淺析房地產(chǎn)項(xiàng)目中的風(fēng)險(xiǎn)管理

1、 淺析房地產(chǎn)項(xiàng)目中的風(fēng)險(xiǎn)管理摘要：目前我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)普遍存在只重視項(xiàng)目開發(fā)而不重視管理，更不重視風(fēng)險(xiǎn)的管理，風(fēng)險(xiǎn)管理意識(shí)淡薄、風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)構(gòu)缺失、風(fēng)險(xiǎn)管理手段單一的特點(diǎn)，使房地產(chǎn)項(xiàng)目中的諸多風(fēng)險(xiǎn)因素得不到有效的控制，導(dǎo)致房地產(chǎn)項(xiàng)目的失敗。若要正確地對(duì)待、評(píng)價(jià)、處理房地產(chǎn)項(xiàng)目的實(shí)施過程存在著很多風(fēng)險(xiǎn)，必須站在項(xiàng)目管理的戰(zhàn)略高度，從項(xiàng)目啟動(dòng)、項(xiàng)目組織到項(xiàng)目實(shí)施過程的管理，全過程、全方位地的控制，加強(qiáng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的管理，是保證項(xiàng)目順利實(shí)行、目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的關(guān)鍵。關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 項(xiàng)目管理 風(fēng)險(xiǎn)管理以美國次貸危機(jī)的爆發(fā)導(dǎo)火線，全球陷入經(jīng)濟(jì)危機(jī)，進(jìn)而以美國房地美等大的房地產(chǎn)公司引發(fā)的房地產(chǎn)泡沫的破裂使得房地產(chǎn)更是進(jìn)

2、入了低谷。對(duì)我國而言也帶來很大影響，各地紛紛推出房貸措施以應(yīng)對(duì)這場(chǎng)突如其來的“災(zāi)難”。 房地產(chǎn)中的風(fēng)險(xiǎn)管理也備受關(guān)注，因此就如何加強(qiáng)開發(fā)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)管理，保證項(xiàng)目目的、目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，是實(shí)現(xiàn)企業(yè)突出包圍、穩(wěn)步發(fā)展的關(guān)鍵過程。接下來就房地產(chǎn)開發(fā)中的風(fēng)險(xiǎn)管理淺談一下。一、 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)分析 在風(fēng)險(xiǎn)決策中，與對(duì)經(jīng)濟(jì)利益相比，決策者對(duì)待風(fēng)險(xiǎn)態(tài)度對(duì)決策環(huán)境騎著更為重要的作用。風(fēng)險(xiǎn)是在特定的客觀條件下，在特定的期間內(nèi)，那些可能發(fā)生的結(jié)果之間的差異程度，實(shí)際上就是實(shí)際結(jié)果與計(jì)劃結(jié)果的變動(dòng)程度，這種變化程度越大，所謂的風(fēng)險(xiǎn)就越大。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)際上是開發(fā)商實(shí)施開發(fā)過程中固有的風(fēng)險(xiǎn)，在現(xiàn)在的經(jīng)濟(jì)大環(huán)

3、境中，主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：1、 項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)定位。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的市場(chǎng)定位包括項(xiàng)目的產(chǎn)品定位、產(chǎn)品的質(zhì)量定位、環(huán)境的品質(zhì)定位，而市場(chǎng)定位是根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)分析、項(xiàng)目可行性研究報(bào)告，是指導(dǎo)項(xiàng)目決策、項(xiàng)目設(shè)計(jì)、項(xiàng)目營銷策劃方案等前期工作的依據(jù)?？梢哉f，項(xiàng)目的市場(chǎng)定位確定以后，基本上就敲定了項(xiàng)目的建設(shè)風(fēng)格、建設(shè)成本、營銷推廣方案。市場(chǎng)定位不準(zhǔn)確，項(xiàng)目的指導(dǎo)思想出現(xiàn)失誤，會(huì)導(dǎo)致后期無法彌補(bǔ)的風(fēng)險(xiǎn)，是項(xiàng)目開發(fā)過程中最大的風(fēng)險(xiǎn)。 2、 項(xiàng)目的投資支持能力風(fēng)險(xiǎn)。項(xiàng)目可行性研究報(bào)告出臺(tái)前后，由于對(duì)市場(chǎng)定位的認(rèn)識(shí)模糊或者自相矛盾；或者是沒有真正做到“量體裁衣”、“量力而行”；或者是對(duì)企業(yè)資金籌措和融

4、資能力過高地估計(jì)，或者項(xiàng)目成本分析存在著嚴(yán)重的失誤；或者沒有吃透國家和地方政府的行業(yè)政策，對(duì)大的經(jīng)濟(jì)環(huán)境把握的不準(zhǔn)；或者是成本過程控制嚴(yán)重失控、意外因素過多等等原因，導(dǎo)致的項(xiàng)目資金支付能力達(dá)不到計(jì)劃要求，給項(xiàng)目建設(shè)造成的風(fēng)險(xiǎn)。 3、 項(xiàng)目的質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)。包括：在項(xiàng)目決策階段由于經(jīng)濟(jì)技術(shù)分析失誤，出現(xiàn)品質(zhì)與價(jià)格矛盾導(dǎo)致的質(zhì)量問題；在設(shè)計(jì)階段，向設(shè)計(jì)提出違反設(shè)計(jì)規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)，特別是強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)的要求，又通過“關(guān)系”關(guān)照通過造成的“投機(jī)性”質(zhì)量問題；施工階段，從業(yè)人員對(duì)設(shè)計(jì)知識(shí)認(rèn)識(shí)有重大錯(cuò)誤，擅自改變?cè)O(shè)計(jì)造成的質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)；施工管理過程中，不重視關(guān)鍵部位和關(guān)鍵過程的跟蹤檢查處理，對(duì)一些容易出現(xiàn)影響結(jié)構(gòu)安全，特別

5、是一些雖不影響結(jié)構(gòu)安全，但對(duì)正常使用功能有嚴(yán)重影響的問題，處理不及時(shí)，沒有做到“事前”控制的“永久性缺陷”或者給售出交房后造成的質(zhì)量“隱患”；交房實(shí)物與銷售承諾、廣告宣傳承諾不相符造成的“實(shí)物質(zhì)量”問題等，因“質(zhì)量”問題造成的糾紛沖突形成的風(fēng)險(xiǎn)。 4、 項(xiàng)目的合約履行能力風(fēng)險(xiǎn)。在項(xiàng)目運(yùn)作和建設(shè)過程中，涉及土地轉(zhuǎn)讓、融資、設(shè)計(jì)、監(jiān)理、工程地質(zhì)勘察、招標(biāo)代理、施工、材料設(shè)備供應(yīng)、質(zhì)量檢測(cè)、銷售委托、購房等協(xié)議簽約、履約過程，由于項(xiàng)目的一次性特點(diǎn)，建設(shè)周期又比較長，涉及的方方面面又比較多，如果在關(guān)鍵的過程出現(xiàn)控制失誤，那將給項(xiàng)目造成相當(dāng)大的麻煩。比如，在目前土地供應(yīng)體制和貸款政策條件下，尋找土地、找

6、尋資金是企業(yè)試圖突出“瓶頸”制約的普遍方法，有時(shí)候在“饑不擇食”的景況下，可能會(huì)因“省略過程”不慎跌入“陷阱”。 5、 項(xiàng)目建設(shè)的 “創(chuàng)新”風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)大環(huán)境，使項(xiàng)目建設(shè)的土地、資金條件比過去任何時(shí)候都顯得更加重要，在有限資源的條件下，要使企業(yè)能夠持續(xù)穩(wěn)步發(fā)展，獲得既定利益是非常有必要的。這種情形下，為了服務(wù)目的，追求項(xiàng)目與周邊項(xiàng)目的“差異性”，選擇自己企業(yè)不熟悉或者認(rèn)識(shí)尚不足以完成追求的“創(chuàng)新”，也是極具風(fēng)險(xiǎn)的。6、 項(xiàng)目的“政府”風(fēng)險(xiǎn)?！罢憋L(fēng)險(xiǎn)多發(fā)生在政策的不連續(xù)性、突變性和漏洞的存在，對(duì)于企業(yè)來說，主要發(fā)生在違規(guī)操作的投機(jī)性過程、對(duì)政策不理解的盲目性過程失誤。在項(xiàng)目建設(shè)過程中，企

7、業(yè)必須掌握相關(guān)地法律為：中華人民共和國建筑法、中華人民共和國土地法、中華人民共和國招標(biāo)投標(biāo)法、中華人民共和國城市房地產(chǎn)法等；必須掌握地法規(guī)為：建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l理等。二、 開發(fā)商項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理的內(nèi)容 風(fēng)險(xiǎn)管理是通過風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別、風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估、風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)，并在此基礎(chǔ)上優(yōu)化組合各種風(fēng)險(xiǎn)管理技術(shù)，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)實(shí)施有效控制和妥善處理風(fēng)險(xiǎn)導(dǎo)致后果，期望達(dá)到以最少成本獲得最大安全保證的目標(biāo)。風(fēng)險(xiǎn)管理的主體是企業(yè)決策層，其核心是選擇最佳風(fēng)險(xiǎn)技術(shù)管理的組合，目的是實(shí)現(xiàn)最大安全保障效能。因此，開發(fā)商風(fēng)險(xiǎn)管理的主要內(nèi)容為： 1、 合理界定項(xiàng)目覆蓋的范圍，加強(qiáng)對(duì)項(xiàng)目范圍變動(dòng)的控制，將項(xiàng)目的任務(wù)細(xì)分的更具體、更明確、更嚴(yán)密、更便于控制

8、，以免遺漏而產(chǎn)生風(fēng)險(xiǎn)。 2、 合理確定項(xiàng)目管理目標(biāo)，在企業(yè)發(fā)展規(guī)劃和戰(zhàn)略的總體要求下，按照項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)分析報(bào)告和項(xiàng)目可行性研究報(bào)告提供的依據(jù)，用科學(xué)的方法和態(tài)度進(jìn)行項(xiàng)目決策，確定項(xiàng)目目標(biāo)，避免出現(xiàn)決策失誤風(fēng)險(xiǎn)。 3、 編制項(xiàng)目管理規(guī)劃，對(duì)項(xiàng)目工作進(jìn)行結(jié)構(gòu)分解，對(duì)項(xiàng)目目標(biāo)實(shí)現(xiàn)可能存在的風(fēng)險(xiǎn)影響因素進(jìn)行深入細(xì)致的研究，按照一般規(guī)律拿出解決問題、規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的方法、措施。 4、 根據(jù)實(shí)現(xiàn)目標(biāo)的外部環(huán)境情況，堅(jiān)持“事前控制”、“事中控制”的原則，對(duì)實(shí)施過程中的風(fēng)險(xiǎn)因素，實(shí)事求是地給予適當(dāng)?shù)?、合理的調(diào)整、優(yōu)化組合各種風(fēng)險(xiǎn)技術(shù)，擬訂應(yīng)對(duì)措施，設(shè)法消除、轉(zhuǎn)化、轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)，控制過程風(fēng)險(xiǎn)。 5、 強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)管理的計(jì)劃手

9、段，把可以管理的風(fēng)險(xiǎn)分解到各個(gè)不同的過程，搞好風(fēng)險(xiǎn)的監(jiān)控。并且，利用動(dòng)態(tài)管理，合理配備資源，按照目標(biāo)管理的方法，減少項(xiàng)目執(zhí)行過程中不確定因素導(dǎo)致的風(fēng)險(xiǎn)，規(guī)避潛在風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)化成顯性風(fēng)險(xiǎn)的可能。 6、 合理組織結(jié)構(gòu)，明確崗位職責(zé)，確定好管理關(guān)系、反饋關(guān)系，在項(xiàng)目管理內(nèi)部以及與建設(shè)相關(guān)的各方接口，特別是在經(jīng)常出現(xiàn)誤解和矛盾的職能和組織間接口，建立好項(xiàng)目的溝通職能，更好的為為風(fēng)險(xiǎn)管理提供信息保障。 7、 加強(qiáng)合同契約的管理。及時(shí)的進(jìn)行信息溝通，消除履約過程的不穩(wěn)定、不信任因素，圍繞項(xiàng)目的最大利益，按照不同階段的工作重點(diǎn)、合同約定內(nèi)容等開展工作，避免沖突造成的履約風(fēng)險(xiǎn)，利用現(xiàn)行相關(guān)法律法規(guī)，對(duì)已知風(fēng)險(xiǎn)通過合

10、同分解、索賠和反索賠等手段，進(jìn)行回避或風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移。 8、 在項(xiàng)目?jī)?nèi)部加強(qiáng)實(shí)施者行為的監(jiān)督管理，避免因人為因素造成的風(fēng)險(xiǎn)。強(qiáng)化財(cái)務(wù)監(jiān)督和計(jì)劃實(shí)施的專業(yè)監(jiān)督，強(qiáng)化企業(yè)規(guī)章制度、工作標(biāo)準(zhǔn)、工作流程的執(zhí)行情況監(jiān)督，對(duì)計(jì)劃執(zhí)行情況及時(shí)跟蹤檢查，及時(shí)向計(jì)劃實(shí)施層提示計(jì)劃執(zhí)行的情況，對(duì)預(yù)料中的風(fēng)險(xiǎn)或風(fēng)險(xiǎn)因素進(jìn)行有效的控制和管理。三、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全面風(fēng)險(xiǎn)管理的方法及流程全面風(fēng)險(xiǎn)管理方法是風(fēng)險(xiǎn)管理流程實(shí)施的具體手段，建立風(fēng)險(xiǎn)管理方法體系有助于各個(gè)流程的具體執(zhí)行。經(jīng)過多年的發(fā)展，項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理的方法更加成熟和多樣化，為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部風(fēng)險(xiǎn)的全面分析提供了可能。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理方法體系猶如一個(gè)方法庫，將各個(gè)流

11、程的風(fēng)險(xiǎn)管理方法匯總起來，比較各種方法的優(yōu)點(diǎn)和缺點(diǎn)，找出其在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理中的適用范圍，在進(jìn)行項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理時(shí)，可以針對(duì)各個(gè)階段的特點(diǎn)快速選擇有效的方法進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)的定性和定量分析。 在全面風(fēng)險(xiǎn)管理框架中目標(biāo)體系是核心，所有的人員、流程和方法必須圍繞風(fēng)險(xiǎn)管理的目標(biāo)制定和執(zhí)行；組織體系是基礎(chǔ)，從組織制度上保證風(fēng)險(xiǎn)管理各項(xiàng)工作的順利進(jìn)行，培養(yǎng)全員風(fēng)險(xiǎn)管理的氛圍；流程體系是關(guān)鍵，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全過程的風(fēng)險(xiǎn)都要按照風(fēng)險(xiǎn)管理流程進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別、風(fēng)險(xiǎn)分析、風(fēng)險(xiǎn)處理和風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控；方法體系是手段，促進(jìn)全部風(fēng)險(xiǎn)的管理。四大體系相輔相成，共同構(gòu)成了一個(gè)相對(duì)完整的房地產(chǎn)項(xiàng)目全面風(fēng)險(xiǎn)管理體系。其中就房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管

12、理的主要流程可通過下圖展現(xiàn)：四、就開發(fā)商規(guī)避項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的對(duì)策建議有： 1、 建立企業(yè)信息收集和處理機(jī)構(gòu)，研究國家和區(qū)域經(jīng)濟(jì)政策、行業(yè)政策，對(duì)本地區(qū)各個(gè)區(qū)域的規(guī)劃、土地、適宜項(xiàng)目情況，做及時(shí)、準(zhǔn)確的分析，為企業(yè)經(jīng)營決策提供準(zhǔn)確依據(jù)。合理安排資源，把“功夫”下在事前，這樣提供的決策依據(jù)會(huì)更科學(xué)，回避決策依據(jù)錯(cuò)誤造成風(fēng)險(xiǎn)的能力會(huì)更強(qiáng)。 2、 合理配備具有基本崗位技能和知識(shí)的營銷、開發(fā)、技術(shù)工作人員，加強(qiáng)崗位技能培訓(xùn)，提高綜合知識(shí)能力，培養(yǎng)其對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的分析、識(shí)別、評(píng)價(jià)能力，并培養(yǎng)知識(shí)面寬、具有科學(xué)態(tài)度又有主動(dòng)工作熱情的“研發(fā)”隊(duì)伍，結(jié)合企業(yè)文化建設(shè)，結(jié)合企業(yè)規(guī)章制度制定，用支持、鼓勵(lì)、監(jiān)督、檢查、改進(jìn)等方

13、法，把企業(yè)產(chǎn)品的研發(fā)作為“龍頭”對(duì)待。 3、 由于決策失誤所造成“決策風(fēng)險(xiǎn)后果”的嚴(yán)重性，企業(yè)決策層必須由具有合理知識(shí)結(jié)構(gòu)的高級(jí)經(jīng)營、技術(shù)管理人員組成，必須具備一定的本行業(yè)專業(yè)、綜合知識(shí)和風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別、判斷、處理能力，有計(jì)劃、組織、溝通、協(xié)調(diào)能力，熟悉行業(yè)工作的基本規(guī)律，了解國家及地方政府相關(guān)行政主管部門頒布的法律法規(guī)、規(guī)范性文件規(guī)定。簡(jiǎn)單地說就是會(huì)經(jīng)營、懂管理、知法規(guī)，唯如此才可能避免投機(jī)、政策、擔(dān)保等風(fēng)險(xiǎn)，才可能妥當(dāng)?shù)靥幚盹L(fēng)險(xiǎn)造成的后果。 4、 積極推進(jìn)企業(yè)的科學(xué)化、規(guī)范化、法制化管理建設(shè)，逐步實(shí)現(xiàn)企業(yè)的體系化、制度化、程序化管理，制定適應(yīng)于質(zhì)量管理標(biāo)準(zhǔn)的企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)、工作程序、和工作流程，建立現(xiàn)

14、代的企業(yè)管理制度和管理程序，用質(zhì)量管理的原則規(guī)范企業(yè)管理行為，真正地實(shí)現(xiàn)工作質(zhì)量的提高。用管理體系管理，用工作標(biāo)準(zhǔn)、程序、制度規(guī)范職業(yè)行為，使工作有依據(jù)，效果有證明，追究有線索，也就減少了不確定性和盲目性帶來的風(fēng)險(xiǎn)。 5、 加強(qiáng)企業(yè)從業(yè)人員的現(xiàn)行法律法規(guī)和企業(yè)規(guī)章制度的學(xué)習(xí)，及時(shí)掌握國家及地方政府在本行業(yè)的部門規(guī)章、規(guī)范性文件、強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)，了解政策規(guī)定，提高“違法、違規(guī)”行為的識(shí)別能力，規(guī)避“政策風(fēng)險(xiǎn)”，避免出現(xiàn)投機(jī)風(fēng)險(xiǎn)、政府風(fēng)險(xiǎn)。 6、 加強(qiáng)項(xiàng)目的招標(biāo)管理、合同管理，提高成本控制和合同管理能力。在招標(biāo)過程中，準(zhǔn)確核定標(biāo)的，利用競(jìng)爭(zhēng)、價(jià)格、供求機(jī)制，合理制定工期、質(zhì)量、造價(jià)、安全投標(biāo)的條件，為

15、項(xiàng)目合同管理營造工作質(zhì)量環(huán)境；在合同契約簽訂的過程中，利用法律法規(guī)的規(guī)定，對(duì)可管理風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行合法的消除、轉(zhuǎn)移；在合同契約的履行過程中，合理應(yīng)用法規(guī)規(guī)定，利用風(fēng)險(xiǎn)管理技術(shù)、財(cái)務(wù)手段，將“承包商風(fēng)險(xiǎn)”、“業(yè)主風(fēng)險(xiǎn)”、“供應(yīng)商風(fēng)險(xiǎn)”、“擔(dān)保方風(fēng)險(xiǎn)”進(jìn)行有效的控制。決不允許在過程中因出現(xiàn)“違規(guī)”或“違約”現(xiàn)象而導(dǎo)致“意外”風(fēng)險(xiǎn)失控。 7、 利用計(jì)劃管理、目標(biāo)管理、過程監(jiān)督等技術(shù)手段，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)管理過程實(shí)施“事前”“事中”的有效控制。在編制計(jì)劃時(shí)，就對(duì)風(fēng)險(xiǎn)存在的種類、影響的范圍、時(shí)間、效果進(jìn)行識(shí)別、分析、評(píng)價(jià)，按照一般規(guī)律制定規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)、分解風(fēng)險(xiǎn)、控制風(fēng)險(xiǎn)的措施、辦法；在實(shí)施過程中，就風(fēng)險(xiǎn)的客觀性、不確定性、可

16、變性、相對(duì)性、同利益的對(duì)稱性影響，加強(qiáng)計(jì)劃的監(jiān)督，按照目標(biāo)管理、節(jié)點(diǎn)考核的原則，及時(shí)組織實(shí)施效果的評(píng)價(jià)考核，用實(shí)事求是的態(tài)度，科學(xué)地調(diào)整計(jì)劃和應(yīng)對(duì)措施，及時(shí)總結(jié)、關(guān)閉階段性管理目標(biāo)，是保證風(fēng)險(xiǎn)管理達(dá)到既定目標(biāo)的有效途徑。 8、 重視“過程控制”，加強(qiáng)關(guān)鍵部位和關(guān)鍵環(huán)節(jié)的管理，消除“質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)”、“協(xié)議、契約履行風(fēng)險(xiǎn)”的影響。在策劃、決策階段，正確把握行業(yè)發(fā)展的規(guī)律，客觀地進(jìn)行項(xiàng)目可行性評(píng)估、建設(shè)環(huán)境評(píng)價(jià)和經(jīng)濟(jì)技術(shù)分析，準(zhǔn)確進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查和企業(yè)投資支持能力分析，正確決定項(xiàng)目的產(chǎn)品定位、品質(zhì)定位，合理確定投資額度，避免出現(xiàn)品質(zhì)與投入矛盾的風(fēng)險(xiǎn)；在設(shè)計(jì)階段，堅(jiān)持按照產(chǎn)品的市場(chǎng)定位要求、規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)要求監(jiān)督設(shè)

17、計(jì)，進(jìn)行設(shè)計(jì)評(píng)審，把投資控制控制好; 在招標(biāo)、簽訂合同階段，合理把握投標(biāo)優(yōu)惠條件，簽訂一個(gè)有效且有利的協(xié)議，其次，在項(xiàng)目實(shí)施階段，加強(qiáng)“投資、質(zhì)量、工期、安全”控制，加強(qiáng)“合同、信息”管理，強(qiáng)化建設(shè)過程與項(xiàng)目相關(guān)單位的關(guān)系協(xié)調(diào)，對(duì)關(guān)鍵部位和容易產(chǎn)生“質(zhì)量通病”、對(duì)結(jié)構(gòu)和使用功能有影響、對(duì)投資、小區(qū)環(huán)境質(zhì)量有重要影響的過程加強(qiáng)監(jiān)督，把實(shí)施過程的風(fēng)險(xiǎn)作有效的控制。 9、 重視項(xiàng)目完成過程中階段性工作、實(shí)施結(jié)果的評(píng)價(jià)考核，及時(shí)總結(jié)經(jīng)驗(yàn)、關(guān)閉階段性計(jì)劃，為企業(yè)正確認(rèn)識(shí)自身的管理水平和下步工作持續(xù)改進(jìn)創(chuàng)造基礎(chǔ)。階段性工作的考核評(píng)定有項(xiàng)目管理層組織進(jìn)行，考核的結(jié)果是決定是否調(diào)整計(jì)劃、調(diào)整目標(biāo)，是否決定關(guān)閉階段性管理任務(wù)。項(xiàng)目管理考核評(píng)價(jià)的主體是企業(yè)管理層或者是組織結(jié)構(gòu)中的部分，考核評(píng)價(jià)的對(duì)象是項(xiàng)目管理層，考核的內(nèi)容是按照項(xiàng)目管理目標(biāo)責(zé)任書規(guī)定的目標(biāo)和指標(biāo)，對(duì)項(xiàng)目實(shí)施情況、項(xiàng)目管理水平、管理績(jī)效進(jìn)行終結(jié)評(píng)價(jià)，確認(rèn)階段性考核的結(jié)果，確認(rèn)最終結(jié)果，確認(rèn)項(xiàng)目管理組織的職能是否具備“解體”。房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)是一個(gè)有較長周期的過程，項(xiàng)目的一次性、不可重復(fù)性特點(diǎn)和過程中太多的不確定因素，構(gòu)成了項(xiàng)目過程的各種