行設(shè)計方案的成本測算，會同進行設(shè)計方案的限額設(shè)計核查。4.4. 事業(yè)部（含直管城市公司）/城市公司配套專業(yè)4.4.1. 負責進行設(shè)計方案的征詢。4.5. 事業(yè)部（含直管城市公司）總經(jīng)理/設(shè)計分管領(lǐng)導，城市公司總經(jīng)理4.5.1. 負責審核（成本提高下）/批準（成本沒有提高）價值樹與產(chǎn)品配置標準（詳見集團授權(quán)手冊一一設(shè)計分冊）；4.5.2. 負責批準權(quán)限內(nèi)設(shè)計方案，審核權(quán)限外設(shè)計方案。4.6. 集團設(shè)計管理部4.6.1. 負責審核價值樹與產(chǎn)品配置標準、及需審核的各設(shè)計方案。4.7. 集團總裁4.7.1. 負責批準價值樹與產(chǎn)品配置標準（成本提高下）、權(quán)限內(nèi)設(shè)計方

5、案。5 .流程總圖6 .設(shè)計關(guān)注點說明6.1. 土地強排設(shè)計6.1.1. 事業(yè)部（含直管城市公司）/城市公司設(shè)計專業(yè)為提高效率可提前根據(jù)已獲取的資料信息等進行實地踏勘及溝通了解，做好土地強排工作前期準備，并組織方案經(jīng)驗豐富、設(shè)計能力突出且具有良好服務態(tài)度的強排設(shè)計供方（若事業(yè)部（含直管城市公司）/城市公司設(shè)計專業(yè)配備人員充足且設(shè)計能力較強，也可由事業(yè)部（含直管城市公司）/城市公司設(shè)計專業(yè)完成強排設(shè)計工作）進行土地強排工作，最終輸出：經(jīng)濟技術(shù)指標、強排總平面圖、強排設(shè)計說明、意向戶型。（1）經(jīng)濟技術(shù)指標表的目的在于為營銷及拓展部門進行項目利潤核算提供可靠依據(jù)，因此在整體上可以劃分成貨值與成本兩類

6、指標。與貨值相關(guān)的指標主要包含住宅、商業(yè)等地上可售面積，而地下建筑面積、人防面積等指標則會對項目成本產(chǎn)生很大影響；（2）強排總平面圖可以為經(jīng)濟技術(shù)指標提供可靠的理性依據(jù)，展示項目的可行性以及運作潛力；（3）強排設(shè)計說明需將設(shè)計師的主要設(shè)計意圖、總圖布局形態(tài)的取舍原由以及其它較為重要的建筑及規(guī)劃設(shè)計意圖通過簡練的語言傳達給營銷及投資發(fā)展專業(yè)等非建筑專業(yè)人員，加強對強排設(shè)計方案的理解和認同。除此之外，強排設(shè)計說明還需簡要介紹樣板段、售樓處選址以及營銷動線等樣板段相關(guān)信息；（4）對強排工作過程中所使用的產(chǎn)品模塊的戶型、面積段等基本信息整理并匯總，為營銷及投資發(fā)展專業(yè)提供清晰的意向戶型平面以及戶型配比

7、等相關(guān)信息。（5）在進行土地強排工作時要注意強排測算方案中點、線、面之間的關(guān)系處理，單體與戶型可參考集團標準進行擺放，樣板區(qū)位置和擺放可參考集團標準樣板區(qū)模塊。6.2. 價值樹與產(chǎn)品配置標準6.2.1. 事業(yè)部（含直管城市公司）/城市公司營銷專業(yè)提供前期定位及產(chǎn)品策劃報告，價值樹與產(chǎn)品配置標準（一級指標）（概念版），價值樹與產(chǎn)品配置標準（一級指標）（概念版）；6.2.2. 事業(yè)部（含直管城市公司）設(shè)計專業(yè)結(jié)合前期定位及產(chǎn)品策劃報告，價值樹與產(chǎn)品配置標準（一級指標）（概念版）組織事業(yè)部（含直管城市公司）/城市公司營銷專業(yè)、成本專業(yè)進行價值樹與產(chǎn)品配置標準（二級指標）（概念版）編制；6.2.3.

8、事業(yè)部（含直管城市公司）/城市公司設(shè)計專業(yè)根據(jù)定位階段目標成本、項目概念方案設(shè)計組織事業(yè)部（含直管城市公司）/城市公司營銷專業(yè)、成本專業(yè)進行價值樹與產(chǎn)品配置標準（方案版）深化；價值樹與產(chǎn)品配置標準（方案版）深度不僅僅要達到技術(shù)要求，也要考慮細部設(shè)計要求，適當情況下隨著項目采購的不斷深化，考慮項目重點采購的部品材料要能夠配置清楚。6.3. .設(shè)計供方選擇6.3.1. 為置換更多設(shè)計時間，事業(yè)部（含直管城市公司）/城市公司設(shè)計專業(yè)盡早和相關(guān)部門溝通并根據(jù)價值樹與產(chǎn)品配置標準深度要求開展撰寫各類設(shè)計任務書和接洽相應設(shè)計單位；6.3.2. 事業(yè)部（含直管城市公司）/城市公司設(shè)計專業(yè)應考慮設(shè)計實際工作前

9、置，因此項目整盤施工圖設(shè)計單位可在方案階段就開始尋找，并逐步確認，尤其是在產(chǎn)品線確定或者價值樹及產(chǎn)品配置標準確定的情況下，對于更能理解該設(shè)計意圖的單位需要優(yōu)先入選我司整盤設(shè)計單位考察。6.4. 概念性設(shè)計方案6.4.1. 事業(yè)部（含直管城市公司）/城市公司配套專業(yè)應盡早與政府有關(guān)部門接觸，獲取征詢意見項目概念方案征詢意見書（根據(jù)各地實際情況可做調(diào)整），了解政府有關(guān)的要求，如市政管道接駁位置、交通組織情況、入口數(shù)量與要求，防止總圖發(fā)生顛覆性變化；6.4.2. 事業(yè)部(含直管城市公司)/城市公司設(shè)計專業(yè)要和成本專業(yè)一起結(jié)合對標項目成本定性分析表、價值樹與產(chǎn)品配置標準(概念版)、定位階段目標成本初稿

10、進行限額設(shè)計核查；6.4.3. 項目概念方案設(shè)計最終成果包含：(1)規(guī)劃總圖(樣板區(qū)、首批銷售)；(2)戶型選型；立面意向；(3)商業(yè)配套初稿；(4)設(shè)備技術(shù)提案；(5)景觀風格提案；(6)精裝風格提案；(7)公共部位提案；(8)結(jié)構(gòu)初裝修提案；(9)售樓處精裝提案；(10)樣板房精裝提案。6.5, 整盤規(guī)劃及建筑方案設(shè)計6.5.1, 事業(yè)部(含直管城市公司)/城市公司設(shè)計專業(yè)在設(shè)計過程溝通和管控時要關(guān)注設(shè)計進度和質(zhì)量要求，盡可能考慮采用集團已有產(chǎn)品模塊，必要時可以到設(shè)計單位督促設(shè)計工作推進，要優(yōu)先考慮與樣板區(qū)和銷售相關(guān)的各類工作，優(yōu)先確認戶型、立面、售樓處、樣板房、會所等關(guān)鍵產(chǎn)品設(shè)計要素。主

11、力戶型評審需要優(yōu)先考慮，在立面確認上盡量確保立面配有材料手冊，以便于更早控制成本；同時與事業(yè)部(含直管城市公司)/城市公司營銷專業(yè)溝通確認，確保總貨值、業(yè)態(tài)配比、戶型配比的有效管控；6.5.2, 事業(yè)部(含直管城市公司)/城市公司設(shè)計專業(yè)在方案階段各設(shè)計成果的設(shè)計過程和完成后必須進行規(guī)劃、建筑、景觀、精裝各方面的平衡與協(xié)調(diào)，同時與事業(yè)部(含直管城市公司)/城市公司營銷專業(yè)、成本專業(yè)、配套專業(yè)、工程專業(yè)等溝通協(xié)調(diào)，保持項目方案階段各設(shè)計成果的整體造價、功能和收入的最佳組合。6.6, 整盤景觀及樣板區(qū)景觀設(shè)計6.6.1, 景觀設(shè)計原則：以市場價值點為導向，從“效果、進度、成本”的角度出發(fā)，從價值敏

12、感點相對應的管控要點著手，理清管理思路,提高管理效率，規(guī)范管理流程，確保景觀品質(zhì)的穩(wěn)步提升；6.6.2, 事業(yè)部(含直管城市公司)/城市公司設(shè)計專業(yè)在項目規(guī)劃總圖確認后根據(jù)價值樹與產(chǎn)品配制標準(方案版)景觀部分撰寫項目景觀設(shè)計任務書（含樣板區(qū)）。事業(yè)部（含直管城市公司）/城市公司設(shè)計專業(yè)在設(shè)計過程溝通和管控時要優(yōu)先考慮與開盤有關(guān)的各項工作，如樣板區(qū)景觀概念方案設(shè)計等；6.6.3, 由事業(yè)部（含直管城市公司）/城市公司設(shè)計專業(yè)組織，設(shè)計單位及工程專業(yè)共同參與，形成形象記錄照片。主要停止檢查點包括：（1）地形整理完成及重點苗木定位時；（2）施工樣板確認及硬景、小品結(jié)構(gòu)完成時；（3）喬木及大灌木種植

13、完成時（即除低矮灌木、地被、草坪之外的綠化完成時）。6.7. 精裝設(shè)計（公共部位、樣板房、批量精裝）6.7.1, 事業(yè)部（含直管城市公司）/城市公司設(shè)計專業(yè)根據(jù)價值樹與產(chǎn)品配置標準（方案版）公共部位部分、樣板段部分撰寫項目室內(nèi)設(shè)計任務書（售樓處、樣板房、公共部位），如有批量精裝時需考慮樣板房和批量精裝的共性和個性特征。事業(yè)部（含直管城市公司）/城市公司設(shè)計專業(yè)在設(shè)計過程溝通和管控時要優(yōu)先考慮與開盤有關(guān)的各項工作，如優(yōu)先考慮售樓處和樣板房設(shè)計；6.7.2, 如有批量精裝時，事業(yè)部（含直管城市公司）/城市公司設(shè)計專業(yè)必須對于主力戶型再次進行核對，確保戶型達成一致，事業(yè)部（含直管城市公司）/城市公司

14、設(shè)計專業(yè)根據(jù)價值樹與產(chǎn)品配置標準（方案版）批量精裝部分、戶型部分，以及戶型評審結(jié)果撰寫項目室內(nèi)設(shè)計任務書（批量精裝）。事業(yè)部（含直管城市公司）/城市公司設(shè)計專業(yè)在設(shè)計過程進行溝通和管控；6.7.3, 由事業(yè)部（含直管城市公司）/城市公司設(shè)計專業(yè)負責提報樣板區(qū)精裝施工圖，審批權(quán)責見集團授權(quán)手冊-設(shè)計分冊，審圖時應重點審核下述要點：（1）重點檢查、評估施工圖與方案的偏差度；（2）平面布置圖（含家具布置）、綜合天花布置圖（燈具位置、數(shù)量、標高、裝飾面材、煙感、噴淋、火災報警器、消防廣播、空調(diào)風口、通風系統(tǒng)等之間的布置關(guān)系，且尺寸定位，綜合天花布置圖的繪制須與機電專業(yè)充分溝通）、地面布置圖（標明裝飾面

15、材、標高及具體分割方式）、開關(guān)插座點位圖（數(shù)量、標高、準確位置）、立面圖（標明裝飾面材，不同面材交界處理及開關(guān)插座等墻面設(shè)備的尺寸定位）；（3）關(guān)鍵節(jié)點圖（具有特殊要求及裝飾設(shè)計關(guān)鍵點）（4）材料樣板（主要材料及特殊材料小樣及型號）(5)材料表(所有裝飾材料規(guī)格及型號，包含潔具、電器等各種設(shè)備選型)；(6)裝飾概算表。6.7.4, 在項目實施過程中，對最后效果達成有重要關(guān)聯(lián)的節(jié)點和工序，必須進行停止檢查，驗收合格后方能進行下道工序：主要停止檢查點及檢查要項如下：(1)場地移交：參考合同約定施工范圍，制定“土建與精裝修場地移交標準”，組織相關(guān)單位進行場地移交檢查、驗收；(2)深化放線：檢查基準點

16、、水平線、標高線、中心線、點位線、石材/瓷磚排版線、不同材料不同造型分割線等是否正確，是否符合圖紙要求；(3)隱蔽工程：機電各點位是否按裝修要求進行施工，有無試壓報告、防滲漏檢測報告；廚房衛(wèi)生間防水是否符合規(guī)范及圖紙要求；天花龍骨基層隱蔽是否符合規(guī)范及圖紙要求等；(4)大理石、瓷磚、木飾面材料質(zhì)量把控：從色差、表觀質(zhì)量、紋理等方面進行綜合評定；(5)濕作業(yè)施工完成：檢查墻地面瓷磚、大理石完成后的整體效果，檢查墻面瓷磚大理石排版與開關(guān)插座面板、潔具五金等之間的合理關(guān)系進行綜合評定和把控；(6)木作施工完成：檢查同一立面飾面板是否有明顯色差，檢查飾面油漆是否飽滿、光澤均勻、無刷痕，檢查立面造型、收

17、邊收口做法是否符合設(shè)計要求；(7)成品保護：檢查驗收現(xiàn)場已完精裝修產(chǎn)品是否進行合理正確的保護。6.8. 擴初設(shè)計6.8.1, 事業(yè)部(含直管城市公司)/城市公司設(shè)計專業(yè)在設(shè)計過程溝通和管控時要關(guān)注設(shè)計進度和質(zhì)量要求，必要時可以到設(shè)計單位督促設(shè)計工作推進，重點要關(guān)注規(guī)劃、建筑、結(jié)構(gòu)、給排水、暖通、電氣彼此之間，以及在整盤、樣板區(qū)景觀方案設(shè)計時與景觀的整體平衡性；對各自方案或重大技術(shù)問題的解決方案進行綜合技術(shù)經(jīng)濟分析，論證技術(shù)上的適用性、可靠性和經(jīng)濟上的合理性等。對人防及地下室擴初方案，結(jié)構(gòu)和設(shè)備系統(tǒng)方案組織事業(yè)部(含直管城市公司)/城市公司成本、工程、配套等專業(yè)進行評審；6.8.2, 事業(yè)部(含

18、直管城市公司)/城市公司設(shè)計專業(yè)組織設(shè)計單位根據(jù)評審意見調(diào)整完后根據(jù)當?shù)貓蠼ㄐ枰枰皶r出具擴初征詢所需圖紙及文本至事業(yè)部（含直管城市公司）/城市公司配套專業(yè)，事業(yè)部（含直管城市公司）/城市公司配套專業(yè)進行政府部門征詢，獲取政府部門的相關(guān)意見；根據(jù)征詢反饋意見項目擴初方案征詢意見書，事業(yè)部（含直管城市公司）/城市公司設(shè)計專業(yè)組織設(shè)計單位調(diào)整完善項目擴初方案設(shè)計；6.8.3, 如事業(yè)部（含直管城市公司）/城市公司所在地不需做擴初審查，事業(yè)部（含直管城市公司）/城市公司設(shè)計專業(yè)在設(shè)計過程中仍需溝通和管控設(shè)計單位進行規(guī)劃、建筑、結(jié)構(gòu)、給排水、暖通、電氣彼此之間，以及在整盤、樣板區(qū)景觀方案設(shè)計時與景

19、觀的整體平衡性；對各自方案或重大技術(shù)問題的解決方案進行綜合技術(shù)經(jīng)濟分析，論證技術(shù)上的適用性、可靠性和經(jīng)濟上的合理性等。對人防及地下室擴初方案，結(jié)構(gòu)和設(shè)備系統(tǒng)方案要重點審查。6.9. 施工圖設(shè)計6.9.1, 事業(yè)部（含直管城市公司）/城市公司設(shè)計專業(yè)在設(shè)計過程溝通和管控時要關(guān)注設(shè)計進度和質(zhì)量要求，必要時可以到設(shè)計單位督促設(shè)計工作推進；根據(jù)項目開發(fā)建設(shè)、營銷重要節(jié)點需要，結(jié)合項目試樁報告可分階段進行項目基坑支護施工圖、項目基礎(chǔ)施工圖、項目總包施工招標圖、項目機電施工招標圖、項目施工報建圖，并最終完成項目施工圖方案設(shè)計（全套）；6.9.2, 事業(yè)部（含直管城市公司）/城市公司設(shè)計專業(yè)組織項目部項目工程專業(yè)，事業(yè)部（含直管城市公司）/城市公司工程（項目工程）、成本、營銷、品牌客服專業(yè)，以及物業(yè)公司等進行施工圖內(nèi)審，把握各圖紙在先進性、合理性和經(jīng)濟性方面的設(shè)計質(zhì)量；6.9.3, 在開工前，由事業(yè)部（含直管城市公司）/城市公司設(shè)計專業(yè)組織事業(yè)部（含直管城