晉中物業(yè)管理辦法

1、晉中市物業(yè)管理辦法第一章總則第一條為了規(guī)范全市物業(yè)管理活動，維護(hù)業(yè)主（物業(yè)使用人）和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，提高物業(yè)服務(wù)質(zhì)量，改善人民群眾的生活和工作環(huán)境，根據(jù)中華人民共和國物權(quán)法、中華人民共和國物業(yè)管理?xiàng)l例和山西省物業(yè)管理?xiàng)l例等有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定，結(jié)合本市實(shí)際，制定本辦法。第二條本辦法適用于本市行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理活動。本辦法所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動。第三條物業(yè)管理應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持專業(yè)服務(wù)、業(yè)主自治和社區(qū)管理相結(jié)合的原則，通過公開、公平、公正

2、的市場競爭機(jī)制選擇物業(yè)服務(wù)企業(yè)，構(gòu)建誠實(shí)信用、競爭有序、服務(wù)規(guī)范的物業(yè)管理秩序。第四條新建住宅物業(yè)項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)實(shí)行物業(yè)管理。難以實(shí)施社會化、市場化、專業(yè)化管理的老舊住宅小區(qū)和零散住宅小區(qū)，市、縣（區(qū)、市）人民政府、開發(fā)區(qū)管委會應(yīng)當(dāng)建立政府扶持機(jī)制，加強(qiáng)小區(qū)基礎(chǔ)配套設(shè)施設(shè)備改造，推進(jìn)實(shí)施社區(qū)管理、專項(xiàng)服務(wù)、業(yè)主自管相結(jié)合的日常管理服務(wù)，建立健全應(yīng)急搶修等保障制度，保障居民基本生活秩序。提倡機(jī)關(guān)、企（事）業(yè)等單位推行物業(yè)管理。第五條市、縣（區(qū)、市）政府、開發(fā)區(qū)管委會應(yīng)當(dāng)將物業(yè)服務(wù)行業(yè)作為新興服務(wù)業(yè)予以扶持和培育，積極推進(jìn)物業(yè)管理市場化、專業(yè)化、社會化進(jìn)程。制定物業(yè)管理財(cái)政扶持政策，鼓勵物業(yè)服務(wù)企業(yè)為老

3、舊住宅小區(qū)提供專業(yè)的物業(yè)管理服務(wù)；鼓勵物業(yè)服務(wù)企業(yè)運(yùn)用網(wǎng)絡(luò)信息化等新技術(shù)加強(qiáng)管理，提高物業(yè)服務(wù)水平。第六條物業(yè)管理實(shí)行市、縣（區(qū)、開發(fā)區(qū)）、街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）、社區(qū)（村）四級管理體制，構(gòu)建分級負(fù)責(zé)、綜合協(xié)調(diào)的物業(yè)管理機(jī)制，共同推進(jìn)物業(yè)管理的健康發(fā)展。市人民政府房地產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)全市物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作?？h（區(qū)、市）人民政府、開發(fā)區(qū)管委會房地產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作，接受市人民政府房地產(chǎn)行政主管部門的指導(dǎo)和監(jiān)督。街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)設(shè)立物業(yè)管理專職機(jī)構(gòu)，配備專職管理人員，負(fù)責(zé)指導(dǎo)業(yè)主大會、業(yè)主委員會的成立、選舉、換屆和備案工作，監(jiān)督業(yè)主、業(yè)主大會、業(yè)

4、主委員會開展自治管理活動，協(xié)調(diào)處理業(yè)主、業(yè)主大會、業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的矛盾糾紛。社區(qū)（村）負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)業(yè)主大會、業(yè)主委員會的日常指導(dǎo)監(jiān)督工作，參與業(yè)主大會成立、業(yè)主委員會選舉、物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目考評等相關(guān)工作。物業(yè)管理工作納入政府年度任務(wù)目標(biāo)考核體系。第七條縣（區(qū)、市）人民政府、開發(fā)區(qū)管委會應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理工作的領(lǐng)導(dǎo)，建立物業(yè)管理聯(lián)席會議制度，健全物業(yè)管理爭議化解和糾紛處理工作機(jī)制，協(xié)調(diào)解決物業(yè)管理中的重大問題。聯(lián)席會議由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）、社區(qū)、房地產(chǎn)、價(jià)格、公安、民政、司法、環(huán)保、城市管理、工商、質(zhì)監(jiān)、人防等部門以及物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會或業(yè)主代表等單位和人員參加

5、，由縣（區(qū)、市）人民政府、開發(fā)區(qū)管委會召集，也可以委托街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）召集。第八條房地產(chǎn)、價(jià)格、公安、民政、司法、環(huán)保、城市管理、工商、質(zhì)監(jiān)、人防等行政管理部門和城市管理綜合執(zhí)法機(jī)關(guān)等應(yīng)當(dāng)按照法定職責(zé)加強(qiáng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)房屋安全、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)、治安消防、秩序維護(hù)、環(huán)境衛(wèi)生、房屋和設(shè)施設(shè)備維護(hù)使用等方面的監(jiān)督管理，建立違法行為投訴登記制度，依法處理物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的違法行為。法律、法規(guī)沒有規(guī)定或者規(guī)定不明確的，由市、縣（區(qū)、市）人民政府、開發(fā)區(qū)管委會確定。供水、排水、供電、供氣、通訊、有線電視等專營服務(wù)單位應(yīng)當(dāng)按照相關(guān)規(guī)定和合同約定，做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專項(xiàng)服務(wù)。第二章業(yè)主、業(yè)主大會、業(yè)主

6、委員會第九條房屋的所有權(quán)人為業(yè)主，在物業(yè)管理活動中享有法律、法規(guī)規(guī)定的權(quán)利，履行法律、法規(guī)規(guī)定的義務(wù)。尚未依法辦理房屋所有權(quán)登記，但基于買賣、贈與、拆遷補(bǔ)償?shù)纫呀?jīng)合法占有該房屋的，在物業(yè)管理活動中可以享有法律法規(guī)規(guī)定的業(yè)主權(quán)利，并承擔(dān)相應(yīng)義務(wù)。物業(yè)的承租人或者實(shí)際使用物業(yè)的其他人為物業(yè)使用人。物業(yè)使用人違反法律、法規(guī)的規(guī)定和管理規(guī)約的約定，有關(guān)業(yè)主應(yīng)當(dāng)承擔(dān)連帶責(zé)任。第十條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成業(yè)主大會。業(yè)主大會應(yīng)當(dāng)代表和維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權(quán)益。一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會。第十一條物業(yè)管理區(qū)域具備法律、法規(guī)規(guī)定條件的，街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)組織成立

7、首次業(yè)主大會會議籌備組，首次業(yè)主大會會議籌備組由業(yè)主代表、建設(shè)單位代表、街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）代表和社區(qū)（村）代表組成。房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)予以政策指導(dǎo)，建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)配合籌備組開展工作?；I備組負(fù)責(zé)下列工作：？（一）確認(rèn)并公示業(yè)主身份、業(yè)主人數(shù)以及所擁有的專有部分面積；（二）確定首次業(yè)主大會會議召開的時間、地點(diǎn)、形式和內(nèi)容；？（三）草擬管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則；？（四）依法確定首次業(yè)主大會會議表決規(guī)則；？（五）制定業(yè)主委員會委員候選人產(chǎn)生辦法，確定業(yè)主委員會委員候選人名單;（六）制定業(yè)主委員會選舉辦法；（七）完成召開首次業(yè)主大會會議的其他準(zhǔn)備工作。？籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起3

8、0日內(nèi)，在物業(yè)所在地房地產(chǎn)行政主管部門的指導(dǎo)下，由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）組織業(yè)主召開首次業(yè)主大會會議。第十二條首次業(yè)主大會會議的籌備經(jīng)費(fèi)由建設(shè)單位承擔(dān)。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)項(xiàng)目預(yù)（銷）售前一次性向街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）預(yù)繳籌備經(jīng)費(fèi)，由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）代收代管。預(yù)繳標(biāo)準(zhǔn)為物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)總建筑面積5萬平方米以下（含5萬平方米）的1萬元，5至10萬平方米（含10萬平方米）萬元，10至20萬平方米（含20萬平方米）2萬元，20萬平方米以上的3萬元?；I備經(jīng)費(fèi)的使用應(yīng)堅(jiān)持合理節(jié)儉、專戶儲存、?？顚Ｓ?、多退少補(bǔ)的原則。第十三條業(yè)主委員會由業(yè)主大會選舉產(chǎn)生，是業(yè)主大會的執(zhí)行機(jī)構(gòu)。業(yè)主委員會的人

9、數(shù)應(yīng)當(dāng)是5至15人的單數(shù)，業(yè)主委員任期為3至5年，可以連選連任。業(yè)主委會員委員應(yīng)當(dāng)是本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，并符合下列條件：（一）具有完全民事行為能力；（二）遵守國家有關(guān)法律、法規(guī)；（三）遵守業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約，模范履行業(yè)主義務(wù)；（四）熱心公益事業(yè)，責(zé)任心強(qiáng)，公正廉潔；（五）具有一定的組織能力；（六）具備必要的工作時間；（七）法律法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)具備的其他條件。本人及其近親屬或其他利害關(guān)系人在本物業(yè)管理區(qū)域物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者該企業(yè)的關(guān)聯(lián)企業(yè)任職的，不得擔(dān)任業(yè)主委員會委員。第十四條業(yè)主委員會執(zhí)行業(yè)主大會的決定事項(xiàng)，履行下列職責(zé)：（一）執(zhí)行業(yè)主大會的決定和決議；（二）召集業(yè)主大會會議，報(bào)告物業(yè)管

10、理實(shí)施情況；（三）與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；（四）及時了解業(yè)主（物業(yè)使用人）的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；（五）監(jiān)督管理規(guī)約的實(shí)施；（六）督促業(yè)主交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)及其他相關(guān)費(fèi)用；（七）組織和監(jiān)督專項(xiàng)維修資金的籌集和使用；（八）調(diào)解業(yè)主之間因物業(yè)使用、維護(hù)和管理產(chǎn)生的糾紛；（九）業(yè)主大會賦予的其他職責(zé)。第十五條業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，持下列文件征求街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）備案意見并報(bào)物業(yè)所在地的縣（區(qū)、市）、開發(fā)區(qū)管委會房地產(chǎn)行政主管部門備案：（一）業(yè)主委員會選舉情況和業(yè)主委員會成員的基本情況；（二）業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主管理規(guī)約等；（

11、三）業(yè)主大會會議記錄和會議決定；（四）業(yè)主委員會工作規(guī)則；（五）業(yè)主委員會成立（換屆）備案表；（六）業(yè)主大會決定的其他重大事項(xiàng)。市、縣（區(qū)、市）、開發(fā)區(qū)房地產(chǎn)行政主管部門可結(jié)合實(shí)際，制定業(yè)主大會議事規(guī)則和管理規(guī)約的示范文本。第十六條業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生出新一屆業(yè)主委員會之日起10日內(nèi)，前任業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）、社區(qū)（村）的監(jiān)督下，將其保管的有關(guān)憑證、檔案等文件資料、印章及其他屬于全體業(yè)主共有的財(cái)物，移交給新一屆業(yè)主委員會，并辦理書面交接手續(xù)；逾期不移交或損毀的，承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。第十七條召開業(yè)主委員會會議，應(yīng)當(dāng)告知相關(guān)的社區(qū)（村），并聽取社區(qū)（村）的建議。在物業(yè)管理區(qū)域

12、內(nèi)，業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)積極配合相關(guān)社區(qū)（村）依法履行自治管理職責(zé)，支持社區(qū)（村）開展工作，并接受其指導(dǎo)和監(jiān)督。第十八條業(yè)主委員會未按業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定組織召開業(yè)主大會定期會議，或者發(fā)生應(yīng)當(dāng)召開業(yè)主大會臨時會議情況，業(yè)主委員會不履行組織召開會議職責(zé)的，街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）可以責(zé)令業(yè)主委員會限期召開；逾期仍不召開的，可以由物業(yè)所在地的社區(qū)（村）在街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）的指導(dǎo)監(jiān)督下組織召開。第十九條經(jīng)業(yè)主委員會三分之一以上委員提議召開業(yè)主委員會會議的，應(yīng)當(dāng)召開業(yè)主委員會會議。主任、副主任無正當(dāng)理由不召集業(yè)主委員會會議的，由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）組織召開或指定一名委員召集主持業(yè)

13、主委員會會議。業(yè)主委員會會議應(yīng)有過半數(shù)的委員出席，作出的決定必須經(jīng)全體委員半數(shù)以上同意。業(yè)主委員會委員不得委托他人出席業(yè)主委員會會議。第二十條業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以依法請求人民法院予以撤銷業(yè)主委員會不得決定依法應(yīng)當(dāng)由業(yè)主大會決定的事項(xiàng)。業(yè)主委員會超越職權(quán)作出決定，或者作出與本物業(yè)管理區(qū)域物業(yè)管理無關(guān)的決定，由簽字同意該決定的委員承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。第二十一條業(yè)主委員會委員不得有下列行為：（一）索取、非法收受建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者有利害關(guān)系業(yè)主提供的利益或者報(bào)酬；（二）向?yàn)楸疚飿I(yè)管理區(qū)域提供服務(wù)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)承攬、介紹涉及本物業(yè)管理區(qū)域經(jīng)營、管理等

14、相關(guān)的業(yè)務(wù)；（三）違反物業(yè)服務(wù)合同的約定，拒交或拖欠物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，或利用職務(wù)之便要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)減免物業(yè)服務(wù)費(fèi)；（四）泄露業(yè)主相關(guān)信息；（五）挪用、侵占業(yè)主共有財(cái)產(chǎn)；（六）其他損害業(yè)主共同利益或者可能影響公正履行職務(wù)的行為。業(yè)主委員會委員違反前款規(guī)定的，由業(yè)主委員會決定中止其成員職務(wù)，并提請業(yè)主大會會議終止其成員職務(wù)。第二十二條有下列情況之一的，業(yè)主委員會委員資格自行終止：（一）因物業(yè)轉(zhuǎn)讓、滅失等原因不再是業(yè)主的；（二）喪失民事行為能力的；（三）依法被限制人身自由的；（四）在本物業(yè)管理區(qū)域物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者該企業(yè)的關(guān)聯(lián)企業(yè)中任職的；（五）法律、法規(guī)以及管理規(guī)約規(guī)定的其他情形。第二十三條業(yè)主委員會

15、任期屆滿前3個月，物業(yè)所在地的街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會會議，進(jìn)行換屆選舉，并在上屆業(yè)主委員會任期屆滿前選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會。第二十四條業(yè)主委員會任期屆滿未能選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會或者業(yè)主委員會委員人數(shù)不足總數(shù)的二分之一或者業(yè)主委員會不能正常開展工作的，新一屆業(yè)主委員會產(chǎn)生之前，可以由物業(yè)所在地的社區(qū)（村）在街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）的指導(dǎo)和監(jiān)督下，代行業(yè)主委員會的職責(zé)，相關(guān)檔案資料、印章及其他財(cái)物可以由社區(qū)（村）代為管理。第二十五條業(yè)主委員會應(yīng)建立信息公開制度，設(shè)立信息公示欄及工作意見箱，定期公布工作情況，接受業(yè)主監(jiān)督。業(yè)主可以查閱業(yè)主委員會工作資料，并有權(quán)就涉及自身利益

16、的事項(xiàng)向業(yè)主委員會提出質(zhì)詢，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)予以答復(fù)。第三章物業(yè)服務(wù)企業(yè)第二十六條一個物業(yè)管理區(qū)域由一個物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供物業(yè)服務(wù)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定取得資質(zhì)證書，并在資質(zhì)等級許可的范圍內(nèi)從事物業(yè)服務(wù)活動。從事物業(yè)管理的人員應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定取得職業(yè)資格證書。不得偽造、涂改、轉(zhuǎn)讓、出租、轉(zhuǎn)借資質(zhì)證書和資格證書。第二十七條已成立業(yè)主大會的物業(yè)管理區(qū)域，經(jīng)專有部分面積占建筑物總面積過半數(shù)且人數(shù)占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意，可以根據(jù)物業(yè)特點(diǎn)自行決定選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的資質(zhì)等級及服務(wù)內(nèi)容。業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)依據(jù)法律、法規(guī)的規(guī)定與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同第二十八條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將下列信息在物業(yè)

17、管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)地點(diǎn)的顯著位置公開并及時更新：（一）企業(yè)營業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證書、服務(wù)投訴電話；（二）物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)項(xiàng)目及標(biāo)準(zhǔn)、計(jì)費(fèi)方式、收費(fèi)依據(jù)等有關(guān)事項(xiàng)；（三）房地產(chǎn)、價(jià)格、公安、規(guī)劃、城市管理、工商、環(huán)保、質(zhì)量監(jiān)督等行政管理部門的投訴舉報(bào)電話。第二十九條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)法律、法規(guī)和物業(yè)服務(wù)合同規(guī)定以及有關(guān)物業(yè)服務(wù)行業(yè)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)提供專業(yè)化的服務(wù)，不得降低服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)或者減少服務(wù)項(xiàng)目。第三十條物業(yè)服務(wù)企業(yè)對服務(wù)期間因改造、維修、保養(yǎng)有關(guān)物業(yè)或者配置固定設(shè)施設(shè)備而形成的下列技術(shù)資料，應(yīng)當(dāng)建檔保存：（一）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的房屋主體承重結(jié)構(gòu)部位、走廊通道、樓梯間、電梯井、物業(yè)服務(wù)

18、用房、房屋外墻面等共用部位檔案及其維修、養(yǎng)護(hù)記錄；（二）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的給排水管道、水箱、加壓水泵、電梯、天線、照明設(shè)施、供電線路、燃?xì)夤艿馈⑾涝O(shè)施、安防監(jiān)控、溝渠、池、井、公益性文體設(shè)施等共用設(shè)施設(shè)備檔案及其運(yùn)行、維修、養(yǎng)護(hù)記錄；（三）物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者建設(shè)單位與相關(guān)專營單位簽訂的供水、供電、供氣、通訊、有線電視、網(wǎng)絡(luò)、垃圾清運(yùn)等書面協(xié)議；（四）住宅裝飾裝修管理資料；（五）物業(yè)服務(wù)活動中形成的與業(yè)主利益相關(guān)的其他重要資料。第三十一條房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用信息系統(tǒng)，對物業(yè)服務(wù)企業(yè)、物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目實(shí)行動態(tài)考核考評管理，考核考評結(jié)果計(jì)入物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用檔案，作為企業(yè)信用等級評價(jià)、

19、資質(zhì)升級、物業(yè)管理招投標(biāo)、物業(yè)管理項(xiàng)目創(chuàng)優(yōu)達(dá)標(biāo)等活動評審的依據(jù)公安、質(zhì)監(jiān)、消防、稅務(wù)、供電等部門和單位，應(yīng)當(dāng)提供相關(guān)業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)違法違規(guī)行為記錄或物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目年度專項(xiàng)考評結(jié)果。第三十二條市房地產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)三級物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書的頒發(fā)管理及二級以上企業(yè)的資質(zhì)中報(bào)審核工作。一級、二級及本市三級資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，可以在全市范圍內(nèi)從事物業(yè)服務(wù)活動；非本市登記注冊的一級、二級資質(zhì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)在本市從事物業(yè)服務(wù)活動的，應(yīng)當(dāng)在本市設(shè)立分公司；非本市三級（含暫定）資質(zhì)的，應(yīng)當(dāng)在本市申請資質(zhì)。物業(yè)服務(wù)活動應(yīng)當(dāng)接受物業(yè)所在地市（縣、市）房地產(chǎn)行政主管部門的監(jiān)督管理。第三十三條從事物業(yè)服

20、務(wù)的人員應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定，參加物業(yè)管理相應(yīng)的職業(yè)教育培訓(xùn)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)的電力、鍋爐、電梯、消防、高空作業(yè)等從業(yè)人員，應(yīng)當(dāng)具備相應(yīng)的從業(yè)資格。物業(yè)服務(wù)企業(yè)委托或聘用具備相應(yīng)資質(zhì)的單位及個人，應(yīng)當(dāng)明確各自的安全管理責(zé)任和義務(wù)。第四章前期物業(yè)管理第三十四條前期物業(yè)管理是指業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，由建設(shè)單位選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施的物業(yè)管理。第三十五條住宅及同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)非住宅的建設(shè)單位，應(yīng)當(dāng)通過招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)；投標(biāo)人少于3個或者住宅規(guī)模較小的，經(jīng)物業(yè)所在地房地產(chǎn)行政主管部門批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。提倡其他物業(yè)的建設(shè)單

21、位通過招投標(biāo)的方式，選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。第三十六條住宅及同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)非住宅的建設(shè)單位，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)預(yù)（銷）售前按照規(guī)定完成物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目招標(biāo)工作，并向房地產(chǎn)行政主管部門備案。建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)參照前期物業(yè)服務(wù)合同（示范文本）簽訂前期物業(yè)服務(wù)書面合同。第三十七條建設(shè)單位在預(yù)（銷）售物業(yè)前，應(yīng)當(dāng)制定臨時管理規(guī)約，將臨時管理規(guī)約、前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)的資質(zhì)等級、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等作為物業(yè)買賣合同的附件；物業(yè)買受人應(yīng)當(dāng)對遵守臨時管理規(guī)約、認(rèn)可前期物業(yè)服務(wù)等作出書面承諾。第三十八條建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照建設(shè)工程規(guī)劃要求，配建不少于總建筑面積千分之三至千分之五的物業(yè)管理用房（包括業(yè)主委員會工

22、作用房）。未按規(guī)定配建的，不予竣工備案。物業(yè)管理用房配建的面積和位置，應(yīng)當(dāng)有利于物業(yè)管理服務(wù)活動的開展。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在中報(bào)新建物業(yè)項(xiàng)目規(guī)劃時，征求物業(yè)所在地房地產(chǎn)行政主管部門的意見，以確定物業(yè)管理用房的面積、位置。分期開發(fā)的物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目，不能足額提供當(dāng)期物業(yè)服務(wù)用房的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)提供臨時物業(yè)服務(wù)用房。物業(yè)服務(wù)用房應(yīng)當(dāng)具備水、電、暖等基本使用條件。第三十九條依法應(yīng)當(dāng)屬于全體業(yè)主共有的物業(yè)管理用房、公共廁所、機(jī)動車停車場（庫）、永久性自行車庫等配套設(shè)施，任何單位和個人不得買賣或抵押；未經(jīng)業(yè)主大會同意，不得占用或者改作他用。建設(shè)單位在申請房屋所有權(quán)初始登記時，應(yīng)當(dāng)將前款規(guī)定的配套設(shè)施一并申請登記，

23、由房屋登記機(jī)構(gòu)在房屋登記簿上予以記載，不頒發(fā)房屋權(quán)屬證書。第四十條前期物業(yè)服務(wù)合同約定期限屆滿，未成立業(yè)主大會或者業(yè)主大會未作出選聘或續(xù)聘前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)的決定，前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)自愿按照不低于原合同約定的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)且不高于原合同約定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)繼續(xù)提供服務(wù)的，可以繼續(xù)服務(wù)至業(yè)主大會作出選聘或續(xù)聘決定為止。第四十一條建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國家規(guī)定的保修期限和保修范圍承擔(dān)物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目的保修責(zé)任，其他項(xiàng)目的保修期限由建設(shè)單位和施工單位在施工合同中約定。第五章物業(yè)管理服務(wù)第四十二條物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù)，收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)，接受業(yè)主（物業(yè)使用人）、業(yè)主大會和業(yè)主委員會的監(jiān)督。物業(yè)服務(wù)合同

24、的約定對物業(yè)服務(wù)企業(yè)和全體業(yè)主（物業(yè)使用人）具有約束力。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)定期聽取業(yè)主（物業(yè)使用人）、業(yè)主大會和業(yè)主委員會的意見和建議，配合社區(qū)（村）做好相關(guān)管理工作。第四十三條物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)包括下列內(nèi)容：（一）物業(yè)基本情況；（二）物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容與質(zhì)量；（三）物業(yè)服務(wù)費(fèi)用；（四）物業(yè)的經(jīng)營與管理；（五）物業(yè)的承接驗(yàn)收；（六）物業(yè)的使用維護(hù)；（七）專項(xiàng)維修資金；（八）違約責(zé)任；（九）其他事項(xiàng)。物業(yè)服務(wù)合同只能約定屬于民事服務(wù)內(nèi)容的事項(xiàng)，不得約定由物業(yè)服務(wù)企業(yè)行使應(yīng)當(dāng)由行政管理部門行使的行政管理職責(zé)。第四十四條物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿3個月前，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會決定續(xù)聘或者另行選聘物業(yè)服務(wù)

25、企業(yè)，并書面報(bào)告物業(yè)所在地房地產(chǎn)行政主管部門、街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）和社區(qū)（村）。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自物業(yè)服務(wù)合同終止之日起10日內(nèi)，向業(yè)主委員會移交相關(guān)檔案資料。第四十五條實(shí)行物業(yè)管理重大事件報(bào)告制度。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生下列情況之一的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照應(yīng)急管理有關(guān)規(guī)定啟動應(yīng)急響應(yīng)程序，向房地產(chǎn)行政主管部門、街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）及社區(qū)（村）、相關(guān)專營單位等進(jìn)行報(bào)告，并采取措施：（一）發(fā)生火災(zāi)、水患、爆炸或者自然災(zāi)害等造成人身傷亡或者危及建筑物安全的；（二）建筑物及其附屬設(shè)施設(shè)備發(fā)生安全隱患，且依靠自身能力難以排除，可能危及業(yè)主、物業(yè)使用人及建筑物安全的；（三）物業(yè)服務(wù)人員擬集體撤離

26、物業(yè)管理區(qū)域，造成物業(yè)服務(wù)中斷，嚴(yán)重影響業(yè)主和物業(yè)使用人正常生活的；（四）發(fā)生群體性事件；（五）發(fā)生業(yè)主、物業(yè)使用人非正常重大傷亡事件；（六）其他嚴(yán)重影響業(yè)主、物業(yè)使用人正常生活的事件。第四十六條物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以在房地產(chǎn)行政主管部門的指導(dǎo)下，按照自愿原則，加入市物業(yè)協(xié)會。市物業(yè)協(xié)會應(yīng)當(dāng)按照國家和省有關(guān)規(guī)定，建立和完善物業(yè)服務(wù)企業(yè)以及物業(yè)服務(wù)從業(yè)人員自律制度，組織業(yè)務(wù)培訓(xùn)，協(xié)助政府有關(guān)部門調(diào)解物業(yè)服務(wù)矛盾糾紛，配合房地產(chǎn)行政主管部門建立健全信用檔案，加強(qiáng)行業(yè)誠信自律建設(shè)，促進(jìn)行業(yè)健康發(fā)展。第四十七條物業(yè)管理實(shí)行有償服務(wù)，遵循合理、公開以及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)與服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)相適應(yīng)的原則。住宅前期物業(yè)服務(wù)、保障性住

27、房物業(yè)服務(wù)收費(fèi)執(zhí)行政府指導(dǎo)價(jià)；非住宅物業(yè)服務(wù)和業(yè)主大會成立后的住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行市場調(diào)節(jié)價(jià)。物業(yè)服務(wù)費(fèi)按房屋建筑面積計(jì)收，可按月、季、年收取，也可預(yù)收，但預(yù)收期限最長不得超過12個月。物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得擅自設(shè)立收費(fèi)項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)。第四十八條業(yè)主（物業(yè)使用人）應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定，按時足額交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)。未按時足額交納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)有權(quán)要求限期交納。拒不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以要求業(yè)主委員會協(xié)助催交，也可以向物業(yè)所在地街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）、社區(qū)（村）申請調(diào)解，或者向人民法院提起訴訟。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。第四十九條已竣

28、工但尚未出售或者尚未交付給物業(yè)買受人的物業(yè)，其物業(yè)服務(wù)費(fèi)由建設(shè)單位全額交納；已交付給物業(yè)買受人的物業(yè)，其物業(yè)服務(wù)費(fèi)由買受人全額交納。業(yè)主轉(zhuǎn)讓物業(yè)時，應(yīng)當(dāng)告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)并及時結(jié)清物業(yè)服務(wù)等費(fèi)用。物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得以停水、停電等方式催繳物業(yè)服務(wù)等費(fèi)用。第五十條供水、供電、供熱、供氣、通信、有線電視、生活垃圾處理等專營服務(wù)單位應(yīng)當(dāng)直接向最終用戶收取費(fèi)用。不得強(qiáng)制物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收上述費(fèi)用，也不得因物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒絕代收而停止提供服務(wù)。委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)收費(fèi)的，應(yīng)當(dāng)簽訂書面委托協(xié)議，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可向委托單位收取手續(xù)費(fèi)，但不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用。專營服務(wù)單位應(yīng)按照發(fā)票使用管理規(guī)定，為物業(yè)服務(wù)企業(yè)向業(yè)主

29、開具相關(guān)發(fā)票提供便利條件。住宅物業(yè)區(qū)域內(nèi)共用設(shè)施設(shè)備的維護(hù)管理、保潔、綠化等物業(yè)服務(wù)過程中的用水、用電、用氣、用熱等價(jià)格應(yīng)當(dāng)按照國家及省價(jià)格主管部門的規(guī)定執(zhí)行。第五十一條業(yè)主（物業(yè)使用人）使用物業(yè)，應(yīng)當(dāng)遵守法律、法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定，在供水、排水、通風(fēng)、采光、通行、維修、裝飾裝修、環(huán)境衛(wèi)生、環(huán)境保護(hù)等方面，按照有利于物業(yè)的安全使用、維修養(yǎng)護(hù)的原則，處理相鄰關(guān)系。物業(yè)服務(wù)企業(yè)對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)時，相關(guān)業(yè)主（物業(yè)使用人）應(yīng)當(dāng)給予配合。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對相關(guān)部門進(jìn)入物業(yè)管理區(qū)域履行職責(zé)提供便利條件并予以積極配合。第五十二條業(yè)主（物業(yè)使用人）對房屋進(jìn)行裝飾裝修時，應(yīng)當(dāng)遵守有關(guān)規(guī)定。

30、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項(xiàng)書面告知業(yè)主（物業(yè)使用人）、裝修企業(yè)，并簽訂裝飾裝修協(xié)議。協(xié)議應(yīng)當(dāng)包括下列內(nèi)容：（一）裝飾裝修工程的實(shí)施內(nèi)容；（二）裝飾裝修工程的實(shí)施期限；（三）允許施工的時間；（四）廢棄物的清運(yùn)與處置；（五）住宅外立面設(shè)施及防盜窗的安裝要求；（六）其他需要約定的禁止行為和注意事項(xiàng)；（七）管理服務(wù)費(fèi)用；（八）違約責(zé)任；（九）其他需要約定的事項(xiàng)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對裝飾裝修活動的檢（巡）查，對業(yè)主違反有關(guān)規(guī)定的行為及時進(jìn)行勸導(dǎo)、制止，勸導(dǎo)、制止無效的，應(yīng)當(dāng)及時向相關(guān)行政主管部門報(bào)告物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)為業(yè)主裝飾裝修提供必要的便利條件，不得參與、支持、縱容有關(guān)人員

31、強(qiáng)制向業(yè)主銷售、搬運(yùn)裝飾裝修材料、家居物品。第六章物業(yè)的使用與維護(hù)第五十三條物業(yè)管理區(qū)域劃分，以建設(shè)工程規(guī)劃許可證批準(zhǔn)的范圍為基礎(chǔ)，遵循相對集中、便于管理的原則，綜合考慮供熱、供水等相關(guān)配套設(shè)施設(shè)備及社區(qū)建設(shè)等因素，應(yīng)當(dāng)遵守下列規(guī)定：（一）新建住宅小區(qū)，包括分期建設(shè)的，按照小區(qū)整體規(guī)劃設(shè)施范圍劃分為一個物業(yè)管理區(qū)域；（二）非住宅物業(yè)及單幢商住樓宇具有獨(dú)立共用設(shè)施設(shè)備，能夠封閉管理的，劃分為一個物業(yè)管理區(qū)域；（三）根據(jù)城市詳細(xì)規(guī)劃，確定整合為一個居住區(qū)或者組團(tuán)的，劃入一個物業(yè)管理區(qū)域；（四）地理上自然連接、規(guī)模較小的住宅小區(qū)，經(jīng)各區(qū)域中專有部分面積占建筑物總面積過半數(shù)且人數(shù)占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同

32、意劃分為一個物業(yè)管理區(qū)域的，可以調(diào)整為一個物業(yè)管理區(qū)域；（五）經(jīng)自然分割或者習(xí)慣形成的兩個以上相對獨(dú)立區(qū)域，能明確分清共用配套設(shè)施設(shè)備管理維護(hù)責(zé)任，并經(jīng)各區(qū)域中專有部分面積占建筑物總面積過半數(shù)且人數(shù)占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意劃分為多個物業(yè)管理區(qū)域的，可以調(diào)整為多個物業(yè)管理區(qū)域。第五十四條新建建設(shè)項(xiàng)目開工建設(shè)前，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)持房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目核準(zhǔn)或備案文件、土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案等資料向本轄區(qū)房地產(chǎn)行政主管部門提出物業(yè)管理區(qū)域劃分書面申請。房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)按照本辦法第五十三條規(guī)定，在征求街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）、社區(qū)（村）意見后劃定物業(yè)管理區(qū)域，并書面告知建設(shè)單位。

33、建設(shè)單位銷售物業(yè)，應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理區(qū)域四至界限在物業(yè)買賣合同中明示第五十五條已經(jīng)建成并交付的物業(yè)，尚未劃定物業(yè)管理區(qū)域或者需要調(diào)整物業(yè)管理區(qū)域的，其所在街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）、社區(qū)（村）應(yīng)當(dāng)在征求業(yè)主意見后，向房地產(chǎn)行政主管部門提出劃分或者調(diào)整物業(yè)管理區(qū)域書面申請。房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)按照本辦法第五十三條規(guī)定，劃定或者調(diào)整物業(yè)管理區(qū)域，并予以公示。第五十六條物業(yè)管理區(qū)域不得有下列行為：（一）損壞房屋承重結(jié)構(gòu)、主體結(jié)構(gòu)和房屋外貌；（二）擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路、場地；（三）私圈、私占、私建停車場地；（四）擅自設(shè)置攤點(diǎn)或者集貿(mào)市場；（五）隨意傾倒或者堆放垃圾、雜物；（六）侵占綠地，毀

34、壞花草樹木，損壞園林設(shè)施；（七）擅自在建（構(gòu)）筑物屋頂、外墻上安裝、放置、懸掛、張貼物品或者涂寫、刻畫；（八）違反規(guī)定排放噪聲或者故意制造噪聲干擾他人正常生活；（九）違反有關(guān)規(guī)定排放超標(biāo)準(zhǔn)噪音和有毒有害物質(zhì)，存放易燃、易爆、劇毒或者含有放射性物品；（十）違反規(guī)定停放車輛或者不按照規(guī)定行車路線行駛；（H一）違反規(guī)定飼養(yǎng)動物；（十二）其他違反法律、法規(guī)和管理規(guī)約的行為。第五十七條街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）、社區(qū)（村）或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)（管理單位）應(yīng)當(dāng)對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反本辦法第五十六條規(guī)定的行為進(jìn)行巡查。發(fā)現(xiàn)違法行為的,應(yīng)當(dāng)對行為人予以勸導(dǎo)、制止。勸導(dǎo)、制止無效的，應(yīng)當(dāng)及時向有關(guān)行政主管部門報(bào)告。有

35、關(guān)行政主管部門在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的具體管理職責(zé)分工，按照有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定執(zhí)行。建筑共用部位和共用設(shè)施設(shè)備，不得擅自改變用途。利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營的，應(yīng)當(dāng)事先征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的同意，并不得影響物業(yè)正常使用功能和業(yè)主的正常生活。經(jīng)營所得收益應(yīng)當(dāng)主要用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定使用。第五十九條住宅小區(qū)內(nèi)規(guī)劃建設(shè)的專用車庫和停車場（位），由物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供服務(wù)的，可以按照規(guī)定收取車輛停放服務(wù)費(fèi)。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的機(jī)動車停車場（庫、位），應(yīng)當(dāng)首先滿足本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主（物業(yè)使用人）使用。業(yè)主對機(jī)動車輛保管有特殊要求的，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)另行簽訂

36、機(jī)動車輛保管合同。第六十條業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定交存住宅專項(xiàng)維修資金，用于物業(yè)保修期滿后共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造，不得挪作他用。第六十一條房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)建筑安裝工程造價(jià)，合理確定、調(diào)整、公布每平方米建筑面積交存首期住宅專項(xiàng)維修資金的數(shù)額，并及時公布。建設(shè)單位出售房屋時，應(yīng)當(dāng)按照標(biāo)準(zhǔn)向業(yè)主代收首期住宅專項(xiàng)維修資金并交存至物業(yè)所在地房地產(chǎn)行政主管部門設(shè)立的住宅專項(xiàng)維修資金專戶。未按規(guī)定交存首期住宅專項(xiàng)維修資金的，建設(shè)單位不得將房屋交付買受人。住宅專項(xiàng)維修資金分戶賬面余額不足首期交存額百分之三十的，應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定續(xù)交第六十二條物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿3個月前，業(yè)主大會和業(yè)主委

37、員會應(yīng)當(dāng)選聘或者續(xù)聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。業(yè)主、業(yè)主大會依法選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)書面通知解聘原物業(yè)服務(wù)企業(yè)。原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在收到解聘通知之日起10日內(nèi)與業(yè)主、業(yè)主大會或業(yè)主委員會辦理移交手續(xù)并退出物業(yè)管理區(qū)域；新聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在原物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)管理區(qū)域后，與業(yè)主、業(yè)主大會或業(yè)主委員會辦理交接手續(xù)并進(jìn)駐物業(yè)管理區(qū)域。原物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒不按規(guī)定退出物業(yè)管理區(qū)域的，業(yè)主、業(yè)主委員會、新聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以通過房地產(chǎn)行政主管部門或者司法途徑要求原物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)管理區(qū)域，辦理交接手續(xù)。第六十三條物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反物業(yè)服務(wù)合同約定提前終止物業(yè)服務(wù)合同的，應(yīng)當(dāng)提前3個月通知業(yè)主、業(yè)主委員會并承

38、擔(dān)合同約定的違約責(zé)任。物業(yè)服務(wù)合同終止前，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得停止服務(wù)。第六十四條物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)管理區(qū)域時，應(yīng)當(dāng)向業(yè)主委員會移交相關(guān)資料和財(cái)物，并配合新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)做好交接工作；沒有業(yè)主委員會的，應(yīng)當(dāng)移交街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）、社區(qū)（村）代管。第六十五條物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)管理區(qū)域，業(yè)主、業(yè)主大會未選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)由全體業(yè)主共同承擔(dān)管理責(zé)任；環(huán)衛(wèi)、供水、供電、供氣、通信、有線電視等相關(guān)單位應(yīng)當(dāng)繼續(xù)做好管理服務(wù)工作。屬地職能部門應(yīng)當(dāng)履行相應(yīng)的社會管理職能；街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）、社區(qū)（村）應(yīng)當(dāng)根據(jù)業(yè)主請求，指導(dǎo)和協(xié)助業(yè)主召開業(yè)主大會，選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。第六十六條物業(yè)服

39、務(wù)企業(yè)為滿足管理需要，投資建設(shè)、完善物業(yè)管理區(qū)域配套設(shè)施或維修、改造共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的，應(yīng)當(dāng)征求業(yè)主意見，經(jīng)專有部分面積占建筑物總面積過半數(shù)且人數(shù)占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意后，方可實(shí)施。未按規(guī)定征求業(yè)主意見的，視為物業(yè)服務(wù)企業(yè)自愿投資，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得要求業(yè)主或他人承擔(dān)相關(guān)費(fèi)用第七章職責(zé)分工第六十七條市房地產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)全市物業(yè)管理行業(yè)的監(jiān)督管理工作。履行以下職責(zé)：1 .負(fù)責(zé)擬定全市物業(yè)服務(wù)市場的發(fā)展規(guī)劃和計(jì)劃并組織實(shí)施，負(fù)責(zé)擬定全市物業(yè)管理的政策性指導(dǎo)意見并監(jiān)督落實(shí)；2 .負(fù)責(zé)對縣（區(qū)、市）、開發(fā)區(qū)管委會房地產(chǎn)行政主管部門的業(yè)務(wù)指導(dǎo)和監(jiān)管；3 .負(fù)責(zé)全市三級（暫定）物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)審

40、核、審批及二級以上物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)初審、上報(bào)工作；4 .負(fù)責(zé)全市物業(yè)服務(wù)企業(yè)考核、評價(jià)、信用檔案建立和管理工作，負(fù)責(zé)物業(yè)服務(wù)企業(yè)從業(yè)人員管理工作；5 .按照分級負(fù)責(zé)、屬地管理的原則，受理并協(xié)調(diào)解決有關(guān)物業(yè)管理的投訴和糾紛；6 .指導(dǎo)各縣（區(qū)、市）、開發(fā)區(qū)前期物業(yè)服務(wù)招投標(biāo)管理工作，負(fù)責(zé)組織市城區(qū)前期物業(yè)服務(wù)招投標(biāo)管理和前期物業(yè)服務(wù)合同備案工作；7 .指導(dǎo)各縣（區(qū)、市）、開發(fā)區(qū)住宅專項(xiàng)維修資金交存、使用、管理等工作，負(fù)責(zé)市城區(qū)住宅專項(xiàng)維修資金交存、使用、管理等工作；8 .指導(dǎo)各縣（區(qū)、市）落實(shí)新建住宅小區(qū)綜合驗(yàn)收制度，負(fù)責(zé)市城區(qū)新建住宅小區(qū)綜合驗(yàn)收工作；9 .指導(dǎo)市物業(yè)協(xié)會工作。第六十八條縣（區(qū)

41、、市）人民政府、開發(fā)區(qū)管委會房地產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域物業(yè)管理行業(yè)的監(jiān)督管理工作，組織對物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目進(jìn)行綜合考評；建立健全物業(yè)管理服務(wù)投訴處理機(jī)制，建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用信息系統(tǒng)；指導(dǎo)屬地街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）開展業(yè)主大會成立、業(yè)主委員會選舉、換屆和備案等日常監(jiān)督管理工作。第六十九條價(jià)格行政主管部門負(fù)責(zé)物業(yè)管理活動中的價(jià)格監(jiān)管工作，履行以下職責(zé):1 .建立與市場經(jīng)濟(jì)相適應(yīng)的物業(yè)服務(wù)價(jià)格調(diào)整機(jī)制，開展物業(yè)服務(wù)成本監(jiān)審，制定、調(diào)整物業(yè)服務(wù)政府指導(dǎo)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)并及時向社會公布；2 .監(jiān)督檢查價(jià)格公示制度落實(shí)情況，依法查處價(jià)格違法行為。第七十條公安部門負(fù)責(zé)監(jiān)督指導(dǎo)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的治安防范、日常消防管

42、理等工作,履行以下職責(zé)：1 .負(fù)責(zé)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的人口管理、治安管理，指導(dǎo)督促業(yè)主大會、業(yè)主委員會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)建立公共秩序維護(hù)制度，落實(shí)各項(xiàng)治安防范措施；2 .依法查處違反各類中華人民共和國噪聲污染防治法的行為；3 .依法查處物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的消防安全違法行為；4 .監(jiān)督指導(dǎo)業(yè)主大會、業(yè)主委員會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)對共用消防設(shè)施進(jìn)行維護(hù)管理，對共用部位開展防火檢查、巡查及消防安全教育宣傳等工作；5 .監(jiān)督指導(dǎo)業(yè)主大會、業(yè)主委員會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)規(guī)范各類交通標(biāo)識設(shè)置、停車位劃分、行車路線制定等交通安全行為，會同相關(guān)部門在物業(yè)管理區(qū)域外城市道路上劃分臨時停車位，緩解小區(qū)停車難問題。第七十一條民政部門負(fù)責(zé)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的民政事務(wù)管理工作，指導(dǎo)監(jiān)督業(yè)主大會、業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、建設(shè)單位做好住宅區(qū)和樓群命名、門牌編號、殯葬管理及物業(yè)行業(yè)協(xié)會的監(jiān)督指導(dǎo)等相關(guān)工作。第七十二條司法部門負(fù)