富麗城調(diào)價方案.

1、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)事業(yè)部現(xiàn)代服務(wù)業(yè)事業(yè)部北片區(qū)富麗城項目物業(yè)服務(wù)中心北片區(qū)富麗城項目物業(yè)服務(wù)中心二一五年三月六日二一五年三月六日董董 事事 長長 審審 批：批：總總 裁裁 審審 批：批：審審 核：核：編編 制：制：文件標(biāo)題：富麗城項目物業(yè)服務(wù)費調(diào)價方案文件管理記錄報出： 批復(fù)：發(fā)放：文件編號：物業(yè)成都藍光大廈（2014）03-11號文件類別： 公司檔案（ 是） 公司文件（ ）主辦單位：主送單位：嘉寶集團董事長兼總裁發(fā)放范圍：部密級：非密級富麗城項目物業(yè)服務(wù)費調(diào)價方案富麗城項目物業(yè)服務(wù)費調(diào)價方案申明：本文檔系四川藍光和駿實業(yè)股份有限公司為經(jīng)營、管理之需要而制定，其知識產(chǎn)權(quán)歸四川藍光和駿實業(yè)股份有限公司所

2、有，屬本公司商業(yè)機密，未經(jīng)許可不得外傳。任何人擅自復(fù)制、拷貝、摘抄、對外傳播或未經(jīng)本公司許可擅自使用本文檔的全部或部分內(nèi)容皆視為對本公司商業(yè)秘密的侵犯，是觸犯中華人民共和國刑法的行為，當(dāng)事人將承擔(dān)相應(yīng)的法律后果。鄒勤琴鄒勤琴 Copyright BRC 2013目錄編制說明.2第一部分 項目基本情況概述. .3第二部分 項目經(jīng)濟指標(biāo)分析.6第三部分 周邊市場調(diào)查對比.10第四部分 項目調(diào)價利弊因素13第五部分 項目調(diào)價策略及方案16第六部分 調(diào)價工作推進計劃.19 Copyright BRC 2013編制說明 富麗城項目于2006年交付，至今已近9年，物業(yè)服務(wù)費一直維持為1.20元/平米/月，

3、然而項目現(xiàn)狀為設(shè)施設(shè)備嚴(yán)重老化，維護成本成倍上升，人力成本開支逐步加大，自有資源于2014年銷售完畢。如繼續(xù)維持目前的收費標(biāo)準(zhǔn)，則難以達到收支平衡。為了能為富麗城業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)、便利、快捷的物業(yè)服務(wù)，富麗城項目經(jīng)過科學(xué)、有效的市場調(diào)查，目前富麗城項目具備提價條件，特制定本物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)提價方案。 提價總體原則：項目物業(yè)運行正常，財務(wù)基本達到收支平衡，略微盈利。Page 1 Copyright BRC 2013Page 2 Copyright BRC 2013項目基本情況概述項目地理位置項目基本數(shù)據(jù)項目概況規(guī)劃用途：商住混合；資產(chǎn)數(shù)量：住宅784戶；項目地址：成都市金牛區(qū)二環(huán)路北三段245號投用

4、時間：2006年經(jīng)濟參數(shù)總建筑面積：11萬自有資源面積共計57.52，商鋪面積：6148寫字間面積： 2.1萬（含物業(yè)用 ）。Page 3 Copyright BRC 2013項目基本情況概述富麗城項目資產(chǎn)信息一覽表類別類別類型類型項目概況項目概況租賃信息租賃信息總面積（）總面積（）商戶數(shù)（戶）商戶數(shù)（戶） 未出租面積（）未出租面積（）已出租面積（）已出租面積（）出租率（出租率（%）自有資產(chǎn)自有資產(chǎn)商鋪商鋪57.52157.52100寫字間寫字間小計小計57.521業(yè)主資產(chǎn)業(yè)主資產(chǎn)商鋪商鋪6090.48139寫字間寫字間21000186小計小計27090.48325合計合計27148326Pa

5、ge 4 Copyright BRC 2013Page 5 Copyright BRC 2013項目經(jīng)濟指標(biāo)分析 項項 目目 全年全年 計劃計劃 （萬元）（萬元） 實際（萬元）實際（萬元） 收入收入 物管服務(wù)收入 物業(yè)服務(wù)費 201.49187.62 特約服務(wù)費 3.320.95 增值服務(wù)收入 23.5110.87 小計 228.32199.44 物管經(jīng)營收入 租金收入 00 代管服務(wù)費 28.0251.20 停車場收入 44.9458.67 廣告位收入 16.8112.75 附屬資源收入 21.9731.37 小計 111.74153.99 其他業(yè)務(wù)收入 3.153.11 營業(yè)外收入 0.1

6、20.47 收入合計收入合計 347.73572.88 支出支出 人力成本開支 工資及附加 183.21185.87 社會保險費 21.7722.95 小計 204.98208.82 物業(yè)管理成本 維修維護費 41.8538.85 綠化保潔費 38.2135.31 治消費 3.885.80 水電費 22.934 停車場支出 0.860.23 租賃承包費 00 小計 60.1846.19 營銷費用 業(yè)務(wù)宣傳費 2.763.46 小計 2.763.46 行政辦公費用 辦公費 0.941.38 小車費用 3.722.41 業(yè)務(wù)招待費 0.110.15 交通差旅費 00 會議費 0.450 通訊費 1

7、.531.34 小計 6.755.28 其他經(jīng)營管理費用 低值易耗品攤銷 0.890.69 其他支出 3.114.23 小計 5.685.6 經(jīng)營稅金及附加 19.4730.66 支出合計支出合計 302.86302.86302.65302.65 經(jīng)營利潤 44.87270.23 企業(yè)所得稅 00 凈利潤凈利潤 44.87270.232014年經(jīng)濟指標(biāo)完成情況：支出：302.65萬元收入：572.88 萬元凈利潤：270.23萬元Page 6 Copyright BRC 2013項目經(jīng)濟指標(biāo)分析富麗城項目經(jīng)營收入對比明細(xì)表序號序號類別類別2014實際實際完成完成 （萬元）（萬元）2015計劃計

8、劃指標(biāo)指標(biāo) （萬元）（萬元）對比差值對比差值 （萬元）（萬元）備注備注1物業(yè)費收入物業(yè)費收入187.62186.48-1.142特約服務(wù)費特約服務(wù)費0.9511.310.353停車場收入停車場收入58.6743.8-14.874其他業(yè)務(wù)其他業(yè)務(wù)3.113.280.175增值服務(wù)增值服務(wù)10.877.58-3.296經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)3.683.6-0.087代管服務(wù)費代管服務(wù)費51.20.88-50.328廣告位收入廣告位收入12.7514.852.19附屬資源附屬資源31.3738.246.8710營業(yè)外收入營業(yè)外收入0.471.440.9711返租收入返租收入000合計合計360.69311

9、.45-49.242015年經(jīng)濟指標(biāo)任務(wù)對比：Page 7 Copyright BRC 2013項目經(jīng)濟指標(biāo)分析富麗城項目2015經(jīng)營收入預(yù)計明細(xì)表序號序號類別類別2015計劃計劃指標(biāo)指標(biāo) （萬元）（萬元）2015年年預(yù)計預(yù)計完成完成 （萬元）萬元）差值差值 （萬元）（萬元）備注備注1物業(yè)費收入物業(yè)費收入186.48186.770.292特約服務(wù)費特約服務(wù)費11.3211.480.163停車場收入停車場收入43.844.150.354其他業(yè)務(wù)其他業(yè)務(wù)11.1711.60.435增值服務(wù)增值服務(wù)7.587.60.026經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)3.64.00.47代管服務(wù)費代管服務(wù)費0.870.8708廣

10、告位收入廣告位收入14.8514.8509附屬資源附屬資源38.2438.40.1610營業(yè)外收入營業(yè)外收入1.441.50.0611返租收入返租收入000合計合計317.48319.351.872015年經(jīng)濟指標(biāo)達成分解：Page 8 Copyright BRC 2013Page 9 Copyright BRC 2013周邊市場調(diào)查對比調(diào)查項目層數(shù) 車位數(shù) 貨梯 客梯 空調(diào)類型物管費(元/平米/月)禾家利好1815056/1.3一品荷花1826299/1.18周邊類類比項目物業(yè)費調(diào)查：Page 10 富麗城小區(qū)地處荷花池商業(yè)區(qū)，周邊樓盤多數(shù)為純商業(yè)，與富麗城形成住宅價格對比為上述兩個小區(qū)。

11、Copyright BRC 2013周邊市場調(diào)查對比周邊類別項目調(diào)查分析：一、項目情況對比： 富麗城項目住宅區(qū)域電梯數(shù)24部，層數(shù)為18，總戶數(shù)784戶，目前交付率100%，常住人口達3136左右； 禾家利好小區(qū)住宅區(qū)域電梯數(shù)6部，層數(shù)為18，總戶數(shù)326戶，據(jù)市場調(diào)查數(shù)據(jù)顯示目前全部交付，常住人口在2500左右； 一品荷花小區(qū)住宅區(qū)域電梯數(shù)9部，層數(shù)為18，總戶數(shù)482戶，據(jù)市場調(diào)查數(shù)據(jù)顯示目前全部交付，常住人口在3400左右。二、物業(yè)費單價對比： 禾家利好小區(qū)住宅物業(yè)費1.3元/平米/月，比富麗城項目高0.1元/平米/月； 一品荷花小區(qū)住宅物業(yè)費1.18元/平米/月，比富麗城項目低0.02

12、元/平米/月。 Page 11 Copyright BRC 2013Page 12 Copyright BRC 2013項目調(diào)價利弊分析有利因素項目條件品牌影響品質(zhì)提升服務(wù)規(guī)范資源權(quán)屬Page 13 物業(yè)服務(wù)擁有該區(qū)域內(nèi)所有小區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)中唯一的一級資質(zhì)、區(qū)域性品牌樓盤、標(biāo)桿樓盤，在行業(yè)和業(yè)主中有較大的美譽度和影響； 物業(yè)服務(wù)費定價在周邊樓盤中處于較低的水平，而無論從服務(wù)質(zhì)量和水平，藍光嘉寶品牌影響力來講，都遠遠超出周邊其它樓盤。項目與社區(qū)、街道辦事處、房管局關(guān)系維護較好，有一定的公共關(guān)系基礎(chǔ) 通過開展豐富多彩的社區(qū)文化活動，與業(yè)主建立了良好的關(guān)系，業(yè)主對于物業(yè)的各項工作都給予大力的支持與配

13、合；建立房屋管理動態(tài)臺帳，小區(qū)內(nèi)房屋出租率較高，為物業(yè)費提價影響較?。欢ㄆ谏祥T拜訪和電話回訪，轉(zhuǎn)化客戶類型；積極維護VIP、COM客戶良好關(guān)系，不斷改進VTP客戶關(guān)系；建立網(wǎng)絡(luò)物業(yè)服務(wù)平臺，拉近物業(yè)和業(yè)主/住戶距離；主動了解收集業(yè)主需求，不斷改進優(yōu)化服務(wù)方式和服務(wù)內(nèi)容。 小區(qū)內(nèi)自有資源為一間商鋪，面積為100.36平米，住宅區(qū)域和車位可收區(qū)域已清盤銷售，面積銷售率99.99%， Copyright BRC 2013項目調(diào)價利弊分析不利因素 部分小區(qū)定價過低，通過轉(zhuǎn)化盈利途徑來降低物業(yè)服務(wù)費收費標(biāo)準(zhǔn)硬件條件市場環(huán)境 小區(qū)自2006年交付至今，雖然物業(yè)服務(wù)中心定期進行維護，奈何相關(guān)設(shè)備年代久遠，時

14、常出現(xiàn)落層、滑梯、不正常抖動等安全問題； 小區(qū)地處荷花池商品批發(fā)區(qū)域，來往人員復(fù)雜，部分人員將房屋用作庫房堆放物品，并常用鐵制板車推拉貨物，來往噪音較大，影響住戶日常生活。歷史原因出租率影響 多數(shù)房屋出租用作庫房，房屋使用人更換頻繁。Page 14 Copyright BRC 2013Page 15 Copyright BRC 2013項目調(diào)價策略及方案方案一：Page 16按提價到1.7元/月經(jīng)濟數(shù)據(jù)預(yù)判2016年收入測算（按照增長0.5元/月）：增收費用預(yù)估2016年：物管收費面積98000*0.5元/月*80%收繳率*12個月=47.04萬共計約增收：47.04萬2017年：物管收費面積

15、98000*0.5元/月*85%收繳率*12個月=49.98萬共計約增收：49.98萬2018年：同2017年指標(biāo)2016-2018經(jīng)濟指標(biāo)運行情況預(yù)判：（按照目前項目年均人力成本增長15%、物業(yè)成本年均增長10%預(yù)推） 2016年凈利潤約41.6萬左右 2017年凈利潤約53萬左右 2018年凈利潤月50萬左右 三年調(diào)價執(zhí)行中，項目運行基本正常，盈利能力得到一定提升。 Copyright BRC 2013項目調(diào)價策略及方案方案二：Page 17按提價到1.6元/月經(jīng)濟數(shù)據(jù)預(yù)判2016年收入測算（按照增長0.4元/月）：增收費用預(yù)估2016年：物管收費面積98000*0.4元/月*83%收繳率

16、*12個月=39.04萬共計約增收：39.04萬2017年：物管收費面積98000*0.4元/月*90%收繳率*12個月=42.33萬共計約增收：42.33萬2018年：同2017年指標(biāo)2016-2018經(jīng)濟指標(biāo)運行情況預(yù)判：（按照目前項目年均人力成本增長15%、物業(yè)成本年均增長10%預(yù)推） 2016年凈利潤約41.2萬左右 2017年凈利潤約52.47萬左右 2018年凈利潤約48.61萬左右三年調(diào)價執(zhí)行中，項目運行基本正常，盈利能力得到一定提升。 Copyright BRC 2013方案三：Page 18按提價到1.5元/月經(jīng)濟數(shù)據(jù)預(yù)判2016年收入測算（按照增長0.3元/月）：增收費用預(yù)

17、估2016年：物管收費面積98000*0.3元/月*85%收繳率*12個月=29.98萬共計約增收：29.98萬2017年：物管收費面積98000*0.3元/月*90%收繳率*12個月=31.75萬共計約增收：31.75萬2018年：同2017年指標(biāo)2016-2018經(jīng)濟指標(biāo)運行情況預(yù)判：（按照目前項目年均人力成本增長15%、物業(yè)成本年均增長10%預(yù)推） 2016年凈利潤約41.06萬左右 2017年凈利潤約50.34萬左右 2018年凈利潤約45.13萬左右三年調(diào)價執(zhí)行中，項目運行基本正常，盈利能力得到一定提升。項目調(diào)價策略及方案 Copyright BRC 2013 結(jié)合富麗城項目現(xiàn)狀，如

18、果一次性提價過高，業(yè)主抗性較結(jié)合富麗城項目現(xiàn)狀，如果一次性提價過高，業(yè)主抗性較大，而按照方案三執(zhí)行，則項目已能維持正常運行，并實現(xiàn)輕大，而按照方案三執(zhí)行，則項目已能維持正常運行，并實現(xiàn)輕微盈利，故項目建議按方案三進行提價。微盈利，故項目建議按方案三進行提價。Page 20 Copyright BRC 2013Page19 Copyright BRC 2013調(diào)價工作推進計劃富麗城項目物業(yè)費調(diào)價工作推進計劃表Page 20序號 實施內(nèi)容 步驟 完成時間 責(zé)任人協(xié)助人1開展基礎(chǔ)服務(wù)品質(zhì)提升工作，保證小區(qū)服務(wù)品質(zhì)得到全面提升提升現(xiàn)場品質(zhì)2015年全年鄒勤琴各部門主管2針對富麗城項目取得的成績和物業(yè)費上漲的信息與業(yè)主進行初步的溝通和宣傳溝通、宣傳2015.7.31鄒勤琴各部門主管3通過宣傳公布2012-2014年項目收支情況并在物業(yè)服務(wù)中心公示對應(yīng)財務(wù)收支報告的財務(wù)明細(xì)報表，并通過專業(yè)審計公司進行審計并公示公示財務(wù)收支情況并由業(yè)主進行審計2014.6.30鄒勤琴各部門主管4針對物業(yè)服務(wù)費調(diào)價前的系統(tǒng)宣傳，溝通調(diào)價前宣傳2015.9.30鄒勤