璽萌城市間3樓價格論證

1、璽萌城市間3#樓價格論證北 京 中 廣 信 地 產(chǎn) 服 務(wù) 機(jī) 構(gòu)BEIJING ZHONGGUANGXIN REAL ESATE SERVICEORGANIZATION2009年2月2報告內(nèi)容環(huán)境分析環(huán)境分析物業(yè)價值研判物業(yè)價值研判項目均價研判項目均價研判定價策略定價策略環(huán)境分析周邊在售項目對比分析周邊二手房市場簡析周邊項目分析周邊二手房市場簡析調(diào)研結(jié)果：目前項目周邊二手房銷售均價在1100014000元/平方米之間（若干房源已精裝修）。隨著市場的轉(zhuǎn)暖以及地鐵四號線將要開通，星河城區(qū)域的二手房成交情況明顯升溫，此區(qū)域二手房均價從去年11500上升到12500，去年冷清的二手房銷售情況，今年突

2、然改變其冷清的局面，現(xiàn)有的房源，小戶型受到熱捧。作為地鐵的受益者，其租金沒有受到影響，目前北京的房租水平最高降幅達(dá)12.5%，但本區(qū)域內(nèi)房租受明年開通地鐵影響反而有上升趨勢。調(diào)研范圍：地鐵沿線項目如：瑞麗江畔、未來假日、城南嘉園、星河城三期、西馬金潤等、璽萌苑、璽萌麗苑等。調(diào)研目的：掌握區(qū)域內(nèi)普宅二手房價格，為璽萌城市間定價作參考。新房市場現(xiàn)狀分析我司認(rèn)為現(xiàn)在的市場，回暖戰(zhàn)剛剛打響。一個好的產(chǎn)品除了要有優(yōu)勢的地段和精致的產(chǎn)品外，不可否認(rèn)的，大家更關(guān)注其性價比。對于客戶來說，就是這的房子值不值。而從房地產(chǎn)市場的近況來看，市場跟著天氣一同回暖，不少消費(fèi)者減少了對市場觀望的態(tài)度，近期入市的項目，不少

3、項目都產(chǎn)生了熱銷，而未來的市場是什么樣的，迷霧始終沒有人能真正解開。市場在變化，我們要以什么姿態(tài)出現(xiàn)！認(rèn)識自己了解別人南二環(huán)南三環(huán)南四環(huán)資和信百貨西二環(huán)北京南站首地大峽谷國美商都地鐵四號線六里橋商圈大紅門商圈西單商圈南站經(jīng)濟(jì)圈星河城六南城發(fā)展及南站的建設(shè)以及豐臺整體區(qū)域的發(fā)展帶動了馬甲堡板塊的繁榮關(guān)于璽萌城市間地鐵十號線關(guān)于璽萌城市間地鐵10號線地鐵四號線我們一直以來都是馬家堡板塊的領(lǐng)軍人，不論在產(chǎn)品本身還是在價格上，我們都遙遙領(lǐng)先于其他競爭對手，璽萌城市間也是如此，這源于我們對本地段和產(chǎn)品的自信。隨著市場的升溫，地鐵線的即將開通，馬家堡的名字在整個北京越來越耳熟能詳，對與近期的市場狀況，結(jié)合

4、我們開盤的時間，我們更加自信。關(guān)于璽萌城市間究竟什么樣的價格能夠?qū)崿F(xiàn)速度和效益的最大化？究竟什么樣的價格能最大程度的規(guī)避市場風(fēng)險？賣得出去？周邊市場價格監(jiān)控周邊市場價格監(jiān)控建邦華府中信城城南大道文成建筑晶城秀府三期世華水岸上海建筑東亞三環(huán)百合花園萬年花城中海紫御公館項目 價格 保利百合花園13000（15000）婚房活動萬年花城10000（目前新樓推出均價12000）中信城均價18500中海紫御公館1650025000上海建筑10000建邦華府 塔樓13000（65-120）、板樓（160以上）16500精裝世華水岸 原均價13000，目前均價11000晶城秀府三期13300精裝修1500元開

5、盤優(yōu)惠未定文成建筑 12700起（15000）典型項目描述中信城保利百合確立了南城地產(chǎn)的新標(biāo)桿形象，以卓越的地段，前期較低的價格贏得市場。價格較低的為16000元/平米，沒有天然氣，好一點(diǎn)朝向的均價在18500左右；產(chǎn)品形態(tài)為板樓，其成熟度和項目口碑都得到了認(rèn)可，現(xiàn)均價16000元/平米，年前均價為13000，新年以來，項目銷售業(yè)績一直排在北京區(qū)域的前幾名。此項目一度出現(xiàn)購房人搶房的熱鬧場景。典型項目描述上海建筑萬年花城上海建筑2月份銷售量在南城基本為前三名，價格低成為它的優(yōu)勢，成交價格在800010000之間。目前處于無房源的情況，均價調(diào)到10000元每平米，具體新樓開盤時間還未定。年前報價

6、為12000元/平米，不定期推出特價房，優(yōu)惠價格9000-10000元之間。因為現(xiàn)房的優(yōu)勢明顯，價格持續(xù)再10000元之后，開發(fā)商資金得到緩解，開出新樓之后價格漲到12000元每平米。小結(jié) 首先從市場環(huán)境上看，新開盤的項目，不存在客戶反水的情況，所以入市價格都很理性，客戶也欣然接受；從以上的分析可以看出，隨著新盤的入市，各個區(qū)域的價格格局將被打亂，一些前期售價較高的樓盤可能處于一個比較尷尬的局面，處于資金的壓力，他們已經(jīng)投入到這場戰(zhàn)爭中來，有些樓盤價格直降，引來了不小的波動；這些新樓盤的推出對市場來講只能是起到短暫的刺激作用。針對體量較小的樓盤來說可以利用這段時間快速回流資金，完成整盤銷售。我

7、司認(rèn)為，隨著時間的推移和其他新盤的入市，價格戰(zhàn)將上演的更加猛烈。一些現(xiàn)在降價熱銷的項目，將會迎來更加痛苦的再次降價。但針對C5地塊，我們的體量較小，戶型比例偏小，地理位置突出，我們有快速營銷的市場條件，也具備獨(dú)一無二的競爭優(yōu)勢。14物業(yè)價值研判背景簡述項目背景分析：C5地塊為星河城目前最好的地塊之一；該地塊產(chǎn)品規(guī)劃順應(yīng)市場趨勢，以小戶型為主；項目將和璽萌公館成為企業(yè)迅速回流資金的重要來源。宏觀背景分析：盡管國家重申了房地產(chǎn)業(yè)為國家的支柱行業(yè)不動搖，但這并不能解決中小開發(fā)商面臨的種種危機(jī)；國家近期出臺的一系列政策大多數(shù)為救世政策，從現(xiàn)在的市場反映上看，一個冬天后的觀望，政府的救世政策終于再這個時

8、候開始展現(xiàn)其威力。開發(fā)商背景分析：從璽萌整體戰(zhàn)略布局上看，異地項目（煙臺、新加坡）基本沒有產(chǎn)出，都需要北京項目資金支持。項目描述1#2#3#目前C5地塊共三棟小高層，由于1#、2#需要做設(shè)計變更，所以可售房源只有3#可售1#2#3#樓號樓號3#3#住宅建筑面積17340總套數(shù)13590平米以下套數(shù)890平米以下建筑面積71090平米以下套數(shù)比例5.9%90平米以下面積比例4.0%項目描述項目均價研判19項目價格的制定基于目前和對未來利好的最大可能挖掘市場參考市場參考項目基準(zhǔn)價格項目基準(zhǔn)價格住宅比較住宅比較趨勢預(yù)測趨勢預(yù)測街鋪價值研判街鋪價值研判分區(qū)均價分區(qū)均價20以市場比較法量化各種價值指標(biāo)，

9、權(quán)重排序為：保利百合萬年花城本項目上海建筑 以中信城、萬年花城、上海建筑、保利百合等住宅項目作為比準(zhǔn)項目，從周邊配套、交通條件、小區(qū)品質(zhì)、開發(fā)商實(shí)力、建筑形式、立面形式，等主要價值影響因素進(jìn)行綜合評分，得出項目核心均價測算值。比較因素項目周邊配套交通條件小區(qū)品質(zhì)開發(fā)商實(shí)力建筑形式立面形式合計權(quán)重202020151510100比較項目中信城1919191413993上海建筑1212151112769萬年花城1414171212776保利百合1818191414891本項目1416121211671項目均價研判21通過權(quán)重與市場價格之間測算， 可以推算出本項目合計權(quán)重值銷售均價權(quán)重比例所占權(quán)重中信

10、城1.85萬0.7628%上海建筑1萬1.0322%萬年花城1.2萬0.9324%保利百合1.6萬0.7826%-u“權(quán)重比例”是項目權(quán)重值比參考案例權(quán)重值結(jié)果。u“所占權(quán)重”是參考案例對于項目參考價值的評估值。u“權(quán)重均價”是”銷售均價”、 “ 權(quán) 重 比 例 ” 、“所占權(quán)重”的乘積結(jié)果。項目均價研判22綜合其他因素分析，商鋪以2.5萬/作為銷售基準(zhǔn)價格較為合理商鋪價格一般是住宅的2-32-3倍倍，目前住宅約1.2萬/ ，商鋪價格不低于2.42.4萬萬/ / 本項目商鋪銷售基準(zhǔn)本項目商鋪銷售基準(zhǔn)價價格格2.52.5萬萬/ /較為較為合理合理項目均價研判定價策略價格策略定價原則:利于快速回款

11、，規(guī)避市場風(fēng)險；在市場上具有競爭性；和自身產(chǎn)品對比要高于F1地塊的成交均價，（地段、產(chǎn)品、客戶層面）即要考慮到現(xiàn)在的市場形式，也要對未來的市場走向有所預(yù)判；運(yùn)用六級加權(quán)法12000元/平米第一次推盤3#第三次推盤2#第二次推盤1#總推盤次序1234567234567134125推盤及價格成長12345673#先推14單元后推57單元14單元以老客戶消化為主，現(xiàn)在目前已經(jīng)排好，所以我們按照11500的價格來制定。57單元老客戶消化剩余部分推向市場進(jìn)行消化，價格按照12500的價格來制定3號樓定價模型號樓定價模型戶型戶型1單元單元D戶型戶型2單元單元D戶型戶型3單元單元E戶型戶型4單元單元A戶型戶

12、型5單元單元A戶型戶型6單元單元A戶型戶型7單元單元B戶型戶型房房 號號O1O2O1O2O1O2O3O1O2O1O2O1O2O1O2基準(zhǔn)層戶型面積基準(zhǔn)層戶型面積102.2101.697.8898.16112.597.7798.13138.4138.5138.5138.4138.4138.5134174.7單元戶型總面積單元戶型總面積611.79875.7113811391013977.7945.313171318131813171317131812731672單元總面積單元總面積1487.48 2277.66 2935.79 2635.45 2635.09 2635.09 2945.53 單元

13、套數(shù)單元套數(shù)14 22 27 18 18 18 18 總套數(shù)總套數(shù)81 54 折前表價（折前表價（93）12120 12180 12643 12377 13452 13452 13436 樓體底價樓體底價11272 11328 11758 11511 12511 12511 12495 單元銷售額單元銷售額18028406 27742810 37116606 32620019 35448285 35448285 39575552 樓體總面積樓體總面積9336.38 8215.71 樓體總銷售額樓體總銷售額(表價表價)115507840.85 110472121.41 樓體總銷售額樓體總銷售額(底價底價)107422291.99 102739072.91 樓體表均價（樓體表均價（93）12372 13446 樓體底均價樓體底