酒店式公寓案例研究1

1、本報告是嚴(yán)格保密的。本報告是嚴(yán)格保密的。酒店式公寓案例研究酒店式公寓案例研究世聯(lián)策劃平臺技術(shù)沉淀2006.12.01本報告是嚴(yán)格保密的。2 關(guān)鍵字關(guān)鍵字 ：u酒店式公寓、案例研究酒店式公寓、案例研究 簡介簡介 ：酒店式公寓演變歷程及分布格局酒店式公寓演變歷程及分布格局福田片區(qū)福田片區(qū) 梅沙片區(qū)梅沙片區(qū) 羅湖片區(qū)羅湖片區(qū)南山片區(qū)南山片區(qū)深圳市酒店式公寓興起于20世紀(jì)九十年代中后期。當(dāng)時，多數(shù)坐落在人流量大、對外交通便利的羅湖羅湖口岸口岸，以及發(fā)展較早的東門、蔡屋東門、蔡屋圍商圈圍商圈；隨著城市中心及商務(wù)區(qū)的西移，以及公路、地鐵交通的完善，在福福田中心區(qū)及周邊田中心區(qū)及周邊，以及皇崗口岸皇崗口岸地

2、區(qū)，酒店式公寓逐步興起并迅速發(fā)展；濱海大道的通車以及西部通道的即將開通，將加快南山與內(nèi)外的聯(lián)系，蛇口及華僑城片區(qū)蛇口及華僑城片區(qū)興起的高端酒店式公寓越來越受到外籍人士的追捧；與此同時，梅沙片區(qū)梅沙片區(qū)的濱海度假型酒店式公寓成為備受休閑度假人士的青睞，正逐步發(fā)展壯大。3.1 3.1 深圳市酒店公寓演變歷程及分布格局：羅湖、福田、深圳市酒店公寓演變歷程及分布格局：羅湖、福田、南山、梅沙；南山、梅沙；行政區(qū)行政區(qū) 主要區(qū)域主要區(qū)域主要酒店式公寓項目主要酒店式公寓項目 羅湖片區(qū)羅湖片區(qū) 羅湖口岸東門、蔡屋圍商圈華樂星苑、匯展閣、名仕閣、羅湖商務(wù)中心、丹楓白露、京基東方華都、地王大廈信興廣場、世金漢宮、

3、港島銀座、置地逸軒、雙城世紀(jì)等 福田片區(qū)福田片區(qū) 福田中心區(qū)及周邊皇崗口岸輝盛庭國際公寓、金中環(huán)酒店式公寓、趣園、祥云天都世紀(jì)、華爾登府邸、京基御景華庭、東方銀座等南山片區(qū)南山片區(qū) 蛇口華僑城波托菲諾國際公寓、國際市長交流中心、泰格公寓、鯨山公寓、迎輝公寓等 鹽田區(qū)鹽田區(qū) 梅沙片區(qū)大梅沙海景酒店、心海假日、心海伽藍(lán)、雅蘭酒店、I領(lǐng)海、東方威斯等 羅湖、福田片區(qū)早期的酒店式公寓，主要面向羅湖、福田片區(qū)早期的酒店式公寓，主要面向往來深圳的港人及外企白領(lǐng)往來深圳的港人及外企白領(lǐng)，租金一般在，租金一般在 2000-50002000-5000元元/ /套套月月；羅湖、福田羅湖、福田CBDCBD核心區(qū)域酒

4、店式公寓主要面向核心區(qū)域酒店式公寓主要面向知名企業(yè)高端商務(wù)人士知名企業(yè)高端商務(wù)人士，租金一般在，租金一般在10000-10000-15000 15000 元元/ /套套月月； 南山蛇口、華僑城片區(qū)酒店式公寓主要面向南山蛇口、華僑城片區(qū)酒店式公寓主要面向常駐深圳的外籍人士常駐深圳的外籍人士，租金一般在，租金一般在25000-3500025000-35000元元/ /套套月月；梅沙片區(qū)酒店式公寓主要面向梅沙片區(qū)酒店式公寓主要面向度假人群度假人群，租金一般在，租金一般在4000-60004000-6000元元/ /套套月月；3.2 3.2 深圳市酒店公寓隨著格局的演變，客戶類型不斷變深圳市酒店公寓隨

5、著格局的演變，客戶類型不斷變化，租金不斷增高。化，租金不斷增高?？蛻羧后w客戶群體使用狀況使用狀況需求需求目的目的海內(nèi)外常駐深圳機(jī)構(gòu)的管海內(nèi)外常駐深圳機(jī)構(gòu)的管理人員和技術(shù)人員理人員和技術(shù)人員購置租賃主要作為住所或辦公自用經(jīng)常往來深圳的國內(nèi)外商經(jīng)常往來深圳的國內(nèi)外商務(wù)人員務(wù)人員購置租賃一般會選擇酒店，但也有部分會購買或租用酒店式公寓，以方便居住辦公自用深圳的小企業(yè)和深圳的小企業(yè)和SOHOSOHO族族購置酒店式公寓兼具居住和辦公功能自用投資型的深圳和香港居民投資型的深圳和香港居民租賃一般選擇戶型面積小、總價低、容易出租的物業(yè)投資自用型的深圳和香港居民自用型的深圳和香港居民購置主要強(qiáng)調(diào)酒店式公寓的居住

6、配套，位置佳自用其它其它自用度假作為員工宿舍等在整個深圳酒店式公寓市場中，在整個深圳酒店式公寓市場中，投資者投資者所占比例高，但所需面積較??；所占比例高，但所需面積較?。缓?nèi)外駐深機(jī)構(gòu)海內(nèi)外駐深機(jī)構(gòu)及及SOHOSOHO族族是市場主力；是市場主力；外籍人士外籍人士對高價位酒店式公寓承接力強(qiáng)；對高價位酒店式公寓承接力強(qiáng)；3.3 3.3 深圳市酒店公寓客戶除深圳和香港居民外，海內(nèi)外深圳市酒店公寓客戶除深圳和香港居民外，海內(nèi)外人士和人士和SOHOSOHO族成為市場主力。族成為市場主力。本報告是嚴(yán)格保密的。6項目名稱項目名稱建筑面積建筑面積類型類型總戶數(shù)總戶數(shù)備注備注中國鳳凰大廈中國鳳凰大廈30000一

7、幢11-29層為商務(wù)式公寓100星河世紀(jì)星河世紀(jì)100000二棟32層1164BC兩棟公寓金中環(huán)商務(wù)大金中環(huán)商務(wù)大廈廈14706附樓715層為酒店式公寓；主樓8-24為商務(wù)公寓288中心區(qū)供應(yīng)中心區(qū)供應(yīng)144706144706凱旋國際凱旋國際19339二棟20層361酒店式公寓南方國際廣場南方國際廣場75882由四棟25-30層1568戶，其中1房946戶，2房591戶，3房29戶體現(xiàn)了高檔商務(wù)型物業(yè)的領(lǐng)袖風(fēng)范總供應(yīng)量總供應(yīng)量2399292399290606年中心區(qū)商務(wù)公寓供應(yīng)列表年中心區(qū)商務(wù)公寓供應(yīng)列表目前中心區(qū)商務(wù)/酒店式公寓供應(yīng)稀缺，入伙項目入伙項目僅江蘇大廈，僅江蘇大廈，公寓租金及成交

8、價格與寫字樓持平。泛中心區(qū)區(qū)域出現(xiàn)少量服務(wù)式公寓供應(yīng)，供應(yīng)量約9.52萬平米。3.43.4深圳中心區(qū)主要為商務(wù)公寓，酒店式公寓存在市場深圳中心區(qū)主要為商務(wù)公寓，酒店式公寓存在市場空白點(diǎn)；空白點(diǎn)；在售服務(wù)式公寓項目僅有三個：中國鳳凰大廈、星河世紀(jì)和金中環(huán)，并且均屬于綜合體物業(yè)中的某一功能定位，總供應(yīng)量為14.47萬平米。萬平米。本報告是嚴(yán)格保密的。7項目名稱項目名稱性質(zhì)性質(zhì)建筑面建筑面積積月均銷量月均銷量（平米（平米/ /月）月）實(shí)現(xiàn)均價實(shí)現(xiàn)均價備注備注星河世紀(jì)星河世紀(jì)商務(wù)公寓商務(wù)公寓56024720311000精裝修寫字樓寫字樓39581712413000中國鳳凰大中國鳳凰大廈廈商務(wù)公寓商務(wù)公

9、寓18700467515000毛坯寫字樓寫字樓15000375017000金中環(huán)國際金中環(huán)國際商務(wù)大廈商務(wù)大廈酒店式公寓酒店式公寓14760246018000精裝修商務(wù)公寓商務(wù)公寓26240437316000寫字樓寫字樓797231328716000區(qū)域區(qū)域項目名稱項目名稱租金價格租金價格( (元元/m/m2 2 月月) )中心區(qū)中心區(qū)江蘇大廈80-112同一個綜合體中，商務(wù)公寓銷售速度一般快于寫字樓，實(shí)現(xiàn)價格略低于寫字樓；酒店式公寓由于整體檔次較高并帶精裝修和家私電器，實(shí)現(xiàn)價格高于同一綜合體寫字樓物業(yè)；0505年中心區(qū)服務(wù)式公寓銷售價格列表年中心區(qū)服務(wù)式公寓銷售價格列表已入伙項目江蘇大廈公寓

10、的租金與目前寫字樓租金價格持平；3.53.5深圳中心區(qū)公寓由于稀缺，在銷售速度和價格上實(shí)深圳中心區(qū)公寓由于稀缺，在銷售速度和價格上實(shí)現(xiàn)雙贏?，F(xiàn)雙贏。本報告是嚴(yán)格保密的。8金融街金融街電視電視中心中心市民中心市民中心黃埔雅苑黃埔雅苑兒童醫(yī)院兒童醫(yī)院音樂廳音樂廳圖書館圖書館少年宮少年宮書城書城地鐵地鐵大廈大廈天健天健世紀(jì)世紀(jì)中銀中銀花園花園深業(yè)深業(yè)花園花園雅頌居雅頌居海關(guān)大廈海關(guān)大廈體育產(chǎn)業(yè)體育產(chǎn)業(yè)用地用地居住居住用地用地經(jīng)貿(mào)經(jīng)貿(mào)中心中心諾德諾德中心中心安聯(lián)安聯(lián)大廈大廈鳳凰大廈鳳凰大廈新世界新世界江蘇江蘇大廈大廈榮超榮超地塊地塊榮超榮超江勝江勝地塊地塊郵政郵政用地用地商業(yè)辦商業(yè)辦公用地公用地商業(yè)辦

11、公商業(yè)辦公用地用地商業(yè)辦商業(yè)辦公用地公用地市民廣場市民廣場中心區(qū)北區(qū)地塊圖中心區(qū)北區(qū)地塊圖3.63.6深圳中心區(qū)未來北區(qū)可開發(fā)地塊基本無酒店式公寓深圳中心區(qū)未來北區(qū)可開發(fā)地塊基本無酒店式公寓產(chǎn)品，榮超江勝項目將出現(xiàn)五星級酒店。產(chǎn)品，榮超江勝項目將出現(xiàn)五星級酒店。北區(qū)目前可開發(fā)地塊較少，金融街基本以金融業(yè)機(jī)構(gòu)辦公總部為主；可開發(fā)地塊主要存在于北區(qū)東側(cè)，但均為商務(wù)辦公用地，不會出現(xiàn)酒店式公寓；僅榮超江勝項目將出現(xiàn)萬豪集團(tuán)下屬品牌五星級酒店，是本項目酒店式公寓的競爭對手；本報告是嚴(yán)格保密的。9中心區(qū)南區(qū)地塊圖中心區(qū)南區(qū)地塊圖星河星河國際國際 會展中心會展中心城中雅苑城中雅苑發(fā)展興苑發(fā)展興苑中海華庭中

12、海華庭崗廈中學(xué)崗廈中學(xué)港麗港麗豪庭豪庭國商國商B B座座供電局供電局CoCoCoCoParkPark怡景中心城怡景中心城晶島國際晶島國際購物廣場購物廣場大中華大中華國際交易國際交易廣場廣場 金地崗廈金地崗廈 地塊地塊 （綜合體）（綜合體）城建城建購物購物公園公園商會商會中心中心卓越卓越時代時代祈年祈年酒店酒店財富財富大廈大廈嘉里寫字樓嘉里寫字樓地塊地塊香格里拉香格里拉酒店酒店現(xiàn)代城現(xiàn)代城商業(yè)辦公用地商業(yè)辦公用地航天航天 興業(yè)興業(yè) 投資投資卓越卓越國商國商A A座座中央中央商務(wù)商務(wù)特美思特美思華融華融新華新華保險保險中旅中旅免稅免稅聯(lián)通聯(lián)通時代時代金融金融嘉麟嘉麟豪庭豪庭星河星河世紀(jì)世紀(jì)商業(yè)商業(yè)

13、辦公辦公用地用地居住居住用地用地商業(yè)商業(yè)辦公辦公用地用地居住居住用地用地卓越地塊卓越地塊商業(yè)商業(yè)辦公辦公用地用地商業(yè)商業(yè)辦公辦公用地用地商業(yè)商業(yè)辦公辦公用地用地商業(yè)商業(yè)辦公辦公用地用地郵電郵電樞紐樞紐國安局國安局星河星河發(fā)展發(fā)展中心中心供應(yīng)供應(yīng)設(shè)施設(shè)施用地用地商業(yè)商業(yè)辦公辦公用地用地水晶島綠化帶水晶島綠化帶麗茲麗茲卡爾頓卡爾頓金中環(huán)金中環(huán)彩福彩福大廈大廈3.7 3.7 深圳中心區(qū)未來南區(qū)存在出現(xiàn)酒店式公寓的可能，深圳中心區(qū)未來南區(qū)存在出現(xiàn)酒店式公寓的可能，但從體量上來說，中心區(qū)酒店式公寓仍屬于稀缺產(chǎn)品。但從體量上來說，中心區(qū)酒店式公寓仍屬于稀缺產(chǎn)品。南區(qū)未開發(fā)地塊中，存在卓越地塊等綜合體項目，

14、不排除出現(xiàn)酒店式公寓產(chǎn)品的可能；但對比寫字樓和和酒店的推出量，酒店式公寓在酒店式公寓在未來市場仍將屬于稀缺產(chǎn)未來市場仍將屬于稀缺產(chǎn)品。品。本報告是嚴(yán)格保密的。10中心區(qū)在本項目入市前將有眾多五星級酒店推出市場；在中心區(qū)南區(qū)星級酒店形成積聚之勢，未來競爭相當(dāng)激烈。五星級酒店和酒店式公寓在短期出租客戶和長期包房客戶都存在一定程度競爭。因此建議本項目酒店式公寓適當(dāng)控制體量，有效規(guī)避市場風(fēng)險。已知將建酒店已知將建酒店星級星級所在項目所在項目所屬區(qū)域所屬區(qū)域萬豪品牌下屬酒店五星榮超江勝項目中心區(qū)北區(qū)喜來登酒店五星大中華中心區(qū)南區(qū)麗茲卡爾頓五星星河項目中心區(qū)南區(qū)香格里拉五星嘉里項目中心區(qū)南區(qū)祈年酒店五星中

15、心區(qū)南區(qū)待定五星本項目中心區(qū)南區(qū)馬可波羅酒店四星特美思中心區(qū)南區(qū)客戶種類客戶種類項目類型項目類型客戶構(gòu)成客戶構(gòu)成競爭程度競爭程度短期出租客戶五星級酒店占主體頂級酒店式公寓小部分長期包房客戶五星級酒店占主體頂級酒店式公寓小部分3.83.8深圳中心區(qū)酒店式公寓與五星級酒店間存在部分競深圳中心區(qū)酒店式公寓與五星級酒店間存在部分競爭，建議本項目酒店式公寓適當(dāng)控制體量。爭，建議本項目酒店式公寓適當(dāng)控制體量。本報告是嚴(yán)格保密的。11客戶主要為客戶主要為跨國公司、金融證券公司、大型公司駐跨國公司、金融證券公司、大型公司駐深機(jī)構(gòu)的高級管理人員，以地王大廈自身的寫字樓客深機(jī)構(gòu)的高級管理人員，以地王大廈自身的寫字

16、樓客戶為主，戶為主，以及周邊包括發(fā)展銀行大廈、金豐城、深業(yè)以及周邊包括發(fā)展銀行大廈、金豐城、深業(yè)中心、書城、人民銀行等組成的緊湊商業(yè)、金融網(wǎng)的中心、書城、人民銀行等組成的緊湊商業(yè)、金融網(wǎng)的客戶?？蛻簟Ｗ馄冢阂话阕疃虨樽馄冢阂话阕疃虨? 1年。年。 位置：位置：蔡屋圍南，寶安路與深南大道交叉處 規(guī)模：規(guī)模：30層酒店式公寓，每層16個單位 建筑面積：建筑面積： 43125平方米 戶型：戶型：90190（2房2廳3房2廳2衛(wèi)） 物業(yè)管理：物業(yè)管理：深圳熊谷組 3.9 3.9 案例借鑒案例借鑒深圳深圳 地王大廈信興廣場地王大廈信興廣場本報告是嚴(yán)格保密的。12客戶組成：客戶組成：外籍人士占外籍人士占9

17、090以上，其中歐美客戶以以上，其中歐美客戶以短租為主，日本、韓國客戶以長租為主。短租為主，日本、韓國客戶以長租為主。出租率：一般情況下整體出租率出租率：一般情況下整體出租率70708080。租金：租金：150-450150-450元元/ /平米平米月月位置：位置：純水岸一期西，燕棲湖北發(fā)展商：發(fā)展商：深圳華僑城房地產(chǎn)有限公司物業(yè)管理：物業(yè)管理：華僑城物業(yè)管理公司經(jīng)營模式：經(jīng)營模式：只租不售的純粹酒店式模式產(chǎn)品面積：產(chǎn)品面積：1房1廳：40-50；1房2廳：94；2房2廳：130、160 3.93.9案例借鑒案例借鑒深圳深圳 波托菲諾國際公寓波托菲諾國際公寓本報告是嚴(yán)格保密的。13位置：位置：

18、景田南深圳報業(yè)大廈西側(cè)容積率：容積率：9.92建筑面積：建筑面積：14353.08平米戶型：戶型：45-166平米發(fā)展商：發(fā)展商：深圳祈年實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司物業(yè)管理：物業(yè)管理：新加坡Frazer酒店管理公司經(jīng)營方式：經(jīng)營方式：發(fā)展商長期持有，頂級酒店長期管理客戶組成：客戶組成：外籍人士占外籍人士占8585以上，以日、韓、以上，以日、韓、港臺客戶為主（約占港臺客戶為主（約占80% 80% ），），另有少量歐美客戶。另有少量歐美客戶。客戶基本以長租為主，僅有約客戶基本以長租為主，僅有約10%10%左右的客戶為左右的客戶為短租。短租。出租率：一般情況下整體出租率出租率：一般情況下整體出租率8585以上

19、。以上。3.93.9案例借鑒案例借鑒深圳深圳 輝盛庭國際公寓（原安柏麗晶輝盛庭國際公寓（原安柏麗晶晶晶仕閣）仕閣）本報告是嚴(yán)格保密的。143.93.9案例借鑒案例借鑒深圳深圳 泰格公寓泰格公寓客戶組成：客戶組成：外籍跨國公司（有通勤車接送）租客為主外籍跨國公司（有通勤車接送）租客為主（707080 80 ），）， 分布較廣，蛇口周邊寫字樓、關(guān)外分布較廣，蛇口周邊寫字樓、關(guān)外（寶安、龍崗?fù)馄螅?，散客以南山為主（寶安、龍崗?fù)馄螅⒖鸵阅仙綖橹髯饨穑鹤饨穑?0090099999999元元/ /天；天；12000120009999999999元元/ /月月，一般，一般都有折都有折 扣。最多扣。最多8

20、 8折折 ，帶精裝修，帶精裝修出租率：目前出租情況較好，近出租率：目前出租情況較好，近7 7成，以長租客為主。成，以長租客為主。溢價因素：中國第一個溢價因素：中國第一個LEEDLEED認(rèn)證（美國認(rèn)證（美國USGBCUSGBC頒發(fā)）頒發(fā)）規(guī)模：規(guī)模：34000平米，7棟，4-25層，232套公寓運(yùn)營模式：運(yùn)營模式：產(chǎn)權(quán)長期持有，只租不售管理公司：管理公司：FRASER (新加坡) 專業(yè)管理公司產(chǎn)品面積產(chǎn)品面積：單房：35-113；兩房：147-171；三房：198-286 ；四房：248-419平本報告是嚴(yán)格保密的。153.93.9案例借鑒案例借鑒深圳深圳 金中環(huán)酒店公寓金中環(huán)酒店公寓客戶組成：

21、因入伙時間較短，現(xiàn)主要為客戶組成：因入伙時間較短，現(xiàn)主要為短期商務(wù)人士短期商務(wù)人士出租出租租金：租金：98098039803980元元/ /天，天，現(xiàn)為試營業(yè)，有折扣現(xiàn)為試營業(yè)，有折扣溢價因素：加入國際服務(wù)品牌溢價因素：加入國際服務(wù)品牌“世界金鑰匙酒店聯(lián)盟組織世界金鑰匙酒店聯(lián)盟組織” ” 規(guī)模：規(guī)模：總占地7368平，總建面10.3萬，容積率13.7，酒店式公寓約300套運(yùn)營模式：運(yùn)營模式：先發(fā)售，入伙后跟部分小業(yè)主簽訂35年返租協(xié)議，有些業(yè)主不愿簽署此協(xié)議，想委托中介出租管理公司：管理公司：金中環(huán)物管，帶精裝修產(chǎn)品面積產(chǎn)品面積：單房：3035；一房一廳：50-55；兩房81-85；三房：10

22、0以上本報告是嚴(yán)格保密的。163.93.9案例借鑒案例借鑒深圳深圳 世金漢宮世金漢宮客戶組成：客戶組成：地王商圈工作中高管、港人、外籍人士地王商圈工作中高管、港人、外籍人士租金：租金：5000-60005000-6000元元/ /月月溢價因素：三大商圈交匯點(diǎn)、豪華裝修，五星級酒店溢價因素：三大商圈交匯點(diǎn)、豪華裝修，五星級酒店服務(wù)服務(wù) 規(guī)模：規(guī)模：總占地1萬，總建面15.7萬，B棟建面19943.34，C棟建面14601.47，酒店式公寓共718套運(yùn)營模式：運(yùn)營模式：對外發(fā)售，酒店式管理，由業(yè)主對外出租管理公司：管理公司：茂業(yè)集團(tuán)產(chǎn)品面積產(chǎn)品面積：31-65、復(fù)式雙套房本報告是嚴(yán)格保密的。173

23、.93.9案例借鑒案例借鑒深圳深圳酒店公寓小結(jié)酒店公寓小結(jié)運(yùn)營模式大多為對外發(fā)售后小業(yè)主對外出租物管公司大多聘請國際知名品牌管理公司租金或售價租金較高但因地段不同差異較大，售價一般都在2萬以上租客和購買者租客以外籍跨國公司員工長期租住為主，購買客戶主要為深圳本地私營業(yè)主和港澳臺投資客為主產(chǎn)品面積面積較小，主力產(chǎn)品大多在90平米以下，裝修檔次較高本報告是嚴(yán)格保密的。183.9 3.9 案例借鑒案例借鑒上海上海ASCOTT ASCOTT （雅詩閣（雅詩閣 ）客戶組成：客戶組成：外籍跨國公司中層管理人員為主，外籍跨國公司中層管理人員為主，長租較長租較多，匯豐銀多，匯豐銀 行租客近行租客近5 5成成租

24、金：租金：30000-6000030000-60000元元/ /月月，豪華裝修，豪華裝修溢價因素：雅詩閣全球國際性服務(wù)公寓連鎖領(lǐng)導(dǎo)者之溢價因素：雅詩閣全球國際性服務(wù)公寓連鎖領(lǐng)導(dǎo)者之一一 、國際品牌、享譽(yù)全球、國際品牌、享譽(yù)全球規(guī)模：規(guī)模：共848套運(yùn)營模式：運(yùn)營模式：產(chǎn)權(quán)長期持有，只租不售管理公司：管理公司：雅詩閣集團(tuán)產(chǎn)品面積產(chǎn)品面積：高級一房：86 ；豪華兩房：133；豪華三房：176本報告是嚴(yán)格保密的。193.9 3.9 案例借鑒案例借鑒上海上海翠湖天地翠湖天地客戶組成：客戶組成：外籍華人、海外人士、港臺以及少量江浙外籍華人、海外人士、港臺以及少量江浙私營企業(yè)主私營企業(yè)主價格：價格：均價均

25、價6 6萬，萬，4-84-8萬，萬，帶豪華裝修帶豪華裝修溢價因素：一線湖景資源、溢價因素：一線湖景資源、“住宅天地住宅天地”規(guī)劃為純粹規(guī)劃為純粹高端居住區(qū)高端居住區(qū)規(guī)模：規(guī)模：建面13萬，容積率4，共645套運(yùn)營模式：運(yùn)營模式：對外發(fā)售管理公司：管理公司：88新天地產(chǎn)品面積產(chǎn)品面積：2房 140平米；3房190平米；4房280平米；復(fù)式320平米本報告是嚴(yán)格保密的。203.93.9案例借鑒案例借鑒上海上海華府天地華府天地客戶組成：客戶組成：外籍華人、海外高端客戶、港臺為主外籍華人、海外高端客戶、港臺為主價格：價格： 65000-9000065000-90000，帶豪華裝修，帶豪華裝修溢價因素：

26、地段：上海新天地正對面溢價因素：地段：上海新天地正對面 豪裝產(chǎn)品：一層一戶、主人專屬電梯、中西廚豪裝產(chǎn)品：一層一戶、主人專屬電梯、中西廚 家居智能化系統(tǒng)家居智能化系統(tǒng)規(guī)模：規(guī)模：總占地1.46萬，總建面70000，容積率3.2，共108套運(yùn)營模式：運(yùn)營模式：對外發(fā)售管理公司：管理公司：戴德梁行產(chǎn)品面積產(chǎn)品面積：270-700本報告是嚴(yán)格保密的。213.93.9案例借鑒案例借鑒上海上海酒店公寓小結(jié)酒店公寓小結(jié)運(yùn)營模式大多為對外發(fā)售后小業(yè)主對外出租物管公司大多聘請國際知名品牌管理公司租金或售價租金超高，頂級豪宅公寓售價驚人，幾乎都在6萬以上租客和購買者租客以外籍跨國公司中高管長期租住為主，購買客戶

27、主要為外籍華人、海外人士和港臺客戶為主產(chǎn)品面積產(chǎn)品面積較大、頂級高端公寓以大戶型為主本報告是嚴(yán)格保密的。223.93.9案例借鑒案例借鑒北京北京世界城世界城規(guī)模：規(guī)模：總占地1.4萬，總建面7.9萬，容積率5.5，公寓建面：建面：61130平，共719套運(yùn)營模式：運(yùn)營模式：對外發(fā)售管理公司：管理公司：第一太平洋戴維斯產(chǎn)品面積：產(chǎn)品面積：一房：55 、 一房一廳：86、總裁級官邸豪宅：363溢價因素：溢價因素：朝外商圈、建國門商圈和國貿(mào)商圈三大商圈交匯 主力客戶：主力客戶：90為活躍投資客客戶組成：客戶組成： 9090為活躍投資客為活躍投資客價格：價格：27000,27000,帶精裝修帶精裝修本

28、報告是嚴(yán)格保密的。233.9 3.9 案例借鑒案例借鑒北京北京海晟國際公寓海晟國際公寓規(guī)模：規(guī)模：總占地7萬，總建面21.3萬，容積率2.98，五期酒店式公寓共850套運(yùn)營模式：運(yùn)營模式：對外發(fā)售管理公司：管理公司：仲量聯(lián)行溢價因素：溢價因素：核心商務(wù)區(qū)、頂級物管主力客戶：主力客戶：6060為活躍投資客為活躍投資客價格：價格：2300023000，帶精裝修，帶精裝修本報告是嚴(yán)格保密的。243.9 3.9 案例借鑒案例借鑒北京北京柏悅居柏悅居規(guī)模：規(guī)模： 總占地3.13萬，總建面35萬，容積率8，7-33層柏悅居建面39212平，酒店式公寓244套，層高3.4和3.8兩種；34-49層酒店建面4

29、萬平米，237套客房；50-58層的柏悅府建面17410平，僅28套,主樓63層249.9米，兩棟寫字樓42層，186米運(yùn)營模式：運(yùn)營模式：對外發(fā)售管理公司：管理公司：美國凱悅國際酒店集團(tuán)產(chǎn)品面積：產(chǎn)品面積：一房：132-138 、兩房：240-242 （柏悅居） 550-860（柏悅府）客戶組成：客戶組成：海外高端客戶（海外高端客戶（3030）、）、 香港客戶（香港客戶（5050）、海外國際名流）、海外國際名流價格：柏悅居價格：柏悅居4.54.5萬萬，已售罄，柏悅府在售，已售罄，柏悅府在售，均價均價7 7萬萬，豪華裝修，豪華裝修溢價因素：城市地標(biāo)、絕版地段、頂級物管溢價因素：城市地標(biāo)、絕版地

30、段、頂級物管本報告是嚴(yán)格保密的。253.9 3.9 案例借鑒案例借鑒北京北京昆侖公寓昆侖公寓規(guī)模：規(guī)模： 總建面約1.2萬，共23套運(yùn)營模式：運(yùn)營模式：對外發(fā)售管理公司：管理公司：昆侖大酒店產(chǎn)品面積：產(chǎn)品面積：393-720客戶組成：客戶組成：海外高端客戶和香港客戶為主海外高端客戶和香港客戶為主價格：價格：60000-7000060000-70000，豪華裝修豪華裝修溢價因素：國內(nèi)首施智能化系統(tǒng)、生態(tài)系統(tǒng)溢價因素：國內(nèi)首施智能化系統(tǒng)、生態(tài)系統(tǒng)本報告是嚴(yán)格保密的。263.93.9案例借鑒案例借鑒北京北京酒店公寓小結(jié)酒店公寓小結(jié)運(yùn)營模式大多為對外發(fā)售后小業(yè)主對外出租物管公司大多聘請國際知名品牌管理

31、公司租金或售價租金售價均較高，頂級高端公寓售價驚人租客和購買者小戶型公寓購買者主要以外地投資客為主，對于頂級高端公寓以海外人士和香港客戶為主產(chǎn)品面積產(chǎn)品面積區(qū)間拉的較大，投資類以小戶型為主，頂級高端公寓以大戶型為主本報告是嚴(yán)格保密的。27概況：概況：建于1951年，20層，581套公寓價值點(diǎn)排序：價值點(diǎn)排序：地段Location景觀Landscape建筑Architecture產(chǎn)品Features地段優(yōu)勢：地段優(yōu)勢：中央公園、CBD、頂級商業(yè)街，建筑特色：建筑特色：昭示性強(qiáng)，古樸典雅、品質(zhì)感、大花園、入戶大堂、花園氣派富有吸引力、大露臺產(chǎn)品特征：產(chǎn)品特征：大堂休息廳、頂級私家花園、門房及管家服務(wù)、24小時車庫、噪音低、私家車道、工人房、大凸窗、 大露抬 、天臺花園、景觀人行道、儲藏間價格：價格：2000020000美元美元/ /平米平米3.9 3.9 案例借鑒案例借鑒美國美國紐約曼哈頓紐約曼哈頓本報告是嚴(yán)格保密的。28概況：概況：建于2002年，26 層，100套公寓價格：價格：4 bedrooms from $3,599,000 3 bedrooms from $2,690,000價值點(diǎn)排序：價值點(diǎn)排序：地段Location建筑Architecture產(chǎn)品Features地段優(yōu)勢：地段優(yōu)勢：中央公園