《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》常見(jiàn)問(wèn)題及防范處理11-6-29

1、商品房買(mǎi)賣(mài)合同商品房買(mǎi)賣(mài)合同常見(jiàn)問(wèn)題常見(jiàn)問(wèn)題及防范處理及防范處理承辦單位： 山東鑫士銘律師事務(wù)所 房地產(chǎn)業(yè)務(wù)委員會(huì)主 講 人： 苗勁松概述 商品房是指由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)建設(shè)并出售的房屋。 商品房買(mǎi)賣(mài)合同是商品房買(mǎi)賣(mài)雙方當(dāng)事人簽訂的，用以明確各自權(quán)利義務(wù)的具有法律效力的文件。 目前實(shí)踐中最常用的商品房買(mǎi)賣(mài)合同文本是國(guó)家工商行政管理局和建設(shè)部于2000年聯(lián)合制定的商品房買(mǎi)賣(mài)合同示范文本（GF-2000-0171）。概述 在此示范文本的基礎(chǔ)上，煙臺(tái)市房管局對(duì)示范文本進(jìn)行了多次的修改，形成了當(dāng)前的示范文本。政府部門(mén)制定示范文本的原意是將其作為商品房買(mǎi)賣(mài)雙方簽訂合同的參考，起到示范、引導(dǎo)作用，并非強(qiáng)制

2、使用。但在實(shí)踐中，示范文本已經(jīng)成為各房地產(chǎn)公司簽訂合同的首選甚至是唯一文本。因此，認(rèn)真研究商品房買(mǎi)賣(mài)合同示范文本的確切含義，并且公平合理地簽訂好示范文本就成了每一個(gè)開(kāi)發(fā)商必須重視的課題。概述 下面，我們依據(jù)中華人民共和國(guó)合同法、最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋等法律法規(guī)和司法解釋?zhuān)Y(jié)合實(shí)際工作中遇到的問(wèn)題和總結(jié)的經(jīng)驗(yàn)，對(duì)示范文本進(jìn)行逐條解釋?zhuān)?duì)如何填寫(xiě)做深入探討。 商品房買(mǎi)賣(mài)合同說(shuō)明 （內(nèi)容略）合同雙方當(dāng)事人 1、文本 2、釋義 3、常見(jiàn)問(wèn)題 4、對(duì)策第一條第一條 項(xiàng)目建設(shè)依據(jù)項(xiàng)目建設(shè)依據(jù) 1、文本 2、常見(jiàn)問(wèn)題 3、對(duì)策 第二條第二條 商品房銷(xiāo)售依據(jù)商品房銷(xiāo)

3、售依據(jù) 1、文本 2、釋義 3、常見(jiàn)問(wèn)題 4、對(duì)策第三條第三條 買(mǎi)方所購(gòu)商品房的基本情況買(mǎi)方所購(gòu)商品房的基本情況 1、文本 2、釋義 3、常見(jiàn)問(wèn)題 4、對(duì)策第四條第四條 計(jì)價(jià)方式與價(jià)款計(jì)價(jià)方式與價(jià)款 1、文本 2、常見(jiàn)問(wèn)題 3、對(duì)策第五條第五條 面積確認(rèn)及面積差異處理面積確認(rèn)及面積差異處理 1、文本 2、常見(jiàn)問(wèn)題 3、對(duì)策 第六條第六條 付款方式及期限付款方式及期限 1、文本 2、常見(jiàn)問(wèn)題 3、對(duì)策第七條第七條 買(mǎi)方逾期付款的違約責(zé)任買(mǎi)方逾期付款的違約責(zé)任 1、文本 2、常見(jiàn)問(wèn)題 3、對(duì)策第八條第八條 交付期限交付期限 1、文本 2、常見(jiàn)問(wèn)題 3、對(duì)策 第九條第九條 賣(mài)方逾期交房的違約責(zé)任賣(mài)方

4、逾期交房的違約責(zé)任 1、文本 2、常見(jiàn)問(wèn)題 3、對(duì)策 第十條第十條 規(guī)劃、設(shè)計(jì)變更的約定規(guī)劃、設(shè)計(jì)變更的約定 1、文本 2、常見(jiàn)問(wèn)題 3、對(duì)策第十一條第十一條 交接交接 1、文本 2、釋義 3、對(duì)策 第十二條第十二條 出賣(mài)人權(quán)利瑕疵擔(dān)保責(zé)任出賣(mài)人權(quán)利瑕疵擔(dān)保責(zé)任 1、文本 2、釋義 3、常見(jiàn)問(wèn)題 4、對(duì)策第十三條第十三條 賣(mài)方關(guān)于裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)承諾的賣(mài)方關(guān)于裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)承諾的違約責(zé)任違約責(zé)任 1、文本 2、常見(jiàn)問(wèn)題 3、對(duì)策 第十四條第十四條 賣(mài)方關(guān)于基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套建賣(mài)方關(guān)于基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套建筑正常運(yùn)行的承諾筑正常運(yùn)行的承諾 1、文本 2、釋義 3、常見(jiàn)問(wèn)題 4、對(duì)策第十五條第十五條

5、關(guān)于產(chǎn)權(quán)登記的約定關(guān)于產(chǎn)權(quán)登記的約定 1、文本 2、釋義 3、常見(jiàn)問(wèn)題 4、對(duì)策第十六條第十六條 保修責(zé)任保修責(zé)任 1、文本 2、釋義 3、常見(jiàn)問(wèn)題 4、對(duì)策第十七條第十七條 雙方就其他事項(xiàng)約定雙方就其他事項(xiàng)約定 1、文本 2、常見(jiàn)問(wèn)題 3、對(duì)策第十八條第十八條 房產(chǎn)用途及權(quán)利限制房產(chǎn)用途及權(quán)利限制 1、文本 2、釋義 3、對(duì)策 第十九條第十九條 關(guān)于業(yè)主臨時(shí)公約關(guān)于業(yè)主臨時(shí)公約 1、文本 2、常見(jiàn)問(wèn)題 3、對(duì)策 第二十條第二十條 爭(zhēng)議的解決爭(zhēng)議的解決 1、文本 2、釋義 其他條款其他條款 第二十一條 第二十二條 第二十三條 第二十四條 第二十五條 第二十六條 第二十七條 其他約定 合同尾部謝

6、 謝 大 家 合同雙方當(dāng)事人：合同雙方當(dāng)事人： 賣(mài)方：賣(mài)方： 注冊(cè)地址： 營(yíng)業(yè)執(zhí)照注冊(cè)號(hào)： 企業(yè)資質(zhì)證書(shū)號(hào)： 法定代表人： 聯(lián)系電話(huà)： 郵政編碼： 委托代理人：委托代理人： 地址： 郵政編碼： 聯(lián)系電話(huà)： 委托代理機(jī)構(gòu)：委托代理機(jī)構(gòu)： 注冊(cè)地址： 營(yíng)業(yè)執(zhí)照注冊(cè)號(hào)： 法定代表人： 聯(lián)系電話(huà)： 郵政編碼： 下一頁(yè)待續(xù) 買(mǎi)方： 【本人】【法定代表人】姓名： 國(guó)籍： 【身份證】【護(hù)照】【營(yíng)業(yè)執(zhí)照注冊(cè)號(hào)】【 】 地址： 郵政編碼： 聯(lián)系電話(huà)： 【委托代理人】【 】姓名： 國(guó)籍： 地址： 郵政編碼： 聯(lián)系電話(huà)： 下一頁(yè)待續(xù) 根據(jù)中華人民共和國(guó)合同法、中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法及其他有關(guān)法律法規(guī)之規(guī)定，

7、買(mǎi)方和賣(mài)方在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上就買(mǎi)賣(mài)商品房達(dá)成如下協(xié)議。 返回 釋義該部分詳細(xì)列明買(mǎi)賣(mài)雙方（包括其代理人）的基本情況。 常見(jiàn)問(wèn)題1、有些售樓處工作人員往往忽視對(duì)買(mǎi)方基本情況的填寫(xiě)，出現(xiàn)地址不詳甚至錯(cuò)誤，給以后發(fā)送入住通知等帶來(lái)不必要的麻煩甚至導(dǎo)致公司損失。比如在房屋交付的時(shí)候，出賣(mài)人負(fù)有通知義務(wù)，而如果買(mǎi)受人的地址填寫(xiě)不詳細(xì)，就會(huì)造成通知無(wú)法送達(dá)，給出賣(mài)人帶來(lái)?yè)p失。 我們?cè)谔幚黹_(kāi)發(fā)區(qū)一個(gè)樓盤(pán)時(shí)就遇到這樣的情況，買(mǎi)賣(mài)雙方簽訂了商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議，買(mǎi)受人繳納了2萬(wàn)元的定金，認(rèn)購(gòu)一套價(jià)值40多萬(wàn)元的房子。開(kāi)盤(pán)后，出賣(mài)人需要通知買(mǎi)受人簽訂買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，發(fā)現(xiàn)買(mǎi)受人的電話(huà)已經(jīng)停機(jī)，而認(rèn)購(gòu)協(xié)議上又沒(méi)有載

8、明買(mǎi)受人的地址。由于買(mǎi)受人手里有定金收據(jù)、認(rèn)購(gòu)協(xié)議，開(kāi)發(fā)企業(yè)也不敢將這套房屋對(duì)其他第三人銷(xiāo)售，造成了一定的損失。 待續(xù) 常見(jiàn)問(wèn)題 2、對(duì)幾類(lèi)特殊的買(mǎi)受人應(yīng)當(dāng)加以注意：一是境外機(jī)構(gòu)和個(gè)人購(gòu)房。對(duì)于此類(lèi)購(gòu)房，根據(jù)建設(shè)部等六部委關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)外資準(zhǔn)入和管理的意見(jiàn)境外機(jī)構(gòu)在境內(nèi)設(shè)立的分支、代表機(jī)構(gòu)（經(jīng)批準(zhǔn)從事經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)業(yè)得企業(yè)除外）和在境內(nèi)工作、學(xué)習(xí)時(shí)間超過(guò)一年的境外個(gè)人可以購(gòu)買(mǎi)符合實(shí)際需要的自用、自住商品房，不得購(gòu)買(mǎi)非自用、非自住商品房；符合規(guī)定的境外機(jī)構(gòu)和個(gè)人購(gòu)買(mǎi)自用、自住商品房必須采取實(shí)名制，并持有效證明到土地和房地產(chǎn)主管部門(mén)辦理相應(yīng)的土地使用權(quán)及房屋產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)；我市需要提供煙臺(tái)市國(guó)家安全

9、局出具的此套房屋可以向外國(guó)人銷(xiāo)售的證明材料；此外國(guó)人也要求在當(dāng)?shù)鼐幼∫荒暌陨?，且是只買(mǎi)一套自住房。 待續(xù) 常見(jiàn)問(wèn)題二是無(wú)民事行為能力人、限制民事行為能力人購(gòu)房。根據(jù)我國(guó)民法通則第十二條規(guī)定，十周歲以上的未成年人是限制民事行為能力人，可以進(jìn)行與他的年齡、智力相適應(yīng)的民事活動(dòng)；其他民事活動(dòng)由他的法定代理人代理，或者征得他的法定代理人的同意。不滿(mǎn)十周歲的未成年人是無(wú)民事行為能力人，由他的法定代理人代理民事活動(dòng)。第十三條 不能辨認(rèn)自己行為的精神病人是無(wú)民事行為能力人，由他的法定代理人代理民事活動(dòng)。不能完全辨認(rèn)自己行為的精神病人是限制民事行為能力人，可以進(jìn)行與他的精神健康狀況相適應(yīng)的民事活動(dòng)；其他民事活

10、動(dòng)由他的法定代理人代理，或者征得他的法定代理人的同意。 據(jù)以上法律規(guī)定，1、限制民事行為能力人和無(wú)民事行為能力人可以進(jìn)行與其年齡、智力、精神健康狀況相適應(yīng)的民事活動(dòng)，購(gòu)買(mǎi)房屋是重大的民事活動(dòng)，應(yīng)由其法定代理人代理或者征得他的法定代理人的同意；2、如果是法定代理人以贈(zèng)與的名義給限制或無(wú)民事行為能力人購(gòu)買(mǎi)房屋，則要約明付款人是法定代理人；3、根據(jù)中國(guó)人民銀行的貸款通則第十七條規(guī)定“借款人應(yīng)當(dāng)是經(jīng)工商行政管理機(jī)關(guān)（或主管機(jī)關(guān)）核準(zhǔn)登記的企（事）業(yè)法人、其他經(jīng)濟(jì)組織、個(gè)體工商戶(hù)或具有中華人民共和國(guó)國(guó)籍的具有完全民事行為能力的自然人?！卑唇屹J款的客戶(hù)，無(wú)民事行為能力人、限制民事行為能力人不能作為借款人。

11、 返回 對(duì)策賣(mài)方的基本情況應(yīng)以營(yíng)業(yè)執(zhí)照上載明的相關(guān)內(nèi)容為準(zhǔn)。買(mǎi)方的地址應(yīng)詳細(xì)填寫(xiě)。因?yàn)槲覀円话阋笤谘a(bǔ)充協(xié)議中填寫(xiě)“送達(dá)”條款，這就需要確認(rèn)買(mǎi)方的地址。如果買(mǎi)方變更了地址而沒(méi)有通知賣(mài)方，根據(jù)“送達(dá)”條款的約定，就能較好的解決文書(shū)無(wú)法送達(dá)的法律后果。 對(duì)于買(mǎi)受人的主體資格，我們建議增加補(bǔ)充約定，即： 待續(xù)對(duì)策 一、承諾與保證 1、在簽署本合同及補(bǔ)充協(xié)議前，買(mǎi)方已認(rèn)真閱讀了本合同及附件、本補(bǔ)充協(xié)議，且對(duì)于可能限制影響買(mǎi)方權(quán)利的條款，賣(mài)方已采取合理的方式提請(qǐng)買(mǎi)方注意并作充分說(shuō)明，經(jīng)與賣(mài)方進(jìn)行充分協(xié)商，買(mǎi)方明確理解本合同各條款的含義，知悉雙方的權(quán)利和義務(wù)，并在協(xié)商一致、自愿平等的基礎(chǔ)上訂立本合同。 2

12、、買(mǎi)方或其法定代理人（如有）具有簽署合同及附件和本補(bǔ)充協(xié)議所必須的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)見(jiàn)能力和商業(yè)經(jīng)驗(yàn)，熟悉商品房買(mǎi)賣(mài)交易過(guò)程的相關(guān)法律法規(guī)；如需咨詢(xún)專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)或人士之情事，買(mǎi)方確信在合同和其附件及本補(bǔ)充協(xié)議簽署之前已經(jīng)完成。 返回 第一條第一條 項(xiàng)目建設(shè)依據(jù)。項(xiàng)目建設(shè)依據(jù)。 賣(mài)方以【出讓】【轉(zhuǎn)讓】【租賃】【劃撥】方式取得位于 編號(hào)為 的地塊的土地使用權(quán)。 該地塊土地面積為 ，規(guī)劃用途為 ，土地使用年限自 年 月 日至 年 月 日。 賣(mài)方經(jīng) 城市規(guī)劃局批準(zhǔn)，在上述地塊上建設(shè)商品房，【現(xiàn)定名】【暫定名】為 （以下簡(jiǎn)稱(chēng)該商品房項(xiàng)目）。建設(shè)工程規(guī)劃許可證號(hào)為 ，施工許可證為 。 常見(jiàn)問(wèn)題 實(shí)踐中，我們遇到的問(wèn)題是部

13、分出賣(mài)人沒(méi)有按照確認(rèn)的證書(shū)填寫(xiě)，或者填寫(xiě)的時(shí)候過(guò)于簡(jiǎn)單，比如規(guī)劃用途為商業(yè)、公寓的項(xiàng)目，其僅僅填寫(xiě)公寓，或者更有的填寫(xiě)為住宅。還有的，土地招拍掛的時(shí)候出讓期限是四十年，出賣(mài)人正在做工作希望延長(zhǎng)土地出讓期限，但是還沒(méi)有延長(zhǎng)的情況下就填寫(xiě)成70年。我們遇到過(guò)兩個(gè)樓盤(pán)存在這樣情況。在煙臺(tái)市，公寓和住宅使用性質(zhì)是不同的，如果是住宅，那么可以落戶(hù)口，戶(hù)口涉及到子女的讀書(shū)校區(qū)等問(wèn)題，但是住宅無(wú)法用于經(jīng)營(yíng)，也就是說(shuō)在工商機(jī)關(guān)買(mǎi)受人很難辦理營(yíng)業(yè)執(zhí)照；而如果是公寓，那么買(mǎi)受人的戶(hù)口難以落戶(hù)，但公寓可以用于辦理經(jīng)營(yíng)所需執(zhí)照。 對(duì)策我們認(rèn)為，賣(mài)房應(yīng)當(dāng)本著誠(chéng)實(shí)信用的原則嚴(yán)格按照審批機(jī)關(guān)所批準(zhǔn)的文件進(jìn)行填寫(xiě)，向買(mǎi)方作出

14、全面、客觀(guān)的說(shuō)明，以避免引發(fā)客戶(hù)不必要的誤解和糾紛。 第二條第二條 商品房銷(xiāo)售依據(jù)。商品房銷(xiāo)售依據(jù)。 買(mǎi)方購(gòu)買(mǎi)的商品房為【 現(xiàn)房 】【預(yù)售商品房 預(yù)售商品房批準(zhǔn)機(jī)關(guān)為 ，商品房預(yù)售許可證號(hào)為 ，批準(zhǔn)預(yù)售的樓號(hào) ，批準(zhǔn)預(yù)售的總套數(shù) 套，總建筑面積為 平方米，其中住宅 套 平方米，非住宅 套 平方米，預(yù)售資金專(zhuān)用賬戶(hù)開(kāi)戶(hù)銀行為 ，開(kāi)戶(hù)銀行帳號(hào)為 】 釋義 該條是關(guān)于預(yù)售許可證的約定。預(yù)售許可證是賣(mài)方出售標(biāo)的房產(chǎn)的行為合法性的最重要的依據(jù)。 常見(jiàn)問(wèn)題 實(shí)踐中，未取得預(yù)售許可證便簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同的案件并不多見(jiàn)，但是在沒(méi)有取得預(yù)售許可證前可不可以簽訂認(rèn)購(gòu)協(xié)議呢？按照煙臺(tái)市房管局目前的規(guī)定，在未取得預(yù)售

15、許可證前是不允許簽訂認(rèn)購(gòu)協(xié)議的。但是法律、行政法規(guī)對(duì)此并沒(méi)有強(qiáng)制性規(guī)定，因此我們認(rèn)為沒(méi)有取得預(yù)售許可證的情況下簽訂的認(rèn)購(gòu)協(xié)議仍然是有效的，只不過(guò)出賣(mài)人可能會(huì)受到行政機(jī)關(guān)的處罰。 另，2010年4月13日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管完善商品住房預(yù)售制度有關(guān)問(wèn)題的通知 （建房201053號(hào)）規(guī)定，“未取得預(yù)售許可的商品住房項(xiàng)目，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得進(jìn)行預(yù)售，不得以認(rèn)購(gòu)、預(yù)訂、排號(hào)、發(fā)放VIP卡等方式向買(mǎi)受人收取或變相收取定金、預(yù)定款等性質(zhì)的費(fèi)用，不得參加任何展銷(xiāo)活動(dòng)?！?對(duì)策 嚴(yán)格按照法律、法規(guī)規(guī)定的條件預(yù)售，避免不必要的損失。 第三條第三條 買(mǎi)方所購(gòu)商品房的基本情況。買(mǎi)方所購(gòu)商品

16、房的基本情況。 買(mǎi)方購(gòu)買(mǎi)的商品房（以下簡(jiǎn)稱(chēng)該商品房，其房屋平面圖見(jiàn)本合同附件四，房號(hào)以附件四圖中的標(biāo)注為準(zhǔn)）為： 買(mǎi)方購(gòu)買(mǎi)本合同第一條規(guī)定的項(xiàng)目中的第 【幢】【座】（建筑號(hào)（建筑號(hào) 號(hào)）號(hào)） 單元 層 號(hào)房 買(mǎi)方購(gòu)買(mǎi) 區(qū) 街（路、巷） 號(hào) 號(hào)房 經(jīng)規(guī)劃部門(mén)批準(zhǔn)的該商品房的用途為【住宅】【非住宅 】 ，屬 結(jié)構(gòu)，層高為 ，該樓總建筑層數(shù)為住宅 層 平方米，非住宅 層 平方米，總計(jì)地上 層 平方米，地下 層 平方米。 該商品房陽(yáng)臺(tái)是【封閉式】【非封閉式】。 該商品房【合同約定】【產(chǎn)權(quán)登記】建筑面積為 平方米，其中，【套內(nèi)】【套】建筑面積 平方米，公共部位與公用房屋分?jǐn)偨ㄖ娣e 平方米，（有關(guān)公共部

17、位與公用房屋分?jǐn)偨ㄖ娣e構(gòu)成說(shuō)明見(jiàn)附件二）。另有地下附屬面積 平方米。 釋義 本條是對(duì)標(biāo)的房產(chǎn)的座落、用途、結(jié)構(gòu)、建筑面積等概況的約定。 常見(jiàn)問(wèn)題 在這個(gè)條款的填寫(xiě)上，我們?cè)?jīng)遇到這樣的問(wèn)題：賣(mài)方不如實(shí)填寫(xiě)樓層、房間號(hào)。這多見(jiàn)于高層、小高層房屋的銷(xiāo)售。在實(shí)踐中，賣(mài)方考慮到象13、14、24等數(shù)字不是吉利數(shù)字，所以在售樓時(shí)有時(shí)會(huì)直接取消掉，比如13層02號(hào)房間就會(huì)填寫(xiě)成15層02號(hào)房間，即1502房間。但是公安機(jī)關(guān)和房管部門(mén)在進(jìn)行門(mén)牌號(hào)碼登記或者辦理產(chǎn)權(quán)證書(shū)時(shí)是不考慮這個(gè)問(wèn)題的，是嚴(yán)格按照樓層進(jìn)行登記的。這就造成了登記的房屋與預(yù)售的房屋存在差異。當(dāng)房屋銷(xiāo)售市場(chǎng)低迷的時(shí)候，就會(huì)有買(mǎi)方提出所購(gòu)買(mǎi)的房

18、屋為15層，而交付的房屋為13層，因此要求退房或者要求交付15層房屋。 對(duì)策我們?cè)谶@里提醒賣(mài)方盡量如實(shí)填寫(xiě)，13層就是13層，從我們目前服務(wù)的企業(yè)來(lái)看，并沒(méi)有出現(xiàn)因?yàn)槭?3、14樓而影響房屋銷(xiāo)售的。如果就是要避開(kāi)這些數(shù)字，那么也應(yīng)當(dāng)在補(bǔ)充協(xié)議中對(duì)此事實(shí)予以詳細(xì)說(shuō)明。 根據(jù)商品房銷(xiāo)售管理辦法第十八條、第十九條規(guī)定，按套（單元）計(jì)價(jià)的預(yù)售房屋，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在合同中附所售房屋的平面圖。為提高風(fēng)險(xiǎn)防范力度，還需注意以下兩點(diǎn)： 1、本合同規(guī)定的幢號(hào)、房號(hào)為暫定編號(hào)，最終以公安/房地產(chǎn)行政管理部門(mén)審核的房號(hào)為準(zhǔn)。該商品房平面圖僅作為示意所用，房屋具體構(gòu)造與尺寸及在整個(gè)樓棟或小區(qū)中的相對(duì)位置最終以建設(shè)

19、主管部門(mén)備案的工程圖紙為準(zhǔn)。 2、對(duì)本合同（基本情況）的層高的補(bǔ)充約定：本合同所述層高為主要層高，該房屋局部層高可能會(huì)有調(diào)整。 第四條第四條 計(jì)價(jià)方式與價(jià)款計(jì)價(jià)方式與價(jià)款 賣(mài)方與買(mǎi)方約定按下述第 種方式計(jì)算該商品房?jī)r(jià)款： 1、按建筑面積計(jì)算，該商品房單價(jià)為每平方米 元，總金額（大寫(xiě)） 仟 佰 拾 萬(wàn) 仟 佰 拾 元整。 2、按套內(nèi)面積計(jì)算，該商品房單價(jià)為每平方米 元，總金額（大寫(xiě)） 仟 佰 拾 萬(wàn) 仟 佰 拾 元整。 3、按套（單元）計(jì)算，該商品房總價(jià)（大寫(xiě)） 仟 佰 拾 萬(wàn) 仟 佰 拾 元整。 4、按整幢、整層計(jì)算，該商品房總價(jià)（大寫(xiě)） 仟 佰 拾 萬(wàn) 仟 佰 拾 元整。 5、 常見(jiàn)問(wèn)題 雖

20、然文本給出了多種計(jì)價(jià)方式，但由于習(xí)慣原因和營(yíng)銷(xiāo)策略的需要，大部分開(kāi)發(fā)商拒絕使用“按套內(nèi)建筑面積計(jì)算”和“按套（單元）計(jì)算”等方式。那么在這里要注意以下問(wèn)題：1、房屋價(jià)格究竟都包含哪些部分，如煤暖投資、公共維修基金、有線(xiàn)電視的開(kāi)戶(hù)費(fèi)用等等是否包含在內(nèi)。需要注意的是，煙臺(tái)市物價(jià)局、煙臺(tái)市財(cái)政局、城市管理局在2006年下發(fā)了關(guān)于城市供熱基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的補(bǔ)充規(guī)定（煙價(jià)2006123號(hào)），文件第三條規(guī)定： 2004年7月1日后辦理施工許可證的房屋開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，開(kāi)發(fā)或供熱企業(yè)不得在住宅房屋銷(xiāo)售價(jià)格之外，單獨(dú)收取涉及供熱、供氣的任何費(fèi)用。2、房款未全部付清時(shí)權(quán)利義務(wù)如何分配。這主要表現(xiàn)在差價(jià)款上。 下一頁(yè)待

21、續(xù) 常見(jiàn)問(wèn)題 2、關(guān)于房屋按套銷(xiāo)售的要求。 商商品房銷(xiāo)售管理辦法品房銷(xiāo)售管理辦法第十八條規(guī)定，商品房銷(xiāo)售可以按套（單元）計(jì)價(jià)，也可以按套內(nèi)建筑面積或者建筑面積計(jì)價(jià)。 第十九條規(guī)定，按套（單元）計(jì)價(jià)的現(xiàn)售房屋，當(dāng)事人對(duì)現(xiàn)售房屋實(shí)地勘察后可以在合同中直接約定總價(jià)款。 按套（單元）計(jì)價(jià)的預(yù)售房屋，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在合同中附所售房屋的平面圖。平面圖應(yīng)當(dāng)標(biāo)明詳細(xì)尺寸，并約定誤差范圍。房屋交付時(shí)，套型與設(shè)計(jì)圖紙一致，相關(guān)尺寸也在約定的誤差范圍內(nèi)，維持總價(jià)款不變；套型與設(shè)計(jì)圖紙不一致或者相關(guān)尺寸超出約定的誤差范圍，合同中未約定處理方式的，買(mǎi)受人可以退房或者與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)重新約定總價(jià)款。 下一頁(yè)待續(xù) 常見(jiàn)

22、問(wèn)題 買(mǎi)受人退房的，由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)承擔(dān)違約責(zé)任。對(duì)于該條款的執(zhí)行， 2008年，煙臺(tái)市房管局下發(fā)了關(guān)于完善商關(guān)于完善商品房預(yù)售管理工作的通知品房預(yù)售管理工作的通知 ，該通知第七條規(guī)定，預(yù)售商品房住宅，應(yīng)按套內(nèi)建筑面積或按套結(jié)算。煙臺(tái)市中級(jí)人民法中級(jí)人民法院院在審理按套預(yù)售的房屋時(shí)，其觀(guān)點(diǎn)為：如果商品房買(mǎi)賣(mài)合同中既約定了以套計(jì)價(jià)，又約定了套內(nèi)面積與公攤面積，發(fā)生面積誤差，若商品房買(mǎi)賣(mài)合同對(duì)面積誤差的調(diào)整方式有明確約定的，從其約定；若合同中未約定或約定不明，則視為按建筑面積計(jì)價(jià)。 返回 對(duì)策 賣(mài)方在銷(xiāo)售房屋時(shí)一定要對(duì)房屋價(jià)格的構(gòu)成予以明確，相關(guān)費(fèi)用如果不包含在房屋價(jià)格里，應(yīng)當(dāng)通過(guò)補(bǔ)充協(xié)議的方式予

23、以說(shuō)明，這樣才能避免糾紛。比如可在補(bǔ)充協(xié)議中約定：本條中的“該商品房單價(jià)”、“總金額”不包含：專(zhuān)項(xiàng)維修基金、電話(huà)開(kāi)戶(hù)費(fèi)（若有）、有線(xiàn)電視開(kāi)戶(hù)費(fèi)（若有）、寬帶網(wǎng)開(kāi)戶(hù)費(fèi)（若有）、產(chǎn)權(quán)契稅以及依照法律、法規(guī)及政府部門(mén)的有關(guān)規(guī)定應(yīng)由買(mǎi)方承擔(dān)的稅費(fèi)和各種規(guī)費(fèi)等費(fèi)用，該等費(fèi)用由買(mǎi)方另行向相關(guān)部門(mén)支付。 對(duì)于按套銷(xiāo)售的房屋，應(yīng)當(dāng)對(duì)合同約定的套內(nèi)建筑面積和公攤面積與產(chǎn)權(quán)登記的套內(nèi)建筑面積和公攤面積的誤差比例約定明確。建議補(bǔ)充協(xié)議增加條款。 第五條第五條 面積確認(rèn)及面積差異處理。面積確認(rèn)及面積差異處理。 根據(jù)當(dāng)事人選擇的計(jì)價(jià)方式，本條規(guī)定以【建筑面積】【套內(nèi)建筑面積】（本條款中均簡(jiǎn)稱(chēng)面積）為依據(jù)進(jìn)行面積確認(rèn)及面

24、積差異處理。 產(chǎn)權(quán)登記面積以有資質(zhì)的房產(chǎn)面積測(cè)繪單位出具的測(cè)繪報(bào)告為準(zhǔn)。 當(dāng)事人選擇按套計(jì)價(jià)的，不適用本條約定。 合同約定面積與產(chǎn)權(quán)登記面積有差異的，以產(chǎn)權(quán)登記面積為準(zhǔn)。面積差異部分雙方同意按以下原則處理： 1、面積誤差比絕對(duì)值在3%以?xún)?nèi)（含3%）的，據(jù)實(shí)結(jié)算房?jī)r(jià)款； 2、面積誤差比絕對(duì)值超出3%時(shí)，買(mǎi)方有權(quán)退房。 買(mǎi)方退房的，賣(mài)方在買(mǎi)方提出退房之日起30天內(nèi)將買(mǎi)方已付款退還給買(mǎi)方，并按銀行同期房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款利率付給利息。 買(mǎi)方不退房的，產(chǎn)權(quán)登記面積大于合同約定面積時(shí)，面積誤差比在3%以?xún)?nèi)（含3%）部分的房?jī)r(jià)款由買(mǎi)方補(bǔ)足；超出3%部分的房?jī)r(jià)款由賣(mài)方承擔(dān)，產(chǎn)權(quán)歸買(mǎi)方。產(chǎn)權(quán)登記面積小于合同登記面積

25、時(shí)，面積誤差比絕對(duì)值在3%以?xún)?nèi)（含3%）部分的房?jī)r(jià)款由賣(mài)方返還買(mǎi)方；絕對(duì)值超出3%部分的房?jī)r(jià)款由賣(mài)方雙倍返還買(mǎi)方。 面積誤差比=（產(chǎn)權(quán)登記面積合同約定面積）/合同約定面積100% 3、因設(shè)計(jì)變更造成面積差異，雙方不解除合同的，應(yīng)當(dāng)簽署補(bǔ)充協(xié)議。 4、 常見(jiàn)問(wèn)題這是商品房買(mǎi)賣(mài)合同中糾紛較多的類(lèi)型之一。在商品房預(yù)售過(guò)程中，由于當(dāng)事人雙方在簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)房屋尚未建成，因而無(wú)法對(duì)買(mǎi)受人所購(gòu)買(mǎi)的房屋作出準(zhǔn)確的建筑面積計(jì)算，這就造成了商品房交付使用后產(chǎn)權(quán)登記的建筑面積與合同約定的建筑面積不符，如果不能很好的處理該問(wèn)題，將會(huì)給賣(mài)方帶來(lái)一定的風(fēng)險(xiǎn)。 由于貴司采用按套銷(xiāo)售，該條款不適用。 貴司可在第四條補(bǔ)

26、充協(xié)議中對(duì)于按套銷(xiāo)售出現(xiàn)面積誤差如何進(jìn)行處理予以約定。 對(duì)策怎樣才能有效的避免這個(gè)風(fēng)險(xiǎn)呢？我們認(rèn)為應(yīng)當(dāng)從以下三個(gè)方面著手。一是重視預(yù)售商品房建筑面積的預(yù)測(cè)繪工作。由于目前我市對(duì)預(yù)售的商品房的建筑面積都實(shí)行預(yù)先測(cè)繪，因此開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)積極配合測(cè)繪機(jī)構(gòu)的工作，盡量提供真實(shí)、詳細(xì)的資料，以保證和提高房屋建筑面積預(yù)測(cè)繪報(bào)告的準(zhǔn)確性；二是盡量減少施工過(guò)程中的設(shè)計(jì)變更，避免因設(shè)計(jì)變更導(dǎo)致預(yù)測(cè)繪報(bào)告與建成的房屋出現(xiàn)較大的偏差；三是在合同簽訂時(shí)做好風(fēng)險(xiǎn)防范。按照最高人民法院“關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋”第十四條規(guī)定，出賣(mài)人交付使用的房屋套內(nèi)建筑面積或者建筑面積與商品房買(mǎi)賣(mài)合同約定不符，

27、合同有約定的，按照約定處理；合同沒(méi)有約定或者約定不明確的，按照下列原則處理，即商品房買(mǎi)賣(mài)合同示范文本第5條的約定。 下一頁(yè)待續(xù) 從這個(gè)規(guī)定來(lái)看，司法解釋是允許當(dāng)事人對(duì)這個(gè)條款內(nèi)容進(jìn)行約定的，而不是強(qiáng)制性的必須按照面積誤差比絕對(duì)值3處理原則進(jìn)行處理。因此，我們建議在示范文本后增加補(bǔ)充協(xié)議，對(duì)該情形作出約定，即“產(chǎn)權(quán)登記面積與合同約定面積發(fā)生差異，雙方按照產(chǎn)權(quán)登記面積據(jù)實(shí)結(jié)算房?jī)r(jià)款，對(duì)買(mǎi)方已經(jīng)繳納的購(gòu)房款實(shí)行多退少補(bǔ)。買(mǎi)方不得以產(chǎn)權(quán)登記面積與合同約定面積存在差異為由要求退房。同時(shí)買(mǎi)方按照產(chǎn)權(quán)登記面積據(jù)實(shí)結(jié)算其他以面積為計(jì)價(jià)基數(shù)的款項(xiàng)（如納稅金額及專(zhuān)項(xiàng)維修基金等）。產(chǎn)權(quán)登記面積以有資質(zhì)的房產(chǎn)面積測(cè)繪

28、單位出具的測(cè)繪報(bào)告為準(zhǔn)?！?目前，煙臺(tái)市房管局一般不同意對(duì)此條款進(jìn)行實(shí)質(zhì)性的修改，所以要想完成據(jù)實(shí)結(jié)算需要一定的工作。 為能更全面的約定該條款，特補(bǔ)充協(xié)議如下： 下一頁(yè)待續(xù) 1、雙方確認(rèn)：在辦理該商品房入住手續(xù)時(shí)，買(mǎi)方若按本合同第五條“面積誤差比絕對(duì)值超出3%時(shí)，買(mǎi)方有權(quán)退房” 的約定提出退房的，應(yīng)在賣(mài)方向其出示測(cè)繪單位出具的房屋實(shí)測(cè)面積測(cè)繪報(bào)告后15日內(nèi)書(shū)面向賣(mài)方提出，未在上述期限內(nèi)書(shū)面提出的，視為買(mǎi)方放棄要求退房的權(quán)利，并按買(mǎi)方不退房進(jìn)行結(jié)算。買(mǎi)方已簽署相關(guān)面積結(jié)算協(xié)議或辦理面積結(jié)算手續(xù)以及商品房入住手續(xù)的，視為買(mǎi)方放棄要求退房的權(quán)利，同意繼續(xù)履行合同； 2、若買(mǎi)方在賣(mài)方書(shū)面通知的辦理交付

29、手續(xù)的期限內(nèi)未補(bǔ)足面積差價(jià)款的，應(yīng)承擔(dān)本合同約定的逾期付款違約責(zé)任。在買(mǎi)房付清全部購(gòu)房款前（包括但不限于本合同第四條約定的商品房?jī)r(jià)款以及面積差價(jià)款），賣(mài)方有權(quán)拒絕交付房屋或者有權(quán)拒絕協(xié)助辦理房屋所有權(quán)證書(shū)，賣(mài)方的該等行為不視為賣(mài)方的違約行為。 下一頁(yè)待續(xù) 3、本合同第四條約定的 “該商品房單價(jià)”、“商品房總價(jià)”不包含：專(zhuān)項(xiàng)維修基金、電話(huà)開(kāi)戶(hù)費(fèi)（若有）、有線(xiàn)電視開(kāi)戶(hù)費(fèi)（若有）、寬帶網(wǎng)開(kāi)戶(hù)費(fèi)（若有）、抵押登記費(fèi)（若有）、燃?xì)忾_(kāi)通費(fèi)用（若有）、供暖開(kāi)通費(fèi)用（若有）、產(chǎn)權(quán)契稅以及依照法律、法規(guī)及政府部門(mén)的有關(guān)規(guī)定應(yīng)由買(mǎi)方承擔(dān)的稅費(fèi)和各種規(guī)費(fèi)等費(fèi)用，該等費(fèi)用由買(mǎi)方另行向相關(guān)部門(mén)支付。 返回 第六條第六條

30、 付款方式及期限。付款方式及期限。 本合同簽署后，買(mǎi)方按下列第 種方式按期付款。 1、一次性付款：、一次性付款： 買(mǎi)方于 年 月 日前支付首付款 元，余款 元于 年 月 日前付清。 2、分期付款：、分期付款： 按賣(mài)方施工進(jìn)度分期付款1、首付款 元；2、項(xiàng)目建設(shè)主體完工時(shí)支付 元；3、交付使用時(shí)支付 元。 3、按揭貸款：、按揭貸款： （1）、首付款 元；（2）、剩余部分 元于 年 月 日前用按揭貸款支付。 4、其它方式：、其它方式： 賣(mài)方應(yīng)當(dāng)按照煙臺(tái)市房產(chǎn)管理局關(guān)于加強(qiáng)商品房預(yù)售資金監(jiān)管的意見(jiàn)的相關(guān)規(guī)定，向買(mǎi)方出具煙臺(tái)市房產(chǎn)管理部門(mén)統(tǒng)一印制的商品房預(yù)售資金收存通知單，由買(mǎi)方直接將商品房預(yù)售資金存

31、入房產(chǎn)管理部門(mén)指定的商品房預(yù)售資金監(jiān)管開(kāi)戶(hù)銀行，賣(mài)方不得直接收存商品房預(yù)售資金。 常見(jiàn)問(wèn)題 1、貸款方式付款（又稱(chēng)按揭付款）是個(gè)人購(gòu)房常用的付款方式。但該條的相關(guān)規(guī)定顯然過(guò)于簡(jiǎn)單，比如只規(guī)定了買(mǎi)方未能按期辦妥貸款視為違約，但沒(méi)有約定違約責(zé)任。而且實(shí)踐中，由于買(mǎi)方對(duì)按揭貸款的條件知之甚少，賣(mài)方售樓人員也沒(méi)有給予必要的介紹，致使簽訂購(gòu)房合同后無(wú)法辦妥按揭貸款，給雙方造成麻煩甚至糾紛。 2、關(guān)于預(yù)售資金煙臺(tái)市房產(chǎn)管理局關(guān)于加強(qiáng)商品房預(yù)售資金監(jiān)管的意見(jiàn)的相關(guān)規(guī)定，向買(mǎi)方出具煙臺(tái)市房產(chǎn)管理部門(mén)統(tǒng)一印制的商品房預(yù)售資金收存通知單，由買(mǎi)方直接將商品房預(yù)售資金存入房產(chǎn)管理部門(mén)指定的商品房預(yù)售資金監(jiān)管開(kāi)戶(hù)銀行，

32、賣(mài)方不得直接收存商品房預(yù)售資金。 對(duì)策 開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)將與本單位簽訂了按揭貸款合作協(xié)議的銀行的相關(guān)規(guī)定詳細(xì)地向客戶(hù)說(shuō)明，必要時(shí)可建議客戶(hù)先向銀行咨詢(xún)?cè)跊Q定是否簽訂購(gòu)房合同。如果簽訂購(gòu)房合同后由于買(mǎi)方的原因?qū)е虏荒馨雌谵k妥貸款，可約定一定比例的逾期付款違約金，超過(guò)一定期限還不能辦妥的，賣(mài)方有權(quán)解除合同，并要求買(mǎi)方支付確定比例或數(shù)額的違約金。 因此，可對(duì)按揭貸款補(bǔ)充如下： 1、買(mǎi)方自行辦理按揭貸款（或公積金貸款）手續(xù)，賣(mài)方不代為買(mǎi)方辦理按揭貸款（或住房公積金貸款）手續(xù)。買(mǎi)方應(yīng)于本合同簽訂后 30日內(nèi)將貸款房款支付至賣(mài)方的預(yù)售資金監(jiān)管銀行賬戶(hù)。 下一頁(yè)待續(xù) 2、買(mǎi)方應(yīng)在簽約后10日內(nèi)辦理完畢按揭貸款手續(xù)

33、，包括但不限于向按揭貸款銀行/公積金代辦機(jī)構(gòu)提供符合按揭貸款銀行/公積金代辦機(jī)構(gòu)要求的辦理按揭貸款時(shí)需要買(mǎi)方提供的全部申請(qǐng)資料，繳納買(mǎi)方應(yīng)繳納的相關(guān)費(fèi)用，向按揭貸款銀行/公積金代辦機(jī)構(gòu)提出正式的按揭貸款申請(qǐng)，交納代辦預(yù)告登記、預(yù)售商品房抵押登記（預(yù)抵押）的服務(wù)費(fèi)用（如有）并提供相關(guān)資料配合辦理預(yù)告登記、預(yù)售商品房抵押登記，貸款申請(qǐng)獲得批準(zhǔn)，與按揭貸款銀行/公積金代辦機(jī)構(gòu)簽訂按揭合同及相應(yīng)的放款文件（如有）。賣(mài)方在買(mǎi)方辦理貸款手續(xù)時(shí)應(yīng)給予買(mǎi)方必要的配合，但賣(mài)方不負(fù)有任何義務(wù)確保按揭貸款銀行/公積金代辦機(jī)構(gòu)會(huì)批準(zhǔn)買(mǎi)方的按揭貸款申請(qǐng)。 下一頁(yè)待續(xù) 3、若非因賣(mài)方的過(guò)錯(cuò)（包括但不限于買(mǎi)方不具備貸款銀行

34、/公積金代辦機(jī)構(gòu)所要求的條件，或銀行/公積金代辦機(jī)構(gòu)的原因，或政策的原因等）、非因“非歸責(zé)于賣(mài)方或買(mǎi)方的原因”買(mǎi)方未按期辦理完畢按揭貸款手續(xù)的或者貸款金額不足等導(dǎo)致按揭貸款的房?jī)r(jià)款未能在本合同簽訂后 30 日內(nèi)全部到達(dá)賣(mài)方的預(yù)售資金監(jiān)管銀行賬戶(hù)的，買(mǎi)方應(yīng)于本合同第六條約定的期限屆滿(mǎn)后的7日內(nèi)一次性付清全部購(gòu)房款。逾期支付的，按本合同逾期付款的約定處理。 4、賣(mài)方為買(mǎi)方提供指定銀行辦理“按揭貸款”；若買(mǎi)方自行聯(lián)系銀行辦理按揭以支付房款，則賣(mài)方不予提供任何手續(xù)和擔(dān)保等方面的配合，并不承擔(dān)任何責(zé)任。 下一頁(yè)待續(xù) 5、本合同第七條中“賣(mài)方的過(guò)錯(cuò)”是指在買(mǎi)賣(mài)雙方簽署本合同前或簽署本合同時(shí)，買(mǎi)方所購(gòu)房屋的

35、項(xiàng)目（樓盤(pán)）無(wú)任何銀行表示愿意向任何購(gòu)房者提供購(gòu)房貸款。本合同第七條中“買(mǎi)方的原因”是指買(mǎi)方不符合貸款銀行所要求的貸款條件、貸款政策，或買(mǎi)方未按銀行的要求及時(shí)提供各項(xiàng)文件和資料，或未按銀行要求及時(shí)簽署相關(guān)協(xié)議和文件及其他由買(mǎi)方導(dǎo)致的按揭未能成功的原因。本合同第七條中“非歸責(zé)于賣(mài)方或買(mǎi)方的原因”僅指不可抗力。因不可歸責(zé)于雙方的事由導(dǎo)致買(mǎi)方未能獲得銀行貸款或獲得貸款少于申請(qǐng)貸款數(shù)額的，協(xié)商不成的，賣(mài)方或買(mǎi)方有權(quán)單方解除本合同，賣(mài)方解除合同的，賣(mài)方應(yīng)于解除合同通知到達(dá)之日起90日內(nèi)，將收受的購(gòu)房款無(wú)息退還給買(mǎi)方。 待續(xù) 在賣(mài)方承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任時(shí)，買(mǎi)方應(yīng)承擔(dān)的義務(wù)： 1、買(mǎi)方向銀行申請(qǐng)按揭貸款，按銀行有關(guān)

36、規(guī)定賣(mài)方以承擔(dān)連帶責(zé)任保證方式向銀行提供擔(dān)保，故買(mǎi)方在此確認(rèn)并承諾：買(mǎi)方同意按按揭貸款合同約定全面履行合同約定的按期償還貸款義務(wù)，否則由此而引起的法律責(zé)任由買(mǎi)方承擔(dān)。 2、賣(mài)方保證期間，如買(mǎi)方原因，導(dǎo)致賣(mài)方承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任的，買(mǎi)方必須自賣(mài)方承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任之日起7日內(nèi)歸還賣(mài)方代還全部款項(xiàng)，并按以下方式承擔(dān)違約責(zé)任：買(mǎi)方自賣(mài)方承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任之日起7日內(nèi)歸還賣(mài)方代還全部款項(xiàng)的，按賣(mài)方代其向貸款銀行還款金額每日千分之五的標(biāo)準(zhǔn)向賣(mài)方支付違約金；買(mǎi)方自賣(mài)方承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任之日起第8日后歸還賣(mài)方代還全部款項(xiàng)的，每日按買(mǎi)方貸款總額的千分之五的標(biāo)準(zhǔn)向賣(mài)方支付違約金； 下一頁(yè)待續(xù) 買(mǎi)方自賣(mài)方承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任之日起超出30日仍未歸

37、還賣(mài)方代還全部款項(xiàng)的，賣(mài)方有權(quán)解除合同，同時(shí)收取買(mǎi)方總房?jī)r(jià)款20%的違約金；賣(mài)方解除合同的，自解除合同送達(dá)買(mǎi)方之日起本合同及補(bǔ)充協(xié)議解除，賣(mài)方有權(quán)向其他任何第三人銷(xiāo)售本合同所約定的出賣(mài)房屋，該等銷(xiāo)售行為無(wú)需征得買(mǎi)方的同意。 3、如因買(mǎi)方出現(xiàn)逾期償還按揭貸款本息達(dá)到按揭合同規(guī)定的解約條件或其他原因，致使貸款銀行要求解除按揭合同并要求賣(mài)方承擔(dān)連帶擔(dān)保責(zé)任，賣(mài)方有權(quán)單方與買(mǎi)方解除本合同，由此給賣(mài)方造成的一切損失（包括但不限于政府稅費(fèi)、律師費(fèi)等）和產(chǎn)生的相關(guān)責(zé)任由買(mǎi)方承擔(dān)，同時(shí)買(mǎi)方還應(yīng)向賣(mài)方支付總房款的20%作為違約金。 下一頁(yè)待續(xù) 4、賣(mài)方按合同約定向買(mǎi)方交付房屋時(shí)，如買(mǎi)方未按期向按揭貸款銀行償還任

38、何到期貸款本息或/和罰息的或未向賣(mài)方償還代償?shù)娜靠铐?xiàng)及利息、違約金的，賣(mài)方有權(quán)延遲向買(mǎi)方交付該商品房直至買(mǎi)方償還完畢拖欠按揭貸款銀行或賣(mài)方的任何貸本息/和罰息。延遲交付期間產(chǎn)生的一切責(zé)任及費(fèi)用由買(mǎi)方承擔(dān)。 返回上一層 第七條第七條 買(mǎi)方逾期付款的違約責(zé)任。買(mǎi)方逾期付款的違約責(zé)任。 買(mǎi)方如未按本合同規(guī)定的時(shí)間付款，按下列方式處理： 1.按逾期時(shí)間，分別處理（不作累加） （1）逾期在 日之內(nèi)，自本合同規(guī)定的應(yīng)付款期限之第二天起至實(shí)際全額支付應(yīng)付款之日止，買(mǎi)方按日向賣(mài)方支付逾期應(yīng)付款萬(wàn)分之 一 的違約金，合同繼續(xù)履行； （2）逾期超過(guò) 日后，賣(mài)方有權(quán)解除合同。賣(mài)方解除合同的，買(mǎi)方按累計(jì)應(yīng)付款的 %

39、向賣(mài)方支付違約金。買(mǎi)方愿意繼續(xù)履行合同的，經(jīng)賣(mài)方同意，合同繼續(xù)履行，自本合同規(guī)定的應(yīng)付款期限之第二天起至實(shí)際全額支付應(yīng)付款之日止，買(mǎi)方按日向賣(mài)方支付逾期應(yīng)付款萬(wàn)分之 （該比率應(yīng)不小于第（1）項(xiàng)中的比率）的違約金。 本條中的逾期應(yīng)付款指依照本合同第六條規(guī)定的到期應(yīng)付款與該期實(shí)際已付款的差額；采取分期付款的，按相應(yīng)的分期應(yīng)付款與該期的實(shí)際已付款的差額確定。 待續(xù) 2、賣(mài)方代為買(mǎi)方辦理按揭貸款手續(xù)的，賣(mài)方應(yīng)在雙方簽訂合同之日起30日內(nèi)，為買(mǎi)方辦妥按揭貸款手續(xù)。如未能在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)辦結(jié)按揭貸款手續(xù)，買(mǎi)方有權(quán)要求賣(mài)方每延時(shí)一天，按房?jī)r(jià)總額支付萬(wàn)分之0.5 的違約金。 3、因買(mǎi)方的原因?qū)е沦I(mǎi)方未能獲得銀行

40、貸款或獲得貸款少于申請(qǐng)貸款數(shù)額的，賣(mài)方同意買(mǎi)方在 日內(nèi)，以自有資金或其他方式支付，在此期限內(nèi)不承擔(dān)本合同第七條約定的違約責(zé)任。 4、因賣(mài)方的過(guò)錯(cuò)導(dǎo)致買(mǎi)方未能獲得銀行貸款或獲得貸款少于申請(qǐng)貸款數(shù)額的，買(mǎi)方可選擇以下第 種方式： （1）合同繼續(xù)履行，具體付款方式和付款期限別示協(xié)商，并簽訂補(bǔ)充協(xié)議。 （2）單方面解除本合同。 （3） 下一頁(yè)待續(xù) 5、因非歸責(zé)于賣(mài)方或買(mǎi)方的原因，導(dǎo)致買(mǎi)方未能獲得銀行貸款或少于申請(qǐng)貸款數(shù)額的，買(mǎi)、賣(mài)雙方應(yīng)就具體付款方式另行協(xié)商，并簽訂補(bǔ)充協(xié)議；協(xié)商不成的，買(mǎi)方可以單方面解除本合同。買(mǎi)方單方解除本合同的，應(yīng)當(dāng)書(shū)面通知賣(mài)方。賣(mài)方應(yīng)當(dāng)在收到買(mǎi)方書(shū)面通知的 日內(nèi)將買(mǎi)方已支付的房

41、價(jià)款（包括利息，利息、按中國(guó)人民銀行公布的同期存款利率計(jì)算）全部退還買(mǎi)方，賣(mài)方已收取的全裝修價(jià)款（包括利息，利息按中國(guó)人民銀行公布的同期存款利率計(jì)算）一并退還買(mǎi)方。 返回上一層 常見(jiàn)的問(wèn)題 本條最難掌握的是如何約定賣(mài)方有權(quán)選擇解除合同的逾期時(shí)間，以及違約金的比例。 對(duì)策 結(jié)合實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，我們認(rèn)為買(mǎi)受人逾期付款的行為不是很多，而逾期付款的違約一般又與逾期交房的違約相對(duì)應(yīng)，如果對(duì)于逾期付款每日所處違約金數(shù)額較高，勢(shì)必會(huì)造成逾期交房違約金的約定相應(yīng)提高。因此我們建議對(duì)此違約金的數(shù)額不宜約定過(guò)高，以便與逾期交房的違約金相對(duì)應(yīng)。 為對(duì)付款事宜全面約定以防范風(fēng)險(xiǎn)，補(bǔ)充協(xié)議如下： （一）關(guān)于付款日期的補(bǔ)充約定

42、： 1、買(mǎi)方以現(xiàn)金支付房款的，以交付現(xiàn)金之日為付款日； 2、買(mǎi)方以銀行匯付、銀行票據(jù)（匯票、本票、支票）方式支付房款的，以款項(xiàng)到達(dá)賣(mài)方賬戶(hù)之日為付款日； 3、買(mǎi)方以按揭貸款方式支付房款的，按揭貸款到達(dá)賣(mài)方賬戶(hù)之日為付款日； 4、因買(mǎi)方支付房?jī)r(jià)款而發(fā)生的銀行手續(xù)費(fèi)用、匯率差及其他費(fèi)用由買(mǎi)方自行承擔(dān)。 （二）對(duì)逾期付款的補(bǔ)充約定： 1、選擇一次性或按揭貸款方式付款的，逾期付款在90日(含90日)之內(nèi)的，則自約定的應(yīng)付款期限屆滿(mǎn)之次日起至買(mǎi)方實(shí)際付款日止，買(mǎi)方按日向賣(mài)方支付逾期應(yīng)付款的萬(wàn)分之一的違約金，本合同繼續(xù)履行； 2、選擇一次性或按揭貸款方式付款的，逾期付款超過(guò)90日的，賣(mài)方有權(quán)解除合同。賣(mài)方

43、解除合同的，買(mǎi)方應(yīng)當(dāng)自解除合同通知送達(dá)之日起3日內(nèi)按照總房款的20% 向賣(mài)方支付違約金，且賣(mài)方有權(quán)自解除合同通知送達(dá)之日起將房屋轉(zhuǎn)售他人。賣(mài)方愿意繼續(xù)履行合同的，自約定的應(yīng)付款期限屆滿(mǎn)之次日起至實(shí)際支付應(yīng)付款之日止，買(mǎi)方按日計(jì)算向賣(mài)方支付逾期應(yīng)付款萬(wàn)分之二的違約金。 下一頁(yè)待續(xù) 3、選擇分期付款的，買(mǎi)方應(yīng)按約定期限向賣(mài)方支付房屋價(jià)款，若買(mǎi)方在付款期限到期之日起90日內(nèi)未支付約定的房屋價(jià)款，每逾期一日，按應(yīng)付款項(xiàng)的萬(wàn)分之五計(jì)算違約金償付賣(mài)方。超出90日后仍未向賣(mài)方支付房屋價(jià)款的，賣(mài)方有權(quán)解除合同，同時(shí)收取買(mǎi)方總房款20%的違約金。若買(mǎi)方需轉(zhuǎn)換為按揭付款方式，需在付款期限到期之日前30日向賣(mài)方申請(qǐng)

44、，并且在原有付款期限屆滿(mǎn)之日前辦理完所有貸款審批手續(xù)，否則仍然按照分期付款逾期支付處理。 返回上一層 第八條第八條 交付期限。交付期限。 賣(mài)方應(yīng)當(dāng)在 年 月 日前，依照國(guó)家和地方人民政府的有關(guān)規(guī)定將具備下列條件并符合本合同約定的商品房交付買(mǎi)方使用： 1、取得 建設(shè)工程竣工規(guī)劃驗(yàn)收合格證； 2、取得 建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案表； 3、取得 煙臺(tái)城市新建住宅項(xiàng)目配套設(shè)施交付使用證； 4、法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定需滿(mǎn)足的其他事項(xiàng)。 但如遇下列特殊原因，除雙方協(xié)商同意解除合同或變更合同外，賣(mài)方可據(jù)實(shí)予以延期： 1、遭遇不可抗力，且賣(mài)方在發(fā)生之日起 日內(nèi)告知買(mǎi)方的； 2、為配合執(zhí)行政府規(guī)定文件以及政策而延誤的；

45、 3、非賣(mài)方所能預(yù)見(jiàn)、避免和控制的重大事件，如發(fā)生重大疫情、長(zhǎng)時(shí)間停水、停電和政府有重大活動(dòng)而造成工程延期的； 4、遭遇上述一種或幾種情況的，賣(mài)方應(yīng)在發(fā)生之日起30日內(nèi)告知買(mǎi)方。 常見(jiàn)問(wèn)題 1、依據(jù)房屋建筑和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗(yàn)收備案管理辦法的規(guī)定，房屋的交付必須取得建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案表，可該表的取得時(shí)間由于施工方和政府相關(guān)部門(mén)效率低下等原因會(huì)遠(yuǎn)遠(yuǎn)晚于建設(shè)工程的竣工時(shí)間，同時(shí)僅僅取得該表也并未完全符合房屋交付的條件，因此在實(shí)踐中必須對(duì)此予以重視。 2、買(mǎi)受人在房屋具備交付條件后，由于各種不同的原因可能會(huì)逾期收房或者不認(rèn)可出賣(mài)人的交付條件而拒絕接收房屋，此問(wèn)題必須予以約定。 對(duì)策 1、雙方確

46、認(rèn)：下述情形構(gòu)成對(duì)逾期交房的不可抗力免責(zé)事由，賣(mài)方可據(jù)實(shí)予以延期，并不承擔(dān)違約責(zé)任： （1）自然災(zāi)害導(dǎo)致工程拖期或逾期交房的； （2）因執(zhí)行合同簽署后新頒布的法律、法規(guī)導(dǎo)致工程拖期或逾期交房的； （3）法定傳染病或其他重大流行性傳染病流行導(dǎo)致工程拖期或逾期交房的； （4）非賣(mài)方原因的市政配套設(shè)施批準(zhǔn)或安裝延誤導(dǎo)致工程拖期或逾期交房的； （5）施工中因異常惡劣天氣影響、發(fā)現(xiàn)文物古跡導(dǎo)致工程拖期或逾期交房的； （6）政府行為（如戒嚴(yán)等）、群眾集會(huì)或重大活動(dòng)（如重大國(guó)際國(guó)內(nèi)會(huì)議、國(guó)家慶典、體育盛會(huì)）期間的管制措施導(dǎo)致工程拖期或逾期交房的。 下一頁(yè)待續(xù) 2、買(mǎi)方按本合同 “賣(mài)方逾期交房的違約責(zé)任”的約

47、定行使解約權(quán)的，應(yīng)于約定期限屆滿(mǎn)之日起15日內(nèi)向賣(mài)方發(fā)出解除合同的書(shū)面通知。如果買(mǎi)方未在上述期限內(nèi)將解除合同的書(shū)面通知送達(dá)賣(mài)方，則視為買(mǎi)方放棄解除合同的權(quán)利。 3、買(mǎi)方在辦理該商品房的交接手續(xù)前，應(yīng)當(dāng)付清全部應(yīng)付房?jī)r(jià)款、違約金（如有）、面積差價(jià)款、辦理完畢面積差價(jià)款結(jié)算手續(xù)、償還由賣(mài)方代償?shù)陌唇铱罴捌淅ⅲㄈ缬校?、等，按時(shí)足額繳納住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金、契稅、產(chǎn)權(quán)登記費(fèi)（如有）、產(chǎn)權(quán)代辦費(fèi)（如有）、物業(yè)服務(wù)費(fèi)、繳納其他相關(guān)費(fèi)用或出示繳納憑證，否則，賣(mài)方有權(quán)拒絕交付，直至買(mǎi)方按前述約定履行完畢全部義務(wù)，賣(mài)方無(wú)須承擔(dān)任何違約責(zé)任。 下一頁(yè)待續(xù) 4、在賣(mài)方具備了本合同第八條約定的房屋交付條件下，買(mǎi)方應(yīng)在賣(mài)

48、方書(shū)面通知規(guī)定的交接時(shí)間辦理房屋交付手續(xù)并履行領(lǐng)受房屋的義務(wù)，買(mǎi)方未能按照賣(mài)方發(fā)出的交房通知書(shū)中規(guī)定的交付時(shí)間、地點(diǎn)及要求與賣(mài)方辦理該商品房交接手續(xù)的， 逾期收房的，逾期收房超過(guò)30日的，則從第31日起，每逾期一天應(yīng)向賣(mài)方支付總房款萬(wàn)分之一的違約金，逾期達(dá)到180日的，賣(mài)方有權(quán)單方解除本合同，由此造成的一切損失均由買(mǎi)方自行承擔(dān)，同時(shí)買(mǎi)方應(yīng)向賣(mài)方支付總房款的20%的違約金。 下一頁(yè)待續(xù) 5、買(mǎi)方逾期收房或因買(mǎi)方原因?qū)е沦u(mài)方拒絕交房的，自交房通知書(shū)規(guī)定的交付期限屆滿(mǎn)之日視同賣(mài)方按時(shí)交房，賣(mài)方不承擔(dān)逾期交付的責(zé)任，自交房通知書(shū)規(guī)定的交付期限屆滿(mǎn)之日起，開(kāi)始計(jì)算該商品房的保修期，與該商品房有關(guān)的財(cái)產(chǎn)風(fēng)

49、險(xiǎn)及費(fèi)用（包括但不限于各項(xiàng)稅費(fèi)、物業(yè)服務(wù)費(fèi)以及任何其它與房屋相關(guān)的雜費(fèi)及房屋毀損滅失的風(fēng)險(xiǎn)）即轉(zhuǎn)由買(mǎi)方承擔(dān)；因此造成賣(mài)方損失或給賣(mài)方增加的其它費(fèi)用，也應(yīng)由買(mǎi)方承擔(dān)。 6、買(mǎi)方因任何原因未收到賣(mài)方的交房通知，則買(mǎi)方有義務(wù)按本合同約定的交房期限前往該商品房所在地辦理房屋交接手續(xù)。 返回上一層 第九條第九條 賣(mài)方逾期交房的違約責(zé)任。賣(mài)方逾期交房的違約責(zé)任。 除本合同第八條規(guī)定的特殊情況外，賣(mài)方如未按本合同規(guī)定的期限將該商品房交付買(mǎi)方使用，按下列方式處理： 1、按逾期時(shí)間，分別處理（不作累加） （1）逾期不超過(guò) 日，自本合同第八條規(guī)定的最后交付期限的第二天起至實(shí)際交付之日止，賣(mài)方按日向買(mǎi)方支付已交付房

50、價(jià)款萬(wàn)分之 的違約金，合同繼續(xù)履行； （2）逾期超過(guò) 日后，買(mǎi)方有權(quán)解除合同。買(mǎi)方解除合同的，賣(mài)方應(yīng)當(dāng)自買(mǎi)方解除合同通知到達(dá)之日起 天內(nèi)退還全部已付款，并按買(mǎi)方累計(jì)已付款的 %向買(mǎi)方支付違約金。買(mǎi)方要求繼續(xù)履行合同的，合同繼續(xù)履行，自本合同第八條規(guī)定的最后交付期限的第二天起至實(shí)際交付之日止，賣(mài)方按日向買(mǎi)方支付已交付房?jī)r(jià)款萬(wàn)分之 （該比率應(yīng)不小于第（1）項(xiàng)中的比率）的違約金。 2、賣(mài)方未告知買(mǎi)方，又將房屋抵押給第三人或賣(mài)給第三人，以及故意隱瞞所售房屋已為拆遷安置補(bǔ)償房的事實(shí)，買(mǎi)方有權(quán)退房。 常見(jiàn)問(wèn)題 逾期交房是非常普遍的現(xiàn)象。造成逾期交房的原因是多方面的，既有開(kāi)發(fā)商的本身怠于履行的因素，也有行政

51、主管機(jī)關(guān)強(qiáng)制變更規(guī)劃、采用新型配套設(shè)施等開(kāi)發(fā)商不能控制的原因。隨著老百姓權(quán)利意識(shí)的增強(qiáng)，因逾期交房引發(fā)的糾紛甚至訴訟也越來(lái)越多。 對(duì)策 不管什么原因，只要不構(gòu)成不可抗力賣(mài)方就很難擺脫責(zé)任。而且本條的責(zé)任應(yīng)當(dāng)與第七條“買(mǎi)方逾期付款的違約責(zé)任”相當(dāng)。建議開(kāi)發(fā)商本著公平對(duì)等的原則簽訂本條。如果出現(xiàn)逾期交房，應(yīng)及時(shí)通知客戶(hù)，確屬己方責(zé)任的要積極主動(dòng)承擔(dān)責(zé)任；不應(yīng)承擔(dān)責(zé)任的，說(shuō)明理由爭(zhēng)取客戶(hù)諒解。實(shí)踐證明，只要處理得當(dāng)，絕大多數(shù)的客戶(hù)對(duì)短時(shí)間的逾期交付是不會(huì)斤斤計(jì)較的。 第十條第十條 規(guī)劃、設(shè)計(jì)變更的約定。規(guī)劃、設(shè)計(jì)變更的約定。 經(jīng)規(guī)劃部門(mén)批準(zhǔn)的規(guī)劃變更、設(shè)計(jì)單位同意的設(shè)計(jì)變更導(dǎo)致下列影響到買(mǎi)方所購(gòu)商品

52、房質(zhì)量或使用功能的，賣(mài)方應(yīng)當(dāng)在有關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)同意之日起10日內(nèi)，書(shū)面通知買(mǎi)方： （1）該商品房結(jié)構(gòu)形式、戶(hù)型、空間尺寸、朝向； （2）規(guī)劃設(shè)計(jì)不符，增加樓層影響房屋質(zhì)量或使用功能情形的； （3）改變規(guī)劃設(shè)計(jì)用途和布局的； （4）改變房屋的廚房、衛(wèi)生間布局，空調(diào)機(jī)位、空調(diào)管線(xiàn)進(jìn)行調(diào)整，影響使用功能的； （5）改變、減少公共設(shè)施、會(huì)館、商場(chǎng)、幼兒園等公益場(chǎng)所改為他用的； （6）小區(qū)容積率、綠化率發(fā)生變更的； （7）改變建筑設(shè)計(jì)造成不合理影響通氣、采光的。 下一頁(yè)待續(xù) 買(mǎi)方有權(quán)在通知到達(dá)之日起15日內(nèi)做出是否退房的書(shū)面答復(fù)。買(mǎi)方在通知到達(dá)之日起15日內(nèi)未作書(shū)面答復(fù)的，視同接受變更。賣(mài)方未在規(guī)定時(shí)限內(nèi)通

53、知買(mǎi)方的，買(mǎi)方有權(quán)退房。 買(mǎi)方退房的，賣(mài)方須在買(mǎi)方提出退房要求之日起 天內(nèi)將買(mǎi)方已付款退還給買(mǎi)方，并按 利率付給利息。 買(mǎi)方不退房的，在通知到達(dá)之日起十五日內(nèi)，與賣(mài)方另行簽訂補(bǔ)充協(xié)議，買(mǎi)方既不辦理退房手續(xù)，又不同賣(mài)方簽訂補(bǔ)充協(xié)議，即視為接受該規(guī)劃設(shè)計(jì)的變更，并承諾按期對(duì)房屋進(jìn)行驗(yàn)收交接。 返回 常見(jiàn)問(wèn)題 本條規(guī)定也是買(mǎi)方退房的主要依據(jù)之一。因此應(yīng)當(dāng)對(duì)此加以重視。我們總體認(rèn)為示范文本的規(guī)定比較籠統(tǒng)，不是很有利于賣(mài)方。 對(duì)策我們一般會(huì)建議在補(bǔ)充協(xié)議中增加這樣的條款： 1、買(mǎi)方應(yīng)在賣(mài)方規(guī)劃、設(shè)計(jì)變更通知送達(dá)之日起10日內(nèi)，以書(shū)面方式通知賣(mài)方是否同意接受變更后規(guī)劃和設(shè)計(jì)，15日內(nèi)未作書(shū)面答復(fù)的，視同接

54、受變更。 2、買(mǎi)方同意或視為同意規(guī)劃、設(shè)計(jì)變更而不退房的，或買(mǎi)方不同意規(guī)劃、設(shè)計(jì)變更但不選擇退房的，均視為買(mǎi)方接受變更，買(mǎi)方應(yīng)在賣(mài)方通知送達(dá)15天期限屆滿(mǎn)后7天內(nèi)，至賣(mài)方處簽訂就設(shè)計(jì)變更導(dǎo)致的房屋結(jié)構(gòu)、面積、價(jià)款等方面變化的補(bǔ)充協(xié)議。未在上述期限內(nèi)簽署補(bǔ)充協(xié)議的，視為接受該商品房設(shè)計(jì)變更后的新面積，同時(shí)認(rèn)可該商品房交付時(shí)的現(xiàn)狀。 3、若因規(guī)劃、設(shè)計(jì)變更導(dǎo)致房屋面積發(fā)生變化的，不受本合同第五條所約定的“面積差異處理”相關(guān)內(nèi)容的限制，賣(mài)方與買(mǎi)方均同意按實(shí)際測(cè)繪的面積，據(jù)實(shí)結(jié)算房?jī)r(jià)款，多退少補(bǔ)。 下一頁(yè)待續(xù) 4、買(mǎi)方同意，下列規(guī)劃及/或設(shè)計(jì)變更時(shí)賣(mài)方無(wú)需通知買(mǎi)方，買(mǎi)方不以此為由要求賣(mài)方承擔(dān)違約或其他

55、責(zé)任： （1） 根據(jù)本合同及附件和補(bǔ)充協(xié)議生效之日后新頒布的法律、法規(guī)、規(guī)章或有關(guān)政府主管部門(mén)的要求必須進(jìn)行的更改； （2） 賣(mài)方對(duì)該商品房進(jìn)行的優(yōu)化設(shè)計(jì)的（比如：將非封閉式陽(yáng)臺(tái)變更為封閉式陽(yáng)臺(tái)、窗戶(hù)或門(mén)的開(kāi)口尺寸變化、立面設(shè)計(jì)、顏色、景觀(guān)變化等）； （3） 在本合同及附件和補(bǔ)充協(xié)議生效之日前發(fā)生的規(guī)劃及/或設(shè)計(jì)變更的； （4） 未影響商品房質(zhì)量或使用功能的； （5） 不需要政府審批的規(guī)劃設(shè)計(jì)變更； 待續(xù) 5、經(jīng)規(guī)劃部門(mén)批準(zhǔn)的規(guī)劃變更、設(shè)計(jì)單位同意的設(shè)計(jì)變更導(dǎo)致影響到買(mǎi)方所購(gòu)商品房質(zhì)量或使用功能是指該等規(guī)劃變更、設(shè)計(jì)變更導(dǎo)致買(mǎi)方所購(gòu)買(mǎi)的商品房無(wú)法滿(mǎn)足買(mǎi)賣(mài)合同第十八條所約定的使用用途。如果即使發(fā)

56、生買(mǎi)賣(mài)合同第十條所列舉的七種情形之一，但依據(jù)該等規(guī)劃變更、設(shè)計(jì)變更建造的商品房符合買(mǎi)賣(mài)合同約定的商品房使用用途，則該等規(guī)劃變更、設(shè)計(jì)變更不視為影響到買(mǎi)方所購(gòu)商品房質(zhì)量或使用功能，賣(mài)方無(wú)需另行通知買(mǎi)方，同時(shí)買(mǎi)方也不得就此提出退房要求。 6、按照買(mǎi)賣(mài)合同第十條約定，“賣(mài)方未在規(guī)定時(shí)限內(nèi)通知買(mǎi)方的，買(mǎi)方有權(quán)退房”的，買(mǎi)方應(yīng)在合同第十一條約定的辦理該商品房交接手續(xù)前以書(shū)面形式向賣(mài)方提出，否則視為買(mǎi)方放棄該權(quán)利。若買(mǎi)方已對(duì)該商品房辦理驗(yàn)收交接（或視為該商品房已如約交付買(mǎi)方的情況下），無(wú)論何種原因，均視為買(mǎi)方已接受該商品房及小區(qū)的所有規(guī)劃和設(shè)計(jì)（包括任何變更）。 返回 第十一條第十一條 交接。交接。 商品

57、房達(dá)到交付使用條件后，賣(mài)方應(yīng)當(dāng)書(shū)面通知買(mǎi)方辦理交付手續(xù)。雙方進(jìn)行驗(yàn)收交接時(shí)，賣(mài)方應(yīng)當(dāng)出示本合同第八條規(guī)定的證明文件，并簽署房屋交接單。所購(gòu)商品房為住宅的，賣(mài)方還需提供住宅質(zhì)量保證書(shū)和住宅使用說(shuō)明書(shū)。賣(mài)方不出示證明文件或出示證明文件不齊全，買(mǎi)方有權(quán)拒絕交接，由此產(chǎn)生的延期交房責(zé)任由賣(mài)方承擔(dān)。 由于買(mǎi)方原因，未能按期交付的，雙方同意按以下方式處理： 1、若買(mǎi)方未按賣(mài)方的書(shū)面交房通知書(shū)中規(guī)定的期限和地點(diǎn)交接的，房屋損壞滅失的風(fēng)險(xiǎn)自書(shū)面通知的期滿(mǎn)之日起，由買(mǎi)方承擔(dān)。 2、逾期未辦理交接手續(xù)的，買(mǎi)方仍需按規(guī)定交納物業(yè)管理等相關(guān)費(fèi)用。由此產(chǎn)生的延期交房責(zé)任由買(mǎi)方承擔(dān)。 釋義 本條是關(guān)于標(biāo)的房產(chǎn)的交接程序以

58、及相關(guān)法律后果的約定。范本還規(guī)定了出賣(mài)人在交付房產(chǎn)時(shí)應(yīng)提供住宅質(zhì)量保證書(shū)和住宅使用說(shuō)明書(shū)。這是不同于原范本（GF-95-0171）的新規(guī)定。住宅質(zhì)量保證書(shū)和使用說(shuō)明書(shū)制度是建設(shè)部1998年頒布的商品住宅實(shí)行住宅質(zhì)量保證書(shū)和住宅使用說(shuō)明書(shū)制度的規(guī)定確立的。目的是為了保障住宅消費(fèi)者的權(quán)益，加強(qiáng)商品房住宅售后服務(wù)管理，促進(jìn)住宅銷(xiāo)售。住宅質(zhì)量保證書(shū)應(yīng)當(dāng)包括以下內(nèi)容：1、工程質(zhì)量監(jiān)督部門(mén)核驗(yàn)的質(zhì)量等級(jí)；2、地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)在合理使用壽命年限內(nèi)承擔(dān)保修；3、正常使用情況下各部位、部件保修內(nèi)容與保修期。住宅使用說(shuō)明書(shū)應(yīng)當(dāng)對(duì)住宅的結(jié)構(gòu)、性能和各部位（部件）的類(lèi)型、性能、標(biāo)準(zhǔn)等做出說(shuō)明，并提出使用注意事項(xiàng)，一

59、般應(yīng)當(dāng)包含以下內(nèi)容：1、開(kāi)發(fā)單位、設(shè)計(jì)單位、施工單位，委托監(jiān)理的應(yīng)注明監(jiān)理單位；2、結(jié)構(gòu)類(lèi)型；3、裝修、裝飾注意事項(xiàng)；4、上水、下水、電、燃?xì)?、熱力、通訊、消防等設(shè)施配置的說(shuō)明；5、有關(guān)設(shè)備、設(shè)施安裝預(yù)留位置的說(shuō)明和安裝注意事項(xiàng)； 下一頁(yè)待續(xù) 6、門(mén)、窗類(lèi)型，使用注意事項(xiàng)；7、配電負(fù)荷；8、承重墻、保溫墻、防水層、陽(yáng)臺(tái)等值得注意事項(xiàng)的說(shuō)明；9、其他需說(shuō)明的問(wèn)題常見(jiàn)問(wèn)題 由于目前商品房買(mǎi)賣(mài)多采用預(yù)售形式，買(mǎi)方在簽訂合同時(shí)和其后的很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)，對(duì)標(biāo)的房產(chǎn)的認(rèn)識(shí)建立在開(kāi)放商的宣傳、承諾以及一些書(shū)面材料的基礎(chǔ)之上。只有到交接階段，這種“幻想”才變?yōu)榭吹靡?jiàn)、摸得著的現(xiàn)實(shí)。而想象和現(xiàn)實(shí)總是有些差別的，更

60、何況在我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)尚不規(guī)范的大環(huán)境下夸大宣傳、虛假承諾幾乎是全行業(yè)的“慣例”，這些都導(dǎo)致了交接糾紛大面積產(chǎn)生。交接糾紛的表現(xiàn)形式可簡(jiǎn)單劃分為逾期交付、標(biāo)的房產(chǎn)質(zhì)量爭(zhēng)議（包括賣(mài)方不能提供驗(yàn)收證明和雖然能夠提供驗(yàn)收證明但買(mǎi)方仍有異議）、買(mǎi)方不及時(shí)驗(yàn)收入住等。 返回 對(duì)策 交接糾紛雖然都發(fā)生在交接階段，但其原因卻不一而足，解決的辦法也就應(yīng)區(qū)別分析。比如標(biāo)的房產(chǎn)的質(zhì)量問(wèn)題只有在開(kāi)發(fā)建設(shè)的全過(guò)程采取措施才能徹底避免，而采用快捷、安全的方式通知買(mǎi)方、備好住宅質(zhì)量保證書(shū)、住宅使用說(shuō)明書(shū)等文件、耐心解答買(mǎi)方有關(guān)房屋質(zhì)量等方面的問(wèn)題等等都會(huì)對(duì)減少、避免交接糾紛產(chǎn)生意想不到的效果。另外，針對(duì)實(shí)踐中有些買(mǎi)方由于自身