合富地產(chǎn)大良銀業(yè)項目提案

1、銀業(yè)大良項目前期策劃方案2014年3月一、市場分析2013年順德房地產(chǎn)市場五、推售計劃二、客戶定位三、項目定位四、產(chǎn)品建議市場訊息雖然中國出口仍較為艱難，但國際大環(huán)境的逐步穩(wěn)定使得國內(nèi)市場也逐步平穩(wěn)；而中央在財政政策及貨策政策層面上也延續(xù)上一年的方向，只在細(xì)節(jié)方面進(jìn)行微調(diào)；中央繼續(xù)保持調(diào)控政策的主基調(diào)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展成為今后調(diào)控的主題，在主導(dǎo)思想上從抑需求轉(zhuǎn)變成釋放需求，對房地產(chǎn)政策的調(diào)性有所放輕。政府需要在房地產(chǎn)上尋找平衡點，政策干預(yù)逐步淡化政府需要在房地產(chǎn)上尋找平衡點，政策干預(yù)逐步淡化宏觀政策宏觀政策對于房地產(chǎn)市場，管理層現(xiàn)階段更重視房地產(chǎn)對國內(nèi)經(jīng)濟(jì)的支撐與促進(jìn)作用，釋放需求將可能

2、對首套房政策支持力度加大，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展成為今后調(diào)控的主題。而對于地方，銀行、地方經(jīng)濟(jì)等因素的影響更為直接?！澳戏街枪取表椖抗卜譃槿齾^(qū)一園（A 區(qū)、B 區(qū)、C 區(qū)和創(chuàng)業(yè)孵化園），共約 7873 畝（約 5 平方公里）；近期，順德將重點建設(shè) A 區(qū)和 B 區(qū)的領(lǐng)軍人才創(chuàng)業(yè)園。區(qū)域發(fā)展前景區(qū)域發(fā)展前景BC區(qū)：位于順峰山公園旁約2900畝，打造高端人才集聚、高端研發(fā)和高端現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的發(fā)展片區(qū)。A區(qū)：位于順德職業(yè)技術(shù)學(xué)院所在片區(qū)，約2600畝，依托順德職業(yè)技術(shù)學(xué)院、廣東西安交通大學(xué)研究院、華南家電研究院和中科院研發(fā)基地建設(shè)產(chǎn)學(xué)研結(jié)合的公共技術(shù)創(chuàng)新平臺，為順德產(chǎn)業(yè)及南方智谷發(fā)展提供技術(shù)支撐。本案

3、南方智谷整體規(guī)劃，本案位于核心區(qū)南方智谷整體規(guī)劃，本案位于核心區(qū)B B區(qū)區(qū)B B區(qū)：生活居住區(qū)位于東樂路與區(qū)：生活居住區(qū)位于東樂路與碧桂路交界處碧桂路交界處，將建設(shè)科技公寓、專家公寓、知識社區(qū)、領(lǐng)軍型人才社區(qū)。創(chuàng)新孵化區(qū)：位于同江醫(yī)院以北區(qū)創(chuàng)新孵化區(qū)：位于同江醫(yī)院以北區(qū)域域建設(shè)智谷大廈、科技大廈綜合性孵化器等項目。CC區(qū)：科技研發(fā)區(qū)位于東樂路以南、區(qū)：科技研發(fā)區(qū)位于東樂路以南、城際軌道以西區(qū)域城際軌道以西區(qū)域，將建設(shè)一系列新能源、新技術(shù)項目；A A區(qū)：商業(yè)服務(wù)區(qū)位于東樂路創(chuàng)智城區(qū)：商業(yè)服務(wù)區(qū)位于東樂路創(chuàng)智城輕軌以南輕軌以南，將建設(shè)科技創(chuàng)新體驗中心、五星級酒店等；B區(qū)區(qū)域發(fā)展分析區(qū)域發(fā)展分析建設(shè)

4、富有嶺南水鄉(xiāng)特色的宜居生態(tài)新區(qū)。順德順德“創(chuàng)智新城創(chuàng)智新城”，打造順德生態(tài)新區(qū)，打造順德生態(tài)新區(qū)華僑城順峰山公園創(chuàng)智城結(jié)合“一核一軸兩帶四區(qū)”的規(guī)劃結(jié)構(gòu)進(jìn)行用地布局?！耙缓恕蔽挥谝?guī)劃區(qū)中心位置，依托中心公園打造緊湊布局的金融核心區(qū)?！耙惠S”以東樂路形成城市公共服務(wù)軸?！皟蓭А睘槟媳毕蚺R水創(chuàng)意交流活力帶和東部濱水生態(tài)綠帶?！八膮^(qū)”為南、北側(cè)企業(yè)研發(fā)成長區(qū)、文化創(chuàng)意休閑區(qū)及嶺南濱水居住區(qū)。 順德鎮(zhèn)街目前整體向東北發(fā)展，而大良區(qū)域發(fā)張的東移，與廣州番禺、南沙等區(qū)域鎮(zhèn)街縮短距離，更能受到廣州的經(jīng)濟(jì)輻射所影響帶動區(qū)域發(fā)展提速。 目前順德不僅僅為開發(fā)荒地加快鎮(zhèn)街區(qū)域城市化進(jìn)程，重點的是為加大核心經(jīng)濟(jì)長廊的

5、輻射力，提高區(qū)域形象，加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展能力。 近年政府重點發(fā)展智谷創(chuàng)智新城區(qū)域板塊，本案區(qū)位正處區(qū)域發(fā)展的中軸核心帶，為項目打下利好的根基。德勝新城新城北部片區(qū)新城南部片區(qū)創(chuàng)智新城新軸線項目位置規(guī)劃核心區(qū)域規(guī)劃核心區(qū)域東區(qū)發(fā)展為順德經(jīng)濟(jì)接軌廣州提速東區(qū)發(fā)展為順德經(jīng)濟(jì)接軌廣州提速大良大良東區(qū)東區(qū)東區(qū)已逐步成為發(fā)展東區(qū)已逐步成為發(fā)展最完善的新生核心區(qū)域最完善的新生核心區(qū)域華僑城東區(qū)地標(biāo)建筑綠地中心p 政府規(guī)劃，東區(qū)為大良高端住宅區(qū)；政府規(guī)劃，東區(qū)為大良高端住宅區(qū)；p 創(chuàng)智城帶來大量高端人才，扎堆東區(qū)；創(chuàng)智城帶來大量高端人才，扎堆東區(qū)；p 創(chuàng)智城、華僑城將帶動大良片區(qū)商務(wù)的發(fā)創(chuàng)智城、華僑城將帶動大良片區(qū)

6、商務(wù)的發(fā)展；展；華僑城綠地中心區(qū)域發(fā)展分析區(qū)域發(fā)展分析 項項目的區(qū)位意義目的區(qū)位意義智谷核心區(qū)域智谷核心區(qū)域p 我們位于我們位于“智谷智谷”的核心區(qū)域，依旁華僑城；的核心區(qū)域，依旁華僑城；p 項目周邊為大良高端住宅區(qū)，商業(yè)用途為我們彌補(bǔ)了區(qū)域商服的不足；項目周邊為大良高端住宅區(qū)，商業(yè)用途為我們彌補(bǔ)了區(qū)域商服的不足；未來的大良東區(qū)未來的大良東區(qū)因創(chuàng)智城、華僑城而聯(lián)結(jié)、前進(jìn)因創(chuàng)智城、華僑城而聯(lián)結(jié)、前進(jìn)價值u 旅游業(yè)是順德第三產(chǎn)業(yè)的支柱之一；u 2012年順德旅游業(yè)總收入達(dá)92億元；u 華僑城令順德5年內(nèi)沖擊140億元。華僑城集文化、旅游、娛樂、休閑、購物、商務(wù)和居住等為一體，造就區(qū)域商飛躍順德形象

7、代言，最強(qiáng)的區(qū)域配套資源，最大規(guī)模的人文地標(biāo)結(jié)合的區(qū)域華僑城價值華僑城價值u 順德最強(qiáng)的旅游資源就是美食；u 深圳歡樂谷每年吸引320萬人流。政策推動政策推動板塊占位板塊占位片區(qū)優(yōu)勢片區(qū)優(yōu)勢13年政府再次推出智谷規(guī)劃文件，城市中軸的逐步確立，創(chuàng)智新城及南新成為推動城市發(fā)展的新起點創(chuàng)智新城以發(fā)展商務(wù)為核心，主導(dǎo)東區(qū)發(fā)展，而南城是以住宅發(fā)展為核心，配套新城區(qū)發(fā)展。功能定位使得創(chuàng)智新城將是未來中軸發(fā)展的重心目前大良東區(qū)發(fā)展相對完善，商業(yè)、商務(wù)及居住氛圍已逐步成熟，而新城區(qū)目前各方面尚處于起步階段，城市發(fā)展中心仍偏向于東區(qū)東區(qū)已逐步成為大良發(fā)展的核心，而創(chuàng)智新城正是彌補(bǔ)東區(qū)商務(wù)及東區(qū)已逐步成為大良發(fā)展

8、的核心，而創(chuàng)智新城正是彌補(bǔ)東區(qū)商務(wù)及產(chǎn)業(yè)的不足，其效應(yīng)將是推動大良發(fā)展的主要動力產(chǎn)業(yè)的不足，其效應(yīng)將是推動大良發(fā)展的主要動力。住宅住宅商業(yè)商業(yè)公寓公寓市場商場商場寫字樓寫字樓大良市場格局大良市場格局產(chǎn)品價值由西向東逐層輻射產(chǎn)品價值由西向東逐層輻射新城區(qū)板塊（未來新城區(qū)板塊（未來CBDCBD商住區(qū)）商住區(qū)）資源：嘉信城市廣場、綠軸公園、展覽中心、政府部門等；主力樓盤：嘉信城市花園、保利中環(huán)廣場、萬科天傲灣在售價格：8000-25000元/中心板塊（老城區(qū)核心）中心板塊（老城區(qū)核心）資源：新世界商場、清暉園、華蓋路步行街等主力樓盤：新世界名門天下、佳潤上品軒在售價格：6500-12000元/南區(qū)板

9、塊（高尚住宅南區(qū)板塊（高尚住宅+ +工業(yè)區(qū)）工業(yè)區(qū)）資源：順德客運(yùn)站、大潤發(fā)等主力樓盤：康格斯花園、公館原著、樂然水畔、匯成華庭在售價格：4800-8000元/東區(qū)板塊（豪宅區(qū)東區(qū)板塊（豪宅區(qū)+ +商務(wù)區(qū)）商務(wù)區(qū)）資源：新一城廣場、吉之島、現(xiàn)代街市、新領(lǐng)域運(yùn)動場等；主力樓盤：美的廣場、金地天璽、敏捷畔海御峰、天悅、西山上筑在售價格：8000-23000元/大良情況：13年大良各區(qū)主要以在售項目為主東區(qū)：受金地、美的、敏捷品牌的進(jìn)駐，令總體區(qū)域成交均價上升。南區(qū)：主要消化樓盤各自產(chǎn)品，區(qū)域全年有9個樓盤新推，其中1個全新項目。新城區(qū)：集聚保利、萬科、嘉信的區(qū)域，13年區(qū)域均價過萬中心區(qū)：沒新項目

10、推出，以銷售余貨為主。中心區(qū)中心區(qū)東區(qū)東區(qū)工業(yè)區(qū)工業(yè)區(qū)南區(qū)南區(qū)新城區(qū)新城區(qū)大良東區(qū)住宅格局大良東區(qū)住宅格局航母級項目瓜分東航母級項目瓜分東區(qū)住宅區(qū)住宅市場市場大良東區(qū)： 未來東區(qū)被規(guī)劃為高尚住宅區(qū)域，目前本區(qū)域有金地天璽、君怡天悅、敏捷畔海御峰花園、美的廣場、綠地地塊。未來東區(qū)可以說是百花齊放，而樓盤間的競爭也日漸劇烈。宏鼎君怡上東綠地敏捷置業(yè)敏捷畔海御峰主力面積：170-270在售均價：15000元/項目在售1-3座170、217、275的大平層，1梯1戶，樓高34層美的廣場主力面積：210-370在售均價：18000元/項目在售210、270、375五房，其中210均價為18000元/，2

11、70均價17000元/，375單位1千萬一套。大良東區(qū)將打造成高尚住宅區(qū)君怡.天悅主力面積：125-180在售均價：17000元/項目在售125至180濱水臨景樓王；近期將推出210-370尊貴豪宅樓王單位。消化壓力消化壓力住宅住宅產(chǎn)品產(chǎn)品項目項目地塊地塊限制限制商業(yè)商業(yè)住宅住宅 商業(yè)住宅商業(yè)住宅：中、高端洋房供應(yīng)充足，且：中、高端洋房供應(yīng)充足，且產(chǎn)品有多樣選擇性，結(jié)合貸款等因素影響下，產(chǎn)品有多樣選擇性，結(jié)合貸款等因素影響下，商業(yè)住宅成為客戶次要選擇產(chǎn)品。商業(yè)住宅成為客戶次要選擇產(chǎn)品。 住宅產(chǎn)品：住宅產(chǎn)品：未來區(qū)域住宅產(chǎn)品供應(yīng)量約 7000套，產(chǎn)品面積段豐富，項目間競爭加劇 項目因素：項目因素

12、：由于項目自身面積較小，打 造商業(yè)住宅項目成本較高，使用空間受浪 費(fèi)未來東區(qū)住宅項目供應(yīng)量逐步增未來東區(qū)住宅項目供應(yīng)量逐步增加，在目前政策環(huán)境下加，在目前政策環(huán)境下，住宅市場消化，住宅市場消化消化壓力增消化壓力增大大。因因此本項目地塊不建議打造商業(yè)住宅產(chǎn)品此本項目地塊不建議打造商業(yè)住宅產(chǎn)品。限購限購限貸限貸市場住宅住宅商業(yè)商業(yè)寫字樓寫字樓公寓公寓商場商場大良商場分析大良商場分析大良目前商場趨于飽和，各大商場經(jīng)營環(huán)境一般大良目前商場趨于飽和，各大商場經(jīng)營環(huán)境一般目前大良商場，主要依靠綜合型主題式購物中心為核心，帶動人流，集合購物、餐飲、休閑、聚會、娛樂等多元化機(jī)能。由于本地的外向型消費(fèi)習(xí)慣，造成

13、目前所有商場經(jīng)營處于不上不下的尷尬處境。市場住宅住宅商業(yè)商業(yè)寫字樓寫字樓公寓公寓商場商場東區(qū)片區(qū)新城片區(qū)鳳翔路段云良-華蓋路一帶聯(lián)豐商務(wù)大廈、建設(shè)大廈、順利德商業(yè)大廈、弘越大廈、明日廣場l大良寫字樓主要分為新舊兩大片區(qū)。舊片區(qū)集中在西面鳳翔路以及清暉園一帶，生活配套齊備，均以物業(yè)為出租性質(zhì)為主；l新片區(qū)主要集中在東區(qū)新桂路一帶，現(xiàn)時以明日廣場、萬邦商業(yè)廣場、美的廣場等新寫字樓為主。體量約7萬方。l新城區(qū)將推出多棟寫字樓，其中包括保利中環(huán)、置業(yè)廣場等項目?？傮w量預(yù)計超過20萬方。萬邦商業(yè)廣場尚林華府置業(yè)廣場美的廣場保利中環(huán)萬科F06大良寫字樓分布大良寫字樓分布大良目前可售的寫字樓產(chǎn)品主要集中在新

14、城區(qū)大良目前可售的寫字樓產(chǎn)品主要集中在新城區(qū)23000-26000美的廣場19000-22000萬邦商業(yè)廣場16000-18000保利國際金融中心12000-15000明日廣場10001-120009001-100008001-90007001-8000序號序號寫字樓名稱寫字樓名稱是否銷售是否銷售當(dāng)前租金當(dāng)前租金1 1聯(lián)豐商務(wù)大廈否否91-1002 2建設(shè)大廈否否81-903 3順利德商業(yè)大廈否否71-804 4弘越大廈否否61-705 5投資大廈否否51-606 6中泓大廈否否41-507 7明日廣場是是60-908 8美的廣場是是9 9萬邦商業(yè)廣場是是1010英煌新座是是當(dāng)前銷售價格當(dāng)前銷

15、售價格目前區(qū)域新推寫字樓主要以銷售形式為主，而舊的項目多以租憑為主目前區(qū)域新推寫字樓主要以銷售形式為主，而舊的項目多以租憑為主單位:元/大良寫字樓租售情況大良寫字樓租售情況未來超甲級及未來超甲級及5A5A級寫字樓將集中爆發(fā)，但新城區(qū)商務(wù)氣氛尚缺，級寫字樓將集中爆發(fā)，但新城區(qū)商務(wù)氣氛尚缺，而東區(qū)商務(wù)氣氛已逐漸成型而東區(qū)商務(wù)氣氛已逐漸成型，寫字寫字樓樓產(chǎn)品產(chǎn)品應(yīng)與區(qū)域項應(yīng)與區(qū)域項目造成錯位目造成錯位發(fā)展，避免直接競爭發(fā)展，避免直接競爭產(chǎn)品 大良區(qū)域?qū)懽謽钱a(chǎn)品邁向多元化，主力商務(wù)區(qū)集中于新城區(qū)及東區(qū)，中心區(qū)及南區(qū)以精品寫字樓小量供應(yīng)為主區(qū)域 目前東區(qū)寫字樓逐步上市營運(yùn)，區(qū)域商務(wù)氣氛已初步形成，創(chuàng)智新

16、城的推動將加速東區(qū)商務(wù)的成熟供應(yīng) 大良未來寫字樓供應(yīng)體量較為巨大，但主要集中在新城區(qū)，而東區(qū)寫字樓體量相對較少市場住宅住宅商業(yè)商業(yè)寫字樓寫字樓公寓公寓商場商場n 東區(qū)： 13年區(qū)域主要以萬邦商業(yè)廣場為區(qū)域主力，其次為目前銷售余貨的明日國際公寓。n 新城區(qū)： 目前新城區(qū)暫時沒有公寓產(chǎn)品于市場上銷售。英煌新座英煌新座萬邦廣場萬邦廣場明日國際公寓明日國際公寓新世界新世界大良公寓產(chǎn)品格局大良公寓產(chǎn)品格局本案位置區(qū)域內(nèi)暫時沒有在售項目區(qū)域內(nèi)暫時沒有在售項目區(qū)域區(qū)域項目名稱項目名稱主力面積（）主力面積（）產(chǎn)品類型產(chǎn)品類型銷售單價（元銷售單價（元/ /）租金（元租金（元/ /月）月）東區(qū)萬邦商業(yè)廣場36-9

17、8，75-131住宅公寓、LOFT公寓13500東區(qū)明日國際公寓30-50,100-130住宅公寓、LOFT公寓130001900東區(qū)蘋果公寓75-120LOFT公寓2000南區(qū)英煌新座25-40住宅公寓7200中心區(qū)新世界名門天下36-60住宅公寓105452160大良公寓租售情況大良公寓租售情況大良公寓情況項目名稱所在區(qū)域預(yù)估供應(yīng)量供應(yīng)時間中怡盛合地產(chǎn)置業(yè)地塊南區(qū)1.2萬2014年萬科F06新城區(qū)7萬2015年嘉信城市花園新城區(qū)10萬2014年預(yù)計大良未來公寓產(chǎn)品供應(yīng)主要集中在新城區(qū)和南區(qū)，而新城區(qū)主要以loft或酒店公寓為主；南區(qū)以住宅公寓為主。東區(qū)公寓產(chǎn)品供應(yīng)空白期未來供貨情況機(jī)遇隨著

18、華僑城旅游業(yè)對客流的引入，區(qū)域?qū)懽謽羌爸猩酱髮W(xué)的投入使用，產(chǎn)品需求預(yù)計有一定的增長。東區(qū)未來公寓產(chǎn)品供應(yīng)量小，產(chǎn)品出現(xiàn)空白點住宅住宅公寓公寓寫字樓寫字樓 未來商業(yè)住宅項目供應(yīng)量較大。東區(qū)未來住宅項目增加，商業(yè)住宅未來商業(yè)住宅項目供應(yīng)量較大。東區(qū)未來住宅項目增加，商業(yè)住宅 相比純住宅產(chǎn)品難以聚焦區(qū)域客戶。因此，本項目地塊不建議打造相比純住宅產(chǎn)品難以聚焦區(qū)域客戶。因此，本項目地塊不建議打造商業(yè)住宅產(chǎn)品。商業(yè)住宅產(chǎn)品。住宅 未來市場供應(yīng)較多，雖然東區(qū)商務(wù)氣氛具備優(yōu)勢，但受到市場限未來市場供應(yīng)較多，雖然東區(qū)商務(wù)氣氛具備優(yōu)勢，但受到市場限 貸，項目自身配套小等因數(shù)影響。若項目打造純寫字樓產(chǎn)品，建貸，項目

19、自身配套小等因數(shù)影響。若項目打造純寫字樓產(chǎn)品，建議與區(qū)域項目造成錯位發(fā)展，避免直接競爭議與區(qū)域項目造成錯位發(fā)展，避免直接競爭寫字樓 隨著區(qū)域開發(fā)，流動人口的增加，預(yù)計區(qū)域公寓需求量有所上升隨著區(qū)域開發(fā)，流動人口的增加，預(yù)計區(qū)域公寓需求量有所上升。 而東區(qū)公寓產(chǎn)品未來供應(yīng)量較小，可彌補(bǔ)區(qū)域產(chǎn)品空白點，建議而東區(qū)公寓產(chǎn)品未來供應(yīng)量較小，可彌補(bǔ)區(qū)域產(chǎn)品空白點，建議適當(dāng)打造公寓產(chǎn)品截取產(chǎn)品段機(jī)遇適當(dāng)打造公寓產(chǎn)品截取產(chǎn)品段機(jī)遇公寓一、市場分析2013年順德房地產(chǎn)市場五、推售計劃二、客戶定位三、項目定位四、產(chǎn)品建議區(qū)域內(nèi)人流組成u 項目周邊學(xué)校的應(yīng)試人群；u 旅游度假人群： 珠三角2小時內(nèi)休閑娛樂圈；u

20、未來華僑城服務(wù)鏈行業(yè)的工作人員；u 前來順德商務(wù)工作的人群我們面對的客戶群u 便捷的商務(wù)型酒店；u 主題式休閑度假酒店；u 特色型的品牌餐飲服務(wù)；u 酒店配套式的購物商店把握市場的動向，找準(zhǔn)目標(biāo)客戶，得以設(shè)計適應(yīng)市場、適合客戶的產(chǎn)品我們的目標(biāo)客戶群誰是我們的客戶？這些客戶都是哪類人群？我們從哪里尋找這些客戶？p 他們擁有一定的現(xiàn)金流，期望令資產(chǎn)保值或增值；p 處于中高階層的他們，追求更高的收入；p 注重投資回報，追求高增值和高回報類型物業(yè)；p 對區(qū)域發(fā)展前景認(rèn)同，相信地域的升值空間和潛力；客戶群特征描述我們面對的是怎樣一群人？p 對于物業(yè)投資蠢蠢欲動，但又受限購影響；p 有一定的投資意識，追求

21、投資安全性高企業(yè)中高層管理職員高收入的事業(yè)型單位職員政府部門公務(wù)員有投資意識的家庭婦女我們的客戶是哪類人群？中小型企業(yè)經(jīng)營者有一定閑置資金的自由職業(yè)者客戶群組成我們可以把這些目標(biāo)客戶稱之為客戶群定位我們從哪里可以找到這群人？拓展客戶重要客戶核心客戶核心客戶： 大良本地客戶重要客戶：倫教、容桂、勒流和番禺靠近大良部分區(qū)域的客戶拓展客戶：順德版圖范圍、番禺、中山的客戶我們的目標(biāo)客戶群客戶分析世界在變客戶同步在變客戶變化歷程2006-2007年房地產(chǎn)爆發(fā)期客戶只擔(dān)心搶不到貨2008年金融風(fēng)暴客戶全線觀望2009年剛性擠壓瞬間爆發(fā)在觀望的時間里客戶學(xué)會了對比2011年限購令出臺高端客戶被抑制 市場慘淡

22、2011-2012年剛性占領(lǐng)市場 客戶非常精明挑肥選瘦到極致2013-2014年.順德商業(yè)產(chǎn)品爆發(fā) 客戶不可能被忽悠總價、質(zhì)量、環(huán)境等 他們要的是全部買方市場決定未來發(fā)展，親客戶所需開發(fā)成唯一突破。一、市場分析2013年順德房地產(chǎn)市場五、推售計劃二、客戶定位三、項目定位四、產(chǎn)品建議優(yōu)勢劣勢威脅機(jī)會地塊SWOT分析 未來市場的不可預(yù)見性； 限購令延續(xù)與否； 投資市場不景氣； 商業(yè)產(chǎn)品銷售壓力較大。 旅游項目進(jìn)駐，鏈條效應(yīng)突顯 東區(qū)商業(yè)土地可利用資源少，極具升值潛力 項目位于大良未來發(fā)展核心 地塊小，停車位供應(yīng)不足 難以形成大規(guī)模項目效應(yīng)； 周邊生活配套尚未成熟。 發(fā)展所向：區(qū)域名片價值華僑城旅游

23、區(qū)旁輻射區(qū)域，旅游娛樂人流鼎盛； 升值強(qiáng)勁：南方智谷、華僑城、研究院為區(qū)域升值提速； 交通便捷：三橫三縱高速路網(wǎng)，輕軌、地鐵快速鏈接廣州乃至珠三角地區(qū)；總結(jié)優(yōu)勢并突破核心價值提示 借力國內(nèi)首屈一指的旅游產(chǎn)業(yè)鋸鏈，吸引巨大住宿和飲食需求 通往廣州的主要高速均于此進(jìn)出帶來無限人氣。 把握公寓產(chǎn)品市場空白，迅速在華僑城前搶占先機(jī)。酒店公寓寫字樓商業(yè)住宅扎堆東區(qū)壓力巨大扎堆新城區(qū) 供過于求新城區(qū)未來供應(yīng)增多 東區(qū)供應(yīng)相對空缺區(qū)域之內(nèi)已成飽和以創(chuàng)智城、華僑城需求作篩選酒店公寓業(yè)態(tài)論證項目特質(zhì)天時地利人和區(qū)域發(fā)展區(qū)域空白旅游配套價值體現(xiàn)提煉酒店公寓順德第一門戶 智谷首席全能國際公寓項目定位找到了突破口我們

24、需要符合本案的定位站在高處看順德n曼哈頓n曼哈頓是紐約的市中心，紐約最重要的商業(yè)、金融、保險機(jī)構(gòu)、高級學(xué)府均分布在這里。世界金融中心華爾街分布在曼哈頓下城，而紐約的大企業(yè)、商業(yè)中心分布于曼哈頓中城。整個曼哈頓聳立著超過5500棟高樓，其中35棟超過了200米，是世界上最大的摩天大樓集中區(qū)。擁有紐約標(biāo)志性的帝國大廈、洛克菲勒中心、克萊斯勒大廈、大都會人壽保險大廈等建筑。每到夜晚，曼哈頓中城數(shù)千棟摩天大樓通夜而亮。體現(xiàn)了紐約在世界上絕對強(qiáng)大的經(jīng)濟(jì)實力，因此曼哈頓中城也被喻為“世界上最好的地方”。曼哈頓游覽項目非常多。游客和當(dāng)?shù)鼐用褚粯雍苋菀资艿街車で榕c活力的感染從肉類加工區(qū)（Meatpackin

25、g District）頂級餐館用餐到在百老匯大街內(nèi)外參觀充滿活力的影劇院再到在唐人街、NoLIta 或東村（East Village）購物。從炮臺公園商業(yè)區(qū)到修道院藝術(shù)博物館，到處都有許多值得體驗的娛樂項目。在世界上我們找到與本案契合的代表形象定位通過以上介紹歸納曼哈頓具有這些關(guān)鍵配套商貿(mào)購物旅游公園酒店名校本案同樣具備這些得天獨厚的條件銀業(yè) 曼哈頓 項目價值收攏 旅游輻射衍生產(chǎn)品集餐飲、酒店、旅游辦公一體形象定位形象定位 發(fā)揮項目的先天優(yōu)勢，并把優(yōu)勢突顯； 把項目定位為屬于順德的曼哈頓形象展示形象展示形象展示形象展示形象展示一、市場分析2013年順德房地產(chǎn)市場五、推售計劃二、客戶定位三、項目

26、定位四、產(chǎn)品建議這樣的區(qū)域環(huán)境，適合怎樣的產(chǎn)品？p 創(chuàng)智新城之內(nèi)、華僑城之鄰、卡內(nèi)基梅隆之旁根據(jù)什么元素能形成互補(bǔ)相輝？朝向景觀外立面業(yè)態(tài)面積決定因素決定因素項目的整體布局建議類別朝向景觀備注商鋪南國路與錦榮路作為街鋪價值最大化酒店式公寓項目南側(cè)，商鋪后（華僑城樂園景觀）基本非自住對朝向及路面要求較低Loft公寓項目北側(cè)（項目園景）有一定自住的比例，對朝向及景觀有要求Loft公寓酒店式公寓 商 鋪商業(yè)部分建造臨街鋪是把商業(yè)價值最大化的；而酒店式公寓在商業(yè)后面利于以后的商業(yè)運(yùn)營；loft公寓對朝向及景觀有一定的要求，建議在項目的北側(cè)。園林綠化商鋪產(chǎn)品建議位置基底面積街鋪面積層數(shù)層高備注錦榮路約3

27、200（長：170米；寬：18米）80-1001層首層：6米作為街鋪價值最大化南國路2400（長：120米；寬：20米）80-1004層首層：6米二層：5米三層：4.5米四層：4.5米一、二層做街鋪價值最大化；三、四層建議做快捷酒店合計8000Loft公寓酒店式公寓商 鋪商業(yè)部分建造街鋪的價值是最大化的，而在大良超二層的商鋪在市場中并不受客戶追捧。但只要免除了客戶的擔(dān)憂，建議把三、四層的定位為loft特色快捷酒店，同樣可以令其價值最大化。園林綠化由于項目的商業(yè)規(guī)模不大，必然要走差異化才能在商圈中突圍。我司建議打造成時尚、富有特色風(fēng)情的商業(yè)街；餐飲、休閑、娛樂是酒店公寓的完美商業(yè)配套。商鋪產(chǎn)品建

28、議復(fù)式公寓產(chǎn)品建議建議LOFT公寓層數(shù)20層左右，每層層高：4.5米。Loft公寓酒店式公寓 商 鋪戶型面積段占比套數(shù)套房3070%3602房5030%100合計460園林綠化Loft公寓采用一房至兩房設(shè)計，我司建議采用現(xiàn)代、時尚風(fēng)格裝修，體現(xiàn)買一層用兩層的空間感，配合良好的景觀資源，營造居住與投資兩相宜的產(chǎn)品。復(fù)式公寓產(chǎn)品建議酒店式公寓產(chǎn)品建議戶型面積段占比套數(shù)套房354075%4661房5525%105合計571建議酒店式公寓層數(shù)23層左右，每層層高：3米。Loft公寓酒店式公寓 商 鋪園林綠化酒店式公寓產(chǎn)品建議舒適的套房或一房設(shè)計，配合先天的地理優(yōu)勢和良好的景觀資源，打造出優(yōu)質(zhì)投資佳品。

29、產(chǎn)品理念外立面時尚立體的造型魅力時尚動感簡簡而不失風(fēng)范而不失風(fēng)范居高覽勝居高覽勝胸懷廣闊胸懷廣闊商業(yè)街，時尚、動感、造型富有活力商鋪立面建議簡簡而不失風(fēng)范而不失風(fēng)范居高覽勝居高覽勝胸懷廣闊胸懷廣闊公寓，現(xiàn)代，時尚、挺拔。公寓立面建議水景及外立面：是客戶到達(dá)后認(rèn)識項目的第一感受，是項目的一個形象標(biāo)志。利用外墻LED廣告畫播放項目短片，不斷宣傳。廣場風(fēng)格建議我們要讓客戶看得到、摸得著、感受得到本項目未來的高端配套餐廳餐廳健身室健身室紅酒吧紅酒吧配套建議標(biāo)準(zhǔn)泳池標(biāo)準(zhǔn)泳池為體現(xiàn)項目商業(yè)氛圍成熟度，商鋪外立面在銷售中心開放時完成，并把櫥窗布置完成。商鋪包裝建議公寓公共位置裝修公共位置以交付標(biāo)準(zhǔn)裝修，以酒店式通道包裝。公寓包裝建議公寓創(chuàng)意板房酒店式公寓創(chuàng)意板房，體現(xiàn)loft產(chǎn)品多變性公寓包裝建議公寓交樓標(biāo)準(zhǔn)鋪貼墻紙、擺設(shè)簡單裝飾，滿足提包入住需求。公寓包裝建議一、市場分析2013年順德房地產(chǎn)市場五、推售計劃二、客戶定位三、項目定位四、產(chǎn)品建議推售順序思考利用產(chǎn)品類型錯位推售實現(xiàn)利益最大化； LOFT公寓屬市場空白，