曬美國百年房價曲線中國房價走勢已經(jīng)很清晰了

1、曬美國百年房價曲線中國房價走勢已經(jīng)很清晰了曬美國百年房價曲線中國房價走勢已經(jīng)很清晰了天涯社區(qū)核心提示：從一百年美國住宅曲線價格看，房價穩(wěn)中有升，美元的購買能力相對穩(wěn)定，可以完全看到市場規(guī)律的作用。中國是有特色的社會主義，是政策指導(dǎo)下的市場經(jīng)濟，很大層面上房地產(chǎn)價格取決于政府的政策走向，但發(fā)達國家尤其是美國房地產(chǎn)市場的變化規(guī)律有一定指導(dǎo)意義。一、美國百年房價分析圖1:1890至2009美國房價變化曲線。以1890售價為10萬美元的房子為基準，1997年房價是11萬美元。2006年之后的數(shù)據(jù)，非RobertJShiller先生所繪制。2009年最新數(shù)據(jù)顯示年初標準房價為為14萬美元，最新數(shù)據(jù)為萬美

2、元，紅色虛線為預(yù)測值。從圖1中我們不難看生，第一次世界大戰(zhàn)導(dǎo)致了美國房價的急速下降，其表現(xiàn)為1890年的房子標準價由10萬美元跌至歷史最低萬美元，緊接著在1930年前后開始的10年經(jīng)濟大蕭條中又跌至另一歷史低點萬美元。然而蕭條期房價并非沒有漲幅，依然有緩慢的增長。第二次世界大戰(zhàn)初期，美國房價陷入歷史上第三個低點萬美元。隨著戰(zhàn)場上美軍主動權(quán)的逐步確立，1942年底美國房價的劇烈拉升，重回10萬美元上方至11萬美元。之后一直到1997年，房價雖然有過七十年代、八十年代的兩次繁榮，但漲、跌幅度不是很大，都在10%范圍內(nèi)。1997年后，房價開始狂飆，2006年升至萬美元。之后房價一路下跌至1999年的

3、萬美元左右（網(wǎng)絡(luò)資料查詢結(jié)果）。虛線部分曲線僅僅是預(yù)測，權(quán)供參考?？v觀100多年美國房價的變遷，我們可以有以下結(jié)論：1、平均房價處于緩慢微幅上升趨勢。1890年開始的上個世紀初，由于交通等方面的因素，美國和世界的溝通遠不及二戰(zhàn)以后，因此這段曲線參考意義不是很大。我認為分析美國房價變化趨勢，應(yīng)該從二戰(zhàn)后的1950年開始。1950年至2010年的美國，世界地位已經(jīng)確立，整個社會相對穩(wěn)定。從房價的變化趨勢看，平均房價是緩慢增值的，但絕沒有想象的增值巨大。也就是說，從一個長期角度看，10萬美元的房子和10萬美元的存款差不多。這是社會穩(wěn)定所帶來的效果。2、沒有只漲不跌的房價，漲得快，跌的也快。盡管美國房

4、價相對穩(wěn)定，但在一個小的時間區(qū)間看，房價波動是經(jīng)常發(fā)生的。70年代、80年代尤其是21世紀的第一個10年，都有過較大的波動。每次漲幅和跌幅差不多，漲得快跌的也快。二、國內(nèi)十年房價變化趨勢分析圖2:1999年-2009年中房上海住宅寫字樓指數(shù)曲線以上海中房住宅和寫字樓曲線為例，1999年寫字樓指數(shù)高于住宅，反映了經(jīng)濟的快速發(fā)展和需求旺盛；隨后住宅指數(shù)相應(yīng)逐步增加，到2002年一直處于理性發(fā)展過程中;2002年中期之后，房地產(chǎn)市場高速增長，由現(xiàn)明顯過熱；2005年3月中央由臺調(diào)控措施，房地產(chǎn)指數(shù)下降并保持平穩(wěn)態(tài)勢；2007年中期隨著世界經(jīng)濟的嚴重過熱，中國股市狂漲颶至6000多點，房地產(chǎn)快速拉升；

5、2009年初前后，由于受到美國金融海嘯的沖擊，住宅指數(shù)開始下降。由于中央投資4萬億拉動內(nèi)需計劃的由臺，2009年中期開始，人們對通脹預(yù)期的恐懼心理日益濃重，房價呈現(xiàn)70甚至80°的直線飛漲，有錢人大量購房囤積居奇以避險增值；中產(chǎn)階級取由全部存款買一套算一套；中低收入階層勒緊褲腰帶支付首付，過上節(jié)衣縮食的貸款生活；更多的人們只能是一聲嘆息。如果政策保持不變，而房價又不斷攀升，全國房地產(chǎn)行業(yè)的產(chǎn)能和購買力之間必將由現(xiàn)嚴重倒桂，富人們囤積避險成功，貧富差距進一步拉大。長此以往，不僅拉動以城鎮(zhèn)需要為主的內(nèi)需只能是一句空話，而且還可能由現(xiàn)房地產(chǎn)市場崩盤，甚至由現(xiàn)更嚴重的后果。進入2010年以來

6、，國家對房地產(chǎn)市場管控計劃相繼由臺，從土地首付比例到二套房首付比例，一直到國11條等等政策，使得房價上升趨勢嘎然而止，部分地區(qū)房價已有下降趨勢。縱觀上海房地產(chǎn)市場十多年的指數(shù)變化，住宅指數(shù)幾乎是只增不降，與1999年相比居然達到了倍的增長。也就是說10萬元在10年前能買一間房，現(xiàn)在卻只能買一堵墻。三、房價未來走勢分析1、美國和我國房地產(chǎn)市場的差異美國和我國房地產(chǎn)市場最大的差異是需求。根據(jù)聯(lián)合國的報告，截止2007年10月，世界人口的一半居住在城市，并預(yù)計在25年中，這個比例將增長至三分之二。到2015年，全世界將有23個“特大城市”，其中19個由現(xiàn)在發(fā)展中國家。美國作為發(fā)達國家，已經(jīng)完成了城市

7、化的過程。中國作為發(fā)展中國家，城市化的道路才剛剛開始，有著巨大的房地產(chǎn)新增需求。因此不能完全按照美國的曲線套用在中國房地產(chǎn)市場上。其他因素，諸如最低收入和生活水平差異、城鄉(xiāng)發(fā)展均衡化差異、消費意識的差異等等，這里不一一贅述。盡管中國和美國房地產(chǎn)市場相比較有諸多的不同，但市場對價格的反應(yīng)是一致的。也就是說，雖然我國住宅需求巨大，但在目前高昂的房價情況下，同樣由現(xiàn)了滯銷和供大于求的局面。因此，在市場規(guī)則一定的情況下，中國的房地產(chǎn)市場符合完全的市場規(guī)律。美國的100多年房地產(chǎn)價格變化曲線對我們具有很大的參考價值。2、經(jīng)濟形勢分析從國際經(jīng)濟形勢看，盡管國際經(jīng)濟復(fù)蘇有了苗頭，但是真正回到2007年的水平

8、需要一個長期的過程，這就決定了我國的外向型經(jīng)濟回暖不是一個短時間的事情。2008年底，政府宣布投入4萬億元以拉動國內(nèi)經(jīng)濟，乃至帶動世界經(jīng)濟的復(fù)蘇和發(fā)展，最終實現(xiàn)內(nèi)需和外需的同步增長，再一次把中國經(jīng)濟帶入到快車道。政府的?！?”不是目標，?！?”是為了保就業(yè)，最終為了保穩(wěn)定。然而事與愿違，盡管2009年GDP?！?”成功，但世界經(jīng)濟復(fù)蘇緩慢，外需不旺；4萬億的投入，部分被房地產(chǎn)既得利益者吃掉，部分被股市收容，有多少真正拉動了內(nèi)需不得而知。高昂的房價使老百姓口袋里的錢越來越不值錢，內(nèi)需持續(xù)下降，貧富差距進一步加大，走入了惡性循環(huán)。這樣做的最終結(jié)果是掏空國庫的錢，把老百姓的錢包翻一個底朝天。上述事實

9、完全違背了政府拉動內(nèi)需的初衷。為此，在政府2010年房地產(chǎn)價格打壓政策相繼由臺的同時，繼續(xù)執(zhí)行適度寬松的貸款政策以拉動經(jīng)濟，有消息稱總量是萬億。這導(dǎo)致人們通脹憂慮的進一步加劇。3、2010年及今后房價市場的預(yù)測我國的房地產(chǎn)市場類似股市，由于市場規(guī)則經(jīng)常調(diào)整，從本質(zhì)上說中國房地產(chǎn)市場價格走向不完全取決于市場，而是更多的取決于政府的調(diào)控政策。因此，以政策為先導(dǎo)進行分析。前提一：2010年及今后如果中央政策保持現(xiàn)行政策，不做大的調(diào)整。結(jié)論：全國房價將微幅調(diào)整企穩(wěn)后繼續(xù)上行，并隨著通脹加劇不斷攀升O為什么會繼續(xù)上升呢？道理很簡單?！百Y本總是追逐利率的！”投資什么呢？做實業(yè)？金融危機，內(nèi)外需求不旺！存銀

10、行？利率太低！炒股？股價從6000點降至3000點舊改革開發(fā)以來，房地產(chǎn)價格只升不降，一線城市上海2009年住宅指數(shù)和十年前相比甚至是4倍的關(guān)系。2010年新增投資和貸款部分流向房市將在所難免，于是整個中國經(jīng)濟就實現(xiàn)了1月18日國家統(tǒng)計局總經(jīng)濟師姚景源說的目標，“雖然房價的高漲帶來了社會對房地產(chǎn)泡沫的擔(dān)憂，但汽車、房地產(chǎn)作為我國整個經(jīng)濟重要的支柱產(chǎn)業(yè)一點也不能動搖?！边@一現(xiàn)象和迪拜的情況如由一轍，然而迪拜房地產(chǎn)泡沫破裂了，中國呢？如果中國房地產(chǎn)市場的繁榮也是靠貸款支撐著，泡沫破裂是必然的。現(xiàn)狀是全國各地的資金密集投入一線城市房地產(chǎn)市場，泡沫距離破裂還有距離，還有空間。結(jié)論，在政策沒有大的調(diào)整情

11、況下，2010年及今后房地產(chǎn)市場繼續(xù)上漲是必然趨勢。前提二：政府開征物業(yè)保有稅，秉持以居住型為主導(dǎo)的房地產(chǎn)市場發(fā)展的國策。按照前提一的政策，由于“買賣房的人不需要住房，需要住房的人買不起房”這一核心矛盾沒有解決，房地產(chǎn)市場最終會因為虛高的房價變成實物證券化的資本市場，未來的破裂將是必然的。我國政府是人民的政府，中國共產(chǎn)黨作為執(zhí)政黨代表著廣大人民的利益，三民主義尚且“居者有其屋”，況我黨乎？世界經(jīng)濟的復(fù)蘇情況只能是塔里木盆地式的曲線，不可能是美國的科羅拉多峽谷，等待外需增長是不現(xiàn)實的，只有靠拉動以13億人口為基數(shù)的內(nèi)需，尤其是逐步富裕起來的城鎮(zhèn)人口。解決這一問題的核心就是有效的抑制房價，下房價抑

12、制的猛藥，減輕居民購房壓力，釋放內(nèi)需動能。變投資型為主的房地產(chǎn)市場為居住型為主的房地產(chǎn)市場。什么是房價的猛藥呢？一一2010年征收房地產(chǎn)物業(yè)保有著稅或者地產(chǎn)保有稅。征收范圍主要是人均面積超標的人群，尤其是多套住房者，按人均面積呈幾何級數(shù)征收，加大超面積住房的保有成本。實施這一政策不僅僅是我黨執(zhí)政方針的必然，同時也是經(jīng)濟發(fā)展規(guī)律的必然。在房源同樣稀缺的歐洲，這項政策在很多國家被證明是行之有效的。如果這一政策得以實施，短時間內(nèi)必將釋放大量二手房源，整體房價會急速下降，可能對我國整體經(jīng)濟形勢和勞動力市場由現(xiàn)短時間的沖擊。這是政府最擔(dān)心的，也是政策遲遲不能由臺的原因。但是從一個長期過程來看，伴隨著我國城鎮(zhèn)化的不斷發(fā)展，隨著國民生活水平的提高、內(nèi)需的釋放，住房需求將依然是持續(xù)增長。經(jīng)過一段時間后，房地產(chǎn)市場必將走由低谷，走向相對良性、健康的發(fā)展軌道。結(jié)論，2010年如果政府開征房地產(chǎn)物業(yè)保有稅，房價下跌是必然的。綜上