博志成房地產(chǎn)法務(wù)能力提升(四)-商品房銷售和物業(yè)管理

1、房地產(chǎn)法務(wù)能力提升-商品房銷售和物業(yè)管理 張志曉律師 一、售樓廣告、售樓宣傳資料一、售樓廣告、售樓宣傳資料一、最高法院司法解釋：一、最高法院司法解釋：商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請(qǐng)，房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說(shuō)明和允諾具體確定，并對(duì)商品房買賣合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。n（深圳中院）商品房預(yù)售合同約定售樓廣告、售樓宣傳資料等是合同的組成部分，沒(méi)有約定為合同一部分，廣告、宣傳資料等對(duì)樓盤規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及配套設(shè)施所作之描述明確、具體，未標(biāo)準(zhǔn)的要承擔(dān)違約責(zé)任，n法院委托專業(yè)機(jī)構(gòu)對(duì)廣告說(shuō)明和允諾與實(shí)際不符部分進(jìn)行評(píng)估，差價(jià)部分，按照買受人所購(gòu)房屋的建筑面積占開(kāi)發(fā)商被批準(zhǔn)銷

2、售的建筑面積的比例，由開(kāi)發(fā)商賠償差價(jià)損失給買受人；p無(wú)法評(píng)估的，按房屋總價(jià)款的12酌情計(jì)付違約金。2一、售樓廣告、售樓宣傳資料一、售樓廣告、售樓宣傳資料二、司法解釋的適用條件二、司法解釋的適用條件n1出賣人就開(kāi)發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施作出的說(shuō)明和允諾； 2該允諾和說(shuō)明具體確定； 3對(duì)商品房買賣合同的訂立及價(jià)格的確定有重大影響。n開(kāi)發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)條件交通，如多條公交線路抵達(dá)小區(qū)、天安門十分鐘等；周邊環(huán)境，坐擁20萬(wàn)平方米山體公園，天然氧吧；學(xué)校，小學(xué)、中學(xué)、大學(xué)等；商業(yè)，距某某商業(yè)中心區(qū)僅1公里；市政配套設(shè)施，雙向四車道，人流旺盛。p但，如不在開(kāi)發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)p規(guī)避：本廣告僅供參考，本廣告之內(nèi)容

3、及圖片等均不構(gòu)成預(yù)售合之一部分，實(shí)際情況以簽署預(yù)售合同及政府部門的最終批復(fù)為準(zhǔn)”。3二、商品房預(yù)購(gòu)書(shū)、認(rèn)購(gòu)意向書(shū)二、商品房預(yù)購(gòu)書(shū)、認(rèn)購(gòu)意向書(shū)一、商品房預(yù)購(gòu)書(shū)、認(rèn)購(gòu)意向書(shū)效力一、商品房預(yù)購(gòu)書(shū)、認(rèn)購(gòu)意向書(shū)效力n不適用沒(méi)有預(yù)售證合同無(wú)效的規(guī)定n預(yù)約協(xié)議訂立后，當(dāng)事人一方無(wú)正當(dāng)理由拒絕簽訂房屋買賣合同，守約方起訴要求法院強(qiáng)制違約方訂立買賣合同的，一般不予支持。n預(yù)購(gòu)定金、意向誠(chéng)意金立約定金，是為擔(dān)保正式簽訂商品房買賣合同而交付。如由于出賣人原因未訂立商品房買賣合同，按合同法規(guī)定雙倍返還定金。因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還買受人。（福建高院）4二、商品房

4、預(yù)購(gòu)書(shū)、認(rèn)購(gòu)意向書(shū)二、商品房預(yù)購(gòu)書(shū)、認(rèn)購(gòu)意向書(shū)一、商品房預(yù)購(gòu)書(shū)、認(rèn)購(gòu)意向書(shū)效力一、商品房預(yù)購(gòu)書(shū)、認(rèn)購(gòu)意向書(shū)效力n擬購(gòu)房人以認(rèn)購(gòu)協(xié)議、預(yù)購(gòu)協(xié)議及意向書(shū)等為據(jù)，要求與開(kāi)發(fā)商簽訂正式購(gòu)房合同的，不予支持。 開(kāi)發(fā)商不與擬購(gòu)房人簽訂正式購(gòu)房合同，擬購(gòu)房人要求雙倍返還認(rèn)購(gòu)金、訂購(gòu)金、誠(chéng)意金等的，應(yīng)予支持。 n擔(dān)保的定金開(kāi)發(fā)商拒絕與擬購(gòu)房人訂立商品房買賣合同的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金，擬購(gòu)房人拒絕訂立商品房買賣合同的，無(wú)權(quán)要求返還定金；因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)將定金返還擬購(gòu)房人。（海南高院）5二、商品房預(yù)購(gòu)書(shū)、認(rèn)購(gòu)意向書(shū)二、商品房預(yù)購(gòu)書(shū)、認(rèn)購(gòu)意向書(shū)二、違反商品房預(yù)購(gòu)書(shū)

5、、認(rèn)購(gòu)意向書(shū)的責(zé)任二、違反商品房預(yù)購(gòu)書(shū)、認(rèn)購(gòu)意向書(shū)的責(zé)任n可歸責(zé)于一方當(dāng)事人的事由導(dǎo)致本約不能有效成立的，應(yīng)當(dāng)適用定金罰則;如果預(yù)約中沒(méi)有約定定金罰則的，則違約方應(yīng)當(dāng)賠償守約方所遭受的實(shí)際損失。（江蘇高院）n是否應(yīng)當(dāng)賠償履行本約產(chǎn)生的可得利益（兩種不同觀點(diǎn)）只承擔(dān)締約過(guò)失責(zé)任。應(yīng)當(dāng)賠償預(yù)期利益(可得利益)，即在定金罰則或?qū)嶋H損失的范圍之外，再參照房屋差價(jià)或違約方所獲利潤(rùn)確定買受人的損失數(shù)額。n（深圳中院）訂金、保證金，押金，認(rèn)購(gòu)方反誨、違約的認(rèn)購(gòu)書(shū)明確約定售房方有權(quán)沒(méi)收買方所交訂金未約定售房方有權(quán)沒(méi)收的，則認(rèn)購(gòu)方可以要求售房方返還訂金。訂金（或保證金、押金等）約定成定金性質(zhì)的，則按照法律規(guī)定的

6、定金罰則處理。6二、商品房預(yù)購(gòu)書(shū)、認(rèn)購(gòu)意向書(shū)二、商品房預(yù)購(gòu)書(shū)、認(rèn)購(gòu)意向書(shū)三、不可歸責(zé)于雙方的事由三、不可歸責(zé)于雙方的事由n情勢(shì)變更：比如銀行放貸政策發(fā)生變化。n合同主要條款不具備，在簽訂正式合同時(shí)發(fā)生爭(zhēng)議導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立。認(rèn)購(gòu)書(shū)簽訂時(shí)，商品房銷/預(yù)售合同及補(bǔ)充條款已已制作完成，購(gòu)房人已經(jīng)閱讀了解，認(rèn)購(gòu)書(shū)：“購(gòu)房人已經(jīng)詳細(xì)閱讀商品房銷/預(yù)售合同及其補(bǔ)充條款，且無(wú)異議?！闭J(rèn)購(gòu)書(shū)簽訂時(shí)，商品房銷/預(yù)售合同及補(bǔ)充條款未未制作完成。購(gòu)房人僅有按認(rèn)購(gòu)書(shū)的內(nèi)容進(jìn)行協(xié)商的義務(wù)，對(duì)內(nèi)容有分歧，未達(dá)成協(xié)議的，互不負(fù)責(zé)。購(gòu)房人不能證明自己按認(rèn)購(gòu)書(shū)與開(kāi)發(fā)商磋商合同的，無(wú)權(quán)索回定金。7二、商品房預(yù)購(gòu)書(shū)、認(rèn)購(gòu)意

7、向書(shū)二、商品房預(yù)購(gòu)書(shū)、認(rèn)購(gòu)意向書(shū)四、違反商品房預(yù)購(gòu)書(shū)、認(rèn)購(gòu)意向書(shū)的責(zé)任四、違反商品房預(yù)購(gòu)書(shū)、認(rèn)購(gòu)意向書(shū)的責(zé)任n如由于出賣人原因未訂立商品房買賣合同，買受人可以請(qǐng)求出賣人雙倍返還定金，并賠償其信賴?yán)?，例如，為訂立商品房買賣合同而支出的費(fèi)用及利息等損失，對(duì)房屋漲價(jià)的損失的，不予支持仲崇清訴上海市金軒大邸公司案上海市第二中級(jí)人民法院）最高人民法院公報(bào)（2008年第4期）按照商鋪每平方米建筑面積15000至20500元的價(jià)格賠償其經(jīng)濟(jì)損失n由于買 受人的原因未訂立商品房買賣合同8三、商品房買賣合同三、商品房買賣合同一、商品房買賣合同的主要內(nèi)容一、商品房買賣合同的主要內(nèi)容具備商品房銷售管理辦法第十六條

8、規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容：當(dāng)事人名稱或者姓名和住所，商品房基本狀況，商品房的銷售方式，商品房?jī)r(jià)款的確定方式及總價(jià)款、付款方式、付款時(shí)間，交付使用條件及日期，裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)承諾，水電氣訊配套等承諾和有關(guān)權(quán)益、責(zé)任，公共配套建筑的產(chǎn)權(quán)歸屬，9三、商品房買賣合同三、商品房買賣合同二、認(rèn)購(gòu)書(shū)認(rèn)定為商品房買賣合同二、認(rèn)購(gòu)書(shū)認(rèn)定為商品房買賣合同n司法解釋規(guī)定：認(rèn)購(gòu)書(shū)認(rèn)定房屋買賣合同須兩個(gè)條件：即具備買賣合同的主要內(nèi)容和支付購(gòu)房款。收受購(gòu)房款應(yīng)當(dāng)理解為部分房款，而非全部。對(duì)認(rèn)購(gòu)書(shū)的主要內(nèi)容，也不宜認(rèn)定系全部主要條款，只要具備了必不可少的主要條款，如標(biāo)的物、總價(jià)款等，（南京中院）案例：恒宇房地產(chǎn)公司向恒

9、基公司出具三張恒宇房地產(chǎn)公司專用收據(jù)，其三張收據(jù)的項(xiàng)目欄上均記載“預(yù)收房款、新理想佳園、M01幢辦公樓部分、金額50萬(wàn)元”，三張收據(jù)的金額共計(jì)150萬(wàn)元，但雙方未簽訂書(shū)面房屋買賣合同。恒基公司未能提供充分證據(jù)證明其與恒宇房地產(chǎn)公司就所購(gòu)房屋面積、總價(jià)、單價(jià)達(dá)成一致意見(jiàn)，且恒宇房地產(chǎn)公司在2004年5月26日已將涉案的第二層房屋出售給他人，恒宇房地產(chǎn)公司交付房屋的主張，證據(jù)不足，不予采納。10三、商品房買賣合同三、商品房買賣合同二、認(rèn)購(gòu)書(shū)認(rèn)定為商品房買賣合同二、認(rèn)購(gòu)書(shū)認(rèn)定為商品房買賣合同n（安徽高院）當(dāng)事人簽訂的認(rèn)購(gòu)書(shū)、購(gòu)房意向書(shū)等協(xié)議雖然不具備解釋第五條規(guī)定的條件，但已經(jīng)明確了擬購(gòu)商品房的位置

10、、面積、價(jià)款且能夠?qū)嶋H履行的，可以認(rèn)定為商品房買賣合同。但當(dāng)事人明確約定認(rèn)購(gòu)書(shū)、購(gòu)房意向書(shū)等協(xié)議僅為預(yù)約合同的除外。n（海南高院）認(rèn)購(gòu)協(xié)議、預(yù)購(gòu)協(xié)議及意向書(shū)等具備了商品房銷售管理辦法第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，且開(kāi)發(fā)商所收取的認(rèn)購(gòu)金、訂購(gòu)金、誠(chéng)意金等為認(rèn)購(gòu)協(xié)議、預(yù)購(gòu)協(xié)議及意向書(shū)中所約定的購(gòu)房款數(shù)額的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為正式的商品房買賣合同。繼續(xù)履行，出賣方違約一倍賠償。認(rèn)購(gòu)協(xié)議、預(yù)購(gòu)協(xié)議及意向書(shū)等雖具備了商品房銷售管理辦法第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，但開(kāi)發(fā)商僅收取了少量認(rèn)購(gòu)金、訂購(gòu)金、誠(chéng)意金等，繼續(xù)履行，應(yīng)雙倍返還所收取的認(rèn)購(gòu)金、訂購(gòu)金、誠(chéng)意金。擬購(gòu)房人與開(kāi)發(fā)商簽訂的認(rèn)購(gòu)協(xié)議、

11、預(yù)購(gòu)協(xié)議及意向書(shū)等有關(guān)于簽訂正式商品房買賣合同的時(shí)間約定，未按時(shí)簽訂合同的，事后法院不支持。11三、商品房買賣合同三、商品房買賣合同三、出賣人違約而解除商品房買賣合同：三、出賣人違約而解除商品房買賣合同： 請(qǐng)求出賣人賠償其房屋漲價(jià)損失的，應(yīng)予支持。 買受人同時(shí)請(qǐng)求賠償房屋漲價(jià)損失和為簽訂及履行該合同所支出的費(fèi)用的，不應(yīng)同時(shí)予以支持 買受人未交清全部購(gòu)房款的，不影響其主張因解除合同而應(yīng)獲得的損失賠償。 買受人可以選擇繼續(xù)履行或者解除合同。如果買受人請(qǐng)求解除合同，則無(wú)權(quán)要求賠無(wú)權(quán)要求賠償房屋漲價(jià)的損失償房屋漲價(jià)的損失，損失賠償額僅以信賴?yán)嫘刨嚴(yán)鏋橄辬商品房買賣合同司法解釋第八條（福建高院）買受

12、人同時(shí)請(qǐng)求出賣人賠償房屋漲價(jià)損失和承擔(dān)不超過(guò)一倍購(gòu)房款的賠償責(zé)任的，應(yīng)當(dāng)支持兩者中賠償數(shù)額更高的訴訟請(qǐng)求。12四、商品房交付四、商品房交付一、房屋交付條件一、房屋交付條件 n商品房銷售示范合同第八條第一款約定了房屋交付的條件，四種情況1.該商品房經(jīng)驗(yàn)收合格；2.該商品房經(jīng)綜合驗(yàn)收合格；3.該商品房經(jīng)分期綜合驗(yàn)收合格；4.該商品房取得商品住宅交付使用批準(zhǔn)文件。合同另有一空白欄以便雙方當(dāng)事人自行約定交付的條件。13四、商品房交付四、商品房交付n城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例綜合驗(yàn)收：（一）城市規(guī)劃設(shè)計(jì)條件的落實(shí)情況；（二）城市規(guī)劃要求配套的基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的建設(shè)情況；（三）單項(xiàng)工程的工程質(zhì)量驗(yàn)收情況

13、；（四）拆遷安置方案的落實(shí)情況；（五）物業(yè)管理的落實(shí)情況。住宅小區(qū)等群體房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目實(shí)行分期開(kāi)發(fā)的，可以分期驗(yàn)收。14四、商品房交付四、商品房交付二、房屋交付條件二、房屋交付條件n交付條件商品房經(jīng)竣工驗(yàn)收合格：包括經(jīng)設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理、建設(shè)單位驗(yàn)收合格外，是否還應(yīng)包括消防等專項(xiàng)驗(yàn)收合格。提供住宅質(zhì)量保證書(shū)和住宅使用說(shuō)明書(shū)n維修基金如果根據(jù)商品房買賣合同的約定，買受人繳納房屋專項(xiàng)維修資金之義務(wù)應(yīng)先于或者與出賣人交房義務(wù)同時(shí)履行，但因房屋專項(xiàng)維修資金如何繳納約定不明，導(dǎo)致買受人未繳納該項(xiàng)費(fèi)用的，出賣人不得將買受人未繳納該項(xiàng)資金作為逾期交房的抗辯事由。15四、商品房交付四、商品房交付三、法院對(duì)房屋交

14、付的要求三、法院對(duì)房屋交付的要求p（安徽高院）一般應(yīng)以出賣人（建設(shè)單位）組織勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理等單位進(jìn)行工程竣工驗(yàn)收并出具驗(yàn)收合格的意見(jiàn)作為認(rèn)定房屋經(jīng)驗(yàn)收合格的依據(jù)。但規(guī)劃、公安消防、環(huán)保、城建檔案管理等專門管理部門尚未出具認(rèn)可性意見(jiàn)的，不應(yīng)認(rèn)定房屋已經(jīng)驗(yàn)收合格。p不符合上述第4條規(guī)定的交付條件，買受人接收了房屋后以出賣人交付房屋時(shí)“未經(jīng)驗(yàn)收合格”為由主張逾期交房違約責(zé)任的，在一審法院辯論終結(jié)前出賣人能夠提供完整的工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告p約定開(kāi)發(fā)商提供住宅質(zhì)量保證書(shū)、住宅使用說(shuō)明書(shū)等文件，出賣人實(shí)際交付房屋時(shí)未能提供上述文件的，買受人有權(quán)拒絕接收房屋，但買受人接收房屋后又以出賣人未能依約提供上述

15、文件為由主張逾期交房違約責(zé)任的，一般不予支持。16四、商品房交付四、商品房交付四、房屋延期交付免責(zé)理由：不可抗力四、房屋延期交付免責(zé)理由：不可抗力n自然現(xiàn)象：臺(tái)風(fēng)、暴風(fēng)雪、大雨、洪水如果以上自然現(xiàn)象是該地區(qū)的通常的氣象表現(xiàn)形式，則不能認(rèn)定為不可抗力自然現(xiàn)象與延期施工之間有因果關(guān)系：開(kāi)發(fā)商提供施工日志證明n政府行為能否作為不可抗力A、當(dāng)政府行為是基于社會(huì)公共利益作出的，應(yīng)認(rèn)定為不可抗力，如建設(shè)過(guò)程中發(fā)現(xiàn)文物遺址，高考、中考期間不允許施工，迎接重大社會(huì)活動(dòng)B、當(dāng)政府行為針對(duì)特定領(lǐng)域、特定人作出的，應(yīng)考慮為情事變更因素C、當(dāng)政府行為是基于第三人的過(guò)錯(cuò)做出的，則不能認(rèn)定為不可抗力，不能免除違約方的責(zé)任

16、。如違反規(guī)劃超建、改變?nèi)莘e率n異常社會(huì)事件能否認(rèn)定為不可抗力。戰(zhàn)爭(zhēng)、罷工、游行、示威，但釘子戶不是n施工中遇到的重大技術(shù)難題能否認(rèn)定為不可抗力17五、商品房面積差異五、商品房面積差異一、房屋面積計(jì)算一、房屋面積計(jì)算n對(duì)商品房面積如何確定有約定的，從其約定;未約定或者約定不明的，以房屋產(chǎn)權(quán)登記面積或者房地產(chǎn)行政主管部門審核確定的房產(chǎn)測(cè)繪成果為準(zhǔn)。n建筑面積誤差不超過(guò)3%，但公攤面積增加、套內(nèi)面積變小的有約定的按約定處理;沒(méi)有約定的，比照商品房買賣合同司法解釋第十四條的規(guī)定處理套內(nèi)建筑面積的單價(jià)按合同約定的總價(jià)除以合同約定的套內(nèi)建筑面積計(jì)算。n以套計(jì)價(jià)，又約定了套內(nèi)面積與公攤面積，若發(fā)生面積誤差有

17、明確約定，從其約定;若合同中未約定或者約定不明，則視為按建筑面積計(jì)價(jià)。18五、商品房面積差異五、商品房面積差異二、訴訟時(shí)效二、訴訟時(shí)效當(dāng)事人以交付的商品房面積與合同約定存在誤差為由請(qǐng)求補(bǔ)足房?jī)r(jià)款或者返還房?jī)r(jià)款及利息的，訴訟時(shí)效從其知道或者應(yīng)當(dāng)知道房地產(chǎn)行政主管部門審核確定該房產(chǎn)測(cè)繪成果之日起算，買受人以商品房存在質(zhì)量問(wèn)題為由請(qǐng)求出賣人賠償損失的，訴訟時(shí)效從其知道或者應(yīng)當(dāng)知道該質(zhì)量問(wèn)題造成其損失之日起算;買受人請(qǐng)求出賣人履行協(xié)助辦理房屋權(quán)屬證書(shū)義務(wù)的，不適用我國(guó)民法通則關(guān)于訴訟時(shí)效的規(guī)定。但買受人請(qǐng)求出賣人支付逾期交房、逾期辦證違約金的，適用訴訟時(shí)效的規(guī)定（福建高院）19六、商品房質(zhì)量六、商品房

18、質(zhì)量一、房屋質(zhì)量一、房屋質(zhì)量商品房買賣合同司法解釋第十三條第一款嚴(yán)重影響正常居住使用”如何認(rèn)定：（福建高院）是否對(duì)買受人的生命和財(cái)產(chǎn)安全、身體健康造成重大影響、是否嚴(yán)重干擾和影響了買受人的正常生活、可否修復(fù)等，予以綜合判斷。n房屋內(nèi)鋪設(shè)公共管道，未告知購(gòu)房人一審訴請(qǐng)立即予以拆除，法院判決：因該管道系多家業(yè)主共用，拆除該管道損害其他業(yè)主利益，駁回起訴二審要求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)違約金86000元；要求開(kāi)發(fā)商對(duì)房屋價(jià)值貶損部分進(jìn)行補(bǔ)償，價(jià)格認(rèn)證中心評(píng)估，建議鋪設(shè)管道房屋價(jià)格應(yīng)在原房屋價(jià)格基礎(chǔ)上扣減2%。 民事審判指導(dǎo)與參考2008年第2輯20六、商品房質(zhì)量六、商品房質(zhì)量南京雨花臺(tái)區(qū)：通往躍層的永久性樓梯，但

19、交房時(shí)不具備，買受人以此拒收并要求承擔(dān)至實(shí)際安裝之日的逾期交房違約金，一審支持，二審意見(jiàn)維持，后上訴人撤訴。北京采光糾紛業(yè)主索賠10萬(wàn)元。21六、商品房質(zhì)量六、商品房質(zhì)量二、設(shè)計(jì)變更二、設(shè)計(jì)變更n 出賣人變更房屋設(shè)計(jì)后未通知買受人，買受人以實(shí)際交付房屋的結(jié)構(gòu)形式、戶型、空間尺寸、朝向與合同約定不一致，且超過(guò)行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，請(qǐng)求解除合同，并要求出賣人承擔(dān)違約責(zé)任和賠償損失的，應(yīng)予支持。當(dāng)事人對(duì)損失的計(jì)算有約定的，從其約定；未約定的，應(yīng)綜合考慮資金占用、房?jī)r(jià)變動(dòng)等因素計(jì)算和認(rèn)定損失。n 通知了買受人的，按商品房銷售管理辦法）24條處理，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在變更確立之日起10日內(nèi)，書(shū)面通知買受人。買受人有

20、權(quán)在通知到達(dá)之日起15日內(nèi)做出是否退房的書(shū)面答復(fù)。買受人在通知到達(dá)之日起15日內(nèi)未作書(shū)面答復(fù)的，視同接受規(guī)劃、設(shè)計(jì)變更以及由此引起的房?jī)r(jià)款的變更。22六、商品房質(zhì)量六、商品房質(zhì)量三、層高、綠化、環(huán)境變更三、層高、綠化、環(huán)境變更n房屋實(shí)際層高、小區(qū)綠化面積、環(huán)境等不符合合同約定違約金數(shù)額或者損失賠償額可綜合考慮出賣人的違約程度、對(duì)房?jī)r(jià)的影響大小、對(duì)買受人使用造成的不利影響大小以及案件的具體情況等，由人民法院酌定。如果造成根本性違約，買受人請(qǐng)求解除合同的，應(yīng)予支持。出賣人交付的房屋實(shí)際層高、綠化面積等雖然不符合合同約定，但符合國(guó)家及當(dāng)?shù)氐南嚓P(guān)規(guī)范要求的，一般不認(rèn)為構(gòu)成根本性違約。23七、逾期辦證七

21、、逾期辦證一、商戶證書(shū)的種類一、商戶證書(shū)的種類房屋權(quán)屬證書(shū)”包括房屋所有權(quán)證書(shū)和土地使用權(quán)證書(shū)除當(dāng)事人有特殊約定外，出賣人就買受人未按時(shí)取得房屋所有權(quán)證書(shū)承擔(dān)了違約責(zé)任后，買受人又請(qǐng)求出賣人就未按時(shí)取得土地使用權(quán)證書(shū)承擔(dān)違約責(zé)任的，兩者的違約期間重疊部分之違約金，不應(yīng)予以支持。（南京中院）逾期交房與逾期辦證的違約金不能重復(fù)判決，要適用吸收原則。逾期交房期限涵蓋逾期辦證，逾期交房必然導(dǎo)致逾期辦證，對(duì)時(shí)間重合的部分，當(dāng)事人可以選擇主張。24七、逾期辦證七、逾期辦證n逾期辦證（福建高院）由于出賣人的原因逾期辦證承擔(dān)違約責(zé)任：出賣人僅承擔(dān)協(xié)助辦證義務(wù)，即，在法定期限內(nèi)，將需要由其提供的辦理房屋權(quán)屬登記

22、的資料(包括法律、法規(guī)規(guī)定應(yīng)報(bào)送的資料以及房地產(chǎn)行政主管部門要求提供的其他資料)，報(bào)送房屋所在地房地產(chǎn)行政主管部門，并告知買受人。由于行政部門或者其他非出賣人原因?qū)е沦I受人未能在商品房買賣合同司法解釋第十八條第一款規(guī)定的期限內(nèi)取得房屋權(quán)屬證書(shū)的，出賣人不承擔(dān)違約責(zé)任。買受人原因遲延辦證的，出賣人雖然不承擔(dān)違約責(zé)任，但仍應(yīng)繼續(xù)履行辦證義務(wù)。買受人逾期支付全部或部分購(gòu)房款時(shí)，出賣人可以行使后履行抗辯權(quán)或者同時(shí)履行抗辯權(quán)，其交房、辦證的期限可予相應(yīng)順延。25七、逾期辦證七、逾期辦證二、逾期辦證的訴訟時(shí)效二、逾期辦證的訴訟時(shí)效 買受人請(qǐng)求出賣人履行協(xié)助辦理房屋權(quán)屬證書(shū)義務(wù)的，不適用我國(guó)民法通則關(guān)于訴訟

23、時(shí)效的規(guī)定。但買受人請(qǐng)求出賣人支付逾期交房、逾期辦證違約金的，適用訴訟時(shí)效的規(guī)定（廣東高院）26八、擔(dān)保貸款糾紛八、擔(dān)保貸款糾紛n買方因賣方違約起訴要求解除商品房預(yù)售合同，同時(shí)又要求解除擔(dān)保貸款合同的，法院應(yīng)通知貸款銀行作為第三人參加訴訟。貸款銀行參加訴訟：法院應(yīng)在判決解除商品房預(yù)售合同的同時(shí)，判決解除擔(dān)保貸款合同，由賣方退還買方已付的全部購(gòu)房款（包括買方已付給賣方的首期款及已向貸款銀行償還的貸款本金和利息），并由賣方直接向貸款銀行償還買方尚欠的貸款本金和利息。貸款銀行參加訴訟但未提出獨(dú)立訴訟請(qǐng)求的：解除商品房預(yù)售合同，由賣方返還買方已付全部購(gòu)房款，并向買方支付違約金及（或）賠償買方所受全部損

24、失；擔(dān)保貸款合同由當(dāng)事人另循法律途徑解決。27八、商品房貸款糾紛八、商品房貸款糾紛n商品房銷售案例1、李小軍與開(kāi)發(fā)商質(zhì)量及欠款糾紛案 合同約定的付款方式 質(zhì)量鑒定 預(yù)售許可證的合法性，行政訴訟2、廊坊消費(fèi)者訴按揭首付款約定欺詐案3、劉某因質(zhì)量問(wèn)題拒不支付銀行貸款案4、按揭貸款階段性擔(dān)保28九、房屋銷售價(jià)格調(diào)整九、房屋銷售價(jià)格調(diào)整n開(kāi)發(fā)商房屋價(jià)格調(diào)整的策略隱蔽委婉的方法：位置不好優(yōu)惠、限時(shí)搶房等 盡量對(duì)同一期房屋不采取降價(jià)的方式，距上次大規(guī)模開(kāi)盤有一定間距對(duì)已經(jīng)簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)未正式簽約的人，給予平等待遇對(duì)群體事件，在售樓處多安監(jiān)控提示，使群體行動(dòng)有所收斂n買受人賠償要求法律上沒(méi)有依據(jù)策略性處理：禮貌

25、、耐心解釋開(kāi)發(fā)商是最大的受損者n開(kāi)發(fā)商墊首付由第三方代墊簽訂完善協(xié)議，督促購(gòu)房人償還29十、小產(chǎn)權(quán)房買賣十、小產(chǎn)權(quán)房買賣n土地管理法第六十三條規(guī)定：“農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。”n國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣土地的通知國(guó)辦發(fā)號(hào)，1999年5月6日實(shí)施 第二條也進(jìn)一步指出：“農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準(zhǔn)城市居民占用農(nóng)民集體土地建住宅，有關(guān)部門不得為違法建造和購(gòu)買的住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證。”n2004年12月24日國(guó)務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定再次強(qiáng)調(diào)，“加強(qiáng)土地管理，禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購(gòu)置宅基地”。n最高人民法院印發(fā)關(guān)于為推

26、進(jìn)農(nóng)村改革發(fā)展提供司法保障和法律服務(wù)的若干意見(jiàn)的通知（2008年12月3日，法發(fā)200836號(hào)），無(wú)效n北京市第二中級(jí)法院 該院在處理備受媒體關(guān)注的宋莊“畫家村”農(nóng)村房屋買賣糾紛案件終審判決仍然認(rèn)定買賣合同無(wú)效合同無(wú)效。李玉蘭應(yīng)騰退房屋，馬海濤給付李玉蘭補(bǔ)償款93808元。30十、小產(chǎn)權(quán)房買賣十、小產(chǎn)權(quán)房買賣小產(chǎn)權(quán)房買賣的效力小產(chǎn)權(quán)房買賣的效力n（海南高院）城鎮(zhèn)居民就農(nóng)村集體土地上修建的“小產(chǎn)權(quán)房”與他人所簽訂的買賣合同無(wú)效，由此而造成的損失由雙方按過(guò)錯(cuò)責(zé)任大小分擔(dān)。 n（湖南高院）出賣人出售集體所有土地上的房屋給非本集體經(jīng)濟(jì)組織成員的，一般應(yīng)認(rèn)定合同無(wú)效。買受人請(qǐng)求賠償?shù)?，?yīng)根據(jù)締約過(guò)失責(zé)任

27、的大小，綜合考慮房屋裝修、改建、拆遷、房?jī)r(jià)變動(dòng)等因素確定各自應(yīng)承擔(dān)的民事責(zé)任。n（安徽高院）同上n（江蘇高院）有效、無(wú)效，待研究31十、小產(chǎn)權(quán)房買賣十、小產(chǎn)權(quán)房買賣n最高人民法院專家法官闡釋民商裁決疑難問(wèn)題（續(xù)）吳慶寶主編，人民法院出版2008年版第10頁(yè)不支持城鎮(zhèn)居民到農(nóng)村購(gòu)買土地使用權(quán)、房屋產(chǎn)權(quán)等。但是，經(jīng)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織同意、批準(zhǔn)，經(jīng)賣房人同意簽訂買賣合同的，只要實(shí)際居住占有、付清價(jià)款的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為合同有效。北京門頭溝法院：買賣雙方簽訂的房屋買賣協(xié)議是當(dāng)事人真實(shí)的意思表示，且不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)為有效合同。加之，雙方均明確在買賣訴爭(zhēng)房屋時(shí)，對(duì)于該房屋為小產(chǎn)權(quán)房的事實(shí)均知情

28、。鑒于我國(guó)對(duì)小產(chǎn)權(quán)房的相關(guān)法律規(guī)定尚未出臺(tái)、雙方當(dāng)事人就訴爭(zhēng)房屋正式產(chǎn)權(quán)手續(xù)的辦理并無(wú)明確約定，法院對(duì)于陰女士要求確認(rèn)合同無(wú)效的訴訟請(qǐng)求，不予支持。（新京報(bào)2013年12月17日）大連晚報(bào)2009年9月15日B2版城里人當(dāng)年買農(nóng)村房該返還嗎？2002年協(xié)議簽訂時(shí)，國(guó)家尚未對(duì)城鎮(zhèn)居民購(gòu)買農(nóng)村住房作出禁止性規(guī)定，國(guó)務(wù)院通知不具有法律效力，且下發(fā)時(shí)間在涉案協(xié)議簽訂5年以后。32十一、房地產(chǎn)眾籌十一、房地產(chǎn)眾籌n房地產(chǎn)眾籌眾美集團(tuán)合作建房模式的具體做法是：先確定購(gòu)房者是誰(shuí)，再和購(gòu)房者商量做怎樣的產(chǎn)品。購(gòu)房者除參與籌資、拿地外，還可對(duì)項(xiàng)目承建方進(jìn)行考察、參與原材料采購(gòu)、清查資金流向、參加工程辦公例會(huì)、現(xiàn)

29、場(chǎng)勘查項(xiàng)目進(jìn)度、參與配套設(shè)施建設(shè)等。該模式將產(chǎn)業(yè)鏈條清晰地呈現(xiàn)在購(gòu)房者面前，繞開(kāi)了當(dāng)下的房地產(chǎn)預(yù)售制，大大降低了開(kāi)發(fā)商前期的融資成本，各項(xiàng)稅費(fèi)支出也相應(yīng)減少，銷售成本也大幅削減。如果理解為預(yù)付房款，房子沒(méi)進(jìn)入施工階段就達(dá)不到預(yù)售條件，涉嫌違反預(yù)售規(guī)定，如果把這筆錢理解為是集資者把錢借給開(kāi)發(fā)商建房，涉嫌非法集資。眾美集團(tuán)優(yōu)化了在河北推行的合作建設(shè)模式，計(jì)劃與中信信托、昆侖信托等國(guó)內(nèi)大型金融信托機(jī)構(gòu)合作，擬采取團(tuán)體客戶出資購(gòu)買金融信托產(chǎn)品的方式，實(shí)現(xiàn)商品房的合作建設(shè)。團(tuán)體客戶購(gòu)買金融信托產(chǎn)品時(shí)，將明確約定客戶擁有優(yōu)惠購(gòu)房權(quán)。等預(yù)售許可證辦下來(lái)后，客戶可行使信托投資中的優(yōu)惠購(gòu)房權(quán)，按照優(yōu)惠的價(jià)格與開(kāi)

30、發(fā)商簽訂購(gòu)房合同，獲得廉價(jià)商品房。同時(shí)，客戶也可選擇放棄行使優(yōu)惠購(gòu)房權(quán)，金融機(jī)構(gòu)會(huì)根據(jù)信托合同的約定向客戶償付本金。33十一、房地產(chǎn)眾籌十一、房地產(chǎn)眾籌房地產(chǎn)信托式眾籌預(yù)售款充抵出資的處理將預(yù)售款做成信托或資管計(jì)劃的形式，以信托計(jì)劃或資管計(jì)劃名義投資，以計(jì)劃作為股東，到期轉(zhuǎn)讓給合作某一方，計(jì)劃的產(chǎn)品對(duì)應(yīng)優(yōu)先購(gòu)買或約定價(jià)格購(gòu)買權(quán)。34商品房銷售警示案例商品房銷售警示案例房地產(chǎn)公司無(wú)證賣房605套 責(zé)任人被判刑北京榮鵬房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（下稱榮鵬公司）私自開(kāi)工建設(shè)名稱為榮景公寓的居民住宅樓8棟及附屬樓1棟，并向社會(huì)公開(kāi)銷售，銷售總金額1.9億余元。近日，北京高院終審以非法經(jīng)營(yíng)罪判處榮鵬公司法人藏某

31、有期徒刑3年6個(gè)月，榮鵬公司罰金2000萬(wàn)元。北京青年報(bào)2015年10月12日35十二、車位會(huì)所綠地的權(quán)屬十二、車位會(huì)所綠地的權(quán)屬一、建筑物區(qū)分所有一、建筑物區(qū)分所有 權(quán)權(quán)n專有部分：專有部分：房屋，以及車位、攤位等特定空間，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第6章所稱的專有部分（一）具有構(gòu)造上的獨(dú)立性，能夠明確區(qū)分；（二）具有利用上的獨(dú)立性，可以排他使用；（三）能夠登記成為特定業(yè)主所有權(quán)的客體。規(guī)劃上專屬于特定房屋，且建設(shè)單位銷售時(shí)已經(jīng)根據(jù)規(guī)劃列入該特定房屋買賣合同中的露臺(tái)等，36十二、車位會(huì)所綠地的權(quán)屬十二、車位會(huì)所綠地的權(quán)屬n 共有部分：共有部分：（一）建筑物的基礎(chǔ)、承重結(jié)構(gòu)、外墻、屋頂?shù)然窘Y(jié)構(gòu)部分，通

32、道、樓梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附屬設(shè)施、設(shè)備，避難層、設(shè)備層或者設(shè)備間等結(jié)構(gòu)部分；（二）其他不屬于業(yè)主專有部分，也不屬于市政公用部分或者其他權(quán)利人所有的場(chǎng)所及設(shè)施等。建筑區(qū)劃內(nèi)的土地，依法由業(yè)主共同享有建設(shè)用地使用權(quán)，但屬于業(yè)主專有的整棟建筑物的規(guī)劃占地或者城鎮(zhèn)公共道路、綠地占地除外37十二、車位會(huì)所綠地的權(quán)屬十二、車位會(huì)所綠地的權(quán)屬二、車位二、車位物權(quán)法：占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。規(guī)劃車位和專門建造的車位建設(shè)單位按照配置比例將車位、車庫(kù)，以出售、附贈(zèng)或者出租等方式處分給業(yè)主的，屬于物權(quán)法規(guī)定的首先滿足業(yè)主需要。p住宅小區(qū)地面車位p首層架空

33、層車位層高2.2米以下的房屋和地下室不計(jì)入建筑面積，從屬于建筑是，屬業(yè)主共有架空層車庫(kù)不屬于業(yè)主共同所有的公共設(shè)施當(dāng)層高在2.2米以上時(shí)，計(jì)入建筑面積、參與計(jì)算建筑容積率、分?jǐn)偼恋厥褂脵?quán)，而成為區(qū)分所有權(quán)的專有部分p獨(dú)立建筑多層車位：區(qū)分所有權(quán)專有部分p地下車位占有人防工程：國(guó)家所有，投資者所有 非人防工程車位38十二、車位會(huì)所綠地的權(quán)屬十二、車位會(huì)所綠地的權(quán)屬三、會(huì)所三、會(huì)所未列入公攤列入公攤四、閣樓綠地陽(yáng)臺(tái)：四、閣樓綠地陽(yáng)臺(tái)：北京最牛樓頂違建案建筑區(qū)劃內(nèi)的土地，依法由業(yè)主共同享有建設(shè)用地使用權(quán)，但屬于業(yè)主專有的整棟建筑物的規(guī)劃占地或者城鎮(zhèn)公共道路、綠地占地除外：在銷售合同中約定。n開(kāi)發(fā)商贈(zèng)送：要求所有業(yè)主在簽署購(gòu)房合同時(shí)附帶簽署一份協(xié)議同意將花園使用權(quán)讓給一層業(yè)主或?qū)⒙杜_(tái)、閣樓送頂層業(yè)主。n綠地改停車場(chǎng)：對(duì)小區(qū)綠地的占有、使用、收益、處分，應(yīng)由全體業(yè)主共同決定，開(kāi)發(fā)商不得擅自決定。n一樓住戶“圈地”，公共綠地成私家花園：對(duì)小區(qū)內(nèi)的綠地，以業(yè)主共有為原則，以單個(gè)業(yè)主所有為例外，物權(quán)法73條：“明示屬于個(gè)人”，“明示”是指開(kāi)發(fā)商在售房之前，就明確告知該小區(qū)里哪些綠地歸特定個(gè)人（一般是一樓業(yè)主）專門使用，并取得全部買房人的同意，愿意放棄一部分綠地的使用權(quán)。n綠地變菜園：某一業(yè)主無(wú)權(quán)自行改變，要業(yè)主共同同意。39十二、車位會(huì)所綠地的權(quán)屬十二、車位會(huì)所綠地的權(quán)屬五、人防工程歸屬