房屋租賃的有關(guān)法律問題

1、房租租賃的有關(guān)法律問題房屋租賃合同是以房屋為租賃物，由享有所有權(quán)或經(jīng)營權(quán)的出租人將房屋交付承阻人使用、收益，承租人交付租金，并于合同終止時將租用的房屋返還給出租人的協(xié)議。作為當(dāng)事人雙方就房屋租賃行為所簽訂的明確雙方權(quán)利義務(wù)關(guān)系的協(xié)議，直接影響當(dāng)事人的利益。在現(xiàn)實中，合同雙方簽訂房屋租賃合同時關(guān)注更多的是租金、支付時間等事項，卻忽略了一些不常見的問題。而正是由于對這些問題約定不明，往往導(dǎo)致租賃糾紛產(chǎn)生。我律師事務(wù)所結(jié)合多年來辦理房屋租賃糾紛案的實踐，針對一些容易被當(dāng)事人無視，而又可能引起爭議的問題，提出風(fēng)險防范措施，希望能為當(dāng)事人簽訂房屋租賃合同時提供法律幫助。一、無效租賃合同及其處理按照民法通

2、則第61條和合同法第58條規(guī)定，房屋租賃合同確認(rèn)無效后，其處理上主要是承租方騰退房屋，租賃房屋恢復(fù)到簽訂合同之前的狀態(tài)，承租方負(fù)責(zé)將租賃期間添附物拆除或與出租方協(xié)商抵頂。承租方實際使用房屋的，出租方不返還租金，作為租賃期間出租人不能使用房屋的損失。造成合同無效的過錯方還應(yīng)當(dāng)賠償對方因此所受的損失，雙方都有過錯的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。因此，簽訂租賃合同前，雙方應(yīng)盡職調(diào)查，防止簽訂無效合同。以下介紹幾種常見的無效合同。1、未經(jīng)竣工驗收的房屋出租，房屋租賃合同無效。有這么一個案子，某房產(chǎn)公司將大廈出租給某公司，雙方約定了租期、租金及違約條款。承租方進入后對大廈進行了裝修。幾個月后，承租方以租賃合

3、同無效為由，起訴至法院，要求房產(chǎn)公司返還其已經(jīng)收取的房租，及該款項的同期銀行貸款利息，并賠償其損失。經(jīng)查，房產(chǎn)公司系大廈的建設(shè)單位，該大廈尚未辦理整體驗收手續(xù)。另外消防支隊同意大廈投入使用，但建筑工程消防驗收合格意見書未簽發(fā)。法院認(rèn)為，依照我國建筑法的規(guī)定，工程未經(jīng)驗收或者驗收不合格的，不得交付使用，因此大廈不具備出租使用的條件；房產(chǎn)公司將房屋出租給時，沒有辦理消防驗收手續(xù)，承租方對房屋進行裝修后，也未辦理消防驗收手續(xù)，根據(jù)我國消防法的規(guī)定，消防未經(jīng)驗收或者驗收不合格的，不得使用，因此房產(chǎn)公司將大廈出租行為，違反了消防法的規(guī)定。依據(jù)合同法的規(guī)定，違反法律強制性規(guī)定的合同無效，雙方簽訂的租賃合同

4、違反了建筑法和消防法的強制性規(guī)定，應(yīng)認(rèn)定為無效。根據(jù)我國合同法假設(shè)干問題的解釋第4條的規(guī)定，人民法院確認(rèn)合同效力時，應(yīng)當(dāng)以全國人大及其常委會制訂的法律和國務(wù)院制訂的行政法規(guī)為依據(jù)。由于租賃合同違反了上述兩部法律的強制性規(guī)定，當(dāng)然無效?，F(xiàn)實中，房屋未經(jīng)驗收或驗收不合格就入住的情況很多，作為承租方很難查清房屋是否驗收合格，因此為防止此種無效合同風(fēng)險，承租方除盡職調(diào)查外，應(yīng)在簽訂租賃合同中約定無效合同處理條款，以保護自己一方權(quán)益。2、違章建筑的房屋出租，房屋租賃合同無效。這里定義的違章房屋是指未經(jīng)主管部門許可或不按主管部門許可而擅自建筑的房屋。違章房屋大體可分為三種情況：一是建造人未合法取得土地使用

5、權(quán)即擅自建造房屋，這種情況不但違反了土地管理法、城市房地產(chǎn)管理法相關(guān)規(guī)定，而且侵害了他人或國家的土地使用權(quán)不能取得建筑物的合法所有權(quán)；二是已取得土地使用權(quán)，但尚未取得建筑規(guī)劃許可證、施工許可證等相關(guān)批準(zhǔn)文件的情況下擅自建造房屋。這種情況下，建造人違反了城鄉(xiāng)規(guī)劃法、建筑法的強制性規(guī)定，因此該房屋用于出租，則簽訂的租賃合同因違反法律強制性規(guī)定而歸于無效。雖然現(xiàn)實中這兩種情況下，建造人可能通過補辦相關(guān)手續(xù)后，還可以取得建筑物的合法所有權(quán)，但租賃合同雙方畢竟要承擔(dān)無效合同的風(fēng)險；三是違反土地使用權(quán)出讓合同用途的約定，將房屋改變用途出租的租賃合同。我國的土地管理法、城市房地產(chǎn)管理法、城鄉(xiāng)規(guī)劃法和城鎮(zhèn)國有

6、土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例對土地用途都有嚴(yán)格的規(guī)定，實踐中違反土地用途的約定將房屋改變用途出租的大多是將非商業(yè)用途的房屋作為商業(yè)用途的房屋出租，以獲得較多的租金，但國家的土地出讓金受到損失，并擾亂了房地產(chǎn)市場，這種租賃合同當(dāng)然認(rèn)定無效。依據(jù)我國城市房屋租賃管理方法第6條規(guī)定，“未依法取得房屋所有權(quán)證件的；屬于違法建筑的房屋不得出租”。違章房屋的建造人不能取得所有權(quán)，因此也不能享有合法的使用權(quán)。違章房屋出租，作為承租一方防范的唯一方法就是租賃前認(rèn)真查看出租人的房產(chǎn)證照，沒有產(chǎn)權(quán)證或與產(chǎn)權(quán)證登記不符的房屋不能租賃。當(dāng)然，個別承租人出于其他目的明知是違章房屋仍要租賃的，應(yīng)在簽訂租賃合同中約定無效合

7、同處理條款，或要求出租方提供擔(dān)保，但這種風(fēng)險未必能躲避。3、被確定為拆遷的房屋出租，房屋租賃合同無效。城市房屋拆遷管理條例第12條規(guī)定：“拆遷范圍確定后，拆遷范圍內(nèi)的單位和個人，不得進行以下活動：（三）租賃房屋”。因城市房屋拆遷管理條例屬于行政法規(guī)，該條為強制性規(guī)定，因此按合同法假設(shè)干問題的解釋第4條的規(guī)定，簽訂的租賃合同為無效合同。律師意見：承租人在簽訂租賃合同時，應(yīng)對該區(qū)域動遷情況進行調(diào)查，防止因簽訂無效租賃合同而受到經(jīng)濟損害。二、租賃合同登記備案問題網(wǎng)上看到一個案例：張某將自有的2001rf商業(yè)用房出租給李某經(jīng)營飯店，雙方簽訂2年期租賃合同，并對租金、支付及合同解除等條款做了明確約定。合

8、同簽訂后，李某依約交付了租金并裝修了房屋，開始營業(yè)。因該房屋地理位置好，生意興隆。半年后，市場租金普遍上漲，張某有些懊悔，于是以租賃合同未經(jīng)備案為由，主張合同無效，要求解除合同，雙方因此產(chǎn)生爭議。那么，租賃合同未經(jīng)備案是否無效呢？1、關(guān)于租賃合同登記備案的法律規(guī)定根據(jù)城市房地產(chǎn)管理法第53條規(guī)定：“房屋租賃，出租人和承租人應(yīng)當(dāng)簽訂書面租賃合同，約定租賃期限，租賃用途、租賃價格、修繕責(zé)任等條款，以及雙方的其它權(quán)利義務(wù)，并向房屋管理部門登記備案”。城市房地產(chǎn)管理法屬于全國人大制定的法律，該條規(guī)定以“應(yīng)當(dāng)”因此確認(rèn)租賃合同是否有效關(guān)對登記備案加以規(guī)定，立法宗旨在于要求對租賃合同進行備案鍵在于該條規(guī)定

9、是否為強制性法律規(guī)定。城市房屋租賃管理方法第13條規(guī)定：“房屋租賃實行登記備案制度。答訂、變更、終止租賃合同的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)向房屋所在地市、縣人民政府房地產(chǎn)管理部門登記備案”；第32條規(guī)定：“違反本方法有以下行為之一的，由人民政府房地產(chǎn)管理部門對責(zé)任者給予行政處罰；一偽造、涂改房屋租賃證的，注銷其證書，并可處以罰款；二不按期申報、領(lǐng)取房屋租賃證的，責(zé)令限期補辦手續(xù)，并可處以罰款；三未征得出租人同意和未辦理登記備案，擅自轉(zhuǎn)租房屋的，其租賃行為無效，沒收其非法所得，并可處以罰款”。城市房屋租賃管理方法雖然直接規(guī)定了未辦理登記備案的租賃行為無效，但是鑒于它屬于部門規(guī)章層面的法律文件，不能規(guī)定合同效力問

10、題。公安部的租賃房屋治安管理規(guī)定規(guī)定：“私有房屋出租的，出租人須持房屋所有權(quán)證或者其他合法證明、居民身份證、戶口簿，向房屋所在地公安派出所申請登記；單位房屋出租的，出租人須持房屋所有權(quán)證、單位介紹信，到房屋所在地公安派出所申請登記，經(jīng)審核符合本規(guī)定出租條件的，由出租人向公安派出所簽訂治安責(zé)任保證書”?？梢姵鲎馑饺嘶騿挝凰蟹课萦糜谒司幼?，既要到房管部門，又要到公安機關(guān)登記。筆者認(rèn)為，未辦理備案登記不影響合同的效力，應(yīng)認(rèn)定租賃合同有效。房屋租賃行為是諾成性行為，只要雙方當(dāng)事人就主要內(nèi)容達(dá)成一致合同即告成立。出租人交付房屋，承租人交付租金，合同即生效。對房屋租賃的合同進行備案，主要是便于行政機關(guān)

11、管理的需要，登記備案的合同具有對抗第三人的效力，在理論上屬于對抗要件主義，不是一個合同成立或生效的要件。依據(jù)合同法解釋第9條規(guī)定：“法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應(yīng)當(dāng)辦理登記手續(xù)，但未規(guī)定登記后生效的，當(dāng)事人未辦理登記手續(xù)不影響合同的效力，合同標(biāo)的物所有權(quán)及其他物權(quán)不能轉(zhuǎn)移”，因此城市房地產(chǎn)管理法第53條不應(yīng)成為強制性規(guī)定?，F(xiàn)實中由于法律宣傳及管理環(huán)節(jié)薄弱，以及當(dāng)事人嫌手續(xù)麻煩及躲避一些稅費，公民間房屋租賃登記備案相對法人間的少一些，但出于交易安全的必要，律師建議租賃雙方應(yīng)進行登記備案，以減少合同風(fēng)險。2、出租房屋應(yīng)辦理的法律手續(xù)出租人與承租人簽訂書面租賃合同；雙方在合同簽訂后30日內(nèi)，到市、縣人民政

12、府房產(chǎn)管理部門申請登記備案。申請登記備案時應(yīng)提交以下相關(guān)文件：書面租賃合同、房屋所有權(quán)證書、當(dāng)事人的合法證件、經(jīng)辦人的證明文件、城市人民政府規(guī)定的其他文件；在市、縣人民政府房產(chǎn)管理部門審查合格后頒發(fā)房屋租賃證。房屋租賃證是租賃行為合法有效的憑證。三、房屋維修責(zé)任的相關(guān)法律問題房屋維修責(zé)任應(yīng)該是租賃合同中最常見的條款，合同雙方一般會根據(jù)合同法第220條規(guī)定，即“出租人應(yīng)當(dāng)履行租賃物的維修義務(wù)，但當(dāng)事人另有約定的除外。”來約定維修責(zé)任。但現(xiàn)實中往往不是簡單的適用該條規(guī)定就能解決維修爭議的，因為維修責(zé)任往往隱藏在其他事項中，造成責(zé)任劃分不清晰問題。本人認(rèn)為維修包含在房屋正常修繕、裝修后返修及惡意添附

13、的補償責(zé)任等多項內(nèi)容之中。因此租賃合同雙方在約定維修責(zé)任時，應(yīng)全盤考慮。1、房屋修繕責(zé)任房屋修繕責(zé)任是指在房屋租賃期間對房屋自然損壞或人為損壞的維修責(zé)任由哪一方承擔(dān)的問題。根據(jù)城市房屋租賃管理方法的規(guī)定：“出租住宅用房的自然損壞或合同約定由出租人修繕的，由出租人負(fù)責(zé)修復(fù)。不及時修復(fù)，致使房屋發(fā)生破壞性事故，造成承租人財產(chǎn)損失或者人身傷害的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。租用房屋從事生產(chǎn)、經(jīng)營活動的，修繕責(zé)任由雙方當(dāng)事人在租賃合同中約定”。因此出租人有對房屋及其設(shè)備及時、認(rèn)真地檢查和修繕，以保證房屋居住和使用的安全的義務(wù)。但“因承租人過錯造成房屋損壞的，由承租人負(fù)責(zé)修復(fù)或者賠償?！睆穆蓭熃嵌日J(rèn)為，應(yīng)將“承租

14、人過錯”進行列舉，明確在租賃雙方簽訂的租賃合同中房屋修繕責(zé)任條款中，以減少不必要的爭議。2、承租人裝修改變房屋構(gòu)造后的返修責(zé)任合同法第223條規(guī)定：“承租人經(jīng)出租人同意，可以對租賃物進行改善或者增設(shè)他物。承租人未經(jīng)出租人同意，對租賃物進行改善或者增設(shè)他物的，出租人可以要求承租人恢復(fù)原狀或者賠償損失”?，F(xiàn)實中出租人同意承租人對租賃房屋改變構(gòu)造當(dāng)然不涉及主體結(jié)構(gòu)安全，使用中產(chǎn)生的返修責(zé)任爭議較多。我們曾代理過這樣一個案子：王某將自己私有的二層二室住房租賃給張某，合同約定租賃用途為中介服務(wù)，并同意張某的裝修方案，將原衛(wèi)生間拆除移至陽臺，將衛(wèi)生間通風(fēng)和排水立管在二層彎曲靠在墻邊，以增加廳內(nèi)有效使用面積

15、。使用中樓上用戶發(fā)現(xiàn)下水不暢，樓下住戶發(fā)現(xiàn)衛(wèi)生間通風(fēng)不暢，于是與出租人聯(lián)系，要求其維修。承租人在出租人要求下也同意并實際簡單進行了處理，但效果不是非常明顯。在樓上樓下用戶強烈要求下，出租人要求承租人恢復(fù)原構(gòu)造或是拆除裝修進行徹底返修，承租人堅持當(dāng)時改造方案是經(jīng)出租人同意并認(rèn)可的，否則也不會同意承租。因此雙方就返修期租金及費用承擔(dān)問題產(chǎn)生爭議，訴至法院。這是一個典型的因出租人同意情況下產(chǎn)生的返修爭議，由于當(dāng)初對改變房屋構(gòu)造的后果雙方約定不足，造成維修責(zé)任不明確。向這樣的案例還有出租人同意承租人將陽臺窗探出，因物業(yè)或樓上住戶要求必須拆除等等，都涉及返修責(zé)任承擔(dān)問題。為防止此種爭議產(chǎn)生，作為出租人要

16、慎重答應(yīng)承租人的改造要求，約定好如出現(xiàn)返修責(zé)任承擔(dān)主體，切不可為把房先租出去，而回避返修責(zé)任問題。3、承租人惡意添附的補償責(zé)任實踐中，對于承租人對房屋進行改建、改裝或者增加附著物而形成的添附物，如果是征得出租人同意的，或者按合同約定的承租目的屬于合理添置的，那么按以下情況分別處理：一是房屋租賃合同中有約定的按約定處理；二是合同沒有約定而又協(xié)商不成的，拆除后并不會嚴(yán)重影響其價值的，一般由承租人自行拆除。不能拆除的可以對添附物現(xiàn)價值進行評估，歸出租人所有，并對承租人予以適當(dāng)補償；三是假設(shè)出租人不同意添附或承租人并非按合同約定的承租目的添附的，且房屋租賃合同沒有約定而又協(xié)商不成的，拆除后并不會影響其

17、價值的，承租人可以自行拆除。不能拆除的，出租人對裝修物的損失一般不給予補償。上述做法符合最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行中華人民共和國民法通則假設(shè)干問題的意見第86條規(guī)定。所以在簽定租賃合同時，對添附物或改善物處理做約定是最好的。上述處理原則只具有一般性，每個案件都是有其獨特性，不能一概而論?，F(xiàn)實中也存在承租人惡意添附的情況。本文定義的惡意添附是指在出租人同意承租人裝修，但對添附處理約定不明的情況下，承租人主觀上存在利用“不能拆除的可以對添附物現(xiàn)價值進行評估，歸出租人所有，并對承租人予以適當(dāng)補償”的規(guī)定，以期在租賃合同終止時獲得更多補償?shù)男袨椋豢陀^上進行為牟利而亂添附。通常承租人會采取在裝修時就出具一

18、些假發(fā)票證明自己購買的質(zhì)次價低的添附物價值很高或是將一些沒有價值的產(chǎn)品故意進行添附來訛取補償?shù)仁侄?，造成出租人不堪補償?shù)膰?yán)重后果，侵犯出租人合法權(quán)益。因此，在訂立合同或者在租賃期間，承租人應(yīng)與對方明確約定添附物種類、價值及補償標(biāo)準(zhǔn)等，并對裝修過程進行盡職調(diào)查，以保護自己合法權(quán)益不受侵害。四、租賃房屋的拆遷補償問題租賃期間，房屋遇到拆遷的情況大量出現(xiàn)在我們的生活中。那么如何保護租賃合同雙方的合法權(quán)益是我們最關(guān)心的問題?，F(xiàn)實中，有些合同約定房屋拆遷屬于不可抗力，租賃合同終止，出租人返還剩余租金，承租人騰退房屋。雖然拆遷不能完全被認(rèn)定為不可抗力，但這種約定從法律上應(yīng)認(rèn)定是有效的，是雙方真實的意思表示

19、。有些合同對此沒有約定，遇到拆遷問題時就容易產(chǎn)生爭議。下面我們了解以下相關(guān)的法律規(guī)定：1、承租人是合法的被拆遷主體按照城市房屋拆遷管理條例第13條規(guī)定，“拆遷租賃房屋的，拆遷人應(yīng)當(dāng)與被拆遷人、房屋承租人訂立拆遷補償安置協(xié)議”；第16條規(guī)定，“拆遷人、被拆遷人與房屋承租人達(dá)不成拆遷補償安置協(xié)議的，經(jīng)當(dāng)事人申請，由房屋拆遷管理部門裁決”?？梢钥闯鲈诓疬w行為中，房屋承租人是獨立于被拆遷人存在的，是合法的被拆遷主體。2、承租房屋拆遷時承租人享有權(quán)利國務(wù)院頒布的城市房屋拆遷管理條例規(guī)定拆遷人應(yīng)當(dāng)對被拆除房屋承租人給予安置。城市房屋拆遷管理條例第27條規(guī)定：“被拆遷人與房屋承租人對解除租賃關(guān)系達(dá)不成協(xié)議的

20、，拆遷人應(yīng)當(dāng)對被拆遷人實行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋由原房屋承租人承租，被拆遷人應(yīng)當(dāng)與原房屋承租人重新訂立房屋租賃合同”；第31條規(guī)定：“拆遷人應(yīng)當(dāng)對被拆遷人或者房屋承租人支付搬遷補助費。在過渡期限內(nèi)，被拆遷人或者房屋承租人自行安排住處的，拆遷人應(yīng)當(dāng)支付臨時安置補助費；被拆遷人或者房屋承租人使用拆遷人提供的周轉(zhuǎn)房的，拆遷人不支付臨時安置補助費”。大連市城市房屋拆遷管理方法第15條規(guī)定，“拆遷人或被委托的房屋拆遷單位，須嚴(yán)格遵守房屋拆遷有關(guān)規(guī)定，在房屋拆遷公揭發(fā)布后做好以下各項工作：“向被拆遷人及房屋承租人發(fā)送房屋拆遷通知書；向被拆遷人及房屋承租人宣傳解釋并現(xiàn)場公示有關(guān)政策規(guī)定及拆遷事項”；第

21、38條規(guī)定，“拆遷執(zhí)行政府規(guī)定租金標(biāo)準(zhǔn)的公有租賃房屋，被拆遷人選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，由被拆遷人安置房屋承租人，租賃關(guān)系繼續(xù)保持。被拆遷人選擇貨幣補償?shù)模赓U關(guān)系終止。屬于住宅房屋的，貨幣補償金的20%：付給被拆遷人，80麻口增加的建筑面積補貼支付給房屋承租人；屬于非住宅房屋的，貨幣補償金的30彼付給被拆遷人，70%支付給房屋承租人”。因此如果出租人隱瞞了出租房屋的事實，單獨與拆遷人簽訂了拆遷補償安置協(xié)議，從而使承租人的權(quán)益受到了損害，承租人可以向出租人追償應(yīng)得的補償部分，也可以根據(jù)具體情況主張原拆遷補償安置協(xié)議無效，并重新簽訂拆遷補償安置協(xié)議。但是，如果房屋租賃合同中對拆遷補償問題有明確約定的，

22、應(yīng)該按約定處理。因此，這就需要承租人在簽訂房屋租賃合同時，對此作出明確約定，以免將來產(chǎn)生糾紛或者遭受財產(chǎn)損失。五、承租人優(yōu)先購買權(quán)問題1、優(yōu)先購買權(quán)的法律性質(zhì)1983年12月國務(wù)院發(fā)布的城市私有房屋管理條例第11條規(guī)定：“房屋所有人出買出租房屋，須提前3個月通知承租人。在同等條件下，承租人有優(yōu)先購買權(quán)”。最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行中華人民共和國民法通則假設(shè)干問題的意見試行以下簡稱意見第118條規(guī)定：“出租人出賣出租房屋，應(yīng)提前3個月通知承租人，承租人在同等條件下，有優(yōu)先購買權(quán)?！焙贤ǖ?30條規(guī)定：“出租人出賣房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利。”

23、從這些法律、行政法規(guī)，司法解釋看，承租人的優(yōu)先購買權(quán)是一種法定權(quán)，即無須當(dāng)事人約定，承租人當(dāng)然即享有的權(quán)利。但承租人的優(yōu)先購買權(quán)并不是其在任何時候都享有的一種現(xiàn)實權(quán)利，只有當(dāng)出租人出賣出租房屋時，承租人才能在同等條件下由實現(xiàn)優(yōu)先購買權(quán)的可能性轉(zhuǎn)變?yōu)楝F(xiàn)實的權(quán)利。2、優(yōu)先購買權(quán)的行使現(xiàn)實中常出現(xiàn)的問題是在出租人未通知承租人情況下將房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓，這種情況下如何保障承租人的合法權(quán)益？此情況應(yīng)區(qū)分受讓人是善意還是惡意，一是善意，即受讓人不知房屋被出租的事實，其購買并辦理產(chǎn)權(quán)變更手續(xù)，取得房屋合法所有權(quán)。租賃合同如經(jīng)過備案，承租人可依法對抗受讓人，申請撤消房屋產(chǎn)權(quán)變更登記；如租賃合同未經(jīng)過備案，承租人只

24、能向出租人主張權(quán)利。賠償范圍是因?qū)Ψ竭`約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過違反訂立合同時預(yù)見到或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見到的因違反合同可能造成的損失。因此雙方在合同中確定違約賠償標(biāo)準(zhǔn)是必要的；二是惡意，即受讓人明知房屋被出租的事實而購買，那么承租人可依法行使撤消權(quán)。3、優(yōu)先購買權(quán)的轉(zhuǎn)讓和繼承優(yōu)先購買權(quán)一般不能轉(zhuǎn)讓或繼承。但根據(jù)城市房屋租賃管理方法第11條第3款規(guī)定：“住宅用房承租人在租賃期限內(nèi)死亡的，其共同居住兩年以上的家庭成員可以繼續(xù)承租”；民,在租憑期間，承租人死亡,通意見第119條第1款規(guī)定：“承租戶以一人名義承租私有房屋該戶共同居住人要求按原租約履行的，應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)許”，即如果承租房屋

25、是供家庭共同使用的，則承租人死亡時，承租人的家庭成員應(yīng)視為享有優(yōu)先購買權(quán)。4、承租人在放棄優(yōu)先購買權(quán)后享有繼續(xù)承租權(quán)按民通意見第119條第2款規(guī)定：“私有房屋在租賃期內(nèi)，因買賣、贈與或者繼承發(fā)生房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的，原租賃合同對承租人和新房主繼續(xù)有效”；合同法第229條規(guī)定：“租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動的，不影響租賃合同的效力”。承租人在放棄優(yōu)先購買權(quán)后享有繼續(xù)承租權(quán)，即“買賣不破租賃”。六、租賃房屋被拍賣、抵押、查封等相關(guān)問題1、租賃房屋被拍賣、抵押、查封，承租人的權(quán)利為說明此問題，我們假設(shè)一個案例。甲租賃乙的臨街門市房經(jīng)營餐飲業(yè)，雙方簽訂為期3年的房屋租賃合同。甲支付當(dāng)年租金，開始對租賃房屋

26、進行裝修。飯店生意日益興隆。半年后，甲突然接到法院查封拍賣該飯店的傳票。原來乙在出租甲之前已將該門市房抵押給銀行，后因還不起銀行貸款，被銀行申請法院抵押拍賣還債。租賃時，乙未告知甲抵押的實情。甲損失慘重，租賃權(quán)益無法保障，被迫停業(yè)。我國物權(quán)法第190條規(guī)定，“訂立抵押合同前抵押財產(chǎn)已出租的，原租賃關(guān)系不受該抵押權(quán)的影響；抵押權(quán)設(shè)立后抵押財產(chǎn)出租的，該租賃關(guān)系不得對抗已登記的抵押權(quán)”。也就是說，如果出租在前，抵押在后，那么出租方的權(quán)益優(yōu)先保障，可以說是“抵押不破租賃”；反之，已登記的抵押在前，出租在后，根據(jù)物權(quán)優(yōu)于債權(quán)的民法原則，租賃關(guān)系應(yīng)予以解除。承租人只能向出租人主張賠償。對于租賃關(guān)系在先的

27、民事行為，我國立法充分保障承租人的權(quán)利不因租賃房屋被拍賣、抵押、查封等受到侵害，但也不是無限制的。最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財產(chǎn)的規(guī)定第15條第2款規(guī)定：“對第三人為自己的利益依法占有的被執(zhí)行人的財產(chǎn)，人民法院可以查封、扣押、凍結(jié)，第三人可以繼續(xù)占有和使用該財產(chǎn)，但不得將其交付給被執(zhí)行人”；最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中拍賣、變賣財產(chǎn)的規(guī)定第31條第2款規(guī)定：“拍賣財產(chǎn)上原有的租賃權(quán)及其他用益物權(quán)，不因拍賣而消滅，但該權(quán)利繼續(xù)存在于拍賣財產(chǎn)上，對在先的擔(dān)保物權(quán)或者其他優(yōu)先受償權(quán)的實現(xiàn)有影響的，人民法院應(yīng)當(dāng)依法將其除去后進行拍賣”。在進行房屋租賃時，承租方一定要查驗出

28、租方財產(chǎn)的權(quán)屬情況，如要求出租方提供產(chǎn)權(quán)證、使用權(quán)證明等材料，并核實該財產(chǎn)是否存在抵押、查封等權(quán)利瑕疵。如果該房屋存有權(quán)利瑕疵，且仍要租賃，那么可以要求出租方提供擔(dān)保，以彌補風(fēng)險出現(xiàn)時的損失。鑒于該方面的知識比較專業(yè)，建議聘請律師等專業(yè)人士提供服務(wù)，以防止不必要的經(jīng)濟損失。2、租賃房屋不可作為工程款優(yōu)先權(quán)執(zhí)行標(biāo)的甲乙簽訂房屋租賃合同約定，甲將自有的臨街商業(yè)房出租給乙，租賃用途為咖啡屋，甲同意乙對房屋進行裝修，并詳細(xì)了解了裝修方案，約定了租賃合同終止后裝修添附物的處理。乙進約定駐后開始對租賃房屋進行裝修，并將整個裝修工程承包給裝修公司丙，雙方簽訂承包合同工程價款。期間因乙其他生意失敗，造成資金嚴(yán)

29、重不足，不能按承包合同支付裝修工程款，丙按承包合同完成裝修后，多次向乙催要工程款未果，于是將乙訴至法院，申請法院依法將該房屋拍賣，裝修工程款申請優(yōu)先受償。合同法第286條和最高人民法院關(guān)于建筑工程價款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)，賦予建筑企業(yè)對工程價款享有法定優(yōu)先權(quán)，即“發(fā)包人逾期不支付的，除按照建設(shè)工程的性質(zhì)不宜折價、拍賣的以外，承包人可以與發(fā)包人協(xié)議將該工程折價，也可以申請人民法院將該工程依法拍賣。建設(shè)工程的價款就該工程折價或者拍賣的價款優(yōu)先受償”。從立法本意上為保護建筑工程合同承包人的工程價款請求權(quán)，但由于該兩條規(guī)定過于籠統(tǒng)，邏輯不是很嚴(yán)謹(jǐn)，各方對此理解不統(tǒng)一，實踐運用反倒引起很大爭議。而許多建

30、筑企業(yè)仿佛抓住一棵救命的稻草，只要發(fā)包人不給付工程款就按該條規(guī)定請求法院依優(yōu)先權(quán)處理，而不考慮是否符合法定條件。本案中承包人請求優(yōu)先權(quán)，忽略了一個重要的條件，即承包人法定優(yōu)先權(quán)指向的標(biāo)的物應(yīng)為發(fā)包人的不動產(chǎn)，如果是第三人的，則法定優(yōu)先權(quán)不成立。上述論述雖未明確表達(dá)在具體條文中，但按拍賣相關(guān)法律規(guī)定，拍賣的財產(chǎn)應(yīng)該是債務(wù)人的，而不能是第三人的。本案中，出租人的房屋不應(yīng)成為建筑工程合同中債權(quán)執(zhí)行對象。為防止出現(xiàn)工程款優(yōu)先權(quán)爭議對自己一方產(chǎn)生不利影響，出租人應(yīng)提前在租賃合同中與承租人協(xié)商約定，承租人應(yīng)就其向承包人按約支付裝修添附工程款向出租人或承包人提供適當(dāng)?shù)膿?dān)保。承租人向出租人提供擔(dān)保的具體方式由

31、出租人根據(jù)具體情況提出要求。承租人未按時履行向承包人支付工程款義務(wù)的，構(gòu)成承租人嚴(yán)重違約，出租人有權(quán)解除租賃合同，并按設(shè)定的擔(dān)保方式追究承租人的責(zé)任。七、租金支付問題1、按城市房屋租賃管理方法第24條規(guī)定，“承租人有以下行為之一的，出租人有權(quán)終止合同，收回房屋，因此而造成損失的，由承租人賠償：四拖欠租金累計6個月以上的”出租人可以向法院起訴，要求終止合同，并要求支付拖欠的租金，起訴時可同時申請財產(chǎn)保全，扣押承租人的財產(chǎn)。民法通則第136條規(guī)定：“延付或者拒付租金的，訴訟時效期間為一年”2、支付租金時效問題1996年4月，甲公司與乙公司簽訂了房屋租賃合同，甲公司租用乙公司房屋，租期八年，每年租金

32、5萬元。2000年2月甲公司搬走，但沒有與乙公司解除合同。到2007年8月乙公司來人帶來一文件到甲公司，稱甲公司要付欠的租金40多萬元及滯納金。原來甲公司經(jīng)辦租房的經(jīng)辦人及有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)現(xiàn)已都離開了，單位里都沒有人知道租房合同沒有解除這件事，幾年來也沒有人來催房租。因不知來龍去脈，甲公司辦公室人員丙在文件上面簽上“已收到”。本案涉及支付租金時效問題。按民法通則第137、138條規(guī)定："訴訟時效期間從知道或者應(yīng)當(dāng)知道權(quán)利被侵害時起計算；超過訴訟時效期間，當(dāng)事人自愿履行的，不受訴訟時效限制”。乙公司應(yīng)于2005年4月之前催要最后一年的租金，否則應(yīng)當(dāng)認(rèn)定已超過訴訟時效。但這里涉及一個問題就是如果

33、2000年2月甲公司搬走，致使乙公司不能及時找到甲公司催繳租金可以視為因“其他障礙不能行使請求權(quán)的”的，訴訟時效中止。甲公司辦公室人員丙在文件并在上面簽“已收到”，只表示收到文件，并不表示對文件內(nèi)容的“自愿履行”，因為其職權(quán)上也沒有能力做出履行的意思表示，因此對本案的訴訟時效的計算沒有影響。在房屋租賃合同中，支付租金是一個重要條款，一般雙方都很重視，但提醒合同雙方應(yīng)注意時效問題，因租賃合同延付或者拒付租金時效為1年，屬于特殊時效，爭議出現(xiàn)應(yīng)后及時主張權(quán)利，防止喪失勝訴權(quán)。八、轉(zhuǎn)租問題1、承租人轉(zhuǎn)租房屋必須經(jīng)出租人同意合同法第224條規(guī)定：“承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人。承租人轉(zhuǎn)

34、租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效，第三人對租賃物造成損失的，承租人應(yīng)當(dāng)賠償損失。承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同”；城市房屋租賃管理方法第3條規(guī)定：“承租人經(jīng)出租人同意，可以依照本方法將承租房屋轉(zhuǎn)租”。按以上兩個法律、法規(guī)的規(guī)定，承租人轉(zhuǎn)租房屋是可以的，但事先應(yīng)征得出租人的同意。因此租賃合同中雙方應(yīng)明確約定轉(zhuǎn)租條款，出租人可對轉(zhuǎn)租附加一些必要的條件，只要不違反法律、行政法規(guī)的規(guī)定即可。2、出租人、承租人均可從轉(zhuǎn)租中獲益城市房屋租賃管理方法第27條規(guī)定：“出租人可以從轉(zhuǎn)租中獲得收益”。承租人轉(zhuǎn)租房屋所獲租金是次承租人使用房屋所支付的對價，出租人作為產(chǎn)權(quán)人當(dāng)然有權(quán)從中提取一

35、定的收益。一般情況下，承租人轉(zhuǎn)租房屋的目的就是為了對租賃房屋的收益，按城市房屋租賃管理方法第30條規(guī)定：“轉(zhuǎn)租合同生效后，轉(zhuǎn)租人享有并承擔(dān)轉(zhuǎn)租合同規(guī)定的出租人的權(quán)利和義務(wù)，并且應(yīng)當(dāng)履行原租賃合同規(guī)定的承租人的義務(wù)”，因此轉(zhuǎn)租后承租人義務(wù)應(yīng)該是加重了，所以法律應(yīng)該允許承租人從轉(zhuǎn)租中獲益。鑒于出租人、承租人均可從轉(zhuǎn)租中獲益，因此在租賃合同中雙方應(yīng)明確約定轉(zhuǎn)租收益分配比例，該比例中應(yīng)考慮承租人后期對房屋修繕的投入，確保公平，防止出現(xiàn)糾紛。3、房屋轉(zhuǎn)租后次承租人享有優(yōu)先購買權(quán)在房屋轉(zhuǎn)租合同合法有效的情況下，出租人轉(zhuǎn)讓房屋，承租人與次承租人同等條件下均享有優(yōu)先購買權(quán)，次承租人因已經(jīng)實際占有、使用房屋，因

36、此其優(yōu)先購買權(quán)優(yōu)先于承租人。這里還涉及一個深層次問題就是次承租人購買了租賃房屋后，租賃合同是否解除？我們認(rèn)為，次承租人取得房屋所有權(quán)后，其取代了原合同出租人的地位，原租賃合同依然有效，承租人轉(zhuǎn)租收益權(quán)依然存在。那么在合同有效期內(nèi)，次承租人需向承租人支付轉(zhuǎn)租收益，否則會損害承租人合法利益，不符合“買賣不破租賃”的法律宗旨。九、租賃合同解除問題1、租賃合同解除的相關(guān)規(guī)定城市房屋租賃管理方法第13條規(guī)定：“有以下情形之一的，房屋租賃當(dāng)事人可以變更或者解除租賃合同：一符合法律規(guī)定或者合同約定可以變更或解除合同條款的；二因不可抗力致使租賃合同不能繼續(xù)履行的；三當(dāng)事人協(xié)商一致的。因變更或者解除租賃合同使一方當(dāng)事人遭受損失的，除依法可以免除責(zé)任的以外，應(yīng)當(dāng)由責(zé)任方負(fù)責(zé)賠償”2、出租人可以收回房屋的情況依據(jù)城市房屋租賃管理方法第24條規(guī)定，“承租人有以下行為之一的，出租人有權(quán)終止合同，收回房屋，因此而造成損失的，由承租人賠償：一將承租的房屋擅自轉(zhuǎn)租的；二將承租的房屋擅自轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)借他人或擅自調(diào)換使用的；三將承租的房屋擅自拆改結(jié)構(gòu)或改變用途的；四拖欠租金累計6個月以