房地產(chǎn)合作開發(fā)與項目并購

1、房地產(chǎn)合作開發(fā)與項目并購重點財稅問題解析主講人：王震課程綱要 1.房地產(chǎn)證券化大潮中的價值管理房地產(chǎn)證券化大潮中的價值管理 2.房地產(chǎn)項目并購必須掌握的基礎知識房地產(chǎn)項目并購必須掌握的基礎知識 3.外資企業(yè)和國有企業(yè)并購外資企業(yè)和國有企業(yè)并購 4. 盡職調(diào)查的重點內(nèi)容盡職調(diào)查的重點內(nèi)容 5.房地產(chǎn)項目并購的主要疑難問題房地產(chǎn)項目并購的主要疑難問題 6.并購估值并購估值課程綱要 7.項目并購后的運營監(jiān)管重點項目并購后的運營監(jiān)管重點 8.并購融資、支付手段及創(chuàng)新并購融資、支付手段及創(chuàng)新 9.并購中會計、稅務問題并購中會計、稅務問題 10.合作開發(fā)營業(yè)稅（增值稅）問題解析合作開發(fā)營業(yè)稅（增值稅）問題

2、解析 11.合作開發(fā)土地增值稅問題解析合作開發(fā)土地增值稅問題解析 12.合作開發(fā)土地增值企業(yè)所得稅問題解析合作開發(fā)土地增值企業(yè)所得稅問題解析1.1.房地產(chǎn)證券化大潮中的價值管理房地產(chǎn)證券化大潮中的價值管理1.1 房地產(chǎn)證券化有哪些模式？房地產(chǎn)證券化有哪些模式？IPO、定向增發(fā)、定向增發(fā)、REISTs、眾籌、眾籌1.2 不同證券化模式的盈利模式差異？不同證券化模式的盈利模式差異？在基礎資產(chǎn)盈利不變的前提下，不同主體不同的參與方式套利程度在基礎資產(chǎn)盈利不變的前提下，不同主體不同的參與方式套利程度各異各異1.3 并購的盈利模式并購的盈利模式1.4 金融地產(chǎn)背景下資本運作思路金融地產(chǎn)背景下資本運作思路

3、5萬科股份深圳萬科萬科前海公館建設管理公司投資人鵬華基金管理公司股權回購協(xié)議支付回購款資金退出資金進入分配合伙收益簽署合作協(xié)議租戶1前海投控設立公司分紅 鵬華前海萬科REITs封閉式混合型發(fā)起式證券投資基金交易結構簽署B(yǎng)OT協(xié)議租戶2租戶n公墓基金公墓基金業(yè)績補償前海投控3深圳萬科增資入股鵬華基管中信的房地產(chǎn)投資信托基金中信的房地產(chǎn)投資信托基金陽光100非控股直營模式該模式是在項目所有權與管理權分開的前提下，陽光該模式是在項目所有權與管理權分開的前提下，陽光100通過占有合作項目公通過占有合作項目公司司30%-40%股權，輸出陽光股權，輸出陽光100品牌和管理標準、流程和制度，由陽光品牌和管理

4、標準、流程和制度，由陽光100全全權負責項目的開發(fā)建設和經(jīng)營管理。權負責項目的開發(fā)建設和經(jīng)營管理。加盟單位按照合同規(guī)定加盟單位按照合同規(guī)定，向陽光向陽光100置業(yè)集團總部按照項目銷售收入的置業(yè)集團總部按照項目銷售收入的4%支付支付品牌許可和管理服務費。品牌許可和管理服務費。陽光100的融資創(chuàng)新2015年年6月月12日，陽光日，陽光100和和光大安石簽署戰(zhàn)略合作框架協(xié)議。光大安石牽頭光大安石簽署戰(zhàn)略合作框架協(xié)議。光大安石牽頭的投資財團戰(zhàn)略投資陽光的投資財團戰(zhàn)略投資陽光100，成為持股比例為，成為持股比例為9.03%的第二大股東。的第二大股東。光大安石將協(xié)助陽光光大安石將協(xié)助陽光100制定一系列發(fā)

5、展策略，協(xié)助公司在未來進一步提高融制定一系列發(fā)展策略，協(xié)助公司在未來進一步提高融資能力、業(yè)務規(guī)模以及資本回報率。資能力、業(yè)務規(guī)模以及資本回報率。光大安石將就與陽光光大安石將就與陽光100在未來項目層面的合作中在未來項目層面的合作中，安排提供約安排提供約50億元規(guī)模的億元規(guī)模的融資（包括輕資產(chǎn)運營項目），將以股權和或債權模式投資公司項目，支持公融資（包括輕資產(chǎn)運營項目），將以股權和或債權模式投資公司項目，支持公司主力產(chǎn)品如商業(yè)街區(qū)、鳳凰社等進一步快速發(fā)展。司主力產(chǎn)品如商業(yè)街區(qū)、鳳凰社等進一步快速發(fā)展。 1.3 并購的盈利模式資本重置獲利模式混合所有制改革并購基金可通過資本注入降低企業(yè)負債，大幅度

6、降低債務成本，給予企業(yè)喘氣、生存和休整的機會，實現(xiàn)資產(chǎn)負債表的重置。資本重置幫助企業(yè)提升效益、獲得資本市場更好的估值。10 1.3 并購的盈利模式資產(chǎn)重組獲利于1+12或3-12模式參與企業(yè)的資產(chǎn)梳理、剝離、新增等一系列活動，給企業(yè)組建一個新的、被認可的資產(chǎn)組合，然后通過并購進行轉讓，以這種方式來實現(xiàn)收益。111.3 并購的盈利模式改善運營模式通過引入新的CEO和高管團隊、推動新的發(fā)展戰(zhàn)略、提升運營效能和業(yè)績后，二次上市或轉售給下一個投資者獲利。也可以通過大規(guī)模的橫向并購形成“市場控制力”；也可通過上下游企業(yè)的“縱向并購”降低運營成本，比如電商并購物流倉儲企業(yè)等。12 1.3 并購的盈利模式“

7、借殼獲利”模式并購基金在收購上市公司“殼”后，通過不斷往里注入自產(chǎn)或引入新的業(yè)務，拉升股價，在二級市場獲利。并購基金作為新公司的股權投資者可以采取“跟投”占股的策略，實現(xiàn)日后較高的二級市場回報。并購基金可以去收購一些資產(chǎn)，通過一系列“整合裝飾”，未來可以轉讓給上市公司，或者是以發(fā)行股份購買資產(chǎn)的方式再變成上市公司的小股東，但是不一定構成反向并購成為上市公司的大股東。131.3 并購的盈利模式過程盈利模式隨著并購融資工具或者并購支付工具的增多，比如過橋貸款、定向可轉債、認股權證，或者是垃圾債券，或者推行股票分級制度，未來并購重組有很多種組合的方式，并購基金在操作過程中能夠通過不同的并購工具來實現(xiàn)

8、收益增值或收益放大。14 1.3 并購的盈利模式公司改制模式通過并購基金的介入，打破原來“純國有”或“純家族”的公司治理結構，通過建立更科學合理的董事會、公司治理系統(tǒng)、激勵體系等，從源頭上改變企業(yè)的行為方式和企業(yè)文化等，以期獲得更佳的經(jīng)營業(yè)績回報。151.4 金融地產(chǎn)背景下資本運作思路總體上降低公司或項目的杠桿比例，擴大直接融資占比實現(xiàn)從公司金融向結構化金融的創(chuàng)新轉變存量資產(chǎn)加速證券化增量資產(chǎn)投資基金化、證券化和眾籌化、互聯(lián)網(wǎng)化資產(chǎn)的服務屬性增強，資產(chǎn)未來現(xiàn)金流的自償性和穩(wěn)定性是項目成功融投資的關鍵161.4 金融地產(chǎn)背景下資本運作思路房地產(chǎn)投資信托基金和地產(chǎn)信托受益憑證是地產(chǎn)金融體制創(chuàng)新的重

9、點地產(chǎn)投資的機構化或基金化趨勢明顯，中小房企加速轉型行業(yè)內(nèi)產(chǎn)品研發(fā)差異化特征明顯，兼并重組盛行，精細化管理，企業(yè)必須創(chuàng)新定位先拿錢再做事，滿足機構資本要求的過程就是行業(yè)轉型升級的過程品牌建設和運營，強化與機構的溝通、合作是對管理層的新要求1.4 金融地產(chǎn)背景下資本運作思路財務管理理念與技術的升級價值管理是對傳統(tǒng)核算管理的升級替代公司價值=債權人（優(yōu)先股）價值+普通股股東價值剩余收益是股東盈余質量的關鍵指標在時間維度上，向投資者報告企業(yè)剩余收益和風險的連續(xù)分布，企業(yè)必須基于互聯(lián)網(wǎng)思維對傳統(tǒng)的財務管理系統(tǒng)進行革命性的升級改造高頻交易和對沖基金，要求隨時掌握企業(yè)的剩余收益，定期結賬無法滿足地產(chǎn)基金化

10、和證券化要求182.2.房地產(chǎn)項目并購必須掌握的基礎知識房地產(chǎn)項目并購必須掌握的基礎知識2.1 項目合作（收購）的主要方式項目合作（收購）的主要方式2.2 一般流程一般流程2.1 項目收購的主要方式資產(chǎn)收購資產(chǎn)收購收購項目收購項目（房地產(chǎn)項目直接轉讓房地產(chǎn)項目直接轉讓）兼并兼并目標目標公司公司收購公司股權收購公司股權并購資產(chǎn)并購資產(chǎn)+協(xié)議管理協(xié)議管理合作開發(fā)合作開發(fā)合作開發(fā)與土地方合作與土地方合作項目公司：合作建房或股權收購與資金方合作與資金方合作聯(lián)合競買境外融資各類機構：信托、基金、證券、保險等 土地、房產(chǎn)非銷售處置所面臨的問題中小房企以自然人股東直接持股項目公司為主，也有通過投資公中小房企

11、以自然人股東直接持股項目公司為主，也有通過投資公司持股項目公司的間接持股司持股項目公司的間接持股張順投資公司張孝張順項目公司項目公司張孝非直系親屬股東結構，比較復雜；法人、合伙企業(yè)和自然人等混合股東項目轉讓和股權轉讓一人持股公司與兩人持股公司公司層面的問題股東層面的問題項目公司的資本公積和留存利潤如何處理項目公司的虧損如何處理項目公司預繳稅款如何處理項目公司債務如何處理轉讓稅金如何確定如何避稅萬科股權收購方式萬科股權收購方式萬科股權收購方式萬科股權收購方式股權收購模式是指土地方將土地使用權變更到項目公司名下，萬科將項目公司股權收購模式是指土地方將土地使用權變更到項目公司名下，萬科將項目公司的部

12、分股權收購，達到間接取得土地使用權的目的，股權收購后，雙方按照注的部分股權收購，達到間接取得土地使用權的目的，股權收購后，雙方按照注冊資本的比例投入后續(xù)開發(fā)資金的一種模式。冊資本的比例投入后續(xù)開發(fā)資金的一種模式。收購新設項目公司方式，收購現(xiàn)有項目公司方式，收購現(xiàn)有非項目公司方式。收購新設項目公司方式，收購現(xiàn)有項目公司方式，收購現(xiàn)有非項目公司方式。三種方式的風險由低到高，選擇時，應當按照風險由低到高的方式進行。三種方式的風險由低到高，選擇時，應當按照風險由低到高的方式進行。收購新設項目公司方式收購新設項目公司方式由土地方與萬科新設立項目公司，土地方將土地使用權變更到新成立的項目公由土地方與萬科新

13、設立項目公司，土地方將土地使用權變更到新成立的項目公司名下（或者由土地方新設立項目公司，然后將新設立的項目公司部分股權轉司名下（或者由土地方新設立項目公司，然后將新設立的項目公司部分股權轉讓給萬科）讓給萬科）。優(yōu)先選擇由土地方與萬科新設立項目公司，土地方將土地使用權變更到新成立優(yōu)先選擇由土地方與萬科新設立項目公司，土地方將土地使用權變更到新成立的項目公司名下方式（與項目公司模式類似）的項目公司名下方式（與項目公司模式類似）該方式的前提是：新設立項目公司并將土地使用權變更到項目公司名下，獲得該方式的前提是：新設立項目公司并將土地使用權變更到項目公司名下，獲得當?shù)卣鞴懿块T批準。一般要求此前土地

14、方還沒有設立過項目公司，并將土當?shù)卣鞴懿块T批準。一般要求此前土地方還沒有設立過項目公司，并將土地使用權過戶給該項目公司。地使用權過戶給該項目公司。萬科需要控制新設立公司的工商注冊登記、股權變更等手續(xù)，控制項目公司印萬科需要控制新設立公司的工商注冊登記、股權變更等手續(xù)，控制項目公司印章、帳戶，以便控制可能產(chǎn)生的或有負債。章、帳戶，以便控制可能產(chǎn)生的或有負債。收購新設項目公司方式案例收購新設項目公司方式案例1、項目概況：、項目概況：占地面積占地面積31.7萬平米，土地方為上海金豐房地產(chǎn)實業(yè)有限公司。隸屬閔行區(qū)華漕鎮(zhèn)政萬平米，土地方為上海金豐房地產(chǎn)實業(yè)有限公司。隸屬閔行區(qū)華漕鎮(zhèn)政府。注冊資本總額

15、府。注冊資本總額1000萬元人民幣。公司資產(chǎn)總額萬元人民幣。公司資產(chǎn)總額9013萬元，負債萬元，負債8735萬元，所有者權益萬元，所有者權益278萬元。萬元。土地方在簽約前已獲得土地方在簽約前已獲得A-1、A-3地塊的建設用地批準書，地塊的建設用地批準書，A-5地塊的建設用地規(guī)劃許可證。地塊的建設用地規(guī)劃許可證。2、操作模式、操作模式1）2002年年2月，金豐公司與鎮(zhèn)屬企業(yè)上海華漕房地產(chǎn)開發(fā)公司注冊成立上海華歐房地產(chǎn)有限公司，注月，金豐公司與鎮(zhèn)屬企業(yè)上海華漕房地產(chǎn)開發(fā)公司注冊成立上海華歐房地產(chǎn)有限公司，注冊資金冊資金800萬元。萬元。2）金豐公司將）金豐公司將A-1、A-3、A-5地塊相關資產(chǎn)

16、、負債和所有者權益注入華歐公司，所有前期證照也更地塊相關資產(chǎn)、負債和所有者權益注入華歐公司，所有前期證照也更名至華歐公司名下。名至華歐公司名下。3）待華歐公司與閔行區(qū)土地發(fā)展中心簽定土地有償使用協(xié)議，取得地塊的土地權證后，萬科收購華）待華歐公司與閔行區(qū)土地發(fā)展中心簽定土地有償使用協(xié)議，取得地塊的土地權證后，萬科收購華歐公司歐公司100%股權，公司的運轉及操作均由萬科進行。股權，公司的運轉及操作均由萬科進行。收購現(xiàn)有項目公司方式收購現(xiàn)有項目公司方式合作方已經(jīng)設立項目公司，并將土地使用權變更到項目公司名下，合作方將項目公司合作方已經(jīng)設立項目公司，并將土地使用權變更到項目公司名下，合作方將項目公司名

17、下部分股權轉讓給萬科的方式。名下部分股權轉讓給萬科的方式。項目公司的股東構成可能比較復雜、可能已經(jīng)開發(fā)銷售項目、可能已經(jīng)發(fā)生復雜的資項目公司的股東構成可能比較復雜、可能已經(jīng)開發(fā)銷售項目、可能已經(jīng)發(fā)生復雜的資產(chǎn)負債等情況，需要由合作方完成對項目公司股權清理、債務清償，使項目公司達到產(chǎn)負債等情況，需要由合作方完成對項目公司股權清理、債務清償，使項目公司達到萬科股權收購的基本條件，如果不能達到，則不進行股權收購。萬科股權收購的基本條件，如果不能達到，則不進行股權收購。萬科需要控制股權收購發(fā)生的工商變更登記手續(xù)。萬科需要控制股權收購發(fā)生的工商變更登記手續(xù)。股權變更登記完成前不付款，或者只支付部分款項，

18、但支付比例不應超過股權變更登記完成前不付款，或者只支付部分款項，但支付比例不應超過30%，而且，而且合作方應當提供相應的擔保。合作方應當提供相應的擔保。收購現(xiàn)有項目公司方式案例收購現(xiàn)有項目公司方式案例2012年萬科在東莞收購了四家公司的全部或部分股權：年萬科在東莞收購了四家公司的全部或部分股權：5月月7日，萬科以現(xiàn)金對價日，萬科以現(xiàn)金對價1000萬元收購了東莞市萬都房地產(chǎn)有限公司萬元收購了東莞市萬都房地產(chǎn)有限公司100%的股權；的股權；7月月10日以現(xiàn)金對價日以現(xiàn)金對價510萬元收購了廣東東莞市福民貿(mào)易有限公司萬元收購了廣東東莞市福民貿(mào)易有限公司51%的股權；的股權；9月月28日以現(xiàn)金對價日以

19、現(xiàn)金對價400萬元收購了東莞市永業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司萬元收購了東莞市永業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司40%的股權；的股權；10月月30日以現(xiàn)金對價日以現(xiàn)金對價670萬元收購了東莞市凱聯(lián)實業(yè)投資有限公司萬元收購了東莞市凱聯(lián)實業(yè)投資有限公司67%的股權。的股權。上述萬科全部或部分收購的公司，都擁有土地，或為項目而設。如萬都房地產(chǎn)公司曾在上述萬科全部或部分收購的公司，都擁有土地，或為項目而設。如萬都房地產(chǎn)公司曾在2012年年4月競得位于長安鎮(zhèn)月競得位于長安鎮(zhèn)107國道旁一塊商品住房用地，開發(fā)金色悅府住宅項目；福國道旁一塊商品住房用地，開發(fā)金色悅府住宅項目；福民貿(mào)易公司則擁有南城周溪社區(qū)福民地塊三舊改造項目土地

20、使用權。這一合作模式將成民貿(mào)易公司則擁有南城周溪社區(qū)福民地塊三舊改造項目土地使用權。這一合作模式將成為萬科打破土地獲取瓶頸、進軍低級別城市的主要方式。為萬科打破土地獲取瓶頸、進軍低級別城市的主要方式。收購非項目公司方式收購非項目公司方式土地使用權在合作方持股的非項目公司（即該公司名下還有其他房地產(chǎn)項目土地使用權在合作方持股的非項目公司（即該公司名下還有其他房地產(chǎn)項目甚至還有房地產(chǎn)之外的業(yè)務），萬科收購該公司股權的方式。甚至還有房地產(chǎn)之外的業(yè)務），萬科收購該公司股權的方式。 萬科在收購前，需要合作方對該公司進行資產(chǎn)剝離、債務清償?shù)?，使該公萬科在收購前，需要合作方對該公司進行資產(chǎn)剝離、債務清償?shù)龋?/p>

21、使該公司達到萬科股權收購的基本條件，不能達到的，不收購。司達到萬科股權收購的基本條件，不能達到的，不收購。 一般不提倡采取此種股權收購方式，必須采取的，除完成上述規(guī)定的事項一般不提倡采取此種股權收購方式，必須采取的，除完成上述規(guī)定的事項外，合作方必須提供項目土地使用權抵押、將其在該公司的股權質押等擔保。外，合作方必須提供項目土地使用權抵押、將其在該公司的股權質押等擔保。 在股權完成工商變更登記之前，不付款項或者只付在股權完成工商變更登記之前，不付款項或者只付20%的應付款項，但合的應付款項，但合作方必須提供等額擔保。作方必須提供等額擔保。收購非項目公司方式，被收購公司必須滿足的股權收購條件收購

22、非項目公司方式，被收購公司必須滿足的股權收購條件土地使用權在被收購公司名下，否則，需要將土地使用權變更到被收購公司名下；土地使用權在被收購公司名下，否則，需要將土地使用權變更到被收購公司名下；資產(chǎn)、負債限于合作項目及項目用地本身，若有合作項目及項目用地之外的資產(chǎn)、負債，如其他房地產(chǎn)資產(chǎn)、負債限于合作項目及項目用地本身，若有合作項目及項目用地之外的資產(chǎn)、負債，如其他房地產(chǎn)項目的資產(chǎn)、負債或者其他非房地產(chǎn)項目的資產(chǎn)、負債，應當由合作方進行資產(chǎn)剝離、清償債務；項目的資產(chǎn)、負債或者其他非房地產(chǎn)項目的資產(chǎn)、負債，應當由合作方進行資產(chǎn)剝離、清償債務； 股權結構簡單，如存在多個股東，應當由合作方進行股權清理

23、，將股東數(shù)縮減到股權結構簡單，如存在多個股東，應當由合作方進行股權清理，將股東數(shù)縮減到2-3個；個；項目沒有與他人合作過，如果項目已經(jīng)與他人合作過，則土地方需要依法解除原合作關系，不能解除合項目沒有與他人合作過，如果項目已經(jīng)與他人合作過，則土地方需要依法解除原合作關系，不能解除合作關系或者原合作方對土地方解除合作關系有爭議的，不作為收購對象；作關系或者原合作方對土地方解除合作關系有爭議的，不作為收購對象；項目尚未開發(fā)銷售，如項目已經(jīng)開發(fā)銷售的，不宜作為收購對象；項目尚未開發(fā)銷售，如項目已經(jīng)開發(fā)銷售的，不宜作為收購對象；土地證沒有抵押，如果存在抵押，需要由土地方負責解除土地抵押關系；土地證沒有抵

24、押，如果存在抵押，需要由土地方負責解除土地抵押關系；沒有未清償債務。如果被收購公司存在到期未清償債務，需要由合作方清償，存在未到期債務，需要合沒有未清償債務。如果被收購公司存在到期未清償債務，需要由合作方清償，存在未到期債務，需要合作方提前清償，萬科不采取承擔債務的方式收購股權；作方提前清償，萬科不采取承擔債務的方式收購股權；或有負債風險能夠有效控制，按本指引的方式，或有負債可以得到有效控制；否則，不宜作為被收購對或有負債風險能夠有效控制，按本指引的方式，或有負債可以得到有效控制；否則，不宜作為被收購對象。象。股權收購模式的基本原則股權收購模式的基本原則 被收購公司具備股權收購基本條件原則被收

25、購公司具備股權收購基本條件原則被收購公司不具備收購股權收購基本條件的，合作方要通過資產(chǎn)剝離、股權清理、債務清償?shù)确绞绞贡皇召徆具_到股權收購的基本條件，不能達到則不收購。 優(yōu)先收購新設項目公司模式原則優(yōu)先收購新設項目公司模式原則股權收購的優(yōu)缺點1）優(yōu)點）優(yōu)點手續(xù)簡單。一般只需簽訂股權轉讓協(xié)議并辦理股權轉讓的變更登記手續(xù)（外商投資企業(yè)還應手續(xù)簡單。一般只需簽訂股權轉讓協(xié)議并辦理股權轉讓的變更登記手續(xù)（外商投資企業(yè)還應辦理股權轉讓的審批手續(xù)）辦理股權轉讓的審批手續(xù)）,不涉及土地使用權的過戶及建設手續(xù)的更名等手續(xù)；不涉及土地使用權的過戶及建設手續(xù)的更名等手續(xù)；費用節(jié)省。無須繳納土地使用權轉讓契稅、交

26、易費。費用節(jié)省。無須繳納土地使用權轉讓契稅、交易費。開發(fā)快捷。無需再另行成立房地產(chǎn)公司。開發(fā)快捷。無需再另行成立房地產(chǎn)公司。2）缺點）缺點債務風險特別是或有負債風險難以控制。需要通過約定項目公司在收購前的一切債權債務均債務風險特別是或有負債風險難以控制。需要通過約定項目公司在收購前的一切債權債務均要由原股東負責清理、承擔并應提供相應的有效擔保，或留下一定比例的轉讓金作為保證金要由原股東負責清理、承擔并應提供相應的有效擔保，或留下一定比例的轉讓金作為保證金等方式盡可能降低風險。等方式盡可能降低風險。2.2 項目收購的一般流程并購意向書應主要簽訂什么內(nèi)容？（1）明確并購標的（2）被收購方提供資料和

27、信息約定條款（3）費用分攤條款。律師費、律師事務所的費用（4）計價方式（5）進度安排（6）排他協(xié)商條款（7）誠意金條款（誠意金不是定金）（8）意向書終止（解除）條款（9）爭議解決條款（10）法律適用條款（涉外時）（11）保密的條款誠意金條款的補充（1）不能不能把誠意金寫成定金。把誠意金寫成定金。（2）不能不能把誠意金支付給對方把誠意金支付給對方（3）誠意金打入銀行共管賬戶（該賬戶應爭取到收購方名下，如果）誠意金打入銀行共管賬戶（該賬戶應爭取到收購方名下，如果放在被并放在被并購方名下，購方名下，則則不能對抗法院的執(zhí)行不能對抗法院的執(zhí)行）2.3營改增后優(yōu)化投資進入和退出方式設計2.3.1投資進入方

28、式（直接增資、土地評估后增資、股權轉讓、聯(lián)合拿地、借款）2.3.2 不同投資進入方式的財稅問題解析2.3.3 投資退出方式解析（分利潤、分收入、提取固定利潤、按比例分房、清算退出、股權轉讓退出）3.外資并購3.1 外資并購的審批制度外資并購的審批制度3.2 外資并購的支付方式外資并購的支付方式3.3 外資收購房地產(chǎn)項目的限制外資收購房地產(chǎn)項目的限制外資并購常見主體國外風險投資基金，直接參股方式進入，以國外風險投資基金，直接參股方式進入，以IPO或股權轉讓退出方式；或股權轉讓退出方式；國外機構先在中國境內(nèi)設立投資有限公司，后由該投資公司作為并購主體，并國外機構先在中國境內(nèi)設立投資有限公司，后由該

29、投資公司作為并購主體，并購國內(nèi)項目購國內(nèi)項目返程投資：境內(nèi)公司在境外設立特殊目的公司返程投資：境內(nèi)公司在境外設立特殊目的公司境外主體直接收購境內(nèi)樓宇境外主體直接收購境內(nèi)樓宇直接投資設立外商投資房地產(chǎn)企業(yè)直接投資設立外商投資房地產(chǎn)企業(yè)直接收購房地產(chǎn)項目公司資產(chǎn)并運營該資產(chǎn)直接收購房地產(chǎn)項目公司資產(chǎn)并運營該資產(chǎn)直接收購房地產(chǎn)項目公司股東股權以實質控制房地產(chǎn)項目等等。直接收購房地產(chǎn)項目公司股東股權以實質控制房地產(chǎn)項目等等。外資并購方式股權并購：外購投資者應購買境內(nèi)非外資企業(yè)股東的股權或認購境內(nèi)公司增資，股權并購：外購投資者應購買境內(nèi)非外資企業(yè)股東的股權或認購境內(nèi)公司增資，使該境內(nèi)公司變更設立為外資企

30、業(yè)，還可以通過要約、協(xié)議、競拍和發(fā)行可轉使該境內(nèi)公司變更設立為外資企業(yè)，還可以通過要約、協(xié)議、競拍和發(fā)行可轉換債券等。換債券等。資產(chǎn)并購：外購投資者設立外商投資企業(yè)，并通過該企業(yè)協(xié)議購買境內(nèi)企業(yè)資資產(chǎn)并購：外購投資者設立外商投資企業(yè)，并通過該企業(yè)協(xié)議購買境內(nèi)企業(yè)資產(chǎn)且運營該資產(chǎn)，原有企業(yè)經(jīng)營資產(chǎn)發(fā)生變化，股權結構不變。或者外國投資產(chǎn)且運營該資產(chǎn)，原有企業(yè)經(jīng)營資產(chǎn)發(fā)生變化，股權結構不變?；蛘咄鈬顿Y者協(xié)議購買境內(nèi)資產(chǎn)，并以該資產(chǎn)投資設立外資企業(yè)運營該資產(chǎn)，成立新的企者協(xié)議購買境內(nèi)資產(chǎn)，并以該資產(chǎn)投資設立外資企業(yè)運營該資產(chǎn)，成立新的企業(yè)，股權關系發(fā)生變化。業(yè)，股權關系發(fā)生變化。3.1 外資并購的審

31、批制度關于外國投資者并購境內(nèi)企業(yè)的規(guī)定關于外國投資者并購境內(nèi)企業(yè)的規(guī)定（商務部令商務部令2009年第年第6號號）關于規(guī)范房地產(chǎn)市場外資準入和管理的意見關于規(guī)范房地產(chǎn)市場外資準入和管理的意見（建住房建住房2006171號號）國家外匯管理局、建設部關于規(guī)范房地產(chǎn)市場外匯管理有關問題通知國家外匯管理局、建設部關于規(guī)范房地產(chǎn)市場外匯管理有關問題通知（匯匯發(fā)發(fā)200647號號）關于進一步加強、規(guī)范外商直接投資房地產(chǎn)業(yè)審批和監(jiān)管的通知關于進一步加強、規(guī)范外商直接投資房地產(chǎn)業(yè)審批和監(jiān)管的通知（商資函商資函200750號號）商務部關于涉及外商投資企業(yè)股權出資的暫行規(guī)定商務部關于涉及外商投資企業(yè)股權出資的暫行規(guī)

32、定（商務部令商務部令2012 年年 第第 8 號號）關于外商投資舉辦投資性公司的規(guī)定關于外商投資舉辦投資性公司的規(guī)定（商務部令商務部令2004年年 第第 22 號號）外國投資者以股權并購境內(nèi)公司應報送商務部審批外國投資者以股權并購境內(nèi)公司應報送商務部審批；3.2 外資并購的支付方式以股權作為支付手段并購境內(nèi)公司，指境外公司的股東以其持有的境外公司股以股權作為支付手段并購境內(nèi)公司，指境外公司的股東以其持有的境外公司股權，或者境外公司以其增發(fā)的股份，作為支付手段，購買境內(nèi)公司股東的股權權，或者境外公司以其增發(fā)的股份，作為支付手段，購買境內(nèi)公司股東的股權或者境內(nèi)公司增發(fā)股份的行為?；蛘呔硟?nèi)公司增發(fā)股

33、份的行為。境外公司應合法設立并且其注冊地具有完善的公司法律制度，且公司及其管理境外公司應合法設立并且其注冊地具有完善的公司法律制度，且公司及其管理層最近層最近3年未受到監(jiān)管機構的處罰；年未受到監(jiān)管機構的處罰；除規(guī)定的特殊目的公司外，境外公司應為上市公司，其上市所在地應具有完善除規(guī)定的特殊目的公司外，境外公司應為上市公司，其上市所在地應具有完善的證券交易制度。的證券交易制度。3.2 外資并購的支付方式第二十九條外國投資者以股權并購境內(nèi)公司所涉及的境內(nèi)外公司的股權，應第二十九條外國投資者以股權并購境內(nèi)公司所涉及的境內(nèi)外公司的股權，應符合以下條件：符合以下條件：（一）股東合法持有并依法可以轉讓；（一

34、）股東合法持有并依法可以轉讓；（二）無所有權爭議且沒有設定質押及任何其他權利限制；（二）無所有權爭議且沒有設定質押及任何其他權利限制；（三）境外公司的股權應在境外公開合法證券交易市場（柜臺交易市場除外）（三）境外公司的股權應在境外公開合法證券交易市場（柜臺交易市場除外）掛牌交易；掛牌交易；（四）境外公司的股權最近（四）境外公司的股權最近1年交易價格穩(wěn)定。年交易價格穩(wěn)定。前款第（三）、（四）項不適用于本章第三節(jié)所規(guī)定的特殊目的公司。前款第（三）、（四）項不適用于本章第三節(jié)所規(guī)定的特殊目的公司。3.2 外資并購的支付方式支付期限第十六條外國投資者并購境內(nèi)企業(yè)設立外商投資企業(yè)，外國投資者第十六條外國

35、投資者并購境內(nèi)企業(yè)設立外商投資企業(yè)，外國投資者應自外商投應自外商投資企業(yè)營業(yè)執(zhí)照頒發(fā)之日起資企業(yè)營業(yè)執(zhí)照頒發(fā)之日起3個月內(nèi)向轉讓股權的股東，或出售資產(chǎn)的境內(nèi)企業(yè)支個月內(nèi)向轉讓股權的股東，或出售資產(chǎn)的境內(nèi)企業(yè)支付全部對價付全部對價。對特殊情況需要延長者，經(jīng)審批機關批準后，。對特殊情況需要延長者，經(jīng)審批機關批準后，應自外商投資企業(yè)營應自外商投資企業(yè)營業(yè)執(zhí)照頒發(fā)之日起業(yè)執(zhí)照頒發(fā)之日起6個月內(nèi)支付全部對價的個月內(nèi)支付全部對價的60%以上，以上，1年內(nèi)付清全部對價，并按年內(nèi)付清全部對價，并按實際繳付的出資比例分配收益。實際繳付的出資比例分配收益。外國投資者認購境內(nèi)公司增資，有限責任公司和以發(fā)起方式設立的

36、境內(nèi)股份外國投資者認購境內(nèi)公司增資，有限責任公司和以發(fā)起方式設立的境內(nèi)股份有限公司的股東應當在公司申請外商投資企業(yè)營業(yè)執(zhí)照時繳付不低于有限公司的股東應當在公司申請外商投資企業(yè)營業(yè)執(zhí)照時繳付不低于20%的新增的新增注冊資本，其余部分的出資時間應符合公司法、有關外商投資的法律和公注冊資本，其余部分的出資時間應符合公司法、有關外商投資的法律和公司登記管理條例的規(guī)定。其他法律和行政法規(guī)另有規(guī)定的，從其規(guī)定。股份有司登記管理條例的規(guī)定。其他法律和行政法規(guī)另有規(guī)定的，從其規(guī)定。股份有限公司為增加注冊資本發(fā)行新股時，股東認購新股，依照設立股份有限公司繳納限公司為增加注冊資本發(fā)行新股時，股東認購新股，依照設立

37、股份有限公司繳納股款的有關規(guī)定執(zhí)行。股款的有關規(guī)定執(zhí)行。3.2 外資并購的支付方式支付期限外國投資者資產(chǎn)并購的，投資者應在擬設立的外商投資企業(yè)合同、章程中規(guī)外國投資者資產(chǎn)并購的，投資者應在擬設立的外商投資企業(yè)合同、章程中規(guī)定出資期限。設立外商投資企業(yè)，并通過該企業(yè)協(xié)議購買境內(nèi)企業(yè)資產(chǎn)且運營定出資期限。設立外商投資企業(yè)，并通過該企業(yè)協(xié)議購買境內(nèi)企業(yè)資產(chǎn)且運營該資產(chǎn)的，對與資產(chǎn)對價等額部分的出資，投資者應在本條第一款規(guī)定的對價該資產(chǎn)的，對與資產(chǎn)對價等額部分的出資，投資者應在本條第一款規(guī)定的對價支付期限內(nèi)繳付；其余部分的出資應符合設立外商投資企業(yè)出資的相關規(guī)定。支付期限內(nèi)繳付；其余部分的出資應符合設

38、立外商投資企業(yè)出資的相關規(guī)定。外國投資者并購境內(nèi)企業(yè)設立外商投資企業(yè)，如果外國投資者出資比例外國投資者并購境內(nèi)企業(yè)設立外商投資企業(yè)，如果外國投資者出資比例低低于企業(yè)注冊資本于企業(yè)注冊資本25%，投資者以現(xiàn)金出資的，應自外商投資企業(yè)營業(yè)執(zhí)照頒發(fā)，投資者以現(xiàn)金出資的，應自外商投資企業(yè)營業(yè)執(zhí)照頒發(fā)之日起之日起3個月內(nèi)繳清個月內(nèi)繳清；投資者以實物、工業(yè)產(chǎn)權等出資的，應自外商投資企業(yè)；投資者以實物、工業(yè)產(chǎn)權等出資的，應自外商投資企業(yè)營業(yè)執(zhí)照頒發(fā)之日起營業(yè)執(zhí)照頒發(fā)之日起6個月內(nèi)繳清。個月內(nèi)繳清。3.3 外資收購房地產(chǎn)項目的限制2006171號境內(nèi)公司取得無加注的外商投資企業(yè)批準證書、外匯登記證之前，不得向

39、股東分配利潤境內(nèi)公司取得無加注的外商投資企業(yè)批準證書、外匯登記證之前，不得向股東分配利潤或向有關聯(lián)關系的公司提供擔保，不得對外支付轉股、減資、清算等資本項目款項。或向有關聯(lián)關系的公司提供擔保，不得對外支付轉股、減資、清算等資本項目款項。境外投資者通過股權轉讓及其他方式并購境內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)，或收購合資企業(yè)中方股權的，境外投資者通過股權轉讓及其他方式并購境內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)，或收購合資企業(yè)中方股權的，須妥善安置職工、處理銀行債務、并以須妥善安置職工、處理銀行債務、并以自有資金一次性支付全部轉讓金自有資金一次性支付全部轉讓金。對有不良記錄。對有不良記錄的境外投資者，不允許其在境內(nèi)進行上述活動。的境外投資者，

40、不允許其在境內(nèi)進行上述活動。對投資房地產(chǎn)未取得外商投資企業(yè)批準證書和營業(yè)執(zhí)照的境外投資者，不得進對投資房地產(chǎn)未取得外商投資企業(yè)批準證書和營業(yè)執(zhí)照的境外投資者，不得進行房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營活動。行房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營活動。3.3 外資收購房地產(chǎn)項目的限制建住房2006171號外商投資房地產(chǎn)企業(yè)未取得國有土地使用證的，或開發(fā)項目資本金未達到項目投資外商投資房地產(chǎn)企業(yè)未取得國有土地使用證的，或開發(fā)項目資本金未達到項目投資總額總額35%的，不得辦理境內(nèi)、境外貸款，外匯管理部門不予批準該企業(yè)的外匯借款結匯。的，不得辦理境內(nèi)、境外貸款，外匯管理部門不予批準該企業(yè)的外匯借款結匯。外商投資房地產(chǎn)企業(yè)的中外投資各方，不

41、得以任何形式在合同、章程、股權轉讓協(xié)議以外商投資房地產(chǎn)企業(yè)的中外投資各方，不得以任何形式在合同、章程、股權轉讓協(xié)議以及其他文件中，及其他文件中，訂立保證任何一方固定回報或變相固定回報的條款訂立保證任何一方固定回報或變相固定回報的條款。外商投資房地產(chǎn)企業(yè)注冊資本與投資總額比例，按照國家工商行政管理局關于中外合外商投資房地產(chǎn)企業(yè)注冊資本與投資總額比例，按照國家工商行政管理局關于中外合資經(jīng)營企業(yè)注冊資本與投資總額比例的暫行規(guī)定資經(jīng)營企業(yè)注冊資本與投資總額比例的暫行規(guī)定(工商企字工商企字1987第第38號號)執(zhí)行。執(zhí)行。工商企字1987第38號第三條第三條 中外合資經(jīng)營企業(yè)的注冊資本與投資總額的比例，

42、應當遵守如下規(guī)定：中外合資經(jīng)營企業(yè)的注冊資本與投資總額的比例，應當遵守如下規(guī)定：（一）中外合資經(jīng)營企業(yè)的投資總額在三百萬美元以下（含三百萬美元）的，其（一）中外合資經(jīng)營企業(yè)的投資總額在三百萬美元以下（含三百萬美元）的，其注冊資本至少應占投資總額的十分之七。注冊資本至少應占投資總額的十分之七。（二）中外合資經(jīng)營企業(yè)的投資總額在三百萬美元以上至一千萬美元（含一千萬（二）中外合資經(jīng)營企業(yè)的投資總額在三百萬美元以上至一千萬美元（含一千萬美元）的，其注冊資本至少應占投資總額的二分之一，其中投資總額在四百二十美元）的，其注冊資本至少應占投資總額的二分之一，其中投資總額在四百二十萬美元以下的，注冊資本不得低

43、于二百一十萬美元。萬美元以下的，注冊資本不得低于二百一十萬美元。（三）中外合資經(jīng)營企業(yè)的投資總額在一千萬美元以上至三千萬美元（含三千萬（三）中外合資經(jīng)營企業(yè)的投資總額在一千萬美元以上至三千萬美元（含三千萬美元）的，其注冊資本至少應占投資總額的五分之二，其中投資總額在一千二百美元）的，其注冊資本至少應占投資總額的五分之二，其中投資總額在一千二百五十萬美元以下的，注冊資本不得低于五百萬美元。五十萬美元以下的，注冊資本不得低于五百萬美元。（四）中外合資經(jīng)營企業(yè)的投資總額在三千萬美元以上的，其注冊資本至少應占（四）中外合資經(jīng)營企業(yè)的投資總額在三千萬美元以上的，其注冊資本至少應占投資總額的三分之一，其中

44、投資總額在三千六百萬美元以下的，注冊資本不得低投資總額的三分之一，其中投資總額在三千六百萬美元以下的，注冊資本不得低于一千二百萬美元。于一千二百萬美元。3.3 外資收購房地產(chǎn)項目的限制商資函200750號外商投資從事房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營，外商投資從事房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營，應遵循項目公司原則應遵循項目公司原則 （一）申請設立房地產(chǎn)公司，應先取得土地使用權、房地產(chǎn)建筑物所有權，或（一）申請設立房地產(chǎn)公司，應先取得土地使用權、房地產(chǎn)建筑物所有權，或已與土地管理部門、土地開發(fā)商已與土地管理部門、土地開發(fā)商/房地產(chǎn)建筑物所有人簽訂土地使用權或房產(chǎn)權房地產(chǎn)建筑物所有人簽訂土地使用權或房產(chǎn)權的的預約出讓預約出讓/購

45、買協(xié)議購買協(xié)議。未達到上述要求，審批部門不予批準。未達到上述要求，審批部門不予批準。 （二）已設立外商投資企業(yè)新增房地產(chǎn)開發(fā)或經(jīng)營業(yè)務，以及外商投資房地產(chǎn)（二）已設立外商投資企業(yè)新增房地產(chǎn)開發(fā)或經(jīng)營業(yè)務，以及外商投資房地產(chǎn)企業(yè)從事新的房地產(chǎn)項目開發(fā)經(jīng)營，應按照外商投資有關法律法規(guī)向審批部門申企業(yè)從事新的房地產(chǎn)項目開發(fā)經(jīng)營，應按照外商投資有關法律法規(guī)向審批部門申請辦理增加經(jīng)營范圍或擴大經(jīng)營規(guī)模的相關手續(xù)。請辦理增加經(jīng)營范圍或擴大經(jīng)營規(guī)模的相關手續(xù)。 3.3 外資收購房地產(chǎn)項目的限制商資函200750號嚴格控制以返程投資方式（包括同一實際控制人）并購或投資境內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)。嚴格控制以返程投資方式（包

46、括同一實際控制人）并購或投資境內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)。境外投資者不得以變更境內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)實際控制人的方式，規(guī)避外商投資房地產(chǎn)境外投資者不得以變更境內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)實際控制人的方式，規(guī)避外商投資房地產(chǎn)審批。外匯管理部門一經(jīng)發(fā)現(xiàn)以采取蓄意規(guī)避、虛假陳述等手段違規(guī)設立的外商審批。外匯管理部門一經(jīng)發(fā)現(xiàn)以采取蓄意規(guī)避、虛假陳述等手段違規(guī)設立的外商投資房地產(chǎn)企業(yè)，將對其擅自匯出資本及附生收益的行為追究其逃騙匯責任。投資房地產(chǎn)企業(yè)，將對其擅自匯出資本及附生收益的行為追究其逃騙匯責任。 境外投資者在境內(nèi)從事房地產(chǎn)開發(fā)或經(jīng)營業(yè)務，應當境外投資者在境內(nèi)從事房地產(chǎn)開發(fā)或經(jīng)營業(yè)務，應當遵守商業(yè)存在原則遵守商業(yè)存在原則，依法申，依法

47、申請設立外商投資房地產(chǎn)企業(yè)，按核準的經(jīng)營范圍從事相關業(yè)務。請設立外商投資房地產(chǎn)企業(yè)，按核準的經(jīng)營范圍從事相關業(yè)務。外商投資房地產(chǎn)企業(yè)的中外投資各方，不得以任何形式訂立保證任何一方固定回外商投資房地產(chǎn)企業(yè)的中外投資各方，不得以任何形式訂立保證任何一方固定回報或變相固定回報的條款。報或變相固定回報的條款。 3.3 外資收購房地產(chǎn)項目的限制匯發(fā)200647號六、六、外商投資房地產(chǎn)企業(yè)未取得國有土地使用證的，或開發(fā)項目資本金未外商投資房地產(chǎn)企業(yè)未取得國有土地使用證的，或開發(fā)項目資本金未達到項目投資總額的達到項目投資總額的35%的，不得向境外借用外債，外匯局不予辦理外債登記的，不得向境外借用外債，外匯局

48、不予辦理外債登記和外債結匯核準和外債結匯核準”。七、七、境外機構和個人通過股權轉讓及其他方式并購境內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)，或收購合境外機構和個人通過股權轉讓及其他方式并購境內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)，或收購合資企業(yè)中方股權，未能以自有資金一次性支付全部轉讓款的，外匯局不予辦理資企業(yè)中方股權，未能以自有資金一次性支付全部轉讓款的，外匯局不予辦理轉股收匯外資外匯登記。轉股收匯外資外匯登記。外商投資房地產(chǎn)企業(yè)的中外投資各方，在合同、章程、股權轉讓協(xié)議以及其他外商投資房地產(chǎn)企業(yè)的中外投資各方，在合同、章程、股權轉讓協(xié)議以及其他文件中，文件中，訂立保證任何一方固定回報或變相固定回報條款的，外匯局不予辦理訂立保證任何一方固定回報

49、或變相固定回報條款的，外匯局不予辦理外商投資企業(yè)外匯登記或登記變更。外商投資企業(yè)外匯登記或登記變更。八、境外機構和個人在境內(nèi)銀行開立的外國投資者專用外匯賬戶內(nèi)的資金，不八、境外機構和個人在境內(nèi)銀行開立的外國投資者專用外匯賬戶內(nèi)的資金，不得用于房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營。得用于房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營。4.4. 盡職調(diào)查的重點內(nèi)容盡職調(diào)查的重點內(nèi)容4.1 項目并購您應該關注盡職調(diào)查哪些重點項目并購您應該關注盡職調(diào)查哪些重點內(nèi)容內(nèi)容？4.2 盡調(diào)未到主管部門審查原件盡調(diào)未到主管部門審查原件4.3 盡調(diào)報告未進行法律評價和提出建議盡調(diào)報告未進行法律評價和提出建議4.4 未到項目現(xiàn)場進行核查未到項目現(xiàn)場進行核查確定對收

50、購決策產(chǎn)生影響的信息和數(shù)據(jù)；發(fā)現(xiàn)可能阻礙企業(yè)運營的因素或導致交易破裂的因素；調(diào)查可能影響交易價格的重要問題或談判的關鍵點；發(fā)現(xiàn)潛在的法律責任；確定是否存在需征得第三方同意的事項；其他問題。地產(chǎn)收購盡職調(diào)查的種類4.1 項目并購您應該關注盡職調(diào)查哪些重點內(nèi)容？目標公司目標公司轉讓方基本情況轉讓方基本情況核心資產(chǎn)核心資產(chǎn)盡職調(diào)查的程序和方法盡職調(diào)查的程序和方法盡職調(diào)查報告盡職調(diào)查報告目標公司目標公司目標公司合法設立存續(xù)情況、資質目標公司合法設立存續(xù)情況、資質目標公司股權結構、股東出資情況目標公司股權結構、股東出資情況目標公司章程審查（反收購條款、決議程序）目標公司章程審查（反收購條款、決議程序）目

51、標公司各項財產(chǎn)權利目標公司各項財產(chǎn)權利 （開發(fā)項目、其他）（開發(fā)項目、其他） 目標公司主要合同（與地產(chǎn)項目有關、其他）目標公司主要合同（與地產(chǎn)項目有關、其他）目標公司債權債務文件（含擔保）目標公司債權債務文件（含擔保）涉及訴訟、仲裁、行政處罰涉及訴訟、仲裁、行政處罰勞動人事事宜勞動人事事宜其他其他轉讓方基本情況核心資產(chǎn)盡職調(diào)查的程序和方法信息整合信息整合補充調(diào)查補充調(diào)查5.5.房地產(chǎn)項目并購的主要疑難問題房地產(chǎn)項目并購的主要疑難問題5.1 簽約主體問題簽約主體問題5.2 或有債務的處理問題或有債務的處理問題5.3 人保和物保并存時擔保權行使規(guī)則人保和物保并存時擔保權行使規(guī)則5.4 土地閑置問題

52、土地閑置問題5.5 瑕疵出資股東的股權問題瑕疵出資股東的股權問題5.6 未經(jīng)其他股東過半數(shù)同意的股權轉讓合同的效力問題未經(jīng)其他股東過半數(shù)同意的股權轉讓合同的效力問題5.7 工程結算報告爭議問題工程結算報告爭議問題5.1 簽約主體問題土地使用權或在建工程有可能被原股東多次抵押，也有可能被原股東的土地使用權或在建工程有可能被原股東多次抵押，也有可能被原股東的債權人查封，或者是存在租賃權、地役權等權利瑕疵。債權人查封，或者是存在租賃權、地役權等權利瑕疵。審核房地產(chǎn)產(chǎn)權證內(nèi)是否標注有他項權利的登記，并到房地產(chǎn)管理部門核實產(chǎn)權證的真?zhèn)萎a(chǎn)權狀態(tài)承諾函或抵押擔保合同股權本身存在質押擔保等第三人權利，對在項目

53、公司享有的表決權、分股權本身存在質押擔保等第三人權利，對在項目公司享有的表決權、分紅權、委派董事和管理人員的權利、清算剩余財產(chǎn)分配權等各項權能的紅權、委派董事和管理人員的權利、清算剩余財產(chǎn)分配權等各項權能的限制，股權轉讓方未繳足出資因而不具有完整的股東權利等。限制，股權轉讓方未繳足出資因而不具有完整的股東權利等。采用出讓方股東債務承諾的形式，并簽署抵押擔保合同5.2 或有債務的處理問題包括未披露的對外擔保、潛在的合同違約、潛在的未支付款項等。包括未披露的對外擔保、潛在的合同違約、潛在的未支付款項等。采用出讓方股東債務承諾的形式，并簽署抵押擔保合同采用出讓方股東債務承諾的形式，并簽署抵押擔保合同

54、；延期支付延期支付5.3 人保和物保并存時擔保權行使規(guī)則人保和物保并存時擔保權行使規(guī)則被擔保的債權既有物的擔保又有人的擔保的，債務人不履行到期債務或者發(fā)生當被擔保的債權既有物的擔保又有人的擔保的，債務人不履行到期債務或者發(fā)生當事人約定的實現(xiàn)擔保物權情形的，債權人應當按照合同約定實現(xiàn)債權；沒有約定事人約定的實現(xiàn)擔保物權情形的，債權人應當按照合同約定實現(xiàn)債權；沒有約定或者約定不明確，債務人自己提供物的擔保的，債權人應當先就該物的擔保實現(xiàn)或者約定不明確，債務人自己提供物的擔保的，債權人應當先就該物的擔保實現(xiàn)債權。包含三種情況：債權。包含三種情況：（1）按照合同約定實現(xiàn)債權，即如果當事人在擔保合同中約

55、定了擔保人承擔責）按照合同約定實現(xiàn)債權，即如果當事人在擔保合同中約定了擔保人承擔責任的順序，則債權人應當受該約定順序的約束；任的順序，則債權人應當受該約定順序的約束；（2）沒有約定或者約定不明確，債務人自己提供物的擔保的，債權人應當先就）沒有約定或者約定不明確，債務人自己提供物的擔保的，債權人應當先就該物的擔保實現(xiàn)債權，而后在不能完全受償范圍內(nèi)再向保證人主張，即保證人僅該物的擔保實現(xiàn)債權，而后在不能完全受償范圍內(nèi)再向保證人主張，即保證人僅對物的擔保以外的債權額承擔保證責任；對物的擔保以外的債權額承擔保證責任；（3）如果是第三人提供物的擔保的，債權人可以就物的擔保實現(xiàn)債權，也可以）如果是第三人提

56、供物的擔保的，債權人可以就物的擔保實現(xiàn)債權，也可以要求保證人承擔保證責任，債權人可以選擇行使保證債權或擔保物權。要求保證人承擔保證責任，債權人可以選擇行使保證債權或擔保物權。5.4 土地閑置問題超過出讓合同約定的動工開發(fā)日期滿超過出讓合同約定的動工開發(fā)日期滿1年未動工開發(fā)的，可以征收相當于年未動工開發(fā)的，可以征收相當于土地使用權出讓金土地使用權出讓金20%以下的土地閑置費；滿以下的土地閑置費；滿2年未動工開發(fā)的，可以無年未動工開發(fā)的，可以無償收回土地使用權（不可抗力、政府原因除外）。償收回土地使用權（不可抗力、政府原因除外）。措施：措施：（1）向主管部門打報告，是因什么原因導致未動工，讓他給我

57、們一個批向主管部門打報告，是因什么原因導致未動工，讓他給我們一個批復；復；（2）采用出讓方股東債務承諾的形式，并簽署抵押擔保合同采用出讓方股東債務承諾的形式，并簽署抵押擔保合同5.5 瑕疵出資股東的股權問題認繳制下對于認繳而尚未實繳的股權是否可以轉讓？認繳制下對于認繳而尚未實繳的股權是否可以轉讓？股東持有的股權份額是按照股東認繳的出資額來確定的。股東即便尚未出資就股東持有的股權份額是按照股東認繳的出資額來確定的。股東即便尚未出資就將股權轉讓出去，是依據(jù)其認繳的出資額來確定股權轉讓的份額。只是股權轉將股權轉讓出去，是依據(jù)其認繳的出資額來確定股權轉讓的份額。只是股權轉讓作價時要考慮未出資的情況。讓

58、作價時要考慮未出資的情況。 認繳出資人根據(jù)公司章程已經(jīng)取得股東資格，至于是否實際繳納，屬于履行出認繳出資人根據(jù)公司章程已經(jīng)取得股東資格，至于是否實際繳納，屬于履行出資義務的范疇。因此該股東享有股東權利，該權利可以轉讓，但合同中應約定資義務的范疇。因此該股東享有股東權利，該權利可以轉讓，但合同中應約定出資義務由誰如何履行。出資義務由誰如何履行。建議增設：待繳股本賬戶，明確股東的認繳出資的繳付義務建議增設：待繳股本賬戶，明確股東的認繳出資的繳付義務借：其他應收款借：其他應收款股東股東 貸：貸：待繳股本待繳股本5.5 瑕疵出資股東的股權問題最高人民法院關于適用中華人民共和國公司法若干問題的規(guī)定（三）

59、第二最高人民法院關于適用中華人民共和國公司法若干問題的規(guī)定（三）第二十二條規(guī)定，當事人之間對股權歸屬發(fā)生爭議，一方請求人民法院確認其享有十二條規(guī)定，當事人之間對股權歸屬發(fā)生爭議，一方請求人民法院確認其享有股權的，應當證明以下事實之一：股權的，應當證明以下事實之一：（一）已經(jīng)依法向公司出資或者認繳出資，且不違反法律法規(guī)強制性規(guī)定；（一）已經(jīng)依法向公司出資或者認繳出資，且不違反法律法規(guī)強制性規(guī)定；（二）已經(jīng)受讓或者以其他形式繼受公司股權，且不違反法律法規(guī)強制性規(guī)定。（二）已經(jīng)受讓或者以其他形式繼受公司股權，且不違反法律法規(guī)強制性規(guī)定。依此規(guī)定，不論原始股東是否出資到位，只要獲得股東會決議通過，并在

60、工商依此規(guī)定，不論原始股東是否出資到位，只要獲得股東會決議通過，并在工商部門登記，受讓人取得股東資格。部門登記，受讓人取得股東資格。沒有如實出資（未出資或出資不足）的股權轉讓后，出沒有如實出資（未出資或出資不足）的股權轉讓后，出 資責任誰來承擔資責任誰來承擔依據(jù)中華人民共和國公司法若干問題的規(guī)定（三）第十八條規(guī)定，出依據(jù)中華人民共和國公司法若干問題的規(guī)定（三）第十八條規(guī)定，出資不實的股權轉讓后，資不實的股權轉讓后，原始股東和受讓人都有出資義務，之后原始股東和，之后原始股東和受讓人之間清理債權債務關系。受讓人之間清理債權債務關系。認繳資本的稅收問題零投資建議按照代繳股本的金額計繳印花稅 根據(jù)國家