長沙商業(yè)寫字樓調(diào)研報(bào)告及文化產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目

1、長沙市整體商業(yè)發(fā)展分析長沙市整體商業(yè)發(fā)展分析長沙市寫字樓市場發(fā)展分析長沙市寫字樓市場發(fā)展分析目標(biāo)項(xiàng)目商業(yè)寫字樓市場定位分析目標(biāo)項(xiàng)目商業(yè)寫字樓市場定位分析目錄目錄整體商業(yè)發(fā)展綜述整體商業(yè)發(fā)展綜述階段劃分時(shí)段發(fā)展特點(diǎn)代表第一階段80年代人群的聚集形成繁榮的街鋪商業(yè)中山百貨大樓/女人街/黃興北路第二階段90年代前段本土百貨繁榮，出現(xiàn)競爭“五虎”，主要集中在五一路及東塘中山/曉園/東百/友誼/阿波羅第三階段1998-2006外資巨頭開始進(jìn)入，本地商業(yè)漸落下風(fēng)、優(yōu)勝劣汰友阿集團(tuán)/平和堂萬達(dá)/沃爾瑪目前2008以后外資巨頭大規(guī)模進(jìn)入，四處布點(diǎn)，大型超市、購物中心成為競爭焦點(diǎn)以王府井為代表從小范圍集中商業(yè)到

2、服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)四處開花、輻射全省，近從小范圍集中商業(yè)到服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)四處開花、輻射全省，近2020年來長沙的商業(yè)發(fā)生巨變。年來長沙的商業(yè)發(fā)生巨變。商業(yè)物業(yè)市場發(fā)展歷程商業(yè)物業(yè)市場發(fā)展歷程外來巨頭不斷進(jìn)入，本土零售集團(tuán)漸落下風(fēng)外來巨頭不斷進(jìn)入，本土零售集團(tuán)漸落下風(fēng)90年代初，“五虎鬧長沙”阿波羅友誼中山曉園東塘金色家族1998年，日本平和堂進(jìn)駐五一路2002年，深圳新一佳入主侯家塘友阿集團(tuán)轉(zhuǎn)戰(zhàn)超市（家潤多）家樂福麥德龍沃爾瑪易初蓮花沃爾瑪 華納平和堂王府井新一佳商業(yè)物業(yè)市場發(fā)展歷程商業(yè)物業(yè)市場發(fā)展歷程傳統(tǒng)百貨被購物中心替代、超市成巨霸、專賣市場密集傳統(tǒng)百貨被購物中心替代、超市成巨霸、專賣市場密集業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)現(xiàn)狀

3、現(xiàn)狀發(fā)展發(fā)展購物中心購物中心平和堂、通程商業(yè)中心、王府井等成功運(yùn)作新興的商業(yè)如銅鑼灣、深天健、深國投等項(xiàng)目勢頭迅猛，隨著城市的南拓，南城的購物中心被看好百貨百貨傳統(tǒng)百貨（如友誼阿波羅集團(tuán)屬下的百貨）經(jīng)營狀況一般，單一的購物功能已無法激發(fā)消費(fèi)者的興趣積極尋求變革，或整合提升或轉(zhuǎn)戰(zhàn)新領(lǐng)域大型超市大型超市外來巨頭大舉進(jìn)駐：家樂福、沃爾瑪、新一佳、麥德龍等，經(jīng)營狀況良好本土：步步高、家潤多、華銀旺和迅速成長易初蓮花（河西）、法國歐尚（東塘）項(xiàng)目正在籌備中，超市仍具備一定的發(fā)展空間專業(yè)賣場專業(yè)賣場家電：國美、蘇寧、通程、家潤多、有有、泰陽等，分布密集家居：紅星美凱龍，品牌單一，經(jīng)營狀況一般IT：積聚在火

4、車站一帶，定向消費(fèi)，競爭激烈。家電賣場繼續(xù)實(shí)現(xiàn)在新興區(qū)域的擴(kuò)張，其他類別專業(yè)賣場的品牌、檔次亟待提高商業(yè)物業(yè)市場發(fā)展現(xiàn)狀商業(yè)物業(yè)市場發(fā)展現(xiàn)狀1 1、商業(yè)體系發(fā)展完善中、商業(yè)體系發(fā)展完善中 已具備購物中心、百貨、大型綜合性超市、專業(yè)市場及各類專賣店等各種業(yè)態(tài)，社區(qū)型便利店、大型SHOPPING MALL等正在醞釀中。2 2、傳統(tǒng)百貨讓位，購物中心成為主角、傳統(tǒng)百貨讓位，購物中心成為主角 友阿屬下老百貨競爭力下降，購物中心成為競爭熱點(diǎn)。3 3、國內(nèi)外零售巨頭大舉進(jìn)入，競爭激烈、國內(nèi)外零售巨頭大舉進(jìn)入，競爭激烈沃爾瑪、麥德龍、新一佳、家樂福、易初蓮花、銅鑼灣等國內(nèi)外零售巨頭爭相布點(diǎn)，僅04-05年間

5、進(jìn)入超過10家。商業(yè)業(yè)態(tài)發(fā)展特點(diǎn)商業(yè)業(yè)態(tài)發(fā)展特點(diǎn)長沙市城市商業(yè)市場總述長沙市城市商業(yè)市場總述1.1.商業(yè)過于集中商業(yè)過于集中：在五一商圈，本土的春天百貨、日資背景的平和堂、北京王府井、新大新、深圳銅鑼灣、馬來西亞的百盛等大賣場，彼此相隔不過數(shù)百米同質(zhì)經(jīng)營、利潤銳減。商業(yè)發(fā)展存在問題商業(yè)發(fā)展存在問題2.2.傳統(tǒng)百貨業(yè)經(jīng)營結(jié)構(gòu)及定位較雷同傳統(tǒng)百貨業(yè)經(jīng)營結(jié)構(gòu)及定位較雷同，缺乏個(gè)性化和特色，難以與國內(nèi)外零售巨頭匹敵3.3.各業(yè)態(tài)發(fā)展不平衡各業(yè)態(tài)發(fā)展不平衡：大型超市、家電賣場密集分布（04-05年家電專賣新開了10余家），社區(qū)型商業(yè)的發(fā)展則未盡人意?？傮w來看，商業(yè)結(jié)構(gòu)布局欠合理，經(jīng)營缺乏差異總體來看，商

6、業(yè)結(jié)構(gòu)布局欠合理，經(jīng)營缺乏差異長沙市城市商業(yè)市場總述長沙市城市商業(yè)市場總述商業(yè)商圈發(fā)展格局商業(yè)商圈發(fā)展格局市級市級五一商圈五一商圈區(qū)域級區(qū)域級袁家?guī)X、火車站、東袁家?guī)X、火車站、東塘、侯家塘、榮灣鎮(zhèn)、伍家?guī)X六塘、侯家塘、榮灣鎮(zhèn)、伍家?guī)X六個(gè)商圈個(gè)商圈溁灣鎮(zhèn)商圈溁灣鎮(zhèn)商圈伍家?guī)X商圈伍家?guī)X商圈五一商圈五一商圈火車站商圈火車站商圈袁家?guī)X商圈袁家?guī)X商圈東塘商圈東塘商圈侯家塘商圈侯家塘商圈長沙現(xiàn)有主要零售商圈長沙現(xiàn)有主要零售商圈商業(yè)商圈現(xiàn)有格局商業(yè)商圈現(xiàn)有格局p除了六大零售商圈外，長沙還憑借其優(yōu)越的地理位置、交通樞紐地位以及長期的歷史沉積，形成在二環(huán)線周邊尤其是東二環(huán)沿線各類專業(yè)市場林立的局面。p紅星市場，

7、也以批發(fā)為龍頭，并開始涉足零售型商業(yè)。三湘南湖大市場金蘋果服裝大市場高橋建材市場長沙建材批發(fā)大市場高橋友誼汽配大市場高橋大市場馬王堆陶瓷建材城馬王堆汽車汽配大市場紅星建材大市場紅星農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)大市場安居樂園建材市場廣大環(huán)球家具超市萬家麗建材廣場紅星商業(yè)廣場長沙現(xiàn)有主要專業(yè)市場：長沙現(xiàn)有主要專業(yè)市場：商業(yè)商圈現(xiàn)有格局商業(yè)商圈現(xiàn)有格局專業(yè)市場專業(yè)市場現(xiàn)有商業(yè)根據(jù)根據(jù)長沙城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)布局規(guī)劃長沙城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)布局規(guī)劃2005-20202005-2020p基本保持商圈現(xiàn)有格局現(xiàn)狀不變p城市的東部的星沙將形成新的城市的副中心p隨城市快速擴(kuò)張城市外圍出現(xiàn)七個(gè)區(qū)域級商業(yè)中心商業(yè)規(guī)劃對商圈格局的影響商業(yè)規(guī)劃對商

8、圈格局的影響業(yè)態(tài)類別代表物業(yè)購物中心平和堂王府井商業(yè)廣場東方百聯(lián)百貨春天百貨新友誼錦繡店新大新時(shí)代廣場萬達(dá)購物廣場新世界百貨步行街黃興路步行街金滿地地下商城大型超市沃爾瑪專業(yè)賣場紅星美凱龍國際家具廣場（萬達(dá)四樓）蘇寧電器（黃興路步行街內(nèi)）新大新平和堂金滿地地下商城萬代酒店新友誼錦繡店春天百貨王府井百貨萬達(dá)購物廣場黃興南步行街解放西路五一大道中山路黃興路東方百聯(lián)區(qū)域范圍：以五一大道與黃興路交匯立交為區(qū)域范圍：以五一大道與黃興路交匯立交為圓心，步行在圓心，步行在3030分鐘的范圍分鐘的范圍商圈格局分析商圈格局分析五一商圈五一商圈新世界p起源于舊居民區(qū)起源于舊居民區(qū)：居民的聚居形成了原始的商業(yè)，有2

9、000多年的發(fā)展歷史p交通便利交通便利：南北、東西兩大主干道匯集p城市城市CBDCBD的定位的定位：高集中的商務(wù)與金融配套奠定了其于市內(nèi)的商業(yè)主導(dǎo)地位，屬市級商圈p最齊全的業(yè)態(tài)最齊全的業(yè)態(tài)：百貨、大型連鎖超市、步行街、專賣店p商業(yè)營業(yè)面積商業(yè)營業(yè)面積：約50萬p每日人流量每日人流量：超過30萬p客戶輻射客戶輻射：全市消費(fèi)者及全國觀光客商圈概況商圈概況：商圈格局分析商圈格局分析五一商圈五一商圈發(fā)展：發(fā)展：現(xiàn)狀現(xiàn)狀：五一大道為界，北部冷清，南部繁榮，人氣聚集。過去過去：中山路附近為最繁榮的商業(yè)地帶。發(fā)展發(fā)展：新的購物中心將重振黃興北的繁榮，使五一市級商圈地位更加鞏固。商圈格局分析商圈格局分析五一商

10、圈五一商圈小結(jié)：小結(jié)：p是城市中唯一的市級商圈，歷史悠久、業(yè)態(tài)齊全、輻射全市及外來游客；p以中高檔次業(yè)態(tài)為主，品種齊全，適應(yīng)人群廣，經(jīng)營狀況尚好；p傳統(tǒng)百貨業(yè)已趨向飽和；平和堂的進(jìn)駐帶起了購物中心發(fā)展的新時(shí)代； p黃興南步行街人流較旺，但新步行街的建設(shè)破壞了原有自然形成的傳統(tǒng)商業(yè)街巷，要完全“恢復(fù)元?dú)狻比孕枰欢螘r(shí)間；p隨著東方百聯(lián)的成熟，黃興北路、中山亭一帶的復(fù)興令人期待。商圈格局分析商圈格局分析五一商圈五一商圈區(qū)域范圍區(qū)域范圍 ：以東塘立交為圓心，步行：以東塘立交為圓心，步行在在15-2015-20分鐘的范圍。分鐘的范圍。金色家族百信鞋城大都市地下商城通程電器友誼商城勞動(dòng)路韶山路業(yè)態(tài)類別代

11、表物業(yè)百貨友誼商城、平和堂品牌專賣店金色家族街鋪勞動(dòng)路與韶山路沿線超市家潤多、步步高商業(yè)街大都市地下商業(yè)廣場專業(yè)賣場通程電器、迪信通手機(jī)城、百信鞋城步步高家潤多迪信通平和堂商圈格局分析商圈格局分析東塘商圈東塘商圈p南拓門戶南拓門戶：城市南拓的門戶，南部居民傳統(tǒng)的商業(yè)聚集地，著名的傳統(tǒng)小吃店“火宮殿”也在此。p業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)：百貨、專業(yè)市場、步行街p商業(yè)營業(yè)面積商業(yè)營業(yè)面積：約15萬p每日人流量每日人流量：10萬p客戶輻射客戶輻射：以東塘立交橋?yàn)閳A心，南部的家庭為主概況：概況：商圈格局分析商圈格局分析東塘商圈東塘商圈小結(jié)：小結(jié)：p商業(yè)整體檔次不高，經(jīng)營名品的“金色家族”經(jīng)營狀況不佳，大眾化路線的超市受

12、歡迎。p沿線有不少臨街的小商鋪，但商品低檔，形象差。p逐漸向南城蔓延在雨花亭附近形成的中高檔商業(yè)，與北部東塘立交共同形成大東塘商圈，將輻射更多的南部消費(fèi)者，甚至可能吸引其他區(qū)的消費(fèi)，發(fā)展?jié)摿Υ蟆０l(fā)展：發(fā)展：現(xiàn)狀現(xiàn)狀：東塘立交附近中低檔商業(yè)為主。發(fā)展發(fā)展：東塘商圈南移，大東塘商圈逐漸形成商圈格局分析商圈格局分析東塘商圈東塘商圈區(qū)域范圍：以候家塘立交為圓心，區(qū)域范圍：以候家塘立交為圓心，步行在步行在15-2015-20分鐘的范圍。分鐘的范圍。新一佳勞動(dòng)路芙蓉路業(yè)態(tài)類別代表物業(yè)超市新一佳專業(yè)賣場紅星美凱龍家居廣場紅星美凱龍商圈格局分析商圈格局分析候家塘候家塘小結(jié)：小結(jié)：p屬于新興商圈，商業(yè)規(guī)模不大；

13、p中檔物業(yè)為主，新一佳影響力大，但其他商業(yè)經(jīng)營狀況不佳；（曾有過城市商業(yè)廣場，已倒閉）p依靠體育文化平臺，位于南城咽喉，未來發(fā)展前景好 。商圈格局分析商圈格局分析候家塘候家塘區(qū)域范圍：以五一大道與韶山路交區(qū)域范圍：以五一大道與韶山路交接處以北，步行在接處以北，步行在1010分鐘的范圍。分鐘的范圍。業(yè)態(tài)類別代表物業(yè)百貨阿波羅商業(yè)城友誼商店超市家潤多（友誼五層）專業(yè)賣場新華書店阿波羅商業(yè)城友誼商店五一大道韶山路新華書店商圈格局分析商圈格局分析袁家?guī)X袁家?guī)X概況：概況：p輻射周邊輻射周邊：雖然同在五一大道上，但由于沒有新興的商業(yè)形態(tài)出現(xiàn)，而舊有商業(yè)因?yàn)橛布系木窒蓿ㄈ鐭o地下停車）而競爭力大降，加上立交

14、橋的阻隔，使商圈呈沒落之勢，客戶也只能輻射周邊居民。p商業(yè)營業(yè)面積商業(yè)營業(yè)面積：約5萬p每日人流量每日人流量：2萬商圈格局分析商圈格局分析袁家?guī)X袁家?guī)X小結(jié)：小結(jié)：p傳統(tǒng)商廈雖然經(jīng)過改建，但硬傷較多，競爭力低p由于立交的修建，限制了周邊的商業(yè)發(fā)展空間p雖然是本土的有名商業(yè)集團(tuán)（友阿），但百貨內(nèi)人氣不足，超市經(jīng)營狀況也不及其他商圈。p后續(xù)發(fā)展乏力，逐漸衰退商圈格局分析商圈格局分析袁家?guī)X袁家?guī)X區(qū)域范圍：以長沙火車站為輻射中心，沿區(qū)域范圍：以長沙火車站為輻射中心，沿車站路與五一大道（東段）向四周延伸，車站路與五一大道（東段）向四周延伸，北到八一路、南至人民中路。北到八一路、南至人民中路。 家潤多朝陽店

15、通程電器天心電子世界金蘋果服裝大市場頤高電腦城阿波羅商業(yè)廣場家潤多廣場店家潤多千禧店百腦匯五一大道火車站火車站八一路人民中路車站路曉園數(shù)碼業(yè)態(tài)類別代表物業(yè)百貨阿波羅商業(yè)廣場大型超市家潤多（千禧店、廣場店、朝陽店）街鋪沿車站路、解放東路、人民中路、八一路沿線專業(yè)賣場國美電器、國儲(chǔ)電腦城、天心電子世界、通程電器城、百腦匯(電子器材)、金蘋果、頤高電腦國儲(chǔ)電腦城商圈格局分析商圈格局分析火車站火車站p特殊商圈特殊商圈：由于毗鄰火車站，是運(yùn)輸與餐飲業(yè)的代表區(qū)域，該商圈以擁有獨(dú)有的交通優(yōu)勢和源源不斷的客流量而著稱 p商業(yè)營業(yè)面積商業(yè)營業(yè)面積：約10萬p日人流量日人流量：20萬p客戶輻射客戶輻射：以南來北往

16、的旅客為主；國儲(chǔ)電腦城、金蘋果服裝大市場等則吸引全市范圍以及長沙周邊地區(qū)的特定消費(fèi)群體概況：概況：獨(dú)特的地理位置造就了專業(yè)賣場（主要是電腦）獨(dú)特的地理位置造就了專業(yè)賣場（主要是電腦）特別發(fā)達(dá)的獨(dú)特現(xiàn)象。特別發(fā)達(dá)的獨(dú)特現(xiàn)象。商圈格局分析商圈格局分析火車站火車站發(fā)展：發(fā)展：過去過去：不法商販橫行，整體形象不佳，多個(gè)商廈倒閉。現(xiàn)在現(xiàn)在：政府打造“誠信火車站商圈”，整改經(jīng)營環(huán)境，吸引品牌專業(yè)店、超市進(jìn)駐發(fā)展發(fā)展：發(fā)揮“口岸經(jīng)濟(jì)圈”效應(yīng)，打造“宜商宜居宜投資”的高端商務(wù)物業(yè)。商圈格局分析商圈格局分析火車站火車站小結(jié)：小結(jié)：p由于交通地理位置重要，人流量大，長沙火車站一直是湖南省第一商圈，但檔次偏低，形象

17、不如人意;p傳統(tǒng)百貨商廈或倒閉（曉園），或轉(zhuǎn)營（國儲(chǔ)），或仍在苦苦支撐（阿波羅），但已不成主流；各類專業(yè)市場則經(jīng)營狀況良好，已形成了固定的消費(fèi)群體;p在政府的扶持下，刻意引進(jìn)的品牌商家正努力改變火車站形象，其口岸經(jīng)濟(jì)的優(yōu)勢正有待發(fā)揮。商圈格局分析商圈格局分析火車站火車站泰陽商城新一佳歲寶百貨麥德龍超市華銀旺和業(yè)態(tài)類別代表物業(yè)購物中心歲寶百貨大型超市新一佳、麥德龍(四方坪) 、華銀旺和專業(yè)賣場泰陽商城三一大道芙蓉路區(qū)域大?。阂晕榧?guī)X立交為核心、區(qū)域大?。阂晕榧?guī)X立交為核心、步行在步行在1515分鐘的范圍。分鐘的范圍。商圈格局分析商圈格局分析伍家?guī)X商圈伍家?guī)X商圈小結(jié)：小結(jié)：p五家?guī)X現(xiàn)在仍是一個(gè)正在

18、成長的商圈，人氣不足；p傳統(tǒng)百貨轉(zhuǎn)營，如泰陽，現(xiàn)百貨的功能已不存在，重新裝修后以批發(fā)和家電賣場出現(xiàn)；p購物中心很缺乏，歲寶百貨剛剛起步，麥德龍以會(huì)員制批發(fā)為主，泰陽商城則以低價(jià)電器而著稱，之前進(jìn)駐的普爾斯瑪特則因自身資金原因而關(guān)閉；p雖然交通上很便利，但由于不處于城市主要發(fā)展方向，要成長為一個(gè)有規(guī)模的商圈還需假以時(shí)日。商圈格局分析商圈格局分析伍家?guī)X伍家?guī)X國美電器通程商業(yè)廣場新外灘商業(yè)中心廣場岳麓時(shí)尚購物廣場五一大道楓林路業(yè)態(tài)類別代表物業(yè)購物中心通程商業(yè)廣場大型超市新一佳（通程負(fù)一層）、華銀旺和專業(yè)賣場國美電器商圈格局分析商圈格局分析溁灣鎮(zhèn)溁灣鎮(zhèn)p河西唯一商圈河西唯一商圈：是岳麓區(qū)由來已久的商貿(mào)

19、重鎮(zhèn)。通過湘江一橋與河?xùn)|相連，是該區(qū)最重要的交通樞紐，因此人流量也相當(dāng)高。 隨著楓林路拓改、岳麓時(shí)尚購物中心 、新外灘商業(yè)中心廣場等后續(xù)大型商業(yè)的落成，溁灣鎮(zhèn)的商業(yè)價(jià)值急升p商業(yè)營業(yè)面積商業(yè)營業(yè)面積：約5萬p日人流量日人流量：15萬p客戶輻射客戶輻射：河西高教區(qū)的教職工及學(xué)生、長沙高新區(qū)、麓谷的白領(lǐng)人群 概況：概況：商圈格局分析商圈格局分析溁灣鎮(zhèn)溁灣鎮(zhèn)小結(jié)：小結(jié)：p消費(fèi)基本集中在通程商業(yè)廣場，消費(fèi)力與現(xiàn)有的商業(yè)面積極不相稱，商業(yè)后續(xù)發(fā)展空間大；p業(yè)態(tài)基本齊全，以中等檔次為主；p新商業(yè)以引進(jìn)大品牌企業(yè)為目標(biāo)進(jìn)行招商，力圖打造高檔次的商業(yè)空間。商圈格局分析商圈格局分析溁灣鎮(zhèn)溁灣鎮(zhèn) 業(yè)態(tài)商圈購物中心

20、百貨超市步行商業(yè)街專業(yè)賣場批發(fā)五一好較好較好較好較好東塘好一般較好較好較好袁家?guī)X一般較好較好火車站一般較好較好好五家?guī)X較好較好較好溁灣鎮(zhèn)好較好較好n百貨轉(zhuǎn)向購物中心百貨轉(zhuǎn)向購物中心：目前的百貨都是在舊商圈中人流密集的地方，但因?yàn)闃I(yè)態(tài)單一逐漸退出競爭，取而代之的是復(fù)合型的商業(yè)中心，出現(xiàn)在周邊人群的消費(fèi)能力較強(qiáng)的區(qū)域；n步行商業(yè)街對人流要求高步行商業(yè)街對人流要求高：步行商業(yè)街必須布置在較高等級的商圈中，需要有一定人流保證；n超市相對是最普遍適合的業(yè)態(tài)超市相對是最普遍適合的業(yè)態(tài)：基本上各個(gè)商圈每個(gè)超市的經(jīng)營狀況都很好；n電器等專業(yè)賣場吸引力大：電器等專業(yè)賣場吸引力大：在對商圈的人氣要求不敏感，只要有

21、品質(zhì)，可以吸引較遠(yuǎn)的人群；n批發(fā)市場對形象有損減：批發(fā)市場對形象有損減：對交通及基礎(chǔ)配套的要求較高，且檔次一般，容易使區(qū)域形象受損。六大零售商圈業(yè)態(tài)經(jīng)營情況分析六大零售商圈業(yè)態(tài)經(jīng)營情況分析愿意投資的原因愿意投資的人對項(xiàng)目位置的商業(yè)價(jià)值及升值潛力比較認(rèn)可。投資者問卷調(diào)查投資者問卷調(diào)查愿意投資的人的特征年齡：26-30歲是最活躍的投資者，其他年齡比較平均。職業(yè)：個(gè)體經(jīng)營者及公務(wù)員是投資者的主體，前者是因?yàn)橛袑ι虡I(yè)的職業(yè)敏感性，后者則由于有固定的業(yè)余時(shí)間及精力可兼顧個(gè)人投資。投資者問卷調(diào)查投資者問卷調(diào)查愿意投資什么類型商鋪商業(yè)街店面是投資者比較喜歡的形式，而產(chǎn)權(quán)式商鋪是近年來比較受投資者歡迎的一種形

22、式。明顯的在商場內(nèi)的鋪位不太受歡迎，除非它以產(chǎn)權(quán)式出現(xiàn)。投資商鋪目的自營的比例是38%，其他投資的是62%，而投資形式比較平均。投資者問卷調(diào)查投資者問卷調(diào)查希望購買的商鋪面積20平方以下40%20-50平方9%50-100平方37%100-300平方14%小商鋪較受歡迎，40%的人愿意購買 20平方以下的商鋪。投資金額愿意投資10-20萬的人最多，占33%，在這個(gè)區(qū)間內(nèi)，按1.2萬/M2的價(jià)格計(jì)算的話，8-16 M2的面積的商鋪?zhàn)钍軞g迎.投資者問卷調(diào)查投資者問卷調(diào)查商業(yè)物業(yè)租售情況分析商業(yè)物業(yè)租售情況分析項(xiàng)目租金(元/M2月)出租率售價(jià)（萬/ M2 ）銷售率營銷方式銷售狀況王府井負(fù)一層：100

23、，樓上百貨營業(yè)收入提27%負(fù)一層60%一層：3二層：1.8三層：1.1-1.2負(fù)一層-二層基本售罄，三四層售出50%返租20年，年租金9%之前較好，目前緩慢深國投400-500-只租不賣，租金采取固定租金+保底抽成的方式不售維多利購物中心首層：100二層：70四成首層：頂層：0.6五成首付30%，5年返租，抵扣40%房款，剩30%按揭，5年后自營或以10%繼續(xù)返租前期較好，后期消費(fèi)力不足國中星城（萬國商業(yè)廣場）-首層：1.3-1.4二層：0.8-1首層：80%二層：50%返租8年，年租金12%，后兩年租金沖抵首付，6年后原價(jià)轉(zhuǎn)讓不理想購物中心購物中心/商場：商場：各類業(yè)態(tài)的售價(jià)各類業(yè)態(tài)的售價(jià)/

24、租金及營銷方式租金及營銷方式商圈商圈項(xiàng)目項(xiàng)目租金租金( (元元/M/M2 2月月) )出租率出租率售價(jià)（萬售價(jià)（萬/ M/ M2 2 ）銷售率銷售率營銷方式營銷方式銷售狀銷售狀況況五一五一黃興南黃興南步行街步行街外街鋪面：外街鋪面：300-500300-500室內(nèi)步行街：首層室內(nèi)步行街：首層 150-250,150-250,二層二層 100-150100-150一層一層98%98%二層二層40%40%三層三層30%30%外街鋪面：外街鋪面：3.8-53.8-5室內(nèi)步行街：室內(nèi)步行街：2.8-3.52.8-3.5首層首層9 9成成較好較好東塘東塘大都市大都市商業(yè)街商業(yè)街70-10070-100八

25、成八成1-1.61-1.6五成五成較好較好南城南城橙子橙子498498- - -臨韶山南路：臨韶山南路：2.3 2.3 內(nèi)街：內(nèi)街：1.51.5未開盤未開盤咨詢?nèi)俗稍內(nèi)硕?，狀多，狀況較好況較好韓國街韓國街臨街：臨街：150150內(nèi)鋪：內(nèi)鋪：50-12050-120九成九成臨街：臨街：1.7-2.81.7-2.8內(nèi)鋪：內(nèi)鋪：1.31.3五成五成1010年返租年返租9%9%，首付首付7 7成，成，3 3成成3 3年免息分期付年免息分期付款款較好較好商業(yè)街：商業(yè)街：各類業(yè)態(tài)的售價(jià)各類業(yè)態(tài)的售價(jià)/租金及營銷方式租金及營銷方式樓盤名稱面積(平米)平均開間(米)平均進(jìn)深(米)內(nèi)街價(jià)格(元)外街價(jià)格平均街鋪

26、租金(元/天平米）年回報(bào)率銷售率湘江世紀(jì)城30-80597600900014.7%15%沁園春御院10047.5均價(jià)7500一層16000-18000元/平米；二層6000-8000元/平米；兩層一起買16000元/平米0.84.2%90%格林星城100-200/80001200013.6%55%萬象公館50-10061210000180001.55.4%30%陽光10040-1209655008000-100000.53.2%5%二環(huán)內(nèi)可參考性在售商鋪情況二環(huán)內(nèi)可參考性在售商鋪情況樓盤名稱面積(平米)平均開間(米)平均進(jìn)深(米)內(nèi)街價(jià)格(元)外街價(jià)格平均街鋪?zhàn)饨?元/天平米）年回報(bào)率銷售率茂

27、華國際湘40-805.51070001100015.1%10%桔香鑫城20-5047.5650088001.26.2%40%未來城30-1206108000140000.83.6%12%檸檬麗都30-60 4750001300017.2%80%加州陽光30-606.8-15.2米4-4.8米只售不租：10988-12988元/平米/0.63.2%40%二環(huán)外可參考性型商鋪情況二環(huán)外可參考性型商鋪情況各大商圈典型商鋪在售情況各大商圈典型商鋪在售情況省府商圈省府商圈項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱生活藝術(shù)城生活藝術(shù)城電電 話話2609999項(xiàng)目地址項(xiàng)目地址芙蓉南路與李洞路交匯處商業(yè)建筑面積商業(yè)建筑面積4000平方

28、米商鋪樓層數(shù)商鋪樓層數(shù)一層層層 高高6米鋪面面積鋪面面積120160平方米銷售價(jià)格銷售價(jià)格13800元/平方米（臨芙蓉路）;16000元/平方米（臨時(shí)代陽光大道）銷售方式銷售方式一次性付款，純產(chǎn)權(quán)銷售銷售率銷售率臨芙蓉路一個(gè)，臨時(shí)代陽光大道3個(gè)開盤時(shí)間開盤時(shí)間已開盤折扣優(yōu)惠折扣優(yōu)惠一次性付款98折預(yù)計(jì)租金預(yù)計(jì)租金30-4030-40元元/ /平方米平方米/ /月月特點(diǎn)特點(diǎn)社區(qū)商業(yè)各大商圈典型商鋪在售情況各大商圈典型商鋪在售情況芙蓉區(qū)政府商圈芙蓉區(qū)政府商圈項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱上河國際商業(yè)廣場上河國際商業(yè)廣場電電 話話2939999項(xiàng)目地址項(xiàng)目地址萬家麗和火焰路交界處商業(yè)建筑面積商業(yè)建筑面積商業(yè)面積1

29、5萬商鋪樓層數(shù)商鋪樓層數(shù)多層層層 高高鋪面面積鋪面面積100-180平方米公攤率公攤率銷售方式銷售方式直接銷售銷售價(jià)格銷售價(jià)格均價(jià)20000元/平方米開盤時(shí)間開盤時(shí)間2008年9月銷售率銷售率折扣優(yōu)惠折扣優(yōu)惠特點(diǎn)特點(diǎn)購物中心項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱萬科萬科. .西街花園西街花園電電 話話2201666項(xiàng)目地址項(xiàng)目地址芙蓉區(qū)人民東路516號商業(yè)建筑面積商業(yè)建筑面積2000平方米商鋪樓層數(shù)商鋪樓層數(shù)一層層層 高高鋪面面積鋪面面積70-200平方米公攤率公攤率銷售方式銷售方式直接銷售銷售價(jià)格銷售價(jià)格均價(jià)15000元/平方米開盤時(shí)間開盤時(shí)間2007年10月銷售率銷售率70折扣優(yōu)惠折扣優(yōu)惠特點(diǎn)特點(diǎn)社區(qū)商鋪各大商

30、圈典型商鋪在售情況各大商圈典型商鋪在售情況火車站商圈火車站商圈項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱萬象新天萬象新天電電 話話4200888，4200999項(xiàng)目地址項(xiàng)目地址芙蓉區(qū)遠(yuǎn)大路1號商業(yè)建筑面積商業(yè)建筑面積1.8萬平方米商鋪樓層數(shù)商鋪樓層數(shù)一層層層 高高鋪面面積鋪面面積30-500平方米公攤率公攤率銷售方式銷售方式直接銷售銷售價(jià)格銷售價(jià)格10000-30000元/開盤時(shí)間開盤時(shí)間2008年5月銷售率銷售率折扣優(yōu)惠折扣優(yōu)惠一次96折，按揭9.8折特點(diǎn)特點(diǎn)100米長的商業(yè)街項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱湘域中央湘域中央電電 話話4163666項(xiàng)目地址項(xiàng)目地址芙蓉區(qū)五一東路235號商業(yè)建筑面積商業(yè)建筑面積商鋪樓層數(shù)商鋪樓層數(shù)一層

31、層層 高高鋪面面積鋪面面積100平方米公攤率公攤率銷售方式銷售方式直接銷售銷售價(jià)格銷售價(jià)格50000元/開盤時(shí)間開盤時(shí)間銷售率銷售率95折扣優(yōu)惠折扣優(yōu)惠只有這一個(gè)鋪了特點(diǎn)特點(diǎn)底商各大商圈典型商鋪在售情況各大商圈典型商鋪在售情況東塘商圈東塘商圈項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱長城長城. .非常生活非常生活電電 話話5160333項(xiàng)目地址項(xiàng)目地址雨花區(qū)新建西路37號商業(yè)建筑面積商業(yè)建筑面積約4000平方米商鋪樓層數(shù)商鋪樓層數(shù)層層 高高鋪面面積鋪面面積8000-1000平方米公攤率公攤率銷售方式銷售方式直接銷售銷售價(jià)格銷售價(jià)格均價(jià)12000元/（一層20000）開盤時(shí)間開盤時(shí)間2008年6月銷售率銷售率折扣優(yōu)惠折扣

32、優(yōu)惠特點(diǎn)特點(diǎn)底商，整層賣項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱加加大街加加大街電電 話話5019999項(xiàng)目地址項(xiàng)目地址天心韶山南路156號商業(yè)建筑面積商業(yè)建筑面積約30000平方米商鋪樓層數(shù)商鋪樓層數(shù)一層層層 高高鋪面面積鋪面面積72-142公攤率公攤率銷售方式銷售方式銷售價(jià)格銷售價(jià)格18800-24800開盤時(shí)間開盤時(shí)間2007年10月銷售率銷售率95折扣優(yōu)惠折扣優(yōu)惠只有四個(gè)鋪位了特點(diǎn)特點(diǎn)商業(yè)步行街大規(guī)模商業(yè)銷售困難大規(guī)模商業(yè)銷售困難：購物中心/商場的規(guī)模要與其輻射范圍內(nèi)人群規(guī)模相適應(yīng)，由于城市的各個(gè)方向均有相似功能的商業(yè)，若項(xiàng)目自身不具差異性，則大體量的商業(yè)的銷售會(huì)有難度。商業(yè)街形式的小鋪位銷售較好：商業(yè)街形式

33、的小鋪位銷售較好：除了步行街外，間隔成一間間小店鋪、中間以走廊分割形式的內(nèi)街式商業(yè)也比較受歡迎，尤其是量不大時(shí)，銷售容易保證。買家喜歡有保障的投資：買家喜歡有保障的投資：比較常見的模式是開發(fā)商引進(jìn)主力商家以此帶動(dòng)銷售，并承諾以穩(wěn)定的返租率（一般在10%左右）；店鋪投資熱度不大，整體銷售情況一般。有好的概念的商業(yè)易銷售：有好的概念的商業(yè)易銷售：南城商業(yè)中，新概念的引入（如韓國街、橙子時(shí)尚街區(qū)）成風(fēng)氣， 定位差異使項(xiàng)目銷售加速。客戶客戶：目前市面商業(yè)項(xiàng)目均設(shè)不同部門分別進(jìn)行招商與銷售，本項(xiàng)目買家首期應(yīng)以投資型為主，待成熟后再過渡到投資與自營兼顧。商鋪?zhàn)馐坌〗Y(jié)商鋪?zhàn)馐坌〗Y(jié) 商業(yè)市場分析：基于規(guī)劃人口

34、來估算，武廣新城建成后商業(yè)需商業(yè)市場分析：基于規(guī)劃人口來估算，武廣新城建成后商業(yè)需求量約為求量約為129129萬平米，目前市場基本空白，宜提前布局搶占先萬平米，目前市場基本空白，宜提前布局搶占先機(jī)機(jī)一般城市居住區(qū)商業(yè)設(shè)施指標(biāo)一般城市居住區(qū)商業(yè)設(shè)施指標(biāo)類別類別居住區(qū)居住區(qū)人均商業(yè)服務(wù)建筑面積人均商業(yè)服務(wù)建筑面積 0.7-0.910.7-0.91/ /人人片區(qū)商業(yè)需求量片區(qū)商業(yè)需求量= =（片區(qū)常住人口片區(qū)常住人口+ +片區(qū)流動(dòng)人口片區(qū)流動(dòng)人口）* *一般城市居住區(qū)商業(yè)設(shè)施指標(biāo)一般城市居住區(qū)商業(yè)設(shè)施指標(biāo)4040萬萬政府規(guī)劃常住人口120120萬萬區(qū)域性交通樞紐流動(dòng)人口約為常住人口的3倍左右推算出武

35、廣新城商業(yè)需求量為：推算出武廣新城商業(yè)需求量為：112146112146萬平米，平均值為萬平米，平均值為129129萬平米萬平米長沙寫字樓發(fā)展分析長沙寫字樓發(fā)展分析 寫字樓市場分析寫字樓市場分析-1-1：GDPGDP快速增長，三產(chǎn)發(fā)達(dá)，城市功能快速增長，三產(chǎn)發(fā)達(dá)，城市功能 升級在即，寫字樓發(fā)展具有良好的宏觀背景升級在即，寫字樓發(fā)展具有良好的宏觀背景1 1、經(jīng)濟(jì)總量支撐：長沙市近年來、經(jīng)濟(jì)總量支撐：長沙市近年來GDPGDP總量和人均總量和人均GDPGDP持續(xù)穩(wěn)健增長，為寫字樓市場持續(xù)穩(wěn)健增長，為寫字樓市場發(fā)展提供了有力經(jīng)濟(jì)后盾發(fā)展提供了有力經(jīng)濟(jì)后盾2 2、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)向好：長沙第三產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)、比重大，

36、未來寫字樓需求長線看好、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)向好：長沙第三產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)、比重大，未來寫字樓需求長線看好3 3、城市功能升級：國家級兩型社會(huì)建設(shè)實(shí)驗(yàn)區(qū)、長株潭一體化吸引力，增強(qiáng)長沙、城市功能升級：國家級兩型社會(huì)建設(shè)實(shí)驗(yàn)區(qū)、長株潭一體化吸引力，增強(qiáng)長沙商務(wù)市場將加速發(fā)展商務(wù)市場將加速發(fā)展本地塊發(fā)展寫字樓的宏觀利好背景：本地塊發(fā)展寫字樓的宏觀利好背景：麓谷板塊麓谷板塊市府板塊市府板塊中心板塊中心板塊城南片區(qū)城南片區(qū)產(chǎn)業(yè)政務(wù)地段政務(wù)p中心片區(qū)中心片區(qū)傳統(tǒng)的城市中心腹部區(qū)域，全市寫字樓最集中區(qū)域，占全市寫字樓90%以上份額p城南片區(qū)城南片區(qū)依托省政府新址南遷形成p市府板塊市府板塊依托市政府新址西遷、岳麓區(qū)政府形成p麓谷

37、板塊麓谷板塊依托麓谷國家級高新區(qū)逐漸成形 寫字樓市場分析寫字樓市場分析-2-2：長沙寫字樓：長沙寫字樓主要分布于中心區(qū)主要分布于中心區(qū)，在政，在政務(wù)及產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)下，新城區(qū)寫字樓市場發(fā)展迅速務(wù)及產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)下，新城區(qū)寫字樓市場發(fā)展迅速商住混合辦公商住混合辦公中小型企業(yè)，對價(jià)格較低、面積小的商住樓需求較旺盛存在問題：檔次低，商務(wù)配套不全，物管差，功能混雜，難適應(yīng)現(xiàn)代商務(wù)發(fā)展的要求，銷售情況理想，但出租空置率高商務(wù)公寓商務(wù)公寓商住樓與專業(yè)寫字樓過渡產(chǎn)品，受注重企業(yè)形象但實(shí)力有限，無法進(jìn)入寫字樓門檻的中小型企業(yè)追捧；存在問題：形象相對于專業(yè)寫字樓仍顯較低酒店辦公酒店辦公與酒店伴生、酒店級服務(wù)、優(yōu)質(zhì)的辦公環(huán)境

38、，接受度高。被注重形象的大公司視為企業(yè)實(shí)力地位的體現(xiàn)；存在問題：管理費(fèi)極高。會(huì)議室雖租用方便，但租金昂貴，極少對外銷售產(chǎn)權(quán)寫字樓寫字樓真正意義上的高端專業(yè)寫字樓歷史并不長，從05年亞大時(shí)代、順天財(cái)富中心開始；完全意義上的高檔寫字樓的出現(xiàn)是長沙寫字樓市場的新時(shí)期酒店辦公酒店辦公寫字樓寫字樓商住混合商住混合商務(wù)公寓商務(wù)公寓長沙商務(wù)市場長沙商務(wù)市場市場占比市場占比市場占比市場占比市場占比市場占比市場占比市場占比 寫字樓市場分析寫字樓市場分析-3-3：長沙寫字：長沙寫字專業(yè)化程度專業(yè)化程度較低，較低，專業(yè)寫專業(yè)寫字樓字樓份額有限，高端寫字樓市場空間大份額有限，高端寫字樓市場空間大項(xiàng)目項(xiàng)目酒店級別酒店級

39、別層高層高（層）（層）寫字樓層數(shù)寫字樓層數(shù)寫字樓建面寫字樓建面租金租金（元（元/ /平米平米* *日）日）出租率出租率銀華大酒店三星300.8萬290%華天貴賓樓五星316、9、100.3萬3.585%通程國際大酒店五星5111-200.9萬3.880%金源大酒店四星186-181.1萬2.880%運(yùn)達(dá)國際五星30姐妹樓3.1萬370%豪庭大酒店五星29姐妹樓2.9萬8.765% 寫字樓市場分析寫字樓市場分析-4-4：長沙高端寫字樓一般附屬或配套星級：長沙高端寫字樓一般附屬或配套星級酒店，因其檔次感強(qiáng)，能實(shí)現(xiàn)較高價(jià)值（酒店，因其檔次感強(qiáng)，能實(shí)現(xiàn)較高價(jià)值（3 3元左右），但元左右），但是供應(yīng)稀少

40、是供應(yīng)稀少高端寫字樓租金在主要在高端寫字樓租金在主要在3 3元元/ /平米平米* *日日左右，出租率在左右，出租率在80%80%左右左右重點(diǎn)寫字樓租金價(jià)格區(qū)域分析重點(diǎn)寫字樓租金價(jià)格區(qū)域分析寫字樓區(qū)域租價(jià)售價(jià)長沙之芯開福區(qū)1.8元/天起 10888元/建鴻達(dá)現(xiàn)代城開福區(qū)1.1元/天均 3200元/JF聯(lián)合中心開福區(qū)1.2元/天均 4480元/廣闊大廈開福區(qū)1.5元/天均 6300元/長泰大廈開福區(qū)1.0元/天起 2880元/亞大時(shí)代芙蓉區(qū)2元/天只租不賣中天廣場芙蓉區(qū)3.0元/天起12000元/恒隆國際芙蓉區(qū)1.8元/天起 5000元/平和堂芙蓉區(qū)3 元/天均 5380元/順天財(cái)富中心芙蓉區(qū)1.

41、8元/天均4800元/定王大廈芙蓉區(qū)1.5元/天均6100元/文化大廈芙蓉區(qū)1.8元/天均6100元/華美歐大廈芙蓉區(qū)1.8元/天均8100元/城市之心天心區(qū)1.0元/天均3100元/新時(shí)空NO.1天心區(qū)1.1元/天均3900元/標(biāo)志長沙商務(wù)中心天心區(qū)1.8元/天均 8000元/匯源大廈天心區(qū)1.2元/天均3400元/東1時(shí)區(qū)雨花區(qū)0.7元/天均3700元/中南博遠(yuǎn)大廈雨花區(qū)0.8元/天均 5400元/銘誠國際雨花區(qū)0.8元/天均 5060元/融程國際雨花區(qū)2元/天均 12000元/名匯達(dá)雨花區(qū)0.9元/天均 5204元/ 芙蓉區(qū)塊寫字樓租價(jià)和售價(jià)最高，以高端寫字樓居多，而開福區(qū)與天心區(qū)的租價(jià)

42、與售價(jià)相當(dāng)，中高端寫字樓均有，相比而言雨花區(qū)租價(jià)最低。但總的說來，由于長沙經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，吸引了眾多國內(nèi)外大中型企業(yè)入駐長沙，將加大長沙對中高端寫字樓的需求，而芙蓉區(qū)已形成成熟的商務(wù)圈，開福區(qū)、天心區(qū)與雨花區(qū)開發(fā)空間很大，寫字樓在一定階段內(nèi)價(jià)格還有上升的空間。樓盤區(qū)域占地面積（平米）建筑面積（平米）銷售狀況售價(jià)入駐率租價(jià)亞大時(shí)代芙蓉區(qū)332332546.1只租不賣-95%2元/天中天廣場芙蓉區(qū)18741.423000040%12000元/50%3元/天恒隆國際芙蓉區(qū)397549841售完5000元/98%1.8元/天文化大廈芙蓉區(qū)330045800售完5400元/90%1.8元/天順天國際財(cái)富中

43、心芙蓉區(qū)798476000售完4800元/90%1.8元/天佳天國際新城芙蓉區(qū)9230.6659907售完4350元/60%1.8元/天總計(jì)46554.06494094.1重點(diǎn)樓盤寫字樓租售情況重點(diǎn)樓盤寫字樓租售情況 寫字樓市場分析寫字樓市場分析-5-5：案例：案例運(yùn)達(dá)國際廣場、喜來登姊妹樓運(yùn)達(dá)國際廣場、喜來登姊妹樓建筑面積:31545平米酒店級別：五星寫字樓情況:與酒店為姐妹樓面積區(qū)間：138.71353.59平米配置：原裝三菱電梯、中央空調(diào)、中空LOW-E玻璃幕墻租金：3元/平米*天物管：4元/平米*月車庫：地下400多個(gè)，地上100多個(gè)大堂裝修格調(diào)高雅大堂裝修格調(diào)高雅電梯廳雍容華貴電梯廳

44、雍容華貴佳兆業(yè)中糧地產(chǎn)金地置業(yè)大有期貨百威啤酒加加醬油3M公司浦發(fā)銀行（1-7F）光大期貨（8F）南方水泥友誼咨詢主要入駐企業(yè)：長沙市未來長沙市未來1年內(nèi)寫字樓供應(yīng)分析年內(nèi)寫字樓供應(yīng)分析(非雨花區(qū)非雨花區(qū))項(xiàng)目名稱區(qū)域占地面積（平米）建筑面積（平米）銷售狀況中天廣場芙蓉區(qū)18741.40170000已售50%泊富廣場開福區(qū)26700.72307059待售銘城國際芙蓉區(qū)947047993.01待售鴻基綜合樓芙蓉區(qū)3256.6817000待售財(cái)富岳麓岳麓區(qū)31314.3983000待售合計(jì)70741.79625052（一）（一）（二）（二）項(xiàng)目名稱區(qū)域物業(yè)類型開發(fā)商開發(fā)規(guī)模占地面積建筑面積恒鑫北領(lǐng)

45、開福區(qū)普通住宅 商業(yè)樓 寫字樓湖南恒鑫置業(yè)有限公司15700平方米61015.0平方米湘誠新城小區(qū)開福區(qū)普通住宅 商業(yè)樓 其它湖南省湘誠新城置業(yè)有限公司205036.2平方米316584.0平方米開泰公館（暫定名）開福區(qū)普通住宅 商業(yè)樓 其它長沙市開泰置業(yè)有限公司20781.0平方米92430.0平方米長沙深國投芙蓉區(qū)商業(yè)樓長沙深國投商用置業(yè)有限公司30000.0平方米78000.0平方米合計(jì)271517.2平方米548029平方米依上表分析，長沙未來預(yù)建寫字樓項(xiàng)目主要集中于開福區(qū)、芙蓉區(qū)、岳麓區(qū)，總計(jì)將供應(yīng)寫字樓面積約1173081平方米。普瑞溫泉酒店（五星）喜來登酒店（五星）瀟湘華天（五星

46、）皇冠假日（五星）神農(nóng)大酒店（五星）明誠國際（五星）華天貴賓樓（五星）通程國際（五星）華雅華天（五星）豪布斯卡（五星）酒店客房數(shù)量神農(nóng)大酒店神農(nóng)大酒店375375通程國際大酒店通程國際大酒店380380華天大酒店貴賓華天大酒店貴賓樓樓438438普瑞溫泉酒店普瑞溫泉酒店308308華雅大酒店華雅大酒店866866運(yùn)達(dá)喜來登酒店運(yùn)達(dá)喜來登酒店384384瀟湘華天大酒店瀟湘華天大酒店588588明城國際大酒店明城國際大酒店359359皇冠假日酒店皇冠假日酒店350350平均客房數(shù)量平均客房數(shù)量450 酒店市場分析酒店市場分析-1-1：長沙高端酒店主要集中在市區(qū)，但近年：長沙高端酒店主要集中在市區(qū)，

47、但近年在新區(qū)在新區(qū)/ /郊區(qū)亦逐步出現(xiàn)高端酒店，如普瑞溫泉、華雅華天、郊區(qū)亦逐步出現(xiàn)高端酒店，如普瑞溫泉、華雅華天、豪布斯卡酒店；客房數(shù)主要在豪布斯卡酒店；客房數(shù)主要在300-500300-500之間之間 酒店市場分析酒店市場分析-2-2：長沙高端酒店主要滿足商務(wù)、會(huì)議、休：長沙高端酒店主要滿足商務(wù)、會(huì)議、休閑旅游三大需求為主閑旅游三大需求為主需求特征分析：需求特征分析：商務(wù)需求：多數(shù)商務(wù)旅客來自國內(nèi)，對價(jià)格敏感，品牌忠誠度較低；行業(yè)制造業(yè)為主；主要需求來源區(qū)域?yàn)槭兄行暮蛢纱箝_發(fā)區(qū)；各級政府部門也是主要商務(wù)需求來源；旅游休閑需求：由于長沙航線很多，加上武廣鐵路開通，較多旅游團(tuán)隊(duì)選擇在長沙過夜后

48、，前往湖南其他景點(diǎn)；長沙本地居民前往酒店娛樂消費(fèi)、住宿的也較多。會(huì)議需求：主要來自企業(yè)和政府相關(guān)活動(dòng),此外長沙并不是國內(nèi)或國際會(huì)議目的地，大會(huì)及展覽需求相對次要，但整體呈逐年上升的趨勢。其他需求：其他客源包括長住客人、嬰兒領(lǐng)養(yǎng)、以及上述需求以外的其他少量需求。2007-2008年長沙高端酒店收益情況 酒店市場分析酒店市場分析-3-3：近幾年高端酒店房價(jià)與收益穩(wěn)中有升，：近幾年高端酒店房價(jià)與收益穩(wěn)中有升，每間房間平均收益達(dá)每間房間平均收益達(dá)274274元元2009年長沙高端酒店收益情況 酒店市場分析酒店市場分析-4-4：長沙高端酒店未來在北城與南城新區(qū)將：長沙高端酒店未來在北城與南城新區(qū)將會(huì)出現(xiàn)

49、相對集中供應(yīng)，但東部（武廣新城）暫無供應(yīng)；新會(huì)出現(xiàn)相對集中供應(yīng)，但東部（武廣新城）暫無供應(yīng)；新建高端酒店客房在建高端酒店客房在300-600300-600間間所在區(qū)域所在區(qū)域地理位置地理位置酒店酒店客房數(shù)量客房數(shù)量完工年份完工年份定位定位北部開福區(qū)北部世紀(jì)金源酒店5242010高檔北部開福區(qū)北部雙灣國際酒店300-4002014高檔北部開福區(qū)月湖寶瑞酒店3002014中高檔北部開福區(qū)北部北辰酒店6002015高檔西部岳麓區(qū)萬怡酒店2802011中高檔市中心芙蓉區(qū)金潤通酒店3002012高檔南部天心區(qū)南部融程花園酒店3402012中高檔市中心區(qū)天心區(qū)香格里拉酒店3002013高檔南部天心區(qū)南部中

50、信新城酒店300-4002015高檔南部天心區(qū)南部南郡酒店3002014高檔南部天心區(qū)湘府大都會(huì)酒店400-5002014高檔長沙目前在建高端酒店統(tǒng)計(jì)運(yùn)達(dá)喜來登酒店開業(yè)運(yùn)達(dá)喜來登酒店開業(yè)于于20072007年年3 3月，是長月，是長沙市首家國際品牌酒沙市首家國際品牌酒店。開業(yè)時(shí)，作為市店。開業(yè)時(shí)，作為市場中唯一的一家國際場中唯一的一家國際知名品牌酒店，知名品牌酒店，運(yùn)達(dá)喜來登酒店獲取了大量的高檔商務(wù)旅客及旅游休閑游客。 值得注意的是，盡管2008年大量新增酒店進(jìn)入長沙市酒店市場，如瀟湘華天大酒店和皇冠假日酒店，但是該酒店的客房住宿率和平均房價(jià)業(yè)績?nèi)匀挥兴岣摺Ｎ覀冋J(rèn)為，運(yùn)達(dá)喜來登酒店在未來幾年

51、仍將是長沙的“領(lǐng)頭羊”國際酒店。 酒店市場分析酒店市場分析-5-5：案例：案例運(yùn)達(dá)喜來登酒店運(yùn)達(dá)喜來登酒店 寫字樓的銷售率高達(dá)90%，高檔寫字樓入駐率達(dá)到了90%以上，高于中檔寫字樓的入駐率，這說明長沙市的高檔寫字樓很有市場前景。中天廣場采用整層出租的形式，目前入駐率只有50%。從中天廣場目前的租售狀態(tài)來看，長沙市入駐寫字樓的企業(yè)多數(shù)規(guī)模不大。 從總體上分析，無論是中心芙蓉區(qū)板塊塊，還是周邊區(qū)域與正在規(guī)劃建設(shè)的新城所提供的供應(yīng)量，尤其是高端寫字樓產(chǎn)品的稀缺，再根據(jù)目前高端寫字樓入駐率與銷售率的情況來看，現(xiàn)有供應(yīng)量不能滿足經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展長沙市場的需求量。故2010年長沙寫字樓市場將求大于供。 由于

52、寫字樓供應(yīng)片區(qū)主要集中于芙蓉區(qū)、開福區(qū)，故天心區(qū)、雨花區(qū)有一定天心區(qū)、雨花區(qū)有一定將有可能出現(xiàn)供應(yīng)短缺現(xiàn)象，中高檔寫字樓在該片區(qū)將有一定的需求空間將有可能出現(xiàn)供應(yīng)短缺現(xiàn)象，中高檔寫字樓在該片區(qū)將有一定的需求空間。2009年寫字樓銷售分析年寫字樓銷售分析武廣片區(qū)商業(yè)及寫字樓供應(yīng)情況武廣片區(qū)商業(yè)及寫字樓供應(yīng)情況（一）商業(yè)供應(yīng)情況（均為規(guī)劃待建）名稱地理位置商業(yè)形態(tài)商業(yè)開發(fā)規(guī)模新城龍之夢城市廣場 武廣新城 購物廣場以及與大型交通樞紐換乘中心 2600000平方米 喜盈門國際商業(yè)廣場圭塘河生態(tài)景觀區(qū)內(nèi) 高檔家居建材廣場、大型百貨、商業(yè)街 420000平方米 萬科金域華府 萬家麗路與香樟路交匯處西北側(cè)

53、商業(yè)街 12500平方米 新華都萬家城長沙大道北側(cè)，黎托鎮(zhèn)政府北大型購物廣場、星級酒店購物步行街 200000平米 合計(jì)3232500平米（二）寫字樓市場供應(yīng)情況（二）寫字樓市場供應(yīng)情況名稱地理位置寫字樓規(guī)模市場定位售價(jià)租價(jià)華晨雙帆國際勞動(dòng)?xùn)|路與萬家麗路交匯處 52000平方米精裝5A智能化純甲級寫字樓9500元/平米 嘉盛華庭EA財(cái)智中心勞動(dòng)?xùn)|路與萬家麗路交匯處 13000平方米 綜合性辦公樓 9000元/平米-12000元/平方米 1.3元/平米/天1.5元/平米/天運(yùn)達(dá)國際新城 長沙大道與沙灣路西北角 180000平方米 5A寫字樓 待定待定合計(jì)245000平方米 武廣片區(qū)商業(yè)及寫字樓市

54、場分析武廣片區(qū)商業(yè)及寫字樓市場分析 武廣片區(qū)屬于雨花區(qū)乃至長沙市城市發(fā)展核心區(qū)域，目前在建或在售的集中式商業(yè)及寫字樓稀缺，為未來武廣區(qū)域?qū)懽謽羌吧虡I(yè)開發(fā)提供充足的市場空間和發(fā)展機(jī)會(huì)。目標(biāo)項(xiàng)目商業(yè)及寫字樓市場定位分析目標(biāo)項(xiàng)目商業(yè)及寫字樓市場定位分析 項(xiàng)目整體定位：項(xiàng)目位于武廣新城中心，從規(guī)劃上需承擔(dān)金融、商務(wù)、商貿(mào)、休閑、居住等功能，整體定位為 依托副中心、輻射全市甚至長株潭的“城市綜合體” 城市綜 合體住宅部分商業(yè)部分寫字樓酒店購物中心商業(yè)街區(qū)分類物業(yè)類型功能商務(wù)、金融商務(wù)、商貿(mào)、休閑商貿(mào)、休閑商貿(mào)、休閑居住、商務(wù)普通住宅、公寓 項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位-1-1：本項(xiàng)目寫字樓定位為服務(wù)于中南區(qū)域性商務(wù)

55、：本項(xiàng)目寫字樓定位為服務(wù)于中南區(qū)域性商務(wù)的甲級高端寫字樓的甲級高端寫字樓 規(guī)劃基礎(chǔ)規(guī)劃基礎(chǔ)：項(xiàng)目位于武廣中心區(qū)，其中南面地塊為商業(yè)地塊，政府規(guī)劃中項(xiàng)目即承擔(dān)片區(qū)的商務(wù)功能 市場基礎(chǔ)：市場基礎(chǔ)：武廣鐵路的開通，片區(qū)成為長沙連接華南、武漢（甚至華北）的交通樞紐，且離市中心區(qū)近，必將吸引更多本地及國內(nèi)大企業(yè)落戶辦公可行性分析可行性分析寫字樓面積寫字樓面積 5 5萬個(gè)平米：萬個(gè)平米：長沙寫字樓面積一般在5萬平米左右，為控制風(fēng)險(xiǎn)，適當(dāng)控制面積建筑形式建筑形式 高層，與酒店成為姊妹樓高層，與酒店成為姊妹樓租金水平租金水平經(jīng)營方式經(jīng)營方式出售價(jià)格出售價(jià)格 2 2元元/ /平米平米* *日：日：目前市中心寫字

56、樓租金在3元/平米*月，本項(xiàng)目寫字樓在片區(qū)完全成熟后（2017年）建成，保守預(yù)計(jì)租金為2元/平米*日 出售：出售：為減少資金占壓，寫字樓不持有經(jīng)營，全部銷售 第一年第一年90009000元元/ /平米，第二年平米，第二年95009500元元/ /平米：平米：按照2元/平米*日以及8%的回報(bào)率倒算出售價(jià)約為9000元/平米 項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位-2-2：本項(xiàng)目酒店定位為服務(wù)于中南交通樞紐及商：本項(xiàng)目酒店定位為服務(wù)于中南交通樞紐及商務(wù)區(qū)的五星級酒店務(wù)區(qū)的五星級酒店 規(guī)劃基礎(chǔ)規(guī)劃基礎(chǔ)：項(xiàng)目位于武廣中心區(qū)，其中南面地塊為商業(yè)地塊，政府規(guī)劃中項(xiàng)目即承擔(dān)片區(qū)的商務(wù)、休閑功能 市場基礎(chǔ)：市場基礎(chǔ)：武廣鐵路的開通

57、，片區(qū)成為長沙連接華南、武漢（甚至華北）的交通樞紐，并成為商務(wù)區(qū)，商務(wù)及旅游人員聚集，存在高端酒店市場基礎(chǔ)可行性分析可行性分析酒店面積酒店面積 5 5萬平米：萬平米：長沙高端酒店房間在300-600之間，面積在5萬平米左右建筑形式建筑形式 高層，與酒店成為姊妹樓高層，與酒店成為姊妹樓經(jīng)營方式經(jīng)營方式出售價(jià)格出售價(jià)格 1000010000元元/ /平米：平米：同地段酒店物業(yè)價(jià)格（含裝修）一般能與寫字樓（毛坯）價(jià)格持平。本項(xiàng)目寫字樓2017年的價(jià)格預(yù)估為9000元/平米。保守起見，本項(xiàng)目酒店在2012年出售的價(jià)格按10000元/平米 招商引進(jìn)五星級酒店，持有至招商引進(jìn)五星級酒店，持有至202220

58、22年以股權(quán)包方式轉(zhuǎn)讓給投行或信托基金年以股權(quán)包方式轉(zhuǎn)讓給投行或信托基金 項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位-3-3：本項(xiàng)目定位為交通樞紐型區(qū)域性商業(yè)中心，：本項(xiàng)目定位為交通樞紐型區(qū)域性商業(yè)中心，集中式商業(yè)抵押持有待升值后轉(zhuǎn)讓，底商及街區(qū)銷售回籠資金集中式商業(yè)抵押持有待升值后轉(zhuǎn)讓，底商及街區(qū)銷售回籠資金 規(guī)劃基礎(chǔ)規(guī)劃基礎(chǔ)：項(xiàng)目位于武廣中心區(qū)，其中南面地塊為商業(yè)地塊，政府規(guī)劃中項(xiàng)目即承擔(dān)片區(qū)的商貿(mào)功能； 市場基礎(chǔ)：市場基礎(chǔ)：片區(qū)規(guī)劃人口190萬，對商業(yè)需求約129萬，而目前片區(qū)商業(yè)幾乎為空白可行性分析可行性分析商業(yè)面積商業(yè)面積 集中式購物中心集中式購物中心8 8萬平米、底層商鋪萬平米、底層商鋪3 3萬平米、商業(yè)街

59、區(qū)萬平米、商業(yè)街區(qū)3 3萬平米：萬平米： 商業(yè)總量14萬平米，約為片區(qū)商業(yè)需求量的11%，而商業(yè)占地18.6公頃，占片區(qū)商業(yè)總用地的10%，比例相當(dāng)，風(fēng)險(xiǎn)可控。建筑形式建筑形式 集中式商業(yè)：集中式商業(yè)：地下1層、地上5層 底層商鋪：底層商鋪：住宅沿路底層商鋪（1層） 商業(yè)街區(qū)：商業(yè)街區(qū)：集中商業(yè)與住宅之間商業(yè)街區(qū)（1層）租金水平租金水平經(jīng)營方式經(jīng)營方式出售價(jià)格出售價(jià)格 100100元元/ /平米平米* *日：日：參照城南片區(qū)集中商業(yè)目前租金水平，預(yù)計(jì)集中商業(yè)在2015年開業(yè)的平均租金為100元/平米*月 集中性商業(yè)售價(jià)集中性商業(yè)售價(jià)2 2萬元萬元/ /平米：平米：2015年開業(yè)的平均租金為10

60、0元/平米*月，每年遞增5%，至2021年租金為134元，按8%回報(bào)率倒算約等于20000元 底層商業(yè)首期按底層商業(yè)首期按1500015000元元/ /平米銷售，年增長平米銷售，年增長10%10% 商業(yè)街區(qū)：參照南城目前租金，按照租金135元集合8%回報(bào)率倒算2015年價(jià)格 集中式商業(yè)：集中式商業(yè)：建成招商，持有6年，待2022年商業(yè)升值后連同酒店捆綁為股權(quán)包統(tǒng)一轉(zhuǎn)讓給投行或信托基金，持有期間可抵押給銀行回籠資金 底層商鋪、商業(yè)街區(qū)底層商鋪、商業(yè)街區(qū)：建成銷售，回籠資金 附錄：集中式購物中心的業(yè)態(tài)構(gòu)想B1B11F1F 精品超市精品超市 快餐快餐/ /休閑餐飲休閑餐飲/ /精美小食精美小食 國際