購物中心的商業(yè)管理理念

1、購物中心的商業(yè)管理理念對于購物中心開發(fā)商來說，開發(fā)商鋪是前提，但只有開發(fā)是不夠的，還必須成立專門的商業(yè)管理公司對購物中心進(jìn)行管理，才能長久況下，開發(fā)商對購物中心的管理更為重要。如果購物中心商業(yè)管理不力，影響商鋪業(yè)主的租金收益，業(yè)主不能歸還按揭貸款，最終風(fēng)險還是要落到開發(fā)商的頭上。綜觀國外購物中心，開發(fā)商成立商業(yè)管理公司管理購物中心是一種通用的模式。（一）購物中心具有“統(tǒng)一管理，分散經(jīng)營”的特點(diǎn)購物中心的商鋪是有計劃的聚集, 對購物中心進(jìn)行“統(tǒng)一管理 , 分散經(jīng)營 ”是購物中心區(qū)別于其他房地產(chǎn)的核心特點(diǎn)。“統(tǒng)一管理 ”，要求購物中心必須由代表業(yè)主權(quán)利的、受業(yè)主委托的管理公司統(tǒng)一管理，沒有統(tǒng)一管理

2、的購物中心則難以經(jīng)受激烈的零售業(yè)市場競爭。 “分散經(jīng)營 ”，是購物中心對消費(fèi)者和經(jīng)營者間的交易提供場所，但購物中心的管理者不能直接進(jìn)行商業(yè)經(jīng)營，只是在消費(fèi)者和經(jīng)營者之間搭建橋梁。（二）購物中心的統(tǒng)一管理的理念在于統(tǒng)一招商管理、統(tǒng)一營銷、統(tǒng)一服務(wù)監(jiān)督、統(tǒng)一物管為了達(dá)到“統(tǒng)一管理 ,分散經(jīng)營 ”的管理模式， 在購物中心銷售合同中都應(yīng)該約定承租戶必須服從管理公司的統(tǒng)一管理。另外，某些購物中心通過在租賃合約中直接借用國際購物中心協(xié)會（ICSC ）的標(biāo)準(zhǔn)格式，在法律上確定購物中心管理公司的管理地位。1、 “統(tǒng)一招商管理”要求招商的品牌審核管理和完善的租約管理。所謂 “品牌審核管理 ”是指：招商對象需經(jīng)品

3、牌審核后才能進(jìn)入。審核包括對廠商和產(chǎn)品的審核，須具有有效的營業(yè)執(zhí)照、生產(chǎn)許可證、 注冊商標(biāo)登記證、產(chǎn)品合格委托書（適用于批發(fā)代理商）、品牌代理委托書（適用于專賣代理商）、稅務(wù)登記證、法人授權(quán)委托書等。 “完善的租約管理”。租約管理包括約定租金、租期、支付方式、物業(yè)管理費(fèi)的收取等，還有其他比較關(guān)鍵的租約條款管理（可以借鑒國際購物中心協(xié)會（ICSC ）的標(biāo)準(zhǔn)格式），比如：（ 1 ）承租戶的經(jīng)營業(yè)態(tài)是受到整個購物中心的統(tǒng)一商業(yè)規(guī)劃的限制，如果發(fā)生重大變化，須經(jīng)業(yè)主委員會的認(rèn)可（業(yè)主委員會成立之前，經(jīng)開發(fā)商認(rèn)可）；（ 2 ）營業(yè)時間的確定；（ 3 ）承租戶的店名廣告、促銷廣告的尺寸大小、懸掛位置、語言

4、文字方面須接受統(tǒng)一管理；（ 4 ）為整個購物中心促銷承擔(dān)的義務(wù)；（ 5 ）承租人對停車場的使用，確定有償還是無償，有無限制；（ 6 ）投保范圍事宜；（ 7 ）是否統(tǒng)一的收銀。購物中心的招商鐘情于知名連鎖商業(yè)企業(yè)。一個超級連鎖店或超級百貨公司的入駐，常常帶動整個購物中心的順利銷售與管理。但是近年來，購物中心與連鎖商業(yè)企業(yè)往往更能達(dá)到較好的合作。因為對購物中心來說，其一，連鎖商業(yè)企業(yè)因為有規(guī)模、有足夠的店鋪?zhàn)鲋?，故而其商品銷售價格會低于非連鎖型店，而低價格也是購物中心想要吸引消費(fèi)者購物的“法寶 ”之一；其二，購物中心對進(jìn)駐商戶的管理雖屬統(tǒng)一規(guī)劃，但只要商戶遵紀(jì)守法，購物中心的商業(yè)管理公司不會如同

5、百貨公司那樣對商戶干涉過多。因此，選擇自律性高、有固定經(jīng)營模式的連鎖企業(yè)，對購物中心的管理來說，是相當(dāng)省心和放心的。另外對連鎖商業(yè)企業(yè)來說，選擇商業(yè)價值高的地段和足夠大的面積經(jīng)營是至關(guān)重要的。購物中心由于選址慎之又慎，多選在人氣最旺的區(qū)域或最有潛力的區(qū)域，因此進(jìn)駐購物中心的連鎖企業(yè)，就等于不費(fèi)力氣找到經(jīng)營的好地段；其二，購物中心采取入駐商戶獨(dú)立經(jīng)營的模式、多功能商業(yè)規(guī)劃，人氣上有保證，故連鎖商業(yè)企業(yè)也希望入駐購物中心。2、 “統(tǒng)一的營銷管理”有助于維護(hù)和提高經(jīng)營者的共同利益。由于目前購物中心競爭激烈，打折降價的促銷競爭手段比較流行，以吸引購物者光顧。管理公司應(yīng)該為購物中心策劃好1 年 365

6、天的天天營銷計劃，所謂“大節(jié)大過、小節(jié)小過、無節(jié)造節(jié)過 ”，組織策劃相關(guān)的促銷活動，所發(fā)生的費(fèi)用應(yīng)預(yù)先與業(yè)主溝通預(yù)算，經(jīng)業(yè)主同意后，對實際發(fā)生的費(fèi)用按照承租戶銷售額的一定比例進(jìn)行分?jǐn)?。如果購物中心統(tǒng)一收銀管理，就能較好地執(zhí)行按銷售額分?jǐn)傎M(fèi)用。3、“統(tǒng)一的服務(wù)監(jiān)督”有助于經(jīng)營者間的協(xié)調(diào)和合作。購物中心須設(shè)立由開發(fā)商領(lǐng)導(dǎo)、商業(yè)專家組成的管理委員會，指導(dǎo)、協(xié)調(diào)、服務(wù)、監(jiān)督承租戶的經(jīng)營活動，保證購物中心的高效運(yùn)轉(zhuǎn)。常見的方式有：（ 1 ）指導(dǎo)項目：培訓(xùn)售貨員、賣場布置指導(dǎo)、促銷活動安排；（ 2 ）協(xié)調(diào)項目：協(xié)調(diào)經(jīng)營者之間的緊張關(guān)系，增進(jìn)經(jīng)營者之間合作；（ 3 ）服務(wù)項目：行政事務(wù)管理；（ 4 ）監(jiān)督項目：維護(hù)購物中心的紀(jì)律、信譽(yù)，協(xié)助工商、稅務(wù)、衛(wèi)生、消防等部門的管理。4、 “統(tǒng)一的物業(yè)管理”有助于建筑空間的維護(hù)和保養(yǎng)。購物中心的物業(yè)管理內(nèi)容包括：養(yǎng)護(hù)建筑、維護(hù)設(shè)備、保證水電氣熱正常供應(yīng)、公用面積的保潔、保安防盜、車輛管理、綠化養(yǎng)護(hù)、意外事故處理等從房地產(chǎn)的開發(fā)類型的收益比較來看，購