商品房買賣中注意的問題

1、 商品房買賣中應注意的問題商品房買賣中應注意的問題 及相應解釋及相應解釋法律事務部法律事務部2008.11商品房買賣合同：商品房買賣合同：指房地產開發(fā)企業(yè)（以下統(tǒng)稱為出賣指房地產開發(fā)企業(yè)（以下統(tǒng)稱為出賣人）將尚未建成或者已竣工的房屋向人）將尚未建成或者已竣工的房屋向社會銷售并轉移房屋所有權于買受人，社會銷售并轉移房屋所有權于買受人，買受人支付價款的合同。商品房買賣買受人支付價款的合同。商品房買賣需訂立書面合同。需訂立書面合同。商品房出賣人須提供的合法證明 即即“五證兩書五證兩書”?！拔遄C五證”和和“兩書兩書”是合是合法售房的證明文件。法售房的證明文件。 “五證五證”是指：是指：國有土地使用證國

2、有土地使用證、建建設用地規(guī)劃許可證設用地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可建設工程規(guī)劃許可證證、建筑工程開工證建筑工程開工證、商品房預售商品房預售許可證許可證，若是現房銷售的的則將，若是現房銷售的的則將商品房商品房預售許可證預售許可證改為改為商品房現售備案回商品房現售備案回執(zhí)執(zhí) 。兩書為兩書為住宅質量保證書住宅質量保證書和和住宅使用說住宅使用說明書明書。最高人民法院關于審理商品房買賣最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋釋第二條規(guī)定：出賣人未取得商品第二條規(guī)定：出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商房預售許可證明，與買受人訂立的商品

3、房預售合同，應當認定無效，但是品房預售合同，應當認定無效，但是在起訴前取得商品房預售許可證明的，在起訴前取得商品房預售許可證明的，可以認定有效?？梢哉J定有效。關于商品房的銷售廣告和宣傳資料的性質界定 最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋第三條規(guī)定：商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內的但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應當視為要約。該說明確定有重大影響的，應當視

4、為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應當和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應當視為合同內容，當事人違反的，應當承擔違視為合同內容，當事人違反的，應當承擔違約責任。約責任。 商品房買賣合同應具有的內容 ：商品房銷售管理辦法第十六條：商品房銷售時，房地產開發(fā)企業(yè)和買受人應當訂立書面商品房買賣合同。商品房買賣合同應當明確以下主要內容：商品房買賣合同應當明確以下主要內容：(一一)當事人名稱或者姓名和住所；當事人名稱或者姓名和住所；(二二)商品房基本狀況；商品房基本狀況；(三三)商品房的銷售方式；商品房的銷售方式；(四四)商品房價款的確定方式及總價款、付款商品房價款的確定方式及總價款、付款方

5、式、付款時間；方式、付款時間；(五五)交付使用條件及日期；交付使用條件及日期；(六六)裝飾、設備標準承諾；裝飾、設備標準承諾；(七七)供水、供電、供熱、燃氣、通訊、道路、供水、供電、供熱、燃氣、通訊、道路、綠化等配套基礎設施和公共設施的交付承諾綠化等配套基礎設施和公共設施的交付承諾和有關權益、責任；和有關權益、責任；(八八)公共配套建筑的產權歸屬；公共配套建筑的產權歸屬；(九九)面積差異的處理方式；面積差異的處理方式；(十十)辦理產權登記有關事宜；辦理產權登記有關事宜；(十一十一)解決爭議的方法；解決爭議的方法；(十二十二)違約責任；違約責任；(十三十三)雙方約定的其他事項。雙方約定的其他事項

6、。最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋第六條：商品房的認購、訂購、預訂等協(xié)議具備上面規(guī)定的商品房買賣合同的主要內容，并且出賣人已經按照約定收受購房款的，該協(xié)議應當認定為商品房買賣合同。 商品房買賣的效力 ：房屋沒有進行過戶登記的，房屋買賣合同生房屋沒有進行過戶登記的，房屋買賣合同生效，但房屋所有權不發(fā)生變動，不得對抗第效，但房屋所有權不發(fā)生變動，不得對抗第三人。三人。根據物權法規(guī)定：當事人簽訂買賣房屋或者根據物權法規(guī)定：當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產物權的協(xié)議，為保障將來實現物其他不動產物權的協(xié)議，為保障將來實現物權，按照約定可以向登記機構申請預告登記。權，按照約

7、定可以向登記機構申請預告登記。預告登記后，未經預告登記的權利人同意，預告登記后，未經預告登記的權利人同意，處分該不動產的，不發(fā)生物權效力。處分該不動產的，不發(fā)生物權效力。但是預告登記后，債權消滅或者自能夠進行但是預告登記后，債權消滅或者自能夠進行不動產登記之日起三個月內未申請登記的，不動產登記之日起三個月內未申請登記的，預告登記失效。預告登記失效。房屋毀損、滅失風險承擔： 最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋房屋毀損、滅失的風險，在交付使用前由出賣人承擔，交付使用后由買受人承擔；買受人接到出賣人的書面交房通知，無正當理由拒絕接收的，房屋毀損、滅失的風險自書面交房通知

8、確定的交付使用之日起由買受人承擔，當事人可自行約定當事人可自行約定。商品房“雙倍返還”規(guī)定： 最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋第八條：具有下列情形之一，導致商品房買賣合同目導致商品房買賣合同目的不能實現的，的不能實現的，無法取得房屋的買受人可以請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任：購房款一倍的賠償責任：（一）商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人；（二）商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人。第九條：出賣人訂立商品房買賣合同時，具有下列情形之一，導致合同

9、無效或者被撤銷、解除的，買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任：（一）故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證明的事實或者提供虛假商品房預售許可證明；（二）故意隱瞞所售房屋已經抵押的事實；（三）故意隱瞞所售房屋已經出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實。 商品房面積不準確帶來的法律后果： 最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋第十四條出賣人交付使用的房屋套內建筑面積或者建筑面積與商品房買賣合同約定面積不符，合同有約定的，按照約定處理；合同沒有約定或者約定不明確的，按照以下原則處理：（一）面積誤差比絕對值在以內（含），

10、按照合同約定的價格據實結算，買受人請求解除合同的，不予支持；（二）面積誤差比絕對值超出，買受人面積誤差比絕對值超出，買受人請求解除合同、返還已付購房款及利息的，請求解除合同、返還已付購房款及利息的，應予支持。買受人同意繼續(xù)履行合同，應予支持。買受人同意繼續(xù)履行合同， 房屋實際面積大于合同約定面積的，面房屋實際面積大于合同約定面積的，面積誤差比在以內（含）部分的房價積誤差比在以內（含）部分的房價款由買受人按照約定的價格補足，面積誤差款由買受人按照約定的價格補足，面積誤差比超出部分的房價款由出賣人承擔，所比超出部分的房價款由出賣人承擔，所有權歸買受人；有權歸買受人； 房屋實際面積小于合同約定面積的

11、，面房屋實際面積小于合同約定面積的，面積誤差比在以內（含）部分的房價積誤差比在以內（含）部分的房價款及利息由出賣人返還買受人，面積誤差比款及利息由出賣人返還買受人，面積誤差比超過部分的房價款由出賣人雙倍返還買超過部分的房價款由出賣人雙倍返還買受人。受人。商品房遲延交付或買受人遲延支付購房款 經催告在三個月的合理期限內仍未履行，當事人一方有權解除合同的，當事人可以約定。法律沒有規(guī)定或者當事人沒有約定，經對方當事人催告后，解除權行使的合理期限為三個月。對方當事人沒有催告的，解除權應當在解除權發(fā)生之日起一年內行使；逾期不行使的，解除權消滅。由于出賣人的原因，買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權屬證書的

12、，除當事人有特殊約定外，出賣人應當承擔違約責任 （一）商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權登記的期限；（二）商品房買賣合同的標的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起日；（三）商品房買賣合同的標的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起日。違約金的計算合同沒有約定違約金或者損失數額難以確定的，可以按照已付購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機構計收逾期貸款利息的標準計算。 房屋所有權的區(qū)分： （一）業(yè)主對房屋的所有權和共有權： 業(yè)主對建筑物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。建筑區(qū)劃內的道路，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。建筑區(qū)劃內

13、的綠地，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個人的除外。建筑區(qū)劃內的其他公共場所、公用設施和物業(yè)服務用房，屬于業(yè)主共有。（二）車位的劃分：建筑區(qū)劃內，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業(yè)主的需要。建筑區(qū)劃內，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。（三）共同管理方式：業(yè)主可以設立業(yè)主大會，選舉業(yè)主委員會。業(yè)主可以自行管理建筑物及其附屬設施，也可以委托物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人管理。對建設單位聘請的物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人，業(yè)主有權依法更換。（四）業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)

14、約，將住宅改變?yōu)榻洜I性用房。業(yè)主將住宅改變?yōu)榻洜I性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應當經有利害關系的業(yè)主同意。 2008年實施的年實施的山東省消費者保護條例山東省消費者保護條例在山東在山東省范圍內對于商品房經營者的義務做了比較細致的省范圍內對于商品房經營者的義務做了比較細致的規(guī)定：規(guī)定： 商品房經營者（第三十六條）商品房經營者（第三十六條） 應當遵守有關商品房銷售的法律、法規(guī)，全面履行與消費者訂立的商品房買賣合同。有下列情形之一，導致合同無效或者被撤銷、解除的，經營者應當退還消費者已付購房款及利息，并賠償消費者因此受到的損失：（一）故意隱瞞未取得商品房預售許可證的事實或者提供虛假的商品

15、房預售許可證訂立商品房買賣合同的；（二）故意隱瞞所售房屋已經抵押、出賣或者為拆遷補償安置房屋的事實訂立商品房買賣合同的；（三）訂立商品房買賣合同后又將該房屋抵押或者出賣的；（四）將未經竣工驗收或者驗收不合格的商品房交付使用的；（五）違反合同約定，遲延交付，經催告后在三個月的合理期限內仍未交付的；（六）房屋主體結構質量經核驗確屬不合格或者因其他質量問題嚴重影響正常居住使用的；（七）交付的房屋實際面積誤差比絕對值超過百分之三的；（八）由于經營者的原因導致未在合同約定期限內辦理房屋所有權證的。有前款第（一）、（二）、（三）項規(guī)定情形之一的，商品房經營者應當按照消費者的要求賠償其受到的損失，賠償金額為

16、消費者已付購房款的已付購房款的一倍。一倍。案例一：合同無效、撤銷、解除的，案例一：合同無效、撤銷、解除的，可以解除貸款合同可以解除貸款合同 鄭先生于2002年與某開發(fā)商簽訂了3份購房協(xié)議，協(xié)議由鄭先生購買該開發(fā)商所開發(fā)的某小區(qū)商品房3套。就此，鄭先生與銀行分別簽訂了3份擔保貸款合同，后來因為種種原因，開發(fā)商與鄭先生協(xié)商后解除了其中2份購房協(xié)議，并退還了鄭先生全部購房價款（含按揭款）。于是鄭先生希望能與銀行解除相應的擔保貸款合同，以避免多交不必要的利息。但銀行的有關工作人員向鄭先生表示，購房合同與擔保貸款合同是兩個不同的法律關系，購房協(xié)議的解除并不能成就擔保貸款合同的解除。因此，鄭先生可以選擇提

17、前還貸并支付一定手續(xù)費的方式，盡可能避免利息損失。 鄭先生問：銀行的解釋是否合理？其能否主張解除擔保貸款合同 相關解釋條款： 第二十四條：“因商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除，致使商品房擔保貸款合同的目的無法實現，當事人請求解除商品房擔保貸款合同的，應予支持。”因此，鄭先生可以要求銀行解除相應的貸款合同。案例二：延遲辦產權，處理不再困案例二：延遲辦產權，處理不再困難難 萬女士1999年購買了一套商品房，但入住近4年來，一直未能領取產權證。經過了解，原來是因為開發(fā)商沒有足額繳納土地出讓金，至使小區(qū)內部分業(yè)主遲遲無法獲得產權證。不久前，萬女士從報紙上了解到產權證的重要性后，感到很不安，擔心

18、自己的合法權益受到損害。 于是，萬女士非常想知道，在產權證遲遲不辦的情況下，能否追究開發(fā)商的違約責任，能否解除合同。 相關解釋條款： 城市房地產開發(fā)經營條例第33條：“預售商品房的購買人應當自商品房交付使用之日起90日內，辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續(xù)；現售商品房的購買人應當自銷售合同簽訂之日起90日內，辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續(xù)。房地產開發(fā)企業(yè)應當協(xié)助商品房購買人辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續(xù)并提供必要的證明文件。 第十八條：“由于出賣人的原因，買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權屬證書的，除當事人有特殊約定外，出賣人應當承擔違約責任： （一）商品房買賣合同約定的辦

19、理房屋所有權登記的期限； （二）商品房買賣合同的標的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起日； （三）商品房買賣合同的標的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起日。合同沒有約定違約金或者損失數額難以確定的，可以按照已付購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機構計收逾期貸款利息的標準計算?！?第十九條：“商品房買賣合同約定或者城市房地產開發(fā)經營管理條例第三十三條規(guī)定的辦理房屋所有權登記的期限屆滿后超過一年，由于出賣人的原因，導致買受人無法辦理房屋所有權登記，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持?！币虼耍f女士完全有權追究開發(fā)商的違約責任，或者解除合同。案例三：認購書的法律效力案例三：認購書的法律效力開發(fā)商與購房者簽訂了認購書