房地產(chǎn)金融及資產(chǎn)管理融資實(shí)務(wù)

1、房地產(chǎn)金融+資產(chǎn)管理融資實(shí)務(wù)房地產(chǎn)行業(yè)：以土地和建筑物為經(jīng)營對象，從事房地產(chǎn)開發(fā)、建設(shè)、經(jīng)營、管理以及維修、裝飾和服務(wù)的集多種經(jīng)濟(jì)活動為一體的綜合性產(chǎn)業(yè)。一切從房地產(chǎn)說起2土地買賣房地產(chǎn)的開發(fā)與改造房地產(chǎn)經(jīng)營房地產(chǎn)銷售房地產(chǎn)金融物業(yè)管理房地產(chǎn)調(diào)控管理房地產(chǎn)：資金密集型行業(yè)，現(xiàn)金為王房地產(chǎn)金融資金提供房地產(chǎn)銷售資金回籠整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)里面，那幾部分最重要？3資產(chǎn)增值 卓越金融4房地產(chǎn)金融的定義p房地產(chǎn)金融是指圍繞房地產(chǎn)的開發(fā)、經(jīng)營、流通和消費(fèi)等過程而發(fā)生的資金籌集、融通和結(jié)算的一系列金融活動。p房地產(chǎn)金融體系由房地產(chǎn)金融活動的參與者、房地產(chǎn)金融活動中產(chǎn)生的各種金融工具以及這些工具流動形成的市場所構(gòu)

2、成。房地產(chǎn)金融行業(yè)的金融參與者銀行海內(nèi)外交易所銀行貸款發(fā)行債券、公開發(fā)行股票信托公司信托計(jì)劃資管公司、證券公司/基金公司子公司資管計(jì)劃/契約型產(chǎn)品私募基金/金控發(fā)行有限合伙基金/契約型基金互聯(lián)網(wǎng)金融平臺網(wǎng)上發(fā)標(biāo)/線下放款擔(dān)保公司/小貸公司抵押貸款5房地產(chǎn)金融的原理銀行、信托、基金等資金的搬運(yùn)工風(fēng)控、互聯(lián)網(wǎng)、金融工具技術(shù)高凈值人群資金機(jī)構(gòu)投資資金國家基礎(chǔ)投放資金開發(fā)商施工方土地方房地產(chǎn)中介物業(yè)管理公司6房地產(chǎn)金融的兩種常規(guī)法律模式債權(quán)投資股權(quán)投資借款，要完善保障措施，追求短中期利益，到期還本付息投資入股，公司要有可持續(xù)發(fā)展，追求長期利益，股份轉(zhuǎn)讓78房地產(chǎn)金融的常用金融工具房地產(chǎn)金融市場的金融工

3、具是指可以在房地產(chǎn)金融市場上同貨幣相交易的各種金融契約。貸款信托基金保險(xiǎn)證券9房地產(chǎn)金融的服務(wù)機(jī)構(gòu)擔(dān)保機(jī)構(gòu)、保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)、資產(chǎn)評估、信用評估、法律咨詢等專業(yè)化中介服務(wù)機(jī)構(gòu)發(fā)展并不充分或僅處于起步階段，沒能構(gòu)成多元的支持體系和風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)體系資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)審計(jì)機(jī)構(gòu)法律咨詢機(jī)構(gòu)信用評估機(jī)構(gòu)擔(dān)保機(jī)構(gòu)保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)國家結(jié)算機(jī)構(gòu)在眾多服務(wù)機(jī)構(gòu)參與下，各類資金借助各類金融工具，通過債權(quán)、股權(quán)方式，資金參與到房地產(chǎn)各個(gè)環(huán)節(jié)的貸款融資、股權(quán)投資中，獲取利息收入、項(xiàng)目分紅回報(bào)，房地產(chǎn)實(shí)際操作方獲取資金，實(shí)現(xiàn)共贏，這就是房地產(chǎn)金融生態(tài)圈。10從房地產(chǎn)開發(fā)的全流程來詮釋房地產(chǎn)金融的無處不在1、土地獲取、土地獲?。?）銀行參與舊貸項(xiàng)

4、目拆遷貸款；（2）私募基金參與合作拍地；（3）財(cái)團(tuán)與開發(fā)商合作拍地；（4）城投公司發(fā)行信托進(jìn)行土地收儲（一級整理），再賣給開發(fā)商；（5）互聯(lián)網(wǎng)眾籌平臺眾籌土地（碧桂園、平安）11從房地產(chǎn)開發(fā)的全流程來詮釋房地產(chǎn)金融的無處不在2、工程施工、工程施工（1）施工方的工程墊支；（2）開發(fā)商向施工方開具工程款商業(yè)票據(jù)，進(jìn)行貼現(xiàn)融資；（3）施工方的信用貸款；（4）開發(fā)商以房抵工程款；（5）開發(fā)商在建工程抵押融資；12從房地產(chǎn)開發(fā)的全流程來詮釋房地產(chǎn)金融的無處不在3、房產(chǎn)預(yù)售、房產(chǎn)預(yù)售（1）開發(fā)商房源預(yù)售備案融資；（2）房地產(chǎn)中介房產(chǎn)包銷、獨(dú)立代理銷售；（3）房產(chǎn)包銷融資；（4）互聯(lián)網(wǎng)金融平臺房產(chǎn)眾籌，預(yù)售

5、眾籌；（5）開發(fā)商在建工程抵押融資；（6）以理財(cái)方式進(jìn)行房源預(yù)售；（7）銀行按揭貸款；13從房地產(chǎn)開發(fā)的全流程來詮釋房地產(chǎn)金融的無處不在4、現(xiàn)房銷售、尾盤處理、現(xiàn)房銷售、尾盤處理（1）尾盤、現(xiàn)房并購融資（折價(jià)收購）；（2）以租代售、售后返租；（3）租賃權(quán)轉(zhuǎn)讓融資；（4）互聯(lián)網(wǎng)金融平臺房產(chǎn)眾籌；14從房地產(chǎn)開發(fā)的全流程來詮釋房地產(chǎn)金融的無處不在5、存量房市場、存量房市場（1）優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)并購升級、改造、出售；（2）優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)抵押融資；（3）二手房交易中的贖樓、按揭、裝修等融資；（4）互聯(lián)網(wǎng)金融平臺優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)眾籌；15一般房地產(chǎn)金融均涉及資金投資，風(fēng)險(xiǎn)控制，具體運(yùn)作流程又是如何？16房地產(chǎn)金融內(nèi)部基礎(chǔ)流程

6、資產(chǎn)增值 卓越金融17融、投、管、退18房地產(chǎn)金融內(nèi)部基礎(chǔ)流程-融銀行私募基金信托小貸公司互金平臺私人銀行部、合法吸儲財(cái)富管理中心財(cái)富管理中心股東出資（不能吸儲）互聯(lián)網(wǎng)平臺、第三方支付19房地產(chǎn)金融內(nèi)部基礎(chǔ)流程-投（1找項(xiàng)目）通過篩選，有投資機(jī)會的，進(jìn)行項(xiàng)目公司和項(xiàng)目文件核實(shí)企業(yè)相關(guān)法律文件公司項(xiàng)目池概況融資主體相關(guān)法律文件融資項(xiàng)目相關(guān)法律文件借款用途抵押物文件還款來源需要融資方提供以下清單填制融資申請表房地產(chǎn)金融內(nèi)部基礎(chǔ)流程-投（2調(diào)查項(xiàng)目）項(xiàng)目狀況財(cái)務(wù)狀況法律項(xiàng)目工程關(guān)鍵議題調(diào)查的主要內(nèi)容原項(xiàng)目的策劃案及進(jìn)度項(xiàng)目定位、目標(biāo)客戶群、預(yù)期價(jià)格，標(biāo)的構(gòu)成，項(xiàng)目法律文件項(xiàng)目資金缺口項(xiàng)目已投資金使用

7、情況負(fù)債/或有負(fù)債明細(xì)法律先決條件相關(guān)合同審查已完成工程量未完成工程量項(xiàng)目公司背景股權(quán)，章程，品牌，資質(zhì) 聲譽(yù)，歷程202022-4-19模式案例：同股同權(quán)項(xiàng)目基金項(xiàng)目要求回報(bào)倍數(shù)較高至少3、4年后才有現(xiàn)金回流開發(fā)商義務(wù)提供回報(bào)倍數(shù)較高的項(xiàng)目可考慮基金優(yōu)先分配等安排項(xiàng)目公司投資者與基金同股同權(quán)占股51%享受51%的分紅基金同股同權(quán)投入基金，占股49%開發(fā)商房地產(chǎn)金融內(nèi)部基礎(chǔ)流程-投（3設(shè)計(jì)交易流程）212022-4-19開發(fā)商義務(wù)對基金的全部投資承擔(dān)本息還款責(zé)任不高于市場的資金成本項(xiàng)目公司投資者利用基金的杠桿效用占股99%享受99%的分紅基金以股（1%）+債形式投入到項(xiàng)目公司開發(fā)商模式案例：夾

8、層項(xiàng)目基金房地產(chǎn)金融內(nèi)部基礎(chǔ)流程-投（ 3設(shè)計(jì)交易流程）22房地產(chǎn)金融內(nèi)部基礎(chǔ)流程-管l監(jiān)控現(xiàn)金流l確保財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的一致性l建立匯報(bào)體系l防止亂投資及擔(dān)保l防止資金不正當(dāng)外流l審核/防范風(fēng)險(xiǎn)l核實(shí)在預(yù)算范圍內(nèi)的工程支出l防止以工程款輸出開發(fā)商運(yùn)營資金l定期核查施工進(jìn)度與工程款撥付對應(yīng)l檢測施工單位的工人工資發(fā)放l施工圖紙與規(guī)劃圖紙對應(yīng)，嚴(yán)禁超建或違建投資監(jiān)控體系財(cái)務(wù)監(jiān)控工程監(jiān)控營銷監(jiān)控其他l監(jiān)控營銷方案l監(jiān)控預(yù)算費(fèi)用l掌握關(guān)鍵銷售數(shù)據(jù)l保持經(jīng)營業(yè)績和銷售穩(wěn)定性l監(jiān)控銷售回款打入監(jiān)管賬戶，嚴(yán)禁私自收款l銷售業(yè)績不達(dá)標(biāo)時(shí)督促或更換銷售團(tuán)隊(duì)l企業(yè)核心管理層變動l法定代表人、實(shí)際控制人異常舉動l其他社會

9、上對公司的突發(fā)事件（聚眾等）23房地產(chǎn)金融內(nèi)部基礎(chǔ)流程-退退出流程（做好退出準(zhǔn)備并關(guān)注新的退出機(jī)遇）再融資退出銷售退出下家接盤退出是否有下家愿意接盤是否有再融資退出機(jī)會關(guān)注機(jī)會退出方式注意事項(xiàng)避免潛在的法律訴訟風(fēng)險(xiǎn)24資管管理業(yè)務(wù)、資管金融的含義一級市場：一級市場：土地使用權(quán)出讓的市場（國家壟斷）一級半市場：一級半市場：舊改、拆遷的土地整理市場二級市場二級市場：房地產(chǎn)建成后進(jìn)行出售和出租的市場二級半市場：二級半市場：建成的房產(chǎn)改造、升級的抵押、合作等市場三級市場：三級市場：房地產(chǎn)的單位和個(gè)人，再次將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)賣或轉(zhuǎn)租的市場資產(chǎn)管理本質(zhì)上就是房地產(chǎn)存量房市場中的并購、升級、改造業(yè)務(wù)，屬于房地產(chǎn)的二

10、級、二級半市場；對應(yīng)的金融業(yè)務(wù)，就是資管金融的統(tǒng)稱。房地產(chǎn)業(yè)25p 2016年的房地產(chǎn)市場， 二手房交易大致有5萬億的規(guī)模，租賃有1.1萬億到1.5萬億左右的規(guī)模，加起來超過6萬億。p 再加上圍繞存量房的城市更新改造，還有大量存量土地的開發(fā)，總體來說，中國整體上正在快速進(jìn)入到存量房的時(shí)代，存量房已經(jīng)是宏觀經(jīng)濟(jì)一個(gè)非常重要的力量之一，也是中國房地產(chǎn)市場越來越重要的力量之一。p存量房時(shí)代的新“戰(zhàn)爭”，地產(chǎn)私募持續(xù)改造一線城市寫字樓、商業(yè)、公寓等物業(yè)p深圳在進(jìn)行物業(yè)收購的私募基金公司不少于20家，其他還包括地產(chǎn)公司、資產(chǎn)管理公司、投資公司、擔(dān)保公司等各路機(jī)構(gòu)涌入；資管業(yè)務(wù)發(fā)展態(tài)勢（行業(yè)）26存量資產(chǎn)

11、管理資產(chǎn)增值 卓越金融27商業(yè)改造持有類項(xiàng)目 主要針對融資方收購商業(yè)，對其進(jìn)行改造后，直接經(jīng)營持有；工業(yè)廠房改造項(xiàng)目 此項(xiàng)目通常指工業(yè)廠房進(jìn)行升級改造，或重建為寫字樓、公寓等工業(yè)或商業(yè)性質(zhì)的物業(yè)；改造銷售類項(xiàng)目 主要針對融資方對商業(yè)、酒店等進(jìn)行收購，通過裝修改造及分證等工作，使其可對外銷售實(shí)現(xiàn)資金回籠； 項(xiàng)目指經(jīng)紀(jì)公司或其他單位承銷了開發(fā)商的部門一手可銷售房源，并支付一定的保證金；一手房源包銷項(xiàng)目目前資管項(xiàng)目的融資渠道銀行渠道私募基金渠道通過表外理財(cái)資金，以信托或者資管計(jì)劃形式投向存量房改造項(xiàng)目；發(fā)行私募基金，投向存量房改造項(xiàng)目或公司；擔(dān)保公司直接自有資金放款地產(chǎn)公司旗下投資機(jī)構(gòu)自有資金加外部融資，直接投向項(xiàng)目；28目前資管項(xiàng)目的資金方主要投資方式融資方收購首期房源，抵押給資金方放款，支付第二筆款，滾動循環(huán)融資方與資金方共同成立項(xiàng)目公司，合作出資購買物業(yè)，固定利息加分紅資金方直接代表融資方出資收購，過戶到資金方名下，融資方把部分出資打入資金方名下抵押融資模式合作收購模式資金方主導(dǎo)模式29總結(jié)1、未來的房地產(chǎn)行業(yè)將深入與金融和互聯(lián)網(wǎng)結(jié)合，金融為房地產(chǎn)帶來的利潤遠(yuǎn)大于房地產(chǎn)開發(fā)利潤，房地產(chǎn)金融將逐步