2020——收藏資料18日孝義義烏商品國(guó)際交易博覽城前期策劃及招商報(bào)告

1、【孝義義烏商品國(guó)際交易博覽城孝義義烏商品國(guó)際交易博覽城】前期策劃及招商報(bào)告前期策劃及招商報(bào)告 OPEN2012年07月18日南京佳境房地產(chǎn)顧問有限公司我們能做什么？我們能做什么？ 定位思考定位思考為什么要這么做為什么要這么做 ？ 市場(chǎng)分析市場(chǎng)分析contents 目目 錄錄我們?cè)趺醋鑫覀冊(cè)趺醋?？ 策略思考策略思考我們我們?nèi)笔裁慈笔裁雌渌_發(fā)商其他開發(fā)商在做什么在做什么消費(fèi)者消費(fèi)者經(jīng)營(yíng)者經(jīng)營(yíng)者要什么要什么我們我們有什么有什么我們我們能做什么能做什么1孝義市孝義市要什么要什么政府政府在做什么在做什么我們能做什么？我們能做什么？ 思考分析篇思考分析篇我們能做什么我們能做什么思考分析篇思考分析篇co

2、ntents 孝義概況孝義概況城市發(fā)展規(guī)劃與區(qū)域城市結(jié)構(gòu)調(diào)查城市發(fā)展規(guī)劃與區(qū)域城市結(jié)構(gòu)調(diào)查新區(qū)發(fā)展和規(guī)劃新區(qū)發(fā)展和規(guī)劃孝義商圈調(diào)查孝義商圈調(diào)查評(píng)估評(píng)估及市場(chǎng)專項(xiàng)研究及市場(chǎng)專項(xiàng)研究孝義消費(fèi)者分析孝義消費(fèi)者分析孝義經(jīng)營(yíng)者分析孝義經(jīng)營(yíng)者分析新區(qū)調(diào)查、評(píng)估與預(yù)測(cè)新區(qū)調(diào)查、評(píng)估與預(yù)測(cè)城市發(fā)展規(guī)劃與區(qū)域結(jié)構(gòu)城市發(fā)展規(guī)劃與區(qū)域結(jié)構(gòu)商貿(mào)服務(wù)業(yè)的政策導(dǎo)向商貿(mào)服務(wù)業(yè)的政策導(dǎo)向 專業(yè)市場(chǎng)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃布局專業(yè)市場(chǎng)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃布局小結(jié)小結(jié)孝義城市概況孝義城市概況新區(qū)發(fā)展與規(guī)劃新區(qū)發(fā)展與規(guī)劃孝義商業(yè)格局調(diào)研評(píng)估孝義商業(yè)格局調(diào)研評(píng)估行政區(qū)域劃分與概況行政區(qū)域劃分與概況孝義概況孝義概況 孝義市地處山西中部，呂梁山下，汾河之濱，是一個(gè)

3、以煤焦鋁鐵、建材、農(nóng)副產(chǎn)品加工和商貿(mào)為支柱產(chǎn)業(yè)的新型工業(yè)城市。市域面積945.8平方公里，1992年撤縣設(shè)市。榮獲“國(guó)家園林城市”稱號(hào)，被評(píng)為首批省級(jí)綜合宜居城市。 孝義市行政區(qū)劃孝義市行政區(qū)劃 全市轄7鎮(zhèn)5鄉(xiāng)4個(gè)街道2個(gè)辦事處，379個(gè)行政村，21個(gè)居民委員會(huì)，人口46.8萬，其中城市人口21萬。7鎮(zhèn)：兌鎮(zhèn)鎮(zhèn)、陽泉曲鎮(zhèn)、下堡鎮(zhèn)、西辛莊鎮(zhèn)、高陽鎮(zhèn)、梧桐鎮(zhèn)、柱濮鎮(zhèn)5鄉(xiāng)：大孝堡鄉(xiāng)、下柵鄉(xiāng)、驛馬鄉(xiāng)、南陽鄉(xiāng)、杜村鄉(xiāng)4個(gè)街道：新義街道、中陽樓街道、振興街道、崇文街道2個(gè)辦事處：東許辦事處、勝溪辦事處 國(guó)家園林城市國(guó)家園林城市PART ONE 孝義歷史悠久，是我國(guó)歷史上有置縣記載最早的九個(gè)縣（市）之一。早

4、在七、八千年前的新石器時(shí)代，就有人類在孝河流域繁衍。唐貞觀元年因邑人鄭興“割股奉母”孝行聞?dòng)诔?，唐太宗李世民敕賜改名為孝義縣。歷史的長(zhǎng)河孕育了孝義人民尊孝崇義、謙恭友善、重義輕利、善信好文的淳樸民風(fēng)。漢魏時(shí)期建筑中陽樓被列入全國(guó)重點(diǎn)文物保護(hù)單位，傳承千年的稀有劇種皮影、木偶、碗碗腔、孝義婚俗榮列全國(guó)非物質(zhì)文化遺產(chǎn)名錄。 孝義先后被授予全國(guó)首批精神文明建設(shè)先進(jìn)市、全國(guó)文化先進(jìn)市、全國(guó)社會(huì)治安綜合治理先進(jìn)市等十余項(xiàng)國(guó)家級(jí)榮譽(yù)稱號(hào)和首批山西省文明城市等數(shù)十項(xiàng)省級(jí)榮譽(yù)稱號(hào)。 2011全國(guó)縣域經(jīng)濟(jì)百?gòu)?qiáng)縣(市)孝義市排第66位。從2007年的第96位、2008年的88位、2009年排71位，趕超為省內(nèi)第一

5、。2010年在百?gòu)?qiáng)中繼續(xù)前進(jìn)，上升至70位，成為山西省惟一進(jìn)入全國(guó)百?gòu)?qiáng)的縣市。每年一個(gè)新臺(tái)階，孝義市抓住全省“轉(zhuǎn)型綜改試驗(yàn)區(qū)”政策機(jī)遇，經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢(shì)頭十分強(qiáng)勁。 在同時(shí)發(fā)布的第十一屆中部百?gòu)?qiáng)縣（市）名單中，孝義市位列第4位。 20112011年全市年全市GDPGDP完成完成330.06330.06億元，增長(zhǎng)億元，增長(zhǎng)14.9%14.9%；財(cái)政總收入完成；財(cái)政總收入完成60.0260.02億元，增長(zhǎng)億元，增長(zhǎng)20.03%20.03%；全；全社會(huì)固定資產(chǎn)投資完成社會(huì)固定資產(chǎn)投資完成170.19170.19億元，增長(zhǎng)億元，增長(zhǎng)54.2%54.2%；社會(huì)消費(fèi)品零售總額達(dá)到；社會(huì)消費(fèi)品零售總額達(dá)到79.8

6、179.81億元，增長(zhǎng)億元，增長(zhǎng)19.5%19.5%；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達(dá)到；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達(dá)到1975119751元，增長(zhǎng)元，增長(zhǎng)18.7%18.7%；農(nóng)民人均純收入達(dá)到；農(nóng)民人均純收入達(dá)到93089308元，增長(zhǎng)元，增長(zhǎng)21.1%21.1%。特別是一般預(yù)算收入達(dá)到。特別是一般預(yù)算收入達(dá)到20.320.3億元，增長(zhǎng)億元，增長(zhǎng)23%23%，是全省唯一超過，是全省唯一超過2020億元的縣（市）。億元的縣（市）。經(jīng)濟(jì)總量經(jīng)濟(jì)總量孝義概況孝義概況孝義綜合實(shí)力保持全省領(lǐng)先孝義綜合實(shí)力保持全省領(lǐng)先 20112011年孝義市年孝義市社會(huì)消費(fèi)品零售總額社會(huì)消費(fèi)品零售總額達(dá)到達(dá)到79.8179.8

7、1億元，增長(zhǎng)億元，增長(zhǎng)19.5%19.5%；城鎮(zhèn)居；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達(dá)到民人均可支配收入達(dá)到1975119751元，增長(zhǎng)元，增長(zhǎng)18.7%18.7%；農(nóng)民人均純收入達(dá)到；農(nóng)民人均純收入達(dá)到93089308元，元，增長(zhǎng)增長(zhǎng)21.1%21.1%。居民收入水平穩(wěn)步提高，居民收入水平穩(wěn)步提高，特別是城鎮(zhèn)人均可支配收入大幅提高，特別是城鎮(zhèn)人均可支配收入大幅提高，居民收入水平增加，生活水平提高，居民收入水平增加，生活水平提高，為孝義市的內(nèi)需消費(fèi)提供了穩(wěn)定保障，為孝義市的內(nèi)需消費(fèi)提供了穩(wěn)定保障，支撐了市場(chǎng)較快運(yùn)行。支撐了市場(chǎng)較快運(yùn)行。人均可支配收入人均可支配收入孝義概況孝義概況居民收入水平穩(wěn)步提高居民

8、收入水平穩(wěn)步提高城市發(fā)展目標(biāo)城市發(fā)展目標(biāo)城市發(fā)展規(guī)劃城市發(fā)展規(guī)劃 三晉一流的經(jīng)濟(jì)強(qiáng)市，文明富足三晉一流的經(jīng)濟(jì)強(qiáng)市，文明富足的小康之地，人地和諧的宜居區(qū)域的小康之地，人地和諧的宜居區(qū)域，富有競(jìng)爭(zhēng)力的區(qū)域性中心城市。，富有競(jìng)爭(zhēng)力的區(qū)域性中心城市。經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)目標(biāo)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)目標(biāo)城市發(fā)展規(guī)劃城市發(fā)展規(guī)劃資源型城市經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型、建設(shè)區(qū)域性中心城市兩大戰(zhàn)略，做好“背靠呂梁山，融入太原圈，面向環(huán)渤海”三篇文章，推進(jìn)新型工業(yè)化、特色城鎮(zhèn)化、農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化、市域生態(tài)化“四化”進(jìn)程，努力開創(chuàng)園區(qū)經(jīng)濟(jì)、人才創(chuàng)業(yè)、孝河汾河、生態(tài)宜居、民生幸福“五新時(shí)代”，實(shí)現(xiàn)“三年打基礎(chǔ)，五年新騰飛”的目標(biāo)。城市定位城市定位PART TWO城市發(fā)

9、展規(guī)劃城市發(fā)展規(guī)劃 城市總體布局調(diào)查城市總體布局調(diào)查 城市發(fā)展規(guī)劃城市發(fā)展規(guī)劃PART TWO 太原經(jīng)濟(jì)圈新型重化工產(chǎn)業(yè)基地，晉中南部（介孝汾經(jīng)濟(jì)區(qū)）區(qū)域性中心城市，以特色民間文化為底蘊(yùn)的園林城市。城市性質(zhì)城市性質(zhì)、人口規(guī)模：近期（2010年）：中心城區(qū)內(nèi)人口為20萬人（現(xiàn)已有21萬人）；遠(yuǎn)期（2020年）：中心城區(qū)內(nèi)人口為34萬人。、用地規(guī)模：近期(2010年) ：中心城區(qū)人均城市建設(shè)用地為110.8平方米/人，用地規(guī)模為22.2平方公里；遠(yuǎn)期(2020年) ：中心城區(qū)人均城市建設(shè)用地為104平方米/人，用地規(guī)模為35.3平方公里。城市人口規(guī)模和用地規(guī)模城市人口規(guī)模和用地規(guī)模1、“兩軸”:南

10、北主軸迎賓路、東西綠軸孝河生態(tài)公園。2、“五區(qū)”:主城區(qū)、城南新區(qū)、城北新區(qū)、古城區(qū)、經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)。主城區(qū)：規(guī)劃建設(shè)區(qū)的核心，以行政商業(yè)等綜合服務(wù)和居住為主要功能；城南新區(qū)：以文化教育、體育、居住、商業(yè)為主要功能；城北新區(qū)：以崇文大街為中心，以行政、居住、商業(yè)為主要功能；古城區(qū)：以歷史文化保護(hù)區(qū)和公園綠化為主要功能；經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)：主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)以機(jī)焦、煤化工、煤電、建材為主。3、“三心”:規(guī)劃三處綜合服務(wù)中心，分別位于城北新區(qū)、主城區(qū)、城南新區(qū)三個(gè)片區(qū)的中心。 城市發(fā)展規(guī)劃城市發(fā)展規(guī)劃城區(qū)的用地功能結(jié)構(gòu)布局：城區(qū)的用地功能結(jié)構(gòu)布局：“兩軸、五區(qū)、三心兩軸、五區(qū)、三心”市政府周邊：以市政府廣場(chǎng)周邊為中心；

11、市政府周邊：以市政府廣場(chǎng)周邊為中心；府前街：餐飲、百貨、品牌服飾、肯德基府前街：餐飲、百貨、品牌服飾、肯德基等；等；長(zhǎng)途汽車站周邊部分：包括汽配市場(chǎng)等；長(zhǎng)途汽車站周邊部分：包括汽配市場(chǎng)等；三賢街部分：以餐飲小吃、各種小百貨、三賢街部分：以餐飲小吃、各種小百貨、雜品為主；雜品為主；城南部分：萬客隆建材市場(chǎng)；城南部分：萬客隆建材市場(chǎng)；城北部分：在建中的沃爾瑪商務(wù)區(qū)。城北部分：在建中的沃爾瑪商務(wù)區(qū)?？傇u(píng)：整個(gè)孝義市商業(yè)分布相對(duì)比較總評(píng)：整個(gè)孝義市商業(yè)分布相對(duì)比較分散，基本上是零散分布，商業(yè)的格分散，基本上是零散分布，商業(yè)的格局分布極不平衡，與城市化發(fā)展不相局分布極不平衡，與城市化發(fā)展不相稱稱。孝義現(xiàn)

12、在的商業(yè)格局孝義現(xiàn)在的商業(yè)格局PART FOUR 商業(yè)格局調(diào)研評(píng)估商業(yè)格局調(diào)研評(píng)估孝義市市區(qū)商業(yè)街孝義市市區(qū)商業(yè)街( (區(qū)區(qū)) )規(guī)劃布局規(guī)劃布局商業(yè)形態(tài)分析商業(yè)形態(tài)分析 商業(yè)格局調(diào)研評(píng)估商業(yè)格局調(diào)研評(píng)估 全市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)大都為單店經(jīng)營(yíng)模式，加盟、分銷等現(xiàn)代經(jīng)營(yíng)方式采用較少，家家利超市、博鄴超市等雖為連鎖企業(yè)，但組織能力、規(guī)模均較?。簧唐放l(fā)市場(chǎng)大部分采用集市貿(mào)易的機(jī)制和管理辦法，商品仍以傳統(tǒng)交易居多。全市零售商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)中食雜店已得到普及；百貨店較為成熟，如東勝百貨；超市初具規(guī)模，如家家利超市、中天購(gòu)物中心等；專業(yè)店初具形態(tài)，如清風(fēng)國(guó)美電器等；專賣店也各具特色，如勁霸男裝等。 專業(yè)店業(yè)態(tài)資源孝義相對(duì)

13、較高，如人均銷售額最高為清風(fēng)國(guó)美商貿(mào)有限公司每年每人約30萬元，地均銷售額最高為山西鑫亞藥業(yè)有限公司每年每平方米約5.39萬元。超市業(yè)態(tài)的資源效益相對(duì)較低，人均銷售額每年每人0.75萬元，地均銷售額最低每年每平方米約0.04萬元，交易額超過1000萬元的有清風(fēng)國(guó)美商貿(mào)有限公司、中天購(gòu)物廣場(chǎng)有限公司、義都購(gòu)物中心，分別約占全市社會(huì)消費(fèi)品零售總額的0.54%、0.42%、0.40%。商品批發(fā)市場(chǎng)中地均銷售額最高為永安市場(chǎng)每年每平方米約2.08萬元，最低為新莊建材城有限公司每年每平方米約0.07萬元。 全市每千人擁有網(wǎng)點(diǎn)14.8個(gè)，達(dá)全國(guó)先進(jìn)水平。城區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)2850個(gè)中零售商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)1797個(gè)，餐飲

14、住宿網(wǎng)點(diǎn)457個(gè)，休閑娛樂便民服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)576個(gè)，商品批發(fā)市場(chǎng)20個(gè)。網(wǎng)點(diǎn)面積在100平方米以上的網(wǎng)點(diǎn)159個(gè)，其中：零售業(yè)81個(gè)，計(jì)營(yíng)業(yè)面積10.86萬平方米；餐飲住宿業(yè)32個(gè)；便民服務(wù)業(yè)26個(gè)；商品批發(fā)市場(chǎng)20個(gè)，占地面積14.21萬平方米。網(wǎng)點(diǎn)面積在100平方米以下的網(wǎng)點(diǎn)2691個(gè)，其中：零售業(yè)1716個(gè)，餐飲住宿業(yè)425個(gè)，休閑娛樂便民服務(wù)業(yè)550個(gè)。商業(yè)形態(tài)分析商業(yè)形態(tài)分析 商業(yè)格局調(diào)研評(píng)估商業(yè)格局調(diào)研評(píng)估孝義市市區(qū)主要商品交易市場(chǎng)現(xiàn)狀孝義市市區(qū)主要商品交易市場(chǎng)現(xiàn)狀: :序號(hào)序號(hào)市場(chǎng)名稱市場(chǎng)名稱位置位置備注備注1萬客隆建材城城南勝溪湖辦事處建材2孝義百貨（原東勝DOSH百貨） 城中中高

15、檔百貨3永安市場(chǎng)城中小百貨批發(fā)零售4天榮購(gòu)物中心城中中高檔百貨5晉華市場(chǎng)城中小百貨批發(fā)零售6新安街城南建材家居7新莊建材裝飾城城東建材8西關(guān)購(gòu)物中心城南建材、百貨、綜合9浙江神茂物資城城西汽車銷售但孝義商業(yè)和沿海地區(qū)相比，比較落后，租金水平不高。隨著城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，將會(huì)有較大的發(fā)展空間。商業(yè)營(yíng)業(yè)物業(yè)尤但孝義商業(yè)和沿海地區(qū)相比，比較落后，租金水平不高。隨著城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，將會(huì)有較大的發(fā)展空間。商業(yè)營(yíng)業(yè)物業(yè)尤其以其以“一拖二一拖二”、“一拖三一拖三”的沿街門面房的開發(fā)、供應(yīng)過量，有些地段出現(xiàn)滯銷，特色主題商業(yè)的開發(fā)有發(fā)展空間和潛的沿街門面房的開發(fā)、供應(yīng)過量，有些地段出現(xiàn)滯銷，特色主題商業(yè)的開發(fā)有發(fā)

16、展空間和潛力。投資回報(bào)率較低，投資積極性不高，購(gòu)買后自用者居多。力。投資回報(bào)率較低，投資積極性不高，購(gòu)買后自用者居多。特點(diǎn)如下：特點(diǎn)如下：1 1、孝義市煤炭及工業(yè)經(jīng)濟(jì)水平保持良好的發(fā)展態(tài)勢(shì)，財(cái)政收入、居民收入、人均收入和消費(fèi)性支出持續(xù)高速增長(zhǎng)，為孝義、孝義市煤炭及工業(yè)經(jīng)濟(jì)水平保持良好的發(fā)展態(tài)勢(shì)，財(cái)政收入、居民收入、人均收入和消費(fèi)性支出持續(xù)高速增長(zhǎng)，為孝義市商業(yè)繁榮發(fā)展奠定了穩(wěn)固的基礎(chǔ)。市商業(yè)繁榮發(fā)展奠定了穩(wěn)固的基礎(chǔ)。2 2、專業(yè)市場(chǎng)發(fā)展水平整體不發(fā)達(dá)，處于剛起步階段，沒有規(guī)模與品牌效應(yīng)，與孝義市整體經(jīng)濟(jì)水平不一致，高端消費(fèi)主要、專業(yè)市場(chǎng)發(fā)展水平整體不發(fā)達(dá)，處于剛起步階段，沒有規(guī)模與品牌效應(yīng)，與

17、孝義市整體經(jīng)濟(jì)水平不一致，高端消費(fèi)主要流向太原，專業(yè)市場(chǎng)缺乏引導(dǎo)和整合，急需高規(guī)格硬件市場(chǎng)來整合。流向太原，專業(yè)市場(chǎng)缺乏引導(dǎo)和整合，急需高規(guī)格硬件市場(chǎng)來整合。3 3、家居、建材、小商品、汽車及配件仍處于初級(jí)交易階段，客戶流失現(xiàn)象嚴(yán)重，現(xiàn)有專業(yè)市場(chǎng)基礎(chǔ)薄弱，缺少產(chǎn)業(yè)支撐和、家居、建材、小商品、汽車及配件仍處于初級(jí)交易階段，客戶流失現(xiàn)象嚴(yán)重，現(xiàn)有專業(yè)市場(chǎng)基礎(chǔ)薄弱，缺少產(chǎn)業(yè)支撐和規(guī)模競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，無法演變成區(qū)域性交易市場(chǎng)。規(guī)模競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，無法演變成區(qū)域性交易市場(chǎng)。孝義商業(yè)格局小結(jié)孝義商業(yè)格局小結(jié)商業(yè)格局的困境與機(jī)遇商業(yè)格局的困境與機(jī)遇商業(yè)格局調(diào)研評(píng)估商業(yè)格局調(diào)研評(píng)估總體來說，孝義市的商業(yè)市場(chǎng)和地區(qū)發(fā)展速度

18、的水平差距較大；隨著近幾年的住宅地產(chǎn)的開發(fā)，孝義市的商業(yè)發(fā)展顯得較總體來說，孝義市的商業(yè)市場(chǎng)和地區(qū)發(fā)展速度的水平差距較大；隨著近幾年的住宅地產(chǎn)的開發(fā)，孝義市的商業(yè)發(fā)展顯得較為薄弱，但隨著沃爾瑪、萬客隆等一批商業(yè)龍頭的帶動(dòng)，商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展步伐正逐步加快。為薄弱，但隨著沃爾瑪、萬客隆等一批商業(yè)龍頭的帶動(dòng)，商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展步伐正逐步加快。當(dāng)前商業(yè)格局的困境與機(jī)遇當(dāng)前商業(yè)格局的困境與機(jī)遇孝義商業(yè)格局小結(jié)孝義商業(yè)格局小結(jié)商業(yè)格局的困境與機(jī)遇商業(yè)格局的困境與機(jī)遇商業(yè)格局調(diào)研評(píng)估商業(yè)格局調(diào)研評(píng)估孝義市在孝義市在“十二五十二五”規(guī)劃中將繼續(xù)圍繞現(xiàn)代化城市建設(shè)，大力實(shí)施規(guī)劃中將繼續(xù)圍繞現(xiàn)代化城市建設(shè)，大力實(shí)施“產(chǎn)

19、業(yè)轉(zhuǎn)型產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型”發(fā)展戰(zhàn)略，不斷完善城市功能、豐富城市發(fā)展戰(zhàn)略，不斷完善城市功能、豐富城市內(nèi)涵、提升城市品位，全面推進(jìn)城市現(xiàn)代化步伐。內(nèi)涵、提升城市品位，全面推進(jìn)城市現(xiàn)代化步伐。 孝義市商業(yè)物業(yè)從數(shù)量看，經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)種類齊全，數(shù)量較多，但都停留在較低層次經(jīng)營(yíng)管理水平，孝義市商業(yè)物業(yè)從數(shù)量看，經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)種類齊全，數(shù)量較多，但都停留在較低層次經(jīng)營(yíng)管理水平， 缺少商業(yè)規(guī)劃及缺少商業(yè)規(guī)劃及良好經(jīng)營(yíng)、購(gòu)物環(huán)境，商業(yè)形象有待提升，管理水平有待提高。作為一種城市商業(yè)文化的專門商業(yè)步行街商業(yè)形態(tài)良好經(jīng)營(yíng)、購(gòu)物環(huán)境，商業(yè)形象有待提升，管理水平有待提高。作為一種城市商業(yè)文化的專門商業(yè)步行街商業(yè)形態(tài)還沒有形成。還沒有形成。

20、現(xiàn)有市場(chǎng)主要以建材、百貨零售、小商品為主，但大多結(jié)構(gòu)不合理，與城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平不相稱。缺乏專業(yè)規(guī)劃、現(xiàn)有市場(chǎng)主要以建材、百貨零售、小商品為主，但大多結(jié)構(gòu)不合理，與城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平不相稱。缺乏專業(yè)規(guī)劃、定位模糊、理念落后，經(jīng)營(yíng)上很難達(dá)到多層次、專業(yè)化、特色化滿足市場(chǎng)需求，商業(yè)的總體格局過于集中，與城市定位模糊、理念落后，經(jīng)營(yíng)上很難達(dá)到多層次、專業(yè)化、特色化滿足市場(chǎng)需求，商業(yè)的總體格局過于集中，與城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平不相稱。經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平不相稱。商業(yè)格局影響商業(yè)格局影響招商難題：招商難題： 當(dāng)?shù)厣虘糍Y源匱乏，無商業(yè)基礎(chǔ)支撐，各種業(yè)態(tài)品牌喜好分散且獨(dú)立經(jīng)營(yíng)。孝義市場(chǎng)在近年有2家百貨商場(chǎng)格式的業(yè)態(tài)在招商運(yùn)作

21、過程中夭折而亡，對(duì)當(dāng)?shù)厣虡I(yè)有負(fù)面影響。消費(fèi)市場(chǎng)存在的問題：消費(fèi)市場(chǎng)存在的問題：1.1. 限額以上企業(yè)數(shù)量少，整體規(guī)模小，占社會(huì)消費(fèi)品零售總額比重偏低。限額以上企業(yè)數(shù)量少，整體規(guī)模小，占社會(huì)消費(fèi)品零售總額比重偏低。 2.2. 城區(qū)及農(nóng)村消費(fèi)市場(chǎng)要加快步伐開拓。城區(qū)及農(nóng)村消費(fèi)市場(chǎng)要加快步伐開拓。 雖然城鄉(xiāng)消費(fèi)市場(chǎng)差距較大，但孝義當(dāng)?shù)叵M(fèi)潛力還沒有得到挖掘，雖然城鄉(xiāng)消費(fèi)市場(chǎng)差距較大，但孝義當(dāng)?shù)叵M(fèi)潛力還沒有得到挖掘， 消費(fèi)市場(chǎng)的廣闊天地還未打開。消費(fèi)市場(chǎng)的廣闊天地還未打開。1.1. 所以，孝義下一步方向會(huì)是繼續(xù)重視商業(yè)現(xiàn)代流通體系建設(shè)，引導(dǎo)現(xiàn)有零售市場(chǎng)的商業(yè)功能開發(fā)，所以，孝義下一步方向會(huì)是繼續(xù)重視

22、商業(yè)現(xiàn)代流通體系建設(shè)，引導(dǎo)現(xiàn)有零售市場(chǎng)的商業(yè)功能開發(fā)， 提升其現(xiàn)代化水平，方便群眾集中消費(fèi)。提升其現(xiàn)代化水平，方便群眾集中消費(fèi)。2 2、推進(jìn)大型購(gòu)物中心推進(jìn)大型購(gòu)物中心、批發(fā)市場(chǎng)、批發(fā)市場(chǎng)和大賣場(chǎng)整合與建設(shè)，方便和滿足居民消費(fèi)。和大賣場(chǎng)整合與建設(shè)，方便和滿足居民消費(fèi)。3 3、推進(jìn)城鄉(xiāng)社區(qū)連鎖超市、便利店等的規(guī)范化建設(shè)，從政策體制上為連鎖物流配送等現(xiàn)代業(yè)態(tài)的發(fā)展推進(jìn)城鄉(xiāng)社區(qū)連鎖超市、便利店等的規(guī)范化建設(shè)，從政策體制上為連鎖物流配送等現(xiàn)代業(yè)態(tài)的發(fā)展創(chuàng)造更好的發(fā)展環(huán)境。創(chuàng)造更好的發(fā)展環(huán)境。消費(fèi)市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn)：消費(fèi)市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn)：市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn)市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn)案例列表案例列表典型專業(yè)市場(chǎng)項(xiàng)目研究典型專業(yè)市場(chǎng)項(xiàng)目研究分區(qū)

23、域?qū)I(yè)市場(chǎng)調(diào)研項(xiàng)目列表分區(qū)域?qū)I(yè)市場(chǎng)調(diào)研項(xiàng)目列表本地項(xiàng)目調(diào)研本地項(xiàng)目調(diào)研產(chǎn)品設(shè)計(jì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)規(guī)劃定位規(guī)劃定位基本情況基本情況開發(fā)商：孝義西關(guān)實(shí)業(yè)有限公司 地址：迎賓路與新安街交匯處(西關(guān)一條街）規(guī)模：用地面積500余畝；總建筑面積超過50萬平米一期工程建筑面積12.6萬平方米，共有商鋪1000余套；二期工程將興建沿街商貿(mào)大廈區(qū)，用于引進(jìn)省內(nèi)知名品牌。三期高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，引進(jìn)國(guó)際知名品牌加入。租售模式租售模式租金售價(jià)租金售價(jià)2/售價(jià)：?jiǎn)蝺r(jià) 均價(jià)6000多/左右；最高價(jià)格7000多回報(bào)策略回報(bào)策略產(chǎn)品組合：獨(dú)立商鋪 2-3層；框架結(jié)構(gòu)、實(shí)用空間大；面寬，進(jìn)深比例保持最佳效果 項(xiàng)目進(jìn)度項(xiàng)目進(jìn)度1/開盤時(shí)間：

24、9月29日 2/銷售率：60%左右。 3/招商率：不招商。4/交付時(shí)間：未定 5/開業(yè)時(shí)間：未知 6/工程進(jìn)度：已封頂被稱為“孝義市規(guī)模最大的商貿(mào)流通綜合體”。按經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目分為：綜合商貿(mào)區(qū)、建筑材料區(qū)、五金機(jī)械區(qū)、家電家私區(qū)、日雜百貨區(qū)、服裝鞋帽區(qū)等商品貿(mào)易區(qū) 重點(diǎn)個(gè)案重點(diǎn)個(gè)案 孝義西關(guān)世紀(jì)購(gòu)物廣場(chǎng)孝義西關(guān)世紀(jì)購(gòu)物廣場(chǎng) 只售不租一次性付款9.6折，分期付款9.8折重點(diǎn)個(gè)案重點(diǎn)個(gè)案第一城第一城 沃爾瑪綜合商務(wù)區(qū)沃爾瑪綜合商務(wù)區(qū)產(chǎn)品設(shè)計(jì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)規(guī)劃定位規(guī)劃定位基本情況基本情況開發(fā)商：山西大義星房地產(chǎn)開發(fā)有限公司；地址：山西、孝義、崇文大街；建筑規(guī)劃：上海同濟(jì)建筑設(shè)計(jì)研究院；規(guī)模：用地面積 55萬 ；

25、總建筑面積 萬；總投資18億元租售模式租售模式租金售價(jià)租金售價(jià)2/售價(jià):均價(jià)13000-30000元/平米回報(bào)策略回報(bào)策略1/產(chǎn)品組合：綜合商務(wù) 2/商業(yè)樓層數(shù) ：未知 3/層高：未知 6/進(jìn)深：未知 未知 項(xiàng)目進(jìn)度項(xiàng)目進(jìn)度1/開工時(shí)間： 2010年11月 2/銷售率：85% 3/招商率：沃爾瑪主力店 4/約定竣工時(shí)間：已竣工集購(gòu)物中心、影城、幼兒園、銀行、酒店、寫字樓、商鋪、高檔住宅等多種物業(yè)組合于一體，真正滿足“一站式”生活需求只售不租本地項(xiàng)目調(diào)研本地項(xiàng)目調(diào)研商戰(zhàn)無序，策劃先行商戰(zhàn)無序，策劃先行20132013房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全震撼升級(jí)上市！火爆促銷中震撼升級(jí)上市！火爆促

26、銷中此頁(yè)，可刪除借鑒他人智慧，讓您豁然開朗，事半功倍！學(xué)習(xí)前輩經(jīng)驗(yàn)，讓您少走彎路，再攀高峰！內(nèi)部資料，僅供會(huì)員學(xué)習(xí)、參考使用！不得外傳！不得用于商業(yè)用途！打假申明：打假申明：近期發(fā)現(xiàn)很多非法網(wǎng)站倒賣本站資料，現(xiàn)特別申明：【官方正版】2013房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全唯一唯一官方網(wǎng)站：，唯一唯一指定淘寶店鋪：http:/，唯一唯一指定客服QQ：1053527879。其它網(wǎng)站、店鋪、聯(lián)系方式均為假冒，請(qǐng)注意甄別，防止上當(dāng)受騙！ 重點(diǎn)個(gè)案重點(diǎn)個(gè)案大峰大峰 勝溪苑小區(qū)勝溪苑小區(qū)產(chǎn)品設(shè)計(jì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)規(guī)劃定位規(guī)劃定位基本情況基本情況開發(fā)商：山西大峰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 地址：孝義市迎賓路南路西側(cè)（勝溪湖公園南側(cè)）規(guī)模：

27、占地面積約5.7公頃租售模式租售模式只售不租租金售價(jià)租金售價(jià)住宅均價(jià)在3600至3700之間，沿街商鋪價(jià)格在13000-15000元/平米回報(bào)策略回報(bào)策略花園式小區(qū)、勝溪湖畔、萬人大學(xué)城、包括歐式風(fēng)格在內(nèi)的8大風(fēng)格買房送大獎(jiǎng)，汽車開回家 項(xiàng)目進(jìn)度項(xiàng)目進(jìn)度勝溪湖畔、迎賓路旁、公園地產(chǎn)、萬人大學(xué)城、管家式物管小區(qū)定期有活動(dòng)演出 1/交付時(shí)間：2012年8月 2/工程進(jìn)度：現(xiàn)房，一期已經(jīng)全部竣工本地項(xiàng)目調(diào)研本地項(xiàng)目調(diào)研案例列表案例列表重點(diǎn)個(gè)案重點(diǎn)個(gè)案孝義市萬客隆建材城孝義市萬客隆建材城產(chǎn)品設(shè)計(jì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)規(guī)劃定位規(guī)劃定位基本情況基本情況地址：孝義市南城核心區(qū)；規(guī)模：占地87畝；建筑面積9萬平米；商鋪8萬

28、平米；可容納800多商戶租售模式租售模式租金售價(jià)租金售價(jià) 售價(jià)：均價(jià)5000元每平米回報(bào)策略回報(bào)策略1/產(chǎn)品組合：獨(dú)立商鋪，一層或兩層 1/返租策略：無 2/回購(gòu)策略：無項(xiàng)目進(jìn)度項(xiàng)目進(jìn)度已經(jīng)竣工，正在營(yíng)業(yè)中檔建材類專業(yè)批發(fā)和零售市場(chǎng)；經(jīng)營(yíng)宗旨以零售為主，直接面向三地（孝義、汾陽、介休）上百萬消費(fèi)者租售并舉本地項(xiàng)目調(diào)研本地項(xiàng)目調(diào)研案例列表案例列表其它類似項(xiàng)目其它類似項(xiàng)目恒豐義烏城恒豐義烏城產(chǎn)品設(shè)計(jì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)規(guī)劃定位規(guī)劃定位基本情況基本情況開發(fā)商：淮安恒豐置業(yè)有限公司 地址：淮安市楚州區(qū)華西路新車站東側(cè)規(guī)模：用地面積 220畝；總建筑面積 20萬；總投資 10 億元；租售模式租售模式以租帶售租金售價(jià)

29、租金售價(jià)1/租金：未定 2/售價(jià)：未定 回報(bào)策略回報(bào)策略1/產(chǎn)品組合：獨(dú)立商鋪 酒店 2/商業(yè)樓層數(shù)： 3/層高：1樓5.4米4/面積段：30-40 5/面寬：3.6米。 6/進(jìn)深：6米 1/返租策略： 未定 項(xiàng)目進(jìn)度項(xiàng)目進(jìn)度1/開盤時(shí)間：2011年4-5月(今年12月26日開始預(yù)約) 2/銷售率：未定 3/交付時(shí)間：2012年初 4/開業(yè)時(shí)間：2011年底 5/工程進(jìn)度：2010年12月開工集產(chǎn)品開發(fā)、展示貿(mào)易、倉(cāng)儲(chǔ)物流、網(wǎng)上交易、商務(wù)辦公、酒店餐飲、休閑娛樂、精品居住八項(xiàng)功能為一體。外地類似專業(yè)市場(chǎng)項(xiàng)目研究外地類似專業(yè)市場(chǎng)項(xiàng)目研究案例分析案例分析外地類似專業(yè)市場(chǎng)項(xiàng)目研究外地類似專業(yè)市場(chǎng)項(xiàng)目

30、研究產(chǎn)品設(shè)計(jì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)規(guī)劃定位規(guī)劃定位基本情況基本情況開發(fā)商：淮安市創(chuàng)達(dá)義烏商貿(mào)城開發(fā)有限公司 地址：淮陰珠江路和香港路交匯處規(guī)模：用地面積200畝；總建筑面積30萬平米一期12萬；總投資 12 億元；經(jīng)營(yíng)戶數(shù)4000 戶租售模式租售模式租售并舉租金售價(jià)租金售價(jià)1/租金：未定 2/售價(jià)：?jiǎn)蝺r(jià) 均價(jià)12500元/，總價(jià) 30-100萬元/套回報(bào)策略回報(bào)策略1/產(chǎn)品組合：獨(dú)立商鋪、辦公樓 商業(yè)樓層數(shù)：4層 層高：4樓4.8米、5.1米4/面積段：外街30-70，內(nèi)街15-25， 5/面寬：3米 6/進(jìn)深：不等 1/返租策略：前三年6%7%8%簽約一次性抵充房款返還，后續(xù)年份未確定 項(xiàng)目進(jìn)度項(xiàng)目進(jìn)度1

31、/開盤時(shí)間：未定 2/銷售率：浙江內(nèi)定1000組 ，淮安本地未開始。 3/招商率：未知。4/交付時(shí)間：未定 5/開業(yè)時(shí)間：2011年底試營(yíng)業(yè)， 6/工程進(jìn)度：2010年11月20日開工成為淮安乃至蘇北地區(qū)著名的經(jīng)商創(chuàng)業(yè)、旅游購(gòu)物、休閑娛樂、辦公居家等綜合性的大型現(xiàn)代化商業(yè)中心 其它類似項(xiàng)目其它類似項(xiàng)目淮安義烏商貿(mào)城淮安義烏商貿(mào)城案例列表案例列表中國(guó)中國(guó)池州義烏小商品批發(fā)市場(chǎng)池州義烏小商品批發(fā)市場(chǎng)產(chǎn)品設(shè)計(jì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)規(guī)劃定位規(guī)劃定位基本情況基本情況開發(fā)商：安徽龍?jiān)平ㄔO(shè)投資集團(tuán)置業(yè)開發(fā)公司 地址：池州站前區(qū)緯四路北側(cè)規(guī)模：用地面積10萬m ；總建筑面積14.3萬 ；總投資2.6億元；經(jīng)營(yíng)戶數(shù)3000戶

32、租售模式租售模式出租、出售(1-2連售）（1-3層連售）。租金售價(jià)租金售價(jià) 1/租金：未定 元/月 2/售價(jià)：?jiǎn)蝺r(jià)未定，11月28日始發(fā)售VIP卡，2000元抵10000元，回報(bào)策略回報(bào)策略1/產(chǎn)品組合：獨(dú)立商鋪、辦公， 2/商業(yè)樓層數(shù)：4層 3/層高：4.1米-4.5米4/面積段：70-200 5/面寬：3.7米-8米 6/進(jìn)深：8.6米-12米 1/返租策略：無 2/回購(gòu)策略：無項(xiàng)目進(jìn)度項(xiàng)目進(jìn)度1/開盤時(shí)間：未確定 2/銷售率：未定 3/招商率：不詳4/交付時(shí)間：未確定 5/開業(yè)時(shí)間：未確定 6/工程進(jìn)度：已建2層是皖南地區(qū)最大的小商品批發(fā)市場(chǎng)，還有完善的倉(cāng)儲(chǔ)，物流、郵政、銀行、通訊等配套

33、設(shè)施。外地類似專業(yè)市場(chǎng)項(xiàng)目研究外地類似專業(yè)市場(chǎng)項(xiàng)目研究通過對(duì)各個(gè)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)戶的調(diào)查與訪問，目前經(jīng)營(yíng)戶存在如下幾個(gè)特點(diǎn)：通過對(duì)各個(gè)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)戶的調(diào)查與訪問，目前經(jīng)營(yíng)戶存在如下幾個(gè)特點(diǎn)：1、在小商鋪零售商品經(jīng)營(yíng)中，本地經(jīng)營(yíng)者占有相當(dāng)大的比重，在批發(fā)市場(chǎng)中，尤其是早期的市場(chǎng)如永安市場(chǎng)等，外地經(jīng)營(yíng)者、外地商品、外地品牌具有相當(dāng)大的比重，而且這些經(jīng)營(yíng)戶普遍屬于市場(chǎng)的早期收益者，具有一定的經(jīng)營(yíng)年數(shù).2、對(duì)于經(jīng)商較早的一批經(jīng)營(yíng)戶，經(jīng)營(yíng)額較大，某些行業(yè)可以達(dá)到百萬，乃至數(shù)百萬不等；但由于后來者的不斷加入,利潤(rùn)率方面已有很大的下降，大多維持現(xiàn)狀，對(duì)未來持一定的觀望態(tài)度，有進(jìn)一步調(diào)整的需求與愿望，希望再提升；3、商鋪

34、投資的概念在大部分經(jīng)營(yíng)戶的心目中已有一定的印象和理解，許多經(jīng)營(yíng)戶有商鋪的轉(zhuǎn)讓費(fèi)用的經(jīng)歷，或者支付給別人，或者自己收??；但是經(jīng)營(yíng)戶普遍意義上對(duì)投資概念不強(qiáng)，存在著一種投機(jī)觀念，希望在一次性轉(zhuǎn)讓商鋪中換取投資回報(bào)。目前在許多市場(chǎng)鋪位的轉(zhuǎn)讓金的費(fèi)用成本比較高，由此可以看出經(jīng)營(yíng)戶對(duì)好的商鋪位置的需求；4、對(duì)商廈、市場(chǎng)的整體印象與服務(wù)水平比較看重，而對(duì)小商鋪的軟硬件缺乏較為不滿，如果進(jìn)一步提高經(jīng)營(yíng)環(huán)境和管理水平，為客戶提供更多的方便與滿意，就能吸引更多的目標(biāo)客戶，使生意更好做。經(jīng)營(yíng)者分析經(jīng)營(yíng)者分析孝義市經(jīng)營(yíng)者分析孝義市經(jīng)營(yíng)者分析S：本案優(yōu)勢(shì)分析：本案優(yōu)勢(shì)分析O：本案機(jī)會(huì)點(diǎn)分析：本案機(jī)會(huì)點(diǎn)分析小結(jié)小結(jié)項(xiàng)目

35、鳥瞰圖項(xiàng)目鳥瞰圖鳥瞰圖 項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)立面效果立面效果建筑效果圖 項(xiàng)目建筑設(shè)計(jì)項(xiàng)目建筑設(shè)計(jì)優(yōu)勢(shì)優(yōu)勢(shì) 區(qū)位區(qū)位/交通優(yōu)勢(shì)交通優(yōu)勢(shì) 環(huán)境優(yōu)勢(shì)環(huán)境優(yōu)勢(shì) 規(guī)模優(yōu)勢(shì)規(guī)模優(yōu)勢(shì) 規(guī)劃建筑優(yōu)勢(shì)規(guī)劃建筑優(yōu)勢(shì) 產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì) 客層面廣客層面廣 品牌品牌/實(shí)力實(shí)力 升值潛力升值潛力 IMC資源整合資源整合機(jī)會(huì)機(jī)會(huì) 城市發(fā)展城市發(fā)展 客群投資意識(shí)客群投資意識(shí) 客群經(jīng)營(yíng)理念客群經(jīng)營(yíng)理念 住宅調(diào)控住宅調(diào)控 專業(yè)市場(chǎng)補(bǔ)缺專業(yè)市場(chǎng)補(bǔ)缺 政府扶持政府扶持 市場(chǎng)整合市場(chǎng)整合/升級(jí)升級(jí)優(yōu)勢(shì)與機(jī)會(huì) 項(xiàng)目分析項(xiàng)目分析劣勢(shì)劣勢(shì) 周邊人氣商周邊人氣商 倉(cāng)儲(chǔ)物流辦公功能倉(cāng)儲(chǔ)物流辦公功能 對(duì)手先入為主先聲奪人對(duì)手先入為主先聲奪人

36、前期啟動(dòng)階段的尷尬（前期啟動(dòng)階段的尷尬（1期）期） 業(yè)態(tài)業(yè)種聚集度業(yè)態(tài)業(yè)種聚集度 異地招商的難度異地招商的難度威脅威脅 市場(chǎng)推出量市場(chǎng)推出量 同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)同業(yè)競(jìng)爭(zhēng) 樓市調(diào)控后市不明樓市調(diào)控后市不明 投資回報(bào)保障力度投資回報(bào)保障力度 后續(xù)經(jīng)營(yíng)預(yù)期后續(xù)經(jīng)營(yíng)預(yù)期 經(jīng)營(yíng)戶信心經(jīng)營(yíng)戶信心劣勢(shì)與威脅 項(xiàng)目分析項(xiàng)目分析SWOT分析得出的啟示分析得出的啟示本案的操作應(yīng)該從盡量規(guī)避本案劣勢(shì)、避免威脅為主，而以發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，抓住機(jī)會(huì)為輔。相應(yīng)的對(duì)策相應(yīng)的對(duì)策弱化劣勢(shì)弱化劣勢(shì)/規(guī)避威脅規(guī)避威脅加快售樓處建造進(jìn)度，加快北側(cè)及西側(cè)道路建設(shè)進(jìn)度合理確立整盤及一期經(jīng)營(yíng)主題及業(yè)態(tài)業(yè)種，發(fā)揮集聚效應(yīng)全面造勢(shì)，后發(fā)制人完善相關(guān)配套，吸引

37、人氣先期啟動(dòng)招商，建立市場(chǎng)信心，拉動(dòng)銷售發(fā)揮優(yōu)勢(shì)發(fā)揮優(yōu)勢(shì)/抓住機(jī)會(huì)抓住機(jī)會(huì)抓住住宅調(diào)控機(jī)會(huì)，快速入市打地段牌、產(chǎn)品牌、資源牌、保障牌、實(shí)力牌制定政策吸引改造搬遷小商品市場(chǎng)的原有經(jīng)營(yíng)戶因?yàn)樾⒘x大型專業(yè)市場(chǎng)不多，應(yīng)把握機(jī)會(huì)向政府要優(yōu)惠小結(jié) 項(xiàng)目分析項(xiàng)目分析定位支撐定位支撐本案本案業(yè)態(tài)方向業(yè)態(tài)方向本案本案業(yè)態(tài)定位業(yè)態(tài)定位本案本案經(jīng)營(yíng)主題經(jīng)營(yíng)主題我們我們能做什么能做什么2 2本案本案功能定位功能定位商業(yè)業(yè)態(tài)商業(yè)業(yè)態(tài)比較分析比較分析我們能做什么？我們能做什么？ 項(xiàng)目定位篇項(xiàng)目定位篇一、食雜店一、食雜店 一般選址在居民區(qū)內(nèi)或傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)一般選址在居民區(qū)內(nèi)或傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)內(nèi)，經(jīng)營(yíng)服務(wù)輻射半徑內(nèi)，經(jīng)營(yíng)服務(wù)輻射半徑0

38、.30.3公里，目公里，目標(biāo)顧客以相對(duì)固定的居民為主，營(yíng)標(biāo)顧客以相對(duì)固定的居民為主，營(yíng)業(yè)面積一般在業(yè)面積一般在100100平方米以內(nèi)。平方米以內(nèi)。 孝義市現(xiàn)有十三種零售業(yè)態(tài)，分別為：食雜店、便利店、折扣店、超市、大型超市、倉(cāng)儲(chǔ)式會(huì)員店、百貨店、專業(yè)店、孝義市現(xiàn)有十三種零售業(yè)態(tài)，分別為：食雜店、便利店、折扣店、超市、大型超市、倉(cāng)儲(chǔ)式會(huì)員店、百貨店、專業(yè)店、專賣店、家居建材商店、購(gòu)物中心、工廠直銷中心以及鄰里中心。專賣店、家居建材商店、購(gòu)物中心、工廠直銷中心以及鄰里中心。 二、便利店二、便利店 一般每一般每30003000人或人或0.30.3公里為半徑的社區(qū)公里為半徑的社區(qū)( (居住區(qū)居住區(qū)) )

39、配置一個(gè)便利店。商店?duì)I業(yè)配置一個(gè)便利店。商店?duì)I業(yè)面積在面積在100100平方米以內(nèi)。平方米以內(nèi)。 便利店?duì)I業(yè)時(shí)間一般在便利店?duì)I業(yè)時(shí)間一般在1616小時(shí)以上，小時(shí)以上，甚至甚至2424小時(shí)。小時(shí)。 商品結(jié)構(gòu)：以速成食品、小包裝商品、商品結(jié)構(gòu)：以速成食品、小包裝商品、文具雜志為主，有即時(shí)消費(fèi)性、少容文具雜志為主，有即時(shí)消費(fèi)性、少容量、應(yīng)急性等特點(diǎn)。量、應(yīng)急性等特點(diǎn)。目標(biāo)顧客：居民徒步購(gòu)物目標(biāo)顧客：居民徒步購(gòu)物5 5分鐘可到達(dá)，分鐘可到達(dá)，80%80%顧客為有目的的購(gòu)物。顧客為有目的的購(gòu)物。 三、超市三、超市 一般每一般每50005000人口，或人口，或0.50.5公里為半徑的公里為半徑的社區(qū)（居住

40、區(qū)）配置，營(yíng)業(yè)面積在社區(qū)（居住區(qū)）配置，營(yíng)業(yè)面積在500500平方米以上。平方米以上。它以購(gòu)買頻率高的商品為主。項(xiàng)目地旁它以購(gòu)買頻率高的商品為主。項(xiàng)目地旁邊有個(gè)邊有個(gè)800800平米超市，預(yù)計(jì)平米超市，預(yù)計(jì)9 9月份開張。月份開張。它選址要求在居民住宅區(qū)、交通要道、它選址要求在居民住宅區(qū)、交通要道、商業(yè)區(qū)。以居住地居民為消費(fèi)對(duì)象，商業(yè)區(qū)。以居住地居民為消費(fèi)對(duì)象，1010分鐘左右可到達(dá)。分鐘左右可到達(dá)。 商業(yè)業(yè)態(tài)比較分析商業(yè)業(yè)態(tài)比較分析區(qū)域現(xiàn)存業(yè)態(tài)四、大型超市四、大型超市 一般設(shè)置在城郊結(jié)合部、交通要道一般設(shè)置在城郊結(jié)合部、交通要道和大型住宅區(qū)附近，經(jīng)營(yíng)服務(wù)輻射和大型住宅區(qū)附近，經(jīng)營(yíng)服務(wù)輻射半徑

41、半徑3 3公里以上，目標(biāo)顧客以居民、公里以上，目標(biāo)顧客以居民、流動(dòng)顧客為主，經(jīng)營(yíng)大眾衣、食、流動(dòng)顧客為主，經(jīng)營(yíng)大眾衣、食、用商品，品種齊全，滿足一次性購(gòu)用商品，品種齊全，滿足一次性購(gòu)全要求，注重自有品牌開發(fā)，營(yíng)業(yè)全要求，注重自有品牌開發(fā)，營(yíng)業(yè)面積面積60006000平方米以上，設(shè)有不低于平方米以上，設(shè)有不低于營(yíng)業(yè)面積營(yíng)業(yè)面積40%40%的停車場(chǎng)。的停車場(chǎng)。綜合性超市是以銷售大眾化實(shí)用品綜合性超市是以銷售大眾化實(shí)用品為主，滿足顧客一次性購(gòu)足需求的為主，滿足顧客一次性購(gòu)足需求的零售業(yè)態(tài)，其選址在住宅區(qū)、城鄉(xiāng)零售業(yè)態(tài)，其選址在住宅區(qū)、城鄉(xiāng)結(jié)合部或商業(yè)密集區(qū)。結(jié)合部或商業(yè)密集區(qū)。 五、倉(cāng)儲(chǔ)式會(huì)員店五、

42、倉(cāng)儲(chǔ)式會(huì)員店 一般設(shè)置在城郊結(jié)合部的交通要道一般設(shè)置在城郊結(jié)合部的交通要道旁，經(jīng)營(yíng)服務(wù)半徑旁，經(jīng)營(yíng)服務(wù)半徑5 5公里以上，目標(biāo)公里以上，目標(biāo)顧客以中小零售店、餐飲店、團(tuán)體顧客以中小零售店、餐飲店、團(tuán)體購(gòu)買和流動(dòng)顧客為主，自有品牌占購(gòu)買和流動(dòng)顧客為主，自有品牌占相當(dāng)比重，以低價(jià)批量銷售為主，相當(dāng)比重，以低價(jià)批量銷售為主，一般實(shí)行會(huì)員制管理，營(yíng)業(yè)面積一般實(shí)行會(huì)員制管理，營(yíng)業(yè)面積60006000平方米左右，設(shè)有相當(dāng)于營(yíng)業(yè)平方米左右，設(shè)有相當(dāng)于營(yíng)業(yè)面積的停車場(chǎng)。面積的停車場(chǎng)。六、百貨店六、百貨店 一般設(shè)置在市級(jí)商業(yè)中心、市級(jí)一般設(shè)置在市級(jí)商業(yè)中心、市級(jí)商業(yè)副中心、區(qū)域商業(yè)中心，目商業(yè)副中心、區(qū)域商業(yè)中

43、心，目標(biāo)顧客以流動(dòng)顧客為主，門類經(jīng)標(biāo)顧客以流動(dòng)顧客為主，門類經(jīng)營(yíng)以穿著商品、家庭用品、化妝營(yíng)以穿著商品、家庭用品、化妝品、兒童用品、文化用品為主，品、兒童用品、文化用品為主，營(yíng)業(yè)面積為營(yíng)業(yè)面積為6000-200006000-20000平方米，平方米，設(shè)有相應(yīng)的停車場(chǎng)。設(shè)有相應(yīng)的停車場(chǎng)。 商業(yè)業(yè)態(tài)比較分析商業(yè)業(yè)態(tài)比較分析區(qū)域現(xiàn)存業(yè)態(tài)七、專業(yè)店七、專業(yè)店 一般設(shè)置在市級(jí)商業(yè)中心、市級(jí)一般設(shè)置在市級(jí)商業(yè)中心、市級(jí)商業(yè)副中心、區(qū)域商業(yè)中心內(nèi)，商業(yè)副中心、區(qū)域商業(yè)中心內(nèi)，或結(jié)合購(gòu)物中心、百貨店布置，或結(jié)合購(gòu)物中心、百貨店布置，商品結(jié)構(gòu)體現(xiàn)專業(yè)性、深度性，商品結(jié)構(gòu)體現(xiàn)專業(yè)性、深度性，品種豐富，選擇余地大，

44、目標(biāo)顧品種豐富，選擇余地大，目標(biāo)顧客以有目的選擇某類商品的流動(dòng)客以有目的選擇某類商品的流動(dòng)顧客為主，營(yíng)業(yè)面積根據(jù)商品特顧客為主，營(yíng)業(yè)面積根據(jù)商品特點(diǎn)而定。點(diǎn)而定。八、專賣店八、專賣店 一般設(shè)置在市級(jí)商業(yè)中心、市級(jí)一般設(shè)置在市級(jí)商業(yè)中心、市級(jí)商業(yè)副中心、區(qū)域商業(yè)中心內(nèi)，商業(yè)副中心、區(qū)域商業(yè)中心內(nèi)，或結(jié)合購(gòu)物中心、百貨店布置，或結(jié)合購(gòu)物中心、百貨店布置，注重品牌信譽(yù)，從業(yè)人員具備豐注重品牌信譽(yù)，從業(yè)人員具備豐富的專業(yè)知識(shí)，并提供專業(yè)性知富的專業(yè)知識(shí)，并提供專業(yè)性知識(shí)服務(wù)。目標(biāo)顧客以中高檔消費(fèi)識(shí)服務(wù)。目標(biāo)顧客以中高檔消費(fèi)者和追求時(shí)尚的消費(fèi)者為主，營(yíng)者和追求時(shí)尚的消費(fèi)者為主，營(yíng)業(yè)面積根據(jù)商品特點(diǎn)而定。

45、業(yè)面積根據(jù)商品特點(diǎn)而定。 十、購(gòu)物中心十、購(gòu)物中心 一般選址在市級(jí)商業(yè)中心、市級(jí)商一般選址在市級(jí)商業(yè)中心、市級(jí)商業(yè)副中心、城郊結(jié)合部的交通樞紐業(yè)副中心、城郊結(jié)合部的交通樞紐交匯點(diǎn)，經(jīng)營(yíng)服務(wù)輻射半徑交匯點(diǎn)，經(jīng)營(yíng)服務(wù)輻射半徑1010公里公里以上，目標(biāo)顧客以流動(dòng)人口為主，以上，目標(biāo)顧客以流動(dòng)人口為主，內(nèi)部結(jié)構(gòu)以百貨店或大型超市為核內(nèi)部結(jié)構(gòu)以百貨店或大型超市為核心，配置各類專賣店、專業(yè)店等零心，配置各類專賣店、專業(yè)店等零售業(yè)態(tài)和餐飲、娛樂、休閑等設(shè)施，售業(yè)態(tài)和餐飲、娛樂、休閑等設(shè)施，功能齊全，集購(gòu)物、餐飲、休閑、功能齊全，集購(gòu)物、餐飲、休閑、娛樂于一體，營(yíng)業(yè)面積為娛樂于一體，營(yíng)業(yè)面積為5-105-10

46、萬平萬平方米；設(shè)不低于營(yíng)業(yè)面積方米；設(shè)不低于營(yíng)業(yè)面積40%40%的停的停車場(chǎng)。車場(chǎng)。 商業(yè)業(yè)態(tài)比較分析商業(yè)業(yè)態(tài)比較分析區(qū)域現(xiàn)存業(yè)態(tài)十一、鄰里中心十一、鄰里中心 一般設(shè)置在大型居住區(qū)附近、中心鎮(zhèn)商一般設(shè)置在大型居住區(qū)附近、中心鎮(zhèn)商業(yè)區(qū)，目標(biāo)顧客以居民為主，每個(gè)標(biāo)準(zhǔn)業(yè)區(qū)，目標(biāo)顧客以居民為主，每個(gè)標(biāo)準(zhǔn)鄰里中心承擔(dān)的服務(wù)半徑約鄰里中心承擔(dān)的服務(wù)半徑約500500米，可米，可為為1-21-2萬戶居民提供服務(wù)，內(nèi)部須包含萬戶居民提供服務(wù)，內(nèi)部須包含1212項(xiàng)必備功能：（超市、銀行、郵政、項(xiàng)必備功能：（超市、銀行、郵政、餐飲店、洗衣房、美容美發(fā)店、藥店、餐飲店、洗衣房、美容美發(fā)店、藥店、文化用品店、維修店、

47、社區(qū)活動(dòng)中心、文化用品店、維修店、社區(qū)活動(dòng)中心、凈菜場(chǎng)和衛(wèi)生所），營(yíng)業(yè)面積為凈菜場(chǎng)和衛(wèi)生所），營(yíng)業(yè)面積為80008000平平方米以上。方米以上。十二、專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)十二、專業(yè)批發(fā)市場(chǎng) 生產(chǎn)資料批發(fā)市場(chǎng)、農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)生產(chǎn)資料批發(fā)市場(chǎng)、農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)和其他商品交易市場(chǎng)，生產(chǎn)資料批發(fā)市和其他商品交易市場(chǎng)，生產(chǎn)資料批發(fā)市場(chǎng)主要設(shè)置在城郊結(jié)合部或交通主干道場(chǎng)主要設(shè)置在城郊結(jié)合部或交通主干道附近，目標(biāo)顧客以中小批發(fā)商和零售商附近，目標(biāo)顧客以中小批發(fā)商和零售商為主。農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)主要設(shè)置在城為主。農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)主要設(shè)置在城郊結(jié)合部和鄉(xiāng)鎮(zhèn)交通主干道附近，目標(biāo)郊結(jié)合部和鄉(xiāng)鎮(zhèn)交通主干道附近，目標(biāo)顧客以中小

48、批發(fā)商和零售商為主。其他顧客以中小批發(fā)商和零售商為主。其他商品交易市場(chǎng)主要設(shè)置在大型居住區(qū)附商品交易市場(chǎng)主要設(shè)置在大型居住區(qū)附近，目標(biāo)顧客為中、低收入居民。近，目標(biāo)顧客為中、低收入居民。 十三、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)十三、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng) 農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)設(shè)置在居住區(qū)內(nèi)，目標(biāo)顧客為農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)設(shè)置在居住區(qū)內(nèi)，目標(biāo)顧客為當(dāng)?shù)鼐用?。?dāng)?shù)鼐用瘛?商業(yè)業(yè)態(tài)比較分析商業(yè)業(yè)態(tài)比較分析區(qū)域現(xiàn)存業(yè)態(tài) 交通便捷交通便捷 位于城市新區(qū)發(fā)展中心、主干道旁，直接接駁周邊交通網(wǎng)絡(luò)，商業(yè)熱力輻射晉中，能夠降低交通物流成本。支持本案做專業(yè)市場(chǎng)的理由支持本案做專業(yè)市場(chǎng)的理由 人氣商氣人氣商氣 地段地處開發(fā)區(qū)，短時(shí)間內(nèi)周邊人氣及商業(yè)氛圍不足，難以吸引客戶前往零

49、售消費(fèi)，而專業(yè)市場(chǎng)針對(duì)性較強(qiáng)，能夠較快的形成聚集效應(yīng)。本案不得不做專業(yè)市場(chǎng)的理由本案不得不做專業(yè)市場(chǎng)的理由 體量及建筑形態(tài)支持體量及建筑形態(tài)支持 本案建筑面積約32萬方，其中3棟單體量較大的商業(yè)適合做專業(yè)市場(chǎng)。 配套較缺配套較缺 目前周邊配套有待完善，普通消費(fèi)者難以在周邊滿足購(gòu)物所產(chǎn)生的相關(guān)需求，而對(duì)于專業(yè)市場(chǎng)客戶，這方面的影響較小。 本案業(yè)態(tài)定位本案業(yè)態(tài)定位做專業(yè)市場(chǎng)的理由市場(chǎng)引領(lǐng)原則市場(chǎng)引領(lǐng)原則不僅要立足孝義，而且不僅要立足孝義，而且要立足于晉中，甚至在要立足于晉中，甚至在太原經(jīng)濟(jì)圈區(qū)域引領(lǐng)市太原經(jīng)濟(jì)圈區(qū)域引領(lǐng)市場(chǎng)，并規(guī)避與成熟的大場(chǎng)，并規(guī)避與成熟的大規(guī)模專業(yè)市場(chǎng)項(xiàng)目形成規(guī)模專業(yè)市場(chǎng)項(xiàng)目形

50、成同質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)同質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)可行性原則可行性原則商業(yè)定位方商業(yè)定位方向必須具有向必須具有可行性，可可行性，可操作性要強(qiáng)操作性要強(qiáng)可操作性原則可操作性原則產(chǎn)品的定位必須滿足易產(chǎn)品的定位必須滿足易招商、易成市、易產(chǎn)生招商、易成市、易產(chǎn)生人流、物流、現(xiàn)金流等人流、物流、現(xiàn)金流等條件條件成本導(dǎo)向原則成本導(dǎo)向原則必須保證在本市場(chǎng)拿到必須保證在本市場(chǎng)拿到的貨物價(jià)格比周邊類似的貨物價(jià)格比周邊類似市場(chǎng)便宜，解決購(gòu)買客市場(chǎng)便宜，解決購(gòu)買客戶的成本問題，這樣才戶的成本問題，這樣才能讓市場(chǎng)長(zhǎng)久興旺能讓市場(chǎng)長(zhǎng)久興旺1234 經(jīng)營(yíng)主題定位經(jīng)營(yíng)主題定位確立商業(yè)經(jīng)營(yíng)主題的原則區(qū)域型、產(chǎn)業(yè)型、多功能、集合式區(qū)域型、產(chǎn)業(yè)型、多功能、集合

51、式商品交易博覽專業(yè)市場(chǎng)商品交易博覽專業(yè)市場(chǎng)1、充分考慮孝義現(xiàn)有的小商品批發(fā)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)基礎(chǔ)，迎合義烏小商品的進(jìn)駐經(jīng)營(yíng)定位的需求。2、依托區(qū)域現(xiàn)有產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)、大交通樞紐、大流通格局，在整個(gè)晉中扮演“集散平臺(tái)+物流基地”之角色，而本案就是“代言人”與“大平臺(tái)”，其功能是“大交易廳+大展廳+大倉(cāng)庫(kù)+大中轉(zhuǎn)站”。3、孝義首席小商品產(chǎn)業(yè)集散平臺(tái)，晉中小商品產(chǎn)業(yè)中心與中轉(zhuǎn)站。4、集小商品批發(fā)、品牌展示、品牌代理加盟、新品展示、倉(cāng)儲(chǔ)物流、旅游觀光、休閑餐飲等功能為一體，打破區(qū)域現(xiàn)有小商品批發(fā)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)環(huán)境差、形象檔次低、經(jīng)營(yíng)分散且缺乏推廣的經(jīng)營(yíng)格局，促進(jìn)孝義乃至?xí)x中地區(qū)小商品產(chǎn)業(yè)的全面升級(jí)換代。經(jīng)營(yíng)定位決定目標(biāo)市場(chǎng)

52、區(qū)域經(jīng)營(yíng)定位決定目標(biāo)市場(chǎng)區(qū)域/目標(biāo)客群目標(biāo)客群/招商及營(yíng)銷模式招商及營(yíng)銷模式/推廣通路及推廣主題推廣通路及推廣主題 經(jīng)營(yíng)主題定位經(jīng)營(yíng)主題定位商品交易博覽市場(chǎng)商戰(zhàn)無序，策劃先行商戰(zhàn)無序，策劃先行20132013房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全震撼升級(jí)上市！火爆促銷中震撼升級(jí)上市！火爆促銷中此頁(yè)，可刪除借鑒他人智慧，讓您豁然開朗，事半功倍！學(xué)習(xí)前輩經(jīng)驗(yàn)，讓您少走彎路，再攀高峰！內(nèi)部資料，僅供會(huì)員學(xué)習(xí)、參考使用！不得外傳！不得用于商業(yè)用途！打假申明：打假申明：近期發(fā)現(xiàn)很多非法網(wǎng)站倒賣本站資料，現(xiàn)特別申明：【官方正版】2013房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全唯一唯一官方網(wǎng)站：，唯一唯一指定淘寶店鋪：http:/

53、，唯一唯一指定客服QQ：1053527879。其它網(wǎng)站、店鋪、聯(lián)系方式均為假冒，請(qǐng)注意甄別，防止上當(dāng)受騙！ 關(guān)于關(guān)于“區(qū)域型區(qū)域型”定位定位 大區(qū)位、大交通形成市場(chǎng)大輻射力大區(qū)位、大交通形成市場(chǎng)大輻射力 依托資源支撐，市場(chǎng)輻射范圍應(yīng)是依托孝義、輻射晉中、布局華北！依托資源支撐，市場(chǎng)輻射范圍應(yīng)是依托孝義、輻射晉中、布局華北！ 以大交通、大流通、大服務(wù)的能力打造區(qū)域型商品交易集散平臺(tái)。以大交通、大流通、大服務(wù)的能力打造區(qū)域型商品交易集散平臺(tái)。 競(jìng)爭(zhēng)的立足平臺(tái)不是孝義，不是晉中，而是太原經(jīng)濟(jì)圈甚至華北。競(jìng)爭(zhēng)的立足平臺(tái)不是孝義，不是晉中，而是太原經(jīng)濟(jì)圈甚至華北。 關(guān)注的產(chǎn)業(yè)客戶，更是區(qū)域性以至全國(guó)性的

54、采購(gòu)商。關(guān)注的產(chǎn)業(yè)客戶，更是區(qū)域性以至全國(guó)性的采購(gòu)商。 經(jīng)營(yíng)主題定位經(jīng)營(yíng)主題定位定位詮釋-區(qū)域型為什么要做為什么要做“批零兼營(yíng)批零兼營(yíng)”型而不是完全型而不是完全“產(chǎn)業(yè)型產(chǎn)業(yè)型”專業(yè)市場(chǎng)？專業(yè)市場(chǎng)？做消費(fèi)型專業(yè)市場(chǎng)可行嗎？做消費(fèi)型專業(yè)市場(chǎng)可行嗎？1 1、新區(qū)發(fā)展核心、城市干道旁，人流車流暢旺，聚客能力較強(qiáng)；、新區(qū)發(fā)展核心、城市干道旁，人流車流暢旺，聚客能力較強(qiáng)；2 2、周邊將規(guī)劃建設(shè)或正在建設(shè)多個(gè)商業(yè)中心、專業(yè)市場(chǎng)、商務(wù)配套等，將帶動(dòng)更多共享人流。、周邊將規(guī)劃建設(shè)或正在建設(shè)多個(gè)商業(yè)中心、專業(yè)市場(chǎng)、商務(wù)配套等，將帶動(dòng)更多共享人流。3 3、從消費(fèi)型日用商品的目標(biāo)群購(gòu)買行為來分析，就近購(gòu)買的趨勢(shì)日益明

55、顯，商圈擴(kuò)大有困難。、從消費(fèi)型日用商品的目標(biāo)群購(gòu)買行為來分析，就近購(gòu)買的趨勢(shì)日益明顯，商圈擴(kuò)大有困難。綜上分析，本案具備一定的零售型消費(fèi)之基礎(chǔ)，可作為產(chǎn)業(yè)批發(fā)消費(fèi)的補(bǔ)充。綜上分析，本案具備一定的零售型消費(fèi)之基礎(chǔ)，可作為產(chǎn)業(yè)批發(fā)消費(fèi)的補(bǔ)充。 經(jīng)營(yíng)主題定位經(jīng)營(yíng)主題定位定位詮釋批零兼營(yíng)做產(chǎn)業(yè)型專業(yè)市場(chǎng)可行嗎？做產(chǎn)業(yè)型專業(yè)市場(chǎng)可行嗎？ 一般而言，產(chǎn)業(yè)型、物流型專業(yè)市場(chǎng)必須具備的軟硬件條件：一般而言，產(chǎn)業(yè)型、物流型專業(yè)市場(chǎng)必須具備的軟硬件條件：1 1、由優(yōu)勢(shì)區(qū)位、交通帶來的、由優(yōu)勢(shì)區(qū)位、交通帶來的較低的綜合物流成本。較低的綜合物流成本。2 2、由優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)及配套帶來的、由優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)及配套帶來的資源、產(chǎn)業(yè)高度

56、聚集、產(chǎn)業(yè)鏈高度完善。資源、產(chǎn)業(yè)高度聚集、產(chǎn)業(yè)鏈高度完善。3 3、由優(yōu)勢(shì)規(guī)模效應(yīng)帶來的、由優(yōu)勢(shì)規(guī)模效應(yīng)帶來的功能齊全、品類豐富、功能齊全、品類豐富、“一站式一站式” 集約經(jīng)營(yíng)。集約經(jīng)營(yíng)。4 4、由優(yōu)勢(shì)硬件配套帶來的、由優(yōu)勢(shì)硬件配套帶來的人性化、便利性、高標(biāo)準(zhǔn)的采購(gòu)環(huán)境。人性化、便利性、高標(biāo)準(zhǔn)的采購(gòu)環(huán)境。5 5、由優(yōu)勢(shì)市場(chǎng)需求帶來的、由優(yōu)勢(shì)市場(chǎng)需求帶來的輻射力、營(yíng)業(yè)額、現(xiàn)金流量大、貨流巨大。輻射力、營(yíng)業(yè)額、現(xiàn)金流量大、貨流巨大。對(duì)照本項(xiàng)目分析，以上條件基本全部具備。對(duì)照本項(xiàng)目分析，以上條件基本全部具備。注：批零兼營(yíng)，以批為主。注：批零兼營(yíng)，以批為主。 經(jīng)營(yíng)主題定位經(jīng)營(yíng)主題定位定位詮釋批零兼營(yíng) “

57、市場(chǎng)補(bǔ)缺市場(chǎng)補(bǔ)缺”式定位，找準(zhǔn)市場(chǎng)需求，順勢(shì)而為；式定位，找準(zhǔn)市場(chǎng)需求，順勢(shì)而為； 以以“跳出孝義看項(xiàng)目跳出孝義看項(xiàng)目”的思路挖掘市場(chǎng)、尋找客戶；的思路挖掘市場(chǎng)、尋找客戶； 適應(yīng)孝義外向型經(jīng)濟(jì)發(fā)展格局的特點(diǎn)；適應(yīng)孝義外向型經(jīng)濟(jì)發(fā)展格局的特點(diǎn)； 順應(yīng)政府商貿(mào)業(yè)發(fā)展的政策導(dǎo)向；順應(yīng)政府商貿(mào)業(yè)發(fā)展的政策導(dǎo)向； 配合產(chǎn)業(yè)鏈的完善、新技術(shù)、新產(chǎn)品及新商業(yè)理念的引進(jìn)，做一站式產(chǎn)業(yè)配套支持服務(wù)。配合產(chǎn)業(yè)鏈的完善、新技術(shù)、新產(chǎn)品及新商業(yè)理念的引進(jìn)，做一站式產(chǎn)業(yè)配套支持服務(wù)。做批零兼營(yíng)型商品交易專業(yè)市場(chǎng)做批零兼營(yíng)型商品交易專業(yè)市場(chǎng)有利點(diǎn)有利點(diǎn)不利點(diǎn)不利點(diǎn)其他同類項(xiàng)目先入為主推出、先聲奪人推廣業(yè)種配比上較難出彩，

58、易做成“大雜燴”失卻特色若經(jīng)營(yíng)管理不佳，易做低形象檔次若進(jìn)貨渠道不嚴(yán)，易引進(jìn)假冒偽劣批零兼營(yíng)的商品交易博覽專業(yè)市場(chǎng)批零兼營(yíng)的商品交易博覽專業(yè)市場(chǎng)多種商品供貨商更廣泛，易于打造集散平臺(tái)經(jīng)營(yíng)戶更廣泛，招商相對(duì)容易商品品類多，消費(fèi)者面廣，易快速積聚人氣經(jīng)營(yíng)商品涉及人們衣食住行各方面，且可重復(fù)消費(fèi)部分商品經(jīng)營(yíng)面積要求不大，小面積商鋪更利于招商銷售 主題定位利弊分析主題定位利弊分析小商品專業(yè)市場(chǎng)1 1、產(chǎn)品交易功能、產(chǎn)品交易功能2 2、展覽展示功能、展覽展示功能3 3、資訊交流服務(wù)功能、資訊交流服務(wù)功能4 4、創(chuàng)業(yè)研發(fā)功能、創(chuàng)業(yè)研發(fā)功能5 5、商務(wù)辦公功能、商務(wù)辦公功能6 6、物流及倉(cāng)儲(chǔ)配送功能、物流及

59、倉(cāng)儲(chǔ)配送功能7 7、商業(yè)投資功能、商業(yè)投資功能8 8、餐飲、餐飲/ /休閑休閑/ /銀行等配套功能銀行等配套功能八大功能 商業(yè)功能定位商業(yè)功能定位能夠全面滿足多種商品產(chǎn)業(yè)鏈全程需求的能夠全面滿足多種商品產(chǎn)業(yè)鏈全程需求的“一站式一站式”專業(yè)市場(chǎng)。專業(yè)市場(chǎng)。規(guī)劃五大中心，拓展功能，增加產(chǎn)品附加值。規(guī)劃五大中心，拓展功能，增加產(chǎn)品附加值。物流中心物流中心交易、倉(cāng)儲(chǔ)配送等。交易、倉(cāng)儲(chǔ)配送等。展示中心展示中心展覽、展示、推廣活動(dòng)等。展覽、展示、推廣活動(dòng)等。資訊中心資訊中心產(chǎn)業(yè)資訊綜合服務(wù)：產(chǎn)業(yè)資訊綜合服務(wù)： 供求信息、全球供求信息、全球/ /全國(guó)產(chǎn)品價(jià)格及交易行情、新產(chǎn)品上市、全國(guó)產(chǎn)品價(jià)格及交易行情、新

60、產(chǎn)品上市、 產(chǎn)業(yè)鏈配套服務(wù)等。產(chǎn)業(yè)鏈配套服務(wù)等。創(chuàng)新中心創(chuàng)新中心新產(chǎn)品研發(fā)、新技術(shù)轉(zhuǎn)化應(yīng)用、新產(chǎn)品推廣、創(chuàng)業(yè)投融資等。新產(chǎn)品研發(fā)、新技術(shù)轉(zhuǎn)化應(yīng)用、新產(chǎn)品推廣、創(chuàng)業(yè)投融資等。服務(wù)中心服務(wù)中心綜合配套及服務(wù)（包括商務(wù)辦公及商服配套）。綜合配套及服務(wù)（包括商務(wù)辦公及商服配套）。功能分區(qū) 商業(yè)功能定位商業(yè)功能定位打造商業(yè)特色 商業(yè)定位難點(diǎn)商業(yè)定位難點(diǎn)多種商品交易博覽的市場(chǎng)因經(jīng)營(yíng)產(chǎn)品涵蓋面廣，容易做成“大雜燴”降低形象檔次或同質(zhì)化經(jīng)營(yíng)、“千人一面”缺乏特色如何做出特色？如何做出特色？?jī)和闷贰⑼婢哳悆和闷?、玩具類女性用品類女性用品類服裝輕紡類服裝輕紡類大型超市大型超市日用百貨、小商品類日用百貨、小商品